Immobilien nachträglich in steuerbegünstigte Struktur überführen [TaC3 mit Martin Richter, 3/5]

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💡 ÜBER DIESES VIDEO 😉
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In der dritten Folge von Tax & the City geht es darum, wie man Immobilien steuerbegünstig in Strukturen überführt.
Marco & Stefan besprechen mit Martin, wie man auch im Nachgang noch ein paar Fehler korrigieren kann. Denn meist startet der Immobilienkäufer mit dem Kauf von ein paar Wohnungen und merkt dann, dass ihm Immobilien Spaß machen und mehr ins Immobilienportfolio eingekauft werden soll. Doch wie kann man nun die gekauften Immobilien in Strukturen übertragen? Alles rund um die Ehegattenschaukel, vvGmbH, Bruchteilskäufe und auch Stiftung erfahrt ihr in der heutigen Folge.
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[@e.s.9925]

Bei den hohen Scheidungsquoten die ich im Büro mitbekomme. Wären 2-3 Sätze zu den Konsequenzen im Fall eines Streits/Scheidung interessant.

[@steffija-wa7788]

Ich bin fasziniert 👍

[@Flipperimmo]

Geniales Video Jungs!!

[@immocation]

Vielen Dank!

[@stephanseidel4553]

Muss meine Ehegattin zwingend alleinige Darlehensnehmerin sein? (Stichwort Bonität) Oder kann sie auch kaufen, ich gebe 20% Vk Drl und 80% finanziere ich mit meiner Bonität über die Bank? Sie ist Sicherungsgeberin. Oder ist das steuerlich toxisch?

[@bjornrei1871]

Tax&the City - heftigster Input ever
Martin 4 President

[@immocation]

🚀

[@floriankieren6183]

Ü

[@christiankositza1030]

Liegt die Immobilie dann nicht im Gesamthandsvermögen der GbR und bleibt somit im Betriebsvermögen steuerverhaftet bis in alle Ewigkeit?

[@monikamontes3351]

It would be great if the tax advisor uses a blackboard to ilustrate the structures. That is much easier for the public to visualize the figure.

[@sigrunschild1818]

Geht dieses Modell auch zwischen Rentnerin und Tochter bzw Oma und Enkeln?

[@TomChrist1976]

kann ich den Zinsanspruch aus dem Verkäuferdarlehen auch an meine Kinder für die Zeit des Verkäuferdarlehen machen? Oder muss ich immer auch den Anspruch auf die Rückzahlung mit vererben?

[@martinl.4711]

Eine GbR verursacht auch laufende Kosten: Jahresabschluss beim Steuerberater kann über 500€ kosten.

[@pakoerner2794]

Das war nicht seine Aussage. Er meint das keine Kosten für die Struktur, sprich Offenlegungspflichten, Transparenzregister (Bundesanzeiger etc) anfallen. StB fallen immer an wenn man es nicht selber macht. Siehe Wiso, Lexoffice etc.

[@chrssmn8229]

Sollte ich Immobilien dann nicht einfach immer als "GbR zu 0" kaufen? Eben zB mit meiner Freundin/Verlobten?

[@henry0o753]

Guten Tag, Sie beschreiben eine interessante Gestaltung.
Kann ein Teil eines VK Darlehens oder das ganze später auch geschenkt werden? Gibt es hierfür zeitliche Grenzen? Also zB wie lange es mindestens bestanden haben muss?

[@schlimto]

@Martin Richter: Wie sieht es mit der Übertragung in OHGs aus. Die OHG hat doch neuerdings auch die Möglichkeit mit einer Kapitalgesellschaft gleichgestellt zu werden und nur Körperschaftssteuer zu zahlen. Wäre das nicht noch einfacher, da weniger lfd. Kosten bei der OHG?

[@user-rk2vv6pl3w]

Das mit der OHG geht so doch nicht. Gibt einen Kommentar im Video von Juhn dazu.

[@j.e.2053]

Hättest du dazu einen Link. Darauf hatte ich mir immer Hoffnungen gemacht :)

[@tobiask7710]

Hallo, das ist sehr gut erklärt und aufschlussreich. Trotzdem habe ich zwei Fragen: Wenn ich jetzt 1-2 Jahre vor Ende der 10 Jahresfrist stehe und plane die Wohnung an meine Ehefrau zu verkaufen bzw. in eine GbR mit 100:0 Anteilen zu verkaufen, sollte man anstehende Renovierungsarbeiten bzw. größere Investitionen auf Grund der Abschreibung lieber nach der Übertragung durchführen? Also z.B. Heizung, Fenster etc., was sich gut über 5 Jahre abschreiben lässt?
Und ist es möglich eine GbR für den Verkauf zu gründen und in diese Struktur zu überführen, damit man dann in 10 Jahren die Anteile einfach zurück überträgt?

[@steinmetzwolfgang8847]

Hallo, bin ich mit 15% des Verkehrswertes auf der sicheren Seite?

[@marco5862]

Die Socken zeigen glaube ich Harvey Spectre, gewinne ich den Martin Richter als Steuerberater wenn ich richtig liege?

[@StefanHFBarth]

Können Sie die BFH-Urteile zum symbolischen Kaufpreis benennen?

[@pakoerner2794]

Es sollte doch möglich sein Grunderwerbsteuer zu sparen, wenn im Erwerbszeitpunkt eine V+V GmbH (Gesellschafter A) zu 0% und Gesellschafter A zu 100% eine GbR gründen und eine Immobilien erwerben. In der ersten Zeit kann der Gesellschafter A die private Progression für Werbungskosten ausnutzen und im Zeitpunkt der Cashphase die Anteile der GbR tauschen?

[@pierrek.9684]

Erstmal wieder Danke für eure wirklich sehr spannenden und ausführlichen Videos zum Thema Steuern.
Mir sind 2 Probleme bei der Ehegattenschaukel aufgefallen, zumindest meinen Fall betreffend.
Ich habe ein abbezahltes Efh, das ich nun an meine Frau verkaufen möchte. Das erste Problem ist, keine Bank wird meiner Frau ein alleiniges Darlehen über 500.000€ geben. Oder sieht die Bank das eher so das wir als Eheleute sowieso grundsätzlich beide haften und das meine Bonität mit einschließt?
Wäre es in dem Fall dann sinnvoll eine GbR zu "gründen" in der ich Teilhaber zu 0% und meine Frau zu 100% ist?
Das 2te Problem ist, das Haus soll bald vermietet werden und wird ca 11.000€ Jahresmiete erzielen. Damit würden das Haus sich bei 500.000€ Kaufpreis aber nicht selber tragen.
Versauen wir uns damit die Bonität wenn wir aus eigenen Mitteln draufzahlen?
Was natürlich keinen Sinn ergibt, aber man hätte dadurch die Abschreibung deutlich erhöht und würde damit einfach andere Mieteinahmen steuerlich entlasten.
Oder sollte man den Kaufpreis soweit reduzieren das die Immobilie sich selber trägt?
Jetzt habe ich viele Vor und Nachteile und überlege welche der beste Weg ist.
Zum einen viel Liquidität um weitere Objekte zu finanzieren und dazu die hohe Abschreibung.
Andererseits das Finanzierungsproblem und das Monatliche draufzahlen.
Ich hoffe Martin hat einen guten Rat💪🤑

[@elenaw.3104]

Hallo, ich sehe ähnliche Probleme. Warum sollte eine Bank einer Einzelperson mit durchschnittlichem Einkommen einen Kredit geben, den die Person nicht abbezahlen kann. Und fressen die hohen Zinsen (wären in dem Fall hoch, auch wenn sie sonst niedrig sind) nicht die komplette Abschreibung, die zwar höher wäre, aber ja eine Ersparnis für den Partner wäre? Was hat man da gewonnen? Und die Immobilie beleihen, um gute Konditionen für weitere zu bekommen, geht dann auch nicht mehr.
Was passiert, wenn sich die Partner trennen und die Immobilie ungerechter Weise nur auf einen Namen läuft?
Ich habe also auch einige Fragen und zudem Bedenken, dass es überhaupt in 10 Jahren noch möglich ist und von der Politik bis dahin nicht verboten wird.
Du kannst den Wert der Immobilie auch nicht zu deutlich unter Marktpreis an den Partner verkaufen, da es als Schenkung gelten kann.

[@johannesfrie8533]

Zuerst sollte das Haus möglichst zu 100% und bereits 10 Jahre in deinem alleinigen Besitz und nicht in der Zugewinngemeinschaft mit deiner Frau sein. Bzgl. des Darlehens, muss oder sollte deine Frau nicht die gesamten 500.000€ bei der Bank finanzieren, sondern wenn nur anteilig. Einen Teil des Kaufpreises wandelst du in ein Verkäuferdarlehen um und gewährst es deiner Frau. Z.B. 300.000€. Du bist jetzt die Bank und bekommst eine Grundbuchsicherung im zweiten Rang. Jetzt geht deine Frau zur Bank und fragt ein Darlehen über 200.000€ an für den Kauf der Immobilie im Wert von 500.000€. Dein Nachrangdarlehen über 300.000€ wird von der Bank wie Eigenkapital deiner Frau behandelt. Somit muss die Bank nur noch 40% des Kaufpreises finanzieren und deine Frau bringt 60% Eigenkapital mit. Du wirst die 200.000€ vermutlich für weit unter 1% aktuell auf 10 Jahre finanzieren können. Somit erhaltet Ihr 200.000€ zu sehr günstigen Konditionen und habt den Buchwert der Immobilie gesteigert. Bei einer potentiellen Vermietung könnte nun auch eine höhere Afa realisiert werden. Und da die Zinsen, die deine Frau an dich zahlt etwas höher sind, da du nur im Nachrang besichert bist, sollte Sie die Zinsen bei einer Vermietung voll EkSt anrechnen können, während du die Zinseinnahmen nur mit 25% besteuerst. (Das erklärt Martin aber auch im Video) Und für alle diese Gestaltungen gilt, dass man sich hier sehr gut verstehen muss und es nur bedingt möglich ist, diese Gestaltungen auch zusätzlich gegenseitig für einen Scheidungsfall abzusichern... Das wäre aber sicher interessant ob es hier juristisch möglich ist Bedingungen und Rücknahmeklauseln zu verankern. Vermute aber dass dann auch die Steuergestaltung futsch sind. Viel Erfolg beim Gestalten!

[@m.k.7266]

@@johannesfrie8533 Hallo Johannes, kurze Frage zu der AfA geht das auch bei einer GbR wenn die Immobilie bzw. nur die Anteile verkauft werden?
Beispiel GbR Immobilien mit Person A und B jeder hat 50% Anteil. B erwirbt 40% der Anteile Immobilie für 500.000€ kann man die Summe abschreiben AfA.

[@pierrek.9684]

@@johannesfrie8533
Erstmal vielen Dank für deine Antwort.
Also das Haus ist abbezahlt und ich bin der alleinige Eigentümer.
Danach haben wir geheiratet, also kein Zugewinn.😁
Deine idee gefällt mir soweit. Da die Rate meiner Frau an mich unsere Bonität erstmal nicht beeinflusst. Was Sie als Ausgaben weniger hat, habe ich als Einnahme mehr.
Die Immobilie habe ich allerdings erst 7 Jahre. Sie wurde aber erst von mit bewohnt ca 5 Jahre und die letzten 2Jahre von meiner Mutter. Mietfrei natürlich und alle Rechnungen laufen über mich. Also wäre der Verkauf doch steuerfrei, da mindestens 3 Jahre selbstgenutzt. Oder müsste ich das Haus als Zweitwohnsitz anmelden?
Wir haben ein Grundschuldbesichertes Verbraucherdarlehen auf das abbezahlte Haus genommen. Um die Sanierung eines Mfh zu finanzieren. In dem Verbraucherdarlehen ist meine Frau mit eingetragen. Wir hätten das Geld auch für Kosum nutzen können.
Aber dadurch dürfte ja kein Nachteil entstehen, da meine Frau zwar mithaftet aber nicht im Grundbuch eingetragen ist. Dieses könnte man dann auf komplett auf meine Frau übertragen und ggf auf die 200k erweitern, wobei ich ihr die restlichen 300k als privates Darlehen gebe?

[@rterdogan615]

Hallo mein lieben Freunde wie ist es jetzt in kommende Jahr, was hier gesprochen wurde ist ja ein Jahr her hat sich etwas Geändert. Vielen Dank für die schnelle Rückmeldung

[@matthiase.9282]

@Martin Richter: Wie sieht das mit einem steuerfreien Übertrag in eine Genossenschaft aus?

[@MatzeMaulwurf]

Oh oh „Genosse“ führt bei ihm safe zu ganz üble Flashbacks.

[@aaronw.1967]

Gibt es zu der Geschichte mit GbR mit Gesellschafter mit 0 % Anteilen irgendwelche Urteile, die zeigen, dass das wirklich funktioniert? Gerne mit Link.
Mein Notar meinte zu mir, dass das in der Form nicht funktioniert.

[@PowerByGum]

Wenn man nichts gegenteiliges findet, wird’s wohl klappen

[@michaeleingartner2327]

Habe das gleiche Problem. Weiß jemand was?

[@MatzeMaulwurf]

10:42 ich dachte, jetzt kommt „mit allen seinen drei Ehefrauen“ 😅

[@xRob]

Was wenn der Eheparter einfach nur die Immobilie auf den anderen Partner überschreibt um zB Erbschaftssteuer zu umgehen ? Geht das ?

[@gibson-gg5bf]

Wenn ich meine Immobilie für 10% des Marktwertes an meine GmbH verkaufe, muss ich dann keine Angst haben, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt? Das scheint mir für die Gemeinde doch ein ziemliches Schnäppchen zu sein...
Ich habe gerade das Problem mit einem unbebauten (Wald-)Grundstück. Da ist die GrESt nicht so hoch, aber ich sorge mich um das Vorkaufsrecht...

[@GoldDpatron]

Seit mal ehrlich🤔
Wer von euch kommt aus Süddeutschland ?
Wer von euch hat solche Wohnungen gefunden mit dem man seine Rente sichern kann ?
Ich suche und suche und finde nix.
Ich muss nach Mannheim oder Heidelberg um Wohnungen zu bekommen die eventuell rentabel sind. Ca.250 km entfernt wo ich wohne. Ich bin 25 Jahre und hab ein rechtes normales Einkommen von 2500 Euro netto. Und süddeutschland von wo ich herkomme ist es wirklich schwer an Wohnungen zu kommen.
Quadratmeter Preis mindestens 4000 Euro. Eher 4500 Euro bis 6000 Euro. Was soll ich machen ich suche wirklich schon seit mehr als 1 Jahr . Und hab noch keine einzige bekommen. So oft hat ich schon ein Besichtigungstermin, und ich war zu langsam oder wurde deutlich überboten. Mit zu langsam meine ich nur ein bis zwei Stunden.
Hoffe ich bekomme Tipps von euch🙄

[@helmutleidenberger9805]

Leider werden die Beispiele immer nur aus einer einzigen Perspektive und nicht auf die Praxis abgestellt. Beispiel: Scheidung, Quote liegt bei knapp 40% und jeder meint "neeeeeein, ich nicht". Müssen anscheinend alle Betroffenen auf einem anderen Planeten leben. Zweites Beispiel sind die Finanzierungskonditionen bei der Bank als Alleinverdiener mit einem Millionenkredit. Nettes Beispiel aber die meisten derer die hier Infos ziehen betreiben "Vermögensaufbau", heisst in aller Regel ... haben nichts oder stehen am Anfang. Dort dann solche Finanzierungen zu erhalten ist zumeist extrem unrealistisch, wenn dann für schlechte Zinsen. Wenn die Beträge kleiner sind, sind die 3.000€ dann auch nur ein Bruchteil. Grunderwerbssteuer und Notar fällt trotzdem an. Verkauf ist Verkauf. Am ende habe ich einen dicken Kredit an der Backe für ein Objekt das Dir schon gehört. M.E. ein Konzept was völlig Banane ist. Wenn ich schon etwas versilbern will, dann erwerbe ich gleich ein neues Objekt und senke mit den dortigen Ausgaben die gesamte Steuerlast runter. Wer hier viel holen und nicht schnell tilgen möchte, soll mal die TA-Darlehen anschauen. Bessere Steuersparthemen gibt es nicht, da über den ersten Teil der Laufzeit die gesamte Schuldzinsensumme absetzbar ist und dennoch dann eine lange Zeit unschlagbar niedrige Zinsen mit fester Rate festgehalten werden. Aber im Vergleich zum Schnelltilger ist das halt in Summe nicht günstiger. Kurzum: Es ist jeder gut beraten sich in alle Richtungen zu informieren und nicht wegen 1.000€ pro Jahr am Ende x mal an anderen Stellen Geld zu verlieren. Und eins ist klar: Niemand kriegt mehr Steuern raus als er zahlt. Lieber aus Überschüssen neue Objekte investieren als auf Bestandimmobilien sich selbst Schulden aufzubrummen.

[@TheAnuschka21]

Die letzte Möglichkeit von Martin mit Ehegattenschaukel (im Grundbuch steht die GbR, ein Partner hat 100% Anteile, der andere 0%) wirft die wichtige Frage auf ob man dann für jedes Objekt eine eigene GbR bräuchte???

[@janbudig4153]

Ja wäre vorteilhaft.

[@tobyton2135]

Sehr interessant! Eine Frage an Martin: Wenn es einen guten Grund gibt (in unserem Fall Erbschaftsrecht), dass die Immobilie dem einen Partner gehören soll, kann er dann nach 10 Jahren die Immobilie dem anderen Partner verkaufen (aus all den im Video genannten Gründen), und dieser verkauft ihn dann direkt wieder zurück (zum gleichen Preis)? Oder gibt es da eine Mindesthaltedauer oder andere Regelung, da sonst das Finanzamt nicht mitmacht? 🤔 (Zur Info: Wir sind als Ehepaar steuerlich gemeinsam veranlagt.)
Also konkret: Sagen wir, ich habe die Immobilie vor 10 Jahren für 500.000 Euro gekauft, verkaufe sie jetzt an meinen Mann für 1.000.000, und er verkauft sie dann ein paar Tage später wieder zum selben Preis an mich zurück: Dann hätten wir zwar zweimal die Notarkosten, aber eine verdoppelte AfA und wieder 50 Jahre Laufzeit, nicht wahr? (Außerdem den Wertzuwachs nach 10 Jahren steuerfrei verbucht, falls diese Regelung in Zukunft wegfallen sollte). Oder seht ihr da einen Denkfehler bzw. habe ich etwas Wichtiges übersehen?🤔 Vielen Dank im Voraus für eine Antwort 🙋🏻‍♀️

[@johnnycash9788]

Hier vermutet das Finanzamt Mißbrauch, das geht nicht

[@tobyton2135]

@@johnnycash9788 Danke für die Antwort!

[@rterdogan615]

Es würde gehen wenn du zum Beispiel nach Ausland Auswandern willst oder Scheidung. Wenn es gehen sollte müsste man ja jedesmal Steuern Zahlen. Die Steuern sollten kommenden Jahr erhöht werden ab 500 tausend Euro was ich so mitbekommen habe. Was da gesprochen wurde ist ja ein Jahr her hat sich etwas Geändert was ich so Mitbekommen habe ja. .Egal was man macht muss man dutzende male Steuern Zahlen es Fängt ja bei Monatlichen Gehalt an wenn man Stirbt wieder Steuern Fällig. Apropos Sterben man will Rückwirkend von dem Toten wieder Einnahmen haben habe vor einigen Tagen so etwas gehört genau weiß ich nicht mehr um was es sich Handelt. .

[@rterdogan615]

Ich Wohne in einem 6 Familien Haus mein Eltern sind tot meine Vater vor mehr als einem Jahr in Grundbuch steht immer noch die Namen meiner Eltern die Behörden machen mir Druck das ich dass Umändern muss / soll hat mir mit 3 Tausend Euro Angedroht. Das alle Erben Zuerst Angetragen müssen dann könne man mit Erbe Angelegenheiten kümmern habe schon Vorher einen Generalvollmacht gemacht ist auch nach dem Tod Gültig , schon längst bei Grundbuchamt trotzdem wollen sie alle meine 7 Geschwister Anschrift haben ..Vater 1,8 Jahr und Mutter vor 7 Jahren. Meine Frage wäre wie soll ich wir vor gehen. Sollten alle ins Grundbuch Eingetragen werden oder nur einer und mit Notar für andere Geschwister Abgesichert werden Fall der Fälle. Wenn ich das Haus Verkaufen würde oder ein Kredit würde Schwierigkeiten mit sich bringen müsste jedes male mit dem Geschwistern bei jedem Geschäftlichen Vorhaben Vollmachten Einholen das mit Notariell beim jedem Geschäft.

[@LuTho502]

Hm, also wir finden keine Bank, die die Ehegattenschaukel, trotz gutem Nettoeinkommen, mit macht. Die Banken wollen immer beide Unterschriften.

[@arminkojer2990]

Grüsse in die Landeshauptstadt. Tolle Beiträge hier! Herr Str.B.Richter sprach von einem Mustwiderspruch bei der Sächischen Grundsteuerreform. In Zusammenhang mit einem Weiterbildungsangebot. Wo kann man sich den Musterwiderspruch runterladen. Kurze Nachricht würde reichen. Grüße aus der Oberlausitz.

[@immocation]

Hi Armin,
melde dich gerne bei uns unter [e-mail]
LG Anita🚀

[@arminkojer2990]

@@immocation Danke

[@DanceApp.]

Sehr interessant bzgl. Einlage in eine neu gegründete GmbH. Würde dies auch mit mehreren Immobilien auf einmal gehen? Also Gründung GmbH und Einbringung aller Immobilien aus dem Privatbestand.

[@lbcapinvest6094]

Der Martin ist der Wahnsinn!
Habe ich das richtig verstanden:
1. Die Ehefrau muss die GrErSt beim Kauf nicht zahlen?
2. Beim Verkäuferdarlehen müssen die monatlichen Raten (Zins + Tilgung) nicht real überwiesen werden? Erfolgt alles nur auf Papier bzw. bei der jährlichen Steuererklärung?
3. Ich muss die Einnahmen aus dem Verkäuferdarlehen nur mit 25% versteuern?
Danke!

[@florianm.1128]

Punkt 1 geht. Das andere ist garantiert Gestaltungsmissbrauch. Mir ist echt schleierhaft was diese zwei Gestalten da alles verzapfen dürfen.

[@dennisdesgehtdichnixan2022]

Zwei Steuerberater aus dem Bekanntenkreis warnen davor. Die meinen, da gehen alle roten Lampen beim Finanzamt an. Gibt´s jemand der das schon seit mehreren Jahren so macht und kann davon mal berichten?

[@andreasklein3834]

Stimmt der Matin ist echt der Wahnsinn. Blendet komplett das Thema Gestaltungsmissbrauch aus und das Darlehen auch tatsächlich durchgeführt werden müssen (Darlehensnehmer seines Supi-Darlehens muss es auch bedienen mit Liquidität). Auch vergisst er komplett, dass der Darlehensgeber die Zinseinnahmen die vereinbarten Zinsen mit dem progressiven Steuertarif versteuern muss, weil wegen § 32d der Abgeltungsteuersatz nicht greift. Den 42% besteuerten Werbungskosten stehen also in gleicher mit 42% zu versteuernde Zinseinnahmen gegenüber. Na Martin ... was bleibt dann wohl übrig wenn Einnahmen und Ausgaben in gleicher Höhe anfallen.

[@g.a.5864]

Übertragung von Bruchteilen an Kinder ist grunderwerbsteuerbefreit.

[@l.lennox8919]

Und die 3,7% Zinsen zahlste auch auf die Immobilie...mit einer Million Wert 😂🎉

[@stefanlaube6518]

😂😂😂

[@berniej7168]

Verarschung von steuerzahlenden Mietern, die solche Möglichkeiten nicht haben.

[@johnnycash9788]

Ein bisschen Mut und Geld gehören nun mal dazu du Depp.

[@zzper]

Zeigt nur wie scheiße bzw kaputt die Systeme sind ...