Merci pour les mises à jour continues, je préfère trader en bourse car c'est plus rentable. Je gagne beaucoup d'argent par semaine même si je fais à peine du trading moi-même.
Bonne vidéo, on voit que vous maîtrisez le sujet. Le LMNP est, à ce jour, plus avantageux c'est indéniable. Cependant, il est aussi limité en revenus et personnellement pour de gros montants je préfère être avec une SCI à l’IS qu'en LMP. Merci tout de même pour votre travail de vulgarisation 👍
@@riadhbarkat3237 les fameux 23 000€ de limite du LMNP, qui ne sont pas si énorme que ça en soi quand on investit assez rapidement dans l'immobilier. Sauf si bien sûr on a un salaire très conséquent et qu'on ne dépasse pas les 50% des revenus mais c'est très rare et a aussi sa limite.
Il faut être dans les tranches les plus hautes de l'impôt sur le revenu (tranche 45% => + de 177k€/an, soit 15k€/mois) pour que la SCI devienne intéressante. Les avantages du LMP : - Pas d'impôt sur la plus value au bout de 5 ans d'exercice en LMP - amortissements (pareil qu'en LMNP) - pas de paiement de la TVA pour les travaux et achats, car professionel - tranche ficale en fonction des revenus, comme si vous êtiez salarié
OUI!!! C'est exactement son nom (Mme Louise), tant de personnes l'ont fortement recommandée et je viens tout juste de commencer avec elle depuis la Belgique?
J'essaie de retourner le problème dans tous les sens depuis plusieurs années j'ai l'impression que quoi que tu fasses tu te fais plomber ! Système français.
Système français qui produit peut être aussi le plus de niches fiscales. En net, on voit bien dans certains exemples sur cette chaine que l'on peut contourner la fiscalité ou du moins l'optimiser. Sans compter les services publics qu'on essaye de maintenir en face.
Bonjour Quentin, Comme vous l'avez très bien fait dans cette vidéo, est-ce que vous pourriez faire une comparaison entre une détention en LMP et société à l'IS tout au long de la vie du bien jusqu'à la revente ? D'avance merci.
bjr Oui je confirme le match LMP vs SCI a l’IS serait le bienvenu. Svp Ainsi que votre lecture des lois en cours d’adoption sur la location meublée au sens large ( micro bic / régime réel ). Merci par avance.
malheureseument pour la lmnp c'est plus la meme musique on reintègre les amortissement en cas de revente pour comptabilisé la plus value cela revient a la sci a l'is
Tout dépend si l'amendement LMNP du projet de loi de finances 2024 passe ou non. À l'heure actuelle, vous devriez payer 17 422,80 € de plus-value. Vous devrez payer 46 460,80 € de plus-value. Si le PLF 2024 est promulgué, vous paierez presque plus de 29 000 € d'impôt supplémentaire lors de la revente.
Bonjour. J'ai découvert il y a peu de temps vos videos. Pour les plus-value à l'IS, que pensez-vous d'achat et travaux au cours de l'année de revente? Les droits de mutation peuvent être passés en frais. Cela peut être un arbitrage en quelque sorte ?
Bonjour, Effectivement, l'achat d'un bien génère des frais déductibles, comme les droits de mutation. Cependant, les travaux réalisés sur le bien seront amortissables, et non directement déductibles. Ainsi, le choix d’acheter un bien à rénover ne devrait pas être basé uniquement sur la limitation de la plus-value, car cet impact restera relativement minime. Il serait préférable de fonder cette décision sur d’autres facteurs, comme la rentabilité globale de l’opération ou le potentiel de valorisation du bien. :)
Bonjour merci pour la préparation de cette vidéo. A 19:35'' vous parlez de majoration du bien de 22.5% à partir de 5 ans de détention. Ce n'est pas plûtot 15%? Merci pour votre réponse.
Bonsoir, merci. Si vous dépassez 23K de revenus meubles et que vous avez moins de salaires alors vous êtes LMP. Vous pouvez regarder sur ma chaîne j’ai fais pas mal de vidéos sur le sujet 👍
Tu te fais racheter ton bien par ta nouvelle société selon la méthode qu'il a exposé au dessus --> en crédit vendeur.. soit en choisissant une eurl si tu es seul et tu nommes un gérant externe bénévole ou alors si vous êtes plusieurs --> en snc ou en famille --> sarl de famille, pareil, en nommant un gérant externe bénévole ou en nommant un gérant unique parmis les associés qui serait égalitaire ou minoritaire. Car c'est la quote-part du gérant qui déterminera s'il est affilié urssaf ou non. Et là tu auras les avantages sans les inconvénients, sur le papier du moins.. On est bien d'accord @hagnere patrimoine?
la plus value à court terme est lié à la prise en compte de l'amortissement. Au moment de la revente, les amortissements comptables dont la SCI à l'IS a profité est ajoutée dans la plus-value "réelle", dénommée "à long terme". Attention, il est probable que ce mécanisme, classique et très ancien dans les régime des sociétés soit reporté au régime fiscal LMNP dans les années à venir.
Hello, bonne video, néanmoins l avantage de la SCI IS c est que en s associant avec 1 ou plusieurs associers notre capacité d emprunts est bien plus elevés et etant garant sur notre patrimoine la banque est plus ouverte a preter. Donc si on veut passer un plafond de verre et enchainer plus vite la SCI IS est pertinente.
Bonjour, dans votre exemple de fin vous omettez de dire que la revente à titre privé génère un paiement de l'IR. Ce qui n'est pas le cas de la vente via SCI à l'IS car c'est un des rôles de la flat tax.
@@Claire_Obscure frais de gestion à distance ça ne veut rien dire! Taxe foncière + charges non récupérables + frais de comptable, de gestion éventuels ça ne fait baisser la renta que de 1,5? Donc frais de gestion à distance c’est une formule magique?
Merci pour cette excellente vidéo de comparatif sci/nom propre. Si c'était un local commercial ou professionnel ou bureau qui est le plus intéressant entre sci ou en propre ?
Bonjour Quentin, Je ne comprends pas pourquoi vous n'evoquez pas la SNC société en nom collectif qui permet de faire du meublé à l'IR sans avoir de liens familiaux entre les associés.
Bonjour, tout simplement car je ne connaissais pas. Je vais en parler et rajouter cela dans mes vidéos en vous créditant pour l’information. Merci pour cette information et votre contribution
Ah ok, je vous en prie. A mon sens ou du moins, à ma connaissance il manque en France une forme sociétale permettant d'investir seul en société à l'IR pour faire du meublé. En effet, il existe le LMNP/LMNP mais il ne sagit pas d'une forme sociale mais plutot d'un statut fiscal. Bien qu'on puisse s'enregistrer au RCS en LMP, je ne suis pas sur que les banques nous considèrent comme étant en société en LMP tout en étant inscrit au RCS ? Avez vous des éléments allant dans le sens de cette reconnaissance? Merci @@HagnerePatrimoine
Comment faire si ou souhaite commencer à faire du meublé et que les revenus de la location vont me faire basculer de tranche d imposition. Et que les revenus de mes locations depasse aussi mes revenus fiscaux ?
Bonjour. Si on est indépendant/ entrepreneur/ chef d'entreprise et qu'on souhaite réinvestir à travers une Holding + SCI, la SCI reste dans ce cas intéressante non ?
Dans une SCI IS on peut choisir un abattement de 40% plutôt que la Flat tax et aussi jusqu'à 65% d'abattement en cas de cession, plus facilité de transmission aux enfants
Si vous prenez l’abattement de 40% les dividendes sont soumis au taux progressif de l’IR donc souvent à 30% ou 41% .. pour la cession, c’est très rare de céder une SCI au lieu des logements car qui va racheter une société dont les amortissements sont déjà pratiqués et donc qui est fiscalement imposable fortement (sauf à racheter au rabais mais ce qui revient au même car au final vous perdez de l’argent) pour la cession aux enfants le fait d’avoir des parts en SCI à l’is n’est pas plus ou moins avantageux qu’en SARL de famille ou SNC
Votre avis est partial et partiel par ce que il y a du Conflits d'intérêts, vous proposez des services en LMNP donc vous poussez le spectateur de la vidéo à choisir lmnp
Pas vraiment ! Ils proposent des projets de location en meublé : le client peut investir en nom propre ou sci à l'is Et de toute façon, il est évident que le lmnp est bien plus avantageux que la sci Le vrai débat serait plutôt sci vs lmp...
@@Claire_Obscureen effet, et Quentin a fait le match lmp vs sci is en décembre. Autrement les gens passent souvent en sci is pour pouvoir continuer d'investir car ils n'ont plus de capacité d'emprunt en nom propre, pour pouvoir beaucoup investir et réinvestir (développer fortement leur patrimoine) puis le transmettre à leurs enfants.
@@monsieursalomonimmo2083 c'est vrai que depuis que le calcul différentiel n'existe plus, c'est difficile de tout faire en nom propre 😔 Et j'ai vu le comparatif avec le lmp : éloquent, même si ce n'est pas aussi bluffant qu'avec le lmnp (dommage qu'ils aient supprimé la 3e règle, rendant le passage obligatoire 🤬)
C’est hyper clair, ça fait vraiment plaisir 👌 À 21:54 : mais cette somme reçue en nom propre devra bien être imposée en fin d’année au barème de l’impôt sur le revenu non?
Bonjour, Merci pour la vidéo, ça change de ce qu'on peut voir ailleurs. Mais si on achète sa RP en SCI est-ce que ça reste intéressant ? Notamment si on l'a mise sous la même holding que sa SASU.
la sci se fait plomber lors de la revente... pourquoi donc faire une construction qui nécessaire que la sci revente ? un achat scindé avec nu propriété en nom propre et usufruit en sci pour 25 ou 30 ans, du coup elle n'a rien à revendre et donc pas de +value a revendre. en nom propre on aura un montant + réduit à acheté et un prix de vente identique
La sci IS il faut avoir une bonne raison de la choisir. Genre pour moi c'était pour ne pas perdre plus de 30000e d'amortissement avec passage de lmnp a lmp + possibilité d'investir en fond propre avec remboursement. Il y a des frais que tu n'as pas en lmnp.
Bonjour, pourquoi ne pas aborder le demembrement ? (nue propriété par une sci IR et cession temporaire d'usufruit de cette même société vers une sci IS). On évite la forte imposition des revenus fonciers durant la détention pour se retrouver avec la plus value des particuliers.
Bonjour, sans intérêt autre que la fiscalité ce montage est considéré comme un abus de droit et facilement re qualifiable. Ce montage est toléré dans certaines conditions qui justifie un intérêt autre que fiscal
@@HagnerePatrimoine toléré dans quel cas selon vous ? dans le cas ou l'on fait des bénéfices sur la sci IS ou que l'on n'ai pas sur du 99 et 1% au niveau des parts ?
applicable pour une SCI pour de l'immobilier, mais pas pour une SCI qui achete des parts de SCPI. Dans l'exemple, d'ou viennent les fonds pour l'achat, si c'est 100% apport, alors on ne paye pas de flat tax a la sortie car c'est du remboursement de compte courant d'associe. si il y avait un pret, alors, pas de flat taxe durant les 25 ans car les fonds ne sortent pas de la SCI et y restent pour rembourser le pret. L'investissement tel que decrit est certes non applicable a une SCI (un seul appartement, revendu et SCI arretee), la SCI est pour des cas avec plusieurs biens et une continuite.
Attention en sarl à l'IS les dividendes sont taxé en flat tax que pour une valeur maxi de 10% du capital social de la société , au dessus on paye comme un salaire les charges sociales, miam miam ;-)
La sci a l'is permet d'enchaîner les biens pour derrière créer une autre sci avec d'autres biens dessus puis de le regrouper via une Holding ou on va pouvoir vivre de celle-ci sans sortir les fonds et faire facturer la holding de nos dépenses même persos ( voiture, meubles, restos, sorties etc)
Salut ! Ton commentaire a parfaitement répondu à ma question. Mais petite précision : on peut espérer de vivre de la holding sans payer d’impôts à partir d’un certain revenu j’imagine donc un certain nombre de bien immobilier ? Les SCI à l’IS sont imposé à 25% il me semble et quand on transfère sur la holding on a un frottement de 5%, cela fait une somme assez importante à payé en terme d’imposition non ?
@@charlesduterme7203 Bénéfice jusqu'à 42500€ c'est 15% d'impôt avec une SCI à l'IS ensuite soit tu te le verses direct dans ta poche donc flat taxe 30% (en tout 45%) ou tu transfère sur la holding avec le frottement de 5% (en tout 20%). Chaque situations sont différentes, il faut voir par rapport à son bien et ton où tes projets, ce qui est le mieux bien sûr. Chaque statuts à des avantages et inconvénients.
@@charlesduterme7203 en basculant sur la holding tu ne paieras que les 5%, pas 25+5 ✅ en France tu paie quand tu sort l’argent du circuit pro, vers une rémunération (pour simplifier)
@@charlesduterme7203autant être à l'IR avec une TMI 30% et le régime des particuliers avec abattements pour détention... tu payes autant avec + d'avantages
Bonjour, Mes parents ont une sci et ont vendu les 3 appartements à perte il y’a 10ans. Ils payent encore les intérêts d’emprunts. La sci n’a plus de trésorerie donc c’est mon père qui paye. Il y’a t il une solution pour réduire ces intérêts ? Clôturer la sci changerai t il quelque chose ? Renégocier les intérêts via une autre banque ? Faire un prêt à la consommation et payer ce qu’il reste ? Est ce que c’est possible de passer ce qu’il reste à payer en nom propre et donc en particulier et non en sci professionnelle ? Merci énormément si vous répondez. Je veux aider mes parents !
Salut et merci pour les infos, mais du coup en étant en nom propre le financement des travaux est obligatoirement soumis à la TVA et don c non remboursable, ou il existe une possiblté d'être exonéré ? Merci à toi
Bonjour en nom propre LMNP/LMP vous pouvez opter pour un régime de TVA mais c’est rarement rentable sur le long terme car vous devez ensuite encaisser de la TVA sur vos loyers
ces conseils se fragilisent avec la volatilité de la taxation et fiscalité des niches fiscales comme le lmnp on le voit actuellement contre la stabilité de ces dernieres pour les sociétés. sans compter la possibilité d’augmenter de maniere exponentielle son patrimoine immobilier en passant par une sci contre le hcsf qui plafonnera a 35% les volontés des plus ambitieux
Bonjour, J'ai l'impression que vous omettez la comptabilisation du déficit fiscale cumulé par la SCI à l'IS pendant les années de détention, ce qui permet de réduire la plus-value à la revente et donc d'amoindrir très fortement l'écart de fiscalité. Après la SCI à l'IS est à mon sens surtout un instrument d'investissement de dividendes de société holding qui permet de faire fructifier des excédents de trésorerie/bénéfices.
Bonjour, en principe la SCI (à part éventuellement sur le premier exercice avec les frais) n’a pas de déficit, sauf à avoir une exploitation vraiment peu rentable tout au long de l’exploitation, chaque année elle a des amortissements excédentaires mais pas de résultat négatif. Cordialement
@@HagnerePatrimoine il est rare d'avoir un loyer qui couvre 100% de l'emprunt et autres charges propriétaire, mais partons sur un équilibre moyen entre loyers et emprunts. Il reste alors à amortir le bien hors foncier sur 25 ans (en gros) ce qui génére autant de déficit que l'abaissement de la valeur nette comptable => la plus value taxable est diminuée d'autant dans le bilan de l'année de la revente. La sorie n'est finalement pas si taxée que cela. Et puis si on est avec du bénéfice avant amortissement tout au long de l'investissement alors l'amortissement fait un évitement d'impôt immédiat qui permet de réinvestir rapidement avec in fine un impôt à payer (comme toujours). Sujet à creuser à mon avis avant d'être catégorique sur la SCI à l'IS...en tout cas, je me pose ces questions de rentabilité
Bonsoir (même si vous ne répondez pas à nos msg). C'est la vidéo que j'attendais. D'ailleurs je vais vous appeler pour la comptabilité d'un nouveau bien. Pour nous conseiller sur la meilleure stratégie ❤❤
Bonsoir désolé j’essaie de répondre au mieux mais j’ai pas beaucoup de temps et parfois les questions que vous posez sont pertinentes mais nécessite des réponses longues et des rendez vous de conseils personnalisés. En tout cas désolé, mais n’hésitez pas à prendre rdv au besoin pour faire un gros point :)
dites vous que si vous payez des impôts, c'est bon signe. Quand on paye des impôt c'est qu'il y a du gain. Il en reste toujours, on ne paye pas plus d'impôts que l'on ne gagne en net de net
Vous dites : "pas d'impôt pendant 30 (ou 40) ans avec ce montage", mais au final on se retrouve, par l'intermédiaire de notre SARL, à payer des frais de notaire, donc des impôts... J'ai du mal à vous suivre.
De plus, c'est le vendeur (le propriétaire en nom propre) qui accorde un crédit à l'acheteur (la SARL). La SARL ne peut pas, comme vous le dites, "avancer les frais sous forme de crédit vendeur", car c'est le vendeur qui finance une partie du prix de vente si nécessaire. Il est important de noter qu'en vendant à ma propre SARL, les frais de notaire et le prix d'achat, bien que réglés par la SARL, représentent en fin de compte de l'argent que je vais débourser. Cela signifie que, d'une manière ou d'une autre, je dois couvrir ces frais moi-même.
Merci pour cette vidéo, j'ai deux idées de vidéo pour toi, qui m'aideraient beaucoup et aideraient beaucoup tout le monde dans le même cas que moi qui ai un projet hybride et qui suis un peu perdu, d'autant plus que c'est mon premier achat ; ça pourrait même devenir des vidéo "références". En fait ce serait une vidéo dans laquelle tu expliques étape par étape (et dès l'achat, voire même un peu en amont s'il y a matière à) ce que tu conseilles de faire fiscalement parlant et en terme de gestion de patrimoine dans deux cas : _ achat d'un appartement ou maison dans laquelle la personne vit et a des chambres en location (type AirBnb) ; _ cas plus typique : achat d'une maison ou d'un appartement pour la mise en location (type AirBnb). Là perso j'achète à crédit un appartement dans une résidence (je signe l'acte authentique dans quelques semaines). Ce sera ma résidence principale et les premières semaines je vais faire quelques travaux (peinture, un peu d'électricité, etc.). Dès que les travaux et l'ameublement sont terminés je louerai 2 chambres de cet appartement en Airbnb (ou Booking ou autre). Je veux faire du LMNP, mais voilà à cette étape je suis perdu, c'est confus, quand et où déclarer quoi et pourquoi à ce moment là ? J'espère que tu verras ce commentaire, pour les autres, mettez un "J'aime" (ou pouce vers le haut) sur ce commentaire si vous aussi ça répondrais à vos questions ou à celles de vos proches afin que l'auteur de cette chaîne ait plus de chances de le lire et donc de faire la vidéo adéquat. Merci d'avance à tous et bonne journée/nuit. :)
@@t.chevalier9828 d'abord je t'ai pas demandé ton avis, de plus c'est ta vision de la chose et ce ne sera peut-être pas la sienne. Pour UN de ces deux cas c'est effectivement un cas personnel, mais le fait qu'il en fasse une vidéo servira à beaucoup de monde et comme je l'ai dit ça pourrait être les vidéos références de la francophonie sur ces sujets et donc des vidéos à fort nombre de vue ; il serait donc bien rémunéré via la publicité sur les vidéos en question et ça pourrait lui permettre de gagner beaucoup d'abonnés, donc de vues futures et de visibilité donc à terme encore plus d'argent !
@@yakazoko3856 Dis juste que tu n'as pas envie de prendre un coaching, ça ira plus vite. Ces vidéos sont sa vitrine. S'il dévoile tout en vidéo, comment veux-tu que les personnes prennent des coachings ?
Y’a t il une alternative pour profiter des loyer d’un local commercial sans trop payer d’impôt? Vaut il mieux aussi acheter en nom propre et changer de statut après ?
C’est bien le lmnp mais si j’ai un salaire de 3k j’emprunte 1k par mois j’ai 1,5k de loyer mais le problème c’est que je ne pourrai plus réemprunter 1k mais seulement 500€ ?
Pour calculer votre endettement dans les conditions actuelles, il faut ajouter vos futures, revenus locatifs, qui parfois peuvent être pondéré à hauteur de 70 80 ou 90 % par les banques à vos revenus du travail. Ensuite, vous prenez 35 % du total. Cela vous donne une annuité maximum de remboursement d’emprunt. Et vous regarder si avec les emprunts que vous avez déjà plus le futur projet à venir cela peut rentrer. Si oui c’est que vous êtes encore dans les 35 % sinon c’est que vous dépassez légèrement.
La comparaison LMNP et SCI à l'IS est intéressante mais si un futur projet nous fait passer en LMP, est ce toujours avantageux de rester en nom propre ? Ou la Sci à l'Is devient plus intéréssante ?
Bonjour, si je revends un bien que j'ai amorti en totalité, prenons l'exemple des 100 000€ de la vidéo, mais qu'avant la fin de l'année (avant le bilan en tout cas) je réinvestis le totalité dans un autre bien immobilier, on est d'accord que d'un point de vu comptable il y a +100 000, et -100 000€ quand le bien est acheté, et donc on ne paye pas vraiment d'impot ?
Oui sauf que ! : Avec le bien que tu rachètes à 100 000 il n'y aura que 8 000 € de "frais" de notaire et éventuellement 4 500 de frais d'agence. Or ce n'est que sur ces 2 postes que tu pourras déduire ton bénéfice soit 12 500 €. Donc en gros il te faut réinvestir non pas 100 000 mais 800 000 € afin de pouvoir déduire tes 100 000 initiaux. Dans ton raisonnement tu as omis que les 100 000 sont amortis sur 25 ans et non pas déduits en une seule fois.
Le raisonnement tient dans la condition ou il est existe un marché meublé, dans le cas contraire, en extrapolant soit on paye l'impôt à l'entrée ou à la sortie, en fonction de la stratégie de chacun
On a aura payé les droits d’enregistrement sur la vente du bien revalorisé soit 8% et tu oublies de préciser que le solde du crédit vendeur non remboursé doit être rapporté à la succession…
Dans la vidéo sur les 40 ans sans impôts j’explique que pour pas que le crédit vendeur non remboursé soit intégrée dans la succession il est préférable de revendre le bien à une société et transmettre la nue propriété des parts au moment du crédit pendant qu’elle ne valent rien
Le cout pour créer une sci est de 1500 euros en moyenne. Toutefois, sur le net, il y a des plateformes qui peuvent le faire pour 400 euros. Alors evidemment si vous avez besoin de statuts particuliers pour une situation particulière il faut mieux aller voir un avocat. En revanche, pour une sci "banale" quel intêret de payer autant ? idem pour les frais comptables, il y a des plateformes qui font un très bon boulot et bien moins chères que les experts comptables qui ont pignon sur rue.
Non… je ne sais pas pourquoi tout le monde dit ça. Actuellement il n’y a rien qui laisse penser cela de sûr et quand bien même … la plus value des particulier s’appliquerait toujours sur la plus value a court terme ? Il y a trop de chose à éclairer et rien n’est à l’ordre du jour du tout
Merci pour ta vidéo man ! Je vais regarder les autres vidéos de la chaine ! Si j’ai bien suivi je m’en sors pas trop mal lol. Ayant acheté un immeuble de rapport 30k annuel, j’étais en train de me dire que j’allais me faire matraquer par les impôts (achat en nom propre), et que j’aurais du faire une sci. Sauf qu’au final j’ai peut-être prit la meilleure des décisions, le but étant de payer des impôts mais pas comme un porc … je vais faire des travaux de rénovation (isolation extérieure et toiture) afin de créer de la charge et d’ici 9 ans tout passer en LMNP. Est-ce que ça s’applique à un local commercial ? J’aimerais en créer un au rdc pour ne plus avoir à payer ma taxe foncière 🤧🤧 Merci encore pour ton altruisme.
Oui mais le problème c'est qu'en lmnp on est limité à 23K pour pas passer en lmp et le taux d'endettement est déjà au max avec 2 bien en général en nom propre ..
Bonjour, 23K uniquement si votre revenu fiscal est inférieur (ce qui est rare pour les personnes pacsées ou mariées) et être en société ne permet pas de s’affranchir de l’endettement personnel. Si vous avez des revenus modérés malheureusement même en société il est rare de pouvoir emprunter plus…
Vous partez du principe que la sortie est taxee a 30% ... Or le but de la sci c'est de grossir, pas de sortir de l'argent. Et 2eme chose, on peut en sci is , sortie a l'ir perso. Et plur les tmi 0%, apres l'abbatement, cest imbatable !
À quoi bon grossir pour ne jamais sortir l’argent ? Même si vous passez 30 ans de votre vie à faire grossir votre SCI à la fin, quand vous serez vieux ou en retraite il y a forcément un moment où vous voudrez sortir l’argent, partir dans la tombe avec une société qui a de la trésorerie n’est pas pertinent. Ce n’est que repousser le problème. Je suis curieux de savoir comment vous faites pour sortir à l’IR d’une SCI qui est à l’is par contre … ?
@@HagnerePatrimoineet en reversant des dividendes à une holding pour ensuite vivre au nom de la holding (véhicule de fonction, logement de fonction, restaurants etc etc). Alors oui on ne se verse pas un salaire de 2-3-4 ou 5 000€ mais les coûts élevé peuvent être pris en charge par la holding et donc la SCI sans être bcp imposé ?
Ok. Après 1312 vidéos vues pour comprendre SCI ou pas SCI, en voici "One to rule them all". Bravo pour la clarté et remplacer le blabla des codes napoléoniens pour une interprétation pratique des meilleurs options pour les investisseurs ambitieux
Avec 15 SCI différentes à condition d’avoir moins de 35% en perso et avoir une bonne situation patrimoniale malgré tout car sur des profils moyens les banques ne le voient systématiquement de la sorte
@@HagnerePatrimoine J'ai des SCI avec plusieurs appartement et emprunts différents, aucun problèmes. J'ai compris post commentaire que vous vendiez des prestas de compta pour du LMNP, je comprend mieux ainsi.
Tout a fait d accord. La SCI a l IS ne vous met pas de bride. Vous pouvez investir sans limite. Vous exploitez la puissance du levier bancaire sans générer un seul euros d IR. Ok il faut une situation solide mais si c est le cas ça reste la meilleure option. D autant plus si vous faites des locaux pro ...
Il y a une instabilité fiscal pour de qui est de l'exploitation en nom propre notamment le régime LMNP. De plus la fiscalité durant toute la durée de détention tmi + csg est bien plus pénalisant que la fiscalité des sociétés. Avec maintenant plus que 2 conditions pour passer lmp on reste très limité dans les investissements lorsqu'on a des revenus modeste. Enfin pour terminé il existe plein de manière de sortir de l'argent d'une société à l'is de manière direct ou indirect sans avoir à passer par la flax tax. (note de frais, frais kilométrique, loyer, allègement du train de vie pour les dépenses quotidiennes mais également remboursement du compte courant d'associés, redevance, réduction de capital etc etc) tout en ayant une maîtrise de sa fiscalité.
Alors pour le coup si vous maîtrisez bien votre patrimoine et que vous savez arbitrer vous ne paierez pas d’IR ni PS a aucun moment. De plus sortir en note de frais ou passer trop de charges sur une société qui fait que de l’immobilier en cas de contrôle faut que ça reste modéré et justifiable. Quand vous avez deux appartements c’est pas évident de justifier des restaurants ou des loisirs sur la boîte… et puis pour répondre à la fin de votre commentaire. La taxe sur la plus value (court terme et long terme pour parler simplement) en société annihile absolument tous les autres avantage. L’instabilité du meuble ça fait 15 ans qu’on en parle et ça bouge pas.. le jour où ça évoluera on verra quel nouveau système sera en place et quelles sont les options de défiscalisation possible ainsi que les nouvelles niches fiscales et vides juridiques.
On est d'accord sur le fait qu'acquerir un premier bien immobilier en société is n'est pas la meilleur chose à faire. Maintenant la niche fiscale LMNP reste limité en terme de lots de part la 3 ème conditions d'inscription au rcs qui a été retirée. L'instabilité j'en parle car l'état à pus que jamais besoin d'argent et nous le subissons avec l'augmentation de la taxe foncière et la suite est pour bientôt. A partir de la que fait on après les 4/5 lot en LMNP ? Sci is ou lmp ? Le choix est vite vu. La société est un bon moyen de pouvoir se constituer du patrimoine tout en ayant une maîtrise de sa fiscalité durant toute l' Exploitation (ne pas être obliger de revendre cause d'une fiscalité devenue trop lourde) pour but d'avoir un complément de retraite et de transmettre à ses enfants plus tard. ne pas payer d'impot sur les revenus locatif outre le fait de faire des travaux et de passer les frais d'acquisition en charge etc.. Ça dépendra avant tout de la rentabilité du projet. 2% de renta c'est sur que vous payé pas d'impôt jusqu'à la fin de votre crédit, par contre 10-12% je ne vous donne pas plus de 5ans avant de payer l'impot(Je schématise). D'où l'importance de diversifier ses enveloppe fiscale !
En LMNP on ne peut pas faire de meublé donc ça restreint les loyers non ? Car les meublés sont toujours plus cher...En nom propre il vaut mieux faire du Airbnb, pour optimiser le rendement, car on a un abattement de 71% je crois si c est un bien de tourisme, non ? Bref, j ai fait une sci à l'IS, pour la transmission, et faire du meublé...j envisage une holding. J espère ne pas me planter. Mais c est vrai que les frais comptables sont énormes et je n ai pas compris car après avoir fait énormément de travaux je pensais ne rien payer en impôt mais ils ont trouvé un nouvelle taxe sur les loyers que je n' ai pas comprise😢
Je suis des videos depuis 10 ans et j'ai un patrimoine immobilier. Je possède tous kes types de sociétés dont vous avez parlé. Cette vidéo est vraiment exceptionnelle mais elle a 2 enormes défauts : 1) elle ne fait pas le comparatif avec la LMP car le lmnp est tres vite atteint 2) elle ne prend pas assez en compte les deficits publiques de l'état qui va probablement effacer tous les avantages des LMNP ET LMP pour recevoir plus d'impôts et taxes.
Bonjour, pour passer du nu en meublé LMNP, ne faut il pas garder le bien pendant au moins 3 ans sans imputer de déficit foncier ( et donc des impôts et cotisations sociales) pour avoir le droit de passer en meublé ?
Bonjour, Non pas du tout vous pouvez changer quand vous voulez. Vous devez confondre avec le fait que si vous avez imputé entre 1€ à 10700€ de déficit sur votre revenu global, si vous mettez le bien meublé (ou que vous le vendez) on reintregrera à votre impôts de l’année N du passage en meublé ou la vente le déficit foncier passé sur votre impôts sur le revenu.
@@HagnerePatrimoine il faut anticiper la succession pour profiter des franchises tous les 10 ans et cela dépend du nombre d'enfants 4 enfants cela fait 400k€ tous les 10 ans en valeur de parts
Super, exactement comme je m'y attendais... vos clips sont très instructifs et pointus, je suis toujours intrigué à regarder ! D’après mes années de connaissances et d’expérience, avoir une bonne et solide expérience en matière d’investissement offre plus de perspectives que de simplement dépendre de l’épargne. J'ai acquis beaucoup de choses au fil des années, j'ai été validé dans les fluctuations du marché et j'ai utilisé à bon escient mon capital sur le marché, tout cela grâce au mentorat d'un professionnel dans mon parcours/désir d'avoir une véritable liberté financière.
La SCI à l'IS est avant tout pour une stratégie à long terme (léguer à ses enfants) et pour bien faire il faut que ce soit une holding qui la crée et finance tous les frais via le compte courant d'associé, ainsi lorsque la SCI devient bénéficiaire elle rembourse le compte courant d'associé et on se rémunère sur la holding. De toute façon le LMNP va disparaître d'ici quelques mois/années, il ne restera que le SCI à l'IS (avec montage holding) pour être avantageuse.
Merci pour les mises à jour continues, je préfère trader en bourse car c'est plus rentable. Je gagne beaucoup d'argent par semaine même si je fais à peine du trading moi-même.
Je suis favorisé financièrement, merci Jésus, bénéfice hebdomadaire de 32 000 $, quelle que soit la gravité de l'économie.
Comment
..? Je suis un débutant dans l'investissement cryptographique, pouvez-vous me guider sur la façon dont vous avez réalisé des bénéfices ?
Merci à Mme Florence.
Elle est une courtier agréée ici aux États-Unis
OUI!!! C'est exactement son nom (Florence), tant de gens l'ont fortement recommandée et je commence tout juste avec elle 😊 de Brisbane en Australie🇦🇺
Bonne vidéo, on voit que vous maîtrisez le sujet. Le LMNP est, à ce jour, plus avantageux c'est indéniable. Cependant, il est aussi limité en revenus et personnellement pour de gros montants je préfère être avec une SCI à l’IS qu'en LMP. Merci tout de même pour votre travail de vulgarisation 👍
que classifiez vous comme gros montants? et pourquoi ca serait plus avantageux? Merci
@@riadhbarkat3237 les fameux 23 000€ de limite du LMNP, qui ne sont pas si énorme que ça en soi quand on investit assez rapidement dans l'immobilier. Sauf si bien sûr on a un salaire très conséquent et qu'on ne dépasse pas les 50% des revenus mais c'est très rare et a aussi sa limite.
Il faut être dans les tranches les plus hautes de l'impôt sur le revenu (tranche 45% => + de 177k€/an, soit 15k€/mois) pour que la SCI devienne intéressante.
Les avantages du LMP :
- Pas d'impôt sur la plus value au bout de 5 ans d'exercice en LMP
- amortissements (pareil qu'en LMNP)
- pas de paiement de la TVA pour les travaux et achats, car professionel
- tranche ficale en fonction des revenus, comme si vous êtiez salarié
Je suis financièrement avantagé, merci Jésus, un bénéfice hebdomadaire de 32 000 $, quelle que soit la situation économique.
Merci à Mme Louise
Elle est courtier agréé ici en France.
Comment ..? Je suis débutant en investissement crypto, pouvez-vous me guider sur la façon dont vous avez réalisé vos bénéfices?
OUI!!! C'est exactement son nom (Mme Louise), tant de personnes l'ont fortement recommandée et je viens tout juste de commencer avec elle depuis la Belgique?
Je suis surpris que ce nom soit mentionné ici, je suis tombé sur le témoignage d'un de ses clients sur CNBC news la semaine dernière?
J'essaie de retourner le problème dans tous les sens depuis plusieurs années j'ai l'impression que quoi que tu fasses tu te fais plomber ! Système français.
Oui😂
Idem !
C'est la France...
Système français qui produit peut être aussi le plus de niches fiscales. En net, on voit bien dans certains exemples sur cette chaine que l'on peut contourner la fiscalité ou du moins l'optimiser. Sans compter les services publics qu'on essaye de maintenir en face.
Bonjour Quentin,
Comme vous l'avez très bien fait dans cette vidéo, est-ce que vous pourriez faire une comparaison entre une détention en LMP et société à l'IS tout au long de la vie du bien jusqu'à la revente ?
D'avance merci.
Bonjour,
Oui bien sûr avec plaisir. Je le note pour le mois de décembre si j’ai le temps mais bonne idée 👍
Je croise les doigts pour que vous ayez le temps. D'avance merci.@@HagnerePatrimoine
bjr
Oui je confirme le match LMP vs SCI a l’IS serait le bienvenu.
Svp
Ainsi que votre lecture des lois en cours d’adoption sur la location meublée au sens large ( micro bic / régime réel ).
Merci par avance.
malheureseument pour la lmnp c'est plus la meme musique on reintègre les amortissement en cas de revente pour comptabilisé la plus value cela revient a la sci a l'is
Non pas du tout … ce n’est pas vrai
Tout dépend si l'amendement LMNP du projet de loi de finances 2024 passe ou non. À l'heure actuelle, vous devriez payer 17 422,80 € de plus-value. Vous devrez payer 46 460,80 € de plus-value. Si le PLF 2024 est promulgué, vous paierez presque plus de 29 000 € d'impôt supplémentaire lors de la revente.
Bonjour. J'ai découvert il y a peu de temps vos videos. Pour les plus-value à l'IS, que pensez-vous d'achat et travaux au cours de l'année de revente? Les droits de mutation peuvent être passés en frais. Cela peut être un arbitrage en quelque sorte ?
Bonjour,
Effectivement, l'achat d'un bien génère des frais déductibles, comme les droits de mutation. Cependant, les travaux réalisés sur le bien seront amortissables, et non directement déductibles.
Ainsi, le choix d’acheter un bien à rénover ne devrait pas être basé uniquement sur la limitation de la plus-value, car cet impact restera relativement minime. Il serait préférable de fonder cette décision sur d’autres facteurs, comme la rentabilité globale de l’opération ou le potentiel de valorisation du bien. :)
Bonjour merci pour la préparation de cette vidéo. A 19:35'' vous parlez de majoration du bien de 22.5% à partir de 5 ans de détention. Ce n'est pas plûtot 15%? Merci pour votre réponse.
Oui forfait de 22,5% qui inclus les frais de notaire et travaux forfaitaires ou juste 15% avec les travaux forfaitaires
Bonjour, superbe vidéo : Quid des personnes qui en sont plus éligibiles au lmnp car loyers > 23000 et dépassent les revenus d'activité ?
Bonsoir, merci. Si vous dépassez 23K de revenus meubles et que vous avez moins de salaires alors vous êtes LMP. Vous pouvez regarder sur ma chaîne j’ai fais pas mal de vidéos sur le sujet 👍
Mais dans ce cas, est ce que le LMP reste avantageux par rapport à la SCI à l’IS ?
Tu te fais racheter ton bien par ta nouvelle société selon la méthode qu'il a exposé au dessus --> en crédit vendeur.. soit en choisissant une eurl si tu es seul et tu nommes un gérant externe bénévole ou alors si vous êtes plusieurs --> en snc ou en famille --> sarl de famille, pareil, en nommant un gérant externe bénévole ou en nommant un gérant unique parmis les associés qui serait égalitaire ou minoritaire. Car c'est la quote-part du gérant qui déterminera s'il est affilié urssaf ou non.
Et là tu auras les avantages sans les inconvénients, sur le papier du moins..
On est bien d'accord @hagnere patrimoine?
Bjr donnez vous des conseils en fiscalites , faites vous des montages ?
Bonjour oui 👍
Bonjour,
Je comprends pas a la fin de la vidéo vous parlez de plus value a court terme ?
C,est quoi exactement ?
Ça vient de où ?
Yannick
la plus value à court terme est lié à la prise en compte de l'amortissement. Au moment de la revente, les amortissements comptables dont la SCI à l'IS a profité est ajoutée dans la plus-value "réelle", dénommée "à long terme".
Attention, il est probable que ce mécanisme, classique et très ancien dans les régime des sociétés soit reporté au régime fiscal LMNP dans les années à venir.
@zarghhhh merci beaucoup pour votre réponse très claire.
Yannick
Hello, bonne video, néanmoins l avantage de la SCI IS c est que en s associant avec 1 ou plusieurs associers notre capacité d emprunts est bien plus elevés et etant garant sur notre patrimoine la banque est plus ouverte a preter.
Donc si on veut passer un plafond de verre et enchainer plus vite la SCI IS est pertinente.
Bonjour, dans votre exemple de fin vous omettez de dire que la revente à titre privé génère un paiement de l'IR. Ce qui n'est pas le cas de la vente via SCI à l'IS car c'est un des rôles de la flat tax.
C'est la PV à lt qui est taxé a l'ir
J’ai jamais entendu parlé de la plus-value à court-terme.
Je ne trouve aucune trace sur les sites officiels.
Pouvez-vous m’indiquer un lien ?
Merci
38 pour cent sur la plus value.....
Comment on fait pour garder 6,5% net à partir de 8% brut?
C'est dit dans la vidéo 🙄 frais de gestion à distance
@@Claire_Obscure C’est-à-dire?
Encore une fois, c'est très bien expliqué dans la vidéo : frais de gestion locative
Je ne vois pas quoi dire de plus 🙄
@@Claire_Obscure frais de gestion à distance ça ne veut rien dire! Taxe foncière + charges non récupérables + frais de comptable, de gestion éventuels ça ne fait baisser la renta que de 1,5? Donc frais de gestion à distance c’est une formule magique?
Merci pour cette excellente vidéo de comparatif sci/nom propre.
Si c'était un local commercial ou professionnel ou bureau qui est le plus intéressant entre sci ou en propre ?
Bonjour, bonne question ! Je vais en faire une vidéo et un comparatif. Vous aurez la réponse en vidéos sûrement courant semaine prochaine
Bonjour, en locaux pro vous devez être en SCI assujetti à la TVA afin que votre locataire puisse récupérer la TVA.
Bonjour Quentin,
Je ne comprends pas pourquoi vous n'evoquez pas la SNC société en nom collectif qui permet de faire du meublé à l'IR sans avoir de liens familiaux entre les associés.
Bonjour, tout simplement car je ne connaissais pas. Je vais en parler et rajouter cela dans mes vidéos en vous créditant pour l’information. Merci pour cette information et votre contribution
Ah ok, je vous en prie. A mon sens ou du moins, à ma connaissance il manque en France une forme sociétale permettant d'investir seul en société à l'IR pour faire du meublé. En effet, il existe le LMNP/LMNP mais il ne sagit pas d'une forme sociale mais plutot d'un statut fiscal. Bien qu'on puisse s'enregistrer au RCS en LMP, je ne suis pas sur que les banques nous considèrent comme étant en société en LMP tout en étant inscrit au RCS ? Avez vous des éléments allant dans le sens de cette reconnaissance? Merci @@HagnerePatrimoine
Bonjour@@monsieursalomonimmo2083 , oui cette société existe, c'est l' EURL qui est à l'IR de plein droit 👍🏻
@@monsieursalomonimmo2083 pour la banque c'est un investissement en nom propre : car le lmp c'est un régime fiscal
Comment faire si ou souhaite commencer à faire du meublé et que les revenus de la location vont me faire basculer de tranche d imposition. Et que les revenus de mes locations depasse aussi mes revenus fiscaux ?
Il faut arrêter de stresser avec les tranches. C'est juste ce qui dépasse qui est imposé a la tranche supérieure.
Bonjour. Si on est indépendant/ entrepreneur/ chef d'entreprise et qu'on souhaite réinvestir à travers une Holding + SCI, la SCI reste dans ce cas intéressante non ?
Non pas spécialement
Dans une SCI IS on peut choisir un abattement de 40% plutôt que la Flat tax et aussi jusqu'à 65% d'abattement en cas de cession, plus facilité de transmission aux enfants
Si vous prenez l’abattement de 40% les dividendes sont soumis au taux progressif de l’IR donc souvent à 30% ou 41% .. pour la cession, c’est très rare de céder une SCI au lieu des logements car qui va racheter une société dont les amortissements sont déjà pratiqués et donc qui est fiscalement imposable fortement (sauf à racheter au rabais mais ce qui revient au même car au final vous perdez de l’argent) pour la cession aux enfants le fait d’avoir des parts en SCI à l’is n’est pas plus ou moins avantageux qu’en SARL de famille ou SNC
Votre avis est partial et partiel par ce que il y a du Conflits d'intérêts, vous proposez des services en LMNP donc vous poussez le spectateur de la vidéo à choisir lmnp
Absolument pas 🙅 Je démontre mathématiquement mes calculs donc si vous pouvez m’expliquer l’inverse allez-y je suis très curieux !
Pas vraiment ! Ils proposent des projets de location en meublé : le client peut investir en nom propre ou sci à l'is
Et de toute façon, il est évident que le lmnp est bien plus avantageux que la sci
Le vrai débat serait plutôt sci vs lmp...
@@Claire_Obscureen effet, et Quentin a fait le match lmp vs sci is en décembre.
Autrement les gens passent souvent en sci is pour pouvoir continuer d'investir car ils n'ont plus de capacité d'emprunt en nom propre, pour pouvoir beaucoup investir et réinvestir (développer fortement leur patrimoine) puis le transmettre à leurs enfants.
@@monsieursalomonimmo2083 c'est vrai que depuis que le calcul différentiel n'existe plus, c'est difficile de tout faire en nom propre 😔
Et j'ai vu le comparatif avec le lmp : éloquent, même si ce n'est pas aussi bluffant qu'avec le lmnp (dommage qu'ils aient supprimé la 3e règle, rendant le passage obligatoire 🤬)
C’est hyper clair, ça fait vraiment plaisir 👌
À 21:54 : mais cette somme reçue en nom propre devra bien être imposée en fin d’année au barème de l’impôt sur le revenu non?
Bonjour, Merci pour la vidéo, ça change de ce qu'on peut voir ailleurs. Mais si on achète sa RP en SCI est-ce que ça reste intéressant ? Notamment si on l'a mise sous la même holding que sa SASU.
la sci se fait plomber lors de la revente... pourquoi donc faire une construction qui nécessaire que la sci revente ?
un achat scindé avec nu propriété en nom propre et usufruit en sci pour 25 ou 30 ans, du coup elle n'a rien à revendre et donc pas de +value a revendre.
en nom propre on aura un montant + réduit à acheté et un prix de vente identique
La sci IS il faut avoir une bonne raison de la choisir. Genre pour moi c'était pour ne pas perdre plus de 30000e d'amortissement avec passage de lmnp a lmp + possibilité d'investir en fond propre avec remboursement. Il y a des frais que tu n'as pas en lmnp.
Bonjour, pourquoi ne pas aborder le demembrement ? (nue propriété par une sci IR et cession temporaire d'usufruit de cette même société vers une sci IS). On évite la forte imposition des revenus fonciers durant la détention pour se retrouver avec la plus value des particuliers.
Bonjour, sans intérêt autre que la fiscalité ce montage est considéré comme un abus de droit et facilement re qualifiable. Ce montage est toléré dans certaines conditions qui justifie un intérêt autre que fiscal
@@HagnerePatrimoine toléré dans quel cas selon vous ? dans le cas ou l'on fait des bénéfices sur la sci IS ou que l'on n'ai pas sur du 99 et 1% au niveau des parts ?
applicable pour une SCI pour de l'immobilier, mais pas pour une SCI qui achete des parts de SCPI.
Dans l'exemple, d'ou viennent les fonds pour l'achat, si c'est 100% apport, alors on ne paye pas de flat tax a la sortie car c'est du remboursement de compte courant d'associe. si il y avait un pret, alors, pas de flat taxe durant les 25 ans car les fonds ne sortent pas de la SCI et y restent pour rembourser le pret.
L'investissement tel que decrit est certes non applicable a une SCI (un seul appartement, revendu et SCI arretee), la SCI est pour des cas avec plusieurs biens et une continuite.
Attention en sarl à l'IS les dividendes sont taxé en flat tax que pour une valeur maxi de 10% du capital social de la société , au dessus on paye comme un salaire les charges sociales, miam miam ;-)
La sci a l'is permet d'enchaîner les biens pour derrière créer une autre sci avec d'autres biens dessus puis de le regrouper via une Holding ou on va pouvoir vivre de celle-ci sans sortir les fonds et faire facturer la holding de nos dépenses même persos ( voiture, meubles, restos, sorties etc)
Salut ! Ton commentaire a parfaitement répondu à ma question. Mais petite précision : on peut espérer de vivre de la holding sans payer d’impôts à partir d’un certain revenu j’imagine donc un certain nombre de bien immobilier ?
Les SCI à l’IS sont imposé à 25% il me semble et quand on transfère sur la holding on a un frottement de 5%, cela fait une somme assez importante à payé en terme d’imposition non ?
@@charlesduterme7203 Bénéfice jusqu'à 42500€ c'est 15% d'impôt avec une SCI à l'IS ensuite soit tu te le verses direct dans ta poche donc flat taxe 30% (en tout 45%) ou tu transfère sur la holding avec le frottement de 5% (en tout 20%). Chaque situations sont différentes, il faut voir par rapport à son bien et ton où tes projets, ce qui est le mieux bien sûr. Chaque statuts à des avantages et inconvénients.
@@charlesduterme7203 en basculant sur la holding tu ne paieras que les 5%, pas 25+5 ✅ en France tu paie quand tu sort l’argent du circuit pro, vers une rémunération (pour simplifier)
@@charlesduterme7203autant être à l'IR avec une TMI 30% et le régime des particuliers avec abattements pour détention... tu payes autant avec + d'avantages
J’ai une question pour des locaux commerciaux, ça marche pas le lmnp ? 🙄
Uniquement en location équipée…
@@HagnerePatrimoine merci de la réponse :)
Salut Et si on achète un immeuble a 2? Le nom propre après LMNP ça fonctionne ?
Si vous achetez en indivision vous êtes déjà Lmnp donc non
Bonjour,
Mes parents ont une sci et ont vendu les 3 appartements à perte il y’a 10ans. Ils payent encore les intérêts d’emprunts. La sci n’a plus de trésorerie donc c’est mon père qui paye. Il y’a t il une solution pour réduire ces intérêts ? Clôturer la sci changerai t il quelque chose ? Renégocier les intérêts via une autre banque ? Faire un prêt à la consommation et payer ce qu’il reste ? Est ce que c’est possible de passer ce qu’il reste à payer en nom propre et donc en particulier et non en sci professionnelle ? Merci énormément si vous répondez. Je veux aider mes parents !
Bonjour je me posais la question comment se fait il que vos parents payent encore pour la sci? Ils n'ont pas remboursé les prêts avec la vente ?
Tu as de bonnes stratégies.
Salut et merci pour les infos, mais du coup en étant en nom propre le financement des travaux est obligatoirement soumis à la TVA et don c non remboursable, ou il existe une possiblté d'être exonéré ? Merci à toi
Bonjour en nom propre LMNP/LMP vous pouvez opter pour un régime de TVA mais c’est rarement rentable sur le long terme car vous devez ensuite encaisser de la TVA sur vos loyers
ces conseils se fragilisent avec la volatilité de la taxation et fiscalité des niches fiscales comme le lmnp on le voit actuellement contre la stabilité de ces dernieres pour les sociétés. sans compter la possibilité d’augmenter de maniere exponentielle son patrimoine immobilier en passant par une sci contre le hcsf qui plafonnera a 35% les volontés des plus ambitieux
Bonjour, J'ai l'impression que vous omettez la comptabilisation du déficit fiscale cumulé par la SCI à l'IS pendant les années de détention, ce qui permet de réduire la plus-value à la revente et donc d'amoindrir très fortement l'écart de fiscalité.
Après la SCI à l'IS est à mon sens surtout un instrument d'investissement de dividendes de société holding qui permet de faire fructifier des excédents de trésorerie/bénéfices.
Bonjour, en principe la SCI (à part éventuellement sur le premier exercice avec les frais) n’a pas de déficit, sauf à avoir une exploitation vraiment peu rentable tout au long de l’exploitation, chaque année elle a des amortissements excédentaires mais pas de résultat négatif.
Cordialement
@@HagnerePatrimoine il est rare d'avoir un loyer qui couvre 100% de l'emprunt et autres charges propriétaire, mais partons sur un équilibre moyen entre loyers et emprunts. Il reste alors à amortir le bien hors foncier sur 25 ans (en gros) ce qui génére autant de déficit que l'abaissement de la valeur nette comptable => la plus value taxable est diminuée d'autant dans le bilan de l'année de la revente. La sorie n'est finalement pas si taxée que cela. Et puis si on est avec du bénéfice avant amortissement tout au long de l'investissement alors l'amortissement fait un évitement d'impôt immédiat qui permet de réinvestir rapidement avec in fine un impôt à payer (comme toujours).
Sujet à creuser à mon avis avant d'être catégorique sur la SCI à l'IS...en tout cas, je me pose ces questions de rentabilité
Bonsoir (même si vous ne répondez pas à nos msg).
C'est la vidéo que j'attendais.
D'ailleurs je vais vous appeler pour la comptabilité d'un nouveau bien. Pour nous conseiller sur la meilleure stratégie ❤❤
Bonsoir désolé j’essaie de répondre au mieux mais j’ai pas beaucoup de temps et parfois les questions que vous posez sont pertinentes mais nécessite des réponses longues et des rendez vous de conseils personnalisés. En tout cas désolé, mais n’hésitez pas à prendre rdv au besoin pour faire un gros point :)
Avec la réforme qui arrive sur le LMNP je ne sais vraiment pas comment attaquer l'investissement locatif sans me faire ouvrir par les impots..
dites vous que si vous payez des impôts, c'est bon signe. Quand on paye des impôt c'est qu'il y a du gain. Il en reste toujours, on ne paye pas plus d'impôts que l'on ne gagne en net de net
Quand vous revendez à votre propre SARL, qui paye les frais de notaires ?
C’est l’acheteur mais la SARL peut avancer les frais sous forme de crédit vendeur au besoin
Vous dites : "pas d'impôt pendant 30 (ou 40) ans avec ce montage", mais au final on se retrouve, par l'intermédiaire de notre SARL, à payer des frais de notaire, donc des impôts... J'ai du mal à vous suivre.
De plus, c'est le vendeur (le propriétaire en nom propre) qui accorde un crédit à l'acheteur (la SARL). La SARL ne peut pas, comme vous le dites, "avancer les frais sous forme de crédit vendeur", car c'est le vendeur qui finance une partie du prix de vente si nécessaire. Il est important de noter qu'en vendant à ma propre SARL, les frais de notaire et le prix d'achat, bien que réglés par la SARL, représentent en fin de compte de l'argent que je vais débourser. Cela signifie que, d'une manière ou d'une autre, je dois couvrir ces frais moi-même.
Merci pour cette vidéo, j'ai deux idées de vidéo pour toi, qui m'aideraient beaucoup et aideraient beaucoup tout le monde dans le même cas que moi qui ai un projet hybride et qui suis un peu perdu, d'autant plus que c'est mon premier achat ; ça pourrait même devenir des vidéo "références".
En fait ce serait une vidéo dans laquelle tu expliques étape par étape (et dès l'achat, voire même un peu en amont s'il y a matière à) ce que tu conseilles de faire fiscalement parlant et en terme de gestion de patrimoine dans deux cas :
_ achat d'un appartement ou maison dans laquelle la personne vit et a des chambres en location (type AirBnb) ;
_ cas plus typique : achat d'une maison ou d'un appartement pour la mise en location (type AirBnb).
Là perso j'achète à crédit un appartement dans une résidence (je signe l'acte authentique dans quelques semaines).
Ce sera ma résidence principale et les premières semaines je vais faire quelques travaux (peinture, un peu d'électricité, etc.).
Dès que les travaux et l'ameublement sont terminés je louerai 2 chambres de cet appartement en Airbnb (ou Booking ou autre).
Je veux faire du LMNP, mais voilà à cette étape je suis perdu, c'est confus, quand et où déclarer quoi et pourquoi à ce moment là ?
J'espère que tu verras ce commentaire, pour les autres, mettez un "J'aime" (ou pouce vers le haut) sur ce commentaire si vous aussi ça répondrais à vos questions ou à celles de vos proches afin que l'auteur de cette chaîne ait plus de chances de le lire et donc de faire la vidéo adéquat.
Merci d'avance à tous et bonne journée/nuit. :)
C'est un cas personnel, c'est son métier, prend un coaching avec lui à ce niveau la ... C'est limite du manque de respect..
@@t.chevalier9828 d'abord je t'ai pas demandé ton avis, de plus c'est ta vision de la chose et ce ne sera peut-être pas la sienne.
Pour UN de ces deux cas c'est effectivement un cas personnel, mais le fait qu'il en fasse une vidéo servira à beaucoup de monde et comme je l'ai dit ça pourrait être les vidéos références de la francophonie sur ces sujets et donc des vidéos à fort nombre de vue ; il serait donc bien rémunéré via la publicité sur les vidéos en question et ça pourrait lui permettre de gagner beaucoup d'abonnés, donc de vues futures et de visibilité donc à terme encore plus d'argent !
@@yakazoko3856 Dis juste que tu n'as pas envie de prendre un coaching, ça ira plus vite. Ces vidéos sont sa vitrine. S'il dévoile tout en vidéo, comment veux-tu que les personnes prennent des coachings ?
Y’a t il une alternative pour profiter des loyer d’un local commercial sans trop payer d’impôt? Vaut il mieux aussi acheter en nom propre et changer de statut après ?
Et concernant la transmission ?
Il en a parlé ! SARL de famille en demembrement.
C’est bien le lmnp mais si j’ai un salaire de 3k j’emprunte 1k par mois j’ai 1,5k de loyer mais le problème c’est que je ne pourrai plus réemprunter 1k mais seulement 500€ ?
Pour calculer votre endettement dans les conditions actuelles, il faut ajouter vos futures, revenus locatifs, qui parfois peuvent être pondéré à hauteur de 70 80 ou 90 % par les banques à vos revenus du travail. Ensuite, vous prenez 35 % du total. Cela vous donne une annuité maximum de remboursement d’emprunt. Et vous regarder si avec les emprunts que vous avez déjà plus le futur projet à venir cela peut rentrer. Si oui c’est que vous êtes encore dans les 35 % sinon c’est que vous dépassez légèrement.
La Holding pour payer moins d'impôts et réinvestir ?
La comparaison LMNP et SCI à l'IS est intéressante mais si un futur projet nous fait passer en LMP, est ce toujours avantageux de rester en nom propre ? Ou la Sci à l'Is devient plus intéréssante ?
Bonjour, si je revends un bien que j'ai amorti en totalité, prenons l'exemple des 100 000€ de la vidéo, mais qu'avant la fin de l'année (avant le bilan en tout cas) je réinvestis le totalité dans un autre bien immobilier, on est d'accord que d'un point de vu comptable il y a +100 000, et -100 000€ quand le bien est acheté, et donc on ne paye pas vraiment d'impot ?
Oui sauf que ! :
Avec le bien que tu rachètes à 100 000 il n'y aura que 8 000 € de "frais" de notaire et éventuellement 4 500 de frais d'agence. Or ce n'est que sur ces 2 postes que tu pourras déduire ton bénéfice soit 12 500 €. Donc en gros il te faut réinvestir non pas 100 000 mais 800 000 € afin de pouvoir déduire tes 100 000 initiaux.
Dans ton raisonnement tu as omis que les 100 000 sont amortis sur 25 ans et non pas déduits en une seule fois.
Le raisonnement tient dans la condition ou il est existe un marché meublé, dans le cas contraire, en extrapolant soit on paye l'impôt à l'entrée ou à la sortie, en fonction de la stratégie de chacun
On a aura payé les droits d’enregistrement sur la vente du bien revalorisé soit 8% et tu oublies de préciser que le solde du crédit vendeur non remboursé doit être rapporté à la succession…
Dans la vidéo sur les 40 ans sans impôts j’explique que pour pas que le crédit vendeur non remboursé soit intégrée dans la succession il est préférable de revendre le bien à une société et transmettre la nue propriété des parts au moment du crédit pendant qu’elle ne valent rien
Vous faites aussi les agris? nan parce que là ça me coute 2500€/an
je paye 500 ttc compta pour bilan gestion 5 biens .
70k 25 ans et court terme, manque de clareté à la fin.
Super vidéo sinon !
Le cout pour créer une sci est de 1500 euros en moyenne. Toutefois, sur le net, il y a des plateformes qui peuvent le faire pour 400 euros. Alors evidemment si vous avez besoin de statuts particuliers pour une situation particulière il faut mieux aller voir un avocat. En revanche, pour une sci "banale" quel intêret de payer autant ? idem pour les frais comptables, il y a des plateformes qui font un très bon boulot et bien moins chères que les experts comptables qui ont pignon sur rue.
Bonjour, vous avez raison j’ai fais une vidéo sur le prix coûtant des SCI justement ^^
Sauf qu’ils vont réintégrer les amortissements en LMNP en pv😂
Non… je ne sais pas pourquoi tout le monde dit ça. Actuellement il n’y a rien qui laisse penser cela de sûr et quand bien même … la plus value des particulier s’appliquerait toujours sur la plus value a court terme ? Il y a trop de chose à éclairer et rien n’est à l’ordre du jour du tout
Merci pour ta vidéo man ! Je vais regarder les autres vidéos de la chaine ! Si j’ai bien suivi je m’en sors pas trop mal lol. Ayant acheté un immeuble de rapport 30k annuel, j’étais en train de me dire que j’allais me faire matraquer par les impôts (achat en nom propre), et que j’aurais du faire une sci. Sauf qu’au final j’ai peut-être prit la meilleure des décisions, le but étant de payer des impôts mais pas comme un porc … je vais faire des travaux de rénovation (isolation extérieure et toiture) afin de créer de la charge et d’ici 9 ans tout passer en LMNP. Est-ce que ça s’applique à un local commercial ? J’aimerais en créer un au rdc pour ne plus avoir à payer ma taxe foncière 🤧🤧
Merci encore pour ton altruisme.
Oui mais le problème c'est qu'en lmnp on est limité à 23K pour pas passer en lmp et le taux d'endettement est déjà au max avec 2 bien en général en nom propre ..
Bonjour, 23K uniquement si votre revenu fiscal est inférieur (ce qui est rare pour les personnes pacsées ou mariées) et être en société ne permet pas de s’affranchir de l’endettement personnel. Si vous avez des revenus modérés malheureusement même en société il est rare de pouvoir emprunter plus…
@@HagnerePatrimoine merci pour la précision 👍🏻
Peut-être pourriez-vous parler de la SCS😊
Bonjour c’est un sujet que connais mal mais je vais me renseîger
Vous partez du principe que la sortie est taxee a 30% ... Or le but de la sci c'est de grossir, pas de sortir de l'argent. Et 2eme chose, on peut en sci is , sortie a l'ir perso. Et plur les tmi 0%, apres l'abbatement, cest imbatable !
À quoi bon grossir pour ne jamais sortir l’argent ? Même si vous passez 30 ans de votre vie à faire grossir votre SCI à la fin, quand vous serez vieux ou en retraite il y a forcément un moment où vous voudrez sortir l’argent, partir dans la tombe avec une société qui a de la trésorerie n’est pas pertinent. Ce n’est que repousser le problème.
Je suis curieux de savoir comment vous faites pour sortir à l’IR d’une SCI qui est à l’is par contre … ?
@@HagnerePatrimoineet en reversant des dividendes à une holding pour ensuite vivre au nom de la holding (véhicule de fonction, logement de fonction, restaurants etc etc). Alors oui on ne se verse pas un salaire de 2-3-4 ou 5 000€ mais les coûts élevé peuvent être pris en charge par la holding et donc la SCI sans être bcp imposé ?
Ok. Après 1312 vidéos vues pour comprendre SCI ou pas SCI, en voici "One to rule them all". Bravo pour la clarté et remplacer le blabla des codes napoléoniens pour une interprétation pratique des meilleurs options pour les investisseurs ambitieux
En fait en immo , on sait jamais par ou commencer ^^'
Apprends à écrire, on ne comprend pas le sens de ton message
Ca marche l'ami t'aurais pu faire appel à ton sens de la déduction et trouver le mot à retenir ! T'aurais réfléchi @@henrirennet9306
SCI IS -> prêt pro on peut acheter 15 appartements sans problème. Fin du match.
Avec 15 SCI différentes à condition d’avoir moins de 35% en perso et avoir une bonne situation patrimoniale malgré tout car sur des profils moyens les banques ne le voient systématiquement de la sorte
@@HagnerePatrimoine J'ai des SCI avec plusieurs appartement et emprunts différents, aucun problèmes.
J'ai compris post commentaire que vous vendiez des prestas de compta pour du LMNP, je comprend mieux ainsi.
Tout a fait d accord. La SCI a l IS ne vous met pas de bride. Vous pouvez investir sans limite. Vous exploitez la puissance du levier bancaire sans générer un seul euros d IR. Ok il faut une situation solide mais si c est le cas ça reste la meilleure option. D autant plus si vous faites des locaux pro ...
Il y a une instabilité fiscal pour de qui est de l'exploitation en nom propre notamment le régime LMNP. De plus la fiscalité durant toute la durée de détention tmi + csg est bien plus pénalisant que la fiscalité des sociétés. Avec maintenant plus que 2 conditions pour passer lmp on reste très limité dans les investissements lorsqu'on a des revenus modeste. Enfin pour terminé il existe plein de manière de sortir de l'argent d'une société à l'is de manière direct ou indirect sans avoir à passer par la flax tax. (note de frais, frais kilométrique, loyer, allègement du train de vie pour les dépenses quotidiennes mais également remboursement du compte courant d'associés, redevance, réduction de capital etc etc) tout en ayant une maîtrise de sa fiscalité.
Alors pour le coup si vous maîtrisez bien votre patrimoine et que vous savez arbitrer vous ne paierez pas d’IR ni PS a aucun moment. De plus sortir en note de frais ou passer trop de charges sur une société qui fait que de l’immobilier en cas de contrôle faut que ça reste modéré et justifiable. Quand vous avez deux appartements c’est pas évident de justifier des restaurants ou des loisirs sur la boîte… et puis pour répondre à la fin de votre commentaire. La taxe sur la plus value (court terme et long terme pour parler simplement) en société annihile absolument tous les autres avantage.
L’instabilité du meuble ça fait 15 ans qu’on en parle et ça bouge pas.. le jour où ça évoluera on verra quel nouveau système sera en place et quelles sont les options de défiscalisation possible ainsi que les nouvelles niches fiscales et vides juridiques.
On est d'accord sur le fait qu'acquerir un premier bien immobilier en société is n'est pas la meilleur chose à faire. Maintenant la niche fiscale LMNP reste limité en terme de lots de part la 3 ème conditions d'inscription au rcs qui a été retirée. L'instabilité j'en parle car l'état à pus que jamais besoin d'argent et nous le subissons avec l'augmentation de la taxe foncière et la suite est pour bientôt. A partir de la que fait on après les 4/5 lot en LMNP ? Sci is ou lmp ? Le choix est vite vu. La société est un bon moyen de pouvoir se constituer du patrimoine tout en ayant une maîtrise de sa fiscalité durant toute l' Exploitation (ne pas être obliger de revendre cause d'une fiscalité devenue trop lourde) pour but d'avoir un complément de retraite et de transmettre à ses enfants plus tard. ne pas payer d'impot sur les revenus locatif outre le fait de faire des travaux et de passer les frais d'acquisition en charge etc.. Ça dépendra avant tout de la rentabilité du projet. 2% de renta c'est sur que vous payé pas d'impôt jusqu'à la fin de votre crédit, par contre 10-12% je ne vous donne pas plus de 5ans avant de payer l'impot(Je schématise). D'où l'importance de diversifier ses enveloppe fiscale !
On ne peut pas être aussi catégorique !!
En LMNP on ne peut pas faire de meublé donc ça restreint les loyers non ? Car les meublés sont toujours plus cher...En nom propre il vaut mieux faire du Airbnb, pour optimiser le rendement, car on a un abattement de 71% je crois si c est un bien de tourisme, non ? Bref, j ai fait une sci à l'IS, pour la transmission, et faire du meublé...j envisage une holding. J espère ne pas me planter. Mais c est vrai que les frais comptables sont énormes et je n ai pas compris car après avoir fait énormément de travaux je pensais ne rien payer en impôt mais ils ont trouvé un nouvelle taxe sur les loyers que je n' ai pas comprise😢
@@Sigmaohio45 on ne peut pas faire de meublé en LMNP euuuuh LMNP = Location MEUBLÉE Non Professionnel... 😅
Mouais… le choix d’une sci ne consiste pas qu’à chercher à gagner fiscalement.
Je suis des videos depuis 10 ans et j'ai un patrimoine immobilier. Je possède tous kes types de sociétés dont vous avez parlé.
Cette vidéo est vraiment exceptionnelle mais elle a 2 enormes défauts :
1) elle ne fait pas le comparatif avec la LMP car le lmnp est tres vite atteint
2) elle ne prend pas assez en compte les deficits publiques de l'état qui va probablement effacer tous les avantages des LMNP ET LMP pour recevoir plus d'impôts et taxes.
Bonjour, pour passer du nu en meublé LMNP, ne faut il pas garder le bien pendant au moins 3 ans sans imputer de déficit foncier ( et donc des impôts et cotisations sociales) pour avoir le droit de passer en meublé ?
Bonjour,
Non pas du tout vous pouvez changer quand vous voulez. Vous devez confondre avec le fait que si vous avez imputé entre 1€ à 10700€ de déficit sur votre revenu global, si vous mettez le bien meublé (ou que vous le vendez) on reintregrera à votre impôts de l’année N du passage en meublé ou la vente le déficit foncier passé sur votre impôts sur le revenu.
@@HagnerePatrimoineon réintègre le déficit foncier des 3 dernières années ? Depuis le début ou juste l'année d'avant ?
Bravo n en déplaise aux vendeurs de formation TH-cam à 2500€ ….
Une sacré gymnastique 😂😂😂😂 j'ai regardé la vidéo 2 fois lol
😂😂😂 un mercredi soir bien éprouvant !
Ce qui démontre que la SCI ne doit pas vendre ses biens, mais seulement ses parts.
Oui c’est vrai… mais bon il faut payer les droits de succession si transmission tardive ou alors c’est les enfants qui trinquent à la revente 😂
@@HagnerePatrimoine il faut anticiper la succession pour profiter des franchises tous les 10 ans et cela dépend du nombre d'enfants 4 enfants cela fait 400k€ tous les 10 ans en valeur de parts
@@olivierlavaux9951tu peux développer s'il te plaît
La SCI familiale pour l'héritage ?. Encore merci pour la vidéo mais j'aurais parlé de tous qui est héritage ahah
Super, exactement comme je m'y attendais... vos clips sont très instructifs et pointus, je suis toujours intrigué à regarder ! D’après mes années de connaissances et d’expérience, avoir une bonne et solide expérience en matière d’investissement offre plus de perspectives que de simplement dépendre de l’épargne.
J'ai acquis beaucoup de choses au fil des années, j'ai été validé dans les fluctuations du marché et j'ai utilisé à bon escient mon capital sur le marché, tout cela grâce au mentorat d'un professionnel dans mon parcours/désir d'avoir une véritable liberté financière.
M. Michael Jay Jenkins est le meilleur, je le recommande.
Le but de la sci a l IS est de ne jamais revendre et de continuer a investir en continu...
Je préfère avoir une dizaine d'appartements remboursé en nom propre et en profiter plutôt que d'accumuler et ce faire démonter.
La sci familiale permet de la transmettre à ces enfants et de diversifier ses gains pour échapper à l'impôt sur la fortune
Demandez à F. Hollande !
Très intéressant mais vous parlez beaucoup beaucoup trop vite. Je ne peux pas vous suivre
Il y a moyen en haut à droite dans les paramètres de ralentir la vitesse de lecture, ouf 😊
Avec la reforme du LMNP, cette vidéo est obsolète
Pour l’instant il y a zéro réforme
Super vidéo, mais tu parles vite.....trop vite.
dans les paramètres de la vidéo (en bas à droite) vous pouvez réduire la vitesse de la vidéo ;)
La SCI à l'IS est avant tout pour une stratégie à long terme (léguer à ses enfants) et pour bien faire il faut que ce soit une holding qui la crée et finance tous les frais via le compte courant d'associé, ainsi lorsque la SCI devient bénéficiaire elle rembourse le compte courant d'associé et on se rémunère sur la holding.
De toute façon le LMNP va disparaître d'ici quelques mois/années, il ne restera que le SCI à l'IS (avec montage holding) pour être avantageuse.