【法律教室】不點交就消失、房客霸占不搬、租約公證就萬無一失？淺談住宅租賃糾紛之解決之道
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- เผยแพร่เมื่อ 12 ก.ย. 2024
- 2022年07月中央內政部擴大住宅租賃補貼預算高達300億元，鼓勵房東將房子出租並合法報稅，出租方跟承租方也都能夠享有一些政府提供的獎勵措施，相對的租屋糾紛的問題發生比率也一定會愈來愈多。
其中，到底什麼叫作「點交」？租約到期房客卻消失不見，該如何點交？若遇到積欠租金且「霸占」房屋不搬離的惡房客又該怎麼辦？房仲專家都呼籲租約一定要作「公證」，一旦發生糾紛便可直接向法院執行處申請強制執行，真的是這樣嗎？
【以法律的角度解釋點交】
首先，我們將《強制執行法》裡的第99條及第124條的內文，拿來比喻房東是債權人，房客是債務人；然，解除債務人的占有並將東西交給債權人；換句話說就是，解除房客對房子的占有及使用，並將房子還給房東。
當然，「強制執行法」主要是針對「法拍」而非租賃，引用法條是用來說明「點交」；若用白話文講解字面上的意思，點交就是「清點交付」，至於要清點哪些物品則另當別論。另外民法第455條也有規定：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。
【點交後，前房客若遺留物品在屋內，卻被房東丟掉，可以要求賠償嗎？】
點交的程序，除了房子要交付之外，包含裡面的物品，物品包含房東原來的附屬設施是否有歸還？房客添加的物品是否有帶走？如果經過點交程序之後，甚至雙方還簽名確認了，房客就不能事後跟房東請求遺失物的賠償。
【房客失蹤，租約到期，房東重新招租，算有點交？有風險嗎？】
一般來說，房客搞失蹤，沒有經過點交手續，不管是法律規定的程序，還是社會約定俗成的流程，會發生這類問題，通常都是在租賃期間雙方關係不好所致。
有的房客故意不繳房租，直接用擔保金（押金）去扣除，扣滿之後再搬走，這情形都還算好的；最差的情況是不繳房租還不搬走。
這類的問題，內政部也發現到了，於是在2017年時針對《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱租賃住宅專法）裡面，特別為了「點交」作修法，也就是第 12 條的第1項，白話文解釋：
當房客接到房東的催告或通知之後（或房客通知房東），雙方必須「會同點交」；通知之後，並給予他方一定時間的準備，一旦時間到了，他方不到，仍「視同」完成點交。這是保障房東跟房客彼此的權益，可說是非常大的進步！
【租約到期，房客仍霸占房子不搬走，房東該怎麼辦？】
方法一、透過法院的訴訟程序，房東勝訴之後再透過強制執行的方式，由在地警察協助將房客「請」出去。
方法二、可以用民法第767條第1項的規定來試著排除妨害，但到底是妨害？還是占有？仍得透過訴訟，由法院判決。
方法三、如果租約已經到期，經過各種方法協商溝通，房客依法不搬離，此時可以先嘗試用侵占罪提告，讓該糾紛以刑事案件的方式來處理。至於侵占成不成立，得由檢察官先偵查，判斷是否起訴，再由法院審理；這樣做，可以對霸佔房屋者造成一定的心理壓力。
【即使租約到期，房客仍不搬離，房東是否可以開門（鎖）進屋內？】
不行，即使租約到期，但仍未完成法定程序上的點交，房東仍涉嫌觸犯刑法的「侵入住居罪」的問題，務必謹慎。
【租約作公證，就可跳過訴訟，直接申請強制執行，公證真無敵？】
第一、契約不管有沒有公證，都有法律效益。
第二、有公證，並且契約裡有約定：如果違法哪一條，就可以進行強制執行，只要違反「約定的、可以進行強制執行」的條文，才不用再經過訴訟的審理程序，直接向法院的執行處遞狀，申請強制執行。
並非租約有公證且違反裡面的任何一項，房東都可以申請強制執行，所以，千萬不要傻傻地拿租約做公證，就誤以為什麼都保障到了；重點還是，這個租約裡面是否有寫明，違法哪一條則房東有權利申請強制執行。
簡單講，就是租約裡的條文，寫得愈具體、描述的愈詳細愈好。
第三、強制執行也有它的程序，只要確認之後，就可以請房客離開，房客再不離開，就可以由執行處出面，配合當地的警方使以公權力，將房客帶離房子。
【要如何防範這些糾紛？】
第一、 使用內政部版本的住宅租賃契約的範本。其內容有將雙方的權利義務規範的很清楚，可以降低糾紛。
第二、 租約要公證。在條文寫得相當具體的前提下，可省去曠日廢時的訴訟。
第三、 保留證據。例如，通知對方什麼時候要點交，要保留通知的證據。因為雖然法律規定房東可以將房客驅趕或限期搬走，但是當房客主張房東事先沒講，也就沒有達到法律上的要件，也就是催告跟通知，房東就只能無奈重來一次，最後才能提起訴訟。
【使用到的法律條文】
強制執行法第99條：債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。依前項規定點交後，原占有人復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。
強制執行法第124條：執行名義係命債務人交出不動產而不交出者，執行法院得解除債務人之占有，使歸債權人占有。如債務人於解除占有後，復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再為執行。
民法第455條：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。
《租賃住宅市場發展及管理條例》第12條第1項：租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。
民法第 767 條第1項：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
刑法第306條第1項：無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。
受訪、口述：東龍不動產法務經理／江銘偉
主持、訪問、撰稿：東龍不動產專任委託部經理／陳泰源
感謝二位詳細的解說.謝謝
請問房客已搬離沒碰面點交,已扣除2個月押金後欠繳房租達2個月以上,寄存證信函催告的同時有辦法主張行使立即終止租約嗎？
很讚的內容。👍
這一集說得很精采,房仲問出重點.
找不到人如何通知？