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- เผยแพร่เมื่อ 9 ส.ค. 2023
- Una guía detallada y explicada PASO A PASO para llevar a cabo con éxito el cambio de uso de local a vivienda. Te cuento TODO lo que debes tener en cuenta para hacer un ESTUDIO DE VIABILIDAD completo que te evite cometer errores.
En esta guía hay detalles específicos sobre cómo realizar el cambio de uso de un local a vivienda, En el documento se tiene en cuenta todo el proceso, desde la iniciativa privada hasta la obtención de la licencia de ocupación y la consecuente conversión de un local en vivienda.
Revisaremos la normativa aplicable a los cambios de uso, tanto a nivel constructivo como urbanístico. Veremos todos los requerimientos que nuestro local debe cumplir, y explicaremos cada paso que debemos llevar a cabo desde el inicio hasta el final, cuando escrituramos y legalizamos la vivienda.
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gran aporte. esto si es aportar valor sin vender humo.
Muchas gracias!! 🙏🙌🏻
es increíble que faltan pisos en la ciudad para la demanda que hay y no solo no construyen ni dejan construir sino que se dedican a intentar que haya cada vez menos. Subir el requisito a 40m es un salvajada que hará que miles de locales y millones de metros cuadrados de la ciudad queden inservibles y vacíos, además de todos los sótanos que obligan a tapiar. Esos locales que nadie va a querer comprar eran la jubilicación de muchos obreros y artesanos que van a tener que regalar su local. Qué tristeza de país
No puedo estar mas de acuerdo 👍🏻 Es una vergüenza lo que ocurre pero es así. Y después los que sacan vivienda al mercado arriesgando su dinero son unos especuladores y los criminalizan.
Hombre, no me parece ninguna salvajada exigir que una vivienda tenga más de 40m..... ¿O tu quieres vivir en un zulo?
@@jukaperci te sorprenderías las pedazo de casas que hay por bastante menos, y también con las preferencias de la gente, infórmate mejor porque además nadie te obliga a vivir ahi. Hay mansiones gigantes inhabitables y lofts preciosos con todos los lujos para gente que quiere vivir sola en espacios pequeños
@@roberto2371 ¿Usted vive en una casa de menos de 40m?
@@jukapercientre pagar €700 por un zulo o poder hipotecarte con poco dinero y si eres una persona sola con 40m2 vas bien. Nuestro piso en Londres de nueva construcción es de 38m2 y es sumamente cómodo. No nos falta espacio en nada.
Hola, ¿Podrías explicar un poco mejor lo del círculo tangente a la fachada? Gracias
Buenísima guía! =)
Me encantó el video. Interesantisimo. Muy útil porque cada vez hay más bajos comerciales vacíos y es una solucion. Gracias por tu trabajo.
Me alegro de que te guste! Muchas gracias :)
Buen video!! Me ha servido muchísimo. Gracias‼
Extraordinaria explicación!!! Gracias
Muchas gracias, interesante y sin fallos. Saludos
muy bien explicado.gracias
Gracias!
genial
Hola, gracias por el vídeo. ¿Cuánto puede costar el estudio de viabilidad o cuál sería un precio razonable?
Fan de este chico
Gran video con mucha información. Una duda importante:
Si realizas el cambio de uso como persona física, puedes incluir la reforma como gastos para así pagar menos a la hora tributar la ganancia patrimonial?
O hay que hacerlo como empresa si o si.
Gracias
Una pregunta, hablas de locales comerciales (a nivel de suelo) pero, ¿
un altillo se puede habilitar para vivienda tambien?
Local, incluye o que diferencias en también naves industriales, ageicolas i ganaderas? Gracias
Hola Edu, una consulta: una vivienda en España es un inmueble de uso legal residencial. Y el uso legal residencial implica contar con licencia de primera ocupación ( cédula de habitabilidad) ya que si no se cuenta con dicha cédula no queda garantizado que la obra realizada corresponde al proyecto que permitía el cambio de uso. Mientras no se tenga dicha cédula, entiendo que no se puede alquilar legalmente ese inmueble como vivienda ( sin perjuicio de que estén ya en trámite los cambios en registro y catastro) y se trataría de un alquiler en fraude de ley. ¿ Es así? muchísimas gracias por tu explicación. Me ha sido muy útil. Un saludo
Hola Edu! Dónde se puede encontrar la nueva normativa de la Comunidad de Madrid de la que lleva todo el mundo hablando el último año, donde la superficie mínima es de 40 metros cuadrados? No la consigo encontrar. Gracias. Por cierto, son metros útiles? O contruidos?
Buenas noches Edu.
A ver si entendí bien, lo de que si el local tenía una planta baja no podía ser habitable, ya que el local que quiero comprar para convertirlo en vivienda dispone de 29m arriba y 74m abajo, entiendo entonces que en la parte baja no podría hacer habitaciones, es así? Agradezco tu respuesta, saludos!
qué barbaridad de trámites.
Es increíble sí. Hay veces que retorciendo la normativa consiguen prohibir cosas sin prohibirlas abiertamente.
Y el vídeo d la gentifricacion en Carabanchel??? Vaamoooosss
Madre mia, que detallado todo y en un video de 10 min👌👌👌. Edu, según tu experiencia cuanto suele tardar ( mas o menos jeje) el catastro en conceder las nuevas referencias catastrales en caso de local segregado en varias viviendas... muchísimas gracias por la info 😜
Que papel juega aqui la cedula de habitabilidad? Gracias
Gracias por la explicación. Madre mía qué tomadura de pelo la burocracia que hay😅
Desde luego que si! En el caso que sea de tu interés, comentarte que hice una actualización de este vídeo para 2024, que hay alguna cosa sustancial que cambia. Gracias por verlo!
Si dispongo de altura suficiente y hago altillo pero la superficie en planta es menor de 40 m2, podría ser, si entre baja y altillo llego a los 40?
Buenas tardes, es un video increíble y lleno de información mil gracias por tú trabajo es impecable, se que es una pregunta que depende de muchos factores, cual es el precio promedio por el cual renta comprar un local para convertirlo en vivienda (con todos los gastos que ello conlleva)? Hay algún tipo de ratio, pondré un ejemplo? Si una vivienda promedio en el municipio que quieres comprar el local es de 180 000 euros, el local sale a cuenta si vale 1/3 parte que el precio promedio de la vivienda del municipio? (60 000eur) Podrías decir un aproximado de cuanto cuesta todo el papeleo y licencias que debes conseguir/presentar? Muchas gracias
Hola, yo lo que haría es echar números para ver cada operación por separado, ya que lo que funciona en una ciudad no funciona en otra (incluso de un barrio o de una calle a otra). Se trata de sumar todos los costes de compra del local, trámites de licencias, proyecto, reforma, etc. Por eso un local puede ser viable económicamente y el de en frente no.
Buen video 👍,
Para solicitar en el ayuntamiento una consulta urbanística vinculante es necesario ser el propietario del local?
No es necesario!
Trabajas en todas las ciudades?
Hola edu y gracias por la informacion tan valiosa. Me ha generado una duda y es respecto al nivel de calle. Si la misma esta en cuesta, y la entrada es por el punto mas bajo de la cuesta, queda parte del bajo unos dm o mas bajo la acera. En esos casos cabe un cambio de uso, o necesariamente hay q nivelar la planta al nimel mas alto de la acera en cuesta?
Gracias de nuevo
Hola, siempre lo que se mira es que la cota del suelo interior sea igual o superior a la cota más baja de la calle. Por tanto si estamos unos cm por debajo, habría que rellenar un poco y ya nos valdría sí 👍🏻
Edu una pregunta me quiero compra una casa esta zona clase urbano y uso principal industrial tengo muchos inconvenientes?
Buena información gracias, una consulta, espero me puedas ayudar aunque precisamente no es del todo del tema mencionado. Quisiera alquilar un edificio que se usó para un centro de enseñanza para niños autistas. Y quisera abrir un hostel para turistas. Me podrias tal vez, indicar que es lo que debo hacer? Mil gracias
Gracias por tu comentario! Pues lo primero que te recomendaría es hablar con un estudio de arquitectura que lleve temas de licencias. Lo más importante para adentrarte en la operación será hacer un estudio de viabilidad, tanto económico, como legal, para saber que con la adecuación necesaria podrás legalizar el uso que le quieres dar al edificio.
Hola. Gracias por el video. Podrias decirme cuanto tarda aproximadamente un cambio de uso
Gracias por tu comentario. Pues oficialmente debería resolverse en unos 3 meses, pero la realidad es que se puede tardar entre 4 y 6 meses. La administración no hace mucho por agilizar los trámites, más bien lo contrario.
En otras provincias suelen ser más exigentes que en Madrid ecetera
En mi ciudad varios años y son más exigentes
Buenas Edu estoy en proceso de comprar un local para hacerlo vivienda, lo he supeditado al cambio de uso, me gustaría saber si tú llevas este tema.
Hola! Si es en Madrid ciudad sí. Si me escribes un mail con los detalles a la dirección de mail que tengo en la descripción, lo vemos. Un saludo!
Excelente vídeo! Como puedo pedir un presupuesto para la elaboración de un plano!
Gracias! Puedes escribirme al mail que dejo en la descripción del vídeo contándome tu caso 👍🏻
excelente aporte,Un local que este dado de alta como explotacion comercial (airbnb) podria utilizarse como vivienda, osea empadronarse? mil gracias por tus videos son de gran ayuda
Hola! Muchas gracias :) No, un local comercial no puede ser utilizado como vivienda, y por tanto no se puede empadronar nadie. Sí puede ser utilizado como vivienda turística, contando con la preceptiva licencia urbanística y turística.
@@Edu_saz muchísimas gracias
Hola Edu, para hacer una hipoteca de un cambio de local a vivienda que se presenta al Banco el proyecto??
Hola, pues ese es uno de los problemas del cambio de uso. Los bancos te dan la hipoteca del local, porque aún no es una vivienda. Entonces lo computan como una inversión y entonces suelen dar máximo hasta el 60% y con peores tipos de interés.
@@Edu_saz muchas gracias por tu información, he visto varios videos pero no me quedaba claro el tema de la financiación. Sigue así, explicas muy bien 😊. Suscrita a tú canal
Hola Edu, te he enviado in correo. A ver si lo puedes ver y contactar conmigo.
Gracias
Sabes de alguien en Barcelona ?
Sobre el cambio de uso, si es un local con acesso independiente de la calle, hace falta la aprobacion de los vecinos de la comunidad? Gracias
En realidad si no pone nada en los estatutos ni acuerdos vecinales no sería necesario.
Hola Edu, el tema des las instalaciones las haría yo, pero tema albañilería se necesitan facturas con IVA ? O basta con el presupuesto del aparejador?
Hola, para presentar la licencia se utiliza el presupuesto, no las facturas. Esto es porque se presenta antes de realizar las obras, y el ICIO se paga sobre ese presupuesto.
@@Edu_saz ok gracias, y me piden que el albañil tenga o demuestre un papel que es relacionado con la construcción verdad?
Edu, te recomiendo que modifiques el vídeo y des una explicativa clara de luz y ventilación. Ejemplos de como se puede organizar. Dejá de utilizar el lenguaje técnico "pieza habitable" es un dormitorio en cristiano. Eso es válido si tu intención es hacer un vídeo para el público general.
La licencia de ocupacion es la cedula de habitabilidad?
En Madrid sí, en 2018 de suprimió la necesidad de cédula de habitabilidad, siendo válida en su lugar la licencia de ocupación únicamente.
Me ha sido totalmente útil. Mil gracias por tu tiempo. Quiero comprar un local para cambio de uso. Hace esquina. La fachada principal está por encima de rasante, pero por el lateral da a una calle que es una cuesta muy empinada y por este motivo, el fondo del local queda por debajo de rasante (de la calle lateral pero por encima de la calle principal). ¿Crees que será viable el cambio de uso según tu experiencia?
Gracias de antemano Edu. Un saludo.
(Por ciento, para los que hablan de especulación, la vivienda va a ser un loft de 90 m2 que pondré a la venta, donde ya me gustaría a mí vivir, pero no puede ser, porque con el beneficio intentaré pagar los estudios de mi hija)
Hola! Muchas gracias por tu comentario :) Pues en Madrid que es la normativa que conozco, el suelo interior debe estar en todo caso por encima del nivel de calle, en todos los puntos de la fachada. Habría que ver si teniendo más de 3 metros de fachada por encima del nivel de calle, y sin que hiciese falta usar la fachada de la zona semienterrada para ubicar ventanas, podría valer. Pero yo no me la jugaría la verdad… de todas formas enhorabuena por tu idea y tu determinación, espero que sigas adelante con tu plan y vaya todo perfecto 👌
@@Edu_saz gracias por tu respuesta!
Hola buenas noches. Hace poco he comprado una oficina de 100m2 que está ubicado en la entreplanta de un edificio con ascensor y me gustaría hacer un piso para airbnb sería posible hacer ese cambio o sería inviable la oficina está ubicada en Castellón . Gracias por el vídeo
cago en ...... Tengo que entrar en youtube para saber lo que necesito.... dicho proyecto que comentas con los presupuestos, son costes de referencia o tienen que ser obligatoriamente contratados con una empresa?, me refiero a que si lo puede hace un autonomo ya sea fontanero, electricista, albañil, etc. Gracias por el video.
Debería ser el PEM (Proyecto de ejecución material) que es el coste real de material y mano de obra sin el beneficio industrial. Por cierto la semana pasada justo subí la actualización de este vídeo a 2024, que si estás en Madrid sí ha cambiado algo.
Burbuja ????
Cocacola?
No, algo bajarán pero no como fue 2008
Han visto los precios de los locales ???? Cuidadito amigos
Desde luego hay gente que pretende vender el local al mismo precio que si ya fuera una vivienda… Para que salga rentable hay que encontrar un buen precio de compra, y conocer bien los gastos de reforma, licencia, etc..
@@Edu_saz lo que hay que estar formado ,todo lo demás es pillaje
Si hay gente que los vende a precio de vivienda jaja
Gracias por el video,
Para realizar una consulta urbanística vinculante es necesario ser el propietario del local?
Cuanto me alegra estas normas que me parecen poco exigentes, ya que especular con algo tan vital como la vivienda debe almenas protegen a lis futuros moradores.
Porque usas tanto la palabra técnico competente. Yo cuando refirme ka vivienda contratevun Arquitecto y un Arquitecto Técnico.
Una declaración responsable es soko oara licencia menor pero en realidad lo wuebpropones esvuns licencia mayor.
Al menos en mi CCAA.
felizmente no es habitual, aquí nadie quiere vivir con poca luz, mala intimidad, menos aireación. Los bajos siguen siendo locales, la mayoría comerciales.
Incluso en las casas unifamiliares en planta baja es habitual ocupar con un garaje amplio para varios coches y un aseo de cortesía o baño completo, un trastero y un despacho, un hall y una entrada una ascensor y una amplia caja de escalera que conduzca a la planta superior donde lo habitual es tener ks zona de día y una planta superior para la zona de noche.
aprovecharse de las circunstancias económicas y condenaron a vivir en locales de 40 metros me parece muybm triste. Y me recuerda a cierta cubana de Vox wue falsificada los sellos del colegio de arquitectos y wue vendía locales como viviendas pero sin células de habitabilidad y son cumplir con la normativa pero se fue decrosumitasvy llenaba decdinero.
Por cierto Espinoza amplio dos plantas su vivienda sin pedir licencia sl ayuntamiento de Nadrid, pero su expediente ha caducado por defecto formal.
Em un video se presento como Arquitecto, y siempre habla como los aparejadores de mi ciudad.
Con la vivienda se intenta siempre hacer negocio, y puede hacerse pero con unos límites que protejan el bienestar.
Personalmente creo que nadie elegiria vivirven un local si no fuera por un tema económico.
Dar a un oatinejovdex3 x 3 en planta baja me parece triste, pero sicse marca ese límite es porque hay quien proyectaria a espscios a un más minimos
Ser Arquitecto, desde fuera es un profesión preciosa, casi un Demiurgo. Pero a veces debe ser duro si toca ser un sicario de la obtención de viviendas en esta época de casas menguantes
Y te olvidas de una cosa. La Comunidad de Propietarios también debe dar el consentimiento al cambio de uso.
El consentimiento tácito de la Comunidad de Propietarios sólo es necesario cuando el cambio de uso esté previamente prohibido en el régimen de propiedad horizontal, el título constitutivo o los estatutos de la comunidad, y a su vez estos estén debidamente registrados en el registro de la propiedad.
@@Edu_saz Al revés. Sólo está autorizado sin el consentimiento de los vecinos, si en la Escritura de Obra Nueva y División o en los Estatutos de la Comukitad, está prevista la autorización correspobdiente sin ese consentimiento previo.
No se en qué te basas para decir eso pero según mi experiencia no es así. El cambio de uso de local a vivienda puede realizarse siempre que no existan limitaciones dentro del Título Constitutivo, los Estatutos o la Escritura de División Horizontal. Desde el punto de vista del Ayuntamiento no existen limitaciones administrativas en este sentido, no quedando vinculada la licencia a la autorización de la Comunidad, sino que es totalmente independiente de esta.
Los Estatutos o Escritura de División Horizontal son decisivos a la hora de establecer la supuesta prohibición, pero hay que recordar que estas prohibiciones son restrictivas y no extensivas, lo que quiere decir que si en los Estatutos se recoge que los locales de la Comunidad pueden convertirse en espacios de uso industrial esto no significa que puedan convertirse en viviendas. Por otro lado, cabe recordar que la doctrina del Tribunal Supremo establece que las restricciones o prohibiciones que tengan que ver con un cambio de uso dentro del ámbito de la Propiedad Horizontal exigen que consten de manera expresa para que sean eficaces.
En cualquier caso, hay que tener en cuenta que el cambio de uso de local a vivienda sí requerirá la autorización de la Junta de Propietarios si conlleva la ejecución de obras que afecten a elementos comunes o estructurales del edificio o suponga un cambio en los coeficientes de participación. En estos casos, sería necesaria la aprobación en la Junta de Propietarios de las 3/5 partes de los comuneros y cuotas, tal como se recoge en el artículo 10.3b de la Ley de Propiedad Horizontal.
Así pues, antes de empezar a gestionar los trámites administrativos siguiendo la normativa urbanística y de vivienda, es necesario comprobar que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíban o condicionen el cambio de uso que queremos.
@@Edu_saz Me baso en el sentido común. No tiene ningún sentido prohibir algo que, de por sí, ya no está autorizado. Es como si, salvando las diferencias, prohibieras asesinar.
Y me baso también en mi experiencia de más de 30 años como empresario inmobiliario.
Ah pues si te basas en tu sentido común seguro que te va muy bien. Yo me baso en la legislación actual y en la jurisprudencia. Un saludo.
Increible a cuantas personas tienes que pasar por caja para poder hacer eso bienvenidos a españa jajajaja
Ola buenas podriamos ablar por privado para comentarte un proyecto?
Hola claro, puedes escribirme al email que tengo puesto en la descripción del vídeo? Muchas gracias