【計算例付】不動産譲渡所得の算定方法は？譲渡収入・譲渡費用・取得費の内容を具体例で解説
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- เผยแพร่เมื่อ 16 ก.ค. 2024
- -- 目次 --
00:00 オープニング
00:05 本日のテーマのご紹介
01:00 目次
01:24 不動産譲渡所得の算定方法
01:50 譲渡収入とは？
04:10 譲渡費用って？
05:00 取得費とは？
08:51 譲渡所得算定の計算例
動画_NO267
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【濱田隆祐 自己紹介】
税理士/行政書士/公認会計士
濱田会計事務所/御影みらい相続センター/クレアビズコンサルティング㈱代表
あずさ監査法人退職後、2012年に独立。現在10年目になります。
趣味は磯釣り、テニス観戦、競馬。最近コロナで全く遊べてません。
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#譲渡所得 #取得費 #譲渡費用 - แนวปฏิบัติและการใช้ชีวิต
細かい解説がとても参考になります。ありがとうございます！
コメントありがとうございます😊励みになります！これからも一生懸命がんばりますので、応援よろしくお願いします(^^)
わかりやすい解説有難うございます。
先月5月に自宅マンションを売却し、細かい計算はしていませんが、取得費からすると譲渡益が出ており3,000万円控除を利用しようと考えております。
まだ先の話ですが、久々の確定申告のことを考えると面倒と考えてしまいます。こちらの動画も参考にしながら勉強いたします。
税理士さんに相談するのは費用が発生するのですよね？
また、他の動画も楽しみにしております。
ご質問ありがとうございます。
ご自宅であれば３０００万特別控除も可能ですので、税金はかからないケースが多くなると思います。
税理士さんに相談するのは、基本的には有料になるかと思います。
申告を依頼すると、一般的には５万円くらいが相場で手数料が発生するのではないでしょうか。
ご自身でできるのであれば一番良いと思います。が、結構罠があったりしますので、リスクヘッジで税理士さんにご依頼されるのもありだと思います。
ご視聴いただき、ありがとうございます。今後ともよろしくお願いいたします(^^♪
築50年の家を相続して売却する時の減価償却費は計算式に当てはめると900万円を越えます。当時の家の請負い額は700万円なのですがこの場合は減価償却費は700万円とするのでしょうか？
ご質問ありがとうございます。
譲渡所得算定時の減価償却費は、取得価額の95％が上限になります。例えば、対象資産の取得価額が700万であれば665万円が上限になります。
ご視聴いただきありがとうございます。今後ともよろしくお願いいたします(^^♪
ためになりました、ありがとうございます。単純に思ったのですが、マンションで2階以上の部屋を取得して売却する場合、土地の価格は含まれず、建物だけが計算の対象になるのでしょうか？
ご質問ありがとうございます。マンションは１Fであれ、２Fであれ、その下の土地を利用している点に違いはありません。登記簿を見ていただくと、必ず土地の区分所有割合が記載されています。例えば、10戸の建物なら、全体の1/10程度の「土地」を区分所有しています。したがって、たとえ１Fであれ、２Fであれ、建物＋土地を売却することになります。
ご視聴ありがとうございます。今後ともよろしくお願いいたします(^^♪
とても勉強になりました、ありがとうございました！
ご質問なのですが、
以下は取得時費用に入れることはできますか？
①火災保険
②住宅ローンの保証料
③入居時のオプション工事(網戸、カーテンレール、アンテナ工事、エアコン工事など)
尚、35年ローンで購入後7年住んで売却しました。①②は取得時に35年分の一括払のため、①は解約金で一部戻ってきて、②も未経過分は戻って参りました、その場合は差額のみを取得費用にいれるべきでしょうか？
ご教授、よろしくお願い致します。
ご質問ありがとうございいます。取得費とは「建物の取得に直接かかった費用」ですので、直接取得に関係しないものは取得費になりません。以下、記載します
①火災保険は取得費になりません。取得のために直接かかったものではないためです（保険期間に応じて発生するコストであり、取得に直接関わるコストではない）
②住宅ローン保証料。こちらも上記同様取得費にはなりません。取得に直接かかった費用ではないためです（保証期間に応じて発生するコストでであり
取得に要したものではないため）
③入居時のオプション工事は、取得費にできるものもあります。家具や家電は×ですが、例えば、取り外しができない公示、キッチンやアンテナ工事などは取得費を構成します。ここの判断は非常に難しいですので、税理士によって答えが異なると思います。僕の判断は、建物に付着して取り外せないなものは取得費構成、取り外しができて将来とりかえができるようなものは取得費ではない、という判定をしています。この考えでは、網戸やカーテンレールは微妙かなと思います。一方、建物に付着する棚やビルトインエアコンなどは取得費を構成します。カーテンレールも付着してるのでは？という考え方もできるかもしれませんが・・ここはご自身にお任せします。
ご視聴ありがとうございます。今後もよろしくお願いします。
ご丁寧に回答頂き誠にありがとうございます
明確なご回答感謝です。。
とても参考になりました！
税務署に出向く前に確認できて非常に助かりました
これからも視聴させて頂きます！
母が
取得時にすべての部屋のフローリング部分を絨毯敷きにしました
一人暮らしの為転倒防止対策です。
その費用は取得時費用に入れる事は出来ますか？
ご質問ありがとうございます。フローリング部分を絨毯にした絨毯料金ということでしょうか？絨毯料金自体は×です。ただ、絨毯敷にするためのフローリング撤廃工事については、微妙な所ですが、建物自体の価値を増加させるような工事（修繕ではなく、建物の売却価額を増加させるような工事）であれば、取得費として算入できます。なんとかいけるような気もしますが。ご視聴ありがとうございます。今後ともよろしくお願いいたします。
返答ありがとうございます
一人暮らしの転倒予防もありますが、
詳しくは前所有が室内で犬を飼っており、あちこちに傷みや尿のシミがあり
台所、洗面所以外は廊下迄絨毯を敷いたという経緯です
領収書はあります
建物対応取得費2060万円の60万円は仲介手数料とカッコがきになっていますが、設問中の登録免許税90万円の2/3のことでしょうか？
ご質問ありがとうございます。
おっしゃるとおり登録免許税等取得時の諸費用90万円のうち建物部分2/3が60万円になります。
よろしくお願いいたします。
取得費や譲渡費用は消費税も含めてもいいのでしょうか？
仲介手数料やリフォーム代は消費税を支払っています。
ご質問ありがとうございます。
個人の方の場合、支払った消費税部分も当然取得費を構成しますので、取得費に含めて処理する形で問題ありません。
よろしくお願いいたします😊
ありがとうございます😊
とても分かりやすく解説していただいて参考になっています。ありがとうございます。
昨年親から引き継いだ土地建物を譲渡しましたが取得費が全くわからない状態でした。
5％計算にするしかないのかと思いましたが濱田さんの動画にたどり着き、算定方法の動画拝見しました。
自分でもやれるかなと勉強しながら計算を進めていきましたが、大詰めというところで耐用年数が終わっていることが発覚…
この場合、譲渡収入の5％計算しかないでしょうか。
それとも、建物は耐用年数過ぎてるので取得費にはならないけれど
土地代の推計を使うことができるのでしょうか。
ご質問ありがとうございます。
今回の売却額を土地と建物に分けることができれば、建物は取得費不明として、建物売却額の５％を適用、土地は馬脚額を用いず、推計計算で取得費とすることも可能です。
売却額を土地と建物に分ける方法としては、直近の固定資産税評価額などの割合で按分するなどの方法が考えられます。また、売買契約書に消費税が明示されていれば、当該消費税は建物に対する消費税となりますので、割りかえすと税込の建物額が判明します。
www.mikagecpa.com/archives/1659/
ご参考になるかわかりませんが、よければご参照ください。
ご視聴いただきありがとうございます。今後ともよろしくお願いいたします(^^♪
@@office_hamada
詳しく教えて頂き本当にありがとうございます。とても助かります。
消費税は未記入でしたので、直近の固定資産税評価額を参照するということですね。
土地は推計計算、建物は建物売却の5％で計算できるの助かります。
”直近の固定資産税評価額”は
【最後に支払った固定資産税納税通知書の右側にある”課税標準額”の”固定資産税”の土地と家屋】か
【相続税の申告書11表の右側に記載されている”分割が確定した財産”の土地と家屋】
もしくは違うところから導き出す必要があるのでしょうか。。。
何度もすみません🙏🥺
固定資産税納税通知書の方ですね！ご参照くださいませ。
@@office_hamada
ありがとうございます😭🙏！！
計算… がんばります🐣！！
取得費で計算で使用する減価償却費と、不動産所得で経費計上分は一致していないとまずいのでしょうか？
今まで任せていた確定申告だと減価償却費を大きくしていたことが判明し、取得費がとてつもなく下がり実質70万の譲渡益なのに、1200万の収益となってしまいます。
コメントありがとうございます。
不動産所得の減価償却費と、譲渡所得の取得費の計算ですね。実務でもよくあります。
不動産としては１つしかないため、トータルの経費でダブるとやはりおかしいです。
ですので、僕がそういった事例に該当する場合は、不動産所得で償却した部分のみを差し引いて取得費を算定しています。「譲渡所得の明細」は、取得費の算定過程として計算式を記載する欄がありますが、この部分については「手入力」で不動産所得での経費の累計額を記載して整合をさせています。
ご参考になればと思います。
ご視聴いただきありがとうございます。今後ともよろしくお願いいたします(^^♪
遺産相続により不動産を2つ相続し売却しました。一つは購入費不明で500万円、もう一つは2000万円で購入したものが500万円で売却しました。このような場合は、贈与所得、譲渡所得等の申告や確定申告など何か手続きは必要でしょうか？ よろしくお願いします。
ご質問ありがとうございます。
購入額との比較により、今回の売却額が上回っている場合は、所得税の確定申告が必要なります。購入費が不明な場合は、原則として売却額の９５％が課税される形になりますので、おそらく申告が必要になる可能性が高いと思われます。
ご視聴いただきありがとうございます。今後ともよろしくお願いいたします(^^♪
今回の場合だと損益通算するとマイナスで申告不要とはなりませんか？
築古アパート（鉄筋コンクリート造、土地も）を2023年に売却致しました。
建物は1975年に父が建てた物で、母が相続し、その母が2019年に亡くなり、娘の私が相続しました。
アパートの数室は賃貸中で、そのまま売却しました。
この場合は、母が亡くなった2019年が
建物取得日になるのでしょうか。
母が亡父から相続したのは、1991年です。
アパートの土地は、1973年に父が購入したようですが、購入金額はわかりません。
取得費の計算、取得費特例などけっこうややこしく、もっと勉強しなければ思います。
相続税も支払っていますので、少しでも
支払う税金は減らしたいです。
ご質問ありがとうございます。
相続で引き継いだ土地建物の取得時期は、相続時ではなく、お父様が当初に取得した時となります。土地と同じであれば、１９７３年でしょうか？
www.creabiz.co.jp/shisanzei/120.html/
また、当時に支出した金額が取得費となります。取得費不明の場合は売却額の５％となりますが、当時のパンフレットや預金の支払履歴等、何らかの根拠があれば当該金額をもとに計算可能です。
ただ、１９７３年であれば、すでに５０年経過しております。木造であれば耐用年数は３３年となりますので、建物取得費はほぼゼロになるかなと思いました。鉄筋の場合は耐用年数７０年となります。
ただ、取得の１９７３年が起算となりますので、長期譲渡となり、税率は安くなります。
ご参照いただければと思います。よろしくお願いいたします(^^♪
質問ですが
減価償却費の計算で2000万ではなく2060万なんですか？
未償却残高ではないんですか？
事例でお伝えしている「建物減価償却費」のことでしょうか？今回の事例は、仲介手数料のうち建物部分60万がありますので、2000万円＋60万＝2060万円が建物価格として、減価償却を行っています。
もし、別の場所でしたらすみません、間違ってたらごめんなさい。
返信ありがとうございます。
90万は取得税等ですよね？
そうです！手数料は取得費になります。
ありがとうございます😊
何度もすいません、
税金も減価償却するんですか？建物価格に入るんですか？
すみません、仲介手数料ではなく、登録免許税等の事例にしていますね。これらの税金も、税金ではありますが、原則取得費として減価償却の対象となります。ただし、取得税と登録免許税は、支出時に経費にすることも可能です。ですので、減価償却するか？経費にするか選択可能です。下記もご参照ください。
www.mikagecpa.com/archives/8265/
ちょっと事例が登録免許税なのに、手数料出説明している所があり、整合してませんね。失礼いたしました。よろしくお願いいたします。