Как ВЫГОДНО ГАСИТЬ Ипотеку? | Одобряем и выбираем ипотечную программу| СНИЖАЕМ переплату по кредиту
ฝัง
- เผยแพร่เมื่อ 29 ต.ค. 2022
- #ипотека
Сергей Смирнов и Екатерина Бунтовичева - руководитель офиса сети Vysotsky Estate разбирают по частям ипотечные программы и рассчитывают оптимальный способ погашения ипотеки.
И ролика вы узнаете:
- на что влияет срок ипотечного займа;
- при какой программе переплата будет слишком большой;
- откуда взялся средний срок погашения ипотеки в 7 лет в России;
- что важно понимать, когда вы берете ипотеку;
И самое главное! Какой же способ погашения самый оптимальный?
🎓 Школа агентов по недвижимости Сергея Смирнова (ШАНС)
realtutor.ru
Видео очень полезное, но к сожалению я прихожу к выводу, что в итоге вся жизнь сводится к тому как бы заплатить за аренду чужому дяде, и одновременно отложить и скопить максимум денег на первоначальный взнос банку, и всё это ради того, чтобы получить крышу над головой, закрыть так сказать базовую потребность человека (потребность в жилище/убежище), и этому подчиняется вся жизнь человека😕, появляется вопрос: а такая социально-экономическая система действительно правильная и позволяет человеку жить счастливо и реализовывать свой потенциал, или эта система нацелена на обогащение отдельных элементов общества, как например строительные и банковские монополии?
Наша рассчитанная финансовая модель ипотеки на расширение квартиры была проста - сначала накопили на первый взнос с расчетом, чтобы сумма процентов была меньше, чем минимально возможный платеж за аренду подходящей нам квартиры при максимальном сроке ипотеки, который нам дают с учётом возраста.
Подождали падения цен на квартиры и взяли нужную квартиру на вторичке.
Сделали ремонт и переехали в нее, сдав старую квартиру.
Потом интенсивно досрочно выплачивали 2 года ипотеку гораздо бОльшими платежами, чем по графику (когда нужны были деньги на отпуск, например, платили минимум по графику).
Когда цены на квартиры выросли, мы продали старую однушку, погасив ипотеку окончательно, так как за 2 года мы уже много погасили досрочно.
Вот уже несколько лет живём в своей полностью трешке и радуемся жизни)
По комиссии банку что-то не понял - если у тебя есть еще 600 тыс - зачем отдавать их на снижение ставки, если эту сумму можно внести на погащение основного долга? И соотвтетсвенно снизить начисляемые проценты не за счет снижения ставки, а за счет снижения суммы самого долга (в нашем случае с 12 млн до 11,4 млн), на которые данные проценты начисляются? И тогда выгодность данного меропрниятия на промежутке 7-10 лет видится еще менее очевидной
Основные моменты:
1) никаких комиссий и страховок в кредит;
2) рассчитать по классической схеме на платеж, который вы максимально можете платить и запомнить его и быть готовым платить;
3) брать ипотеку на максимальный срок, который вам дают, чтобы был минимально безопасный обязательный платеж на форс-мажорные случай (декрет, потеря работы и пр);
4) добровольно и обязательно ЕДЕМЕСЯЧНО платить тот максимальный платеж, который раньше рассчитали...но с уменьшением СУММЫ ЕДЕМЕСЯЧНОГО ПЛАТЕЖА, а не СРОКА, как советуют (это на форс-мажор)!!!
Но это только если у вас есть воля ДОБРОВОЛЬНО платить больше, чем требуют.
Просьба большая при интервью не перебивать и дать высказаться человеку. Иначе, не совсем понятен подобный формат. Можно и одному всё рассказывать.
Хочется какого-то диалога и услышать ответ гостя на вопрос ведущего. Утомительно слушать ролики с такой подачей. Спасибо.
Спасибо большое за видео. Сергей, пожалуйста, немного меньше перебивайте собеседника, мы все знаем, что вы знаете много и думаете быстрее, но очень интересно дослушать законченные мысли и расчеты гостя. спасибо!
Я чего все прицепились к сроку? На мой взгляд в такое непростое воемя надо не срок гасить, а платеж уменьшать. Я себе так квартиру в питере в ипотеке за 3 года выплатила
Зачем мне квартира за 27 м? Если я могу жить на % от 27м и без квартиры…
Про досрочное погашение в счет уменьшения ежемесячного платежа вообще ничего не сказали, а именно это безопасность. А если комбинировать? Если есть возможность каждый месяц вносить большую сумму на досрочное погашение, может стоит уменьшать платеж до какой то "смешной" суммы, а потом уже в счёт срока гасить?
В дилеме между выборов срока или платежа при частичном погашении, я всегда выбираю платеж.
Деньги сегодня стоят дороже чем деньги завтра, инфляцию обязательно нужно учитывать.
Если дисконтировать будущие платежи на инфляцию, то всё становится куда интереснее.
Но это сложновато для большинства людей
Хороший выпуск, но как то смущает момент с комиссией банку за снижение ставки. Почему эксперты не сравнили данный ход с элементарным снижением кредита на эти же 600 тыс....
Показалось, что на столе стоит гильотина....символьчно однако. Посмотрел ролик и решил что у меня все хорошо и банки не увидят моих кровных😀😀😀
Ха, я похоже отношусь к тем 1% людей которые перед ипотекой просчитывают на офлайн калькуляторе (именно на офлайн, т.к. ты видишь все встроенные формулы) все возможные варианты. И действительно самая выгодная экспонента начисленных процентов это гибрид 30 лет по договору, а 10 лет по факту досрочкой. Но у меня страдает моя финансовая дисциплина, которая не позволила мне делать досрочку и это кстати сыграло на руку, теперь уже после 4лет ипотеки я поменял стратегию, теперь уже выгодная стратегия после 4х лет выплат выплачивать по схеме "30лет по договору, а досрочку либо вообще не делать, либо делать с уменьшением анунитентных платежей", т.к. в стране дикая скрытая инфляция и ты поймал тем самым эту волну инфляции, т.е. теперь уже выгодно НЕ уменьшать сроки ипотеки, а уменьшать анунитентные платежи с ежемесячной досрочкой!!! (это некий дифиринцированый кредит, ровно такие какие были раньше 15 лет назад) Т.к. если будешь уменьшать сроки то будешь играть против волны инфляции, а это против себя.
Не понятен совет обязательно при досрочке выбирать уменьшение срока, ведь в этом случае обязательный минимальный платеж не уменьшается, а это опасно в форс-мажорном случае...проценты все равно на остаток тела начисляют - чем больше и раньше уплатим досрочно, тем меньше процентов уплатим.
И вообще, лучше все "лишние" от необходимого на жизнь деньги надо сразу досрочно уплачивать, не дожидаясь дня уплаты
Вы частичное погашение налоговыми вычетами не учли. Не ту я работу делаю(я электрик). Я эти таблицы эксель и теже методы снижения себе, друзьям и родным уже 10 лет как делаю. Половина ипотеки закрыла досрочно. Может к вам работать пойти?
Очень интересно для тех, кто понимает в финансах и очень запутанно для обычных людей)
Главное помнить, что ипотека - это долгая история и ситуация меняется. В законах есть возможность досрочного погашения и рефинансирования у другого банка на меньшую ставку.
Озвученный оптимальный вариант - единственно верный. Минимум риска и максимально быстрая выплата кредита. Добавлю, что всегда нужно выбирать аннуитетный платеж и при досрочном погашении сокращать ежемесячный платеж, а не срок кредита (ставите галочку в приложении). При этом все свободные деньги кидать на досрочное погашение. Помните, что досрочное погашение выгодно в первые 6 лет.
Не ясно почему эксперт рекомендует снижать срок,а не платеж. По цифрам эти варианты получаются равнозначными, но если снимаешь платеж из за снижения суммы которую надо вносить постоянно финансовое положение становиться более стойки.
Подавляющее большинство (если не все) смотрят только на сумму ежемесячного платежа и думают только о том, смогут ли они тянуть эту сумму сейчас. На перспективу они не смотрят и не учитывают разные развития событий
Я посчитала какой доход можно получать при инвестировании 15 млн. в ОФЗ с доходностью 8% годовых (6, 6 после вычета комиссии брокера и НДФЛ) получается доход 990 тысяч в год или 82,5 тыс. в месяц. Я конечно не знаю, какую именно квартиру можно снять за эти деньги, но предполагаю, что вполне приличную, даже в Москве. А если получить доходность 12% как говорит Сергей, то ежемесячный доход повышается почти в 2 раза. И трудовой доход остаётся при тебе. А это, если соблюдать рекомендации Екатерины, (не более 40% от дохода на погашение ипотеки) при самом большом платеже в 158 тысяч, получается почти 400 тысяч в месяц общего дрхода семьи ☝
Сергей и Екатерина, спасибо за урок финансовой грамотности!
Если сокращать сумму ежемесячного платежа постоянно, то одновременно сократится и срок кредита, причём практически также как если постоянно сокращать срок кредита. Но при этом мы уменьшаем обязательную сумму ежемесячного платежа, для безопасности. Кто не верит, может проверить в кредитном калькуляторе. Единственное условие, нужно ПОСТОЯННО платить увеличенным платежом со снижением суммы ЕжемПлат. Иначе последняя сумма может растянуться на оставшиеся 30 лет минимальными платежами. В общем возьмите кальеулятор и всё сами рассчитайте)
Хорошо , что наконец то , затронули эту тему !
Из всего что я понял, нужна каждому своя схема в самом начале при покупке квартиры в ипотеку.
Оптимальный срок это 10-15 лет. Инфляция в РФ огромными шагами, так что риск уменьшается.В РФ цены всегда будут расти, в редком случае будет стабильность после которой в любой момент опять повышение. Важные параметры в начале это низкая ставка (в 2020 году под 6,1% взял) и низкий первоначальный взнос (у нас 10% было). Риски есть всегда, полностью риски не уберёшь, но снижать нужно. А самое лучшее это не брать никакие кредиты и ипотеки, а работать над несколькими источниками доходов
Спасибо огромное Сергей! Один выпуск лучше другого. Всегда смотрю с интересом. Вам нет равных. 💝
В любом случае нужно брать на как можно долгий срок. Вы нигде не говорите про инфляцию.
Очень полезный выпуск! Отдельное спасибо, что дали готовое решение, в котором найден баланс между финансовой выгодой и финансовой безопасностью
Если ипотека 10 лет с долгом банку 12млн. И ты такой красавчик, что через 7 лет сумел найти 7 лямов (а именно эта сумма нужна в данном случае, чтобы погасить дтлг), то на кой х... отдавать их банку? Разница между долгом 7 и 10 лет 700т. Банковский вклад 8% сейчас. Канал про инвестиции мл...
Если рассматривать погашение вследствие вынужденной продажи этой квартиры через 7 лет, как неизбежность, то зачем тогда вообще лезть в ипотеку, если аренда той же квартиры за 7 лет будет дешевле. На съёме она будет 70т за 7 лет 5.9 млн. Без вложений в ремонты, мебель, комм платежи.
так Сергей вроде бы говорит что это обычный цикл семьи.через семь лет в среднем семья продает квартиру с целью расширения и деньгами от продажи закрывает эту ипотеку и берет другую на более большую квартиру.Я это так поняла
Пока рынок не скорректируется и у руля будут стоять не девелоперы, а банки, там нет опций обезопасить себя. С введением эскроу это уже продвижение банковских продуктов, нежели "реальные" варианты для людей. А ещё можно наложить график ртс на ср.стоимость кв.м и примерно посмотреть, насколько переоценена недвига. Если что она сейчас дороже чем фондовый рынок Рф, который одно дно уже прошёл.
Про тему альтернативных вложений вместо досрочного погашения. Для тех у кого свой бизнес или хорош на фонде.
Сделал так:
Ипотека 11% по факту стоимость денег, которые вы вложили в досрочное погашение. У меня бизнес с рентабельностью активов 25%. Как и советуют в видео, берем ипотеку на самый длинный срок. Любые досрочные погашения, по той же схеме закидываю в бизнес, отражаю в балансе как «кредиты и займы», эти досрочные платежи, приносят больше, чем стоят 25-11%=14% прибыли.
При этом, если вдруг рентабельность активов упадет ниже 11%, то я начинаю гасить «кредит» в бизнесе, переводя в досрочное погашение.
С фондой будет работать если у вас ставка 8, а вы купили облиг под 11-12. Иначе уже нет смысла, а средняя доходность акций на 9 летнем отрезке в 20% годовых, на 10 год может превратиться в -100% годовых
Странно что о страховке ни слова!!!!! Какой страховкой пользоваться от банка или сторонних фирм , каковы риски , так как банки сейчас больше от страфовок зарабатывают чем с процентов
СЕРГЕЙ, ЕКАТЕРИНА! Спасибо Вам, за очень полезное видео!!! Очень актуально на сегодняшней день !!!
Огромное спасибо!! Вы все - большие молодцы!
Платить комиссию банку за снижение ставки не надо. 😊 Лучше меньше взять в долг у банка. Чем больше сумма ипотеки, тем дороже страховка. А проценты варьируют постоянно. Через пол года вы имеете право рефинансировать ипотеку в другой банк, если там будет более привлекательная ставка. Конечно, главное не испортить кредитную историю, а то не сможете рефинансировать ипотеку.
Согласна с тем, что нужно делать досрочное погашение с сокращением срока. Тем более тем , у кого ипотека на 30 лет. Сэкономить так можно много много лет жизни и денег 😊.
Хороший расчет, надеюсь людям пригодится. Единственное, добавлю - в видео проскочил кусочек фразы (вскользь), а в начале видео стоило бы об этом сказать больше, что " брать ипотеку когда у тебя сумма первоначального взноса менее 50-55% вообще не стоит". При 20% своих денег, расчеты и суммы будут другие, и как сказала Екатерина "жить в аренде и копить". Банки будут настаивать, уговаривать взять ипотеку на любом случае денег, типа "своя квартира есть своя, а не чужая" и часто женщины, жены на это ведутся, не хотя мыкаться по съему.
Для себя я вывел одно, простое правило! Беря ипотеку нужно исходить из минимальных доходов и максимальных расходов.
Действительно очень полезно. Причём как агентами, так и клиентам.))
Доброе время суток. Мне не ипотека заинтересовала. А какие зарплаты у людей.
И снова выпуск просто🔥🔥🔥. Не нахожу больше нигде такого контента. Очень рад, что упор на канале именно на подробный разбор всех нюансов. Так держать 💪💪💪
Сергей, большое спасибо Вам за очень полезную информацию!
Полезный выпуск, спасибо за наглядные примеры с расчётами!
Я не вижу никакого смысла выплачивать ипотеку быстро. Ипотека - это самые дешовые доступные деньги в Вашей жизни (в моем случае 3%) , все остальные финансы обойдутся Вам значительно дороже.
Поэтому имеет смысл взять на 30 лет и радоваться, что твоя процентная ставка ниже инфляции.
Лайк. И даже выборочно посмотрел.
Несмотря на то что никогда не брал банковских кредитов/ипотек и не планирую играть в эти ростовщические игры.
Наконец то очень полезное видео, спасибо за вашу работу!
Отлично! Видео, которое многих(надеюсь!)сподвигнет сначала все посчитать и продумать, а потом уже решать брать ипотеку или нет, а если брать, то на каких условиях👍
Ждала такое видео!🎆
Не затронут вопрос рефинансирования.
Насколько реально понизить кредитную ставку при понижении ключевой ставки?
Неоткуда брать эти 624 тыс, если только опять кредитом а банке. Получается , платишь ипотеку + ещё и потребитнльский кредит. Опять долговая нагрузка.
Полезное видео, многие действительно считают, что приобретают квартиру на всю жизнь.
Огромное спасибо за такой подробный разбор! Класс!
Да ну, не может быть, что люди об этом не думают! Кредитным калькулятором и excel'ем большая часть заёмщиков пользоваться должна уметь. И подобные расчёты могут сделать самостоятельно. Не то, что перед покупкой всё сравнить нужно, а ещё и несколько раз в месяц в таблицы заглядываешь, обдумывая следующий шаг. Неужели люди ни о чём не думают? Не верю.
За выпуск спасибо!
Блин,при зарплате 40.000 ни какой досрочки быть не может..
Отличное видео! Спасибо за такой подробный разбор!
Тоже думаю лучше взять на срок,что бы был платёж комфортным,а по возможности платить больше и переплата будут меньше.
Отличное видео, очень вовремя! Спасибо за проделанную работу!
Больше видео на эту тему. Хочу максимально быстро выплатить свою ипотеку. Спасибо за разбор. Магия чисел просто!
Многие уже сказали, что логичнее эти 600 тысяч изначально кинуть на погашение долга, а если ставка ЦБ снизится, то уже можно и рефинансироваться по более низкой.
Другой момент: ты готов платить 158000 и ты финансово дисциплинирован, но берешь ипотеку на 30 лет. Так зачем тогда дополнительные 66000 кидать на сокращение срока, если ты можешь их кидать на сокращение платежа? А в следующий месяц кидать уже большую сумму, тем самым добивать платеж до 158 тысяч, но в случае "черного лебедя" ты можешь какое-то время платить уже не 91 тысячу, а например 60 тысяч, смотря какой платеж у тебя уже будет на тот момент. Просто не все банки после сокращения срока кредита дают возможность вернуться к первоначальному сроку, чтобы уменьшить ежемесячную сумму, например Газпромбанк даёт (из личного опыта)!
Гасить досрочно ипотеку надо сразу как появились деньги) тем более сейчас посуточное начисление процентов.
Например, лучше сегодня, чем завтра) можно сэкономить пару сотен или тысяч.
Очень интересный сюжет. Многим стоит его посмитреть
Если человек берет ипотеку на несколько миллионов рублей и это самая большая покупка в жизни то почему нельзя рассчитать все заранее и сценарии «а что если»? Так люди не любят деньги которые они зарабатывают?
Это не всегда возможно. Например, я брала ипотеку на 10 лет в 29 лет. С 31 года я получила травму, плюс была бюджетником,не думала об увеличении дохода, у меня на иждевении был родственник, который не работал, оканчивая вуз. Стала почти инвалидом (спина, ноги) 2 раза. 3-НДФЛ постоянно как НЗ уходит на непредвиденные расходына здоровье жизнь. Сейчас я потеряла доход, работу и 90% клиентов по причине здоровья. Ипотека 22 тысячи, но ее плачу уже не я, а мои родители. Они здоровье не теряли. Я не могла прогнозировать ухудшение здоровья и психики. Поэтому гасить заранее не получилось. Осталось всего 4 года, все проценты, которые мне пришлось переплатить пока я могла работать.
Сергей не прав в одном - они мыслят как москвичи и как люди с бизнесом, которые мало НЕ зарабатывают уже очень много лет. Люди в регионах, как я, мы покупаем квартиру, чтобы тут жить всю жизнь. У нас просто нет других вариантов, потому что инфляция сьедает весь лишний доход.
Я беру ипотечный калькулятор и рассчитываю....Калькулятор говорит, что лучше всего закрыть ипотеку через 3-4 года целиком, не тратя силы и нервы на досрочное погашение.
Добрый день, я так и не понял. При досрочном погашении лучше сокращать срок кредита или сумму платежа?
Спасибо! Очень полезный ролик !
Очень нравятся рубрики с Екатериной!
Благодарю Сергей, полезный контент.
Выгодно гасить срок, а безопаснее сумму платежа
Очень интересная информация! Благодарю! Доходчиво объяснили. Подписался
Хм))) мы 25 лет жили спокойно в одной квартире. Зачем менять, нас все устраивало.
Спасибо вам за это видео!
Сергей и Екатерина отличный выпуск 👍 спасибо огромное за предоставленную информацию 👍
Спасибо за отличное видео! Нравится когда приводят конкретные расчёты. Небольшое пожелание- было бы здорово, если бы прямо здесь привели вариант с альтернативным инвестированием в консервативные инструменты на фондовом рынке этой же суммы первоначального взноса и аренды квартиры. С недавнего времени я тоже привыкла рассчитывать разные варианты. У меня в основном всегда получается что инвестировать, даже под самый консервативный процент получается выгоднее
Сергей и Катя спасибо большое за саму схему правильного расчета и выбора варианта для себя. Катя ,сколько стоит ваша консультация ?
С таблицами все супер понятно, спасибо!
Спасибо за полезный видос!
«Кредит - это нетерпимость, выраженная в деньгах!» - Маргулан Сейсембаев
Самое главное в любом вопросе - это дисциплина. Умение стабильно откладывать одну и ту же сумму каждый месяц и вести учёт расходов со временем избавляет от ненужных трат. Ну и не забываем про эффект сложного процента!
Необходимо учитывать эти 600к комиссии в расчетах, либо сократить первоначальный взнос в «оптимальном варианте» с 12000к до 11400к либо увеличить с 12000к до 12600к в обычном.
Иначе получается, что у нас в оптимальном варианте на 600к больше денег надо иметь. Тогда, если пересчитать, выгода может оказаться не столь значительной. Однозначный плюс только в том, что доплата необязательна и в трудный момент ее можно не вносить.
А если у меня ипотека по ставке 5.5% на 30 лет - выгодней ли мне гасить ее досрочно?
В целом я могу в любой банк положить деньги на депозит и там ставка будет выше и получается что мне выгодней в банк деньги класть?
Не говоря уже про облигации, акции, фонды и другие виды инвестирования.
потрясающая работа! спасибо
Благодарю за полезную информацию!
Очень крутое видео! Спасибо Вам!!!
Полезно, рекомендую всем!
я за 3 года отдал ипотеку брал на 17 лет
Сделайте выпуск про сельскую ипотеку по 3%, никогда кредиты и ипотеки не брала, очень тяжело заходит информация.
Как и обычно, калькулятор наше всё 😁
Большое спасибо, эти знания мне пригодятся. Недавно взял смогу выграть ипотеку по гайду Насти Докс. Хочется конечно выбрать предложение повыгоднее и закрыть побыстрее
Спасибо,актуально
Благодарю Вас за информацию и знания
Классный расчет! Благодарю!
А файл получится прикрепить?
класс! Спасибо за ролик,очень полезно
Мы собирались брать дом за 4120000 в пригороде, нам одобрили дом 20 сентября, а 21 объявили о частичной мобилизации, мы поняли что война затягивается и отказались от сделки на 27 число!!! У мужа убавили зп на 30%, а я в декрете! Плюс очередной рост цен. Дочь не взяли в садик в этом году, соответственно я на работу не выхожу!!! Сидим на жопе ровно в своём городе, и хочется загородную недвижимость и колется, и мамка не велит!!! Я как раз из тех немногих, которая всё на 100 рядов пересчитала и просчитала, составила у себя в блокноте такие же таблицы!!! И разница даже в 0.1% по ипотеке очень даже ощутима!!! Грубо говоря это 1000 р ежемесячного платежа!!! Если бы мы купили этот дом платили бы 33700 каждый месяц!!! Сам дом дороже бы взяли на 1 лям и переплатили бы ещё за него 2ляма в ипотеке, итого 3ляма убытков!!! Поэтому ждём падения цен!!! И радуемся что не влезли в эту кабалу!!! Городскую квартиру планировали сдавать, но она бы перекрыла только 50% платежа, при том что она в центре города!!! Поэтому внимательно считайте не ленитесь!!! Спасибо большое за полезное видео, покажу мужу. А то мои расчёты его не убедили и доверия не вызывали!!!
Интересно, но во всех роликах одно и тоже, почему в расчёт не берут, что через 7 лет, платёж не будет 20/30/40% от дохода, а станет настолько комфортным в виде 10% и начну переплачивать...
Непонятно почему при досрочном погашении снижается срок. Разве снижается не сам долг - тело кредита. Срок наверное оставить тот-же 30 лет
Отличное видео, спасибо.
Спасибо, актуально сейчас, когда повсеместно предлагают ипотеку под 0.01%.
Спасибо, очень подробный разбор с цифрами. Сергей и Екатерина как всегда лучше 🕵🏼♂️👍🏻
А почему бы 624 000 не положить на вклад с ежемесячным снятием процентов?
Спасибо! Полезно
спасибо за видео! мы вот недавно ипотеку рефинансировали в альфе - на целых 2 процента снизики ставвку
Не много хотел бы добавить к видео ещё 1 вариант просто 3 года назад брал ипотеку, тоже к таким подсчётам приходил. Есть ипотека у росбанка платеж 1 раз в 14 дней( вроде в 2022 ещё не отменили). Она самая выгодная
Да у Росбанка есть такая программа, но Сбер даст такое реализовать еще выгоднее
За ролик спасибо. Вывод я сделаю такой . Беру этот кейс иду к математику и он мне просчитывает все варианты.