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- เผยแพร่เมื่อ 2 ต.ค. 2024
- 歡迎收看陶迪說🤗
這一集影片是我2022/09/13現場直播的精華版
歡迎你跟我一起擺脫金錢焦慮、實現理想生活😇
今天這集我會分享四個主題：
00:27 通膨與升息對房價的影響
03:37 少子化對租房市場的影響
08:56 少子化對房價的影響
15:36 買房選址的建議
你對於目前房市的觀察是什麼呢？歡迎你留言跟我討論唷💭
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如果人生的終極目標是財富自由，那麼從租房到買房、從職場到創業、從身體健康到情緒管理，都是財富積累的過程。生活裡的每個小決定，都影響了我們的理財決策。讓我們和你分享陶迪和麻太，怎麼從財商麻瓜一步步擺脫金錢焦慮，實現理想生活。
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房價會比過去高是一定的，但不該高到變態天價，根本完全不合理。
對臺灣房市已不抱希望，反正年輕人就秉持不婚不生就好了，一個人租屋，自在逍遙的生活，也不用一輩子當房子和銀行的奴隸，只為那幾坪不到的變態天價蝸居。😂😂
那些房就留給高官權貴和投資客以及蚊子們吧，當有一天臺灣人口滅絕時，看房子要給住，給鬼住算了。
看一半就笑出來了，學生減少代表未來就業人口減少、上班族減少，並不是單純就學生減少而已，第二，每次都叫年輕人先買30-40年公寓整修再賣掉換新房，但是談到供給時卻說30-40年房子住個10年後近乎無價值，那何來賣掉換新房之說? 然後海邊房子不要說台東，淡水一般人就不能接受了，第三，商業最基本的邏輯就是需求與供給，上次炒作房地產的案例周邊就有日本、中國、南韓可以借鏡，台中這邊在短短3年內新成屋出租從禁報稅禁寵物，到現在通通直接寫可報稅可寵物，這些都是"新屋"阿，供給沒大於需求會讓步?
裝睡的房蟲叫不醒，已經變裝死了
正解，老房子放貸困難 維修成本高、實在不懂房子可以用久了還能高高賣？邏輯矛盾。
確實台北市的真正精華地帶因為需求影響房價，但大多數房屋價值絕對是跌的。
（買的房子五十年後 年輕人願意買你50 年 兩千萬房子還是新成屋2000萬的？
最近南科漲跌很大，隨便嗨不建議投資...（有錢就當我沒說）
@@wunimi1000 台中也是一堆硬撐不賣，七期一堆毛胚 放快十年、因為持有成本低 。而且還有新建案開價80萬 到底全台有這麼多高收入族群？？
一個投資客講的話當然不客觀
所謂房價保值，是需要有人買，有人願意租，如果每人買租，那還保什麼值，只是完全不能動用的負資產而以。
補充一下，sway 提到的學區套房，其實投影片都是私立新學校、常常出現找不到學生停招的新聞，那邊之荒涼，恐怕連上班族都沒有。
真的有一所連店面都在抛售，因為太郊區。當初只是靠學生支撐生意。
大安區信義安和40 年房子最近還成交 130 萬，總價破億，我看地點好 一百年屋齡還是很搶手
土地值錢的精華區當然不怕賣不掉，但鑑價也只剩土地的錢，需要的自備款會越來越多
@@TODYTODY 雙北那些老公寓都只持有非常小份的分持土地，銀行如果按照你的邏輯鑑價，那早就無法貸款了，實際並不是如此鑑價的。
一般中產階級，找別的房子住，那還一次只住一間房，不可能擁有2-3間房。
講老屋放貸困難的人
真的有買過老屋和租過人嗎？？
2020年在台中買太平的38年老公寓
權狀坪數24坪。銀行鑑價與我買價相同，貸給我8成。本身也不是軍公教和上市櫃公司的上班族。只是月薪3-4萬的平凡人。
我要強調的是，真的不用怕房貸貸款成數不足。有興趣房子，可以先找房貸部門的專員做初估。如果初估金額與賣家賣價相同。代表撿到便宜，可以考慮入手。銀行也可以多比較，銀行開門也要賺錢的，沒有那麼嚴格…
目前實務上台北跟其他地區差異很大。台北40年以上尤其精華區房子貸款幾乎沒有問題；一旦出了台北幾乎貸不到錢，那當然沒有價值。
確實，少子化影響未必有大家想的大，如果資產本身沒有持有成本，根本就沒有賤價賣出的必要，所以重點還是空屋稅和囤房稅，一堆沒有價值的老屋沒人住，就用稅制來逼出來都更活化，不是擺著破壞市容還影響經濟，如果再搭配少子化，那房價合理化就可以期待了。
不講錢大家當然都選新房，但是買房能不講錢嗎？在我看來現在年輕一輩越來越躺平，結婚率少離婚率高，一台手機跟冷氣加網路就過爽爽，只靠剛需要支撐房價個人覺得很難，再來只拿２０年跟４０年房做為黃金交叉來分析是否太少，應該也把黃金交叉前後的青壯年人口比例拿出來綜合比較。
說的很棒，對未來房市的說明很清楚
我在大約2021開始在北桃園一帶的大學區發現有一些套房拋售潮、2023拋售的案件稍有增加的趨勢
没錯!中原附近和逢甲超多套房物件在591上
台中蛋白(殼)區的海邊38坪2房炒到1000W，但它們在3年前才630以下就可成交。
請問如果40年的老房不該買，但買20年的房子再住20年不也是變成40年老房子嗎? 想了解所謂的房價趨勢上漲的概念是否有考慮這點
一針見血的問題
13:42 表示老房比新房多，但是你還是沒考慮少子化對需求的影響。
會不會是因為10年來的QE造成房價不斷上漲？
都市區(蛋黃區)怎麼樣都不會跌價這是絕對的，處非有其它不好的因素(人為、自然災害、戰爭)，但是蛋白區偏鄉地區、老房子的房價一定會受少子化影響而跌，處非蛋白區變成蛋黃區，但如果真的要買房投資，還不如買土地，即使是在蛋白區房價跌價，能買含有土地的房子比買公寓大樓還要值得。
真的老房子貸款超差、維修成本又高。房子本來就像物品有使用期限、當黃金在賣 放越久越貴
聽到說跟這就業機會走就一定要給個讚, 真的是良心建議
因為自己對人口遷移有一些研究, 有就業機會的地方人口是增加的, 在輕壯年人口移入的情況下, 往往是連同0~10歲的兒童人數也會增加,
在這些地方完全沒有少子化的現象, 那裏的幼兒園還搶不到.... 小學都在擴建
例如: 林口龜山 / 新竹東區 & 竹北 / 台中北屯 等......
Exactly, you’re totally right.
我家超過40年阿，稍做整理還可住啊，供給大於需求事實
沒有想換屋很好，省不少錢👍🏼 但老房的修繕令人頭痛
喔是喔 恭喜
鬼扯，相信50年屋齡還是繼續走，從供應拿下，你說了算。雙北中古屋市場屋齡普遍幾年的，台南又是幾年的 ? 重點是，沒錢，老房子還是繼續住繼續買賣，新房子是給有能力的能去追的
很棒的分享
買房跟著就業機會走，說的好
因為建造成本提高，單價高的地區才有機會都更
因為普遍來說原地主不會願意出建造費，建商要吸收建造銷售成本
1.精華區的老房子價值仍遠大於蛋白區的電梯大樓，從銀行的鑑價從老房子還可以借多少錢出來就可以知道。
即始老房子也是資產，端看個人如何利用杆桿而已。
現在少子化讓學生變少，但現在的上班族不是以前的學生走過來的嗎? 以前在有名私立大學附近的套房做夢也不會想到會招生不足，在過10年，國立大學附近的房東也會遇到相同的事。 那學生變少了，上班族不會?
另外現在台灣房價飆漲跟新舊的問題真的不大，99%的問題在土地上，因為持有成本過低導致取得成本過高。不過少子化或許不會影響房地產，如果未來每個人的平均居住土地面積需要一值擴大就不會。
上班族有一天也會變少沒有錯，所以養生村和銀髮宅才會被看好是未來租房藍海。但是現階段，上班族是租房主流，大學生只有4-6年，上班人生卻是幾十年啊😄
@@TODYTODY 所有您預計的模型裡面，上班族幾十年的時間裡面住房的訴求跟租購關係都是相同的囉！ 不得不說非常符合目前少子化成因的設定，未來一大部分人都是單身無子一輩子，剛好能一直當您設定的房客。
@@TODYTODY 數據分析跟邏輯都有問題，上班族不是有一天會減少，是早就持續減少中了，2022數據10年內勞動力人口減了17%，這還是退休高峰還沒到的數據，勞保破產提前到2025年的原因就是領多繳少，勞動人口減少到目前在評估要開放"再"40萬外勞，政府評估數字都是保守至上，所以40萬是非常保守的數字，你的目標客群早就急劇在萎縮中了。
短期都會區不會因為少子化房價有鬆動，因為移入人口增加等於人口成長，但以長期10~20年來看，台灣人口負成長急速上升來看，人都死光了是誰要買房子拉，但未來有不確定性，說不定甚麼政策戰爭還是甚麼黑天鵝，需求增加房價就又上去了，看大家要不要賭而已
老房子還是有市場的，不要小看低價位老房威力，還是一堆人手頭沒辦法拿這麼多錢的選擇。
房價是化學作用，不是加減乘除而已！
目前可能要住40年老房子 坪數比較大... 先不管預算 其實就不用管了ˇˇ
sway不過就是一個只給TA給無法買房人的藝人,聽他的其實你也不用想投資或成為有房族了
如果不是在都市，要求不高，平房其實也不錯
準備一筆資金在60歲後在鄉下找一間獨棟透天老房子 愛怎麼整修不需要上下隔壁鄰居同意
原因是 台北車庫太小停露營車限制很多 北部冬雨問題越來越極端
再來少子化影響那些蛋殼區老房子真的是便宜到不行
隨著人口老齡化，生產力逐漸凋零，蛋糕變小前提下未來資源分配不均的問題只會更加劇。偏鄉的醫療可能會加劇
住在鄉下就沒有辦法使用都市資源，例如醫療、長照，且銀髮後你願意爬透天跟掃透天嗎?這是有疑義的，最後我可以跟你保證，都市的肉、菜必定比鄉下便宜。
除非規劃在80歲返回都市生活，不然鄉下生活對長輩而言負擔很大。
身為一個返鄉青年，我打算老了把透天賣掉到都市買有電梯的大樓🤣
對了，我想問陶迪對於社會住宅包租代管的看法
最近桃園有許多社會住宅包租代管的公司 他們的分眾市場和所謂輕裝修活化資產的二房東 會有瓜分市場的現象嗎 還是互為不同市場 因為據我所知，社會住宅招攬屋主的最大誘因就是稅的補貼這方面 如果要投入社會住宅包租代管的產業，獲利空間和二房東差異性在哪呢
這兩支影片我有詳細說明，給你參考喔！
th-cam.com/video/mvYyfXjnhss/w-d-xo.html
th-cam.com/users/live-Q8L9NThJos?feature=share
學區房還是能買呀！台政清交還怕沒學生嗎？還有明星小學，很多家長為了子女唸明星學校都必需買學區房呀！
老房子未必品質差問題多，新房也不等於都沒問題，建商品質很重要。但老屋優點是實際使用空間大，不用買廢物公設，對資金有限或剛成家需要空間放養小孩的人就是個選項
你確定嗎？台大冷門科系也會招不到學生，現在大家都知道文組出來沒前途，政大一堆人要唸？台大文組也一堆人要唸？
什麼叫文組沒前途沒人要唸？妳是說台大法律沒人要唸嗎？台大國企沒人要唸嗎？台大財經沒人要唸嗎？爲什麼唸文組沒前途？在金融業工作的不是大多文組出生的嗎？律師會計師不也是文組出生嗎？賺的有比較少嗎？台大少數冷門科系招不到學生是什麼科系？完全沒學生還是只是沒滿班？能代表台大整體招生出問題嗎？
@@jenjenjen80 話說可以去看看全台灣收入最多的新竹，新竹裡的高中一類組班級數超級少，再來現在企業員工薪資也一定要公佈了，有沒有前途，現在網路這麼發達隨便搜一搜就知道了…
@@kevinlee6682 因為新竹的高薪工作就是在竹科，就不是一類組的工作，所以可以理解！但其他縣市也是那樣嗎？而且社會風氣偏向理組至上=台大政大招不到學生，感覺有點太牽強！如果台灣少子化已經達到台政都招不到學生，那台灣真的完蛋要滅國了！不要說不能買學區房，是什麼房子都不能買了⋯
台灣低薪問題的確存在，但跟學區房有什麼關係呢？低薪還是得唸書吧！理組也不保證薪水高，到最後還是看個人努力、能力。我自己本身在金融業超過10年，所以聽到文組賺不到錢覺得很shocked！難道我看到的那些人都是鬼嗎😆
@@jenjenjen80 我也知道文組賺得到錢啊==，我只說讀文組的會越來越少，台大是真的有系所招不滿了啊…你去看看哲學系…，反倒是理組系所你跟我說哪個沒招滿？難道會有人因為讀不到台大理組跑去讀台大哲學系？？我也知道金融系出來有很賺錢的，但你去看看台灣前30非主管薪資中位數哪家是金融機構，你要是家長會讓小孩去讀文組？不要只是覺得自己怎麼樣，把自己是金融業也出來說…況且文組不只有金融，這舉例太狹隘，請拿實際數據說話。
謝謝陶迪講解
感謝 分享 但是如果以日本為例 是否走勢或概念上會有所差異
影響日本房價的關鍵其實是經濟，不是人口老化。人口老化的確會造成房屋空置率提高，但你會發現都是在鄉村地區，一級城市如東京、大阪，房價都是漲的。所以與其擔心人口老化房價會跌，不如擔心地點挑錯不抗跌，選擇蛋黃區才能保值。
請問有完整版嗎？謝謝
完整版在這裡唷
th-cam.com/users/liveZJEZnbXfXP8?feature=share
謝謝你們的講解🥰