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千奇唔好覺得地產經紀好專業，亦唔可以盡信地產經紀，一定要係買樓前，自己努力搵買樓資料。千萬不要怕被人話"大鄉里出城，樣樣野都問一輪"。買錯樓或因層樓有問題導致要取消交易，蝕左個首期對經紀不痛不癢，但對買家黎講就係失去左多年的努力及辛苦。
聽得太多case係d 經紀有問題，佢地一心只係想有成交，為左咁咩都講得出
對呀，正如每個行業都有hea住打份工嘅人同做得好專業用心嘅人。
blacklist 美聯
香港的地產經紀有幾pro路人皆見
絕對認同，買樓自住可能係十年、廿年、三十年打後既一個重大決定.所以真係要問清楚、唔好急.
非常高質實例 + 唔同案例 + 銀行查詢 + 各方回應 + 再拆解各個案件既判斷點真係好高質既case study
由始至終已經吾關物業是否完左破產令，而係代理疏忽或蓄意隱瞞2021年無償轉讓對買家既風險，仲要話按揭無問題已經係失實陳述
多謝你幫小市民出聲
多謝分享，而家好盡責，搵好多案例，十分欣賞👍🏻而家啲地產代理為左佣金乜都講得出，質素好差，監管又無阻嚇力，對買家係好唔公平。特別係美聯，真係唔好幫襯，我朋友第一次買樓，乜都唔識，問個代理，首期加埋所有費用幾多錢可以搞掂，美聯個代理結果計算漏左某啲稅項就同我朋友講左一個數，並催促盡快簽約，結果簽完約，之後先告知原來仲有某啲稅項，結果我朋友要比多啲錢出黎，好彩我朋友仲有流動資金，無嘅話真係企左係度😡美聯啲代理真係好唔專業😡
多謝group友肯share經驗出嚟。真係好恐怖既經歷。btw真係要追返個升幅
非常高質素的 case study, 謝謝胡仔👍
我試過買樓，買時唔講係長命契，簽完臨時買賣合約，代理先話係長命契，所以唔可以按原訂時間成交，要拖最少３個月。我無理佢嘅說法係真定假，即刻去信地產代理監管局投訴，嗰邊一接手查，轉頭收到電話，地產話會按原訂時間成交。d所謂代理唔止信唔過，仲堅係廢。
根本就講大話想賣貴啲
當年我買個間，好少既野，我都周圍問好多意見，例如個業主買個陣full paid,之後又做mortgage, 會唔會有問題。總之唔識就要問，但唔係淨係問AA,問多D FDS,同銀行職員
Good
錢照袋。乜都唔知。就係香港AA
一定要自己做功課
多謝資料長知識 你真係好稱職盡責嘅一個記者 繼續支持
去地產代理監管局投訴，個agent 一定衰硬
呢條片真係好有用，以後買樓要自己睇清楚查冊，十個agent 九個都pk, 大行agent 更加係
胡說好用心！引用埋案例。抵讚！
多謝胡説和谷友分享高質實例
多謝！
多謝完整報導，資訊對我們日後在買二手物業時有好大幫助，謝謝。
真係有用，多謝！原來而家買樓有咁多鬼鼠嘢，支持，已訂閱啦！
多謝陳小姐分享個人個案，多謝胡說樓市。
呢條片分享的資訊好有用！👍👍希望有多d呢類型嘅片，等小市民買樓前瞭解多d!
既然，”nil consideration” 呢個term 係重要嘅，地產 sales 冇話比買家知，sales有問題喎？多謝胡説和谷友分享。日後要小心呢啲sales 🙈🙈
騙徒手法多多，新手買二手樓真係要搵有解決過同專業人仕先好
律師都有問題啦
地產代理係咁狗
破產係過左五年無錯。但個nil consideration 生成日係2021年7月。個game rule 係要個代理同客清楚指出個單位係岩岩有nil consideration, 而且係同佢係咪破左產冇關。即係話，呢次地產商冇同陳小姐清楚講明係2021年7月發生過nil consideration同埋相關風險，呢點已經係失實陳述。最後拎得返全數訂金，似乎係地產商知道再玩落去對自己不利。所以就再出招係賣方身上，使呢次交易失敗既所有成本轉嫁晒去買賣雙方，自己就一個仙都唔使賠離場。好pk.
分析好好
多謝胡說樓市詳細報導同分析，對一眾既準買家真係好有用既資訊黎，btw事主可以鬆一口氣就好
非常有用的資訊，幫到好多置業者要注意的地方。
超有用, 超有心既制作. 多謝.
個地產代理都有心誤導受害人，因為HSBC批按揭一向寬鬆過中銀，中銀個loan centre一向好似驗屍咁驗去批按揭
多謝陳小姐分享，對普通小市民黎講係好陌生既terms，希望陳小姐早日搵到安樂窩
今集實用性好高，大家買吾買樓都應該睇下
團隊做得好。為咗支持你地，我一般會睇曬廣告
胡說正，真係幫到好多人👍
落細訂前，代理應該查冊，看看是否遺產樓送契樓或有無釘契，代理查完無報告或根本無查冊，已經是代理失職
告得入嗎？
呢啲case 好值得share , 掟上啲時事新聞，唔好理個agent 係咪有心人裝無心人，起碼等買家有呢啲知識，冇咁易上當。
落訂前自已上綱比$查冊，見有異樣最好不要，甚麼約都不要簽，搵過其他樓，以前就試過查冊，見有異樣無買再搵過°而家咪方便囉，以前要上去到枱位冊，煩但要做°
希望可以出多啲呢種教學片，非常感謝🙏
如果查册見到類似奇怪字眼，應該先找一至两間銀行問一下，確認承做按揭無問题才簽約比較稳陣😉😉
認同
知資豐富、具專業性，亦夠客觀！
高質！多謝分享！
依家地產代理嘅世界魚龍混雜 agent自己都話唔識貸款 唔識法律如果有胡sir咁專業嘅指路人 整個行業真係會上一個層次再次多謝係呢個頻道學到咁多嘢！
冇專業知識同技能都可以做代理，難為證券果D又考牌又cpt...
多謝胡說，真係學到嘢 !
非常有用的資訊，感謝感謝🙏🏻
千祈千祈唔好信代理, 我曾經都比代理害過話100%可以上到會, 最尾要自己比多500萬, 好彩流動資金夠, 唔係就收得皮
最尾要自己比多500萬 ! Not a small amount, a massive amount to most buyers.
呢個單位我都看過，時間在舊年11月左右，單位質素好高，無論樓層、座向、景觀、內籠都無得彈。她開價770萬，比同類型的「盤」平10萬左右。果刻我都心動，後來了解左，覺得有小小問題（便宜莫貪），放棄左，過左幾日，代理打黎，話業主有誠意買，叫我還價。我就隨便還話730萬。一日後，代理話業主要移民。所以ok，嚇我一跳。以為真係買到「筍盤」。結果......
你應該放棄咗買入，right ?
@@bearcow1711 因為我想換樓，而且又遇到咁「筍」的貨，我梗係唔想放棄啦，馬上去簽約，但結果唔係業主同我簽，而係「委託人」同我簽。我梗係唔簽啦。但我真係好想買。所以就聯絡我相熟的律師。律師話風險好大，叫我問清楚「代理」，代理最後回覆話賣方律師「寫包單」係無問題，仲出示左一張由律師樓發出的「業主全權委託證明書」。
Tan Jacky ，
@@tanjacky9293 自己律師話風險大，俾著我，我會放棄、唔敢搏😅
@@bearcow1711 單位質素真係好高，好想搏一搏，所以再資詢左一位資深的律師，當然她都話有風險，而且我看左「查冊」，發現有好多人名，意思係「單位」有唔同的公司或個人有關係。可能係做過「抵押」或者係一D交易。律師提醒我，如果你買左物業後，「委託人」走佬。而「業主」出黎話在神智不清下，簽左「業主全權委託證明書」。依家要追討「業權」。咁就要打官司，有排煩。
我本人堅信，如果要買樓一定唔會搵的地產代理就係美x,因為親身經歷過有幾咁唔專業有幾咁無操守。例子：放租搵過佢哋，4月通知已租出，但7月仲見到我單位的廣告，仲打電話嚟。其他地產公司都無呢個問題，睇完胡說，更加堅定。
我1月買左個單位到宜家都仲見到美x放緊盤，我扮客打去問，個AA話個盤賣左再問我其他盤岩唔岩，反而其他地產公司真係冇呢個問題
如果佢明知個盤已經唔係度仲用果個盤黎做廣告，你Cap低佢然後去EAA投訴佢。
以前都幫襯過美聯，經紀質素奇差。可以的話，儘量搵其他地產代理啦
同意，美聯好多假盤。
仲要貴過人
無錯 基本上美聯嘅盤都飛得唔駛睇
報導專業及客觀！抵讚！
記得、記得、記得自己做好功課先去睇樓買樓。陳小姐應該仲年輕入世未深，如果唔係同你企喺利益同一方嘅人的說話要思考下先好信，經紀好多時都係為咗個佣。今集好informative，仲有case law, thanks.👍🏻
地產狗真係信唔過
@W. Constance 破產同風水有咩關係呢? 呢一單擺明係詐騙啦, 只係今次班賊遇著個會反抗既, 條AA驚無咗份工, 先至同個賊頭講退返訂俾個苦主, 否則一定係四個大字, 關人X事
@W. Constance 前業主破產又關風水咩事呢, 係個人理財能力既問題啫, 風水並非精密科學, 只係穿鑿附會, 勉強都只係有少少心理學加環境學, 班神棍成日吹邊個生肖流年犯太歲, 要係屋企邊個位擺嘢擋剎, 一係死物一係植物, 都係信則有不信則無既裝飾品, 捉心理啫
就係呢層樓，我都中招啊！20年中簽過約，搞了個幾月最後挪返訂金才完事。估唔到又再出事。
嘩，條友仔好唔老實喎
咁成日都收下訂，又賣唔出，都好發
長知識✔️謝謝分享
其實臨時合約裏面應該有一條款 寫明賣方要show good title, 如賣方的業權是由送契獲得, 就不是good title 了, 買方是可以從賣方 追討回已付的訂金
簡稱踢契
其實经纪是知道有問題否則不會在臨時合约另加條款保障買家,估不到銀行真的做不到按揭而被踢契
@@cindychow6728 '賣方要 show good title' 這一項不是在臨時合約內另加的條欵, 是合約內的基本條欵
經紀集團培訓差，地產代理冇盡責；提議報地產管理局、消費者委員會，警方18222，ICAC，東方日報，TVB東張西望；《❤替市民長知識，積福！❤》
直接告agent冇講明按揭風險 ，要賠於佢地賠 駛乜自己上身
呢條片好正，學到嘢，謝謝🙏
多謝group 友分享寶貴的經驗！法律好多細節決定了交易有無瑕疵方便請公布 agent ，謝謝
個代理講嘅嘢，照稿讀咁～～真係好專業唩
告過aa啦 ,我自己做aa好多年，唐樓舊樓好多呢d ,我自己一定同個客講，因為送契呢d 樓 5年內要平好多先有人接，銀行一定唔借，之前有層市值要600萬 個業主現金價full pay 買番黎3百幾萬。
想問下點解地產代理會叫AA?
咁咪仲平過凶宅
@@ifanboy9769 香港講嘢嘅習慣 A FOR AGENT 用字頭加疊字會有貶義意思
已經告咗啦, 條AA就係驚無咗份工, 先會同個賊頭講數, 否則又點會咁順攤返啲訂丫
@@simoncheng7569 應該唔係個AA, 係美聯自己搵人去講數。入面睇得出咁黑暗。同埋雖然好平，但我唔會用agent介紹律師。等於同一個蛇蟲竇，無事ok,有事好無保障。
很好的分享，感謝🙏🏻
非常有興趣nil consideration呢個topic！期待中。
第一次知道，多謝製作視頻分享。感謝
如果第一次買樓，無咩經驗，唔好咁快簽臨約，可以問銀行試咗攞pre approval先，係慢，但安全。
我呢幾個月做按揭，恒生，HSBC，中銀都話唔會再做pre approval...去門市問果班其實都係一知半解
簽字太普遍了 阿姐妗都日日簽
事隔咁耐，仍有相当高參考价值。 ❤
查過資料，送契或無償轉讓契樓原業主如其後5-10年內破產，受讓人可以被收回物業抵債，所以風險極高，大部份銀行不會接轉讓少於5年的無償轉讓契nil assignment ，有些甚至不接少於10年的，所以對銀行有風險的話自然唔做按揭了😂呢個個案，佢去同一個持有無償轉讓契的賣家買樓，就係咁樣出事，但一般市民怎會知道咁多呢🤣
呢條片好好👍長知識☺️謝謝你
好感謝胡說樓市嘅報道🙏🏻🙏🏻🙏🏻💛🍎
nil consideration 只是有可能有問題，不一定有問題！ 所有離婚案物業轉讓都是無償，但不等於業權問題。簡單來說，業權問題需由專業法律個別去處理，不要斷章取義！
如果層樓係遺產轉名俾賣家 咁銀行又做唔做到按揭比買家
So call「大行」果啲佢地只係人多同食水深揾返啲中小型既樓價可能易話為啲之餘，仲因為佢地做街坊生意要keep返個口碑，反而會再細心啲但點都好，做任何決定做好有紀錄，有任何問題就寧願等下一間，唔好心急，一急就好易做錯決定同信錯人…
大部分地產。都係讀到中五。基本混水摸魚。買樓是重要決定，自己做足功課，唔好亂信人
最慘第一次買，對方講乜你都信呢。
這句又真
李嘉誠中五都無香港首富，你大學生算是什麼？
@@tonytony-gw3ff 李嘉誠無讀中五，咁無讀中五既都做到李嘉誠？
@@tonytony-gw3ff 人地講基本（不是全部，我信有做事認真的人，但影片果個一定係混水摸魚果個）。唔通個個都會似李嘉誠做事咁認真。
非常有意義嘅片，，繼續努力支持
雖然冇錢買樓😅但都好多謝你的個案分享👍👍
內容高質素，學到野，謝謝胡
看完全文，我去年买楼也出现过这类事件。买了一个十多年的二手楼，之前只经历过一次买卖，查册文件却多达三十页，涉及到一按 二按 延期付款，订契等等。最近一条记录是二个月前向一家财务公司借贷，代理非常有信心的告诉我们有机构肯借钱，说明房子肯定没问题。好彩最后律师帮我搞定了全部事宜，没有延误交楼。但后来一直收到很多欠款信件，也有人上门追数直至现在还没解决…….
現在睇番兩年前已經知道樓價已經跌咗三四成以上！香港人現在真係記著忍手千萬不要入市買樓，幾平都仲會再平，更要即沽自住樓兌換美元存海外定期戶口以保港元脱鈎，耐心等待幾年後市區樓價下跌至三仟蚊呎才考慮再入市，保本保命！祝大家好運！🙏😉
個業主都算好有良心
臨約所加既條款係臨約既第一頁通常都有免除所有產權債項情況下出售,所以佢只不過係寫多一次同一條例既文字令買家安心,並無對送贈契有造成任何保證.而證明業權完全歸屬都係必須的,否則買家律師樓查出業權不完整係可以踢契,只不過佢送贈契係會有風險,萬一前業主比人告,或者捲入資產爭奪案入面,法官有可能認為前業主既上一手係故意將物業財產轉讓出去,所以五年內有機會追得返.而銀行就會因為律師樓提出既意見而決定借唔借錢.所以以上既物業買賣除非真係查冊空白一片,如果有好多睇唔明既字眼,一定要搵律師樓問左先再決定而我地做依一類既物業通常都會同客人講明,借唔到錢,你要full pay,而且要簽文件對方清楚依一份契係送贈契,就算我地唔簽,律師樓通常都會同客人解釋清楚之後,叫客人簽一份去保障返律師樓有講過依件事.至於案件代理所指既市埸有好多個別案年佢都做過係批得到按揭,係度要提醒返各位,個別案件可以做唔代表你既案件可以做,所以唔好聽完就覺得自己都冇問題,要問清楚自己既律師樓.不過好多時律師樓都會答錯,無做開樓宇買賣,所以可以問多幾間.至於業權有問題或者其他原因,係可以和平分手同踢契,所以當中代理既角色都好重要,依單野應該和平分手既時候簽左文件和解同保密或不追究.
想知個AA釘牌未？？？
請問台主，在簽訂【臨時買賣合約】之前，可否取得銀行 pre-approval 的按揭成數，好處是避免經紀為了賺取傭金，凶宅，半契樓，遺產樓或送契樓，一律稱至少可做7成按契。謝謝。🙏🙏🙏
再補充一點，如果地產代理提供有關業權法律意見，而他不是律師，已經觸犯香港法律。
簽約 係臨約最好係寫d咩備註保障買方 最近好多二手樓陷阱新聞 都怕怕地
咁明顯嘅"送契樓"寫在物業查冊內,代理無理由唔知,相信亦一定有同準買家講,真係要聽哂兩邊申述先知誰是誰非.
我以前買賣物業多次都冇咁多問題，依家真係要小心啲
請問事主可唔可以民事向代理追討損失的律師費？
謝謝分享，呢d咁專業gei野普通買家點會知阿，地監局作用係乜呢？咁都唔罰
資料好詳盡 優質channel
仲有近年好興嘅白食白住plan, 買樓嘅時候要留意業主坐正未，如果業主仲未坐正，即係單位持有人仲係發展商。簽臨約嘅時候， 所謂業主只係"確認人"身份, 買家要等"確認人 "真正上左會，銀行先至批到按揭。 就算確認人係簽臨約之後即時上到會，土地註冊處更改紀錄亦都需要時間，呢段時間買家最多只可以主動問確認人拎律師樓同發展商之間嘅溝通文件畀銀行作為證明， 至於確認人肯唔肯畀相關資料又係另外一回事。。 建議簽臨約嘅時候延長成交期, 甚至等確認人真正成為業主 先至簽約
你好似搞錯左啲野，確認人係可以賣樓的，唔關坐唔坐正，做唔做按揭事，以前有樓炒嘅時代，呢啲叫摸貨，如果摸貨要上會，咁摸黎做咩？係臨約上有一樣係寫明係咪確認人身份賣樓，律師樓同銀行見到就會識做架啦，我8,9十年代開始炒左2,3十年樓，直到ssd出現先無得炒，經驗之談，至於你講果個係發展商先租後買plan，簽果份唔係買賣合約，所以唔可以叫確認人
@@fungchau6502 確認人係可以賣樓，但係銀行要確認人坐正咗，先至會批按揭， 確認人一日未上會， 買家都做唔到按揭， 呢個case係我經歷緊， 不過so far一切順利
以前我以確認人身份賣樓都幾十間，無人做唔到按揭喎，你經歷緊嘅係發展商同你同上買家簽果個係先租後買plan,所以嚴格上佢唔係確認人，你試諗下如果佢係確認人，佢要比ssd的，以白石角果堆樓盤為例，佢地可以簽三年租先買斷，但呢三年佢地唔係簽買賣合約，佢地點會係確認人呢？
確認人賣樓好處就係唔洗上會，變相可以短炒，政府就因為咁先立條濕鳩ssd出黎，如果要上會先賣得咁佢就唔係叫確認人架喇，會直接叫賣方或業主
若某人與業主簽署買賣合約購入一個物業後，在尚未完成該交易前，又另行向第三方出售該物業，則他在後一個買賣合約中擁有 的身份一般稱為確認人(Confirmor)。因為確認人(Confirmor)在簽署後一個買賣合約時，尚未完成上一 個交易，還不是該物業的業權人，故此在正式交易時，確認人需要確認有關交易，以令業權可以直接轉到最後買方中。
我2014年第一次買樓都係咁，當時AA主動講係送契樓，但剛剛過咗五年，AA話已經同業主講好咗，可以簽一份冇約束力嘅協議，如果最後冇銀行肯做按揭，交易就取消唔使賠訂金，不過如果有銀行唔肯做按揭，佢都有銀行朋友可以幫手咁話。我當時唔知送契樓有咩地方要留意，嗰陣互聯網又唔係好多資訊，不過自己主要擔心唔夠時間做按揭，因為唔了解程序，最後要求兩個月成交期。作為第一次買樓嘅買家，其實真係冇話點樣先叫做到足夠嘅功課，因為之前我已經睇咗30幾間樓，唔係唔啱價就係人哋唔賣，諗住咩騎呢嘢都遇過晒啦，點知原來仲有送契樓呢啲嘢……而家望返轉頭，其實買到樓都係有啲運氣。
可否説明要得銀行按揭才確認合约生效?
其實簽左臨約先俾人去搵銀行做按揭係對買家好無保障，等於攞份訂金去賭個單位無問題做到按揭應該要俾買家同銀行確認做到按揭先簽臨約
美聯官方網頁都有寫無償契有按揭風險問題，做得經紀都可以咁唔專業，仲要收足事主1.5%佣金。呢啲經紀俾0.5%都嫌多。
今年七月才轉為無償，至少五年內無得做按揭，個賣方好大問題囉，仲攞出黎賣害人。唔係話唔賣得，但就唔係呢個價囉。平一半或者有人接既。
全部代理都係PK 簽名前咩都得，簽名後，搵佢都唔見人。所以平日睇樓唔洗對D代理咁客氣.
買樓個陣，我都發現間房好似冇電掣位，個代理話響床後面，當時重有人住緊冇理由搬開人地張床睇(諗番如果真係買一定要叫佢搬開睇下，當然如果純睇樓就唔好叫人搬啦)，到收樓個陣發現係冇既。比代理昆左。大門又冇鎖匙比我(大家記得睇樓時睇清楚)，得鐵閘信箱鎖匙。所以經過今次之後，我發現對代理唔洗客氣。真係想買就叫佢減佣，唔洗比面佢，因為佢都唔會比面你。簽約後WHATSAPP唔覆，一開始話幫手轉水電煤名，我都唔放比佢轉，落去分行搵條友，佢敢話睇唔到WHATSAPP，我有機會我都拍條片講下D AA，佢係C生間公司。根本佢地E行人就係咁，因為佢地都知多數客都係1次性交易。
師兄 好慘 我買樓未見過 你點對人 人點對你 會唔會笑死 聽番啲客出事九成都係閪客
我遇過一個美聯大陸人口音代理，我用部手機拍單位狀況。是吉單位。.佢竟然勁冇禮喝我唔好影。就是睇清楚細節位，例如電制，窗框，煤氣錶etc.
@@chanjoe3102 重知佢地全行都係咁，買樓好難唔搵佢地，只不過對著佢地唔洗客氣，想影未影，佢話唔影得先算。
不敢說全部地產代理都不專業，但我個人買樓的經驗，在簽臨約時才知代理就是業主本人，總知不要再輕易相信代理，而地產代理監管條例根本很寬鬆，很多有利益衝突的項目都保障代理方而不是買賣雙方
AA 都係仆街
如果業主就是代理,一定要在睇樓纸申報利的
曾經有朋友想將層樓送畀自己個仔, 但又想慳律師釐印, 就問律師樓師爺可否做送契樓nil consideration, 律師樓師爺即時阻止, 仲話呢種送契樓好多手尾, 會影響以後的買賣.
其實地產經紀同一般銷售員都無咩分別，都要跑數，當然對自己賣嘅野要有基本知識，如果吾系邊有人買，所以就算有專業知識同都未必有專業操守，為左跑數真系可以不擇手段，特別系依家個市差嘅時候
Not clean don’t touch withdraw the sales no commission
好實用, thank you
21年我賣個送契單位, 個舖頭仔經紀都識得提醒買家, 做按揭時可能會有困難, 又游說我調低賣價. 結果成交. 之後傾返, 原來買家用自己住緊已經供完嘅單位搵銀行再做按揭, 借到資金就一筆過支付, 所以唔怕. 為左促成交易賺佣, 都唔係將緊要野輕輕帶過, 連基本責任都冇做好卦? 仲話係大行添.
香港地好多人有神經問題，壓力問題，如果地產代理不惜一切為騙取手筆金錢，好多血案都係咁裡，唔該你地產代理做好你自己本份。
多謝資訊,學到東西了
個事主有提「美聯」呢兩個字。如果呃完客，要賠幾多？
學到嘢，多謝。
多謝分享，期待更多類似呢啲cases 短片分享。👍🏻👍🏻👍🏻
地產經紀又冇法律知識，唔明佢地邊度黎既自信成日同客講：冇問題架一定上到會，sell兩sell就收1%佣，律師做咁多野（又draft agreement又睇契)先收幾千蚊律師費，其實啲地產經紀憑咩
近親轉讓如果照正常程序交足stamp，係唔係無問題？期待下次講近親轉讓
千奇唔好覺得地產經紀好專業，亦唔可以盡信地產經紀，一定要係買樓前，自己努力搵買樓資料。千萬不要怕被人話"大鄉里出城，樣樣野都問一輪"。買錯樓或因層樓有問題導致要取消交易，蝕左個首期對經紀不痛不癢，但對買家黎講就係失去左多年的努力及辛苦。
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對呀，正如每個行業都有hea住打份工嘅人同做得好專業用心嘅人。
blacklist 美聯
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絕對認同，買樓自住可能係十年、廿年、三十年打後既一個重大決定.所以真係要問清楚、唔好急.
非常高質
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多謝你幫小市民出聲
多謝分享，而家好盡責，搵好多案例，十分欣賞👍🏻而家啲地產代理為左佣金乜都講得出，質素好差，監管又無阻嚇力，對買家係好唔公平。特別係美聯，真係唔好幫襯，我朋友第一次買樓，乜都唔識，問個代理，首期加埋所有費用幾多錢可以搞掂，美聯個代理結果計算漏左某啲稅項就同我朋友講左一個數，並催促盡快簽約，結果簽完約，之後先告知原來仲有某啲稅項，結果我朋友要比多啲錢出黎，好彩我朋友仲有流動資金，無嘅話真係企左係度😡美聯啲代理真係好唔專業😡
多謝group友肯share經驗出嚟。真係好恐怖既經歷。btw真係要追返個升幅
非常高質素的 case study, 謝謝胡仔👍
我試過買樓，買時唔講係長命契，簽完臨時買賣合約，代理先話係長命契，所以唔可以按原訂時間成交，要拖最少３個月。我無理佢嘅說法係真定假，即刻去信地產代理監管局投訴，嗰邊一接手查，轉頭收到電話，地產話會按原訂時間成交。d所謂代理唔止信唔過，仲堅係廢。
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當年我買個間，好少既野，我都周圍問好多意見，例如個業主買個陣full paid,之後又做mortgage, 會唔會有問題。總之唔識就要問，但唔係淨係問AA,問多D FDS,同銀行職員
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多謝陳小姐分享個人個案，多謝胡說樓市。
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地產代理係咁狗
破產係過左五年無錯。
但個nil consideration 生成日係2021年7月。個game rule 係要個代理同客清楚指出個單位係岩岩有nil consideration, 而且係同佢係咪破左產冇關。即係話，呢次地產商冇同陳小姐清楚講明係2021年7月發生過nil consideration同埋相關風險，呢點已經係失實陳述。
最後拎得返全數訂金，似乎係地產商知道再玩落去對自己不利。所以就再出招係賣方身上，使呢次交易失敗既所有成本轉嫁晒去買賣雙方，自己就一個仙都唔使賠離場。好pk.
分析好好
多謝胡說樓市詳細報導同分析，對一眾既準買家真係好有用既資訊黎，btw事主可以鬆一口氣就好
非常有用的資訊，幫到好多置業者要注意的地方。
超有用, 超有心既制作. 多謝.
個地產代理都有心誤導受害人，因為HSBC批按揭一向寬鬆過中銀，中銀個loan centre一向好似驗屍咁驗去批按揭
多謝陳小姐分享，對普通小市民黎講係好陌生既terms，希望陳小姐早日搵到安樂窩
今集實用性好高，大家買吾買樓都應該睇下
團隊做得好。為咗支持你地，我一般會睇曬廣告
胡說正，真係幫到好多人👍
落細訂前，代理應該查冊，看看是否遺產樓送契樓或有無釘契，代理查完無報告或根本無查冊，已經是代理失職
告得入嗎？
呢啲case 好值得share , 掟上啲時事新聞，唔好理個agent 係咪有心人裝無心人，起碼等買家有呢啲知識，冇咁易上當。
落訂前自已上綱比$查冊，見有異樣最好不要，甚麼約都不要簽，搵過其他樓，以前就試過查冊，見有異樣無買再搵過°而家咪方便囉，以前要上去到枱位冊，煩但要做°
希望可以出多啲呢種教學片，非常感謝🙏
如果查册見到類似奇怪字眼，應該先找一至两間銀行問一下，確認承做按揭無問题才簽約比較稳陣😉😉
認同
知資豐富、具專業性，亦夠客觀！
高質！多謝分享！
依家地產代理嘅世界魚龍混雜 agent自己都話唔識貸款 唔識法律
如果有胡sir咁專業嘅指路人 整個行業真係會上一個層次
再次多謝係呢個頻道學到咁多嘢！
冇專業知識同技能都可以做代理，難為證券果D又考牌又cpt...
多謝胡說，真係學到嘢 !
非常有用的資訊，感謝感謝🙏🏻
千祈千祈唔好信代理, 我曾經都比代理害過話100%可以上到會, 最尾要自己比多500萬, 好彩流動資金夠, 唔係就收得皮
最尾要自己比多500萬 ! Not a small amount, a massive amount to most buyers.
呢個單位我都看過，時間在舊年11月左右，單位質素好高，無論樓層、座向、景觀、內籠都無得彈。她開價770萬，比同類型的「盤」平10萬左右。果刻我都心動，後來了解左，覺得有小小問題（便宜莫貪），放棄左，過左幾日，代理打黎，話業主有誠意買，叫我還價。我就隨便還話730萬。一日後，代理話業主要移民。所以ok，嚇我一跳。以為真係買到「筍盤」。結果......
你應該放棄咗買入，right ?
@@bearcow1711 因為我想換樓，而且又遇到咁「筍」的貨，我梗係唔想放棄啦，馬上去簽約，但結果唔係業主同我簽，而係「委託人」同我簽。我梗係唔簽啦。但我真係好想買。所以就聯絡我相熟的律師。律師話風險好大，叫我問清楚「代理」，代理最後回覆話賣方律師「寫包單」係無問題，仲出示左一張由律師樓發出的「業主全權委託證明書」。
Tan Jacky ，
@@tanjacky9293 自己律師話風險大，俾著我，我會放棄、唔敢搏😅
@@bearcow1711 單位質素真係好高，好想搏一搏，所以再資詢左一位資深的律師，當然她都話有風險，而且我看左「查冊」，發現有好多人名，意思係「單位」有唔同的公司或個人有關係。可能係做過「抵押」或者係一D交易。律師提醒我，如果你買左物業後，「委託人」走佬。而「業主」出黎話在神智不清下，簽左「業主全權委託證明書」。依家要追討「業權」。咁就要打官司，有排煩。
我本人堅信，如果要買樓一定唔會搵的地產代理就係美x,因為親身經歷過有幾咁唔專業有幾咁無操守。例子：放租搵過佢哋，4月通知已租出，但7月仲見到我單位的廣告，仲打電話嚟。其他地產公司都無呢個問題，睇完胡說，更加堅定。
我1月買左個單位到宜家都仲見到美x放緊盤，我扮客打去問，個AA話個盤賣左再問我其他盤岩唔岩，反而其他地產公司真係冇呢個問題
如果佢明知個盤已經唔係度仲用果個盤黎做廣告，你Cap低佢然後去EAA投訴佢。
以前都幫襯過美聯，經紀質素奇差。可以的話，儘量搵其他地產代理啦
同意，美聯好多假盤。
仲要貴過人
無錯 基本上美聯嘅盤都飛得唔駛睇
報導專業及客觀！抵讚！
記得、記得、記得自己做好功課先去睇樓買樓。陳小姐應該仲年輕入世未深，如果唔係同你企喺利益同一方嘅人的說話要思考下先好信，經紀好多時都係為咗個佣。
今集好informative，仲有case law, thanks.👍🏻
地產狗真係信唔過
@W. Constance 破產同風水有咩關係呢? 呢一單擺明係詐騙啦, 只係今次班賊遇著個會反抗既, 條AA驚無咗份工, 先至同個賊頭講退返訂俾個苦主, 否則一定係四個大字, 關人X事
@W. Constance 前業主破產又關風水咩事呢, 係個人理財能力既問題啫, 風水並非精密科學, 只係穿鑿附會, 勉強都只係有少少心理學加環境學, 班神棍成日吹邊個生肖流年犯太歲, 要係屋企邊個位擺嘢擋剎, 一係死物一係植物, 都係信則有不信則無既裝飾品, 捉心理啫
就係呢層樓，我都中招啊！20年中簽過約，搞了個幾月最後挪返訂金才完事。估唔到又再出事。
嘩，條友仔好唔老實喎
咁成日都收下訂，又賣唔出，都好發
長知識✔️謝謝分享
其實臨時合約裏面應該有一條款 寫明賣方要show good title, 如賣方的業權是由送契獲得, 就不是good title 了, 買方是可以從賣方 追討回已付的訂金
簡稱踢契
其實经纪是知道有問題否則不會在臨時合约另加條款保障買家,估不到銀行真的做不到按揭而被踢契
@@cindychow6728 '賣方要 show good title' 這一項不是在臨時合約內另加的條欵, 是合約內的基本條欵
經紀集團培訓差，地產代理冇盡責；提議報地產管理局、消費者委員會，警方18222，ICAC，東方日報，TVB東張西望；《❤替市民長知識，積福！❤》
直接告agent冇講明按揭風險 ，要賠於佢地賠 駛乜自己上身
呢條片好正，學到嘢，謝謝🙏
多謝group 友分享寶貴的經驗！
法律好多細節決定了交易有無瑕疵
方便請公布 agent ，謝謝
個代理講嘅嘢，照稿讀咁～～真係好專業唩
告過aa啦 ,我自己做aa好多年，唐樓舊樓好多呢d ,我自己一定同個客講，因為送契呢d 樓 5年內要平好多先有人接，銀行一定唔借，之前有層市值要600萬 個業主現金價full pay 買番黎3百幾萬。
想問下點解地產代理會叫AA?
咁咪仲平過凶宅
@@ifanboy9769 香港講嘢嘅習慣 A FOR AGENT 用字頭加疊字會有貶義意思
已經告咗啦, 條AA就係驚無咗份工, 先會同個賊頭講數, 否則又點會咁順攤返啲訂丫
@@simoncheng7569 應該唔係個AA, 係美聯自己搵人去講數。入面睇得出咁黑暗。同埋雖然好平，但我唔會用agent介紹律師。等於同一個蛇蟲竇，無事ok,有事好無保障。
很好的分享，感謝🙏🏻
非常有興趣nil consideration呢個topic！期待中。
第一次知道，多謝製作視頻分享。感謝
如果第一次買樓，無咩經驗，唔好咁快簽臨約，可以問銀行試咗攞pre approval先，係慢，但安全。
我呢幾個月做按揭，恒生，HSBC，中銀都話唔會再做pre approval...去門市問果班其實都係一知半解
簽字太普遍了 阿姐妗都日日簽
事隔咁耐，仍有相当高參考价值。 ❤
查過資料，送契或無償轉讓契樓原業主如其後5-10年內破產，受讓人可以被收回物業抵債，所以風險極高，大部份銀行不會接轉讓少於5年的無償轉讓契nil assignment ，有些甚至不接少於10年的，所以對銀行有風險的話自然唔做按揭了😂
呢個個案，佢去同一個持有無償轉讓契的賣家買樓，就係咁樣出事，但一般市民怎會知道咁多呢🤣
呢條片好好👍長知識☺️謝謝你
好感謝胡說樓市嘅報道🙏🏻🙏🏻🙏🏻💛🍎
nil consideration 只是有可能有問題，不一定有問題！ 所有離婚案物業轉讓都是無償，但不等於業權問題。簡單來說，業權問題需由專業法律個別去處理，不要斷章取義！
如果層樓係遺產轉名俾賣家 咁銀行又做唔做到按揭比買家
So call「大行」果啲佢地只係人多同食水深
揾返啲中小型既樓價可能易話為啲之餘，仲因為佢地做街坊生意要keep返個口碑，反而會再細心啲
但點都好，做任何決定做好有紀錄，有任何問題就寧願等下一間，唔好心急，一急就好易做錯決定同信錯人…
大部分地產。都係讀到中五。基本混水摸魚。買樓是重要決定，自己做足功課，唔好亂信人
最慘第一次買，對方講乜你都信呢。
這句又真
李嘉誠中五都無香港首富，你大學生算是什麼？
@@tonytony-gw3ff 李嘉誠無讀中五，咁無讀中五既都做到李嘉誠？
@@tonytony-gw3ff 人地講基本（不是全部，我信有做事認真的人，但影片果個一定係混水摸魚果個）。唔通個個都會似李嘉誠做事咁認真。
非常有意義嘅片，，繼續努力支持
雖然冇錢買樓😅但都好多謝你的個案分享👍👍
內容高質素，學到野，謝謝胡
看完全文，我去年买楼也出现过这类事件。买了一个十多年的二手楼，之前只经历过一次买卖，查册文件却多达三十页，涉及到一按 二按 延期付款，订契等等。最近一条记录是二个月前向一家财务公司借贷，代理非常有信心的告诉我们有机构肯借钱，说明房子肯定没问题。好彩最后律师帮我搞定了全部事宜，没有延误交楼。但后来一直收到很多欠款信件，也有人上门追数直至现在还没解决…….
現在睇番兩年前已經知道樓價已經跌咗三四成以上！香港人現在真係記著忍手千萬不要入市買樓，幾平都仲會再平，更要即沽自住樓兌換美元存海外定期戶口以保港元脱鈎，耐心等待幾年後市區樓價下跌至三仟蚊呎才考慮再入市，保本保命！祝大家好運！🙏😉
個業主都算好有良心
臨約所加既條款係臨約既第一頁通常都有免除所有產權債項情況下出售,所以佢只不過係寫多一次同一條例既文字令買家安心,並無對送贈契有造成任何保證.
而證明業權完全歸屬都係必須的,否則買家律師樓查出業權不完整係可以踢契,只不過佢送贈契係會有風險,萬一前業主比人告,或者捲入資產爭奪案入面,法官有可能認為前業主既上一手係故意將物業財產轉讓出去,所以五年內有機會追得返.而銀行就會因為律師樓提出既意見而決定借唔借錢.
所以以上既物業買賣除非真係查冊空白一片,如果有好多睇唔明既字眼,一定要搵律師樓問左先再決定
而我地做依一類既物業通常都會同客人講明,借唔到錢,你要full pay,而且要簽文件對方清楚依一份契係送贈契,就算我地唔簽,律師樓通常都會同客人解釋清楚之後,叫客人簽一份去保障返律師樓有講過依件事.
至於案件代理所指既市埸有好多個別案年佢都做過係批得到按揭,係度要提醒返各位,個別案件可以做唔代表你既案件可以做,所以唔好聽完就覺得自己都冇問題,要問清楚自己既律師樓.
不過好多時律師樓都會答錯,無做開樓宇買賣,所以可以問多幾間.
至於業權有問題或者其他原因,係可以和平分手同踢契,所以當中代理既角色都好重要,依單野應該和平分手既時候簽左文件和解同保密或不追究.
想知個AA釘牌未？？？
請問台主，在簽訂【臨時買賣合約】之前，可否取得銀行 pre-approval 的按揭成數，好處是避免經紀為了賺取傭金，凶宅，半契樓，遺產樓或送契樓，一律稱至少可做7成按契。謝謝。🙏🙏🙏
再補充一點，如果地產代理提供有關業權法律意見，而他不是律師，已經觸犯香港法律。
簽約 係臨約最好係寫d咩備註保障買方
最近好多二手樓陷阱新聞 都怕怕地
咁明顯嘅"送契樓"寫在物業查冊內,代理無理由唔知,相信亦一定有同準買家講,
真係要聽哂兩邊申述先知誰是誰非.
我以前買賣物業多次都冇咁多問題，依家真係要小心啲
請問事主可唔可以民事向代理追討損失的律師費？
謝謝分享，呢d咁專業gei野普通買家點會知阿，地監局作用係乜呢？咁都唔罰
資料好詳盡 優質channel
仲有近年好興嘅白食白住plan, 買樓嘅時候要留意業主坐正未，如果業主仲未坐正，即係單位持有人仲係發展商。簽臨約嘅時候， 所謂業主只係"確認人"身份, 買家要等"確認人 "真正上左會，銀行先至批到按揭。 就算確認人係簽臨約之後即時上到會，土地註冊處更改紀錄亦都需要時間，呢段時間買家最多只可以主動問確認人拎律師樓同發展商之間嘅溝通文件畀銀行作為證明， 至於確認人肯唔肯畀相關資料又係另外一回事。。 建議簽臨約嘅時候延長成交期, 甚至等確認人真正成為業主 先至簽約
你好似搞錯左啲野，確認人係可以賣樓的，唔關坐唔坐正，做唔做按揭事，以前有樓炒嘅時代，呢啲叫摸貨，如果摸貨要上會，咁摸黎做咩？係臨約上有一樣係寫明係咪確認人身份賣樓，律師樓同銀行見到就會識做架啦，我8,9十年代開始炒左2,3十年樓，直到ssd出現先無得炒，經驗之談，至於你講果個係發展商先租後買plan，簽果份唔係買賣合約，所以唔可以叫確認人
@@fungchau6502 確認人係可以賣樓，但係銀行要確認人坐正咗，先至會批按揭， 確認人一日未上會， 買家都做唔到按揭， 呢個case係我經歷緊， 不過so far一切順利
以前我以確認人身份賣樓都幾十間，無人做唔到按揭喎，你經歷緊嘅係發展商同你同上買家簽果個係先租後買plan,所以嚴格上佢唔係確認人，你試諗下如果佢係確認人，佢要比ssd的，以白石角果堆樓盤為例，佢地可以簽三年租先買斷，但呢三年佢地唔係簽買賣合約，佢地點會係確認人呢？
確認人賣樓好處就係唔洗上會，變相可以短炒，政府就因為咁先立條濕鳩ssd出黎，如果要上會先賣得咁佢就唔係叫確認人架喇，會直接叫賣方或業主
若某人與業主簽署買賣合約購入一個物業後，在尚未完成該交易前，又另行向第三方出售該物業，則他在後一個買賣合約中擁有 的身份一般稱為確認人(Confirmor)。
因為確認人(Confirmor)在簽署後一個買賣合約時，尚未完成上一 個交易，還不是該物業的業權人，故此在正式交易時，確認人需要確認有關交易，以令業權可以直接轉到最後買方中。
我2014年第一次買樓都係咁，當時AA主動講係送契樓，但剛剛過咗五年，AA話已經同業主講好咗，可以簽一份冇約束力嘅協議，如果最後冇銀行肯做按揭，交易就取消唔使賠訂金，不過如果有銀行唔肯做按揭，佢都有銀行朋友可以幫手咁話。我當時唔知送契樓有咩地方要留意，嗰陣互聯網又唔係好多資訊，不過自己主要擔心唔夠時間做按揭，因為唔了解程序，最後要求兩個月成交期。作為第一次買樓嘅買家，其實真係冇話點樣先叫做到足夠嘅功課，因為之前我已經睇咗30幾間樓，唔係唔啱價就係人哋唔賣，諗住咩騎呢嘢都遇過晒啦，點知原來仲有送契樓呢啲嘢……而家望返轉頭，其實買到樓都係有啲運氣。
可否説明要得銀行按揭才確認合约生效?
其實簽左臨約先俾人去搵銀行做按揭係對買家好無保障，等於攞份訂金去賭個單位無問題做到按揭
應該要俾買家同銀行確認做到按揭先簽臨約
美聯官方網頁都有寫無償契有按揭風險問題，做得經紀都可以咁唔專業，仲要收足事主1.5%佣金。呢啲經紀俾0.5%都嫌多。
今年七月才轉為無償，至少五年內無得做按揭，個賣方好大問題囉，仲攞出黎賣害人。唔係話唔賣得，但就唔係呢個價囉。平一半或者有人接既。
全部代理都係PK 簽名前咩都得，簽名後，搵佢都唔見人。所以平日睇樓唔洗對D代理咁客氣.
買樓個陣，我都發現間房好似冇電掣位，個代理話響床後面，當時重有人住緊冇理由搬開人地張床睇(諗番如果真係買一定要叫佢搬開睇下，當然如果純睇樓就唔好叫人搬啦)，到收樓個陣發現係冇既。比代理昆左。大門又冇鎖匙比我(大家記得睇樓時睇清楚)，得鐵閘信箱鎖匙。所以經過今次之後，我發現對代理唔洗客氣。真係想買就叫佢減佣，唔洗比面佢，因為佢都唔會比面你。簽約後WHATSAPP唔覆，一開始話幫手轉水電煤名，我都唔放比佢轉，落去分行搵條友，佢敢話睇唔到WHATSAPP，我有機會我都拍條片講下D AA，佢係C生間公司。根本佢地E行人就係咁，因為佢地都知多數客都係1次性交易。
師兄 好慘 我買樓未見過 你點對人 人點對你 會唔會笑死 聽番啲客出事九成都係閪客
我遇過一個美聯大陸人口音代理，我用部手機拍單位狀況。是吉單位。.佢竟然勁冇禮喝我唔好影。
就是睇清楚細節位，例如電制，窗框，煤氣錶etc.
@@chanjoe3102 重知佢地全行都係咁，買樓好難唔搵佢地，只不過對著佢地唔洗客氣，想影未影，佢話唔影得先算。
不敢說全部地產代理都不專業，但我個人買樓的經驗，在簽臨約時才知代理就是業主本人，總知不要再輕易相信代理，而地產代理監管條例根本很寬鬆，很多有利益衝突的項目都保障代理方而不是買賣雙方
AA 都係仆街
如果業主就是代理,一定要在睇樓纸申報利的
曾經有朋友想將層樓送畀自己個仔, 但又想慳律師釐印, 就問律師樓師爺可否做送契樓nil consideration, 律師樓師爺即時阻止, 仲話呢種送契樓好多手尾, 會影響以後的買賣.
其實地產經紀同一般銷售員都無咩分別，都要跑數，當然對自己賣嘅野要有基本知識，如果吾系邊有人買，所以就算有專業知識同都未必有專業操守，為左跑數真系可以不擇手段，特別系依家個市差嘅時候
Not clean don’t touch withdraw the sales no commission
好實用, thank you
21年我賣個送契單位, 個舖頭仔經紀都識得提醒買家, 做按揭時可能會有困難, 又游說我調低賣價. 結果成交. 之後傾返, 原來買家用自己住緊已經供完嘅單位搵銀行再做按揭, 借到資金就一筆過支付, 所以唔怕. 為左促成交易賺佣, 都唔係將緊要野輕輕帶過, 連基本責任都冇做好卦? 仲話係大行添.
香港地好多人有神經問題，壓力問題，如果地產代理不惜一切為騙取手筆金錢，好多血案都係咁裡，唔該你地產代理做好你自己本份。
多謝資訊,學到東西了
個事主有提「美聯」呢兩個字。如果呃完客，要賠幾多？
學到嘢，多謝。
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地產經紀又冇法律知識，唔明佢地邊度黎既自信成日同客講：冇問題架一定上到會，sell兩sell就收1%佣，律師做咁多野（又draft agreement又睇契)先收幾千蚊律師費，其實啲地產經紀憑咩
近親轉讓如果照正常程序交足stamp，係唔係無問題？期待下次講近親轉讓