Non piangete sulla agibilità! (La rubrica TV del notaio - 29.5.2020)
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- เผยแพร่เมื่อ 8 ส.ค. 2024
- L'agibilità è proprio l'argomernto per il quale, dopo, si corre a piangere dal notaio. Quando è troppo tardi. Ciò perchè è ritenuto, a torto, un problema difficile da capire ed attuare, ma non è così. L'affastellarsi di opinioni di personaggi, a volte poco titolati, ha creato incertezza dove non ce n'è. Il notaio Massimo ed'Ambrosio risponde alle domande di Vera TV nella sua rubrica periodica messa in onda dalla emittente, molto conosciuta nelle Marche e in Abruzzo.
Grazie! Prezioso come sempre
Grazie!
Ottimo come sempre, Notaio.
Come Lei ha giustamente sottolineato , sussiste un dovere di informazione da parte del Notaio ( cfr. Cass.10296/2012: " il notaio incaricato della stipula di un atto di compravendita immobiliare risponde dei danni patiti dall'acquirente a causa dell'assenza nell'immobile dei requisiti per il rilascio del certificato di abitabilità, a nulla rilevando che la mancanza di quei requisiti potesse essere agevolmente accertato dal cliente stesso, quando non sia dimostrato che il professionista abbia Informato il cliente di tale situazione e delle sue possibili conseguenze").
Il problema non è semplice: il dovere di informazione sussiste solo quando il notaio sappia per conto suo che mancano i requisiti e lo tiene nascosto, ma non vuol dire che il notaio deve andare ad accertarli e compiere delle verifiche. Comunque io non ho questo problema certo: in ogni mio atto, quando manca l'agibilità, come ho detto nel video, inserisco un severo ammonimento all'acquirente.
@@notaiopescara quindi mettere una clausola in cui si dice semplicemente che non c'è certificato ma il venditore garantisce che sussistono condizioni per ottenerlo non è sufficiente?
@@cristianocuffini4254 Le parti possono decidere quello che vogliono. L'importante, per il notaio, è che siano informate
@@notaiopescara grazie Notaio. Da un praticante :)
Grazie pregiatissimo Notaio!
Grazie a te dell'attenzione!
Salve Notaio, volevo chiederle un consiglio: vorrei mettere in vendita un terreno edificabile ereditato al cui interno , oltre ad uno spazio libero, ci sta un piccolo fabbricato in muratura costruito ante 1967 per il quale nel 2004 è stata chiesta ed ottenuta concessione edilizia in sanatoria ad uso ufficio commerciale e di fatto poi usato per anni come ufficio. Ho sentito un geometra per capire se fosse possibile ottenere il certificato di agibilitá in vista di una possibile vendita ma il geometra mi dice che essendo alto solo 2 metri non può ottenere oggi il certificato di agibilitá pur essendo stato sanato. In questa fattispecie , mettendo al corrente il futuro acquirente dell' assenza del suddetto certificato e dell' impossibilitá di ottenerlo per i motivi descritti, qualora quest' ultimo decida di rinunciarvi, potrei concludere legittimamente la compravendita? Grazie
si, la consegna del certificato di agibilità, anche laddove è prevista per legge, è rinunciabile dall'acquirente. Ovviamente con chiara dichiarazione nel rogito.
L'agibilità è riferita a tutti i tipi di immobili? Quindi anche locali commerciali? Grazie sempre
Si, tutti gli immobili devono essere agibili, ovviamente secondo il tipo di immobile e le sue funzioni
Gentile Notaio, c'è una questione su cui mi sono imbattuto. Gliela riassumo per parti:
1) Ho fatto una proposta su un appartamento in condominio del 1968 che non aveva certificato di agibilità.
2) Successivamente ho saputo dall'Amministratore che il comune all'epoca aveva rifiutato espressamente il rilascio del certificato, perché c'era una difformità rispetto al progetto nell'imbocco in fogna condominiale, quindi per una questione relativa alle parti comuni.
3) Il Notaio da me incaricato, venuto a sapere della cosa, ha imposto al venditore una perizia che dichiarasse la sostanziale agibilità dell'appartamento.
4) Il geometra incaricato dalla parte venditrice ha dichiarato l'impossibilità di fare tale perizia perché appunto c'era un problema nelle parti comuni, e inoltre ha detto che l'appartamento a causa di quel rifiuto e di quel problema non potrà mai ottenere una certificazione di agibilità, anche se venisse completamente ristrutturato.
Quindi anche se l'appartamento era sostanzialmente agibile, il condominio aveva un problema che ne comprometteva la possibilità di formalizzare l'agibilità, e tale problema si sarebbe perpetrato per sempre ... Secondo lei in questo caso la questione è formale o sostanziale?
Supponiamo ad esempio che io ristrutturo l'appartamento e quindi vado a modificare le condizioni di igiene sicurezza ai sensi dell'art.24 comma 2 lettera c del testo unico per l'edilizia in vigore. Successivamente dovrei richiedere una nuova certificazione di agibilità.. ma se c'è un problema sostanziale nelle parti comuni, come si fa?
Grazie mille della risposta eventuale.
Sulla stipulabilità nel caso specifico decide il notaio incaricato. Sul rilievo e i rischi futuri della situazione occorre interpellare un tecnico. Ne incarichi anche lei uno senza basarsi solo sul geometra del venditore.
@@notaiopescara La ringrazio. Alla fine la trattativa si è arenata e non ho acquistato la casa. La mia era una domanda più generale: se un difetto sulle parti comuni di un condominio compromette la possibilità di formalizzare l'agibilità sostanziale di una singola casa con l'opportuno certificato, secondo lei si può ancora pienamente godere del bene? Ad esempio un affittuario che vuole una casa formalmente agibile non prenderà mai quella casa in affitto, l'usufrutto quindi è difettoso di questa possibilità per il proprietario. Non so se mi sono spiegato.
Agibilità e abitabilità sono sinonimi per gli immobili abitativi?
Sono sinonimi sempre
Gent.mo notaio
Gentilmente una informazione se possibile
Ho messo in vendita una villa ubicata in un villaggio turistico, acquistata dai miei genitori nel 1977 ed il notaio dell'acquirente vuole il certificato di agibilità.
L'ho richiesto al comune di Ostuni ma se non c'è come devo comportarmi?
Grazie e attendo sue.
Purtroppo sui casi specifici non posso pronunciarmi.... occorre studiare le carte e solo il notaio incaricato lo può fare
Buonasera notaio, le volevo chiedere se la mancanza del certificato di agibilità per un appartamento può precludere ottenimento del mutuo da parte del acquirente in quanto la banca dice sia obbligatorio. L'appartamento però è stato ottenuto dal frazionamento di una casa singola anno 1975 costruita e munita di certificato di agibilità. Per l''appartamento ottenuto dal frazionamento non è stato ottenuto certificato in quanto una parte di esso ha il soffitto alto 210 cm. La banca può esimersi dal elargire un mutuo in mancanza di certificato? Un cordiale saluto
Le banche fanno quello che vogliono. I soldi sono loro. Io personalmente alla fine ho sempre attaccato il cavallo dove voleva il padrone, salvo sciocchezze illegali.
Io so che prima del certificato di agibilità (formale che cmq è importante come quello sostanziale) bisogna allegare la conformità urbanistica senza questa ultima l'agibilità formale non può esserci lo ho detto quest'anno all'esame di Stato da perito industriale edile e mi hanno pure promosso. Negli immobili, in particolare quelli post 2003 noto che se vedo l'elenco dei sub depositato in ADE esso non coincide con i sub presentati presso il SUE DEL COMUNE, praticamente nello stesso foglio e nella stessa particella per ADE vi è immobile che si compone di 20 sub e per SUE immobile di 15 (parlo in generale). Siccome agli acquirenti le piante, i prospetti e le sezioni di TUTTO LO STABILE presentati al comune ninnvengono mostrati come potrà un acquirente rendersi conto del perché molti sub, sopratutto i bcnc , non vengono MAI O QIASI MAI INSERITI IN AGIBILITÀ QUANDO DEVONO ESSER INSERITI? Non è che il progetto che viene asseverat dal tecnico e visionato dal comune poi non è rispondente né alle piantine catastali né al manufatto costruito? Inoltre per agibilità che si lega alla conformità io sonche le date di riferimento sono il 1942, il 1967. Se mi chiarisce perché ora si distinguerle solo a partire dal 2003 La ringrazio. Sicuramente ne sa più di me e quindi per questo le chiedo. Grazie per le Sue spiegazioni.
Ho perso il filo..... purtroppo non me ne intendo della materia catastale. Da quando e perchè c'è l'obbligo del certificato di agibilità l'ho detto... se vuoi sul mio blog ho pubblicato un articolo più approfondito
@@notaiopescara ok lo troverò. Io cmq noto che i sub relativi ai beni comuni non censibili come il vano scala e gli spazi di manovra non vengono in agibilità: quando è così bisognerebbe dimostrare la conformità del manufatto
Io ho acquistato una casa ante 67,con sanatoria dell'85 e condono chiuso e rilasciato nel 2020,al rogito il notaio dice che nonostante tutto manca l'agibilità, ma la legge 47 del 85 cita queste parole : A seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.
Quindi come stanno realmente le cose? Grazie se mi risponderà
Io non vedo problemi. Ma il caso singolo deve essere studiato dal notaio incaricato della vendita, e se è un problema comunale occorre rivolgersi ad un (buon) avvocato.
Scusate ma non sono soggetti ad agibilità tutti gli immobili costruiti dopo il primo settembre 1967?
Beh... la mia opinione l'ho detta. Non saprei dire quale collegamento c'è col 1967... forse pensi all'urbanistica, che è tutta un altra cosa