Conformità catastale: cosa fare se la planimetria catastale è sbagliata (non conforme)
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- เผยแพร่เมื่อ 16 มี.ค. 2021
- Cosa fare se un immobile non è conforme e come possiamo risolvere il problema in vista del rogito?
Se la planimetria catastale non è conforme ci sono delle sanzioni?
Qual è la differenza tra conformità catastale e urbanistica?
Articolo: jacopotartaglia.it/home/confo...
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Come ottenere la conformità catastale?
Se la casa che vorresti comprare o vendere non è conforme catastalmente non disperare! Nella maggior parte dei casi la situazione è risolvibile.
Quello che devi fare è un aggiornamento catastale con una pratica chiamata DOCFA. Ovviamente hai bisogno di un tecnico abilitato a fare questo tipo di pratiche (solitamente un architetto o geometra).
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Per tenerci aggiornati Ho appena pubblicato un video sulla riforma catastale 👉🏼th-cam.com/video/-YtUlObJQK4/w-d-xo.html
Grazie e congratulazioni per la chiarezza.
Congratulazioni.
❤Thank you 💐
Ottimo video grazie! Una domanda è i tempi di attesa per sanare in media quanti sono?
Ottimo video Jacopo, in proposito sto valutando un appartamento, penso che avra' 10 anni, il problema è una finestra di una piccola stanza che fa da lavanderia, praticamente presente sulla planimetria ma mancante in quella stanza, confermato anche dal proprietario. Ho chiesto all'agente immobiliare chiarimenti e provvedera' a darmi risposte. Non si tratta di una finestra che stata chiusa per motivi di spazio anche perche' il proprietario non aveva motivo di dirmi che quella finestra esiste in planimetria ma in realta' non ce'.
Bravissimo Jacopo! Tantissimi agenti davanti alla domanda "ci sono difformità?" rispondono quasi scocciati e sminuiscono le difformità catastali e spingono per far fare offerte ai compratori dicendo che è un non problema 😤
Abbraccio da Roma
bel video hai un nuovo iscritto!! e se la planimetria urbanistica non si trova come si procede? .....GRAZIE
Grazie! Se in comune è andata persa ti possono fare una dichiarazione al riguardo
Ciao, ottimo video. Volevo chiederti una cosa. In caso di ristrutturazione completa dell'immobile acquistato dovrò quindi sostenere ulteriori spese per adeguarla al catasto?
In teoria il tuo geometra dovrebbe fare un progetto già in linea con il regolamento comunale, poi dovrà semplicemente riportarlo al catasto
@@JacopoTartaglia perfetto, grazie
Ciao, per opere di ristrutturazione, se non ci sono modifiche della consistenza degli spazi e/o nuove aperture o di altezze, non devi fare nessuna comunicazione al catasto. Ma in quel caso non ti serverebbe neanche un progetto da depositare al comune perchè basterebbe una cil che puoi fare in maniera autonoma senza tecnico.
Ciao Jacopo, una domanda: se si compra con mutuo un immobile (che presenta una difformità tra planimetria catastale e stato di fatto) che ha quindi superato la perizia, si può dopo il rogito chiedere al venditore i danni per tale difformità? Magari obbligandolo a pagare le spese da sostenere per la sanatoria? Grazie
Se ha superato la perizia con evidenti difformità catastali , già c'è qualcosa di strano, a meno che l'urbanistica sia a posto, che è l'unico caso in cui mi sentirei tranquillo...
Buongiorno. Ma quando sul rogito si acquista in blocco e nello stato in cui si trova quanto detto nel bellissimo video rimane valido? Grazie Mariano
Buonasera Mariano. Si, le regole rimangono le stesse
Grazie per i tuoi video Jacopo. Una domanda. Proposta d'acquisto fatta con conoscenza di un abuso edilizio (una parete) da sistemare prima del rogito in accordo col venditore. Il perito della mia banca ha fatto la perizia identificando l'abuso ma non avendo ricevuto documenti aggiornati ne assume la non regolarita sanabile. Il venditore dopo aver ricevuto il costo (più alto rispetto alle sue aspettative) dal suo ingegnere per sistemare l'abuso ha cambiato idea e chiede o di pagarlo a meta o minaccia di rimuovere la parete, cosi rimuovendo l'abuso. La rimozione della parete non e' ideale per noi da un punto di vista estetico e funzionale, la dovremmo rifare per un costo di 2K. Come sono tutelato io acquirente in questo caso? Che opzioni ho? Grazie mille
Ciao Jacopo, cortesemente, ho acquistato una casa unifamiliare conforme in tutto, penso di abbattere il tramezzo tra la cucina e il soggiorno per creare un'opera space, sono obbligato a comunicare al catasto con il docfa?
Grazie
Ciao, la procedura corretta è: prima di tutto, si presenta il progetto al SUE sportello unico edilizia del Comune (nel tuo caso una CILA se la parete è solo un divisorio e non è portante, altrimenti ci vuole la SCIA), poi esegui il lavoro. Quando hai finito, entro 30 gg. si aggiorna il catasto (con il docfa) e si comunica il fine lavori al Comune (anche se non obbligatoria in caso di CILA, ma meglio farlo...), allegando ricevuta di registrazione catastale .
❤👑👌
Grazie jacopo bel video ottimi chiarimenti Ho un dubbio sulla mia situazione in comune nel 73 stato depositato un disegno con un bagno molto più piccolo da quello stato di fatto attuale che è quello che c'è al catasto come ci si comporti in questi casi ci si può indirizzare sul le tolleranze degli inframezzi che non sono portati della porta che ho postata Poi ci sono i sanitari tutte posizioni diverse però penso che non sia importante quello
Ciao Se scopro che sulla planimetria catastale una camera da letto e poi nel destinazione d’uso urbanistica invece uso ufficio ? È Sanabile ?
No, se sulla descrizione della planimetria catastale c'è scritto ufficio, probabilmente tale vano non ha i requisiti minimi per essere una camera da letto
Posso riavere la mia caparra confirmatoria per planimetra irregolare, (manca antibagno) auitami grazie
Ottimo video, grazie di questi chiarimenti ... una domanda, nel caso di acquistare con mutuo immobile difforme catastalmente (perito, notaio, tecnico, ecc.), e poi ci si accorge in quanto va corretto per il Superbonus 110, come si aggisce in questo caso, ci si può rivalere su qualcuno?, grazie.
È molto difficile farlo, a quanto tempo fa risale il rogito?
@@JacopoTartaglia grazie della risposta, aprile 2016
@@ivaring1 ok, allora è passato un po' di tempo. Diventa difficile impugnare l'atto.
Ma è una piccola difformità o un abuso importante?
Se si tratta di piccola difformità la situazione si può gestire
@@JacopoTartaglia grazie molte, sono difformità ben visibili anche da google maps già esistenti anni fa, quindi riconducibili al precedente proprietario.
@@JacopoTartaglia sarebbe da chiedere risarcimento, non impugnare l'atto visto che la legge vieta di vendere immobile con abusi, passati diversi professionisti nessuno se ne fosse accorto è quanto meno strano.
Buonasera, vorrei acquistare una casa all'asta che ha un sottotetto non agibile ma ha delle stanze da letto e un bagno.
L'abuso in questo caso sarebbe insanabile perché il tetto è più basso di 35cm e c'è il bagno.
Nella perizia c'è scritto che gli abusi edilizi saranno conteggiati al doppio del valore ma non si capisce rispetto a cosa.
Mi conviene comprare casa e richiedere una sanatoria qualora possibile oppure mi costerebbe troppo, quindi lasciar perdere?
Grazie
Buongiorno Jacopo
Ho acquistato un appartamento su disegno, nel 1978 ho fatto fare una piccola variante (sala e cucina) tutto aperto sensa la parete solo un archetto di muratura.
Questo e venuto fuori quando volevamo fare il 100%
Vorrei chiederle qunto mi costera aggiornarlo?
Il il disegno della variante c'è l'o
Ma non e stato registrato in quando detto del geometra di allora non erano obbligatorio ai
quei anni
Grazie della risposta
La manutenzione straordinaria (leggera), cioè abbattimento o nuove tramezze, come titolo abilitativo rientra nella CILA (comunicazione inizio lavori asseverata). I costi dipendono da quanto ti prende il geometra per la pratica e dai
Diritti di segreteria in comune. Essendo un immobile ultimato post "Legge Ponte" (1 settembre 1967), potrebbero esserci delle sanzioni pecuniarie. Con 1000/1500 euro dovresti fare tutto
Se io, semplice privato, voglio la planimetria urbanistica di una casa che vorrei comprare, posso richiederla in comune presentando il codice fiscale del proprietario o serve altro?
Ma quando la planimetria catastale è come nello stato di fatto e invece al comune non risulta una stanza in una certa data perché fatta in secondo tempo?ma ripeto esistente sulla piantina catastale?
Ciao Jacopo , sempre info esaustive. Forse spunto per nuovo video: casa della nonna in eredità ai nipoti, in parte crollata e pericoloso entrarci , nessuna planimetria presente in catasto. Come si può vendere con tutte le nuove restrizioni?
Ciao! cosa fare con una casa ereditata può essere sicuramente uno spunto! Per il caso specifico dovresti approfondire la situazione specifica sia dal punto di vista urbanistico che catastale. Comunque una volta regolarizzata la situazione potrai sicuramente venderla
Io ho acquistato da impresa nel 2009, ora che devo vendere l’immobile ho fatto controllare conformità urbanistica e catastale e risultano difformità. Io non ho fatto alcuna modifica interna ed è tutto dimostrabile. Per sanare mi chiedono 5.000€, posso rivalermi sull’impresa da cui ho acquistato?
Buongiorno,
Abito in una trifamiliare nata con 2 box auto per ogni unità dal 1996
Gli altri 2 proprietari hanno venduto e entrambi i nuovi aquirenti hanno abusivamente ampliato le loro abitazioni murando i box auto.
E pretendono di usare per le loro auto gli spazi comuni di manovra di soli 2 mt
E la stradina antistante l'abitazione di soli 5,30 metri di larghezza ostruendo i passi carrabili, di uscita.
Esiste un modo legale per ripristinare la situazione precedente ?
situazione incresciosa sicuramente, la via che ti consiglierei è una denuncia ai vigili urbani per l'abusivismo e contestualmente attraverso un avvocato per il parcheggio negli spazi di manovra
Se nella planimetria catastale il geometra quando é stato fatto l'appartamento ha sbagliato a segnare il posto della porta, invece di segnarla a destra del muro, l'ha segnata a sinistra, é un grosso problema? Per il resto tutto corrisponde...
Salve, per la sanatoria di una finestra ed una parete interna...il geometra mi ha chiesto 5000€. È normale?
no
Buongiorno, ho un caso molto particolare, una signora fine anni 80 ha acquistato un immobile a Roma, ora tramite la figlia si viene a sapere che questo immobile che é censito come da visura catastale é mancante della planimetria, che stranamente non é stata allegata al rogito ma riportata con le misure su foglio generico. Fatta richiesta all'Agenzia del Territorio non risulta in archivio, suggeriscono di fare richiesta a pagamento all'Archivio Storico. Ora mi chiedo, chi ha sbagliato? Il Notaio ha fatto quello che doveva fare, il geometra anch'egli ha fatto il suo dovere? E per ultimo dulcis in fundo perché devo pagare un Vs collega per estimare l'appartamento e + i diritti del Catasto?, Grazie Fabio da Milano
Jacopo perdonami, ho trovato una casa che ha una difformità urbanostica, il tetto della stalla quando la casa è stata ristrutturata negli anni 70 e stato alzato di un metro e. Mezzo, i venditori dicono che si può stare tranquilli perché non c'è nessuna legge che ti obbliga a regolarizzarlo. E vero?
Il vicino di casa lamenta che la particella catastale del suo immobile risulta intestata a me, mentre il suo immobile è ancora intestato al venditore (il venditore era proprietario di entrambe le unità, una venduta a me e l'altra al vicino di casa). Nell'atto di acquisto , molto vecchio, le particelle non erano indicate ed era onere del venditore procedere all'accatastamento. Cosa si può fare?
Ciao Jacopo , sto per acquistare la mia prima casa , dopo aver fatto la proposta d’acquisto ( accetta dalla venditrice) , ho iniziato a chiedere una serie di documenti, solo dopo un accurato controllato da parte del mio geometra abbiamo notato che la planimetria del comune non corrisponde a quella del catasto , allora ho fatto presente questa cosa e abbiamo chiesto anche una seconda planimetria, ovvero quella rilasciata dalla ditta e poi depositata al comune nel 1968 , ho chiesto questa planimetria al mio agente immobiliare che mi sta venendo l’appartamento e mi ha fatto storie , dicendo che è un palazzo del 1968 e non può andare al comune per prendere un documento così vecchio, scusa ma io so che per vedere un immobile occorrono due planimetrie quella del comune è quella del catasto e ‘ cosi ??? Grazie
Per vendere o comprare normalmente il notaio chiede la planimetria catastale, giusto per capire a grandi linee se la descrizione dell'immobile che dovrà fare sottoscrivere al venditore sia giusta.
Se invece abiti in regioni come Toscana o Emilia Romagna ( avanti anni luce) , allora avrai bisogno della certificazione di conformità urbanistica, redatta da un perito (geometra, ingegnere, architetto ecc) a spese del venditore.
Non è compito del notaio accertare la conformità?
Ciao Gisella, il notaio può scaricare la responsabilità sull venditore e acquirente, ne abbiamo parlato qui: th-cam.com/video/1rBda_2pPvk/w-d-xo.html (Comprare casa 4 ERRORI DA NON FARE | Proposta, mutuo e rogito)
@@JacopoTartaglia allora non è vero che il notaio in Italia sia una garanzia per l'acquirente e che paghi per gli errori o la negligenza?
A che serve pagare il notaio allora,ma dai dovrebbe essere lui responsabile di eventuali difformità
Comunque hai ragione siamo in Italia..poila colpa è di chi deve camminare con una squadra di persone anche per andare a passeggiare.mmah
Non si comunica tra urbanistica e catasto per gestione di potere
Ti ringrazio Jacopo. Per ignoranza mia sull'argomento non riesco realmente ad afferrare perché catasto non viene aggiornato, se costa relativamente poco farlo. Soprattutto dal momento che non parla con l'ufficio urbanistica del comune, quindi puoi depositare anche capre e cavoli. E poi perché la legge non subordina la vendita alla conformità urbanistica, che è più sostanziale ? Boh, io ne esco più confuso francamente, non per colpa tua ovviamente.
Il catasto potrebbe non essere aggiornato perché sono state fatte delle modifiche senza intenzione di vendere e quindi non dichiarate (magari per risparmiare). Poi l'immobile è andato in eredità e gli eredi magari nemmeno sanno che ci sono delle difformità.
Questo può essere un caso ma non il solo!
anche nelle donazioni testamentarie ?
Si, anche le donazioni devono contenere dichiarazione del cedente riguardante la conformità
@@JacopoTartaglia mi scusi intendevo donazioni testamentarie
@@aristidecolombo9610 intendi i lasciti ad enti (ad esempio associazioni benefiche)?
Non sono particolarmente ferrato su questo, perché non ne ho mai fatto esperienza.
Se ha qualche informazione al riguardo potrebbe essere utile a tutti.
Gli immobili, anche se difformi, vanno comunque in ereditá. Ho esperienza di diversi clienti che hanno ricevuto in eredità immobili difformi.
Suppongo che se il de cuius ha predisposto per in lascito testamentario la proprietà venga passata anche con immobile difforme.
Ribadisco che non sono particolarmente ferrato sulla questione, se qualcuno vuole partecipare alla conversazione con il suo contributo rimango in ascolto!
Grazie Paolo per la domanda stimolante, in ogni caso mi informerò sull'argomento.
@@JacopoTartaglia sono stato sul generale ma in questa domanda mi riferivo al testamento ai figli che credo non cambi la sostanza con altri parenti o amici : si tratta pur sempre di una donazione tra un morto e un vivo. Non credo si possano donare edifici irregolari …cosi’ mi sembra di aver capito . Una legge del 2010,infatti, obbliga il notaio a controllare
@@aristidecolombo9610 riguardo alla donazione, essendo un atto tra vivi, assolutamente l'immobile deve essere conforme.
Nella successione (che può avvenire anche senza testamento) la cosa è differente. L'immobile va comunque in ereditá, nonostante abbia delle difformità.
Se vuole donare ai figli prima che avvenga una successione Mortis causa, deve regolarizzare la situazione urbanistica e catastale
Docfa a 150 - 400 euro credo che lo facciano a Gallipoli al mercato del pesce fresco
Per favore Il terreno della mia villa e’ stato fuso con quello del mio capannone che e’ di proprietà’ mia e delle mie sorelle . A mia insaputa con la mia firma naturalmente ,avuta con l’inganno . Insomma come posso ripristinare ? Cosa c’è’ bisogno e quanti soldi ci vogliono ?
Buonasera , quindi hai firmato per la fusione dei terreni? Bisognerebbe analizzare bene la situazione per capire se e cosa si può fare
@@JacopoTartaglia buona sera finalmente ho quasi risolto :nessuna fusione…per fortuna . C’è’ un errore grafico dell’estratto mappa del catasto ma poi anche la visura dal 2020 si e’ adeguata al l’errore grafico assegnando a tutti e due gli immobili un unico numero come nel grafico errato .Io nel 2011 ho ricevuto in eredità’ 2 particelle di cui una in comproprietà’ con altre persone ,comunque due numeri di mappa . In comune tutto regolare : ho tutto qui sulla chiavetta dopo che ho chiesto e ottenuto l’accesso agli atti. Il terreno in comune non e’ stato toccato e sono ,come prevedevo ,due proprietà’ distinte .Le due planimetrie collimano ,e’ il terreno che e’ cambiato ….dal 2020 appunto anche in visura …Vorrei capirci qualche cosa con una sua risposta a riguardo .Grazie per la sua pazienza e spero che mi risponda al più’ presto , Buona serata
Nel 2009 i miei genitori firmarono la proposta d'acquisto affermando che l'immobile era in regola e che avrebbero provveduto a sanare eventuali difformità. Che puntualmente si presentarono. Risultò che non si potevano sanare (per una legge regionale sul vincolo ambientale) perchè mancavano non i disegni del catasto ma quelli del comune. Insomma roba da restituire il doppio della caparra, che non avevano. Giornate drammatiche per i miei. Il Comune, per risolvere la cosa (c'erano molti casi simili in zona, frutto delle speculazioni anni '60), fece una delibera (ovviamente credendo nella buona fede dei privati come i miei genitori, che certo non potevano aver modificato un muro portante) per permettere di sanare la difformità. 10 mila euro per un muro che non potevamo aver modificato ma i cui disegni mancavano.
Venni in seguito a sapere che quei disegni erano a Perugia (noi viviamo in Toscana) e che c'era una specie di mafia di vari geometri che campavano su simili disgrazie e che andavano in cerca di queste difformità per fare soldi. Fortunatamente i ns acquirenti erano persone onestissime e nn andammo oltre a qualche giornata di albergo pagata nell'attesa di risolvere.
Tu hai mai sentito esperienze simili? Ti risulta che ci siano losche trame tra uffici comunali e geometri? Ancora oggi tutto questi mi sembra impossibile ma questo paese non finirà mai di stupirmi...
Da allora ho sempre sognato di fare un'attività immobiliare in modo etico (anche le agenzie hanno le loro colpe e non tutte operano correttamente) per riparare a quel danno e per questo apprezzo molto i tuoi video, molto esplicativi......bravo
Passa la voglia di comprare e vendere casa ! Questi sono problemi che interessano i cittadini ! Idem per problemi condominiali con amministratori e condomini disonesti !
E invece di cosa parlano ?
Del Nulla !!!
Le difformità catastali sono poca roba, ancor peggio sono quelle urbanistiche che nel migliore di casi ci vengono a costare 3000 euro tra parcelle e sanzioni amministrative e nel peggiore dei casi un ordine di demolizione e denuncia penale! quindi bisogna stare molto attenti quando si compra casa, soprattutto tra privati.
Non ho mai visto un agenzia immobiliare fare da se un accesso agli atti, quindi sinceramente non vedo la differenza
Buonasera Jacopo, a proposito di difformità, avrei bisogno di un chiarimento. In presenza di una Sanatoria edilizia concessa dopo 20 anni dal permesso a costruire (1976), rilasciata senza la condizione della doppia conformità(1996), oggi tale situazione, la si può o no ritenere prescritta?...oppure decade in assenza accertata della doppia conformità?..., se decadesse, la Sanatoria concessa risulterebbe nulla? ...ci sarebbero oggi gli estremi per una richiesta di annullamento in autotutela al Comune di appartenenza? In attesa di un tuo gentile riscontro porgo cordiali saluti.
La sua domanda a 8:58 "perchè non c'è un unico ufficio/organo unico competente" ha come risposta ovvia il poter vessare meglio i cittadini, esigere balzelli medievali, ed il replicarsi dei tentacoli di una piovra buracratica che ha il solo scopo di pagare stipendi a nullafacenti in ruoli del tutto inutili , anzi , perniciosi. Ed è una delle ragione madri del perchè questo paese sia arretrato di vent'anni rispetto al resto dell'europa; negli altri paesi eliminano leggi ed enti inutili , qui li si inventa per la ragione di cui sopra.....
Ottimo video, mi trovo in una situazione simile. Proposta di acquisto accettata con clausola sospensiva proprio per una sanatoria di un soppalco. Mi dicono che verrà fatta una relazione tecnica che certificherà e sanerà il tutto dichiarando il soppalco come deposito quindi non abitabile senza cambiare destinazione d'uso perché diversamente non sarebbe possibile. A me non torna assolutamente, il soppalco ha altezza superiore a 1.50 si accede tramite porta ed attualmente usato come stanza. Addirittura vogliono chiudere con cartongesso per fare passare la perizia bancaria. Posso tirarmi indietro da questa porcheria? Mi date un consiglio.? Secondo me non vogliono pagare le spese per sanare come si deve o magari già sanno che dovranno rimuovere il soppalco perché non sanabile.
Dipende da Comune a Comune (vedere regolamento edilizio). Ad esempio, nel Comune di Padova, per essere considerato abitabile, un soppalco deve avere un'altezza media di 240 centimetri. Altrimenti avrà uso accessorio. Pertanto potrà essere sanato mediante SCIA in sanatoria (con pagamento sanzioni) e andrà aggiornato il catasto, prima che il perito della banca faccia il sopralluogo.
Con la sospensiva puoi certamente tirarti indietro se non fanno la sanatoria. E se il soppalco era inteso come abitabile (ma in realtà non lo è per via delle altezze), puoi tirarti indietro oppure proporre adeguata diminuzione del prezzo (valore al mq. abitativo x superficie soppalco). In ogni caso va sanato o rimosso e la documentazione urbanistica e catastale deve essere conforme.
Conformità, difformità, stato dei luoghi , condono, sanatoria, vincolo paesaggistico(messo a caso da chi non si sa in luoghi dove ci sono costruzioni schifezze) , vincolo archeologico( messo perché hanno visto che c’è un muro di pietre a secco che regge la terra di alcune piante d’ulivi), diniego, asservito, conformità urbanistica, conformità catastale, CHI PIÙ NE HA PIÙ NE METTA. Ma che leggi ci sono in Italia? Più leggi più abusi. Più leggi incomprensibili più abusi.
L’Italia è terzo mondo
Interessante, il solito labirinto italiano. Supponiamo un appartamento realizzato nel lontano 85 in cui al catasto risulta reale ma nella planimetria comunale mancano delle stanze che prima erano spazi aperti, in pratica il costruttore ha venduto già con questi lavori fatti.. Che risultano nella planimetria catastale quindi che si fa????
Se le difformità rispettano comunque il regolamento edilizio si può fare una dichiarazione e pagando una sanzione si possono sanare.
Se le difformità sono abusi gravi non sanabili andrebbero demoliti.
C'è anche "l'escamotage" di aprire dei lavori e dichiarare che le modifiche vengono fatte sul momento per evitare la sanzione ( non sarebbe corretto, ovviamente).
Sono d'accordo sul labirinto😅
@Nsdap te fai li cazzacci tua e te godi le stanze, possibilmente accertandoti che non siano a rischio crollo e che siano fatte bene. :-)
Sono praticamente abusi gravi difficilmente sanabili, anche perché parli di ampliamenti volumetrici importanti (se parli di "stanze" , vuol dire che non sono di poco conto). Consiglio di non procedere all'acquisto prima di aver verificato che il precedente proprietario abbia ricevuto il permesso a costruire un sanatoria dal comune.
Lo dico io cosa fare.....dare fuoco alla casa o distruggerla!; Se non riesci a venderla!!🤣🤣🤣🤣