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問題視されている不動産屋ですが、お父さんが管理を依託していただけに割とまともな会社じゃないかと思います。上乗せした金額も1割程度ですし、上乗せしたことを売り主に報告もしている。ただ、最終的に問題になるのは、売却価格が地域の相場より高いか安いかじゃないかな？。
同意です。都市計画開発許認可は行政で匙加減が違いますから。2年もあれば3年もあれば。500平米以上ですからね。開発逃れとみられますね。でも３為逃れにはなってないです。
不動産屋です。滝島さんのお話が正しいと思います。他の方のコメントにもありますが、本件に関わらず、不動産の開発や取引では明確な基準が無く、行政の匙加減で変わりますし、なんなら担当者が変われば回答も変わることも多々あります。土地は同じものが二つとして無いので、明確な基準が設けにくいのはわかりますが、もう少し指標があってもいいのではと思うケースは多いです。
自分の持っている土地を分筆して売ったら業者になるというのはおかしな話。この話は延長したら、分筆ではなくても複数の(投資)不動産を売ったら業者になってしまうのではないか。そもそも相続財産は、仕入れを行っていないので、商業といえないと思う。滝島氏のいう現行解釈は非常識と思う。これが現実にあるというのは誠におかしい。
@@SN-le9vzこの場合は所有権のある一面の土地を売る分には問題ない しかしそれを分筆している行為は業として見なされるので違法行為に当たると言う事です いくら所有権があったとしても分筆するって事は分筆した土地に対して売却し重説もするわけですよね 例えそれをしなくてもそういう嫌疑を掛けられ開発行為とみなされる可能性があるのでそれをやるには業法に基づいた免許と宅建士の資格が必要ですよと説明されてると思いますよ なので免許がなければ犯罪になりますと警告してるのです
肥料もそうですね。
昔、15年間ほど不動産業界にいました者です。いつも楽しく拝見しています。アンチユーチューバーに負けずこれからも頑張って下さい！！正しいことを言ってるのはGメンさんです
実家の土地について、父から「今後私が実家に戻って住む予定がないのであれば、土地を分筆して売った方がよい」というアドバイスを受けた私にとって、今まさに必要な情報でした。宅建業法のテキストを数ページめくったところに、“反復して売買することは業”になる旨が書いてあり宅建業法違反になるのではないかと思っていましたが、やはり問題があるのですね。父親は宅建士の資格を持っていますので、そんなことは承知のうえで業者にまとめて売る前提なのかもしれません。ただ父親の性格的に、警察にバレなければ問題ないと思っているかもしれませんし、私が宅建士の資格を取ろうとしていることを見抜いたうえなのかもしれませんが…何はともあれ、宅建士の勉強の意欲が高まりました。有益な情報ありがとうございます。
10:00あたりから出てくる話なんですが、不動産屋が全体を買い取ると税金や金利や値下がりリスクの分、買取価格が下がります地域によりけど最終的に売れる価格の6割くらいでしょうめんどくさいからではなく、三為にしたのは出来る限り売主にもメリットのある提案をしようとしたのだと思います
のせてる金額が180万に対して60万と言う事は、事業所得分の税金と、必要経費くらいですね。真面目な不動産会社だと思いますよ。一回目の取引きであれば、残りは売らない事を考えれば、反復継続とは言えませんし、もし、売りたいのであれば、同じ不動産会社であれば、不特定多数への売買では無いので、事業性が高いとは言えないと思います。私なら、揉めた相手から買い取りなんかしたくないですし、仮に買い取らなければならないとしたら、自分が納得できるくらい安値でなければ、買い取らないです。相談受けるのは勝手ですが、後の事を考えてアドバイスしてあげないといけませんね。でないと、今回の相談者さんの様に、詰んでしまいます。
滝島さんがおっしゃられてたように割とまともな不動産屋だと思いますね。危険回避するためには地主さんも費用負担が必要だと思います。無料相談ばかり頼るのもどうかと思います(滝島さんを否定している訳ではありません)。万が一立件された場合の責任を全て地主さんが負うことになりますので。面積、金額、筆数全て微妙なラインだと思います。宅建免許とっても費用倒れ、責任回避に繋がらないと思います。反復行為以外で万が一立件されれば逆に免許持ってる方が責任問われるような感じがします。より責任回避するには宅建業法に詳しい弁護士を通すことかと思います。警察、検察も弁護士が入っていると慎重になりますので。無料相談としての滝島さんの回答はパーフェクトだと感じました。
そうか、弁護士に売却依頼、代理人になってもらうのか。報酬次第ではありかもしれない。…売ってもらう仲介手数料より高くつきそうですが
私は全く関係のない職業だし、現在不動産売買の予定もありませんが、このチャンネルみてると宅建士の勉強したくなります。
その気持ちわかります。自分も畑違いの仕事ですが荷待ちの時間勉強しようかなと✨
宅建士なんて大層な資格じゃないんですよ。気軽に勉強して何となくで資格取ってみてください！
私もそう思います！不動産の勉強したくなって宅建士調べてました😂
気軽な気持ちで宅建受験の沼に２年間ハマりました。😂でもとても自信には繋がりました。😊
宅建勉強しててここが曖昧で分かりづらかったので本当にためになります。神動画だと思います。
「実務と試験は違う」とよく言われます。今回の案件(不特定多数への継続販売)はグレーゾーン(実務では規模が大きいとアウトだけど小さいとセーフになる事が多いが、試験ではどちらもアウト)なので特にその色が強いです。想像しやすいのは良いことだと思いますが、余り深堀はしない方がいいかもしれないですね！試験頑張ってください！
宅建は重説する為だけの学びです。宅建保有しているから営業出来る訳で無く全く違う能力と理解された方が良いです。出来る人はどんな商品でも売れますが他の営業で出来ない人が宅建取得しても営業で結果出せる事はありません
30年以上不動産業界におります。10年以上前に宅建の更新の講習で弁護士が来て、似たような事例の話があったときに質問に立った人が「（不特定多数に反復継続でも）不動産業者が仲介に入れば問題ないのでは」と聞いたら、その弁護士が「業法に業者の仲介であれば除外にするとは書いてない。そもそも宅建業法がザル法なので取り締まる側の思惑次第」という話をしてました。特に脛に傷を持つ人は気を付けたほうがいいですよね。
騙す不届き者は必ずいます。どの業種にかかわらず。個人間でも全く同じで、相手に不利な条件を言わず騙そうとする極悪人もいます。バレたら開き直る！
使うかどうかはともかくだんだんレベルの高い知識を布教してくれて勉強になる
未婚子無しの地主の叔父から相続し顧問税理士さん(宅建士有資格者)から｢宅建の資格があれば将来売却する際有利｣と言われ3月から宅建の勉強をしています。アパートや店舗賃貸もしていますが宅建の勉強の内容は本当に大家さんにもためになりますね。35、37条、建築基準法が全暗記出来るか不安で諦めようかと思いましたが頑張ります～🔥🔥🔥
いつもスタッフの質問が的確にまとめてくれる
たぶんこの地元の不動産屋さんは単純に実務経験から継続反復回避の為の通例として、特に悪気があるわけでもなく三為取引をしていると思うなー瑕疵担保責任を負うのは不動産屋なんだから三為であろうが両手＋200万上乗せしてもまあ妥当じゃないかなと個人的には思う
このレベルの客が来て、200程度で済むのは、良心的な不動産屋ですね。笑 悪質な所なら、根こそぎ掻き回されてるでしょうね。笑
最後に「今度俺にも・・・・・。」のご教示はGメンさんのお人柄が出ててすごくよかったです。これからも応援します。
最初は難しい話かな？と思ったけどめっちゃわかりやすいです✨建売業者とか大型仕入れしてから分筆して分譲やら建売販売しますもんね。確かにそれは業務になりますね。納得です。勉強になりました✨やはりきちんと勤務されている不動産の方が信頼できますね😊
この動画の1番怖い所は、警察の「匙加減」だという所……
この相談者はフットワークも悪くないし、調べる気力もあるのに、なぜ売買契約の前に慎重に調べなかったかな？こういう人、結構いるよね。
非常に興味深いお話でしたありがとうございました。
三為契約で売却金額をこの相談者に伝える必要がないですからね。金額聞いてもかなり良心的と思いました。わかってない人が煽ってるだけだなーと思いました
一応知識としては知っていましたが、具体例を知ることによりあやふやだったイメージがガチっと固まりました。ありがとうございます。
実務経験と適切な法の理解に基づいて、起こり得る事態を忖度無しで相談者に伝えられる姿は、真の「信頼できるスペシャリスト」だと感じました。
業者の9割は反復あかん言いますよ。
@@國居久哲 そりゃ自分のところで契約取りたいからでしょ常識で考えなよ
@@エンジニアス ちょっと指摘の意味がわかりません。
宅建試験合格者は『自分らに課せられた法規』と一般人への適用が理解出来ない。
無知な人はカモにされるだけじゃなくて知らないうちに危険な橋も渡らされるんだなぁ。気を付けないと。
宅建のテキストにありましたね…机上の勉強よりも、すごく役に立ちます❗
三為取引は自分の会社では禁止だけど、都民からみると大して乗せてないし、どれだけ乗せたか教えてくれるとかめちゃめちゃ親切な地場にみえるが。本来はレインズにも載せず成約事例は闇にきえるのに
自分の土地を分割して販売することがご法度なんて思いもしなかった。
ねーよ。そんなの、この人、法規の方向性間違いしてる『開発許可』な
行政は素人が土地と金の売買で利益出す為の行為を嫌がるからそれを規制してる
不動産業を成立させるための仕組みです、もっと言えば業者じゃなく、法務省他行政機関の煩雑軽減、書士の仕事確保のためですね。
ただの利権でしょ、10万払えば誰でも免許取れるんだから。天下り団体が稼ぎたいだけ。
本編で言ってる通り、赤信号渡ったから確実に轢かれるわけではない。文筆して複数回取引を反復したから違反だけど、捕まるとは限らない。仮に宅建の試験で、免許無し者が文筆して複数回取引すると違反でしょうか？という問題がでたら違反です。が解答になるかと思います。
そもそも780平米を三筆に分けたのは、分譲開発という規制から逃れるためではないか？この土地に建売住宅を建てて・・・・なんてことは規制の網があるが、分筆して別々の土地にしてから建売を建てるのは、通常の建築許可だけで可能になる抜け穴がある。買い手が一人しかいないのに、三筆に分けたってのはそれを狙ったんじゃないの？そんなことを考えて数字を聞くと、一番小さいのは道路って可能性もあるのかな？
宅建業法でひっかかったら、基本的に宅建業者だろうが、一般人だろうがどっちも刑事罰の可能性があるよ。不動産屋の法律知識はあってないようなもんだから、法律違反かどうかの話は弁護士に聞いたほうがいいよ。
仰る通りだと思います。不動産取引経験は別として法知識はところどころ間違っているようです。
銀行とかもそうだな。管理会社とか
滝島さん、かなり売買取引やられてますね…不動産っていっても広いから、売買やってる人は賃貸知らないみたいなことが普通なのに滝島さんはすごく勉強されているのだなと思いました。さすがGメンですね。勉強になりました❗
事業性は5つの要件での判断になります。① 取引の対象者② 取引の目的③ 取引対象物件の取得経緯④ 取引の態様⑤ 取引の反復継続性。どれか一つに当たる当たらないかではなくて、総合的に判断です。今回は①一般販売なので事業性が高い②不要になり売却のため事業性が低い③相続なので事業性はかなり低い④仲介なので事業性低い⑤3筆なので事業性は若干高い。総合的には事業性が低いと判断されそうな気がします。詳しくは、監督している県の担当に聞かれるのが筋ですし、一番確実な方法は分筆せずに安くなっても一括売却であると思われます。
最初のTH-camrの話を聞いて？？？？と思ったけどタキシマさんが同じ考えだったから安心した
試験勉強の人は反復継続という言葉で覚えりゃいいけど、実務となると反復継続ってなんだ？どういう状態だと反復継続？という疑問が出る。つうかね、そもそもは「土地建物を売買する業者はちゃんと免許取って法を守れ」ということに繋がる話なんで、購入者保護の為と教えられました。反復継続とは正に「業として行う為に何回も繰り返す者のこと」なので、土地開発行為は業者的な行為でアウト、分筆はまあ財産処分して終わりだと見なされれば逮捕までは...赤信号を渡るに似たりは実にわかりやすい表現ですねえ
金がかかる事で相手の言う事を鵜呑みにしない、自分で調べてから判断する。昔から、どんだけ優秀で賢い人でも自分が知ってる分野以外だと、簡単に騙される。
宅建試験勉強中なので、この動画の内容を詳しく理解することが出来ました。実例の紹介ありがとうございました。
相続する人もちゃんと勉強して知識を持たないといけませんよねって話😮
なんだろう…動画でアドバイスされている内容って「分筆 売買」でググれば一番上に出てくる内容なんだけど、この人は自分が行う取引について少したりとも調べたりしなかったのかな？？なんかTH-camrに相談したりする前にやることあるのでは？と思う
不動産屋に色々言われて、税理士やTH-camrにも色々言われて、何が正しいのか分からなくなっちゃうね💦
赤信号の例えがとても分かりやすかったです！
凄い分かりやすかったです。確かに土地を売却しやすくするために、土地を割って売却したりすれば開発となりますよね。後、複数土地を売却してもそうなる可能性があるのは意外でした。資産を持っている人は気を付けないといけないですね。
分筆するだけでは開発行為には当たりません。開発行為というのは区画形質の変更を指し、単に分筆するだけでは区画形質の変更には当たらないからです。開発許可は通常都道府県が出しますが、何㎡以上かとか切り盛りを何センチすれば区画形質の変更に当たるかはローカルルールがあります。不動産は高額商品なので、一定要件をクリア（手付や売買代金の保証など）して宅建業免許（宅建士資格のことではない）を取得した業者しかそれを業として（営業として）売ることができないということです。ですので宅建業法が禁じているのは、個人がたままた広い土地を持っていたとしても無免許で保証システムなど持たないな素人が高額商品を反復継続して売ってはならないという趣旨です。ですので全部は資金的に厳しいが一部だけなら買えるので買いたいという買主に分筆して１度だけ売るとなれば分筆する理由から『業』には当たらないと考える方が普通ですしその行為が上記の趣旨に反することも考えられません。今回の事例を聞いた範囲では、どんなに熱心な警察官でも仮に逮捕状を請求する段階で警察内審査に通らないと思いますし、仮に請求しても裁判官は逮捕状を出さないでしょう。さらにミラクル的に逮捕されても検察が起訴することはないでしょう。開発行為に当たるかどうかということと、業に当たるかということは別の問題です。このGメンさん、良心的な方だとは思いますが、ところどころ間違った回答をぶち込まれているのが気になりました。
@@gyo-sho.kaigyou 仮に請求しても裁判官は逮捕状を出さないこれは間違い請求されれば普通に出す逮捕されても検察が起訴することはないこれは危険な発言弁護士でも起訴されることはないとは言わない可能性は低いで留まるべき宅建業法違反で起訴された判例見てみな理不尽なケース多いよ
@@とろん先生 横から失礼しますが「でしょう」という日本語の意味をご存知でしょうか？
@@gyo-sho.kaigyou 大変勉強になりましたありがとうございました
@@とろん先生 こちらも勉強になりましたありがとうございました
滝島さんってすごい人ですね。プロ中のプロです。分かりやすい例え話、納得します。
この地元の不動産屋さん、普通にいい人じゃない？サンタメは田舎だと結構ある話よな。じもとだと買い取る体力ないし
不動産にもグレーな解釈の仕方があるんですね。警察のさじ加減って・・・勉強になります。
不思議な話、借金のかたに持ってる田んぼが300坪だから戸建用地に分筆して100坪だけ売ったら宅建業法違反になるとは明日調べてみます。
無茶苦茶な話してない？農地購入の許可降りるの？そもそも農転できる土地なのかな？戸建用地として登記できるのかな？分譲以前にヤバイ匂いしかしない。。。
利益乗せられて怒るならあらゆる物は買えないですよ大根一本だってお店で買えば利益は乗せられてますから
その、東京の不動産TH-camrっていうのが、逆に気になる・・・!!言えないとは思うけど、どなたなのかしら。。。
この相談者は滝島さんが「これはひどい不動産屋だなぁ。悪質ですね」とでも言ってもらえると思ってたんだろうね。2000万円弱で売れたら御の字じゃない？うちの固定資産税なんて自動車税より安いよ。
そのとおり。
相続した土地を分けて売ったらダメということですよね。知らなかったです。
解釈だから誰があってるか分かりませんね。今まで個人が二筆に分筆して捕まってなかったら大丈夫というのもアドバイスの一つ。
悪徳業者に触れすぎてちゃんと内訳教えてくれるだけ優良に見える不思議
これほんとに良く分からないんだけど、仕入れ→分割して販売は事業性があるのわかるけど、仕入れず元々持ってた物を分割して売っただけで事業性が有ると判断されるの、誰の為なんだ…
買い手側の消費者保護のためです。
@@こんにちは-v5j8t こんちには。ホントに知識が無くて恐縮なんですが、消費者をどんな危険性から守る意味があるんでしょうか？土地売買の大半は不動産業者やプロの人に仲介してもらうでしょうし、普通の土地購入と分筆された土地の購入で素人目には危険性の差がわからず…お教えいただけますと幸いです。
お勉強になりました。真摯な相談応対、素晴らしいと思います。
分筆して売却したら宅建業法違反です。それを斡旋した不動産会社も業法違反です。
分筆者は刑事罰斡旋は行政処分罰のレベルが、リスクが全然違って面白い
@@aiueokakikukeko288 ちょっと異なります。斡旋した業者は「刑事罰＋行政処分」で両方が課されます。
税務署の匙加減、警察官の匙加減、行政の匙加減今の時代、もっと明確な基準を作っていくべきだよなぁ
地方の土地の流通が滞りやすい原因の一つですよね。大き過ぎ（かつ不動産屋さんは誰も欲しがらない）でまとめて売れないけど、分筆して売ったら法令違反になる。法令違反を回避するには、宅建の資格を取得して自分で不動産取引の法人を設立するしかないとしたら、私達一般市民にはハードルが高すぎる。
LGBTをやるよりすべきことはたくさんありそうです。
明確な基準が無いって悪い部分もあればいい部分もあって一概には言えないところもある法律の場合は悪く言えば曖昧だけど、良く言えば柔軟とも言えるから良し悪しなんだよね
中国の方が透明という法治国家って何なんだろうね
罪刑法定主義というけど実際難しいです、言葉で物事を定義することの難しさです。
何度も聴きたい講座ですね❤
田舎の山林売買では分筆して売買とかよくある話だから正直びっくりした…
なるほど！業法違反は業者なら行政、個人なら警察というのが分かっただけで学びです！反復継続＆事業性の有無が匙加減というのは怖いですね！(+o+)
散々、業者に買い取って貰えと言われたのに「残りの土地も三為で売らないといけませんか？」とは全然理解してないやん。
たしかに相続した1つの土地を「レジャー施設用」「飲食店用」「宿泊施設用」みたいに分けて売ったらもろ開発行為ですものね・・・分けた理由は本人しか知りえないので疑われたら終わりですね
開発行為というのは区画形質の変更を指し、単に分筆するだけでは区画形質の変更には当たらないからです。開発許可は通常都道府県が出しますが、何㎡以上かとか切り盛りを何センチすれば区画形質の変更に当たるかはローカルルールがあります。仰る例だと反復継続性は濃厚で業法違反の可能性も濃厚ですが開発行為に当たるかどうかということと、業に当たるかということは別の問題なんです。
分筆前に買取の提案をするならまだしも、宅建業法違反の回避の為の三為取引は何の解決にもなってないし、単純に騙されただけだと思うな。
中途半端ながらも言い訳にはなっているわけで、グレーゾーンの場合には言い訳が大いに越したことはない。正解ではないにしても騙したまでは言いすぎかなと思います。Gメンさんの言う通りの解決方法で良いのかと思います。
@@パナオのちょっと郊外すぎる分譲 宅建業法違反の可能性があるっていう事実に付け込んで三為を勧めるのは詐欺に近いだろ何の解決にもならない事をそれっぽく言って上手く丸め込んでるだけ君も騙されやすそうだから気をつけな
滝島さんの話役に立ちました。いずれ親の土地を相続する予定ですが、分筆して売ろうと思っていましたが、アウトなんですね！危なかった笑！ほんと滝島さんの動画役に立ちます！
なんで近くの公的機関に聞かずに東京のTH-camrに聞くのだろうか…
いや〜今回は今の今までまったく知らなかった論点です。かなり前に宅建合格しFP合格もしてますがこのケースに初めて遭遇して顛末まで知りました。ありがとうございます。
相続税支払の為に大きな土地を分筆して1つだけ売る事も業法違反になり得るのでしょうか？
滝島さんは本当に話が上手くて理解しやすい
こんばんは宅地建物取引士資格だけ持っているだけなんで私も実務は全く知らないのでいつも勉強になります。遺産相続で相続で不動産相続しかも負動産😢これからも勉強になる動画をupしてください。
宅建試験を勉強してます。継続して売買が違法という業法違反の具体例をおしえて頂いて、大変勉強になりました。
国土交通省 「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に事業性に関する指標があります。第三者のためにする契約と売主の事業性は関係がありません。第三者のためにする契約を行う宅建業者の方を司法書士である私は警戒します。
勉強になりました！！
小さい面積でも、開発行為と言われる可能性かあるのですね。やっぱり土地の売買は、信頼できる不動産屋さんを探すのが大事ですね。
将来複数の土地を相続する可能性があるのでこの動画は本当に勉強になりました不動産とは全然関係無い仕事をしていますが、ずっと迷っていた宅建の取得を真剣に考えてみます
今回の件は、分筆して売ったら「アウト」ではなく、（滝島さんも後半でおっしゃっていたけど）リスクがある、白に近いグレーという話だと理解しました。誰かが本件のような事例で直接売買し、逮捕起訴されて裁判で無罪判決が出ると、今後方向性が変わって行ったりするのでしょうかね。
不動産系の動画で初めて勉強になりました
相続した土地を分筆して売却がアウトなんて初めて知りました。でも今後こういった問題は地方を中心に増加しそうで明日は我が身かと恐ろしいです。とりあえず分筆しなきゃセーフかと解釈しましたが。
個人が宅建業法違反で刑事罰を受けるというのは理屈ではあり得るのかもしれないが、現実にはまずあり得ない。信号無視や立小便をして有罪判決を受けるか？というような議論だ。業として何十という取引を行い、悪質に利益を上げていれば別だが、相続した3件の取引を行う程度なら何でもない。この手の事件の場合、多くは別に何らかの犯罪行為が疑われ、最初に別件として着手されるケースがほとんど。また、逃亡や証拠隠滅の恐れが無いのに逮捕などあり得ない（逮捕の要件を満たさないので裁判所も令状を出さない）。仮に立件されるにしても、せいぜい書類送検→不起訴、という落としどころだろう。起訴され有罪判決を受けるなど絶対に無い。検察も裁判所も、公益性という観点でもより重大な事件を解決する事が求められているためこんな事件は相手にしていない。反復性が問題になるのなら、駐車場などで運用して、数年の間隔を空けて売却する方法も考えられる。個人事業主として宅建業の登録をする方法もある。何も法人を設立する必要はない。
いやほんと滝島さんの考えが間違ってるように思います。仕入れてなくて相続なんだし。その土地を分筆しないと売れないんだし。売り先は分筆したからもちろん複数だけど「売る」のは一回こっきり。反復してないし。
反復継続した売買が業になるというのは宅建士資格取得のテキストの序盤に出てくる項目ですよね。
今回の事例のように全部は資金的に厳しいが一部だけなら買えるので買いたいという買主に分筆して１度だけ売るとなれば、その分筆理由から『業』には当たらないと考える方が普通です。
一度だけなら可で反復したら不可と動画でも言ってますよ。相談者は分筆した残りの土地も早急に売却したいと思っているから、それでは法に抵触しかねないですよ（李下の冠）と言っているだけ
個人が土地を文筆し、反復継続して売却することは宅建業法に反することは文面の通り。だが、今回のケースであれば宅建業法違反にならないと推測されます。理由は、同様のケースで警察に聞いたところ悪質性がないので大丈夫ですよと警察署の回答があった。まずは、宅建業法違反は刑罰を伴うので警察に事前相談すればよい。
同意です。このチャンネル主は無知か、それかオーバーに話して動画を盛り上げようとしているだけだと考えます。
事前に相談！そうですね！それが一番！
私は、相談者の場合は宅建業法に違反せず、一般仲介での売却は可能と思います。国土交通省の公表している「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」によると、宅地建物取引を「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものとあります。そこに記載されている判断基準では、取引対象物件の取得経緯が相続にて取得した物件である場合や、取引の態様として宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低いされています。取引反復継続性に関しては、やや判断が難しい面はありますが、過去の取引はなく、相続取得の３物件以外も将来に反復継続して業務をおこなう予定や蓋然性がなければ、宅建業法違反とみなされないと思います。しかし動画内で滝島氏が言及されてますように、宅建業法違反に該当するかどうかに、明確な線引きはないということも確かであり、相談者が宅建業法違反にならないために不動産会社が「三為取引」にしたというのも、理由になっていないと思います。
ごもっとも。そもそも、素人が分筆なんてしないから、不動産会社に言われて、分筆したのに反復とは問われないでしょ。金額の一割なので常識的な手数料と言えばそれまでだけど、業界自体が汚い業界だからねー。
とても有益な情報ありがとうございます。宅建業とれるんですけど保証協会がめんどくさいんですよね。供託金1000万ポンって出せたらラクなんですが。管轄警察署に直接聞いてみます！
片手仲介と比較して場合で、120万円多く抜かれたから、取引価格2100万円の6%弱の利益率三為取引が果たして本当に必要だったのかがポイント。あまりに広大な土地を所有する大地主が分割して、宅地造成してまで売り出した場合は、ひっかかる可能性が高いけど、常識的に、相続した財産の処分を目的として合理的なサイズに分けたのであれば、全く問題ないです。なんのために宅建業の免許制度があるか考えたら猿でも分かる話。
広い土地を買うには資金力が必要。業者に買い叩かせて、分筆して高く売って儲けさせるための法律。
この業界のお仕事ってやりがいあって楽しそうだな・・・
これは気を付けないと・・・土地なんか持ってないけど
凄くためになりました。
とても紳士ですね。たぶん仕事にプライドが有るんでしょうしプロフェッショナルなんでしょうね。
宅建業法は反復継続して不特定多数と取引する事を禁止してます。測量分筆登記を売主が行っても、それだけでは問題はございませんし開発行為には該当しません。
宅建勉強していればこの問題出てくるけど、不動産屋が一括で買い取る分には宅建業法上問題ない。それ以外で反復して売却すれば例え別々の仲介業者に依頼しててもアウト。これその税理士本当に宅建持ってるの？というレベルの話しだよ。むしろ最初の不動産屋がやってることはかなりクリーンな方。
この動画見ただけだけど、たぶん三為契約は合法だな。個人の分筆売買を規制するのも不動産業界を守るためだから、不動産会社が間に入る三為は特段の事情（制度趣旨回避目的で個人が不動産会社作って売る等）がない限り合法かな。宅建業法違反の営利性・事業性・継続性とか根本は商法の商人・商行為該当性がその根本にあるんだね。ただ、警察に事業性・営利性判断できる能力があるか、その権限を与えるのは大いに疑問
不動産業界の法整備の穴、あいまいさの一つを垣間見た気がしました。ありがとうございました。👍不動産免許、取ろうかな。。。
なんて為になるチャンネルなんだ！
12:20「分筆だけなら大丈夫」の後の台詞、「分筆して、子供と孫とおじいちゃんおばあちゃんと愛人、と分けて住む」のところ、誰も突っ込んでないのはなんでだー(笑)
自分の土地を持つ人しか遭わない案件だからこそ勉強になりますね。持ってる物分筆して売って捕まりましたじゃ誰に文句言えばいいのかも分からないですしそんな落とし穴があったとは思いもしませんしね。
その不動産屋に買い取ってもらい分筆するのが一番だが もう分筆してしまったから仕方ないしかし登記も最終決済も無くても民法上 売買契約だけしたら所有権はこの不動産屋に移転するので（民法は任意規定なのでそのように特約すること⚠） あとは 不動産屋が買主の地位を土地を買いに来た顧客に譲渡する形を取れば この売主さんはこれ以上事業性に手を染めなくて済むだろう
素晴らしい、勉強になります、神ですね。
例え話がとてもわかりやすいです。
不動産の勉強もできたし、胡散臭いコンサルがいることも知れた有益な動画でしたw
交渉事はすべて録音や画像で残すことが防衛になりますね、悪意を持って騙されても裁判で有利になることは間違いありませんし第一公平です。
相続って相続行為だけでもややこしいのに、その後もこんなにややこしいとは…。知識がない人はすぐに落とし穴にハマりそうですね。私も実家は父親名義の土地と家があるのですが、20年前に一部を分筆して母方の祖父名義にし、祖父母が家を建てて暮らしていました。祖父が亡くなり祖母が相続し、その祖母も亡くなったので母が相続しましたが、境界線もつくらず同じ土地に2軒建っている状態なので、この先両親から相続することを考えると頭が痛いです…。
その為に相続する時点で専門家に相談するもんじゃないん？金かかるからとか無知だからは結局、素人側の問題でしょ
早朝からこの動画は有益だ
不動産屋さんも長年の経験で「一般人が土地を分筆して売るのは違法」は知っていたけども業法をきちんと理解はできてない状態で「買い取りしなくても、不動産屋が間に入れば違反にならない」と考えてた可能性がありますね。だからきちんと相談者さんへ売却価格もお伝えしているのではないかと
皆さんは習ってこんな状況の時は分筆しないで焦らず良い買い主を見つけましょう。
確かに利益上乗せされてって思うかもしれないけど、聞いてみたら200万ぐらいか？だったらそもそも親からもらっただけの土地なんだからそのぐらいいいんじゃない？って思うけど😮
問題視されている不動産屋ですが、お父さんが管理を依託していただけに割とまともな会社じゃないかと思います。
上乗せした金額も1割程度ですし、上乗せしたことを売り主に報告もしている。
ただ、最終的に問題になるのは、売却価格が地域の相場より高いか安いかじゃないかな？。
同意です。都市計画開発許認可は行政で匙加減が違いますから。2年もあれば3年もあれば。500平米以上ですからね。開発逃れとみられますね。でも３為逃れにはなってないです。
不動産屋です。滝島さんのお話が正しいと思います。
他の方のコメントにもありますが、本件に関わらず、不動産の開発や取引では明確な基準が無く、行政の匙加減で変わりますし、なんなら担当者が変われば回答も変わることも多々あります。
土地は同じものが二つとして無いので、明確な基準が設けにくいのはわかりますが、もう少し指標があってもいいのではと思うケースは多いです。
自分の持っている土地を分筆して売ったら業者になるというのはおかしな話。この話は延長したら、分筆ではなくても複数の(投資)不動産を売ったら業者になってしまうのではないか。そもそも相続財産は、仕入れを行っていないので、商業といえないと思う。滝島氏のいう現行解釈は非常識と思う。これが現実にあるというのは誠におかしい。
@@SN-le9vzこの場合は所有権のある一面の土地を売る分には問題ない しかしそれを分筆している行為は業として見なされるので違法行為に当たると言う事です いくら所有権があったとしても分筆するって事は分筆した土地に対して売却し重説もするわけですよね 例えそれをしなくてもそういう嫌疑を掛けられ開発行為とみなされる可能性があるのでそれをやるには業法に基づいた免許と宅建士の資格が必要ですよと説明されてると思いますよ なので免許がなければ犯罪になりますと警告してるのです
肥料もそうですね。
昔、15年間ほど不動産業界にいました者です。いつも楽しく拝見しています。アンチユーチューバーに負けずこれからも頑張って下さい！！
正しいことを言ってるのはGメンさんです
実家の土地について、父から「今後私が実家に戻って住む予定がないのであれば、土地を分筆して売った方がよい」というアドバイスを受けた私にとって、今まさに必要な情報でした。
宅建業法のテキストを数ページめくったところに、“反復して売買することは業”になる旨が書いてあり宅建業法違反になるのではないかと思っていましたが、やはり問題があるのですね。
父親は宅建士の資格を持っていますので、そんなことは承知のうえで業者にまとめて売る前提なのかもしれません。
ただ父親の性格的に、警察にバレなければ問題ないと思っているかもしれませんし、私が宅建士の資格を取ろうとしていることを見抜いたうえなのかもしれませんが…
何はともあれ、宅建士の勉強の意欲が高まりました。
有益な情報ありがとうございます。
10:00あたりから出てくる話なんですが、不動産屋が全体を買い取ると税金や金利や値下がりリスクの分、買取価格が下がります
地域によりけど最終的に売れる価格の6割くらいでしょう
めんどくさいからではなく、三為にしたのは出来る限り売主にもメリットのある提案をしようとしたのだと思います
のせてる金額が180万に対して60万と言う事は、事業所得分の税金と、必要経費くらいですね。真面目な不動産会社だと思いますよ。一回目の取引きであれば、残りは売らない事を考えれば、反復継続とは言えませんし、もし、売りたいのであれば、同じ不動産会社であれば、不特定多数への売買では無いので、事業性が高いとは言えないと思います。私なら、揉めた相手から買い取りなんかしたくないですし、仮に買い取らなければならないとしたら、自分が納得できるくらい安値でなければ、買い取らないです。相談受けるのは勝手ですが、後の事を考えてアドバイスしてあげないといけませんね。でないと、今回の相談者さんの様に、詰んでしまいます。
滝島さんがおっしゃられてたように割とまともな不動産屋だと思いますね。
危険回避するためには地主さんも費用負担が必要だと思います。
無料相談ばかり頼るのもどうかと思います(滝島さんを否定している訳ではありません)。
万が一立件された場合の責任を全て地主さんが負うことになりますので。
面積、金額、筆数全て微妙なラインだと思います。
宅建免許とっても費用倒れ、責任回避に繋がらないと思います。反復行為以外で万が一立件されれば逆に免許持ってる方が責任問われるような感じがします。
より責任回避するには宅建業法に詳しい弁護士を通すことかと思います。警察、検察も弁護士が入っていると慎重になりますので。
無料相談としての滝島さんの回答はパーフェクトだと感じました。
そうか、弁護士に売却依頼、代理人になってもらうのか。報酬次第ではありかもしれない。…売ってもらう仲介手数料より高くつきそうですが
私は全く関係のない職業だし、現在不動産売買の予定もありませんが、このチャンネルみてると宅建士の勉強したくなります。
その気持ちわかります。
自分も畑違いの仕事ですが荷待ちの時間勉強しようかなと✨
宅建士なんて大層な資格じゃないんですよ。気軽に勉強して何となくで資格取ってみてください！
私もそう思います！不動産の勉強したくなって宅建士調べてました😂
気軽な気持ちで宅建受験の沼に２年間ハマりました。😂
でもとても自信には繋がりました。😊
宅建勉強しててここが曖昧で分かりづらかったので本当にためになります。神動画だと思います。
「実務と試験は違う」とよく言われます。今回の案件(不特定多数への継続販売)はグレーゾーン(実務では規模が大きいとアウトだけど小さいとセーフになる事が多いが、試験ではどちらもアウト)なので特にその色が強いです。
想像しやすいのは良いことだと思いますが、余り深堀はしない方がいいかもしれないですね！
試験頑張ってください！
宅建は重説する為だけの学びです。宅建保有しているから営業出来る訳で無く全く違う能力と理解された方が良いです。出来る人はどんな商品でも売れますが他の営業で出来ない人が宅建取得しても営業で結果出せる事
はありません
30年以上不動産業界におります。10年以上前に宅建の更新の講習で弁護士が来て、似たような事例の話があったときに質問に立った人が「（不特定多数に反復継続でも）不動産業者が仲介に入れば問題ないのでは」と聞いたら、その弁護士が「業法に業者の仲介であれば除外にするとは書いてない。そもそも宅建業法がザル法なので取り締まる側の思惑次第」という話をしてました。特に脛に傷を持つ人は気を付けたほうがいいですよね。
騙す不届き者は必ずいます。どの業種にかかわらず。個人間でも全く同じで、相手に不利な条件を言わず騙そうとする極悪人もいます。バレたら開き直る！
使うかどうかはともかく
だんだんレベルの高い知識を布教してくれて
勉強になる
未婚子無しの地主の叔父から相続し顧問税理士さん(宅建士有資格者)から｢宅建の資格があれば将来売却する際有利｣と言われ3月から宅建の勉強をしています。アパートや店舗賃貸もしていますが宅建の勉強の内容は本当に大家さんにもためになりますね。35、37条、建築基準法が全暗記出来るか不安で諦めようかと思いましたが頑張ります～🔥🔥🔥
いつもスタッフの質問が的確にまとめてくれる
たぶんこの地元の不動産屋さんは単純に実務経験から継続反復回避の為の通例として、特に悪気があるわけでもなく三為取引をしていると思うなー
瑕疵担保責任を負うのは不動産屋なんだから三為であろうが両手＋200万上乗せしてもまあ妥当じゃないかなと個人的には思う
このレベルの客が来て、200程度で済むのは、良心的な不動産屋ですね。笑 悪質な所なら、根こそぎ掻き回されてるでしょうね。笑
最後に「今度俺にも・・・・・。」のご教示はGメンさんのお人柄が出ててすごくよかったです。
これからも応援します。
最初は難しい話かな？と思ったけどめっちゃわかりやすいです✨
建売業者とか大型仕入れしてから分筆して分譲やら建売販売しますもんね。確かにそれは業務になりますね。納得です。勉強になりました✨
やはりきちんと勤務されている不動産の方が信頼できますね😊
この動画の1番怖い所は、警察の「匙加減」だという所……
この相談者はフットワークも悪くないし、調べる気力もあるのに、なぜ売買契約の前に慎重に調べなかったかな？
こういう人、結構いるよね。
非常に興味深いお話でした
ありがとうございました。
三為契約で売却金額をこの相談者に伝える必要がないですからね。
金額聞いてもかなり良心的と思いました。
わかってない人が煽ってるだけだなーと思いました
一応知識としては知っていましたが、具体例を知ることによりあやふやだったイメージがガチっと固まりました。
ありがとうございます。
実務経験と適切な法の理解に基づいて、
起こり得る事態を忖度無しで相談者に伝えられる姿は、
真の「信頼できるスペシャリスト」だと感じました。
業者の9割は反復あかん言いますよ。
@@國居久哲 そりゃ自分のところで契約取りたいからでしょ
常識で考えなよ
@@エンジニアス ちょっと指摘の意味がわかりません。
宅建試験合格者は『自分らに課せられた法規』と一般人への適用が理解出来ない。
無知な人はカモにされるだけじゃなくて知らないうちに危険な橋も渡らされるんだなぁ。
気を付けないと。
宅建のテキストにありましたね…
机上の勉強よりも、すごく役に立ちます❗
三為取引は自分の会社では禁止だけど、都民からみると大して乗せてないし、どれだけ乗せたか教えてくれるとかめちゃめちゃ親切な地場にみえるが。本来はレインズにも載せず成約事例は闇にきえるのに
自分の土地を分割して販売することがご法度なんて
思いもしなかった。
ねーよ。そんなの、この人、法規の方向性間違いしてる
『開発許可』な
行政は素人が土地と金の売買で利益出す為の行為を嫌がるからそれを規制してる
不動産業を成立させるための仕組みです、もっと言えば業者じゃなく、法務省他行政機関の煩雑軽減、書士の仕事確保のためですね。
ただの利権でしょ、10万払えば誰でも免許取れるんだから。天下り団体が稼ぎたいだけ。
本編で言ってる通り、赤信号渡ったから確実に轢かれるわけではない。文筆して複数回取引を反復したから違反だけど、捕まるとは限らない。
仮に宅建の試験で、免許無し者が文筆して複数回取引すると違反でしょうか？という問題がでたら違反です。が解答になるかと思います。
そもそも780平米を三筆に分けたのは、分譲開発という規制から逃れるためではないか？
この土地に建売住宅を建てて・・・・なんてことは規制の網があるが、分筆して別々の土地にしてから建売を建てるのは、通常の建築許可だけで可能になる抜け穴がある。
買い手が一人しかいないのに、三筆に分けたってのはそれを狙ったんじゃないの？
そんなことを考えて数字を聞くと、一番小さいのは道路って可能性もあるのかな？
宅建業法でひっかかったら、基本的に宅建業者だろうが、一般人だろうがどっちも刑事罰の可能性があるよ。不動産屋の法律知識はあってないようなもんだから、法律違反かどうかの話は弁護士に聞いたほうがいいよ。
仰る通りだと思います。
不動産取引経験は別として法知識はところどころ間違っているようです。
銀行とかもそうだな。
管理会社とか
滝島さん、かなり売買取引やられてますね…不動産っていっても広いから、売買やってる人は賃貸知らないみたいなことが普通なのに滝島さんはすごく勉強されているのだなと思いました。さすがGメンですね。勉強になりました❗
事業性は5つの要件での判断になります。
① 取引の対象者② 取引の目的③ 取引対象物件の取得経緯④ 取引の態様⑤ 取引の反復継続性。
どれか一つに当たる当たらないかではなくて、
総合的に判断です。
今回は①一般販売なので事業性が高い②不要になり売却のため事業性が低い③相続なので事業性はかなり低い④仲介なので事業性低い⑤3筆なので事業性は若干高い。
総合的には事業性が低いと判断されそうな気がします。
詳しくは、監督している県の担当に聞かれるのが筋ですし、
一番確実な方法は分筆せずに安くなっても一括売却であると思われます。
最初のTH-camrの話を聞いて？？？？と思ったけどタキシマさんが同じ考えだったから安心した
試験勉強の人は反復継続という言葉で覚えりゃいいけど、実務となると反復継続ってなんだ？どういう状態だと反復継続？という疑問が出る。
つうかね、そもそもは「土地建物を売買する業者はちゃんと免許取って法を守れ」ということに繋がる話なんで、購入者保護の為と教えられました。
反復継続とは正に「業として行う為に何回も繰り返す者のこと」なので、土地開発行為は業者的な行為でアウト、分筆はまあ財産処分して終わりだと見なされれば逮捕までは...赤信号を渡るに似たりは実にわかりやすい表現ですねえ
金がかかる事で相手の言う事を鵜呑みにしない、自分で調べてから判断する。
昔から、どんだけ優秀で賢い人でも自分が知ってる分野以外だと、簡単に騙される。
宅建試験勉強中なので、この動画の内容を詳しく理解することが出来ました。
実例の紹介ありがとうございました。
相続する人もちゃんと勉強して知識を持たないといけませんよねって話😮
なんだろう…動画でアドバイスされている内容って「分筆 売買」でググれば一番上に出てくる内容なんだけど、この人は自分が行う取引について少したりとも調べたりしなかったのかな？？なんかTH-camrに相談したりする前にやることあるのでは？と思う
不動産屋に色々言われて、税理士やTH-camrにも色々言われて、何が正しいのか分からなくなっちゃうね💦
赤信号の例えがとても分かりやすかったです！
凄い分かりやすかったです。
確かに土地を売却しやすくするために、土地を割って売却したりすれば開発となりますよね。
後、複数土地を売却してもそうなる可能性があるのは意外でした。
資産を持っている人は気を付けないといけないですね。
分筆するだけでは開発行為には当たりません。
開発行為というのは区画形質の変更を指し、単に分筆するだけでは区画形質の変更には当たらないからです。
開発許可は通常都道府県が出しますが、何㎡以上かとか切り盛りを何センチすれば区画形質の変更に当たるかはローカルルールがあります。
不動産は高額商品なので、一定要件をクリア（手付や売買代金の保証など）して宅建業免許（宅建士資格のことではない）を取得した業者しかそれを業として（営業として）売ることができないということです。ですので宅建業法が禁じているのは、個人がたままた広い土地を持っていたとしても無免許で保証システムなど持たないな素人が高額商品を反復継続して売ってはならないという趣旨です。
ですので全部は資金的に厳しいが一部だけなら買えるので買いたいという買主に分筆して１度だけ売るとなれば分筆する理由から『業』には当たらないと考える方が普通ですしその行為が上記の趣旨に反することも考えられません。
今回の事例を聞いた範囲では、どんなに熱心な警察官でも仮に逮捕状を請求する段階で警察内審査に通らないと思いますし、仮に請求しても裁判官は逮捕状を出さないでしょう。さらにミラクル的に逮捕されても検察が起訴することはないでしょう。
開発行為に当たるかどうかということと、業に当たるかということは別の問題です。
このGメンさん、良心的な方だとは思いますが、ところどころ間違った回答をぶち込まれているのが気になりました。
@@gyo-sho.kaigyou
仮に請求しても裁判官は逮捕状を出さない
これは間違い
請求されれば普通に出す
逮捕されても検察が起訴することはない
これは危険な発言
弁護士でも起訴されることはないとは言わない
可能性は低いで留まるべき
宅建業法違反で起訴された判例見てみな
理不尽なケース多いよ
@@とろん先生
横から失礼しますが「でしょう」という日本語の意味をご存知でしょうか？
@@gyo-sho.kaigyou 大変勉強になりましたありがとうございました
@@とろん先生 こちらも勉強になりましたありがとうございました
滝島さんってすごい人ですね。プロ中のプロです。分かりやすい例え話、納得します。
この地元の不動産屋さん、普通にいい人じゃない？サンタメは田舎だと結構ある話よな。
じもとだと買い取る体力ないし
不動産にもグレーな解釈の仕方があるんですね。
警察のさじ加減って・・・
勉強になります。
不思議な話、借金のかたに持ってる田んぼが300坪だから戸建用地に分筆して100坪だけ売ったら宅建業法違反になるとは明日調べてみます。
無茶苦茶な話してない？
農地購入の許可降りるの？
そもそも農転できる土地なのかな？
戸建用地として登記できるのかな？
分譲以前にヤバイ匂いしかしない。。。
利益乗せられて怒るならあらゆる物は買えないですよ
大根一本だってお店で買えば利益は乗せられてますから
その、東京の不動産TH-camrっていうのが、逆に気になる・・・!!
言えないとは思うけど、どなたなのかしら。。。
この相談者は滝島さんが
「これはひどい不動産屋だなぁ。悪質ですね」とでも言ってもらえると思ってたんだろうね。
2000万円弱で売れたら御の字じゃない？
うちの固定資産税なんて自動車税より安いよ。
そのとおり。
相続した土地を分けて売ったらダメということですよね。知らなかったです。
解釈だから誰があってるか分かりませんね。今まで個人が二筆に分筆して捕まってなかったら大丈夫というのもアドバイスの一つ。
悪徳業者に触れすぎてちゃんと内訳教えてくれるだけ優良に見える不思議
これほんとに良く分からないんだけど、仕入れ→分割して販売は事業性があるのわかるけど、仕入れず元々持ってた物を分割して売っただけで事業性が有ると判断されるの、誰の為なんだ…
買い手側の消費者保護のためです。
@@こんにちは-v5j8t こんちには。ホントに知識が無くて恐縮なんですが、消費者をどんな危険性から守る意味があるんでしょうか？
土地売買の大半は不動産業者やプロの人に仲介してもらうでしょうし、普通の土地購入と分筆された土地の購入で素人目には危険性の差がわからず…
お教えいただけますと幸いです。
お勉強になりました。真摯な相談応対、素晴らしいと思います。
分筆して売却したら宅建業法違反です。それを斡旋した不動産会社も業法違反です。
分筆者は刑事罰
斡旋は行政処分
罰のレベルが、リスクが全然違って面白い
@@aiueokakikukeko288 ちょっと異なります。斡旋した業者は「刑事罰＋行政処分」で両方が課されます。
税務署の匙加減、警察官の匙加減、行政の匙加減
今の時代、もっと明確な基準を作っていくべきだよなぁ
地方の土地の流通が滞りやすい原因の一つですよね。大き過ぎ（かつ不動産屋さんは誰も欲しがらない）でまとめて売れないけど、分筆して売ったら法令違反になる。法令違反を回避するには、宅建の資格を取得して自分で不動産取引の法人を設立するしかないとしたら、私達一般市民にはハードルが高すぎる。
LGBTをやるよりすべきことはたくさんありそうです。
明確な基準が無いって悪い部分もあればいい部分もあって一概には言えないところもある
法律の場合は悪く言えば曖昧だけど、良く言えば柔軟とも言えるから良し悪しなんだよね
中国の方が透明という
法治国家って何なんだろうね
罪刑法定主義というけど実際難しいです、言葉で物事を定義することの難しさです。
何度も聴きたい講座ですね❤
田舎の山林売買では分筆して売買とかよくある話だから正直びっくりした…
なるほど！
業法違反は業者なら行政、個人なら警察というのが分かっただけで学びです！
反復継続＆事業性の有無が匙加減というのは怖いですね！(+o+)
散々、業者に買い取って貰えと言われたのに「残りの土地も三為で売らないといけませんか？」とは全然理解してないやん。
たしかに相続した1つの土地を「レジャー施設用」「飲食店用」「宿泊施設用」
みたいに分けて売ったらもろ開発行為ですものね・・・
分けた理由は本人しか知りえないので疑われたら終わりですね
開発行為というのは区画形質の変更を指し、単に分筆するだけでは区画形質の変更には当たらないからです。
開発許可は通常都道府県が出しますが、何㎡以上かとか切り盛りを何センチすれば区画形質の変更に当たるかはローカルルールがあります。
仰る例だと反復継続性は濃厚で業法違反の可能性も濃厚ですが開発行為に当たるかどうかということと、業に当たるかということは別の問題なんです。
分筆前に買取の提案をするならまだしも、宅建業法違反の回避の為の三為取引は何の解決にもなってないし、単純に騙されただけだと思うな。
中途半端ながらも言い訳にはなっているわけで、グレーゾーンの場合には言い訳が大いに越したことはない。
正解ではないにしても騙したまでは言いすぎかなと思います。
Gメンさんの言う通りの解決方法で良いのかと思います。
@@パナオのちょっと郊外すぎる分譲
宅建業法違反の可能性があるっていう事実に付け込んで三為を勧めるのは詐欺に近いだろ
何の解決にもならない事をそれっぽく言って上手く丸め込んでるだけ
君も騙されやすそうだから気をつけな
滝島さんの話役に立ちました。いずれ親の土地を相続する予定ですが、分筆して売ろうと思っていましたが、アウトなんですね！危なかった笑！ほんと滝島さんの動画役に立ちます！
なんで近くの公的機関に聞かずに東京のTH-camrに聞くのだろうか…
いや〜今回は今の今までまったく知らなかった論点です。かなり前に宅建合格しFP合格もしてますがこのケースに初めて遭遇して顛末まで知りました。ありがとうございます。
相続税支払の為に大きな土地を分筆して1つだけ売る事も業法違反になり得るのでしょうか？
滝島さんは本当に話が上手くて理解しやすい
こんばんは
宅地建物取引士資格だけ
持っているだけなんで
私も実務は全く知らないので
いつも勉強になります。
遺産相続で相続で不動産相続
しかも負動産😢
これからも勉強になる動画をupしてください。
宅建試験を勉強してます。継続して売買が違法という業法違反の具体例をおしえて頂いて、大変勉強になりました。
国土交通省 「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に事業性に関する指標があります。第三者のためにする契約と売主の事業性は関係がありません。第三者のためにする契約を行う宅建業者の方を司法書士である私は警戒します。
勉強になりました！！
小さい面積でも、開発行為と言われる可能性かあるのですね。
やっぱり土地の売買は、信頼できる不動産屋さんを探すのが大事ですね。
将来複数の土地を相続する可能性があるのでこの動画は本当に勉強になりました
不動産とは全然関係無い仕事をしていますが、ずっと迷っていた宅建の取得を真剣に考えてみます
今回の件は、分筆して売ったら「アウト」ではなく、（滝島さんも後半でおっしゃっていたけど）リスクがある、白に近いグレーという話だと理解しました。
誰かが本件のような事例で直接売買し、逮捕起訴されて裁判で無罪判決が出ると、今後方向性が変わって行ったりするのでしょうかね。
不動産系の動画で初めて勉強になりました
相続した土地を分筆して売却がアウトなんて初めて知りました。
でも今後こういった問題は地方を中心に増加しそうで明日は我が身かと恐ろしいです。
とりあえず分筆しなきゃセーフかと解釈しましたが。
個人が宅建業法違反で刑事罰を受けるというのは理屈ではあり得るのかもしれないが、現実にはまずあり得ない。信号無視や立小便をして有罪判決を受けるか？というような議論だ。業として何十という取引を行い、悪質に利益を上げていれば別だが、相続した3件の取引を行う程度なら何でもない。この手の事件の場合、多くは別に何らかの犯罪行為が疑われ、最初に別件として着手されるケースがほとんど。また、逃亡や証拠隠滅の恐れが無いのに逮捕などあり得ない（逮捕の要件を満たさないので裁判所も令状を出さない）。仮に立件されるにしても、せいぜい書類送検→不起訴、という落としどころだろう。起訴され有罪判決を受けるなど絶対に無い。検察も裁判所も、公益性という観点でもより重大な事件を解決する事が求められているためこんな事件は相手にしていない。
反復性が問題になるのなら、駐車場などで運用して、数年の間隔を空けて売却する方法も考えられる。
個人事業主として宅建業の登録をする方法もある。何も法人を設立する必要はない。
いやほんと滝島さんの考えが間違ってるように思います。仕入れてなくて相続なんだし。その土地を分筆しないと売れないんだし。売り先は分筆したからもちろん複数だけど「売る」のは一回こっきり。反復してないし。
反復継続した売買が業になるというのは宅建士資格取得のテキストの序盤に出てくる項目ですよね。
今回の事例のように全部は資金的に厳しいが一部だけなら買えるので買いたいという買主に分筆して１度だけ売るとなれば、その分筆理由から『業』には当たらないと考える方が普通です。
一度だけなら可で反復したら不可と動画でも言ってますよ。
相談者は分筆した残りの土地も早急に売却したいと思っているから、それでは法に抵触しかねないですよ（李下の冠）と言っているだけ
個人が土地を文筆し、反復継続して売却することは宅建業法に反することは文面の通り。だが、今回のケースであれば宅建業法違反にならないと推測されます。理由は、同様のケースで警察に聞いたところ悪質性がないので大丈夫ですよと警察署の回答があった。まずは、宅建業法違反は刑罰を伴うので警察に事前相談すればよい。
同意です。このチャンネル主は無知か、それかオーバーに話して動画を盛り上げようとしているだけだと考えます。
事前に相談！そうですね！それが一番！
私は、相談者の場合は宅建業法に違反せず、一般仲介での売却は可能と思います。国土交通省の公表している「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」によると、宅地建物取引を「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものとあります。そこに記載されている判断基準では、取引対象物件の取得経緯が相続にて取得した物件である場合や、取引の態様として宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低いされています。取引反復継続性に関しては、やや判断が難しい面はありますが、過去の取引はなく、相続取得の３物件以外も将来に反復継続して業務をおこなう予定や蓋然性がなければ、宅建業法違反とみなされないと思います。しかし動画内で滝島氏が言及されてますように、宅建業法違反に該当するかどうかに、明確な線引きはないということも確かであり、相談者が宅建業法違反にならないために不動産会社が「三為取引」にしたというのも、理由になっていないと思います。
ごもっとも。
そもそも、素人が分筆なんてしないから、不動産会社に言われて、分筆したのに反復とは問われないでしょ。
金額の一割なので常識的な手数料と言えばそれまでだけど、業界自体が汚い業界だからねー。
とても有益な情報ありがとうございます。宅建業とれるんですけど保証協会がめんどくさいんですよね。供託金1000万ポンって出せたらラクなんですが。管轄警察署に直接聞いてみます！
片手仲介と比較して場合で、120万円多く抜かれたから、取引価格2100万円の6%弱の利益率
三為取引が果たして本当に必要だったのかがポイント。
あまりに広大な土地を所有する大地主が分割して、宅地造成してまで売り出した場合は、ひっかかる可能性が高いけど、常識的に、相続した財産の処分を目的として合理的なサイズに分けたのであれば、全く問題ないです。なんのために宅建業の免許制度があるか考えたら猿でも分かる話。
広い土地を買うには資金力が必要。業者に買い叩かせて、分筆して高く売って儲けさせるための法律。
この業界のお仕事ってやりがいあって楽しそうだな・・・
これは気を付けないと・・・
土地なんか持ってないけど
凄くためになりました。
とても紳士ですね。たぶん仕事にプライドが有るんでしょうしプロフェッショナルなんでしょうね。
宅建業法は反復継続して不特定多数と取引する事を禁止してます。測量分筆登記を売主が行っても、それだけでは問題はございませんし開発行為には該当しません。
宅建勉強していればこの問題出てくるけど、不動産屋が一括で買い取る分には宅建業法上問題ない。
それ以外で反復して売却すれば例え別々の仲介業者に依頼しててもアウト。
これその税理士本当に宅建持ってるの？というレベルの話しだよ。
むしろ最初の不動産屋がやってることはかなりクリーンな方。
この動画見ただけだけど、たぶん三為契約は合法だな。
個人の分筆売買を規制するのも不動産業界を守るためだから、不動産会社が間に入る三為は特段の事情（制度趣旨回避目的で個人が不動産会社作って売る等）がない限り合法かな。
宅建業法違反の営利性・事業性・継続性とか根本は商法の商人・商行為該当性がその根本にあるんだね。
ただ、警察に事業性・営利性判断できる能力があるか、その権限を与えるのは大いに疑問
不動産業界の法整備の穴、あいまいさの一つを垣間見た気がしました。
ありがとうございました。👍
不動産免許、取ろうかな。。。
なんて為になるチャンネルなんだ！
12:20「分筆だけなら大丈夫」の後の台詞、「分筆して、子供と孫とおじいちゃんおばあちゃんと愛人、と分けて住む」のところ、誰も突っ込んでないのはなんでだー(笑)
自分の土地を持つ人しか遭わない案件だからこそ勉強になりますね。
持ってる物分筆して売って捕まりましたじゃ誰に文句言えばいいのかも分からないですしそんな落とし穴があったとは思いもしませんしね。
その不動産屋に買い取ってもらい分筆するのが一番だが もう分筆してしまったから仕方ない
しかし登記も最終決済も無くても民法上 売買契約だけしたら所有権はこの不動産屋に移転するので（民法は任意規定なのでそのように特約すること⚠） あとは 不動産屋が買主の地位を土地を買いに来た顧客に譲渡する形を取れば この売主さんはこれ以上事業性に手を染めなくて済むだろう
素晴らしい、勉強になります、神ですね。
例え話がとてもわかりやすいです。
不動産の勉強もできたし、胡散臭いコンサルがいることも知れた有益な動画でしたw
交渉事はすべて録音や画像で残すことが防衛になりますね、悪意を持って騙されても裁判で有利になることは間違いありませんし第一公平です。
相続って相続行為だけでもややこしいのに、その後もこんなにややこしいとは…。知識がない人はすぐに落とし穴にハマりそうですね。
私も実家は父親名義の土地と家があるのですが、20年前に一部を分筆して母方の祖父名義にし、祖父母が家を建てて暮らしていました。祖父が亡くなり祖母が相続し、その祖母も亡くなったので母が相続しましたが、境界線もつくらず同じ土地に2軒建っている状態なので、この先両親から相続することを考えると頭が痛いです…。
その為に相続する時点で専門家に相談するもんじゃないん？金かかるからとか無知だからは結局、素人側の問題でしょ
早朝からこの動画は有益だ
不動産屋さんも長年の経験で「一般人が土地を分筆して売るのは違法」は知っていたけども業法をきちんと理解はできてない状態で「買い取りしなくても、不動産屋が間に入れば違反にならない」と考えてた可能性がありますね。だからきちんと相談者さんへ売却価格もお伝えしているのではないかと
皆さんは習ってこんな状況の時は分筆しないで焦らず良い買い主を見つけましょう。
確かに利益上乗せされてって思うかもしれないけど、聞いてみたら200万ぐらいか？
だったらそもそも親からもらっただけの土地なんだからそのぐらいいいんじゃない？って思うけど😮