Dans cet exemple, il n'y a pas de travaux. Avec des travaux, le déficit foncier (IR) va réduire la fiscalité mais sur une durée très limitée. En LMNP (BIC) on va en plus des travaux avoir un amortissement, mais ceci aura également un impact limité dans le temps. Enfin, en SCI à l'IS on peut aussi déduire ou amortir des travaux ce qui a pour conséquence de ramener les impôts à zéro sur une plus longue période. C'est bien le sens de votre question ? Excellente journée à vous Etienne
Oui bien sur, mais purge de la plus-value en cas de donation transmission ! La question est simple : vaut-il mieux payer un impôt foncier lourd toute sa vie (TMI + 17.2%) et être exonéré au moment de la revente, ou vaut-il mieux avoir un cash-flow beaucoup plus important toute sa vie et faire autant de projets que l'on souhaite en acceptant de payer une grosse plus-value en cas de revente. La plupart des propriétaires immobilier transmettent de leur vivant (donation) ou après leur mort l'immobilier (succession) et dans ce cas il y a une purge de la plus-value immobilière. Donc pas de réintégration. Le plus difficile en immobilier, ce sont les 15 ou 20 premières années, donc la SCI à l'IS reste un gros avantage sur cette période. Pour le reste l'optimisation fiscale est là !
Pour vivre de ses rentes, soit on sort en dividendes, soit on utilise le compte-courant d'associé (dette de la SCI à soi-même) que l'on a créé si on a acheté cash au départ = fiscalité ZERO. Sinon, si le rendement est suffisant, les dividendes peuvent être pris rapidement.
Je préfère être en lmp vivre de mes rentes au début en plus je pourrais revendre et bénéficier de la plus-value et une fois que j'ai beaucoup d'impôts sur ma tranche marginale c'est là que je passerai en sci parce que si je suis en SCI dès le début moins 30 % pour me payer plus les 15 % sur la société ça fait beaucoup
Si achat cash = apport en compte-courant, alors en SCI à l'IS on se rembourse sans payer 1 euro d'impôt. Si achat à crédit, en LMNP la fiscalité reste élevée (TMI + 17.2%) et pour pouvoir se payer il faut des sacrés rendements (>15%). Donc oui c'est une option mais il faudra repasser par la case frais de notaire pour une vente à la SCI ! Tout dépend donc des paramètres.
Vous parlez du LMnP mais sans créer déficit foncier
Dans cet exemple, il n'y a pas de travaux. Avec des travaux, le déficit foncier (IR) va réduire la fiscalité mais sur une durée très limitée. En LMNP (BIC) on va en plus des travaux avoir un amortissement, mais ceci aura également un impact limité dans le temps. Enfin, en SCI à l'IS on peut aussi déduire ou amortir des travaux ce qui a pour conséquence de ramener les impôts à zéro sur une plus longue période.
C'est bien le sens de votre question ?
Excellente journée à vous
Etienne
Réintégration des amortissements en SCi is
Oui bien sur, mais purge de la plus-value en cas de donation transmission !
La question est simple : vaut-il mieux payer un impôt foncier lourd toute sa vie (TMI + 17.2%) et être exonéré au moment de la revente, ou vaut-il mieux avoir un cash-flow beaucoup plus important toute sa vie et faire autant de projets que l'on souhaite en acceptant de payer une grosse plus-value en cas de revente.
La plupart des propriétaires immobilier transmettent de leur vivant (donation) ou après leur mort l'immobilier (succession) et dans ce cas il y a une purge de la plus-value immobilière. Donc pas de réintégration.
Le plus difficile en immobilier, ce sont les 15 ou 20 premières années, donc la SCI à l'IS reste un gros avantage sur cette période. Pour le reste l'optimisation fiscale est là !
Le pb c’est que la on parle de fiscalité sans sortir de cash.
Mais si on veux vivre de ses rentes avant 20 ans ?
Pour vivre de ses rentes, soit on sort en dividendes, soit on utilise le compte-courant d'associé (dette de la SCI à soi-même) que l'on a créé si on a acheté cash au départ = fiscalité ZERO.
Sinon, si le rendement est suffisant, les dividendes peuvent être pris rapidement.
Je préfère être en lmp vivre de mes rentes au début en plus je pourrais revendre et bénéficier de la plus-value et une fois que j'ai beaucoup d'impôts sur ma tranche marginale c'est là que je passerai en sci parce que si je suis en SCI dès le début moins 30 % pour me payer plus les 15 % sur la société ça fait beaucoup
Je pense que le meilleur moyen c'est de ne pas griller les étapes premier LMnP deuxième lmp 3e sci a l'is
Si achat cash = apport en compte-courant, alors en SCI à l'IS on se rembourse sans payer 1 euro d'impôt.
Si achat à crédit, en LMNP la fiscalité reste élevée (TMI + 17.2%) et pour pouvoir se payer il faut des sacrés rendements (>15%). Donc oui c'est une option mais il faudra repasser par la case frais de notaire pour une vente à la SCI !
Tout dépend donc des paramètres.
Quelle est l'imposition si on sort des dividendes d'une SCI ?
Si le résultat de la SCI à l'IS est positif, un dividende peut-être versé et sera taxé à 30% (FLAT TAX)