âðž Reserva tu Plaza sin coste en el Evento Online Gratuito "La Semana de la InversiÃģn Inmobiliaria" tinyurl.com/2cdttwfe ððžððž3 dÃas en directo en los que obtendrÃĄs mi MÃĐtodo paso a paso para Invertir en Inmuebles que ya conocen y aplican mÃĄs de 2.000 miembros de mi Comunidad en EspaÃąa.
Muy bueno el video, muchas gracias. Tengo dos pregunta que me surgen siempre, a ver si me puedes ayudar - Por quÃĐ el ROCE lo calculas sobre el cash flow de los primeros aÃąos? Y no tienes en cuenta el cash flow del aÃąo 50 por ejemplo, en donde no habÅÃa cuota hipotecaria y el cash flow serÃa mÃĄs alto. No habÅia que tener en cuenta todos los aÃąos de cash flow hasta perpetuidad? - No estÃĄs considerando una revalorizaciÃģn de la vivienda (aunque sea con el ipc), no? Por quÃĐ? Gracias!
En gastos , aunque digas que has hecho reforma, puede que se rompa algo, no seria mejor tener en cuenta tambiÃĐn esto, porque el papel soporta todo...pero la realidad es que hay derramas, o cambios de buzones, o cosas que suceden...que son bloque antiguos, que los inquilinos no son tan cuidadosos como uno mismo. En cualquier caso ,agradezco tu esfuerzo, yo tengo unas excell, que me da 3 casos, si compro con sin hipoteca...etc.
Hola Jose, Me compre una vivienda vacacional para alquilar en Murcia y me ha salido un ROE del 21%, me siento orgullosa, no esta mal!! Tengo ganas de volver a invertir en inmuebles y acabo de conocer tu canal, Gracias por compartir todo lo que sabes
He descubierto hace poco tu canal y me parece genial lo que aportas sobre todo por la claridad con que lo haces. Nos ayuda mucho a los novatos que empezamos a bucear en estos asuntos. Gracias
Me alegra que te parezca Útil y claro el canal. Ese es uno de los objetivos. Te invito a entrar en mi canal de Telegram: t.me/inversoresconingenio Allà comparto mucho mÃĄs contenido para empezar con la inversiÃģn inmobiliria
Enhorabuena Jose,hay unos datos del ejemplo que no me cuadran a ver si me puedes resolver la duda, si dices que el coste total son 46k contando todo(valor piso+gastos+reforma),como puede ser la hipoteca del 36k??? Eso supone mÃĄs del 100%, como si todos los gastos asociados no se contarÃĄn o como si parte de esa reforma estuviera financiada no? ,Al margen de esta inquietud darte la enhorabuena porque acabo de descubrir tu canal y es una delicia para todos los pequeÃąos inversores jejeje
Gracias M T, me alegra que te guste el canal! En cuanto a tu pregunta, es posible financiar mÃĄs del 100% del precio de compra aunque no es sencillo. Existen distintas maneras y, cuando el caso es como el del ejemplo, usamos precisamente el incremento de valor al realizar la adecuaciÃģn para ello.
Hola JosÃĐ. Yo hice el cÃĄlculo de la hipoteca, pero me diÃģ diferente. Te lo muestro: Hipoteca = 37.000 ⎠InterÃĐs del 2% = 37.000 x 0,02 =740 ⎠Hipoteca + InterÃĐs del 2% = 37.740 ⎠Meses del aÃąo = 12 meses Meses de 20 aÃąos = 240 meses Cuota Mensual = 37.740 âŽ/240 meses = *157,25 âŽ/mes* Si hay algÚn error en el cÃĄlculo, o algo que omitÃ, me gustarÃa saberlo, si fuese posible, para corregir y aclarar la duda. Muy agradecido con tus vÃdeos JosÃĐ, son una tremenda escuela y un aporte valioso para mÃ. Saludos.
El tipo de interÃĐs del 2% es un tipo de interÃĐs nominal anual pagadero mensualmente que tienes que dividir entre 12 para obtener el tipo de interÃĐs mensual: i12 = 0,02 / 12 = 0,00167 La mensualidad constante del prÃĐstamo se calcula: a = 37.000 / [(1 - (1 + i12) ^ 240) / i12 ] = 187,1768 El total de lo que tienes que pagar por el prÃĐstamo es: 187,1768 * 240 = 44.922,44⎠Nota: El tipo de interÃĐs fijo se refiere al porcentaje que se aplica al capital pendiente de amortizar cada aÃąo. Por tanto, no pagas la misma cuota por intereses todos los aÃąos, estÃĄ se va reduciendo a medida que vas reduciendo la deuda pendiente.
Buenas JosÃĐ ,somos micro ahorradores (mi mujer y yo ) ,me gustarÃa compartir contigo una tabla en Excel de rentabilidades brutas vs importes de inversiones inmobiliarias segÚn los ingresos brutos por aÃąo de arrendamiento que he confeccionado a partir de todo lo que estoy aprendiendo de tu libro y vÃdeos,si el documento estÃĄ en lo cierto me gustarÃa compartirlo y dar nuestro primer paso de cara a final de aÃąo ,asà capitalizar mÃĄs cartera de ahorro destinada a este propÃģsito.Saludos sinceros y gracias por compartir tus conocimientos.
Hola JosÃĐ, Me alegra saber que La FÃģrmula IN te estÃĄ enseÃąando e inspirando para dar ese primer paso. Me encantarÃa ver esa tabla. HÃĄzmela llegar al email: hola@josemunoz.pro
Tienes mucha razon en lo que dices, gran video, Hice una inversiÃģn donde fui con dinero "prestado" por el banco a razÃģn de 50%. (50% el banco con un tipo muy bajo, y fondos propios el resto) Objetivamente la operaciÃģn generÃģ un 12%, pero analizandolo bien, en verdad fue mas, de un 25%, ya que para mis cuentas, yo por poner el 50% obtuve el total beneficio
Buenas Jose, Enhorabuena a todo el equipo por el trabajo que hacÃĐis. Me estoy viendo tus videos y sigo el curto gratuito que das actualmente, deseando ver que vas a ofrecer en el de pago ;) Quiero lanzarte la siguiente consulta. RealicÃĐ una compra como inversiÃģn y estos son los nÚmeros. RENTABILIDAD BRUTA 8.65% RENTABILIDAD NETA 7.66% CASHFLOW 4607.6 ROE 21.9% CÃģmo se pueden interpretar estos nÚmeros? Es decir, parece que como rentabilidad no es gran cosa, pero como cashflow y roe la veo muy interesante.
Hola Daniel, Me alegra tener dentro del Curso de la GRAN VERDAD de la INversiÃģn INmobiliaria. Es interesante la consulta que realizas, me gusta porque tu mismo ya estas confirmando que te gusta el cash-flow pero intuyes que la rentabilidad es mejorable. Por eso te invito a que pongas en nÚmeros que pasarÃa si la rentabilidad neta fuese un 10% Âŋ? SegÚn mis cÃĄlculos serian 6015 euros, que esta mucho mejor que 4607 euros ð
Aprovecho tambiÃĐn para preguntar una duda. ÂŋPor quÃĐ no suele incorporar los intereses anualizado del pago de la hipoteca en la rentabilidad neta? Creo que darÃa un valor mÃĄs objetivo respecto a la rentabilidad mientras el inmueble no estÃĐ pagado al 100%
Buenas Jose, ante todo darte las gracias por todos los conocimientos que compartes. Fui alumno tuyo en el curso sobre aportaciÃģn de valor y desde entonces mi mentalidad en la inversiÃģn inmobiliaria se abriÃģ mucho y aquà estoy adaptandome en la inversiÃģn inmobiliaria en funciÃģn de mi situaciÃģn personal. Tengo alguna duda al calcular el cashflow y el ROE. Sobre la hipoteca, Âŋporque la realizas a 20 aÃąos y no a 30? Al ser a mÃĄs aÃąos, la cuota es mÃĄs baja por lo tanto aumentarÃa nuestro casflow no? y sobre la aportaciÃģn, entiendo que los 9000⎠es un 20% del precio de compra, pero porque no tienes en cuenta el 10-12% aproximadamente del precio de compra para la gestiÃģn de notaria, impuestos... y por Último, podrÃas decir cual serÃa aproximadamente el % de rentabilidad neta y del ROE para que sea una buena inversiÃģn? Un saludo y muchas gracias!!!
Hola Andreu, El objetivo del video es mostraros los conceptos apoyÃĄndome en los nÚmeros de una inversiÃģn real, pero estos nÚmeros no tenemos que tomarlos como fijos para nuestras inversiones. Son solo un ejemplo. De hecho, he cogido 20 aÃąos, pero podrÃa haber cogido 30, de hecho, cojo 20 porque muchas personas por su edad no pueden optar a una hipoteca de 30 aÃąos. En cuanto a los 9000 euros son la entrada que aportamos. En muchos bancos serÃĄ el 20% del precio de compra, pero podemos llegar a conseguir que financien el 100%. Por Último, comentar que en los 46.000 euros estÃĄ incluido todo, el precio, los impuestos y la aportaciÃģn de valor
Hola JosÃĐ, muy buena la explicaciÃģn para calcular las rentabilidades por el alquiler de una vivienda. Pero, cuando queremos calcular la rentabilidad neta para saber si una vivienda para comprar, reformar y vender, cuÃĄl es la fÃģrmula?. Puedes poner un ejemplo? Gracias.
Gracias Jose, mÃĄs claro no se puede!!! A veces decimos que perdemos el Norte: si en temas de inversiÃģn no tenemos claros estos puntos, ya entiendo porque hay muchos que van perdidos por allà y solo al final descubren que sus inversiones han sido peor de lo que imaginaban... OjalÃĄ vean este video antes de invertir.
Desde el punto de vista de la inversiÃģn inmobiliria si. Si hablamos de inversiÃģn en empresas estos indicadores tienen significados distintos. En nuestro caso ambos tÃĐrminos sirven para referirse al rendimiento del dinero que aportamos de nuestro bolsillo cuando compramos una vivienda para alquilar en la que una parte del precio se paga con financiaciÃģn
Me alegra que te guste Juan Carlos, La rentabilidad depende de cada uno, yo recomiendo rentabilidades altas, de 2 dÃgitos (rentabilidad neta no ROE) Lo recomiendo porque es algo, el llegar a ellas que depende de cada uno, de nuestro conocimiento del mercado. Al final el capital disponible es limitado para todos por eso hay que maximizar la rentabilidad que viene dada por tu conocimiento y capacidad.
@@JoseMuÃąozIN depende de donde inviertas. En muchos sitios no puedes comprar pisos por menos de 100/120k euros y obtener una rentabilidad neta del 6 Casi un milagro.
Buenas Jose, en la calculadora echo de menos que se descuenta la Basura (hay quien no lo traslada al inquilino), el irpf de las ganancias (entinedo que si no lo declaras es dificil contabilizar esos ingresos de cara a nuevas hipotecas, y el coste fijo del agua, luz y gas que gastarÃas igualmente por tener la casa cerrada.
Buen video. Me surge una duda, en caso de comprar con hipoteca, los gastos de formalizaciÃģn de la misma se deberÃan aÃąadir a el precio total del inmueble para hacer los cÃĄlculos?
Eso y ademÃĄs aÃąadir el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en la compra. Asà como el beneficio anual que debe declararse. Al final el ejemplo que ha puesto de rentable tiende casi a cero.
Felicidades por tus aportaciones, comprÃĐ tu libro el cual ya he releÃdo, me gustarÃa que hicieras algÚn video hablando sobre el ascensor, comprar con o sin ascensor, que planta si es sin ascensor, serÃĄ un problema futuro a la hora de vender? , gracias
Hola Juan, Gracias por tu mensaje. HarÃĐ ese vÃdeo, es una buena idea. El ascensor es un factor mÃĄs que determina la revalorizaciÃģn de la vivienda. En el canal de telegram tienes un audio el 13 de octubre donde hablo de esto: t.me/inversoresconingenio Realmente el ascensor no impide la venta, lo que hace es que sea mÃĄs difÃcil y tengas que vender quizÃĄs en un precio similar al que compraste pq afecta a la revalorizaciÃģn. La clave aquà estÃĄ en determinar en la zona en la que estÃĄs cuanto de importante es. Hay zonas donde un segundo sin ascensor lo tolera el mercado y otras en que no. Depende de la oferta existente. Yo DirÃa que a partir de un tercero ya es un handicap importante.
Buenos dÃas, Âŋpara calcular la rentabilidad neta se incluirÃan los intereses de la hipoteca como gastos? Es decir, sumado con el IBI, comunidad, seguro de hogar, etc ya que es un gasto mÃĄs. Muchas gracias por todo.
En caso de que haya hipoteca lo que calculamos es el ROE para ver cÃģmo estÃĄ rindiendo nuestro dinero y la rentabilidad neta para ver cÃģmo medir la propiedad. Para la rentabilidad neta no tenemos en cuenta intereses. En el vÃdeo, al final explicÃģ ambos conceptos.
Hola @@JoseMuÃąozIN , en otros vÃdeos y pÃĄginas web sà que contemplan los intereses de la hipoteca como un gasto a la hora de calcular la rentabilidad neta. Al igual que he visto que para calcular el cashflow lo hacen teniendo el cuenta solo los intereses y no la cuota completa (intereses + capital). Me surge la duda de saber cuÃĄl es la forma idÃģnea, ya que varÃa sustancialmente los % resultantes. ÂĄSaludos! :)
No entiendo porque no se ponen los impuestos que se deberÃan de pagar al final del aÃąo como gastos. Se entiende del vÃdeo que no pagÃĄis nada de impuestos ? Y como se hace esto?
JosÃĐ, dices que no es buena idea invertir en localidades con menos de 35.000 habitantes a no ser que haya algÚn motor econÃģmico en esa zona. Y si la localidad tiene 5.000 habitantes pero la vivienda estÃĄ en tercera lÃnea de playa?
La rentabilidad neta es siempre antes de impuestos porque dependiendo de quien compre o quien venda pagarÃĄ un impuesto u otro La entrada del piso forma parte de la partida de la inversiÃģn. Si vas a comprar con hipoteca tienes que calcular el roce
Buenas tardes, tengo una duda, la hipoteca es de $37,000 y el 2% son $740 anuales, de donde sale los $186 y los $2,232?....Ojala me puedan aclarar este punto. Muchas Gracias
Cuando tÚ tienes una hipoteca devuelves capital e intereses. Por eso no solo te vale calcular los intereses. Puedes usar un simulador de hipoteca para calcular la cuota ððž www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/simulador-hipotecario/
Genial video Jose, muchas gracias. Me surge la duda cuando al final del video dices que si tu rentabilidad es por ejemplo del 8% tardaras en recuperar tu inversiÃģn 12 aÃąos y medio a que rentabilidad te refieres? A la rentabilidad neta? En el caso de haber pagado la propiedad con hipoteca esta rentabilidad serÃa el ROE? Espero me puedas ayudar. Muchas gracias!
Hola Carlos, La rentabilidad es la misma la paguemos como la paguemos, lo que cambia al pagar con hipoteca es el cashflow que serÃĄ menor por el pago de la hipoteca. En este caso, el de pagar con hipoteca es necesario calcular el RoE que es el indicador que nos mide como rinde el dinero que aportamos de nuestro capital a la compra
Gracias JosÃĐ por las explicaciones tan claras. Haces el cÃĄlculo del alquiler mensual con el alquiler tradicional o tambiÃĐn vale con el alquiler por habitaciones? Gracias!
Patricia, me alegra que veas la explicaciÃģn clara ð En cuanto al uso de la fÃģrmula. Sirve tanto para alquiler tradicional como por habitaciones. La Única cuestiÃģn es que debes meter en tu caso en la parte de ingresos todo lo que obtengas por el alquiler de las distintas habitaciones
@@JoseMuÃąozIN De acuerdo, gracias! Lo preguntaba por si lo considerabas demasiado arriesgado o no a la hora de valorar una propiedad... Pero ya me queda aclarado ð
Muy buen video. Una duda que me surge, en el cÃĄlculo del ROE no deberÃan considerarse los ingresos netos despuÃĐs de impuestos? La fiscalidad afecta y mucho a los nÚmeros, sobre todo en comunidades autonÃģmicas donde no hay deducciÃģn del 60%. Un saludo
Hola Aitor, Es una cuestiÃģn muy interesante esa que planteas porque los impuestos que pagas son un porcentaje importante, no obstante la rentabilidad siempre la calculo antes de impuestos para no mezclar conceptos, ya que si metiese la cuestiÃģn fiscal podrÃa hacer que algo fuese mÃĄs o menos rentable dependiendo del pago posterior. A mi me ayuda ver la rentabilidad antes de impuestos porque es el indicador que mide el negocio. Lo que tenemos delante. Una vez sabemos si nos interesa profundizar en ese negocio o no, es el momento de ver la manera de pagar los menos impuestos posibles. Tal como dices hay comunidades donde no estÃĄ la deducciÃģn del 60% para alquileres pero sin embargo podrÃamos escalar el negocio, hacer una sociedad en la que tuviÃĐsemos mÃĄs de 8 viviendas y cumpliÃĐsemos una serie de requisitos y tributar con un 85% de deducciÃģn
Hola Jose MuÃąoz, Una duda. Cuando calculas el beneficio neto, a los ingresos brutos le restas los gastos anuales (IBI, comunidad, mantenimiento, etc.) y tambiÃĐn la cuota que estÃĄs pagando al banco. Pero, en lugar de este Último concepto, Âŋno deberÃas restar Únicamente el interÃĐs? Es decir, el coste que tiene que el banco te preste el dinero. Por otra parte, esa cuota o interÃĐs, se va reduciendo a medida que pasan los aÃąos. Entiendo que la rentabilidad va creciendo hasta que ÃĐsta sea mÃĄxima cuando hayamos devuelto el prÃĐstamo. ÂŋEs asÃ? Gracias.
Hola Alejandro, Esta es una duda muy comÚn. La rentabilidad de la vivienda, el ROI, es el mismo independientemente de cÃģmo la pagues. TÚ te estÃĄs refiriendo al ROCE, que es lo que mide cÃģmo rinde nuestro dinero. Aquà puedes descontar los intereses porque, en teorÃa, estÃĄs recuperando el capital (digo en teorÃa porque depende de si al terminar de pagar la hipoteca tu vivienda valdrÃĄ mÃĄs que el capital que has pagado. Lo normal es que si, pero no lo sabremos hasta que llegue el momento). En ese caso, en el de que descuentes sÃģlo intereses efectivamente, el ROCE serÃĄ mayor cuanto mÃĄs tiempo pase ya que los intereses irÃĄn bajando.
@@JoseMuÃąozIN MuchÃsimas gracias por tu rÃĄpida respuesta. Tengo la sensaciÃģn de que calculando Únicamente el ROI me estoy engaÃąando, y me parece mÃĄs interesante la mÃĐtrica del ROCE, para tener en cuenta el coste del prÃĐstamo o incluso el cashflow para entender cuales son mis verdaderos ingresos. Pero bueno, es verdad que, como tÚ comentas, en teorÃa estoy recuperando el capital, por lo que deberÃa dar igual cÃģmo pague la vivienda.
Depende de la estrategia del inversor. Para mà rentabilidades medias estÃĄn en el 20/25% neto en comprar aportar valor y vender y en un 10% en comprar - aportar valor y alquilar. Te dejo este vÃdeo donde te hablo del primer paso que es definir tu estrategia y a partir de ahà comenzar th-cam.com/video/jSvzF_NaXAY/w-d-xo.htmlsi=KsIA99h_AkknUWDJ
JosÃĐ, quÃĐ opinas de calcular la rentabilidad en base al aporte inicial antes de hipoteca como denominador, y en el numerador beneficio alquiler - cuota hipoteca . Saludos alcoyanos
Un contenido excepcional! Son totalmente necesarios este tipo de vÃdeos a la hora de comenzar a invertir para saber y tener calculado al milÃmetro hasta quÃĐ punto son rentables las operaciones que realizamos. Muchas gracias por explicarlo de una manera tan entendible
Y lo que tienes que pagar a hacienda de la ganancia que obtienes, donde se refleja? Descontando lo que pagas a hacienda es lo que ganas en total para mÃ, nadie cuenta o explica esto? Ese es el verdadero cashflou y roe, saludos. Hay asà buen video.
Hola Jose Antonio, Yo la rentabilidad la calculo antes de impuestos siempre ya que dependiendo de quiÃĐn compre el inmueble tributa por una cantidad o por otra, esto harÃa que una misma vivienda tuviese distintas rentabilidades. Por eso, calculamos antes de impuestos, y si es rentable, entonces viene la fase de optimizar fiscalmente
El seguro de vida no es obligatorio al contratar la hipoteca. En cuanto al coste de los seguros, efectivamente hay que incluirlos como gastos y descontarlos de los ingresos para calcular la rentabilidad neta.
Gracias por tu mensaje JosÃĐ. En cuanto a la siguiente ediciÃģn del programa es pronto. Estas a tiempo de entrar. Te dejo la landing con informaciÃģn y con la posibilidad de apuntarte a la lista prioritaria para que te avisemos: programain.es/inscripciones/ o tambiÃĐn puedes hablar directamente con mi equipo por WhatsApp en el 605600605
La FÃģrmula seria la misma, debes poner la inversiÃģn total que haces entre el ingreso neto. En el caso que planteas, el de alquilar una propiedad para subarrendar por habitaciones, lo harÃa por el total del plazo del alquiler. Es decir, si alquilas una vivienda durante 5 aÃąos pondrÃa por un lado la inversiÃģn total: Reforma + Equipamiento + Pagos al propietario + IVA y por otro lado contabilizarÃa el ingreso esperado en esos 5 aÃąos por las habitaciones menos los gastos. RENTABILIDAD TOTAL DEL NEGOCIO = (Ingresos esperados en el periodo menos gastos) / InversiÃģn total Una vez tengas la rentabilidad total del negocio la puedes anualizar, es decir saber cada aÃąo lo que vas a obtener. Por ultimo hacerte un matiz, en este caso no se trata de una inversiÃģn, sino mas bien de un negocio, puesto que al no comprar la propiedad no cuentas con la revalorizaciÃģn de la vivienda.
Buenas Jose,muchas gracias por estos videos tan didÃĄcticos,lo unico apuntarte que a la hora de calcular la recuperaciÃģn de nuestra inversiÃģn debemos de tener tambiÃĐn en cuenta la regla del 72 y su interÃĐs compuesto,para recuperar nuestra inversiÃģn,por ejemplo,si nos esta dando un 2% anual,lo recuperariamos en 36 aÃąos en caso de reinversiÃģn y no en 50 aÃąos,un saludo y te sigo.
MatemÃĄticamente estÃĄ muy bien explicado el lado financiero de la inversiÃģn. Mi realidad es la peruana, acÃĄ definitivamente a las justas se puede conseguir una Rentabilidad Bruta del 4% anual, ni que hablar de la Neta, y de seguro obtenemos un CashFlow NEGATIVO ya que los precios de alquiler mensual estÃĄn por debajo del valor de tu cuota de hipoteca mensual debido a las tasas que nos aplican los bancos, entre el 9% hacia arriba (nada comparado al paraiso del 2%). Creo que LATAM estÃĄ excluido de toda esta ventaja que se obtiene al ser un ciudadano de cualquier pais de primer mundo.
Me compre un piso para vivir inicialmente y me sala una rentabilidad limpia de 3.7%, des despuÃĐs de estar viviendo en ÃĐl todo este tiempo 10 aÃąos, y mi intenciÃģn ÃĐs alquilar pronto ya que nos mudamos, de hipoteca solo me queda 2 aÃąos. Aunq mi % no es muy altaÂŋ como ves mi operaciÃģn? Sobretodo porque en 2 aÃąos ya habrÃĐ terminado la hipoteca. Y tengo 35 aÃąos. Un saludo
Hola Cristian, Un 3,7% neto es una rentabilidad muy baja. Si vas a dejar esa vivienda, vÃĐndela y busca otra mÃĄs rentable donde invertir el dinero. En el canal tienes varios vÃdeos donde explico cÃģmo aumentar la rentabilidad a una vivienda, ÃĐchale un ojo ð
@@JoseMuÃąozIN gracias pero es mi piso de soltero y prefiero que me rente menos y tenerlo tal como lo tengo ademÃĄs en mi zona apenas ahà pisos de las mis mismas caracterÃsticas y puedo buscar u perfilmde inquilino mejor y quizÃĄ pueda subir 50⎠o mas al mes con. Tmb tengo 2 plazas de garajes el el bloque una de ellas doble se pueden guardar 3 coches. Las plazas me rentarian aparte ademÃĄs
Hola JosÃĐ, espectacular el canal, muy profesional la informaciÃģn y muy buenos consejos. Una pregunta, por el mismo precio de compra (y alquiler estimado)!!!! , que comprarÃas para alquilar? un piso pequeÃąo de una habitaciÃģn, o uno un poco mÃĄs grande con dos, pero con una peor ubicaciÃģn y algo mÃĄs antiguo.
Gracias Jose por tu mensaje. Suponiendo una misma rentabilidad a ambas elegirÃa el de 1 habitaciÃģn porque si es mÃĄs nuevo y estÃĄ en mejor zona presupongo que tiene mÃĄs posibilidades de revalorizaciÃģn y de que NO haya derramas.
@@JoseMuÃąozIN muchas gracias, tomo nota :) tenia dudas, ya que una sola habitaciÃģn temo que tenga menos mercado, pero tu argumento es de mucho peso. Gracias ðð
En el ejemplo, al tener 4000eur de beneficio al aÃąo, si se paga un 25% de impuestos, sea de IRPF o de impuesto de sociedades, entoences son 1000eur de impuestos, lo que te baja el cashflow 768⎠y el ROE a un 8%. En USA lo bueno es que la hipoteca se pone como gasto, pero en EspaÃąa al meter los impuestos, se descuadran mucho los nÚmero no? En este caso, quedarÃan 768⎠limpios al aÃąo, tras haber pagado impuestos e hipoteca, lo que serÃa muy ajustado, aunque por otra parte se estÃĄ pagando el piso, aunque el cashflow limpio es muy bajo. ALGÃN COMENTARIO? Es el problema que yo observo en mis inversiones
Hola JuliÃĄn, Me alegra que te guste. En caso de venta, va a depender de tus objetivos. Pero la media a la que se puede llegar con relativa facilidad es un 25/30% neto antes de impuestos. Teniendo en cuenta que en viviendas cuyo ticket de inversiÃģn sea mÃĄs bajo son mÃĄs rentables y conforme vamos aumentando la inversiÃģn va bajando la rentabilidad. La media, estarÃa en lo que te he dicho. (Aunque se pueden conseguir inversiones mÃĄs rentables)
Mas facil no se puede. Genial. Me quedÃĐ atÃģnita de saber que los bancos les prestan al 2%, en paÃses de LAC no bajan de 9.5% Por eso la inversiÃģn inmobiliaria tiene mucho menos rentabilidad en nuestros paÃses, para muchos se ha convertido en una inversiÃģn de subsistencia.
Imagino que no se cuenta con los gastos del IVA ni en caso de usar agencia inmobiliaria sus gastos ( honorarios ) ? aun asà gracias por dedicarle un video Jose
Hola David, El IVA en la mayorÃa de operaciones de compra y venta o de compra para alquiler es una mayoracion del precio. Por tanto debes introducir los precios IVA incluido para realizar el cÃĄlculo
Muy buenas Jose, gracias por el vÃdeo. Haciendo nÚmeros, tengo una duda, si la inversiÃģn la recupero en 16 aÃąos, significa que realmente la ganancia es de 9 aÃąos si la hipoteca estÃĄ a 25 aÃąos?
Hola Ana, Ese punto de vista que planteas, si entiendo lo que quieres decir, es errÃģneo porque cuando compras con hipoteca el roe te mide la rentabilidad del dinero que aportas a la operaciÃģn de tu bolsillo Un roe 20% significa que recuperas tu dinero en 5 aÃąos, claro esta. La hipoteca tendrÃĄs que pagarla los aÃąos a los que la tengas xo tratada Por eso cuando compras con hipoteca usamos el roe y el cashflow
@@JoseMuÃąozIN muchas gracias por la respuesta. Y gracias por la informaciÃģn que aportas y como lo haces. Soy novata en esto, aunque me llama mucho la atenciÃģn este mundo y me gustarÃa poder meterme en el mundo de las inversiones, saber que comprar donde comprar, cÃģmo negociar con la vivienda con las condiciones de un banco...de alguna manera me resulta como un juego. Mi falta de tiempo hace que no me.pueda meter en profundidad y el miedo al riesgo de perder dinero o generarme deudas. Muchas gracias de nuevo
Hola jose para el calculo de la rentabilidad neta en mi caso tengo pensado comprar diferentes inmuebles con diferentes precios y gastos , para el cÃĄlculo de la rentabilidad neta puedo sumar todos los precios de los pisos comprados y restarle la suma de los gastos y obtendrÃa como resultado un promedio de rentabilidad , es esto necesario o debo hacerlo individualmente por piso , gracias
Tienes que cambiar de zona o bien ampliar tu capital ð Ese ejemplo estÃĄ hecho con una vivienda real en Murcia en el momento que se grabÃģ el vÃdeo
no me queda claro en que parametro de los dos tenemos que fijarnos para una inversion si la rentabilidad neta o el ROE. Entiendo que el ROE es mas fiable?
Francesco, Si compras al contado tienes que fijarte en la rentabilidad neta porque esta mide el negocio, como de buena es esa propiedad que vas alquilar y por tanto como va a rendir tu dinero. Si compras con hipoteca, tienes igual que mirar la rentabilidad neta para medir el alquiler de la propiedad y el ROE para ver cÃģmo rinde la parte que tÚ aportas
@@JoseMuÃąozIN si eso ya lo estaba mirando . Pero mi duda es esta, como dice el vÃdeo 10 pisos en tres aÃąos . Para hacer eso tiene que tener una liquidez inicial muy alta , porqqie si tienes pocos ahorros solo te da para comprar uno. En Madrid por ejemplo meno de 100 mil no compras nada y si das el 20% de contado te queda una hipoteca de 80 que en 10 aÃąos te da una cuota de 650 mÃĄs o menos . Ahora este piso mÃĄs de ese precio no lo alquilas . Si el piso teo paga el inquilino pero no obtienes ninguna plusvalÃa mes a.mes para poder comprarte otro. A no ser que tienes 100k a invertir y compras diez. Esa gente te cuenta solo la verdad a media para que compre su curso etc pero no he visto a nadie que explique con todos los detalles como hace
Hola Bea, Todos la inversiÃģn que haces para poder poner una vivienda en alquiler debes tenerla en cuenta. Desde la notarÃa y registro a los impuestos asà como cualquier equipamiento que hagas. En definitiva. Todo lo que hayas pagado
Hola JosÃĐ. Yo hice el cÃĄlculo de la hipoteca, pero me dio diferente. Te lo muestro: Hipoteca = 37.000 ⎠InterÃĐs del 2% = 37.000 x 0,02 =740 ⎠Hipoteca + InterÃĐs del 2% = 37.740 ⎠Meses del aÃąo = 12 meses Meses de 20 aÃąos = 240 meses Cuota Mensual = 37.740 âŽ/240 meses = 157,25 âŽ/mes
Hola Juan Camilo, Prueba hacer el cÃĄlculo con una calculadora de hipotecas. Esta te puede servir: www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/simulador-hipotecario/
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tinyurl.com/2cdttwfe
ððžððž3 dÃas en directo en los que obtendrÃĄs mi MÃĐtodo paso a paso para Invertir en Inmuebles que ya conocen y aplican mÃĄs de 2.000 miembros de mi Comunidad en EspaÃąa.
Excelente explicaciÃģn JosÃĐ muchas gracias lo voy a aplicar.
Genial!!! Adelante con ello!
Muy bueno el video, muchas gracias.
Tengo dos pregunta que me surgen siempre, a ver si me puedes ayudar
- Por quÃĐ el ROCE lo calculas sobre el cash flow de los primeros aÃąos? Y no tienes en cuenta el cash flow del aÃąo 50 por ejemplo, en donde no habÅÃa cuota hipotecaria y el cash flow serÃa mÃĄs alto. No habÅia que tener en cuenta todos los aÃąos de cash flow hasta perpetuidad?
- No estÃĄs considerando una revalorizaciÃģn de la vivienda (aunque sea con el ipc), no? Por quÃĐ?
Gracias!
Me encantÃģ este video! Me gustarÃa mucho mÃĄs aÚn uno para "dummies" con conceptos bien basicos. Saludos desde CÃģrdoba, Argentina.
En gastos , aunque digas que has hecho reforma, puede que se rompa algo, no seria mejor tener en cuenta tambiÃĐn esto, porque el papel soporta todo...pero la realidad es que hay derramas, o cambios de buzones, o cosas que suceden...que son bloque antiguos, que los inquilinos no son tan cuidadosos como uno mismo. En cualquier caso ,agradezco tu esfuerzo, yo tengo unas excell, que me da 3 casos, si compro con sin hipoteca...etc.
Muy interesante el vÃdeo.
Hola Jose,
Me compre una vivienda vacacional para alquilar en Murcia y me ha salido un ROE del 21%, me siento orgullosa, no esta mal!! Tengo ganas de volver a invertir en inmuebles y acabo de conocer tu canal, Gracias por compartir todo lo que sabes
Muy buena informaciÃģn, clara, concisa, prÃĄctica y directa al problema. ÂĄÂĄMuchas gracias por tu aporte Jose!!
He descubierto hace poco tu canal y me parece genial lo que aportas sobre todo por la claridad con que lo haces. Nos ayuda mucho a los novatos que empezamos a bucear en estos asuntos. Gracias
Me alegra que te parezca Útil y claro el canal. Ese es uno de los objetivos.
Te invito a entrar en mi canal de Telegram:
t.me/inversoresconingenio
Allà comparto mucho mÃĄs contenido para empezar con la inversiÃģn inmobiliria
@@JoseMuÃąozIN estoy dentro. Gracias de nuevo porque es muy didÃĄctico el canal y por cierto voy a empaparme del libro ... REGALAZO !!!
Genial Emilio! Espero tu feedback una vez leas #LaFormulaIN
Enhorabuena Jose,hay unos datos del ejemplo que no me cuadran a ver si me puedes resolver la duda, si dices que el coste total son 46k contando todo(valor piso+gastos+reforma),como puede ser la hipoteca del 36k??? Eso supone mÃĄs del 100%, como si todos los gastos asociados no se contarÃĄn o como si parte de esa reforma estuviera financiada no? ,Al margen de esta inquietud darte la enhorabuena porque acabo de descubrir tu canal y es una delicia para todos los pequeÃąos inversores jejeje
Gracias M T, me alegra que te guste el canal!
En cuanto a tu pregunta, es posible financiar mÃĄs del 100% del precio de compra aunque no es sencillo.
Existen distintas maneras y, cuando el caso es como el del ejemplo, usamos precisamente el incremento de valor al realizar la adecuaciÃģn para ello.
Hola JosÃĐ, muy interesante todo. Mi duda es dÃģnde entran los intereses de la hipoteca y si los tomas en cuenta para la rentabilidad
Gran aportaciÃģn y herramienta fundamental para tener control o previamente calcular nuestras inversiones.
Gracias por compartir.
Hola JosÃĐ. Yo hice el cÃĄlculo de la hipoteca, pero me diÃģ diferente. Te lo muestro:
Hipoteca = 37.000 âŽ
InterÃĐs del 2% = 37.000 x 0,02 =740 âŽ
Hipoteca + InterÃĐs del 2% = 37.740 âŽ
Meses del aÃąo = 12 meses
Meses de 20 aÃąos = 240 meses
Cuota Mensual = 37.740 âŽ/240 meses = *157,25 âŽ/mes*
Si hay algÚn error en el cÃĄlculo, o algo que omitÃ, me gustarÃa saberlo, si fuese posible, para corregir y aclarar la duda. Muy agradecido con tus vÃdeos JosÃĐ, son una tremenda escuela y un aporte valioso para mÃ. Saludos.
El tipo de interÃĐs del 2% es un tipo de interÃĐs nominal anual pagadero mensualmente que tienes que dividir entre 12 para obtener el tipo de interÃĐs mensual:
i12 = 0,02 / 12 = 0,00167
La mensualidad constante del prÃĐstamo se calcula:
a = 37.000 / [(1 - (1 + i12) ^ 240) / i12 ] = 187,1768
El total de lo que tienes que pagar por el prÃĐstamo es:
187,1768 * 240 = 44.922,44âŽ
Nota: El tipo de interÃĐs fijo se refiere al porcentaje que se aplica al capital pendiente de amortizar cada aÃąo. Por tanto, no pagas la misma cuota por intereses todos los aÃąos, estÃĄ se va reduciendo a medida que vas reduciendo la deuda pendiente.
Buenas JosÃĐ ,somos micro ahorradores (mi mujer y yo ) ,me gustarÃa compartir contigo una tabla en Excel de rentabilidades brutas vs importes de inversiones inmobiliarias segÚn los ingresos brutos por aÃąo de arrendamiento que he confeccionado a partir de todo lo que estoy aprendiendo de tu libro y vÃdeos,si el documento estÃĄ en lo cierto me gustarÃa compartirlo y dar nuestro primer paso de cara a final de aÃąo ,asà capitalizar mÃĄs cartera de ahorro destinada a este propÃģsito.Saludos sinceros y gracias por compartir tus conocimientos.
Hola JosÃĐ,
Me alegra saber que La FÃģrmula IN te estÃĄ enseÃąando e inspirando para dar ese primer paso. Me encantarÃa ver esa tabla. HÃĄzmela llegar al email: hola@josemunoz.pro
@@JoseMuÃąozIN Muy amable por tu parte , gracias sinceras.Encantadisimo de saludarte.
Tienes mucha razon en lo que dices, gran video,
Hice una inversiÃģn donde fui con dinero "prestado" por el banco a razÃģn de 50%. (50% el banco con un tipo muy bajo, y fondos propios el resto)
Objetivamente la operaciÃģn generÃģ un 12%, pero analizandolo bien, en verdad fue mas, de un 25%, ya que para mis cuentas, yo por poner el 50% obtuve el total beneficio
Me alegro que hayas analizado la operaciÃģn y obtenido una visiÃģn propia. Nuestra propias operaciones son una oportunidad para aprender
Buenas Jose,
Enhorabuena a todo el equipo por el trabajo que hacÃĐis. Me estoy viendo tus videos y sigo el curto gratuito que das actualmente, deseando ver que vas a ofrecer en el de pago ;)
Quiero lanzarte la siguiente consulta.
RealicÃĐ una compra como inversiÃģn y estos son los nÚmeros.
RENTABILIDAD BRUTA 8.65%
RENTABILIDAD NETA 7.66%
CASHFLOW 4607.6
ROE 21.9%
CÃģmo se pueden interpretar estos nÚmeros? Es decir, parece que como rentabilidad no es gran cosa, pero como cashflow y roe la veo muy interesante.
Hola Daniel,
Me alegra tener dentro del Curso de la GRAN VERDAD de la INversiÃģn INmobiliaria.
Es interesante la consulta que realizas, me gusta porque tu mismo ya estas confirmando que te gusta el cash-flow pero intuyes que la rentabilidad es mejorable.
Por eso te invito a que pongas en nÚmeros que pasarÃa si la rentabilidad neta fuese un 10% Âŋ?
SegÚn mis cÃĄlculos serian 6015 euros, que esta mucho mejor que 4607 euros ð
ÂĄPedazo de video!, cuando habla de rentabilidad neta, Âŋ se refiere a la rentabilidad neta antes de impuestos o despuÃĐs de impuestos?. Gracias
Me refiero a la rentabilidad neta antes de impuestos
@@JoseMuÃąozIN si ese piso viene con una plaza de garaje, esa rentabilidad como la valoro? a partir de cuanto la puedo considerar buena? Gracias
Me parece muy buena tu clase JosÃĐ, me quedÃģ muy claro lo que es la rentabilidad. ÂŋTendrÃĄs algÚn vÃdeo sobre cÃģmo obtener la financiaciÃģn?
Descubre todo lo que necesitas saber sobre Rentabilidad INmobiliaria con mi serie de vÃdeos en TH-cam
ð th-cam.com/video/bqJl7Xih-K0/w-d-xo.html
Aprovecho tambiÃĐn para preguntar una duda. ÂŋPor quÃĐ no suele incorporar los intereses anualizado del pago de la hipoteca en la rentabilidad neta? Creo que darÃa un valor mÃĄs objetivo respecto a la rentabilidad mientras el inmueble no estÃĐ pagado al 100%
@@JoseMuÃąozIN muchas gracias :)
Buenas Jose, ante todo darte las gracias por todos los conocimientos que compartes.
Fui alumno tuyo en el curso sobre aportaciÃģn de valor y desde entonces mi mentalidad en la inversiÃģn inmobiliaria se abriÃģ mucho y aquà estoy adaptandome en la inversiÃģn inmobiliaria en funciÃģn de mi situaciÃģn personal.
Tengo alguna duda al calcular el cashflow y el ROE.
Sobre la hipoteca, Âŋporque la realizas a 20 aÃąos y no a 30? Al ser a mÃĄs aÃąos, la cuota es mÃĄs baja por lo tanto aumentarÃa nuestro casflow no? y sobre la aportaciÃģn, entiendo que los 9000⎠es un 20% del precio de compra, pero porque no tienes en cuenta el 10-12% aproximadamente del precio de compra para la gestiÃģn de notaria, impuestos...
y por Último, podrÃas decir cual serÃa aproximadamente el % de rentabilidad neta y del ROE para que sea una buena inversiÃģn?
Un saludo y muchas gracias!!!
Hola Andreu,
El objetivo del video es mostraros los conceptos apoyÃĄndome en los nÚmeros de una inversiÃģn real, pero estos nÚmeros no tenemos que tomarlos como fijos para nuestras inversiones. Son solo un ejemplo.
De hecho, he cogido 20 aÃąos, pero podrÃa haber cogido 30, de hecho, cojo 20 porque muchas personas por su edad no pueden optar a una hipoteca de 30 aÃąos.
En cuanto a los 9000 euros son la entrada que aportamos. En muchos bancos serÃĄ el 20% del precio de compra, pero podemos llegar a conseguir que financien el 100%.
Por Último, comentar que en los 46.000 euros estÃĄ incluido todo, el precio, los impuestos y la aportaciÃģn de valor
Muchas gracias. Acabo de aprender a calcular la rentabilidad neta de un inmueble, lo que significa cashflow, y roe.â
Objetivo ðŊ cumplido Manuel
Hola JosÃĐ, muy buena la explicaciÃģn para calcular las rentabilidades por el alquiler de una vivienda. Pero, cuando queremos calcular la rentabilidad neta para saber si una vivienda para comprar, reformar y vender, cuÃĄl es la fÃģrmula?. Puedes poner un ejemplo? Gracias.
Por fin alguien que se le entiende! Gracias JosÃĐ ya tienes un seguidor mas
Gracias Jordi. Bienvenido a la comunidad.
Gracias Jose, mÃĄs claro no se puede!!! A veces decimos que perdemos el Norte: si en temas de inversiÃģn no tenemos claros estos puntos, ya entiendo porque hay muchos que van perdidos por allà y solo al final descubren que sus inversiones han sido peor de lo que imaginaban... OjalÃĄ vean este video antes de invertir.
Genial el vÃdeo Jose, gracias. Una consulta: el ROE y el ROCE son lo mismo?
Desde el punto de vista de la inversiÃģn inmobiliria si. Si hablamos de inversiÃģn en empresas estos indicadores tienen significados distintos.
En nuestro caso ambos tÃĐrminos sirven para referirse al rendimiento del dinero que aportamos de nuestro bolsillo cuando compramos una vivienda para alquilar en la que una parte del precio se paga con financiaciÃģn
Hola gracias por tu vÃdeo es buenÃsimo.... Y mi pregunta es cuÃĄl serÃa la rentabilidad mÃnima neta que deberÃamos sacar y cuÃĄl la ideal?
Me alegra que te guste Juan Carlos, La rentabilidad depende de cada uno, yo recomiendo rentabilidades altas, de 2 dÃgitos (rentabilidad neta no ROE)
Lo recomiendo porque es algo, el llegar a ellas que depende de cada uno, de nuestro conocimiento del mercado. Al final el capital disponible es limitado para todos por eso hay que maximizar la rentabilidad que viene dada por tu conocimiento y capacidad.
@@JoseMuÃąozIN depende de donde inviertas. En muchos sitios no puedes comprar pisos por menos de 100/120k euros y obtener una rentabilidad neta del 6 Casi un milagro.
Buenas Jose, en la calculadora echo de menos que se descuenta la Basura (hay quien no lo traslada al inquilino), el irpf de las ganancias (entinedo que si no lo declaras es dificil contabilizar esos ingresos de cara a nuevas hipotecas, y el coste fijo del agua, luz y gas que gastarÃas igualmente por tener la casa cerrada.
Buen vÃdeo pero existen pisos tan econÃģmicos que valgan la pena? Saludos
Buen video. Me surge una duda, en caso de comprar con hipoteca, los gastos de formalizaciÃģn de la misma se deberÃan aÃąadir a el precio total del inmueble para hacer los cÃĄlculos?
yo lo pondria en el apartado de aportaciones, igual que los gastos de reforma o mantenimiento
@@adriaelpinturas5580 qp
Eso y ademÃĄs aÃąadir el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en la compra. Asà como el beneficio anual que debe declararse. Al final el ejemplo que ha puesto de rentable tiende casi a cero.
Felicidades por tus aportaciones, comprÃĐ tu libro el cual ya he releÃdo, me gustarÃa que hicieras algÚn video hablando sobre el ascensor, comprar con o sin ascensor, que planta si es sin ascensor, serÃĄ un problema futuro a la hora de vender? , gracias
Hola Juan,
Gracias por tu mensaje.
HarÃĐ ese vÃdeo, es una buena idea. El ascensor es un factor mÃĄs que determina la revalorizaciÃģn de la vivienda.
En el canal de telegram tienes un audio el 13 de octubre donde hablo de esto:
t.me/inversoresconingenio
Realmente el ascensor no impide la venta, lo que hace es que sea mÃĄs difÃcil y tengas que vender quizÃĄs en un precio similar al que compraste pq afecta a la revalorizaciÃģn.
La clave aquà estÃĄ en determinar en la zona en la que estÃĄs cuanto de importante es. Hay zonas donde un segundo sin ascensor lo tolera el mercado y otras en que no. Depende de la oferta existente.
Yo DirÃa que a partir de un tercero ya es un handicap importante.
Buenos dÃas, Âŋpara calcular la rentabilidad neta se incluirÃan los intereses de la hipoteca como gastos? Es decir, sumado con el IBI, comunidad, seguro de hogar, etc ya que es un gasto mÃĄs. Muchas gracias por todo.
En caso de que haya hipoteca lo que calculamos es el ROE para ver cÃģmo estÃĄ rindiendo nuestro dinero y la rentabilidad neta para ver cÃģmo medir la propiedad. Para la rentabilidad neta no tenemos en cuenta intereses.
En el vÃdeo, al final explicÃģ ambos conceptos.
@@JoseMuÃąozIN muchas gracias por tu respuesta.
Hola @@JoseMuÃąozIN , en otros vÃdeos y pÃĄginas web sà que contemplan los intereses de la hipoteca como un gasto a la hora de calcular la rentabilidad neta. Al igual que he visto que para calcular el cashflow lo hacen teniendo el cuenta solo los intereses y no la cuota completa (intereses + capital). Me surge la duda de saber cuÃĄl es la forma idÃģnea, ya que varÃa sustancialmente los % resultantes. ÂĄSaludos! :)
No entiendo porque no se ponen los impuestos que se deberÃan de pagar al final del aÃąo como gastos. Se entiende del vÃdeo que no pagÃĄis nada de impuestos ? Y como se hace esto?
JosÃĐ, dices que no es buena idea invertir en localidades con menos de 35.000 habitantes a no ser que haya algÚn motor econÃģmico en esa zona. Y si la localidad tiene 5.000 habitantes pero la vivienda estÃĄ en tercera lÃnea de playa?
Si hay playa hay un motor econÃģmico ð
Enhorabuena por la forma de explicar los conceptos y el uso de los recursos digitales, de los vÃdeos mÃĄs claro que he visto al respecto :)
TENDRAS UN EXCEL CON ESE EJEMPLO DEL ANALISIS EN LA PIZARRA?
ÂŋPara la rentabilidad neta no se tiene en cuenta lo que se paga de irpf por el alquiler?ÂŋY lo que has pagado de entrada para el piso tampoco?
La rentabilidad neta es siempre antes de impuestos porque dependiendo de quien compre o quien venda pagarÃĄ un impuesto u otro
La entrada del piso forma parte de la partida de la inversiÃģn.
Si vas a comprar con hipoteca tienes que calcular el roce
Buenas tardes, tengo una duda, la hipoteca es de $37,000 y el 2% son $740 anuales, de donde sale los $186 y los $2,232?....Ojala me puedan aclarar este punto. Muchas Gracias
Cuando tÚ tienes una hipoteca devuelves capital e intereses. Por eso no solo te vale calcular los intereses.
Puedes usar un simulador de hipoteca para calcular la cuota ððž
www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/simulador-hipotecario/
@@JoseMuÃąozIN Muchas Gracias por la aclaraciÃģn......ð
Me ha servido gracias.
Genial video Jose, muchas gracias. Me surge la duda cuando al final del video dices que si tu rentabilidad es por ejemplo del 8% tardaras en recuperar tu inversiÃģn 12 aÃąos y medio a que rentabilidad te refieres? A la rentabilidad neta? En el caso de haber pagado la propiedad con hipoteca esta rentabilidad serÃa el ROE? Espero me puedas ayudar. Muchas gracias!
pero si se compra con hipoteca realmente rinde con menos rentabilidad ya que estas pagando la vivienda mÃĄs el interÃĐs no?
Hola Carlos,
La rentabilidad es la misma la paguemos como la paguemos, lo que cambia al pagar con hipoteca es el cashflow que serÃĄ menor por el pago de la hipoteca.
En este caso, el de pagar con hipoteca es necesario calcular el RoE que es el indicador que nos mide como rinde el dinero que aportamos de nuestro capital a la compra
Realmente te lo paga el inquilino
Gracias JosÃĐ por las explicaciones tan claras. Haces el cÃĄlculo del alquiler mensual con el alquiler tradicional o tambiÃĐn vale con el alquiler por habitaciones? Gracias!
Patricia, me alegra que veas la explicaciÃģn clara ð
En cuanto al uso de la fÃģrmula. Sirve tanto para alquiler tradicional como por habitaciones.
La Única cuestiÃģn es que debes meter en tu caso en la parte de ingresos todo lo que obtengas por el alquiler de las distintas habitaciones
@@JoseMuÃąozIN De acuerdo, gracias! Lo preguntaba por si lo considerabas demasiado arriesgado o no a la hora de valorar una propiedad... Pero ya me queda aclarado ð
Muy buen video. Una duda que me surge, en el cÃĄlculo del ROE no deberÃan considerarse los ingresos netos despuÃĐs de impuestos? La fiscalidad afecta y mucho a los nÚmeros, sobre todo en comunidades autonÃģmicas donde no hay deducciÃģn del 60%.
Un saludo
Hola Aitor,
Es una cuestiÃģn muy interesante esa que planteas porque los impuestos que pagas son un porcentaje importante, no obstante la rentabilidad siempre la calculo antes de impuestos para no mezclar conceptos, ya que si metiese la cuestiÃģn fiscal podrÃa hacer que algo fuese mÃĄs o menos rentable dependiendo del pago posterior.
A mi me ayuda ver la rentabilidad antes de impuestos porque es el indicador que mide el negocio. Lo que tenemos delante.
Una vez sabemos si nos interesa profundizar en ese negocio o no, es el momento de ver la manera de pagar los menos impuestos posibles. Tal como dices hay comunidades donde no estÃĄ la deducciÃģn del 60% para alquileres pero sin embargo podrÃamos escalar el negocio, hacer una sociedad en la que tuviÃĐsemos mÃĄs de 8 viviendas y cumpliÃĐsemos una serie de requisitos y tributar con un 85% de deducciÃģn
Hola Jose MuÃąoz,
Una duda. Cuando calculas el beneficio neto, a los ingresos brutos le restas los gastos anuales (IBI, comunidad, mantenimiento, etc.) y tambiÃĐn la cuota que estÃĄs pagando al banco. Pero, en lugar de este Último concepto, Âŋno deberÃas restar Únicamente el interÃĐs? Es decir, el coste que tiene que el banco te preste el dinero.
Por otra parte, esa cuota o interÃĐs, se va reduciendo a medida que pasan los aÃąos. Entiendo que la rentabilidad va creciendo hasta que ÃĐsta sea mÃĄxima cuando hayamos devuelto el prÃĐstamo. ÂŋEs asÃ?
Gracias.
Hola Alejandro,
Esta es una duda muy comÚn. La rentabilidad de la vivienda, el ROI, es el mismo independientemente de cÃģmo la pagues.
TÚ te estÃĄs refiriendo al ROCE, que es lo que mide cÃģmo rinde nuestro dinero.
Aquà puedes descontar los intereses porque, en teorÃa, estÃĄs recuperando el capital (digo en teorÃa porque depende de si al terminar de pagar la hipoteca tu vivienda valdrÃĄ mÃĄs que el capital que has pagado. Lo normal es que si, pero no lo sabremos hasta que llegue el momento). En ese caso, en el de que descuentes sÃģlo intereses efectivamente, el ROCE serÃĄ mayor cuanto mÃĄs tiempo pase ya que los intereses irÃĄn bajando.
@@JoseMuÃąozIN MuchÃsimas gracias por tu rÃĄpida respuesta. Tengo la sensaciÃģn de que calculando Únicamente el ROI me estoy engaÃąando, y me parece mÃĄs interesante la mÃĐtrica del ROCE, para tener en cuenta el coste del prÃĐstamo o incluso el cashflow para entender cuales son mis verdaderos ingresos. Pero bueno, es verdad que, como tÚ comentas, en teorÃa estoy recuperando el capital, por lo que deberÃa dar igual cÃģmo pague la vivienda.
Que porcentaje de rentabilidad se debe buscar?
Depende de la estrategia del inversor. Para mà rentabilidades medias estÃĄn en el 20/25% neto en comprar aportar valor y vender y en un 10% en comprar - aportar valor y alquilar.
Te dejo este vÃdeo donde te hablo del primer paso que es definir tu estrategia y a partir de ahà comenzar
th-cam.com/video/jSvzF_NaXAY/w-d-xo.htmlsi=KsIA99h_AkknUWDJ
HOLA JOSE GRACIAS POR TODO ,ESTOY APRENDIENDO MUCHO,SALUDOS DESDE AMSTERDAM
JosÃĐ, quÃĐ opinas de calcular la rentabilidad en base al aporte inicial antes de hipoteca como denominador, y en el numerador beneficio alquiler - cuota hipoteca .
Saludos alcoyanos
Lo que planteas es calcular el ROE (estÃĄ al final del vÃdeo).
Cuando compramos con hipoteca es la manera correcta de hacerlo
@@JoseMuÃąozIN vale vale OK gracias Jose
Donde se encuentran inmuebles con ese precio?? Por mi zona si existe algo asà es porquÃĐ estÃĄ para tirar y hacer de nuevo
q bien explicado gracias
ð
BuenÃsima explicaciÃģn! Muchas gracias!
Gracias Alejandro por tu comentario. Me alegra que te guste.
FaltarÃa el tanto % que se lleva el gobierno por el hecho de tener una vivienda y no ser de primera ocupaciÃģn
Brutal. Que claridad aportas. La verdad es que algunos tenemos un gran desconocimiento de estas cosas. Mil gracias
Brutal este video!! genial!ððð
Un contenido excepcional!
Son totalmente necesarios este tipo de vÃdeos a la hora de comenzar a invertir para saber y tener calculado al milÃmetro hasta quÃĐ punto son rentables las operaciones que realizamos.
Muchas gracias por explicarlo de una manera tan entendible
EstÃĄ bien el vÃdeo, pero no reflejas, en los gastos lo que tienes que tributar a Hacienda.
Las rentabilidades son siempre antes de impuestos pues depende de quiÃĐn alquile o compre
EstÃĄn ok. 800âŽ. Buen vÃdeo!
Y lo que tienes que pagar a hacienda de la ganancia que obtienes, donde se refleja? Descontando lo que pagas a hacienda es lo que ganas en total para mÃ, nadie cuenta o explica esto? Ese es el verdadero cashflou y roe, saludos. Hay asà buen video.
Hola Jose Antonio,
Yo la rentabilidad la calculo antes de impuestos siempre ya que dependiendo de quiÃĐn compre el inmueble tributa por una cantidad o por otra, esto harÃa que una misma vivienda tuviese distintas rentabilidades.
Por eso, calculamos antes de impuestos, y si es rentable, entonces viene la fase de optimizar fiscalmente
Buenas tardes JosÃĐ, me ha gustado mucho tu explicaciÃģn. Mil gracias.
Hola Alive,
Me alegra saberlo ð
Es muy buena tu clase. Esta clarÃsimo
Gracias Caballero
ð
Tengo otra duda; el seguro de vida es obligatorio al solicitar hipoteca Âŋno? No es mucho, pero faltarÃa para calcular la rentabilidad neta
El seguro de vida no es obligatorio al contratar la hipoteca.
En cuanto al coste de los seguros, efectivamente hay que incluirlos como gastos y descontarlos de los ingresos para calcular la rentabilidad neta.
Enhorabuena por tus vÃdeos
Lastima que no haya podido entrar en tu ultima formaciÃģn. En la puerta me he quedado
Gracias por tu mensaje JosÃĐ.
En cuanto a la siguiente ediciÃģn del programa es pronto.
Estas a tiempo de entrar. Te dejo la landing con informaciÃģn y con la posibilidad de apuntarte a la lista prioritaria para que te avisemos:
programain.es/inscripciones/
o tambiÃĐn puedes hablar directamente con mi equipo por WhatsApp en el 605600605
Y para hacer un Rent To Rent, alquilar una propiedad y reaquilar por habitaciones cuÃĄl serÃa la fÃģrmula?
La FÃģrmula seria la misma, debes poner la inversiÃģn total que haces entre el ingreso neto.
En el caso que planteas, el de alquilar una propiedad para subarrendar por habitaciones, lo harÃa por el total del plazo del alquiler. Es decir, si alquilas una vivienda durante 5 aÃąos pondrÃa por un lado la inversiÃģn total: Reforma + Equipamiento + Pagos al propietario + IVA y por otro lado contabilizarÃa el ingreso esperado en esos 5 aÃąos por las habitaciones menos los gastos.
RENTABILIDAD TOTAL DEL NEGOCIO = (Ingresos esperados en el periodo menos gastos) / InversiÃģn total
Una vez tengas la rentabilidad total del negocio la puedes anualizar, es decir saber cada aÃąo lo que vas a obtener.
Por ultimo hacerte un matiz, en este caso no se trata de una inversiÃģn, sino mas bien de un negocio, puesto que al no comprar la propiedad no cuentas con la revalorizaciÃģn de la vivienda.
Muchisimas gracias Jose por la clase magistral, solo decirte tu ayuda nos cambia la vida, espero algun dia poder devolvertela. Un saludo
Gracias Oscar ð
Grande,es que eres muy grande!!! Soy de Puerto Lumbreras, te sigo 100% Gracias por ser tan humilde y humano
Buenas Jose,muchas gracias por estos videos tan didÃĄcticos,lo unico apuntarte que a la hora de calcular la recuperaciÃģn de nuestra inversiÃģn debemos de tener tambiÃĐn en cuenta la regla del 72 y su interÃĐs compuesto,para recuperar nuestra inversiÃģn,por ejemplo,si nos esta dando un 2% anual,lo recuperariamos en 36 aÃąos en caso de reinversiÃģn y no en 50 aÃąos,un saludo y te sigo.
Gracias por el apunte Dani!
Creo que no soy demasiado torpe no entendi nada
Estupendo!!. Muy agradecida. Suscrita!!
Bienvenida al Canal Antonia ð
HolaÂĄ Lo conocà a travÃĐs de dinero sin filtro. Muy claros los videosÂĄÂĄ Gracias.
Gracias Claudia. Bienvenida al canal ð
MatemÃĄticamente estÃĄ muy bien explicado el lado financiero de la inversiÃģn. Mi realidad es la peruana, acÃĄ definitivamente a las justas se puede conseguir una Rentabilidad Bruta del 4% anual, ni que hablar de la Neta, y de seguro obtenemos un CashFlow NEGATIVO ya que los precios de alquiler mensual estÃĄn por debajo del valor de tu cuota de hipoteca mensual debido a las tasas que nos aplican los bancos, entre el 9% hacia arriba (nada comparado al paraiso del 2%). Creo que LATAM estÃĄ excluido de toda esta ventaja que se obtiene al ser un ciudadano de cualquier pais de primer mundo.
Me compre un piso para vivir inicialmente y me sala una rentabilidad limpia de 3.7%, des despuÃĐs de estar viviendo en ÃĐl todo este tiempo 10 aÃąos, y mi intenciÃģn ÃĐs alquilar pronto ya que nos mudamos, de hipoteca solo me queda 2 aÃąos.
Aunq mi % no es muy altaÂŋ como ves mi operaciÃģn? Sobretodo porque en 2 aÃąos ya habrÃĐ terminado la hipoteca. Y tengo 35 aÃąos.
Un saludo
Hola Cristian,
Un 3,7% neto es una rentabilidad muy baja. Si vas a dejar esa vivienda, vÃĐndela y busca otra mÃĄs rentable donde invertir el dinero.
En el canal tienes varios vÃdeos donde explico cÃģmo aumentar la rentabilidad a una vivienda, ÃĐchale un ojo ð
@@JoseMuÃąozIN gracias pero es mi piso de soltero y prefiero que me rente menos y tenerlo tal como lo tengo ademÃĄs en mi zona apenas ahà pisos de las mis mismas caracterÃsticas y puedo buscar u perfilmde inquilino mejor y quizÃĄ pueda subir 50⎠o mas al mes con. Tmb tengo 2 plazas de garajes el el bloque una de ellas doble se pueden guardar 3 coches.
Las plazas me rentarian aparte ademÃĄs
Gracias por la informaciÃģn ð
Jose muchÃsimas gracias pour toda la informaciÃģn que divulgas !! Estoy aprendiendo muchÃsimo!!
Gracias por tu mensaje. Es importante saber que os ayuda para seguir haciÃĐndolo ð
Creo que tienes que poner en prÃĄctica esos conocimientos.
Geniales videos. Gracias!
Gracias Arnau ð
@@JoseMuÃąozIN gracias por aportar valor!
Los gastos suman 900⎠no 800âŽ!!!
Hola JosÃĐ, espectacular el canal, muy profesional la informaciÃģn y muy buenos consejos.
Una pregunta, por el mismo precio de compra (y alquiler estimado)!!!! , que comprarÃas para alquilar? un piso pequeÃąo de una habitaciÃģn, o uno un poco mÃĄs grande con dos, pero con una peor ubicaciÃģn y algo mÃĄs antiguo.
Gracias Jose por tu mensaje.
Suponiendo una misma rentabilidad a ambas elegirÃa el de 1 habitaciÃģn porque si es mÃĄs nuevo y estÃĄ en mejor zona presupongo que tiene mÃĄs posibilidades de revalorizaciÃģn y de que NO haya derramas.
@@JoseMuÃąozIN muchas gracias, tomo nota :) tenia dudas, ya que una sola habitaciÃģn temo que tenga menos mercado, pero tu argumento es de mucho peso. Gracias ðð
Y LOS IMPUESTOS? AHÃ ES UN IMPORTE MUY GRANDE DE SALIDAS, TE BAJA MUCHO EL CASHFLOW, SE CONSIDERA EN EL CÃLCULO? SINO, NO VEMOS BIEN LOS NÃMEROS
En el ejemplo, al tener 4000eur de beneficio al aÃąo, si se paga un 25% de impuestos, sea de IRPF o de impuesto de sociedades, entoences son 1000eur de impuestos, lo que te baja el cashflow 768⎠y el ROE a un 8%. En USA lo bueno es que la hipoteca se pone como gasto, pero en EspaÃąa al meter los impuestos, se descuadran mucho los nÚmero no? En este caso, quedarÃan 768⎠limpios al aÃąo, tras haber pagado impuestos e hipoteca, lo que serÃa muy ajustado, aunque por otra parte se estÃĄ pagando el piso, aunque el cashflow limpio es muy bajo. ALGÃN COMENTARIO? Es el problema que yo observo en mis inversiones
Muy claro, me gusto.
Y como serÃa si en vez de alquilar vendo la propiedad.
Hola JuliÃĄn,
Me alegra que te guste. En caso de venta, va a depender de tus objetivos. Pero la media a la que se puede llegar con relativa facilidad es un 25/30% neto antes de impuestos. Teniendo en cuenta que en viviendas cuyo ticket de inversiÃģn sea mÃĄs bajo son mÃĄs rentables y conforme vamos aumentando la inversiÃģn va bajando la rentabilidad. La media, estarÃa en lo que te he dicho. (Aunque se pueden conseguir inversiones mÃĄs rentables)
Mas facil no se puede. Genial. Me quedÃĐ atÃģnita de saber que los bancos les prestan al 2%, en paÃses de LAC no bajan de 9.5% Por eso la inversiÃģn inmobiliaria tiene mucho menos rentabilidad en nuestros paÃses, para muchos se ha convertido en una inversiÃģn de subsistencia.
Gracias por la informaciÃģn pero como cÃĄlculo la rentabilidad de un proyecto hotelero
Igual. Ingresos netos anuales entre inversiÃģn total
Que buen video.
Claro, conciso y al grano.
Muchas gracias.
Gracias Fernando!
Te acabo de descubrir y me parecen increÃble tu video.
Gracias
Gracias Olga, bienvenida al Canal!
Gracias espero conocerte el proximo aÃąo que me mude a EspaÃąa saludos
Seguro que si ð
ÂŋLe has metido los gastos de comprarte un micro?. El audio se escucha de pena bro ...
Es el primer vÃdeo del canal amigo ð
Los nuevos son mejores. Gracias por el apoyo ð
ð
ð
Imagino que no se cuenta con los gastos del IVA ni en caso de usar agencia inmobiliaria sus gastos ( honorarios ) ? aun asà gracias por dedicarle un video Jose
Hola David,
El IVA en la mayorÃa de operaciones de compra y venta o de compra para alquiler es una mayoracion del precio. Por tanto debes introducir los precios IVA incluido para realizar el cÃĄlculo
buen video, informaciÃģn de calidad, muchas gracias
Gracias ð
Muy buenas Jose, gracias por el vÃdeo. Haciendo nÚmeros, tengo una duda, si la inversiÃģn la recupero en 16 aÃąos, significa que realmente la ganancia es de 9 aÃąos si la hipoteca estÃĄ a 25 aÃąos?
Hola Ana,
Ese punto de vista que planteas, si entiendo lo que quieres decir, es errÃģneo porque cuando compras con hipoteca el roe te mide la rentabilidad del dinero que aportas a la operaciÃģn de tu bolsillo
Un roe 20% significa que recuperas tu dinero en 5 aÃąos, claro esta. La hipoteca tendrÃĄs que pagarla los aÃąos a los que la tengas xo tratada
Por eso cuando compras con hipoteca usamos el roe y el cashflow
@@JoseMuÃąozIN muchas gracias por la respuesta. Y gracias por la informaciÃģn que aportas y como lo haces.
Soy novata en esto, aunque me llama mucho la atenciÃģn este mundo y me gustarÃa poder meterme en el mundo de las inversiones, saber que comprar donde comprar, cÃģmo negociar con la vivienda con las condiciones de un banco...de alguna manera me resulta como un juego.
Mi falta de tiempo hace que no me.pueda meter en profundidad y el miedo al riesgo de perder dinero o generarme deudas.
Muchas gracias de nuevo
@@anag862 hola Ana, me encuentro en las mismas condiciones. Como te ha ido despuÃĐs de 1 aÃąo? Has logrado aprender algo mÃĄs? Saludos
Estupenda informaciÃģn!!!
ð Maryam
Muchas gracias por la claridad de tus explicaciones
Un placer Alberto!
muy bien, pero donde hay pisos por 46.000?
Tienes en muchas ubicaciones de EspaÃąa. PedanÃas, pueblos y afueras de pequeÃąas ciudades
Donde hay un inmueble por 46mil ??ð
En muchos lugares del sur de EspaÃąa. TambiÃĐn tienes que tener en cuenta que ese vÃdeo es de 2020 ð
Gracias!!
Hola jose para el calculo de la rentabilidad neta en mi caso tengo pensado comprar diferentes inmuebles con diferentes precios y gastos , para el cÃĄlculo de la rentabilidad neta puedo sumar todos los precios de los pisos comprados y restarle la suma de los gastos y obtendrÃa como resultado un promedio de rentabilidad , es esto necesario o debo hacerlo individualmente por piso , gracias
Con 46000 euros aquà en Sant Cugat no te compras nada...
Tienes que cambiar de zona o bien ampliar tu capital ð
Ese ejemplo estÃĄ hecho con una vivienda real en Murcia en el momento que se grabÃģ el vÃdeo
no me queda claro en que parametro de los dos tenemos que fijarnos para una inversion si la rentabilidad neta o el ROE. Entiendo que el ROE es mas fiable?
Francesco,
Si compras al contado tienes que fijarte en la rentabilidad neta porque esta mide el negocio, como de buena es esa propiedad que vas alquilar y por tanto como va a rendir tu dinero.
Si compras con hipoteca, tienes igual que mirar la rentabilidad neta para medir el alquiler de la propiedad y el ROE para ver cÃģmo rinde la parte que tÚ aportas
@@JoseMuÃąozIN si eso ya lo estaba mirando . Pero mi duda es esta, como dice el vÃdeo 10 pisos en tres aÃąos . Para hacer eso tiene que tener una liquidez inicial muy alta , porqqie si tienes pocos ahorros solo te da para comprar uno. En Madrid por ejemplo meno de 100 mil no compras nada y si das el 20% de contado te queda una hipoteca de 80 que en 10 aÃąos te da una cuota de 650 mÃĄs o menos . Ahora este piso mÃĄs de ese precio no lo alquilas . Si el piso teo paga el inquilino pero no obtienes ninguna plusvalÃa mes a.mes para poder comprarte otro. A no ser que tienes 100k a invertir y compras diez. Esa gente te cuenta solo la verdad a media para que compre su curso etc pero no he visto a nadie que explique con todos los detalles como hace
Y los gastos de ITP, notarÃa y registro?
Hola Bea,
Todos la inversiÃģn que haces para poder poner una vivienda en alquiler debes tenerla en cuenta.
Desde la notarÃa y registro a los impuestos asà como cualquier equipamiento que hagas.
En definitiva. Todo lo que hayas pagado
Hola JosÃĐ. Yo hice el cÃĄlculo de la hipoteca, pero me dio diferente. Te lo muestro:
Hipoteca = 37.000 âŽ
InterÃĐs del 2% = 37.000 x 0,02 =740 âŽ
Hipoteca + InterÃĐs del 2% = 37.740 âŽ
Meses del aÃąo = 12 meses
Meses de 20 aÃąos = 240 meses
Cuota Mensual = 37.740 âŽ/240 meses = 157,25 âŽ/mes
Hola Juan Camilo,
Prueba hacer el cÃĄlculo con una calculadora de hipotecas.
Esta te puede servir:
www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/simulador-hipotecario/
Este seÃąor compra pisos por lo que vale un coche caro...?
Si! Y no solo yo. Si sigues suficiente tiempo por el canal verÃĄs que mucha gente lo hace ð
Que buen vÃdeo, muy bien explicado!!
Gracias Jose ð