Para apuntarte a mi lista de distribuciÃģn pincha el link. Tengo proyectos chulos en mente y solo informarÃĐ a los que estÃĐis en ese grupo ;) TambiÃĐn, si no lo tienes aÚn, te enviarÃĐ en cuanto te apuntes el Excel de Rentabilidad que uso en mis vÃdeos. elexceldealex.ipzmarketing.com/f/ShVTDz2QIcU
llevo 2 dÃas viÃĐndote sin parar GRACIAS, GRACIAS Y GRACIAS por todo lo que ayudas, por lo que te curras los videos y por la gracia que tienes!!!!!! ojalÃĄ muchos mÃĄs videos!!!
Muy interesante el vÃdeo Alex. Gran aportaciÃģn y muy acertado y esclarecedor todo el anÃĄlisis que haces. Gracias por las reflexiones que nos haces a tu comunidad.
Hay veces que cuando mÃĄs se estudia de una materia, mÃĄs te lÃas y menos sensaciÃģn tienes de entender-manejar la informaciÃģn hasta que llegar tÚ y permites afianzar conceptos! En mi caso, he reformado pisos para alquiler perdiendo el norte y pensado que el iba a vivir era Yo. Error de principiante, y eso que estoy granaito !!!!! Un saludo ! A ver si coincide y nos vemos por Sevilla !!
A todos nos ha pasado lo de gastar mÃĄs de la cuenta ð ! Cuantas mÃĄs reformas vividas mÃĄs se afina el tiro, pero los que somos de hacer las cosas con detalle nos cuesta trabajo quedarnos en lo justo para el objetivo. Gracias por tus palabras! Si el canal sigue creciendo ya haremos alguna quedada, que siempre son enriquecedoras. Un abrazo
Super instructivo,ameno y divertido como siempre. Un detalle.. ese reloj blanco sobre fondo blanco como que no, espero que lo hayas cambiado por el negro de otros videos y no al revÃĐs ð Un saludo crack
Muy bien explicado y con una informaciÃģn de un gran valor, la mayorÃa de los inversores no tienen en cuenta variables como que pasa si sube el interes o la rentabilidad segÚn financiaciÃģn. Suscrito!
Gracias Javier! Pues...no veo ningÚn mail de Carretero...Javieres tengo unos cuantos, jeje. MÃĄndame el mail de nuevo, please, y revisa que mi correo estÃĄ correcto: elexceldealex@gmail.com Un abrazo!
El porcentaje de financiaciÃģn tambiÃĐn debe ir vinculado a una posible estrategia de salida si hay algÚn problema para crecer de manera sana y sostenible. Quiero decir. Si me dan una financiaciÃģn del 120% clmo se daban en la burbuja, significa que mi inmueble no cubre el costo de mi deuda hasta pasado muuuchos aÃąos. HabrÃĄ que pedir un porcentaje que ademÃĄs de dejarte ese 10% de rentabilidad con cashflow adecuado, se adecue a tu capacidad de poder vender el inmueble ( que habrÃĄs comprado un 20% por debajo de mercado) para salir no?
Hola Daniel. Son varios aspectos los que tocas. El que nos den mayor porcentaje no necesariamente generarÃĄ cashflow negativo, si a eso e refieres con que el inmueble no cubre el costo de tu deuda. Depende de la rentabilidad podrÃĄ seguir saliendo positivo y "pagarse sola" la inversiÃģn. Si apuntas a que la deuda, el capital prestado, supera el valor del inmueble...puede que sà y puede que no. Me explico. Si tÚ compras en 80k, te prestan 96k (siguiendo tu ejemplo, ahora no creo que se dÃĐ), y con ese dinero pagas los gastos de compraventa, le haces una reformita o incluso pones algo de tu bolsillo, ya de partida podrÃas haber aÃąadido valor suficiente como para tener un activo valorado en mÃĄs que lo que debes. Pero imagina que pasan 5 aÃąos, tiempo que estÃĄs sacando cashflow positivo aunque mÃnimo. El inmueble se habrÃĄ revalorizado e igual ahora cuesta un 25% mÃĄs, y ademÃĄs habrÃĄs amortizado parte del capital. Si sales ganarÃĄs dinero. Por aquà es complicado contestarte porque como digo hay varios enfoques. Pero sÃ, en definitiva me gusta la idea de tener en mente una cierta estrategia de salida, sobre todo para enfocar tanto la compra del activo como la reforma desde el principio adecuadamente. Por otro lado, desde el punto de vista financiero, cuanta mÃĄs financiaciÃģn mejor en el sentido de que si te prestan dinero a un interÃĐs de, por ejemplo, el 3%, y tÚ estÃĄs consiguiendo que rente al 6,5%, estÃĄs ganando un 3,5% de la "nada". Espero no haberte liado mÃĄs, quizÃĄ estoy hoy espeso. Un abrazo
Gracias! La teorÃa dice que tiene sentido apalancarse siempre que obtengamos mÃĄs porcentaje de rentabilidad con la inversiÃģn que los intereses del capital prestado. El lÃģgico: aunque el interÃĐs sea alto, imagina que prestan al 5%, si eres capaz de sacar un 6% ya estÃĄs consiguiendo un 1% de la "nada". En mi opiniÃģn, sin embargo, por encima del entorno del 3% no me gusta endeudarme...pero yo soy conservador y tengo cierta aversiÃģn al riesgo y deuda, aunque sea la "buena" ;) Mis razones: 1) El Euribor histÃģrico estÃĄ en torno al 1,8% y estimo que el diferencial variable suele moverse entre el 0,5% y 1%, despuÃĐs de bonificaciones. 2) Mis inversiones se mueven en torno al 8% de rentabilidad pero, como digo en los vÃdeos, exijo un margen de seguridad y preveo para ello escenarios de caÃdas de rentabilidad por bajada de precios de alquiler. Si esto sucede, por una rentabilidad diferencial de un par de puntillos prefiero no apalancarme. Obviamente a mayor rentabilidad inicial mÃĄs puede interesar. Hoy dÃa todavÃa se pueden conseguir hipotecas fijas en un entorno del 3%, asà que sigue interesando ð
Para una compra de obra nueva, en la que van a pasar cerca de dos aÃąos hasta que se empiece a alquilar, y suponiendo que se dispone de capital suficiente para hacer frente a la entrada y a unas cuotas cÃģmodas, quÃĐ tipo de hipoteca es recomendable solicitar? A 40 aÃąos, 80%, etc??? Interesa apalancarse tambiÃĐn mucho?
Hola. En mi opiniÃģn, si se trata de una inversiÃģn como apuntas, siempre es interesante el apalancamiento. Se trata de deuda buena, porque el dinero que te prestan a un interÃĐs x lo pones a trabajar y te da una rentabilidad neta mayor que ese x. A mà me costÃģ entenderlo si te soy sincero y he llegado a comprar en cashâĶpero con conocimiento ahora lo veo claro y he roto mis creencias anteriores. AÚn asà cada persona es diferente y debemos trabajar en el autoconocimento. Por supuesto con margen de seguridad suficiente siempre! Teniendo en cuenta lo anterior, desde el punto de vista econÃģmico lo Ãģptimo es apalancarse el mayor tiempo posible y en el mayor porcentaje de la inversiÃģn que nos concedan. Insisto: porque las rentas pagan sobradamente esos capitales e intereses. Se puede hablar mucho de estoâĶ Gracias por comentar! Un abrazo
Siempre me pregunto que por quÃĐ solo se suele ver que cogÃĐis tipo variable ? La siento mÃĄs riesgo puesto que hay personas que les ha subido tanto la hipoteca que estÃĄn ahogadas y casi no pueden pagarla ya. Cuando el fijo siempre te da esa seguridad de que no cambiarÃĄ en los 30 aÃąos siguientes
Hola. Por un lado, el excel realmente funciona con un "fijo o equivalente" en la celda I18. El que tenga variable ha de poner ahà el Euribor mÃĄs diferencial. Por otro, efectivamente como dices, hasta ese momento habÃa pillado hipotecas a interÃĐs variable porque pensÃĐ que tardarÃan aÚn en subir los tipos unos aÃąos. Me equivoquÃĐ. Pero cuando empezÃģ la escalada negociÃĐ con mi banco y pasÃĐ a fijo a 2,7%, lo cual no estÃĄ nada mal ;) Para mi prÃģxima inversiÃģn estoy negociando un tipo fijo; estoy contigo en que la seguridad de pagar una cantidad constante es muy buena. Para mà todo lo que estÃĐ hasta el 3% fijo es correcto, pero no mÃĄs; quiero decir, en el largo plazo el Euribor estÃĄ en el 1,8% (media histÃģrica) y los diferenciales entre el 0,5% y 1%. FÃjate...la media estÃĄ por debajo de ese 3%. Por eso para fijos por encima de ese valor lo normal es que acabes pagando mÃĄs intereses...TambiÃĐn es verdad que teniendo un tipo fijo se puede renegociar en el futuro si bajan mucho los tipos, jeje. A favor de las variables tenemos generalmente menos comisiones en general y de cancelaciÃģn en particular, y sobre todo plazos de amortizaciÃģn mÃĄs largos! Esto, como digo en el vÃdeo, no es despreciable. De ahà que muchos hayamos elegido esa modalidad cuando los intereses estaban mÃĄs bajos (asà se pagaba bastante menos los primeros aÃąos, teniendo mÃĄs posibilidad de amortizar partes anticipadamente). Si venÃan mal dadas, como vinieron, se negocia con el banco como hice yo o se amortiza una gran parte con la liquidez que se tenga; cada uno tiene su situaciÃģn y lo mejor es ser consciente de pros y contras :) Gracias por comentar!
@@ElExceldeAlexmuchas gracias ! La verdad que es bastante lioso este tema de la hipoteca fija o variable para poder decidir. Si alguna vez haces vÃdeo explicando esto a bastantes personas seguro que se nos ponen los ojos y los oÃdos chirivitas ðð saludos !!
Hola Alex al final me he enganchado y he visto todo tÚ contenido, der tirÃģn, que gÞasa tiene, quiyo!! ðð Oye que viendo tus nÚmeros no veo que ingreses los gastos de los suministros, luz, agua y demÃĄs..estos gastos aunque tengas la vivienda sin alquilar te sale mas caro el "gym", no? Es decir mas de, 108âŽ.. Bueno ya me dices.. Un saludo, muy buen contenido âð―âð―
ðĪĢ ðĪĢ Pues sÃ, efectivamente si el piso no estuviera alquilado tendrÃas que correr con los gastos de los suministros. Eso sÃ, sin consumo de luz pagarÃas bÃĄsicamente por el tÃĐrmino de potencia (15 âŽ/mes?), de agua poquito al no consumir...No he querido complicar el excel contemplando todas las posibilidades, pero habrÃa que sumar esa parte que suele pagar el inquilino cuando el inmueble estÃĄ en explotaciÃģn. Gracias por comentar!!
Gracias! EscrÃbeme a elexceldealex@gmail.com. Entiendo que te refieres al excel de cÃĄlculo de rentabilidad que regalo en el vÃdeo anterior a este ;)
Hola Alex! He pasado un trastero por la calculadora y con 100% apalancado, respetando el umbral de esfuerzo , me da un 86% de rentabilidad total sobre el capital. Los nÚmeros salen, sin embargo mÃĄs allÃĄ de los frÃos nÚmeros , tengo la impresiÃģn de que no merece la pena. La hipoteca son 63 e al mes a 20 aÃąos, y el Cash flow son 75 e mensual . Se meterÃa uno en ese papeleo para 75 e mensual ? Recomiendas acortar el nÚmero de aÃąos de hipoteca (respetando el umbral de esfuerzo )?
Hola! A ver, todo depende de tus objetivos. Hay mucha tela que cortar ahÃ. Por quÃĐ y para quÃĐ inviertes? No es lo mismo querer tener una "hucha" para proteger tu dinero de la inflaciÃģn o dejarlo a tus hijos que querer llegar a vivir de rentas. Hay toda una escala de grises en medio. Y eso harÃĄ que enfoques en un tipo u otro de inversiones. Si estÃĄs en el primer caso, perfecto, esa inversiÃģn parece que se adecua muy bien. Si estÃĄs en el segundo quizÃĄ te merma crecimiento futuro, no sÃĐ, habrÃa que ver muchas mÃĄs cosas. Sin saber eso, que darÃa para un buen rato, y tu perfil, concretamente a mà el caso que me dices me parece muy bueno! SÃ, son 75 eurillos, pero ostras, poniendo de tu bolsillo...menos de 2.000 ⎠no?? Dame 10 trasteros asà :) Eso sÃ, ojo como has calculado los nÚmeros. He simulado por encima lo que dices y puede salir una compra de 15k alquilado en 150 âŽ/mes pero con muy pocos gastos de mantenimiento (demasiado bajos...?), y claro, veo muy alto el alquiler con ese coste de entrada. Pero claro, es una estimaciÃģn mÃa sin ver nada mÃĄs. Un abrazo
@@ElExceldeAlex gracias ! Le darÃĐ una vuelta. A mi el alquiler tb me parece mucho pero son muy grandes , harÃĐ un estudio de la oferta en la zona mÃĄs detallado
@@ElExceldeAlex pues incluso me dicen que se puede alquilar en 180 e. Y el precio es de 12.000.. La hipoteca serÃa al 100% , solo tendrÃa los gastos de papeleo inicial unos 1.500 e calculo . Es verdad que en mantenimiento le puse cero euros. QuizÃĄ cambiar la luz y pintarlo. Le pondrÃĐ 300 e . Sigue saliendo un 71% rentabilidad sobre el total Pero sÃģlo 55 e Cash mensual
@@mtorrero100 Siendo las premisas correctas... Poner de tu bolsillo 1.500 euros y obtener 660 ⎠al aÃąo contemplando gastos de explotaciÃģn razonables...si no lo quieres dame un par de trasteros de esos a mÃ. Bueno no, me corrijo...dame 30 ;)
Hola Alex, veo que la Rentabilidad neta sobre la inversiÃģn disminuye cuando aumenta la Rentabilidad Total sobre el capital. Al menos en mis simulacros. Cual es mÃĄs interesante ? Aumentando el apalancamiento se dispara la Rentabilidad sobre capital. En un caso que estoy valorando se pone en un 86.2% de Rentabilidad sobre capital. Incluso teniendo cierta liquidez recomiendas el apalancamiento? Gracias
Hola. Para mà es mÃĄs importante la rentabilidad sobre el capital aportado. Es en definitiva lo que obtienes por el dinero que pones. Dependiendo del "para quÃĐ" que cada uno tenga y de la tolerancia a la deuda serÃĄ mÃĄs o menos interesante el apalancamiento. En mi caso sÃ, aÚn con liquidez veo interesante la financiaciÃģn. Aunque en un momento de mi vida le tenÃa mucho respeto luego entendà que es la mayor palanca de la inversiÃģn inmobiliaria y duermo tranquilo con la deuda que tengo, que se paga sola con el inquilino, y que me dispara la rentabilidad.
Hola. Te refieres a la gestiÃģn de la financiaciÃģn? En mi caso no, para nada. AdemÃĄs de que suelo ser Juan Palomo, yo me lo guiso y yo me lo como, porque ademÃĄs me gusta: 1) Paso de dar una comisiÃģn por intermediaciÃģn financiera. Ojo, en casos mÃĄs desesperados lo entiendo perfectamente. Yo sin embargo tengo buen perfil crediticio. 2) Consigo muy buenas condiciones visitando 2-3 bancos, pero que muy buenas :)
@@mtorrero100 Pues...tampoco...jeje. Prefiero hacer yo esa gestiÃģn de momento y poner mucho cuidado en una de las partes mÃĄs crÃticas de la inversiÃģn: la selecciÃģn del inquilino. TambiÃĐn es verdad que cuantos mÃĄs pisos se tiene mÃĄs se tiende a delegar esa gestiÃģn, y muchos lo que hacen es entrevistar a una terna de posibles inquilinos ya prefiltrados. Supongo que acabarÃĐ haciendo eso, lo que tambiÃĐn es Útil para mantener contacto con las inmobiliarias. Pero de momento he preferido hacerlo en primera persona y aprender bien el proceso
@@ElExceldeAlex hola Alex te he enviado correo para solicitar exel de rentabilidad , pero me viene devuelto y me dice que es posible que no puedas recibir email. Dime otra fÃģrmula por favor. Gracias
@@AntonioRodriguez-oe8bj Hola Antonio. Es raro, porque tu mail me llegÃģ y te he escrito dos veces...MÃĄndame de nuevo un mail desde otra cuenta que tengas y por favor comprueba que el mÃo estÃĄ bien escrito: elexceldealex@gmail.com Gracias!
SaquÃĐ una hipoteca al 2,7 fijo en mayo de 2023. Y ahora se mueve en algo similar para mi nueva inversiÃģn. Si con ese dinero prestado por debajo del 3 eres capaz de sacar unâĶ6%, viva el apalancamienro!
@@ElExceldeAlex Entonces tÚ crees que compensa hipotecarse ahora de conseguir un TAE similar? Un 6% de rentabilidad final (la casilla donde dices que mÃnimo un 10%?
@@predigr Un interÃĐs similar no, mayor. Para conseguir intereses similares yo no me apalancarÃa con el riesgo que siempre conlleva. Si consigues sacar en torno al 7-8% bruto, que financiando muchas veces te vas al doble dÃgito sobre capital propio, a mà me parece que compensa. Siempre eso sà con un margen de seguridad! Es decir, que simulando alquileres mÃĄs baratos (e intereses mayores en caso de ser variable) siga saliendo cashflow positivo.
ð tengo tantos temas para vÃdeos en la cabeza que no me da la vida...SÃ, ese es uno: "tipo fijo o variable en hipotecas". Ya lo sacarÃĐ! Gracias por comentar
Yo pienso vivir 130 porque acabarÃĄn sacando nanorobots, senolÃticos, terapias de genes...asà que sÃ, los bancos acabaran alargando las hipotecas. Ahà tienes mi visiÃģn ð
Para apuntarte a mi lista de distribuciÃģn pincha el link. Tengo proyectos chulos en mente y solo informarÃĐ a los que estÃĐis en ese grupo ;) TambiÃĐn, si no lo tienes aÚn, te enviarÃĐ en cuanto te apuntes el Excel de Rentabilidad que uso en mis vÃdeos.
elexceldealex.ipzmarketing.com/f/ShVTDz2QIcU
llevo 2 dÃas viÃĐndote sin parar GRACIAS, GRACIAS Y GRACIAS por todo lo que ayudas, por lo que te curras los videos y por la gracia que tienes!!!!!! ojalÃĄ muchos mÃĄs videos!!!
Jo, Iciar, quÃĐ alegrÃa leerte!! Muchas gracias a ti por el comentario.
Explicas espectacular! Asà da gusto!!! Mil gracias x compartir tu sabidurÃa!âĪ
Muy interesante el vÃdeo Alex. Gran aportaciÃģn y muy acertado y esclarecedor todo el anÃĄlisis que haces. Gracias por las reflexiones que nos haces a tu comunidad.
QuÃĐ bien explicado, Ãlex! No se puede hacer mÃĄs claro ni mÃĄs fÃĄcil de ver. ðð―ðð―
Mil gracias Rafa!!
Muy bueno! Hace poco que te encontrÃĐ, pero me encanta la manera tan sencilla de explicar las cosas, un saludo desde Madrid
Interesante info, explicada de forma brillante, cojonudo ð
Enhorabuena por el canal Alex, lo descubrà hace una semana y ya he visto todos los vÃdeos xD, deseando que subas mÃĄs
Gracias JosÃĐ AndrÃĐs! En unos dÃas subo el prÃģximo ;)
Enorabuena por el canal alex ,el mejor.canal para aprender desde 0 en la inversiÃģn inmobiliaria!!!mucho arte!!!gracias
Gracias a ti por esas palabras!
Donde puedo encontrar el excell?
@@src3054 EscrÃbeme a elexceldealex@gmail.com
Hay veces que cuando mÃĄs se estudia de una materia, mÃĄs te lÃas y menos sensaciÃģn tienes de entender-manejar la informaciÃģn hasta que llegar tÚ y permites afianzar conceptos!
En mi caso, he reformado pisos para alquiler perdiendo el norte y pensado que el iba a vivir era Yo. Error de principiante, y eso que estoy granaito !!!!!
Un saludo !
A ver si coincide y nos vemos por Sevilla !!
A todos nos ha pasado lo de gastar mÃĄs de la cuenta ð ! Cuantas mÃĄs reformas vividas mÃĄs se afina el tiro, pero los que somos de hacer las cosas con detalle nos cuesta trabajo quedarnos en lo justo para el objetivo.
Gracias por tus palabras! Si el canal sigue creciendo ya haremos alguna quedada, que siempre son enriquecedoras. Un abrazo
Muy bien explicado como influye el mayor o menor Apalancamiento en la Rentabilidad.
Gracias David!
Gran aporte Alex. Ahora entiendo varias cosas que no entendÃa.
Muchas gracias por compartir tan valiosa informacion, me sirve para aclarar muchas dudas
Me alegro que te ayude!
Muchas gracias Ãlex.
Contenido de calidad y de mucho valor en todos tus vÃdeos.
Super instructivo,ameno y divertido como siempre.
Un detalle.. ese reloj blanco sobre fondo blanco como que no, espero que lo hayas cambiado por el negro de otros videos y no al revÃĐs ð
Un saludo crack
ð y encima no tiene pilasâĶ
Gracias y un abrazo!
Que buena explicaciÃģn. Como siempre grandes videos . Seguimos creciendo
Gracias, David, por comentar en tantos vÃdeos! Me ayuda y anima mucho.
Muy buenas explicaciones y ademÃĄs entretenido. Muy buen video.
Me alegro que te haya gustado, Javier. Gracias
Muy interesante Alex! Me encanta cono haces las cuentas y explicas a k parametros afectan!
Muy bien explicado y con una informaciÃģn de un gran valor, la mayorÃa de los inversores no tienen en cuenta variables como que pasa si sube el interes o la rentabilidad segÚn financiaciÃģn. Suscrito!
Efectivamente Juan! Gracias
De las mejores calculadoras que he visto. Por cierto, te mandÃĐ un e-mail solicitando que me la enviaras ðĨðĨ.
Saludos ðð
Gracias Javier! Pues...no veo ningÚn mail de Carretero...Javieres tengo unos cuantos, jeje. MÃĄndame el mail de nuevo, please, y revisa que mi correo estÃĄ correcto: elexceldealex@gmail.com
Un abrazo!
@@ElExceldeAlex lo bueno abunda !! ðĪĢðĪĢ. Te lo he enviado de nuevo ððð
El porcentaje de financiaciÃģn tambiÃĐn debe ir vinculado a una posible estrategia de salida si hay algÚn problema para crecer de manera sana y sostenible. Quiero decir. Si me dan una financiaciÃģn del 120% clmo se daban en la burbuja, significa que mi inmueble no cubre el costo de mi deuda hasta pasado muuuchos aÃąos.
HabrÃĄ que pedir un porcentaje que ademÃĄs de dejarte ese 10% de rentabilidad con cashflow adecuado, se adecue a tu capacidad de poder vender el inmueble ( que habrÃĄs comprado un 20% por debajo de mercado) para salir no?
Hola Daniel. Son varios aspectos los que tocas.
El que nos den mayor porcentaje no necesariamente generarÃĄ cashflow negativo, si a eso e refieres con que el inmueble no cubre el costo de tu deuda. Depende de la rentabilidad podrÃĄ seguir saliendo positivo y "pagarse sola" la inversiÃģn.
Si apuntas a que la deuda, el capital prestado, supera el valor del inmueble...puede que sà y puede que no. Me explico. Si tÚ compras en 80k, te prestan 96k (siguiendo tu ejemplo, ahora no creo que se dÃĐ), y con ese dinero pagas los gastos de compraventa, le haces una reformita o incluso pones algo de tu bolsillo, ya de partida podrÃas haber aÃąadido valor suficiente como para tener un activo valorado en mÃĄs que lo que debes. Pero imagina que pasan 5 aÃąos, tiempo que estÃĄs sacando cashflow positivo aunque mÃnimo. El inmueble se habrÃĄ revalorizado e igual ahora cuesta un 25% mÃĄs, y ademÃĄs habrÃĄs amortizado parte del capital. Si sales ganarÃĄs dinero.
Por aquà es complicado contestarte porque como digo hay varios enfoques. Pero sÃ, en definitiva me gusta la idea de tener en mente una cierta estrategia de salida, sobre todo para enfocar tanto la compra del activo como la reforma desde el principio adecuadamente. Por otro lado, desde el punto de vista financiero, cuanta mÃĄs financiaciÃģn mejor en el sentido de que si te prestan dinero a un interÃĐs de, por ejemplo, el 3%, y tÚ estÃĄs consiguiendo que rente al 6,5%, estÃĄs ganando un 3,5% de la "nada".
Espero no haberte liado mÃĄs, quizÃĄ estoy hoy espeso.
Un abrazo
Muy bueno,gracias
Si suben mÃĄs los intereses,cual serÃa a su criterio el lÃmite aceptable.
Gracias!
La teorÃa dice que tiene sentido apalancarse siempre que obtengamos mÃĄs porcentaje de rentabilidad con la inversiÃģn que los intereses del capital prestado. El lÃģgico: aunque el interÃĐs sea alto, imagina que prestan al 5%, si eres capaz de sacar un 6% ya estÃĄs consiguiendo un 1% de la "nada".
En mi opiniÃģn, sin embargo, por encima del entorno del 3% no me gusta endeudarme...pero yo soy conservador y tengo cierta aversiÃģn al riesgo y deuda, aunque sea la "buena" ;) Mis razones:
1) El Euribor histÃģrico estÃĄ en torno al 1,8% y estimo que el diferencial variable suele moverse entre el 0,5% y 1%, despuÃĐs de bonificaciones.
2) Mis inversiones se mueven en torno al 8% de rentabilidad pero, como digo en los vÃdeos, exijo un margen de seguridad y preveo para ello escenarios de caÃdas de rentabilidad por bajada de precios de alquiler. Si esto sucede, por una rentabilidad diferencial de un par de puntillos prefiero no apalancarme. Obviamente a mayor rentabilidad inicial mÃĄs puede interesar.
Hoy dÃa todavÃa se pueden conseguir hipotecas fijas en un entorno del 3%, asà que sigue interesando ð
Gracias, gran aporte.
Enorme video Alex!
Muy bien explicado
Mil gracias, crack, me alegro que te guste!
Buff!! Brutal, das en el clavo una y otra vez.
Para una compra de obra nueva, en la que van a pasar cerca de dos aÃąos hasta que se empiece a alquilar, y suponiendo que se dispone de capital suficiente para hacer frente a la entrada y a unas cuotas cÃģmodas, quÃĐ tipo de hipoteca es recomendable solicitar? A 40 aÃąos, 80%, etc??? Interesa apalancarse tambiÃĐn mucho?
Hola. En mi opiniÃģn, si se trata de una inversiÃģn como apuntas, siempre es interesante el apalancamiento. Se trata de deuda buena, porque el dinero que te prestan a un interÃĐs x lo pones a trabajar y te da una rentabilidad neta mayor que ese x. A mà me costÃģ entenderlo si te soy sincero y he llegado a comprar en cashâĶpero con conocimiento ahora lo veo claro y he roto mis creencias anteriores. AÚn asà cada persona es diferente y debemos trabajar en el autoconocimento. Por supuesto con margen de seguridad suficiente siempre!
Teniendo en cuenta lo anterior, desde el punto de vista econÃģmico lo Ãģptimo es apalancarse el mayor tiempo posible y en el mayor porcentaje de la inversiÃģn que nos concedan. Insisto: porque las rentas pagan sobradamente esos capitales e intereses. Se puede hablar mucho de estoâĶ
Gracias por comentar! Un abrazo
Siempre me pregunto que por quÃĐ solo se suele ver que cogÃĐis tipo variable ? La siento mÃĄs riesgo puesto que hay personas que les ha subido tanto la hipoteca que estÃĄn ahogadas y casi no pueden pagarla ya. Cuando el fijo siempre te da esa seguridad de que no cambiarÃĄ en los 30 aÃąos siguientes
Hola. Por un lado, el excel realmente funciona con un "fijo o equivalente" en la celda I18. El que tenga variable ha de poner ahà el Euribor mÃĄs diferencial. Por otro, efectivamente como dices, hasta ese momento habÃa pillado hipotecas a interÃĐs variable porque pensÃĐ que tardarÃan aÚn en subir los tipos unos aÃąos. Me equivoquÃĐ. Pero cuando empezÃģ la escalada negociÃĐ con mi banco y pasÃĐ a fijo a 2,7%, lo cual no estÃĄ nada mal ;)
Para mi prÃģxima inversiÃģn estoy negociando un tipo fijo; estoy contigo en que la seguridad de pagar una cantidad constante es muy buena. Para mà todo lo que estÃĐ hasta el 3% fijo es correcto, pero no mÃĄs; quiero decir, en el largo plazo el Euribor estÃĄ en el 1,8% (media histÃģrica) y los diferenciales entre el 0,5% y 1%. FÃjate...la media estÃĄ por debajo de ese 3%. Por eso para fijos por encima de ese valor lo normal es que acabes pagando mÃĄs intereses...TambiÃĐn es verdad que teniendo un tipo fijo se puede renegociar en el futuro si bajan mucho los tipos, jeje.
A favor de las variables tenemos generalmente menos comisiones en general y de cancelaciÃģn en particular, y sobre todo plazos de amortizaciÃģn mÃĄs largos! Esto, como digo en el vÃdeo, no es despreciable. De ahà que muchos hayamos elegido esa modalidad cuando los intereses estaban mÃĄs bajos (asà se pagaba bastante menos los primeros aÃąos, teniendo mÃĄs posibilidad de amortizar partes anticipadamente). Si venÃan mal dadas, como vinieron, se negocia con el banco como hice yo o se amortiza una gran parte con la liquidez que se tenga; cada uno tiene su situaciÃģn y lo mejor es ser consciente de pros y contras :)
Gracias por comentar!
@@ElExceldeAlexmuchas gracias ! La verdad que es bastante lioso este tema de la hipoteca fija o variable para poder decidir. Si alguna vez haces vÃdeo explicando esto a bastantes personas seguro que se nos ponen los ojos y los oÃdos chirivitas ðð saludos !!
Tomo nota! Me gusta el tema ð
Hola Alex al final me he enganchado y he visto todo tÚ contenido, der tirÃģn, que gÞasa tiene, quiyo!! ðð
Oye que viendo tus nÚmeros no veo que ingreses los gastos de los suministros, luz, agua y demÃĄs..estos gastos aunque tengas la vivienda sin alquilar te sale mas caro el "gym", no? Es decir mas de, 108âŽ.. Bueno ya me dices..
Un saludo, muy buen contenido âð―âð―
ðĪĢ ðĪĢ
Pues sÃ, efectivamente si el piso no estuviera alquilado tendrÃas que correr con los gastos de los suministros. Eso sÃ, sin consumo de luz pagarÃas bÃĄsicamente por el tÃĐrmino de potencia (15 âŽ/mes?), de agua poquito al no consumir...No he querido complicar el excel contemplando todas las posibilidades, pero habrÃa que sumar esa parte que suele pagar el inquilino cuando el inmueble estÃĄ en explotaciÃģn. Gracias por comentar!!
Muy buena explicaciÃģn, gracias por el aporte. Puedes enviarme el excel?
Gracias! EnvÃame un mail a elexceldealex@gmail.com ;)
Muy buen video, especialmente respecto al tema de apalancamiento ð. El excel que presentas en el video, se puede conseguir? Gracias!
Gracias! EscrÃbeme a elexceldealex@gmail.com. Entiendo que te refieres al excel de cÃĄlculo de rentabilidad que regalo en el vÃdeo anterior a este ;)
@@ElExceldeAlex buenos dÃas si me refiero a esa tabla ,
Te he mandado el correo y me dice que no da con la direcciÃģn o la direcciÃģn no puede recibir correos.
Hola Alex! He pasado un trastero por la calculadora y con 100% apalancado, respetando el umbral de esfuerzo , me da un 86% de rentabilidad total sobre el capital.
Los nÚmeros salen, sin embargo mÃĄs allÃĄ de los frÃos nÚmeros , tengo la impresiÃģn de que no merece la pena.
La hipoteca son 63 e al mes a 20 aÃąos, y el Cash flow son 75 e mensual .
Se meterÃa uno en ese papeleo para 75 e mensual ?
Recomiendas acortar el nÚmero de aÃąos de hipoteca (respetando el umbral de esfuerzo )?
Hola! A ver, todo depende de tus objetivos. Hay mucha tela que cortar ahÃ. Por quÃĐ y para quÃĐ inviertes? No es lo mismo querer tener una "hucha" para proteger tu dinero de la inflaciÃģn o dejarlo a tus hijos que querer llegar a vivir de rentas. Hay toda una escala de grises en medio. Y eso harÃĄ que enfoques en un tipo u otro de inversiones. Si estÃĄs en el primer caso, perfecto, esa inversiÃģn parece que se adecua muy bien. Si estÃĄs en el segundo quizÃĄ te merma crecimiento futuro, no sÃĐ, habrÃa que ver muchas mÃĄs cosas.
Sin saber eso, que darÃa para un buen rato, y tu perfil, concretamente a mà el caso que me dices me parece muy bueno! SÃ, son 75 eurillos, pero ostras, poniendo de tu bolsillo...menos de 2.000 ⎠no?? Dame 10 trasteros asà :) Eso sÃ, ojo como has calculado los nÚmeros. He simulado por encima lo que dices y puede salir una compra de 15k alquilado en 150 âŽ/mes pero con muy pocos gastos de mantenimiento (demasiado bajos...?), y claro, veo muy alto el alquiler con ese coste de entrada. Pero claro, es una estimaciÃģn mÃa sin ver nada mÃĄs.
Un abrazo
@@ElExceldeAlex gracias !
Le darÃĐ una vuelta.
A mi el alquiler tb me parece mucho pero son muy grandes , harÃĐ un estudio de la oferta en la zona mÃĄs detallado
@@ElExceldeAlex pues incluso me dicen que se puede alquilar en 180 e.
Y el precio es de 12.000..
La hipoteca serÃa al 100% , solo tendrÃa los gastos de papeleo inicial unos 1.500 e calculo . Es verdad que en mantenimiento le puse cero euros. QuizÃĄ cambiar la luz y pintarlo. Le pondrÃĐ 300 e .
Sigue saliendo un 71% rentabilidad sobre el total Pero sÃģlo 55 e Cash mensual
@@mtorrero100 Siendo las premisas correctas... Poner de tu bolsillo 1.500 euros y obtener 660 ⎠al aÃąo contemplando gastos de explotaciÃģn razonables...si no lo quieres dame un par de trasteros de esos a mÃ. Bueno no, me corrijo...dame 30 ;)
Hola Alex, veo que la Rentabilidad neta sobre la inversiÃģn disminuye cuando aumenta la Rentabilidad Total sobre el capital. Al menos en mis simulacros. Cual es mÃĄs interesante ? Aumentando el apalancamiento se dispara la Rentabilidad sobre capital. En un caso que estoy valorando se pone en un 86.2% de Rentabilidad sobre capital. Incluso teniendo cierta liquidez recomiendas el apalancamiento?
Gracias
Hola. Para mà es mÃĄs importante la rentabilidad sobre el capital aportado. Es en definitiva lo que obtienes por el dinero que pones. Dependiendo del "para quÃĐ" que cada uno tenga y de la tolerancia a la deuda serÃĄ mÃĄs o menos interesante el apalancamiento. En mi caso sÃ, aÚn con liquidez veo interesante la financiaciÃģn. Aunque en un momento de mi vida le tenÃa mucho respeto luego entendà que es la mayor palanca de la inversiÃģn inmobiliaria y duermo tranquilo con la deuda que tengo, que se paga sola con el inquilino, y que me dispara la rentabilidad.
@@ElExceldeAlex gracias !
Hola Alex , recomiendas delegar la gestiÃģn en inmobiliaria ? Te quitas mucho papeleo y molestias a cambio de perder un poco de rentabilidad.
Hola. Te refieres a la gestiÃģn de la financiaciÃģn? En mi caso no, para nada. AdemÃĄs de que suelo ser Juan Palomo, yo me lo guiso y yo me lo como, porque ademÃĄs me gusta:
1) Paso de dar una comisiÃģn por intermediaciÃģn financiera. Ojo, en casos mÃĄs desesperados lo entiendo perfectamente. Yo sin embargo tengo buen perfil crediticio.
2) Consigo muy buenas condiciones visitando 2-3 bancos, pero que muy buenas :)
@@ElExceldeAlex me referÃa a la gestiÃģn comercial, anuncios , enseÃąar el piso, entrega de llaves etc
@@mtorrero100 Pues...tampoco...jeje. Prefiero hacer yo esa gestiÃģn de momento y poner mucho cuidado en una de las partes mÃĄs crÃticas de la inversiÃģn: la selecciÃģn del inquilino. TambiÃĐn es verdad que cuantos mÃĄs pisos se tiene mÃĄs se tiende a delegar esa gestiÃģn, y muchos lo que hacen es entrevistar a una terna de posibles inquilinos ya prefiltrados. Supongo que acabarÃĐ haciendo eso, lo que tambiÃĐn es Útil para mantener contacto con las inmobiliarias. Pero de momento he preferido hacerlo en primera persona y aprender bien el proceso
Toma 5⎠y quÃĐdate con la vuelta haha!! un video muy aclarador! Gracias!!
Ostras, gracias Rafa, con esos 5 ⎠tengo para 5 pisos...la ansiada Independencia Financiera!! ðĪĢ
Hola , como puedo adquirir el Excel, que no lo veo por ninguna parte y tampoco tu correo para solicitartelo. Gracias
Enviado!
@@ElExceldeAlex hola Alex te he enviado correo para solicitar exel de rentabilidad , pero me viene devuelto y me dice que es posible que no puedas recibir email. Dime otra fÃģrmula por favor. Gracias
@@AntonioRodriguez-oe8bj Hola Antonio. Es raro, porque tu mail me llegÃģ y te he escrito dos veces...MÃĄndame de nuevo un mail desde otra cuenta que tengas y por favor comprueba que el mÃo estÃĄ bien escrito: elexceldealex@gmail.com
Gracias!
@@ElExceldeAlex como puedo conseguir tu excell!! Que de nÚmeros voy mal ! Jejejeje
@@DolorDrLozanoCalvo QuÃĐ vas a ir mal de nÚmeros!! Claro, escrÃbeme a elexceldealex@gmail.com y te lo envÃo. Un abrazo
BuenÃsimo!! Y encima me rio en el camino. Alex la explicacion de la variaciÃģn a tipo fijo para cuando el vÃdeo ? ð
Gracias! Tengo muchos temas en mente para vÃdeos...ese es uno de ellos, jeje.
Ahora mismo, con los tipos tan altos, parece imposible sacar rentabilidad, incluso con pisos muy rebajados.
SaquÃĐ una hipoteca al 2,7 fijo en mayo de 2023. Y ahora se mueve en algo similar para mi nueva inversiÃģn. Si con ese dinero prestado por debajo del 3 eres capaz de sacar unâĶ6%, viva el apalancamienro!
@@ElExceldeAlex Entonces tÚ crees que compensa hipotecarse ahora de conseguir un TAE similar? Un 6% de rentabilidad final (la casilla donde dices que mÃnimo un 10%?
@@predigr Un interÃĐs similar no, mayor. Para conseguir intereses similares yo no me apalancarÃa con el riesgo que siempre conlleva. Si consigues sacar en torno al 7-8% bruto, que financiando muchas veces te vas al doble dÃgito sobre capital propio, a mà me parece que compensa. Siempre eso sà con un margen de seguridad! Es decir, que simulando alquileres mÃĄs baratos (e intereses mayores en caso de ser variable) siga saliendo cashflow positivo.
Que Dios te pague toda tu ayuda, mis mejores deseos y muchas gracias por compartir tu experiencia y conocimiento con los demÃĄs@@ElExceldeAlex
enorme
Alex, y el anillo pà cuando???..... perdÃģn, y el video de los tipos fijos, pÃĄcuando???ððððð
ð tengo tantos temas para vÃdeos en la cabeza que no me da la vida...SÃ, ese es uno: "tipo fijo o variable en hipotecas". Ya lo sacarÃĐ! Gracias por comentar
hay que pedir una hipoteca a 100 aÃąos
Yo pienso vivir 130 porque acabarÃĄn sacando nanorobots, senolÃticos, terapias de genes...asà que sÃ, los bancos acabaran alargando las hipotecas. Ahà tienes mi visiÃģn ð
Estos ingenieros... jajaja, explicas de pm