Se você fizer um pé direito alto e colocar aquelas camas elevadas, tipo de loft, capaz de conseguir uma planta bacana, mesmo sendo pouca metragem, será que desenquadraria dessas habitações populares com legislação diferenciada?
Tiago, boa tarde. O problema é que, se a altura total passar de 12 metros (contando de soleira a soleira), a escada precisa deixar de ser uma escada aberta e passa a ser uma escada protegida, conforme as normas do Corpo de Bombeiros. A escada protegida deve ter porta corta fogo, espaço para cadeirante dentro do patamar da escada, etc... Isso aumenta significativamente o custo da obra. Por isso, é essencial fazer um planejamento adequado para garantir que o projeto atenda a todas as normas antes de iniciar a execução.
Nesse caso, se fizer apenas o pé direito alto em um dos andares, e depois de construído e com o habite-se eu fizer o mezanino de madeira? Vai ficar ilegal, eu sei, mas minha dúvida é se eu furar bloco estrutural pra pôr a madeira, isso prejudicaria a estrutura? Ou quem sabe posso prever isso antes, e já deixar isso preparado na estrutura, mas escondido...
@@thiagoincorporador lembrei deste vídeo e me veio a seguinte questão:se hipoteticamente fosse um prédio onde desses 8 AP , os 2 de cima são as coberturas, como ia ser dividido se eu quero os dois, o dono do terreno e o construtor também?
Para um imóvel já mobiliado tá ótimo, eu entro nesses projetos e fico com o apartamento rendendo alugueis e crescendo patrimônio. Tenho seis, 2 SP, 2 RJ, 2 MG e quero em esse ano pegar o primeiro em SC👏👏Detalhe: Meu celular não é IOS e carro popular.
Sou investidor desse tipo de negócio, embora o que eu queria mesmo era ser o ADM...rs Na minha opinião é um ótimo investimento. Só recomendo cuidado para a questão de haver rateios referentes ao aumento do custos previstos durante a obra. E como eu era novato, falei pro ADM que meu receio era algum dos cotistas ter problemas de certidão negativa, o que poderia atrapalhar a venda da unidade em que participo (somos 5 cotistas num apto de 43m2), então o ADM se comprometeu no contrato a comprar a cota no caso de alguém querer deixar o grupo - ou seja, nada impediria a realização do lucro. Isso ficou estipulado em contrato. O ADM é muito correto e compreensivo. A obra ficará pronta em maio/2025.
Muito legal, Minha meta é essa também. Estou finalizando uma casa para vender e já estou pagando um outro terreno, assim que que levantar um grana vou seguir seus conselhos. Que Deus continue de abençoando e o universo conspirando para seu crescimento
Olá Thiago, seu vídeo é muito instrutivo, parabéns. É muito comum ver gente aqui no TH-cam incentivando os outros a fazerem o errado no mundo das kitnets (ex. não regularizar o imóvel), fico feliz de ver que você está ensinando as pessoas a construírem da forma correta. Uma curiosidade: de que forma você lida com o problema de inadimplência dos sócios investidores? Tira do bolso mesmo? Atrasa a obra? Imagino que não seja uma situação fácil. Um abraço.
João, boa noite. Obrigado pelo comentário! Fico feliz que tenha gostado do conteúdo. Sobre a inadimplência dos investidores, fazemos uma análise criteriosa antes de permitir que eles acessem o projeto. Além disso, temos um acordo de cotistas dentro do contrato social da SPE (Sociedade de Propósito Específico) que trata especificamente dessas questões. No nosso acordo, qualquer atraso de pagamento gera multa e juros, e se houver um atraso de duas capitalizações consecutivas (trinta dias), o cotista pode ser automaticamente substituído. Nesse caso, funciona assim: imagine que temos 24 capitalizações previstas, e um cotista pagou as 12 primeiras, mas deixou de pagar. Um novo sócio pode assumir essa cota a partir da 13ª capitalização e continua pagando até o final. Depois de quitar o compromisso com a SPE, o novo sócio passa a pagar diretamente ao sócio retirante o mesmo valor e número de parcelas que ele havia pago anteriormente.
Em termos de permuta, a negociação é sempre baseada no valor de mercado dos imóveis que serão construídos para pagar o terreno. Para fins de documentação, isso pode variar: o dono do terreno pode preferir transferir os imóveis pelo mesmo valor do terreno. Nesse caso, ele pagará a comissão e o imposto quando vender os imóveis prontos no futuro. Alternativamente, o proprietário pode optar por atualizar o valor no momento da permuta, pagando o imposto nesse ato. Isso depende da negociação estabelecida entre as partes.
O que manda é a localização, dependendo do local onde você for fazer isso... Ninguém pagaria esse valor de aluguel... Por aqui na Beira da praia um apartamento é em média 1800 a 2.000. de aluguel
Thiago, excelente o vídeo, mas fico com uma dúvida, como você faz se houver inadimplência por parte dos investidores? Caso dois deles passem por problemas financeiros e não consigam pagar a parcela como você faz para que o andamento da construção não seja prejudicada e afete o seu trabalho e os outros investidores que estão com o pagamento em dia
Gustavo, boa pergunta! Para lidar com a inadimplência de investidores, seguimos um processo definido no acordo de cotistas da SPE (Sociedade de Propósito Específico). Caso algum investidor fique inadimplente, aplicamos multa e juros, e, se o atraso ultrapassar duas capitalizações (trinta dias), ele pode ser substituído. Nesse caso, um novo investidor assume a cota e continua os aportes de onde o anterior parou. Nosso acordo de cotistas prevê que, ao final da capitalização, o novo sócio pagará o sócio retirante no mesmo valor e número de parcelas que ele havia pago. Dessa forma, todos saem protegidos, e mantemos o fluxo financeiro necessário para a obra, sem prejudicar o andamento e a participação dos outros investidores.
Muito bom o vídeo Ajuda d+ nos cálculos. Mas uma coisa nós temos q reconhecer morar num espaço de 27m quadrados e complicado e o pior as pessoas acabam pagando caro por isso
Voce define qual kitnet será vendida. as do térreo que são com quintal, ou as do ultimo andar devido a escada? ou nesse caso não há diferença. devido as escadas muitas vezes as do ultimo andar alugam mais baratos.
Cara eu queria tirar uma dúvida e ao mesmo tempo dar uma ideia se for possível. Sou um investidor iniciante, então ainda disponho de pouco conhecimento e recursos pra fazer grande diferença em um projeto desses, porém vendo alguns vídeos seus me ocorreu um pensamento. Não seria possível a sua empresa abrir uma modalidade de investidores, que pudessem colocar qualquer valor e receber uma porcentagem em cima do valor investido ? Por EX: 80 Pessoas que somadas conseguem investir um valor de R$135.000,00 e ai pra pagar essas pessoas vcs poderiam vender uma ou duas unidades e usar o valor pra pagar esses investidores. Dessa forma você poderia explorar uma nova categoria de investidores, e talvez até conseguir muito mais recursos. Isso seria possível ?
*Acumulei um total de 89 mil hoje. Estou verdadeiramente grato por todo o conhecimento e informação que você me deu nas últimas semanas. Comecei com 5 mil há 2 meses.*
uau, é tão relaxante ver minha Mentora falar aqui, pensei que sou a única que conhece a Sra. Ruth Martinez , acho que seus bons trabalhos falam por ela agora, ela construiu um bom legado para si mesma.
Possuo um terreno de 12m x 30m quitado e gostaria de investir em uma construção. A ideia é oferecer esse terreno para um investidor que se encarregue de toda a obra, desde o projeto até a finalização. Em minha cidade a estimativa é que o aluguel mensal fique entre R$ 1.300,00 e R$ 1.500,00. Gostaria de saber como essa divisão dos lucros poderia ser estruturada para garantir a maximização dos ganhos para ambas as partes ?
Esta é minha pergunta também, acredito que seja gerando ações pra comprarem . Agora como gera ações na bolsa não sei. Acredito que tenha que abrir empresa,
Tenho 2 Terreno numa cidade e 1 em outra, estou com projeto de construir kitnets, achei interessante essa ideia de mini-apartamentos com investidor, caso alguém tenha interesse nesse AP estou disposição conversar.
GOSTEI MUITO DA EXPLICAÇÃO, SÓ NÃO ENTENDI QUANDO VC FALOU DO DESCONTO DO INVESTIDOR, POIS A CONTA Q VC FEZ FOI DIVIDIR 1.300 reais por 1% = 130mil????
Thiago, e em relação ao porteiro? Como fica? Tem que ser um pela tarde e outro pela noite e um reserva? Ou cada inquilino tem seu controle do portão e pronto?
Oi Luis, boa tarde. Aqui usamos um sistema elétrico com interfone. O portão da garagem é eletrônico, e cada morador tem seu próprio controle. Já o portão social abre com chave para quem chega a pé e também pode ser acionado de dentro do apartamento pelo interfone. A porta de acesso ao prédio funciona da mesma forma.
Thiago, sobre a distribuição das vagas, o projeto na Prefeitura ficou com 4 ou 6? Essas vagas serão demarcadas? Como seram dividias para as 8 unidades?
Wallace, bom dia. O projeto aprovado na prefeitura ficou com 4 vagas. Aqui, a legislação para HIS permite que unidades de até 27m² compartilhem 1 vaga para cada 2 unidades. Como vou manter esse prédio 100% para locação, fiz um ajuste para comportar até 6 vagas, caso seja necessário. Sobre a distribuição, ainda não defini exatamente como vai funcionar, mas observei que, para esse tipo de unidade, nem todos os inquilinos costumam precisar de vaga. Vou iniciar as locações e ajustar conforme a demanda.
Olá, bom dia. Para verificar as medidas da caixa de escada vc deve consultar as instruções técnicas do bombeiro do estado de MG. Pode mudar de estado para estado, mas via de regra a medida padrão 120cm de vão livre subindo, descendo e nos patamares.
Se fosse pra construir apenas para locação, poderia eliminar essas vagas e fazer mais kitnets? Pq eu moro em Recife-pe e a galera nao deixa vaga pra carros nao 😂 ocupa o limite Maximo do terreno deixando apenas vaga pra moto
Para saber se é possível eliminar as vagas, o primeiro passo é consultar a certidão de uso do solo na sua cidade. Ela vai informar as regras específicas, incluindo se existe alguma exigência mínima para vagas de estacionamento, mesmo que o projeto seja apenas para locação. Em algumas cidades, principalmente em áreas de alta densidade, é permitido otimizar o espaço para unidades residenciais em vez de vagas, mas isso depende da legislação local. Além disso, a certidão de uso do solo trará informações importantes, como o número máximo de pavimentos permitidos (gabarito de altura), a taxa de ocupação, os recuos obrigatórios e outros parâmetros que definem o potencial construtivo do terreno.
Sim, desde que atenda as condicionantes de uso do solo, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, gabarito de altura e recuos, é possível, sim. No meu caso, optei por uma obra econômica, sem elevador e pilotis. Com mais pavimentos, eu teria que implantar esses sistemas, o que aumentaria os custos.
Efraim, bom dia. Esse não é o gargalo desse negócio, por incrivel que pareça se os numeros estiverem bem ajustados é relativamente simples fazer a captação dos investidores.
@@thiagoincorporador Correto Thiago, porém como os atrair na primeira obra. Vemos que grandes incorporadores pagam boas comissões e prémios aos corretores que trazem investidores, e apresentam muitos casos de sucesso e a garantia da marca do incorporador. Já um iniciante não tem esse "cartão de visitas"
tudo muito bonito...vc esconde muitas coisas....o proprietario do errreno esta sim sendo passado para trás....mas a pergunta é ....e como ficam os boxes de carros ????
Olá, bom dia. Sobre eu ser bonito, muito obrigado, agradeço a gentileza! 😊 Agora, quanto a "esconder muitas coisas", gostaria que você especificasse quais são essas "coisas" para que eu possa responder. Não tenho nenhum objetivo de omitir nada aqui, e caso eu realmente não saiba algo, digo abertamente e busco aprender mais sobre o assunto. Em relação ao dono do terreno "ser passado para trás", tenho duas perguntas: 1º Como você conduz as negociações dos seus prédios? Se puder compartilhar sua experiência, talvez possamos aprender algo com o seu método. 2º Você está afirmando que eu enganei uma pessoa? E, sobre os "boxes" (acredito que esteja falando das vagas de garagem), todos os nossos projetos são aprovados conforme a legislação municipal. Este projeto específico segue uma legislação semelhante ao HIS (Habitação de Interesse Social), que tem regras próprias para vagas. Abraço 👊👊👊
@@thiagoincorporadoralgumas pessoas simplesmente não merecem ser respondidas, o real interesse é tão somente depreciar o trabalho alheio, além do fato de julgarem os outros segundos os seus próprios valores. Parabéns pelo seu trabalho (e pela sua educação e paciência) 🌷
isso é com voce amigo, network, procurar quem tenha dinheiro e queira investir nesse patamar de rentabilidade a no minimo 1% que ja seria um investimento concreto, seguro e de boa rentabilidade. Nao sei se entende disso, ai tem que ser de entendimento basico seu
Oi Marcos, boa tarde. Da uma olhada no vídeo, essa é uma estratégia de negócio que eu utilizo. Na aquisição de terreno eu faço permuta por unidade futura e para financiar a obra eu uso capital de investidores.
@@thiagoincorporador vc trabalha desda compra com a construção usando o término com o dinheiro deles? Onde você acha melhor essas pessoas ou como posso me tornar uma delas
Em Curitiba já passa dos 400 mil com acabamento médio, e dos 300 mil com acabamento simples. E estou falando de unidades de 21 metros quadrados. Não existem valores absolutos, tudo depende da região.
Tesouro pagando quase 15% no pré fixado ,pra quem quer ser investidor isso aí na minha opinião não vale a pena,isso sem falar em outro investimento S&P que só esse ano deu quase 30% de retorno, enfim só minha visão Visto que uma Kitnet de 113.000 rende 1.300 , seria o equivalente a 1% ,pré fixado 14,8% menos 15 de imposto12,58 ,em um mês 1,04 ,A TIR não justifica o investimento
@@brunomendes6181 sim mas a prazos longos vc trava ,tipo ipva+ 2040/2060 por exemplo ,fora que se quiser liquedez é já embolsar parte do lucro tem a marcação a mercado ,isso sem falar na renda variável ,um idiv já superaria facilmente,tendo renda a partir do dividendo e valorização das cotas devido a rentencao de lucro das empresas , para reinvestimento e expansão do negócio
Olá, boa noite. O financiamento no modelo de aquisição de terreno e construção geralmente não é destinado a projetos multifamiliares; ele é voltado apenas para construções de casas individuais. Existem outros formatos de financiamento para projetos maiores, como o Apoio à Produção e o GERIC, mas esses seguem processos completamente diferentes.
300 mil na renda fixa vai render 45 mil ao ano . O aluguel de cada kitnet tera que ser de 470 pra empatar com nao fazer nada e jogar a grana na renda fixa.
Oi, boa noite. No prédio que estou construindo, as unidades serão alugadas por R$1.200,00 mensais, totalizando uma renda de R$115.200,00 por ano, considerando ocupação total. Se aplicarmos uma vacância de 5% e 11% de impostos, o rendimento líquido anual seria de aproximadamente R$96.768,00. Isso é mais que o dobro do rendimento estimado na renda fixa para o mesmo capital.
E a conta da inflação fica aonde?? kkkk quando vc investe na renda fixa vc está colocando seu patrimônio em real q desvaloriza todo ano diferente dos imóveis!!
@@thekingdev4675 eu sou burro assim mesmo e nao to de sacanagem. So maluco se mete em rolo de kitnet no Brasil. Investimento so no exterior , no Brasil so compensa a renda fixa.
Gostei mto da ideia e do formato do negócio, mas não é pro momento atual, creio eu! Ninguém tá comprando, juros altos, Brasil não tá legal pra empreender e investir! Pesar pra gente!
Se você fizer um pé direito alto e colocar aquelas camas elevadas, tipo de loft, capaz de conseguir uma planta bacana, mesmo sendo pouca metragem, será que desenquadraria dessas habitações populares com legislação diferenciada?
Tiago, boa tarde.
O problema é que, se a altura total passar de 12 metros (contando de soleira a soleira), a escada precisa deixar de ser uma escada aberta e passa a ser uma escada protegida, conforme as normas do Corpo de Bombeiros. A escada protegida deve ter porta corta fogo, espaço para cadeirante dentro do patamar da escada, etc... Isso aumenta significativamente o custo da obra. Por isso, é essencial fazer um planejamento adequado para garantir que o projeto atenda a todas as normas antes de iniciar a execução.
Nesse caso, se fizer apenas o pé direito alto em um dos andares, e depois de construído e com o habite-se eu fizer o mezanino de madeira? Vai ficar ilegal, eu sei, mas minha dúvida é se eu furar bloco estrutural pra pôr a madeira, isso prejudicaria a estrutura? Ou quem sabe posso prever isso antes, e já deixar isso preparado na estrutura, mas escondido...
@@thiagoincorporador lembrei deste vídeo e me veio a seguinte questão:se hipoteticamente fosse um prédio onde desses 8 AP , os 2 de cima são as coberturas, como ia ser dividido se eu quero os dois, o dono do terreno e o construtor também?
@@thiagoincorporador daria pra fazer 3 andares, acredito. Gostaria muito de ver um projetinho, ficaria bem legal as unidades
Ser vc pegar equipe ruim foda
Para um imóvel já mobiliado tá ótimo, eu entro nesses projetos e fico com o apartamento rendendo alugueis e crescendo patrimônio. Tenho seis, 2 SP, 2 RJ, 2 MG e quero em esse ano pegar o primeiro em SC👏👏Detalhe: Meu celular não é IOS e carro popular.
Sou investidor desse tipo de negócio, embora o que eu queria mesmo era ser o ADM...rs
Na minha opinião é um ótimo investimento. Só recomendo cuidado para a questão de haver rateios referentes ao aumento do custos previstos durante a obra.
E como eu era novato, falei pro ADM que meu receio era algum dos cotistas ter problemas de certidão negativa, o que poderia atrapalhar a venda da unidade em que participo (somos 5 cotistas num apto de 43m2), então o ADM se comprometeu no contrato a comprar a cota no caso de alguém querer deixar o grupo - ou seja, nada impediria a realização do lucro. Isso ficou estipulado em contrato. O ADM é muito correto e compreensivo. A obra ficará pronta em maio/2025.
Olá amigo cono procuro esse tipo de investimento
cara fera demais! obrigado por compartilhar!!! sucesso!
Muito legal,
Minha meta é essa também.
Estou finalizando uma casa para vender e já estou pagando um outro terreno, assim que que levantar um grana vou seguir seus conselhos.
Que Deus continue de abençoando e o universo conspirando para seu crescimento
O cara parece o Thanos dos vingadores kkkkk
Muito interessante! Tomara o Thiago faça um vídeo com as dúvidas dos comentaristas.
Ensinamento top!!
Olá Thiago, seu vídeo é muito instrutivo, parabéns.
É muito comum ver gente aqui no TH-cam incentivando os outros a fazerem o errado no mundo das kitnets (ex. não regularizar o imóvel), fico feliz de ver que você está ensinando as pessoas a construírem da forma correta.
Uma curiosidade: de que forma você lida com o problema de inadimplência dos sócios investidores? Tira do bolso mesmo? Atrasa a obra? Imagino que não seja uma situação fácil.
Um abraço.
João, boa noite.
Obrigado pelo comentário! Fico feliz que tenha gostado do conteúdo.
Sobre a inadimplência dos investidores, fazemos uma análise criteriosa antes de permitir que eles acessem o projeto. Além disso, temos um acordo de cotistas dentro do contrato social da SPE (Sociedade de Propósito Específico) que trata especificamente dessas questões. No nosso acordo, qualquer atraso de pagamento gera multa e juros, e se houver um atraso de duas capitalizações consecutivas (trinta dias), o cotista pode ser automaticamente substituído.
Nesse caso, funciona assim: imagine que temos 24 capitalizações previstas, e um cotista pagou as 12 primeiras, mas deixou de pagar. Um novo sócio pode assumir essa cota a partir da 13ª capitalização e continua pagando até o final. Depois de quitar o compromisso com a SPE, o novo sócio passa a pagar diretamente ao sócio retirante o mesmo valor e número de parcelas que ele havia pago anteriormente.
@@thiagoincorporador em 10:43 não entendi os ap no valor do terreno, seria 290k ou 220k pro dono do terreno?
Em termos de permuta, a negociação é sempre baseada no valor de mercado dos imóveis que serão construídos para pagar o terreno. Para fins de documentação, isso pode variar: o dono do terreno pode preferir transferir os imóveis pelo mesmo valor do terreno. Nesse caso, ele pagará a comissão e o imposto quando vender os imóveis prontos no futuro. Alternativamente, o proprietário pode optar por atualizar o valor no momento da permuta, pagando o imposto nesse ato. Isso depende da negociação estabelecida entre as partes.
Dou valor! Transformar o estilo de morar num luxo com baixos custos em pequenos espaços super aproveitados.🙌🏼
O que manda é a localização, dependendo do local onde você for fazer isso... Ninguém pagaria esse valor de aluguel... Por aqui na Beira da praia um apartamento é em média 1800 a 2.000. de aluguel
Esse valor de aluguel em frente a praia? Onde fica esse lugar?
A proporção do valor será a mesma, é só adequar pra realidade de onde vc mora.
piuma,Guarapari, varias cidades do ES e RJ tbm !
Rapaz, onde moro tá difícil achar por menos de 2 mil. Esse valor de 1.300 é em bairros perigosos rs ninguém acha por aqui por menos de 2
Muito bom negocio para o administrador não tem risco e fica com 25% do ivestimento
300 mil para construir 8 kitnets???
É surreal pelo tamanho da obra. Meus parabéns
Compra no atacado
Thiago, excelente o vídeo, mas fico com uma dúvida, como você faz se houver inadimplência por parte dos investidores? Caso dois deles passem por problemas financeiros e não consigam pagar a parcela como você faz para que o andamento da construção não seja prejudicada e afete o seu trabalho e os outros investidores que estão com o pagamento em dia
Gustavo, boa pergunta!
Para lidar com a inadimplência de investidores, seguimos um processo definido no acordo de cotistas da SPE (Sociedade de Propósito Específico). Caso algum investidor fique inadimplente, aplicamos multa e juros, e, se o atraso ultrapassar duas capitalizações (trinta dias), ele pode ser substituído. Nesse caso, um novo investidor assume a cota e continua os aportes de onde o anterior parou. Nosso acordo de cotistas prevê que, ao final da capitalização, o novo sócio pagará o sócio retirante no mesmo valor e número de parcelas que ele havia pago. Dessa forma, todos saem protegidos, e mantemos o fluxo financeiro necessário para a obra, sem prejudicar o andamento e a participação dos outros investidores.
Isso aqui é uma aula.
Muito obrigado.
Muito bom o vídeo
Ajuda d+ nos cálculos.
Mas uma coisa nós temos q reconhecer morar num espaço de 27m quadrados e complicado e o pior as pessoas acabam pagando caro por isso
Muito arriscado para o investidor.
vou dar uma olhada depois
Voce define qual kitnet será vendida. as do térreo que são com quintal, ou as do ultimo andar devido a escada? ou nesse caso não há diferença. devido as escadas muitas vezes as do ultimo andar alugam mais baratos.
Cara, vc é muito bom! Queria trabalhar com você para aprender e fazer parte disso tudo.
Obrigado pelo elogio, valeu mesmo 👊👊👊
Cara eu queria tirar uma dúvida e ao mesmo tempo dar uma ideia se for possível.
Sou um investidor iniciante, então ainda disponho de pouco conhecimento e recursos pra fazer grande diferença em um projeto desses, porém vendo alguns vídeos seus me ocorreu um pensamento.
Não seria possível a sua empresa abrir uma modalidade de investidores, que pudessem colocar qualquer valor e receber uma porcentagem em cima do valor investido ?
Por EX: 80 Pessoas que somadas conseguem investir um valor de R$135.000,00 e ai pra pagar essas pessoas vcs poderiam vender uma ou duas unidades e usar o valor pra pagar esses investidores.
Dessa forma você poderia explorar uma nova categoria de investidores, e talvez até conseguir muito mais recursos.
Isso seria possível ?
É possível fazer uma permuta de unidade futura com um terreno financiado ?
Muito bom o vídeo. Parabéns
obrigado por compartilhar.
*Acumulei um total de 89 mil hoje. Estou verdadeiramente grato por todo o conhecimento e informação que você me deu nas últimas semanas. Comecei com 5 mil há 2 meses.*
se me permite perguntar como você consegue ganhar tanto..., quais são suas estratégias??
COMO!! Eu sei que é possível, agradeceria se você me mostrasse como fazer isso.
Eu continuo ouvindo muito sobre a Sra. Ruth Martinez, ela deve ser muito boa
A negociação ofereceu aos investidores muitas oportunidades para construir uma carteira elevada, apesar da nossa economia atual.
uau, é tão relaxante ver minha Mentora falar aqui, pensei que sou a única que conhece a Sra. Ruth Martinez , acho que seus bons trabalhos falam por ela agora, ela construiu um bom legado para si mesma.
Thiago, e como seria o repasse dessas unidades para o terrenista, já q o valor dos andares variam?
Como eu consigo entrar em contato com você para uma mentoria sobre a minha situação?
2 ap da 290k dividido por 24meses de obra, da um salario de 12k por mes para o administrador
Na minha região é 4 mil o m4.
Possuo um terreno de 12m x 30m quitado e gostaria de investir em uma construção. A ideia é oferecer esse terreno para um investidor que se encarregue de toda a obra, desde o projeto até a finalização. Em minha cidade a estimativa é que o aluguel mensal fique entre R$ 1.300,00 e R$ 1.500,00. Gostaria de saber como essa divisão dos lucros poderia ser estruturada para garantir a maximização dos ganhos para ambas as partes ?
Meu amigo tem como você mandar as medidas ou a planta deste projeto, não tem como eu vê.
Como conseguir esses investidores?
Esta é minha pergunta também, acredito que seja gerando ações pra comprarem . Agora como gera ações na bolsa não sei. Acredito que tenha que abrir empresa,
Possivel tocar com financiamento bancário?
Tenho 2 Terreno numa cidade e 1 em outra, estou com projeto de construir kitnets, achei interessante essa ideia de mini-apartamentos com investidor, caso alguém tenha interesse nesse AP estou disposição conversar.
GOSTEI MUITO DA EXPLICAÇÃO, SÓ NÃO ENTENDI QUANDO VC FALOU DO DESCONTO DO INVESTIDOR, POIS A CONTA Q VC FEZ FOI DIVIDIR 1.300 reais por 1% = 130mil????
Thiago, e em relação ao porteiro? Como fica? Tem que ser um pela tarde e outro pela noite e um reserva? Ou cada inquilino tem seu controle do portão e pronto?
Oi Luis, boa tarde.
Aqui usamos um sistema elétrico com interfone. O portão da garagem é eletrônico, e cada morador tem seu próprio controle. Já o portão social abre com chave para quem chega a pé e também pode ser acionado de dentro do apartamento pelo interfone. A porta de acesso ao prédio funciona da mesma forma.
Bom dia. Vc presta acessoria para efetuar esse projeto ?
De onde vc esta falando?? Oiapoque ou Chuí? ?
1.300 de aluguel em unidade que custa 140 mil?
Thiago, sobre a distribuição das vagas, o projeto na Prefeitura ficou com 4 ou 6? Essas vagas serão demarcadas? Como seram dividias para as 8 unidades?
Wallace, bom dia.
O projeto aprovado na prefeitura ficou com 4 vagas. Aqui, a legislação para HIS permite que unidades de até 27m² compartilhem 1 vaga para cada 2 unidades. Como vou manter esse prédio 100% para locação, fiz um ajuste para comportar até 6 vagas, caso seja necessário. Sobre a distribuição, ainda não defini exatamente como vai funcionar, mas observei que, para esse tipo de unidade, nem todos os inquilinos costumam precisar de vaga. Vou iniciar as locações e ajustar conforme a demanda.
Qual essa renda fixa que rende 45 mil no ano com 300 mil? Aonde?
Parece o treinador do poatam
Qerido 1.300 mês de aluguel em 27m²! Que bairro é esse? Isso é preço de uma unidade de 48m² 2Q na Zona Norte (Subúrbio do Rio de Janeiro)
Boa tarde.
Como faço pra ser Investidor ?
Olá, tem interesse?
Esse local e muito valorizado, 27m, alugar por 1200 1300 vale muito a pena
Credo, que roubo
@@otaviocaetano9997nem queria sabe quanto vale em São Paulo, aqui na Bahia pode se tomar susto imagina lá 😂
@@marcusoliveira8917 doideira, na minha cidade é assim mas pra uns 40m
Thanos existe 😮
Bom dia thiago, aqui de bh Mg, qual seria as medidas minimas para uma caixa de escada para dois aps por andar?
Olá, bom dia.
Para verificar as medidas da caixa de escada vc deve consultar as instruções técnicas do bombeiro do estado de MG. Pode mudar de estado para estado, mas via de regra a medida padrão 120cm de vão livre subindo, descendo e nos patamares.
Qualquer pessoa pode ser o adm da obra? Onde aprende? Começar do zero nao entendo nada disso
Parece q ai nào usa muitas ferragens?
Se fosse pra construir apenas para locação, poderia eliminar essas vagas e fazer mais kitnets? Pq eu moro em Recife-pe e a galera nao deixa vaga pra carros nao 😂 ocupa o limite Maximo do terreno deixando apenas vaga pra moto
Para saber se é possível eliminar as vagas, o primeiro passo é consultar a certidão de uso do solo na sua cidade. Ela vai informar as regras específicas, incluindo se existe alguma exigência mínima para vagas de estacionamento, mesmo que o projeto seja apenas para locação. Em algumas cidades, principalmente em áreas de alta densidade, é permitido otimizar o espaço para unidades residenciais em vez de vagas, mas isso depende da legislação local.
Além disso, a certidão de uso do solo trará informações importantes, como o número máximo de pavimentos permitidos (gabarito de altura), a taxa de ocupação, os recuos obrigatórios e outros parâmetros que definem o potencial construtivo do terreno.
É muito feio ocupar todo o terreno, sem deixar nenhuma área verde e garagem. Estetucamente é muito feio e ficava parecendo favela.
Gostei, quero virar investidor! Tem vaga no seu próximo projeto?
Oi Helcio, boa noite.
Me manda um direct no instagram @thiagoincorporador que falamos por la
Tem interesse?
É possível fazer 6 pavimentos
Sim, desde que atenda as condicionantes de uso do solo, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, gabarito de altura e recuos, é possível, sim. No meu caso, optei por uma obra econômica, sem elevador e pilotis. Com mais pavimentos, eu teria que implantar esses sistemas, o que aumentaria os custos.
@@thiagoincorporador Elevador aumenta muito os custos, inclusive de manutenção.
Isso ai, aumenta o custo de obra e de manutenção. Tem que ser um produto ajustado para esse tipo de sistema, que geralmente vem com pilotis.
Ola tudo bem? Como eu entro nesse projeto para adquir unidade,conversar com vc?
Tenho interesse
O gargalo é encontrar financiadores "investidores".
Efraim, bom dia.
Esse não é o gargalo desse negócio, por incrivel que pareça se os numeros estiverem bem ajustados é relativamente simples fazer a captação dos investidores.
@@thiagoincorporador Correto Thiago, porém como os atrair na primeira obra. Vemos que grandes incorporadores pagam boas comissões e prémios aos corretores que trazem investidores, e apresentam muitos casos de sucesso e a garantia da marca do incorporador. Já um iniciante não tem esse "cartão de visitas"
@@thiagoincorporador Como conseguir investidores?
Vc está calculando qual custo de mão de obra por m2 ?
Oi Marcelo, não contrato mão de obra por m², faço por etapa. Isso pode dar uma grande diferença de custo.
A Prefeitura é dona da obra, sem ajudar a comprar um prego sequer...
Achei um custo muito baixo para levantar 8 unidades, seria em qual cidade?
simples, procurar um engenheiro fazer um trato com ele e depois conseguir credito no banco.
E é fácil?
Top❤😊😊❤😊❤😊❤😊❤😊❤😊❤
Tu é irmão gêmeo do Marcelo Brigadeiro. Maluco é idêntico 😂
Oss acompanho o trabalho dele, o bicho é brabo da luta livre. Sou do jiu-jitsu ele é famoso no nosso meio. Baita cara.
Ola sou de uberaba tenho um terreno 10 x25 temho interesse nesse projeto , como entro em contato
Preciso comprar um terreno e chama ele pra fazer as casas kkkk
kero consturi uma no Brasil
Onde você mora? Vale apena para você investir assim no país?
@ lá em Caldas Novas e cidade turismo
eu moro no Japão
e invisto no Brasil
Não tá tão fácil assim vender
Eu trabalho como jardinagem e a minha patroa ficou mais de 2 anos com uma casa pra vender e só esse mês vendeu
Depende do local, mas se o país ficar pobre e as pessoas não poderem mais comprar, como você vai ter para vender né?
tudo muito bonito...vc esconde muitas coisas....o proprietario do errreno esta sim sendo passado para trás....mas a pergunta é ....e como ficam os boxes de carros ????
Olá, bom dia.
Sobre eu ser bonito, muito obrigado, agradeço a gentileza! 😊
Agora, quanto a "esconder muitas coisas", gostaria que você especificasse quais são essas "coisas" para que eu possa responder. Não tenho nenhum objetivo de omitir nada aqui, e caso eu realmente não saiba algo, digo abertamente e busco aprender mais sobre o assunto.
Em relação ao dono do terreno "ser passado para trás", tenho duas perguntas: 1º Como você conduz as negociações dos seus prédios? Se puder compartilhar sua experiência, talvez possamos aprender algo com o seu método. 2º Você está afirmando que eu enganei uma pessoa?
E, sobre os "boxes" (acredito que esteja falando das vagas de garagem), todos os nossos projetos são aprovados conforme a legislação municipal. Este projeto específico segue uma legislação semelhante ao HIS (Habitação de Interesse Social), que tem regras próprias para vagas. Abraço 👊👊👊
@@thiagoincorporadoralgumas pessoas simplesmente não merecem ser respondidas, o real interesse é tão somente depreciar o trabalho alheio, além do fato de julgarem os outros segundos os seus próprios valores. Parabéns pelo seu trabalho (e pela sua educação e paciência) 🌷
Faça um projeto de excelência para atender quem recebe salário mínimo
Só se for 2 em uma família quem paga vai pagar pouco mesmo hoje em dia 😢
Como entrar em contato com os investidores? Aqui em Fortaleza a casa ela é muito grande, e daria perfeitamente fazer os kit net?
isso é com voce amigo, network, procurar quem tenha dinheiro e queira investir nesse patamar de rentabilidade a no minimo 1% que ja seria um investimento concreto, seguro e de boa rentabilidade. Nao sei se entende disso, ai tem que ser de entendimento basico seu
CONSTRUIR KITNET SEM DINHEIRO, COMO É ESSE MILAGRE
Oi Marcos, boa tarde.
Da uma olhada no vídeo, essa é uma estratégia de negócio que eu utilizo. Na aquisição de terreno eu faço permuta por unidade futura e para financiar a obra eu uso capital de investidores.
Show de bola
@@thiagoincorporador vc trabalha desda compra com a construção usando o término com o dinheiro deles? Onde você acha melhor essas pessoas ou como posso me tornar uma delas
Qual tamanho desse terreno?
tem que ser meio louco pra comprar 27 metros por 140 mil
Em Curitiba já passa dos 400 mil com acabamento médio, e dos 300 mil com acabamento simples. E estou falando de unidades de 21 metros quadrados. Não existem valores absolutos, tudo depende da região.
Slk !! Sou de mg um lote de 200m aqui 70 mil ! Ja acho um absurdo
Vc já orçou essa obra em EPS?
Não orçei ainda, acabei me especializando em alvenaria estrutural.
Tesouro pagando quase 15% no pré fixado ,pra quem quer ser investidor isso aí na minha opinião não vale a pena,isso sem falar em outro investimento S&P que só esse ano deu quase 30% de retorno, enfim só minha visão
Visto que uma Kitnet de 113.000 rende 1.300 , seria o equivalente a 1% ,pré fixado 14,8% menos 15 de imposto12,58 ,em um mês 1,04 ,A TIR não justifica o investimento
30% de retorno em um ano ? mas isso nao seria relativo ? em um ano pode dar 30% e em outro 1% ?
@ amigo pega a médio/longo prazo q bate no tesouro assim msm (com folga)até o idiv no longo prazo bate no tesouro ,ibovespa é um péssimo índice
Você não está errado mas tem mais coisa:
- Há também a valorização do imóvel, além da renda de aluguel
- Essa taxa de juros é cíclica
@@brunomendes6181 sim mas a prazos longos vc trava ,tipo ipva+ 2040/2060 por exemplo ,fora que se quiser liquedez é já embolsar parte do lucro tem a marcação a mercado ,isso sem falar na renda variável ,um idiv já superaria facilmente,tendo renda a partir do dividendo e valorização das cotas devido a rentencao de lucro das empresas , para reinvestimento e expansão do negócio
Não concordo!
financiamento de terreno + construção é uma boa?
Olá, boa noite.
O financiamento no modelo de aquisição de terreno e construção geralmente não é destinado a projetos multifamiliares; ele é voltado apenas para construções de casas individuais. Existem outros formatos de financiamento para projetos maiores, como o Apoio à Produção e o GERIC, mas esses seguem processos completamente diferentes.
300 mil na renda fixa vai render 45 mil ao ano . O aluguel de cada kitnet tera que ser de 470 pra empatar com nao fazer nada e jogar a grana na renda fixa.
Oi, boa noite.
No prédio que estou construindo, as unidades serão alugadas por R$1.200,00 mensais, totalizando uma renda de R$115.200,00 por ano, considerando ocupação total. Se aplicarmos uma vacância de 5% e 11% de impostos, o rendimento líquido anual seria de aproximadamente R$96.768,00. Isso é mais que o dobro do rendimento estimado na renda fixa para o mesmo capital.
E a conta da inflação fica aonde?? kkkk quando vc investe na renda fixa vc está colocando seu patrimônio em real q desvaloriza todo ano diferente dos imóveis!!
45mil ano? 😂😂😂😂😂
Qual renda fixa está pagando isso, com 300mil investido ? Em Nárnia? 😂😂😂😂
o cara que não entende o regime de juros negativos e acha que existe renda kkk
@@thekingdev4675 eu sou burro assim mesmo e nao to de sacanagem. So maluco se mete em rolo de kitnet no Brasil. Investimento so no exterior , no Brasil so compensa a renda fixa.
"5 mil para mobiliar o imóvel".. não estamos vivendo a mesma realidade.
Vê a data do vídeo amigo
Não entendi nd
Da pra contrsuir sem dinheiro e sem o terreno?
😂
Passo 1 - assalte uma loja de materiais de construção kkkkk
Marcelo Correa min esina
Gostei mto da ideia e do formato do negócio, mas não é pro momento atual, creio eu! Ninguém tá comprando, juros altos, Brasil não tá legal pra empreender e investir! Pesar pra gente!
Há quem diga que o mercado não está bom para imóveis usados, porém está bom para imóveis novos.
@falar_portugues material caro, financiar tá caro demais
1.300 1%=130,00??alguém ??me explicar?? 😂😂😂😂😂😂
O cálculo é 1% de 130.000, o que renderia uma locação de 1.300
Você deve dividir 1300 por 1%. (1300x1)/100
Construir sem dinheiro kkkkkk
Parece que as abeia te pegou tío 😢.... ta com a cara inchada 😂
27 𝙢𝙩𝙨 𝙦𝙪𝙖𝙙𝙧𝙖𝙙𝙤𝙨 ? 𝙊 𝙦𝙪𝙚̂! 𝙑𝙖̃𝙤 𝙘𝙧𝙞𝙖𝙧 𝙜𝙖𝙡𝙞𝙣𝙝𝙖𝙨 𝙣𝙚𝙨𝙩𝙚 𝙚𝙨𝙥𝙖𝙘̧𝙤? 𝘼𝙛𝙛