ÂŋVale la Pena Alquilar Pisos? Analizando la RENTABILIDAD de un PISO ALQUILADO (ROI)
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La rentabilidad se puede calcular de muchas maneras. La que explica Pau en el vÃdeo calculÃĄndola sobre el valor actual de mercado mÃĄs interesante para un inversor activo, ya que la informaciÃģn que da sirve por ejemplo para tomar la decisiÃģn de vender en vez de seguir alquilando si el precio de mercado ha subido mucho y la venta se ha convertido en la opciÃģn mÃĄs interesante. Es una rentabilidad "dinÃĄmica" que varÃa segÚn el mercado.
Para los que calculÃĐis vuestra rentabilidad solo sobre lo invertido, si el activo multiplica por 10 su valor no lo venderÃais ya que sobre el papel estÃĄis cumpliendo vuestro objetivo de rentabilidad y perderÃais la oportunidad de la venta.
Carlos G asà es Carlos!! Muy bien explicado! Si lo calculas sobre el dinero invertido no tienes en cuenta la plusvÃĄlua y ese dinero que ya es tuyo y sà tienes invertido en el inmueble aunque se haya generado âsoloâ. Espero que se entienda!
Pau AntÃģ Correcto, hay que calcularlo con el precio actual a dÃa de hoy, independientemente que hayas puesto tu ese dinero, o se haya amortizado hipoteca con el mismo dinero del inquilino. El caso es que al final, si te queda hipoteca, deberÃas hacer el calculo sobre el dinero que te va a quedar libre una vez vendas el piso y pagues lo restante de la hipoteca en el caso que te quede. Esa parte es la que es tuya y sobre la que le sacas rentabilidad, el resto, es del banco. Espero haberme explicado. Saludos
@@Trisor100 esto seria.?ÂŋPregunto? Precio venta 180.000. Hipoteca pendiente 60.000 âŽ. Neto 120.000 âŽ. La rentabilidad se calcula sobre los 120.000 âŽ?
Dani Escarrà Eso es, para mi, la rentabilidad hay que calcularla sobre lo que tienes a dÃa de hoy pero con lo que realmente es tuyo, no del banco. Saludos.
â@@DaniEscarra Si vas a tener en cuenta deudas y gastos tambiÃĐn debes restarle la plusvalÃa municipal, 20% aproximado de irpf sobre la ganancia patrimonial, si la hubo, que tendrÃa que pagarse en la prÃģxima declaraciÃģn, comisiÃģn inmobiliaria si la hay, etc. Hasta que te quede la cantidad que tendrÃas disponible para volver a invertir.
En el cÃĄlculo de la rentabilidad, resto los muebles y electrodomÃĐsticos de la renta bruta de alquiler calculando una amortizaciÃģn de 10 aÃąos. En el ejemplo del video, a la renta bruta de 490x12 le restarÃa anualmente el valor de los muebles (lavadora, frigo, cocina, calentador,...)/10.
MÃĄs claro imposible Pau, crack. Algo que parece tan sencillo muy pocos lo explicÃĄis tan fÃĄcil. Bravo
DespuÃĐs de ver este vÃdeo, hay una cosa que me ha quedado muy clara.
Para invertir en inmuebles para alquilar, tienes que comprar un chollo, porque si compras a precio de mercado, no vas a tener una buena rentabilidad.
Pau mÃĄs vÃdeos de estos, con contenido interesante, y ejemplos didÃĄcticos son los mejores, gracias!
Y esos chollos no se encuentran en las webs habituales. Hay que patear se los sitios y hablar con gente. Pero si estÃĄs trabajando no tiempo para esa labor de campo. Es muy difÃcil, yo llevo buscando aÃąos y no he encontrado nada, casi lo doy por perdido
Sà el trabajo de campo es a tiempo completo, sin embargo no tienes que hacerlo todo tÚ, tal como dice Pau en otros de sus vÃdeos, los colaboradores, contactos de inmobiliarias, etc., son imprescindibles para este negocio. Suerte!
Y ahora hay algo muy grave la morosidad,impago o ocupaciÃģn del inmueble
@@aitzolander Muy cierto. El que siempre gana es hacienda.
Totalmente de acuerdo pau!!
De momento tengo un parking que me da un 7,5%. En otro tipo de inversiones consigo rentabilidades mas altas pero lo mantengo ya que me gusta la idea de tener mi dinero diversificado
Muy buen video. Estos son lo que realmente me gustan,ver vuestro trabajo y aprender,sin florituras ni humo. Sigue asÃ
Perdona Pau, pero creo que a una persona de tu "cachÃĐ" no puede ocultar varios gastos obligados que tienen todos los pisos en alquiler. Primero todos llevan 3 seguros. El de vida vinculado a la hipoteca, el de hogar, por si pasa cualquier cosa y el de impagos para morosos. Y luego estÃĄ haciendo que segÚn el piso del vÃdeo supera los 1.000 ⎠dependiendo la Comunidad Autonoma. Ya que no sumas la hipoteca estÃĄs obligado a decir esto a tus seguidores. Un saludo.
Considero un piso en alquiler como un activo mÃĄs dentro de la cartera patrimonial. Si tienes uno o varios pisos en alquiler la rentabilidad no suele ser nada atractiva. En cambio, si tienes un FI de renta variable y un piso en alquiler, el conjunto estÃĄ mÃĄs protegido de los ciclos econÃģmicos que si la cartera estÃĄ concentrada toda en pisos o toda en RV. Y mÃĄs aÚn, en el entorno econÃģmico actual de tipos de interÃĐs negativos pues el piso puede sustituir al componente de bonos de una cartera equilibrada.
Estoy de acuerdo. DiversificaciÃģn.
Hola Pau. Te sigo desde hace poco pero veo la luz en muchas cosas de la vÃa diaria sobre las que nos tienen engaÃąados. Por mi caso personal me gustarÃa aÃąadir que la rentabilidad baja bastante mÃĄs ya que de los ingresos que te produce el alquiler sobre el 20% se lleva Hacienda. Muchas gracias por tus consejos.
Un saludo.
Si, efectivamente la rentabilidad final es mÃnima. El que siempre gana es hacienda.
Hola Pau, puedes hacer en pizarra, el cÃĄlculo de rentabilidad (ROI) de un par de inmuebles con ...
1. Precio del inmueble por zona.
2. Gastos del inmueble.
3. Gastos en Reforma e hipoteca )
4. CÃĄlculo de la Rentabilidad (ROI).
5. CÃĄlculo del valor de venta.
6. DÃģnde, cÃģmo y a quÃĐ precio vender.,
GRACIAS
Es muy realista los cÃĄlculos hechos, la rentabilidad final es mÃĄs baja de lo que la gente cree. El que verdaderamente gana es hacienda. Es muy triste pero es la realidad. Como dice el refrÃĄn " DEJA DE PAGAR LOS IMPUESTOS DE TU PROPIEDAD Y EL VERDADERO DUEÃO APARECERA ". Un saludo para todos desde Madrid.
Y fÃjaros quÃĐ curioso, otro apartamento que tengo a 3 kilÃģmetros del que acabo de comentar que me deja un interÃĐs del 14,55% me da un interÃĐs del 3,8% con lo cual pienso que este apartamento es mejor vender. Mi regla es siempre que las rentabilidades estÃĐn por encima del 10% no hay que vender sino disfrutarlas, rentabilidades entre el 5 y el 10% son para pensÃĄrselo dependiendo de la situaciÃģn econÃģmica de cada uno y por debajo del 5% vender. Estamos todos de acuerdo?
Buenas Pau! Me gustan mucho tus vÃdeos, y creo que son muy interesantes, me gustarÃa que hicieras un vÃdeo con los posibles gastos tema administrativos, IVA etc por la venta de un piso. Un saludo!
Considero que la rentabilidad sobre el inmueble hay que calcular la sobre el precio que te costÃģ.
Si lo vendieras la diferencia de precio serÃa la plusvalÃa.
Si el piso costo 150.000 ⎠la rentabilidad serÃa del 3% aprox, si lo vendes en 180000⎠los 30000 serÃa la plusvalÃa
Pedro Ant melgarejo Hola Pedro! Si miras el comentario de Carlos G mÃĄs arriba o algunas de mis respuestas verÃĄs el porquÃĐ de hacerlo asà y no sobre el capital invertido. Espero que te sirva!
@
Vale ahora lo entiendo
Al calcularse sobre el precio actual estas viendo el costo de oportunidad
Como gastos tendrÃas que poner tambiÃĐn los intereses anuales de hipoteca en caso que tengas hipoteca y el IRPF que pagas de mÃĄs al aÃąo por tenerlo alquilado. Y del precio de venta descontar los impuestos de la venta y los que tengas al cancelar la hipoteca en caso de que tengas una hipoteca.
Si, asà es. El que siempre gana es hacienda.
Buen video, muy interesante, yo lo hago un poco diferente, pronto harÃĐ un video de cÃģmo calculo la rentabilidad de mis inversiones inmobiliarias, un saludo amigo! ðŠ
Hola Samuel, ya te dejÃĐ una pregunta de quÃĐ opinabas sobre esta forma en un video tuyo porque tÚ lo haces un poco muy mucho diferente. Entiendo al amigo Pau perfectamente pero muchos conceptos no los veo claros. Saludos.
Yo tengo una rentabilidad del 2,7%, espero poder negociar un incremento del alquiler ahora que finaliza el contrato. Interesante ver como hay compaÃąeros que les resulta mucho mÃĄs rentable 7-9%
Te aconsejo que busques aumentar esa rentabilidad ya que al mÃnimo problema estas en 0,yo no tengo nada que me de menos de un 10%
Pau/equipo enhorabuena, veo que han mejorado mucho la calidad audiovisual de sus videos, sigan asÃ, que aportan mucho valor! Ãxitos
Matias Rascione gracias!! Se agradece que valorÃĐis el esfuerzo que hacemos!
Ese alquiler estÃĄ obsoleto, su precio serÃa 600/700⎠mes, para ese alquiler la vivienda tendrÃa que valer 100-120.000.
A mi tambiÃĐn me ha parecido que ha puesto un ejemplo de un alquiler muy bajo.
Son los nÚmeros que tiene JosÃĐ Miguel ahora, pero es cierto, a principios de 2020 cuando vence el contrato se podrÃa subir la renta.
Creo que hay un gasto importante que se os ha pasado. De los 4.585,22 âŽ, de los cuales el 60% estÃĄ exento (por norma general), hay que incluir en la declaraciÃģn de la renta, el otro 40% (1.834,09 âŽ), los cuales hay que tributar. Esto supone alrededor de unos +400 ⎠que se deberÃan deducir del beneficio neto.
Creo que aquà se han omitido otros gastos ,como es la comunidad y despuÃĐs la parte que se lleva el estado al hacer la declaraciÃģn
Hola Pau, me parece excelente el vÃdeo y muy ilustrativo, pero como profesional de las inversiones me parece que es un mÃĐtodo muy bÃĄsico para el cÃĄlculo de las rentabilidades, sirve como aproximaciÃģn para tomar la decisiÃģn de analizar mÃĄs profundamente una inversiÃģn. Para ello, se puede usar una planilla excel con el flujo de dinero devengado y percibido desde el momento de la compra, mes a mes, descontando gastos, mejoras o mantenimientos e intereses de hipoteca, finalmente tomar el valor actual de venta descontando los gastos de cierre y aplicar la fÃģrmula de TIR. Esta manera es la mÃĄs realista, tiene en cuenta todos los ingresos y gastos, ademÃĄs pone en juego un factor muy importante que es el tiempo. Esta es la manera que analizo las inversiones y es muy Útil sobre todo para comparar entre varias alternativas, de distinto valor, distintos ingresos, gastos y tiempo. Por otra parte, se puede usar como parte de un plan de negocios cuando se busca la financiaciÃģn por alguna entidad financiera. Requiere de cierta capacitaciÃģn mÃnima y se puede tomar como idea para sucesivos vÃdeos de Pau. Un abrazo y que sigan los ÃĐxitos.
Por supuesto Luis! Esta es la manera "de libro", el TIR, y la que se aprende en EconomÃa. Esperaba que alguien lo comentara :) Es la mÃĄs rigurosa, pero no es fÃĄcil de aplicar a menudo ni tan intuitiva para mucha gente.
TambiÃĐn se tendrÃa que quitar lo que retiene hacienda al importe que gana con el alquiler...excelente vÃdeo! Un saludo
Interesante punto de vista, calcular el ROI del activo, en este caso el piso en alquiler, y usar el precio de mercado actual. Lo calculaba de otra forma. Buen video.
Estos vÃdeos prÃĄcticos son buenÃsimos, gracias ð
PodrÃas explicar mÃĄs lo que has dicho sobre bolsa? "Hay que tener en cuenta el valor de venta de las acciones actÚal y no los dividendos."
SÃ, en bolsa se ve mucho mÃĄs claro que en inmuebles. Lo explico en otro vÃdeo!
ÂŋEsos nÚmeros son netos despuÃĐs de impuestos?
Como inversiÃģn es muy mala pero la gente lo hace pues para tirarse 40 aÃąos y le ha salido gratis un piso, es como un poco valor refugio para la gente, como el oro, que no sube mucho pero al menos no pierde valor. La gente en 40 aÃąos consigue un piso y con eso se queda contento pero no se puede considerar una inversiÃģn para intentar hacer mucho dinero porque es una castaÃąa como habÃĐis planteado.
Con esos datos casi no lo considerarÃa inversiÃģn, si quieres invertir invierte en otra cosa pero no en eso, eso es mÃĄs para tipo "refugio" como digo.
Si encima tiene hipoteca ya te meas, te sale negativo y si cuentas con reformas, derramas, impuesto de sucesiones, impuesto sobre el patrimonio... La vivienda y el trabajar por cuenta ajena son las dos cosas que mÃĄs hace la gente y que mÃĄs impuestos pagan.
Gracias por comentar! Son antes de impuestos.
@ Es decir que a esos nÚmeros hay que restarle los impuestos? entonces si da 2% de rentabilidad aprox y le restas encima impuestos te da algo.
Pero seÃąores, Âŋy el valor positivo del apalancamiento a 30 aÃąos en el banco? Haz un cÃĄlculo , Âŋa cuÃĄnto vas a alquilar el piso dentro de 20 aÃąos? ÂŋA 490âŽ? ÂŋO a 600âŽ? Mientras que la hipoteca seguirÃĄ siendo la misma, con lo que el diferencial de la inflaciÃģn es a favor. Hay que meterlo todo todo en la coctelera
Como siempre, un video genial.
En los prÃģximos meses empezarÃĐ a hacer muchas visitas a apartamentos para por lo memos hacerme con el valor real de mercado en un trocito de mi ciudad.
Pienso que si alguno me interesa deberÃĐ hacer una propuesta, puesto que seguramente serÃĄ a menor precio del que pidan, ÂŋquÃĐ clÃĄusulas sueles incluir tu en todos estos contratos?
Hola Pau, gracias por analizar la rentabilidad del alquiler de un piso con nÚmeros, gastos e ingresos...
Hola y lo peor de todo es que despuÃĐs te toca pagar impuestos por la declaraciÃģn de la renta y ahi sà que no le va a quedar nada de dinero al final.
El que siempre gana es hacienda.
No me acaba de quedar claro xq motivo decides calcular la rentabilidad sobre el valor del inmueble en la actualidad, en vez de hacerlo sobre el capital invertido. Es decir, yo puedo comprar un inmueble por 70k y alquilarlo por 750⎠y tener una buena rentabilidad, pero si el valor de los inmuebles sube y pasa a valer 140k la rentabilidad es la mitad. El segundo caso es hipotetico, xq mi movimiento de capital es en funciÃģn de los 70k. No?
Hay distintas maneras de calcularlo. Lee los demÃĄs comentarios, que hemos hablado un montÃģn de eso y quizÃĄ puedes seguir aprendiendo algo de la comunidad :)
Mi rentabilidad es de un 6% y merece la pena que conserve mi inversiÃģn
ComprÃĐ una caravana hace 6 meses por 3.300âŽ, ya la he amortizado alquilÃĄndola cÃģmo habitaciÃģn en Airbnb. Gastos en 6 meses 15âŽ. Precio de venta actual 3.300âŽ.
3.285⎠de beneficio en 6 meses/3.300⎠precio de venta x 100 = 99,54% en 6 meses. Correcto? ððððūððķ
Bien hecho! En este caso probablemente yo la seguirÃa alquilando en lugar de venderla. Es un activo que se paga cada 6 meses. Eso es una brutalidad. Nada habitual. Simplemente ten en cuenta que pueden haber reparaciones, pero mientras dure la caravana es un buen negocio de alquiler. No hay que obsesionarse con vender. Generalmente es mejor comprar y vender, pero en tu caso creo que los nÚmeros hablan por si solos! Espero que te sirva!
@ SÃ, la seguirÃĐ alquilando. Hice una prueba para venderla por 1000⎠mÃĄs cara que la comprÃĐ mientras la alquilaba, pero el mercado no admitiÃģ esa plusvalÃa. La podrÃa vender por el mismo precio de compra, pero como dices, con ese ROI no tiene sentido venderla, sino seguir alquilando y ese alquiler ya serÃĄn ganancias. HarÃĐ una prueba de mercado poniendo otro anuncio para ver si hay demanda para otra caravana mÃĄs, antes de comprarla claro. La caravana la tengo en el "jardÃn", asà que el tiempo de gestiÃģn para el alquiler es mÃnimo. Gracias
En quÃĐ poblaciÃģn estÃĄ la caravana?
@Vicente Bernad Antes de comprarla testÃĐ la demanda.
Es cierto que comprando-reformando-vendiendo, como norma recupera en menos tiempo la inversiÃģn pero a cambio de muchas mÃĄs horas de trabajo (eso si todo se da mÃĄs o menos bien); mientras que el alquiler te aporta una tranquilidad y regularidad de ingresos que no tienes de otra forma.
Personalmente me conformo con entre un 4% y un 5% que saco de mis alquileres en el centro de Madrid, y siempre tendrÃĐ la opciÃģn de vender cuando me haga falta.
No obstante tambien contemplo esta modalidad en futuras inversiones.
P.D: en el caso del ejemplo me parecen unos gastos muy elevados para esa rentabilidad.
Un saludo y gracias por el video.
rafa.
Esta muy bien, en cuanto a la valoraciÃģn que se ha calculado he de decir que me chirria haber visto como concluÃa en ese valor. Trabajo en el sector inmobiliario y como dice Pau hay mucho mÃĄs tras fondo que mirar en internet aumentar valor personal por detalles que otros no valoran. Una cosa es un valor en internet y otro el valor de mercado, por el que si se vende un piso.
Ruben Rasero Bellmunt sÃ, por eso el comentario que le hice hacer el trabajo de campo despuÃĐs de buscar por internet :)
Creo que habria que descontar lo que se lleva Hacienda (si tienes el contrato de alquiler legal), asi como los intereses de la hipoteca.
Exacto! Lo he comentado en algunos comentarios y en el final del vÃdeo que hay mÃĄs gastos! Gracias por comentar!!
Hola Pau, me gusta mucho el mirador que enseÃąas en la intro, ... y si, el vÃdeo tambiÃĐn ððŧ
Muy buen video Pau. Justo lo que buscaba ver. Un saludo!
Gracias por la explicaciÃģn Pau, sÃĐ que siempre recomiendas comprar y vender en vez de alquilar, PERO, querÃa saber si recomiendas alquilar por habitaciones (ya que se obtiene una renta mayor) o sà igualmente recomiendas comprar y vender? Saludos!!
Fiscalmente en EspaÃąa alquilar por habitaciones es mucho peor porque no tienes la bonificaciÃģn fiscal. AdemÃĄs del tiempo de gestiÃģn, pero en algunos casos muy concretos puede ser rentable.
En mi opiniÃģn es un error calcular sobre el valor actual. Lo suyo es calcular sobre el valor pagado, si vendes, la plusvalÃa tambiÃĐn suma al rendimiento total.
Hola a todos en este negocio tendrÃa en cuenta a la hora de la venta mas datos como el IRPF, comisiones bancarias, mantenimiento del inmueble antes de la venta, impuesto de plusvalÃas, gastos notariales y el tiempo que se dedica.
Parece muy sencillo en estos videos en los que el inversor tiene mucho capital y siempre encuentra gangas por chivatazo en zonas asequibles pero con mucha demanda Otras zonas no es asà y pueden pasar aÃąos hasta que vendes el inmueble o tienes que alquilar a precios irrisorios aÚn despuÃĐs hacer una gran reforma para poder alquilar.
S. Garcia no hablamos en este trocito de mentoring de la venta de este piso. Calculamos solo la rentabilidad del alquiler sobre el precio real del inmueble hoy.
Lo de la importancia de los dividendos de las acciones dependerÃĄ de tu estrategia de inversiÃģn.
Es un buen cÃĄlculo, pero si tienes un piso que no piensas vender en principio por lo menos no te ocasiona gastos y si aparte te estÃĄ pagando otros prÃĐstamos pues aunque te salga una rentabilidad baja (menos del 5%) o muy baja. QuizÃĄs no sea tan mala idea seguir con el. Pienso yo, tampoco soy un experto en la materia. Un saludo.
Saludos. Yo actualmente no tengo inmuebles, pero he logrado alrrededor de 7 u 8 % en renta fija y ni tengo problemas con inquilinos, ni gastar en reparaciones. En mi caso, con menos del 10 % no invirtiera en inmuebles
Gracias por compartir. CuÃĄnto estÃĄs logrando actualmente en renta fija?
No creo q te conteste xq es trola
@@VSam81 serÃĄ de un paÃs latino y allà se puede dar los primeros meses y luego la inflaciÃģn le come incluso el ingreso que depÃģsito .
Saludos. Muchas gracias por responderme. Actualmente obtengo un 7 % en renta fija promedio, en inversiones desde 90 a 360 dÃas
Saludos. No contestÃĐ antes, porque no lo vi hasta ahora. No tengo por quÃĐ mentir. Los incrÃĐdulos nunca llegan a ningÚn lugar, porque dudan de todo
AnÃĄlisis incompleto. No sabemos cuÃĄl es la entrada que puso en su dÃa el propietario para la compra del piso ni cuÃĄnto ha pagado ya. Si por ese piso de 180K euros puso una entrada de 36K, la rentabilidad habrÃa que calcularla sobre esos 36K euros. Es mÃĄs, como ingreso se deberÃa tambiÃĐn computar la parte de la renta mensual que se destina a la hipoteca y va al principal de la vivienda (no los intereses).
Deberias explicar que es apalancamiento financiero y sus beneficios... aumenta la rentabilidad de inversiones inmobiliarias
Si tienes dinero en el banco, que apenas da intereses, y con ese dinero puedes comprar un piso bien de precio creo que si es rentable el alquilarlo. Ganas dinero todos los meses, y al final si quieres vender mÃnimo si has comprado bien y vendes bien vuelves a recuperar mÃĄs de lo que costÃģ el inmueble mÃĄs lo que has ganado del alquiler.
El que siempre gana es hacienda.
Buena explicaciÃģn, pero si no metemos en el cÃĄlculo de un inmueble el apalancamiento nos faltan datos. Es la "Única" venta de comprar un inmueble, el apalancamiento.
lo que dudo que alguien le pague 180.000.....y lo dudo con razones...o tu se los pagarias Pau AntÃģ?
Yo no. Yo compro por la LEY 120 que comento en otros vÃdeos, ya sabes. Pero esos nÚmeros son MUY habituales...
Pau AntÃģ es buena ley la 120 y mejor la 100ðŽðŽðŽðŽ
Interesante planteamiento, una duda, no se tendrÃa que descontar lo que se paga a Hacienda por el alquiler percibido?
Alfonso SisÃģ LÃģpez siempre calculamos la rentabilidad bruta! Puedes descontar el IRPF despuÃĐs. En todos mis cÃĄlculos es rentabilidad bruta
@ mejor tener en cuenta todo no?
Pau todos tus videos estÃĄn grabados con sonido bajo si puedes subir el tono se agradece.
Para mi modo de ver es una perdida de dinero, alquilando siempre tendras problemas y gastos extras que no compensan por menos de un 10% y siempre y cuando tengas la posibilidad de vender mas caro y puedas amortizar la inversiÃģn en menos de 9 aÃąos
Pau, dices que vendamos una propiedad si no estamos consiguiendo suficiente dinero de alquiler. CÃģmo sabemos cuÃĄnto debemos esperar a ver si la situaciÃģn mejora?. Gracias
Por lo general los alquileres no cambian mucho de precio. Si no te compensa la rentabilidad que obtienes puedes optar por vender, hacer liquidez e ir a buscar un inmueble mÃĄs rentable. Pero habrÃa que mirar caso a caso. Es difÃcil opinar sin conocer los nÚmeros!
No te parece muy pequeÃąo el alquiler es decir 180000 ⎠de venta con una plaza garaje tremenda y terraza y que solo pida 490 âŽ
Es mÃĄs rentable vender o Alquilar????
Buenas, Pau, no estoy de acuerdo en cÃģmo se ha calculado la rentabilidad. En mi opiniÃģn, ademÃĄs de meter en los gastos la hipoteca, divido entre el capital invertido y no entre el precio de mercado del inmueble. Saludos y gracias por tus vÃdeos!!
Te entiendo porque la mayorÃa de la gente lo calcula asà pero voy a tratar de explicarme por aquà porquÃĐ lo hago asÃ. En este caso calculamos el ROI (no el ROE) de ahà que no pongamos la hipoteca. DespuÃĐs con el cliente incluimos la hipoteca a la ecuaciÃģn. En segundo lugar SIEMPRE hay que contar cuÃĄnto vale y no el precio de compra. Es un error que hace TODO EL MUNDO. Porque tu dinero que tienes allà no es lo que pagaste en su dÃa, es lo que vale hoy. Ejemplo: Compras unas acciones a 10 hace 20 aÃąos. Hoy dan un dividendo de 5âŽ. Hoy las acciones valen 100âŽ. Tu rentabilidad por dividendo es un 5%, no un 50%. Lo que ocurre es que mucha gente lo calcula mal intencionadamente para falsear y mejorar los nÚmeros. Espero que se entienda. Es un buen tema para hacer un Facebook Live. QuizÃĄ haga uno por aquÃ: facebook.com/groups/Invierterentabilizaymultiplica/
@ yo las compras de inmuebles las realizo con hipoteca. AsÃ, la rentabilidad la calculo tomando el capital invertido (que no es el precio de compra), hasta que el coste de oportunidad sea superior al capital invertido inicialmente, que entonces tomo el coste de oportunidad. Ejemplo: compro piso por el que tengo que poner entre 30% del precio de compra, reformas y adecuaciÃģn para el alquiler, 50.000 euros. Si calculo la rentabilidad en el momento cero tomo la inversiÃģn inicial ya que si calculo el coste de oportunidad ÃĐste me saldrÃa menor importe 36.000⎠(120.000 valor de mercado - 84.000 de prÃĐstamo). Y sÃģlo a partir del momento "x" en el que a base de amortizar prÃĐstamo o revalorizarse el precio del piso el coste de oportunidad sea mayor que el de inversiÃģn inicial cojo el primero. Evidentemente, y ahà si que coincido contigo, una vez que se pague todo el prÃĐstamo, entonces sà que tomarÃĐ el precio de mercado para calcular la rentabilidad, pero en un momento cero nunca lo harÃĐ porque, bajo mi criterio, no obtendriamos la rentabilidad real de la operaciÃģn en ese momento. De todas formas, como comentas, esto da para mucho.
Yo tambiÃĐn lo calculo en base a lo que realmente he invertido (incluyendo la hipoteca) y no con el supuesto precio teÃģrico de lo que vale hoy en el mercado. Para mi no tiene mucho sentido que cuando compras barato vaya en contra de tu rentabilidad tomando el precio de mercado y no el coste de lo que realmente hemos invertido, que es donde asumimos el riesgo. SegÚn ÃĐsta fÃģrmula, cuÃĄnto mÃĄs barato compres, menor rentabilidad obtendrÃĄs....
DamiÃĄn Bornes entonces no estÃĄs teniendo en cuenta algo muy importante: la plusvÃĄlua. Y a menudo esto te da incluso mÃĄs rentabilidad que el alquiler
Pau AntÃģ para mà la plusvalÃa es un valor aÃąadido a la inversiÃģn con el que no cuento, puesto que mi objetivo es conseguir ingresos pasivos recurrentes con el alquiler. Si mi inversiÃģn me da la rentabilidad que busco, Âŋpara quÃĐ vender la gallina de los huevos de oro?. Muchas gracias por tus vÃdeos me aportan tanto valor como las plusvalÃas!! Un saludo ð
490 euros un piso con garaje incluido de alquiler?? Muy barato creo en Madrid zona obrera usera, Villaverde ,Vallecas no baja de los 600 euros....un piso de 70 metros cuadrado....
Muy buen aporte Pau.
Genial explicado
Gracias! ð
Hola Pau, muy buen vÃdeo, muy didÃĄctico y muy bien explicado, voy calcular cuanto me renta el mÃo. Un saludo.
En ese caso si es muy Baja la rentabilidad, pero hay casos que si hay Buena rentabilidad. Del 7 Al 9%. Son bienes de bajo costo de mantenimiento y precio alto de Renta.
@@jorgevalenzuela7953 esa es la clave yo lo hago de la misma manera
Joder... Es que ese piso es una ganga, normalmente un piso de 100.000 euros ya se estÃĄ alquilando sobre los 500⎠espero que haya subido larenta o lo haya vendido!
Hola Pau, para calcular el ROI de una vivienda comprada para reformar y vender...??
Eso otro dÃa! Aunque creo que en algÚn vÃdeo antiguo ya lo he explicado!
Da a conocer cuanto es la hipoteca, no escondas informaciÃģn y si escondes no hagas ningÚn video
No lo alquiles asà no se rompe nada y los gastos lo sacas de tu bolsillo
Gran vÃdeo Pau, pero hay algo que me genera duda. No has tenido en cuenta la plusvalÃa del bien raÃz, habrÃa que ver quÃĐ valor se ha incrementado la propiedad desde su adquisiciÃģn para que el cÃĄlculo sea correcto.
El bien en sà debe seguir aumentando valor, por tanto es un punto importante a considerar.
Enhorabuena por tu contenido y canal, un saludo
POR SUPUESTO NO CREO QUE EXISTAN PISOS QUE VALGAN LO MISMODESPUES DE 20 AÃOS,,,
A ver, si calculo con ese mÃĐtodo me sale una media del 3%. Pero todo esto es muy relativo creo qie sà es importante lo que te costara el piso. Este mÃĐtodo me parece bien si aÚn estÃĄs pagando piso pero si ya lo tienes pagado creo que deberÃas clacular sobre lo que costÃģ y en mi caso dobla el rendimiento. Si inviertes en acciones o lo que sea se calcula en base del dinero que has invertido, luego esto no deberÃa ser distinto.
Daniel, en acciones tambiÃĐn se calcula asÃ. Sobre el precio HOY. Lo que ocurre es que la gente se "hace trampas" constantemente :) Como he explicado en otros comentarios tienes que tener en cuenta lo que vale hoy para tener en cuenta en la ecuaciÃģn el coste de oportunidad de ese dinero que SÃ es tuyo (la revaloraciÃģn)
@ Entiendo. En el caso de una acciÃģn hoy puede ser menos que ayer o mÃĄs y esto te ayuda a averiguar el momento. Bueno. Otro tema serÃa tener en cuenta el 20% que te meten en impuestos vendes una vivienda no habitual. Compensar eso serÃa tema de otro vÃdeo. Lo que sà he aprendido es que no es rentable comprar para alquilar si no es que tu fin es conservar la vivienda para un futuro uso.
tengo un piso en el punto de mira, segÚn tu ejercicio me da entre un 6% a 550 euros de alquiler al mes y 6,7% a 600 euros al mes... como ves esa rentabilidad?
Lo siento pero me parece un muy mal ejemplo, una propiedad de 180.000 euros puede dar facilmente el doble de lo que se menciona en el video, lo que seria una rentabilidad aproximada del 5-6%, lo que ya es otra cosa. Y eso sin saber buscar gangas para reformar, porque ahi te puedes ir hasta casi un 10% de rentabilidad. El ejemplo que pones es un activo malisimo.
Muchas gracias por el video, y por compartir esos conocimientos. Para ser justos, considero que a esos cÃĄlculos le falta la inflaciÃģn, la rentabilidad debe ser 2.5% + % InflaciÃģn, teniendo en cuenta que los inmuebles aumentan anualmente su valor catastral y comercial, cosa que no pasa por ejemplo con las inversiones de renta fija, donde es necesario tener en cuenta el interÃĐs nominal y el interÃĐs real, de alguna manera acÃĄ aplica el mismo principio.
A ver, la rentabilidad de ÃĐl seria calculado sobre el precio de compra no el precio de una supuesta venta. Pero tambiÃĐn, pero hemos de tener en cuenta que la
Venta del inmueble la puede hacer en cualquier momento, mientras, tiene una rentabilidad que se acumula. Pero no es en plan hater, vamos me parece bien ser critico, pero tampoco...
Gracias por comentar y fomentar el debate. Hay distintas maneras de calcularlo. Lee los demÃĄs comentarios, que hemos hablado un montÃģn de eso y quizÃĄ puedes seguir aprendiendo algo de la comunidad :)
Pues yo tengo un piso que me costÃģ 50.000 en el centro de Granada,y me han dicho que actualmente se puede alquilar por 600âŽ.
Buenos nÚmeros!!
No creà q haya q esperar 40 aÃąos para el retorno con rentabilidad, es lo mas interesante del vÃdeo.
Carlos Alejandro CalderÃģn Coral 40 aÃąos pero no de una inversion real.
Emili, es una inversiÃģn real de un alumno. Que va a vender despuÃĐs de ver los nÚmeros, por cierto.
Pau AntÃģ es respetable que quiera vender, pero el alquiler del que hablas 490, es bajo, hay varios factoctores a tener en cuenta en cada caso
Como calculas la rentabilidad, dividiendo valor mercado dividido rentabilidad?
Saludos, buen video
GUILLE AT como explico en el vÃdeo!
Pero hay otras maneras como hemos comentado por aquÃ
Alquiler - gastos/precio venta real x 100 = % rentabilidad
Hola Pau muy interesante. Yo vivo de alquiler y solo pago 400 en el centro de mi pueblo, es verdad que la propiedad no es mÃa. Mi pregunta serÃa que es mÃĄs rentable un alquiler o una propiedad. Muchas gracias por todo
" DEJA DE PAGAR LOS IMPUESTOS DE TU PROPIEDAD Y EL VERDADERO DUEÃO APARECERA "
Uhmm, impuestos? No los veo nombrados pero eso tambien reduce la cantidad que uno se queda en el bolsillo.
Totalmente, si restamos los impuestos todavÃa queda menos dinero. Y ten en cuenta que hay una hipoteca por pagar tambiÃĐn...
Si, pero bueno de la hipoteca normalmente no cuento la parte del pago que cubre el principal, pero si cuento el interes que pago por esa financiaciÃģn ya que es parte del coste de la operaciÃģn.
Esta claro que hay muchÃsimos costes y hay varias formas de contarlos. La mayorÃa de oportunidades en inmobiliario no son Ãģptimas. Hay que buscar mucho para encontrar algo que de un 4 o 5 % limpio. Ya no contamos con el tiempo que hay invertir, aquà entra lo que vale el tiempo de uno mismo, algo un poco mÃĄs intangible.
a mi me dan un 9,8 de rentabilidad los que yo tengo Pau y por que no tengo perras para terminar las otras 19 viviendas que tengo en el bloque de enfrente, que si no...
Hola Pau gracias por tu vÃdeo... CuÃĄl serÃa la rentabilidad neta mÃnima aconsejable?
Depende, para comprar y vendes mÃnimo un 20-25% y para el alquiler sin duda mÃĄs de un 7%. Cantidades brutas, antes de impuestos.
Hola Pau. Soy un fiel seguidor que ve todos tus videos pero creo que aquà el cÃĄlculo no lo haces bien del todo. Los cÃĄlculos los haces sobre un bien de 180.000⎠pero eso habrÃa que definir si realmente lo ha pagado el inversor o es financiaciÃģn del banco porque en este Último caso, si decide vender el piso y debe la mitad del prÃĐstamo, por el piso recibirÃĄ 80.000⎠ya que la otra mitad va para pagar lo que le queda de prÃĐstamo. Por tanto la rentabilidad y los nÚmeros habrÃa que hacerlo sobre el dinero que tu si que has pagado y tienes invertido en ese inmueble. Almenos yo lo veo asÃ, dime si es lo contrario. Un saludo.
Hola Blai! Si miras el comentario de Carlos G mÃĄs arriba o algunas de mis respuestas verÃĄs el porquÃĐ de hacerlo asà y no sobre el capital invertido. Espero que te sirva!
Estoy de acuerdo con Blai.
SÃ, pero entonces la rentabilidad deberÃa ser proporcionalmente inversa porquÃĐ sinÃģ te sale mÃĄs rentabilidad creo. Creo que primero se debe de restar la hipoteca sÃ, pero contar el factor tiempo, o sea en cuanto lo pagas y cuanto pagas de hipoteca y entonces contarlo
Pero a efectos de contar lo que vale el piso comparado con la competencia se cuenta como lo ha hecho Pau
Interesante video Pau, como has calculado los 40 aÃąos para amortizar?
Dividiendo a 100 la rentabilidad: 2,5%. En 40 aÃąos x 2,5% al aÃąo recuperas lo invertido. El 100%
Creo que hay oportunidades en ciudades medianas y pequenas del interior de Espana donde la oferta no sea muy elevada donde las rentabilidades son mas de 15 o 20%.
Totalmente, estoy contigo. Pero hay que asegurarse si hay demanda de alquiler real y cuÃĄnto durarÃĄ esta
@ asi es
Gracias por hacernos verlo objetivoÂĄÂĄ...
Compras piso precio minimo decente 45000 alquilas 400 poco mas d 10aÃąos pagado
Que opinÃĄis del modelo de vivienda en Viena? Creeis que en el futuro el Estado intervendrÃĄ en la vivienda?
Movilchinodualsim lo dudo!
Y no olvidemos lo mÃĄs importante, que tenemos que tributar...
Interesante. Voy a hacer mis nÚmeros. 4:51 si... Es verdad...es poca rentabilidad 8:02 2.5%. El mio 10% tampoco me saldrÃĄ... Pero... Pau en su caso (del chico del video) deberÃa vender?? 13:05 gracias por tus clases que son tan aclaratorias.
Este alumno va a vender el piso, sÃ.
@ me preguntÃģ que harÃĄ cuando lo venda. Invertir en otro piso? Gracias por responder. Un suscriptor saludos
Simplemente GRACIAS
Ese 2,5% serÃa el beneficio bruto. TodavÃa habrÃa que aÃąadir un gasto mÃĄs que son los impuestos que harÃa bajar ese porcentaje
jose moreno exacto! Siempre comento la rentabilidad bruta!
La rentabilidad se calcula con respecto al dinero invertido no con respecto al valor total del inmueble... la hipoteca te ayuda a aumentar la rentabilidad porque tu inversion inicial se reduce...
Buenas noches Pau! Yo me dedico al sector inmobiliario en Madrid. Ya me hiciste cambiar de idea anteriormente ya que siemore habia pensado que era mejor comprar un coche al contado que hacer un renting y ahora tengo CLARÃSIMO, lo del renting.
Pero... quizÃĄs sea por la Provincia y que haya alguna diferencia, pero tal como esta el alquiler HOY, un piso que vale 180.000⎠, se alquila mas bien por 800âŽ.... es casi el doble....
Entiendo que la rentabilidad no serÃĄ espectacular, pero en que otros campos podemos conseguir algo mejor?
Un saludo y gracias por tus consejos
Nacho
Nacho GonzÃĄlez gracis por tus comentarios Nacho! Cada caso es distinto p
Y Hacienda?....
Los ingresos por alquiler llevan irpf!! O estais evadienso impuestos???
A eso habrÃa que aÃąadir supongo los impuestos
SÃ, siempre lo comento. Son rentabilidad brutas de lo que hablo siempre.
@ Pau vuelve a la escuela de primaria a dar clases de matemÃĄticas. El vÃdeo podÃa haber quedado muy bien... pero la has cagado con el cÃĄlculo.
VÃdeon, mas asà !!! SerÃa genial poner esos datos que por privacidad no contaron
La verdad es que sà porque se sacan muchos mÃĄs aprendizajes calculando la hipoteca
Pau AntÃģ sube un ejemplo calculando rentabilidades con hipotecas ! gracias!!
â ïļ Te comparto un pequeÃąo trocito de un mentoring que grabÃĐ hace un tiempo. CuÃĐntame abajo ÂŋQuÃĐ has aprendido con este vÃdeo? ÂŋCuÃĄl es tu nÚmero? ÂŋQuÃĐ rentabilidad le sacas a tu piso alquilado despuÃĐs de descontar TODOS los gastos?
Espero tu comentario!! ð
Por curiosidad, ahà no habrÃa que haber tenido en cuenta lo que le costÃģ a ÃĐl el piso y esa diferencia sumarla (o restarla) de alguna forma a los ingresos del alquiler??
Entre un 5 y un 6% consigo de rentabilidad.
Lo bueno es que sepas decir el nÚmero EXACTO despuÃĐs de hacer el ejercicio. ÂŋTe animas? :)
Lo tiene muy barato el alquiler , tiene q subirlo
Lourdes Mantilla Huaman sÃ, deberÃa el aÃąo que viene cuando finaliza el contrato, pero prefiere vender
Tengo una duda: Âŋla rentabilidad no se tendrÃa que dividir por el precio de compra del inmueble en lugar del "supuesto" precio de venta del inmueble? Gracias
Hay distintas maneras de calcularlo. Lee los demÃĄs comentarios, que hemos hablado un montÃģn de eso y quizÃĄ puedes seguir aprendiendo algo de la comunidad :)
Mas realista este video que los de rentabilidad de mÃĄs de 10%.
Es una aproximaciÃģn, bastante en bruto ..porque 33 ⎠de comunidad con garaje, me parece irreal..., ya solo mantenimientos (portero automatico, ascensor, antenista), seguro finca, administrador, limpieza,... se va mas, a no ser que seais 100 vecinos y no tengÃĄis ni portero. Simplemente se suele pagar mas por si hay derramas futuras. Yo por ejemplo hace 15 aÃąos fachada 1000 âŽ, 10 aÃąos ascensor, 3000âŽ, este aÃąo tejado 4000⎠âĶ asique sÚmale, si tienes mas servicios en la finca, calefacciÃģn central, seguridad privada nocturna, etc etc etc âĶ asique 100 es un minimo mas real.
Hazte a la idea que 1 mensualidad va a ser para mantenimiento del propio piso, averias, reposicion de electrodomesticos, pintar paredes, suelos, caldera calefaccion, aire acondicionado, frigo, lavadora, lavavajillas, fontanerÃa, atascos, etc... cuanto mas viejo mas gastos, y son periÃģdicos y el inquilino te pedirÃĄ a la minima que lo cambies o soluciones.
SaldrÃĄn personas que les va de pm y otras que no .. es tener suerte por mil factores, sobretodo si la zona y ciudad crece y tiene presiÃģn de demanda y sobretodo que inquilino tienes fundamental, niÃąos y mascotas ojito...y como se te tuerza el inquilino ya puedes armarte de pacienciaâĶ.y eso contando que tu hipoteca sea buena o el precio de compra al dueÃąo un chollo.
Yo he conocido amigos cercanos y si con nuestro piso tenemos mil cosas, imagina con un piso mas viejo y donde vive alguien que no lo trata como suyo y exige cualquier cosa y tienes que mantener el buen tono, si te llevas mal va a ser peor. Es una actividad empresarial con dedicaciÃģn, dotes de gentes y saberte mover en averias, gestiones y muchas veces rayando lo legal, hay que valer. Lo suyo alguien conocido, nuevo todo, cuota moderada y si, si sube el piso con el tiempo seria buena opciÃģn si no hay mas alternativa de inversiÃģn, pero es un nido de generaciÃģn de problemas en cualquier momento.