ขนาดวิดีโอ: 1280 X 720853 X 480640 X 360
แสดงแผงควบคุมโปรแกรมเล่น
เล่นอัตโนมัติ
เล่นใหม่
本人重是相關行業 每天也都是在計算成本 非常認同說法 有幾點我補充一下 建設公司還會隨著建築法規修改而營造成本增加 還有在買賣土地時 地主也會無理要求出現 ....等 都是成本 只能說 羊毛出在羊身上 建設公司已經設定好他要賺多少 你說他賺很多 只能說剛好踩到時機 就如99年~105年 土地價差最大的時機點
感謝專業人士的認可！
這也是為什麼營造現場人員薪水幾乎沒動....呵呵但是省現場人員的薪水xdd營造也不會更賺錢阿嗚嗚嗚
土地那塊法規真的水很深，以前就有大量買道路用地捐給政府節稅的(以前算法折抵算公告地價的40%，但道路用地當時可能售價是公告地價的1/10)，現在也有容積移轉，捐贈道路用地或公園地等等的獎勵容積，或者以前的土地請了建照，沒有蓋一直去展延，適用舊法規可能是蓋到現在可銷售面積的兩倍。建造成本其實逐年都在提供，不是因為工人薪資有提升，工人薪資其實長年幾乎沒動過，是因為很多法規改變的緣故，像是今年7/1又有一個樓板隔音法要上路。政府的法規其實才是影響房價的主因，什麼都別說，光就容積率的影響，以前新舊制可蓋面積差快一倍，土地可蓋面積少一半，土地價格漲一倍，土地成本平均到建造坪數就差了4倍，終端售價會翻倍真的不太意外。
@@小本-l1g 補充一下 現在要買到路來容移 是用公告現值的3-4倍哦 今年以來所有工項 物料 土地價格 爆漲 建商唉唉叫 連管理費都快賺不到了
@@yijyinyang 我知道呀，現在道路用地就是有道路用地的行情價，跟公告現值沒有掛鉤了，而且有些大型建案如果遇到有一點點道路用地被埋立柱招牌之類的，就像繳保護費一樣只能高價購買去解決，他不阻擋正常行人通行不違反，但建商那樣賣能看嗎？
很欣賞Ted這種有條理的分析！也不忘了呼籲大家理性討論👍🏼👍🏼
如果是上市櫃公司，其實最快的方法是直接去看公司財報，毛利、淨利寫的是清清楚楚，一分都假不得，看個五~十年抓平均就能大概了解成本了
我是從事相關產業的人員，我覺得你講得很客觀我們公司在六年前買了一片土地大概3千坪，分3次開發總共開發了6x戶，最近這幾年鄉下土地一直在暴漲當初這片土地要是不開發就這樣丟個六年，現在光賣土地就比我們當初蓋這麼多戶賺的還多了，現在知識取得的管道很多建商要靠著蓋房子來賣真的是賺不到什麼暴利 至少跟所承受的風險相比絕對不算暴利，真正暴利的是炒地皮的
感謝相關業內人士的支持！
很多有良心的建商真的只是賺工錢而已，但金額大讓人錯覺以為大賺，在台灣實際上真正賺大錢的是地主，建屋的成本大致上差不多，利潤都在土地
沒辦法，確實有些不良建商，所以影響了大部分建商。
早就套現好幾手了 光是房子還沒蓋 一片荒地 就開始紙上夢想 拼命畫大炳
建商在買賣土魠魚可以左右手轉賣抬高價格。土魠魚炒高了
正解
本人也是同行，蓋房子真得很多不為人知的辛苦
提供參考:銷坪係數1.6原則上適用在106/12/31前所掛的建照,因為107/1/1以後土地登記法修改雨遮不登記,地下室連續壁從外皮改算至連續壁中心,這些會讓坪效比降低至1.55~1.58之間,早期比較敢的建商坪效會作超過1.7(雨遮跟公設最到極致)
正確哦！我們舉例的個案是在106年底前的建照哦！
本人也在建設業工作 很認同作者說的 有盈利就有風險 我認為很合理 天下沒有白吃的午餐囉
內行的👍感謝內行人的支持！
最重就是土地成本，土地沒壓力最重要，看過地主的強勢就知道現在台北市好好蓋一個案子有多難
等台北市不如搬到新都市
是哦, 你以為土地成本便宜, 建商就會賣便宜？騙鬼嗎
１.容積率的定義是不含陽台的，但陽台單價=主建物單價，故建商銷售金額需加陽台售價。２.可銷售坪數面積是指一樓以上的面積吧？但地下室的車位亦可售車位價。地下室的機車位亦可售公設價。很多建商將B1的車道當防空避難公設，黑心建商甚至把所有車道都當防空避難公設來出售。３.所以建商所售總金額應該不止您所計算的。
我們這邊被建商買農地，怎麼把它合法變建地?不知道，官商勾結?成本加上施工大約不到三百萬，但是成屋一棟至少三千萬起跳，剛開始還會大買廣告賣房，以前經國都會瞧一眼，整個社區約二十幾棟，只有寥寥幾戶有亮，現在則是像鬼城一樣，連門口守衛都沒有，明明號稱全賣有幾十億價值的社區，現在陰森到好可怕，簡直是附近住戶的夢魘，這種鬼地方，有誰會花三千萬入住。
真心覺得看了你的這支影片後，收益良多，確實很多產業不是我們表面上的那麼風光，背後的辛苦大家都容易忽略，謝謝你讓我對建商有了新的認識
土木建築就是這樣。我們土木的大約都是只有5-10%利潤 但是我們完工就有錢。建造利潤20-30%可是有賣的風險。想賺多少 風險就要承擔多少。那些說賺超過30%的我想投資沒到30%可以補給我嗎😂
完工后建商不给钱也是很多吧？马来西亚真的很多
《建商可銷售坪數其實比本視頻列舉的多很多》昨日自己新買的房子交屋，建商點交人員面對我的提問：戶外中庭花園、戶外空中花園、露天游泳池是屬於法定空地，建商已透過開放空地來換取獎勵容積，建築法規定義：『沒有頂蓋不能算公設面積，不能計價』，請問我買的這個建案上述項目有列入公設面積嗎？國×建設的點交人員勉為其難的回答：有，有算公設，有計價。國內大集團旗下的優質建商都如此了，更遑論其它建商。法規容許陽台、梯間每一項面積只要不超過該樓層面積十分之一都可不算容積率，地下室在規定用途都不算容積率：(1)梯間、陽台：不算容積率，而建商可以公設及建物出售。(2)地下室的機車格、垃圾場、變電室、水塔不算容積率，建商以公設出售。很多建商將地下一樓(B1)的車道當防空避難公設出售；黑心建商甚至將地下每一層的所有車道當防空避難公設，你買的汽車位權狀只有格子裏面的面積，離譜的出現車位權狀只有3.5坪(車位權狀10～12坪才合理，低於10坪都算偷公設，權狀越小越黑心)(3)地下室不算容積率，而住戶是花錢向建商買車位。【綜合以上】所以建商可銷售坪數比本視頻所列舉的還要增加項目(1)(2)(3)及中庭花園、空中花園、游泳池等沒有頂蓋的空間。套一句俗話：殺頭生有人做，賠錢生意沒人幹。
我建商小雜工啦，公司一年推一案，穩穩地做，獲利只抓兩成沒錯，高報酬附帶的是高風險，有許多建商財務槓桿做太大，一案沒賣好銀行利息都還不出來可以直接倒閉的，所以我們公司即使在過去三四年房價高漲時仍然穩紮穩打一年一案
一年一案不是小公司了！！😆😆😆
感謝影片的解說。不過我覺得影片一開始就是想幫房地產說話，開發房地產當中還有很多過程，而且你也沒談到建商是無本生意。怎麼說呢？所有房地產的團隊，唯一一個不需要證照的就是建商，跟銀行貸款就可以開發建案，當然一開始必須要說服銀行你有這個能力，可是整個團隊來說，住宅賣斷後，好一點的建商有保固，保固完就沒有建商的事，那沒有保固的比比皆是，然而建築師，結構技師等等都是背一輩子的責任，你說有風險才有這樣的利潤？我想問問你有沒有查過其他技師在建案裡的費用？根本九牛一毛還要背一輩子責任，你知道台南維冠大樓倒塌案嗎？你應該先去了解整個建案的團隊，分析所有參與者的利潤，並且應該和各行各業比較才公平，還有，建商並不會只推一個案子，幾個幾十個都有，同時推出時的利潤很可觀，當然你說完銷才有這樣的利潤，過去十年房子不好賣嗎？現在的建商在過去十年已經賺很飽，能在這個世道撐很久，各行各業都有風險，房地產是影響最大的民生議題，我相信您應該不懂我在講什麼，但其他人看到至少能有所保留。
其實嚴格來說，他離無本生意還差遠了，真正的無本生意是買空賣空，最好還先收錢。再來，其他我們不用多解釋，真那麼好賺那麼容易，你早去當建商了吧！你如果建立在短期賣完獲利出場的架構下討論的話，實在不中立，會賺會爆利的地方，我們也不是沒有明說，360行，行行出狀元，但是也行行有風險，學習中立態度分析評論，收穫會更多。
影片中提到建築師好像也蠻好賺的部分，還是想要提醒Ted大，就像建商也有成本一樣，建築師的費用雖然是以工程造價的4~9%沒錯，但仍有許多結構技師、機電技師、消防技師等等複委託等支出喔，下次或許也可以出一集討論建築師的責任與獲利，讓大眾更了解各行都有其辛苦之處喔，好頻道~訂閱+1~~
新竹竹北本來很荒涼，突然有建商收購了一堆地，然後新竹高鐵落點地就放出來了
肯定有人放消息～
這我經歷過…因為當初那裡是我還在待測量公司時所測量的，當時那裡真的雜樹林，兩年的時間開發就嚇死人
不用啦 常在看標案應該就知道吧 地政的招標案
當購買完土地的時候 差不多已經可以決定7成的利潤了 全台灣的營造成本差不多都在一定的範圍 除了豪宅 特殊工法之 或是特殊狀況 偷工減料等狀況 其實建商再怎麼提高或減低工程品質 都不如當初購買土地成本來的關鍵 台北市除豪宅 營造成本一坪給你18萬 差不多頂天了 什麼鬼設施都可以給你用到最好 而且根本不需要完銷 多數資金都是跟銀行借款 只要把自有資金拿回來就賺了 剩下銀行去承擔 這就是槓桿的威力 暴利的原因
以上幾個論點我們也分享我們的想法1. 營造成本台北市15萬/坪是中低標，20多萬一坪的大有人在，18萬/坪還算ok。2. 銀貸是不只是要還，還有利息，提早還款也有費用要補。3. 我們影片中的舉例是實事，你的想法可能適用某一年的某一個案例，但是基本的算法就是如影片所示，你可以套入任何個案，當然每個案子利潤都不同。4. 蓋了房子如果沒賣完，每年都還有支出，久沒賣也有折舊變成新古屋，若是自己蓋的，沒有人會想賣到沒賠就好，一定會要賣完。以上分享！
真的是內線土地買賣最好賺，建商扛資金和銷售風險，營造趕工扛進度，建築師，結構技師繪圖扛責任等都是專業，賺的有官員親戚朋友們與地主門轉售給建商的利潤多嗎
真的 該給人賺得要給人賺 這才是良性發展 你給人賺 別人才會給你賺
其實最大的地主就是政府自己，光看每次重劃後，政府標售取得的餘配地和抵費地就知道了⋯⋯
講的很公道！讚，各行各業都有應有的利潤報酬~很正常，但不要太誇張太可惡的暴利、偷斤減兩等！
在建設公司上班 認真覺得暴利的是地主 但卻沒有人把矛頭指向地主 唉
內行的才懂！
因為很多民代是地主
剛好也是在相關產業上班, 你說的是釘子戶吧就我所知很多建商腦闆, 都有閒置樓房, 所以誰是暴利既得利益者, 可想而知啦
小弟目前已屆退休.曾從事物業管理及保全業工作近20餘年.無論在建築規劃階段. 銷售階段. 工地階段. 交屋階段. 住戶初期遷入階段. 召開區分所有權人會議階段. 管理委員會成立階段. 公共設施交接階段等.皆有些許實務與特殊經驗.想與貴節目合作.擔任義工提供給目前仍在物業管理及保全業辛勞工作的先進.一些淺薄意見.也讓熱心公益的社區管理委員及住戶能更理解物業管理之實務.
請私訊我們FB粉專哦！
講解得很詳細，但從一般人買房來看，建商及買房人間有著房仲銷售這一層，盡管有實價登錄(不幸卻又成為操作價位工具)， 購屋上價格利潤合理性的問題，最終可能是建商及購屋人都沒受到合理滿意的交易。也許Ted可針對這主題做一集影片分享。
好哦！許願文很多，我們慢慢安排！
銀行後就是營建商資本很雄厚有很多眉角只能說看怎麼運用至於利潤是看怎麼配比
捧極了。個人看法供您參考，，別在都市打仗，転個觀念到二線鄉鎮，都市越做越細節責任所背也更多，台灣第二個家的市場是很多，在予售價低，互助鄰居人情味在鄉鎮都具有本性，售房屋最差硬體公設，重要是搬到鄉鎮全部生活軟體才重要才是家別弄大5O戶內施工策劃系統連續應八樓8個月就可交屋才是，看到你的認真努力望換個思想才加油，
影片中是以大樓為例想請問若是透天一般來說合理的營造成本大約也是10萬up嗎?或是會壓進更低的範圍呢?
應該是售坪=建坪X1.1吧 ？且利息設計管理銷售費用佔總銷15%甚至超過，現在建商毛利除非土地有養，不然立刻開發毛利沒有20%了。
真利害，可以用智慧轉型，鄉鎮華厦，未來市場！如何？
希望Ted 下次可以拍一個 建商和地主合建的利潤的影片 建商和地主合建應該很大吧 !? 建商沒有土地成本 重點是在怎麼分屋! 73分 55分 64分 如果在精華地區 例如信義計畫區的房子合建 應該賺很多吧? 聽人說在精華地區合建建商利潤好像有七成！？
原本就有在規劃這塊哦！再一段時間就會有片了！
35線上賞屋 感謝Ted大 每次都拍很好的優質影片給我們欣賞～～
記得高鐵很多年前傳出要蓋的時候，高鐵台南歸仁周圍的土地早就被買光光了。當時還沒確定要蓋，早就有人先知道了
但是好像也沒有比較發展，可能先買土地養著吧
鄉下還是鄉下 難發展 台灣人口永不變多 ， 除非把台南市移過來
@@cuminnn 政府只要有錢就會搞個台南捷運連到台南市就炒起來了
TED哥 想請問房屋成本對於首購族剛性需求買房的狀況下，應該列入考量嗎？如果商品都還在行情內，計算房屋成本的用意又在哪呢？ 謝謝35線上賞屋讓剛開始做功課的首購族省了很多時間跟力氣，可以很快的對買房有基礎的概念，感謝！
感謝你的提問！其實今天的影片是之前其他粉絲的許願文，不是要證明什麼，但也藉機讓大家都更瞭解一點建築業！也更知道如果要殺價可以怎麼殺
避免你高價買房 將來要出售 赔售很多出塲
這一集超棒! 很喜歡這樣的內容，有機會的話，希望能了解更多營造成本的細項內容謝謝TED跟製作單位!
感謝支持，我們盡量努力，實在是有點忙XD
建商的獲利比例和一般行業有差嗎？建商投資成本大所以獲利金額看起來很多，可是攤在2～3年的時間，這金額似乎和許多行業相差無幾⋯⋯資訊太透明了想要爆利很難了，早期的資訊不對稱的問題現在也不復再見。
這影片真的讓我長知識了，謝謝！
你好，最近有在關注您的影片，因為我們家在中和有一個老屋要談改建，我們目前傾向於委建，基地面積只有180多坪，建商的報價為16萬/坪，另外還要再加上8萬/坪的搬家補貼，其他雜項開支等，請問這樣合理嗎？
其實真的不要酸影片只是告訴你大概讓你買房知道什麼合理不要最後後悔。 正常人一生。只會買一次不會一直買房子。如果建商那麼好賺酸民何不也來搞一下就算會精算。你能跟代銷說你們成本才500。 賣1500我用600買。 含過戶你覺得人家會不會叫你出去？
還有建商與建商之間土地的買賣 土地增值稅也是非常龐大且可觀的成本 地壓著不蓋幾年後轉手給別的建商蓋 買賣後實登看似有漲價 但其實稅也是相當驚人的
看不見的成本太多了！
現在的資訊是不清楚不過聽老一輩的說法 大部份是用貸款養地養樓( 建商必須要和銀行的關係很麻吉 至於什麼叫麻吉只有建商和銀行自己清楚 )你就能很爽的用貸款蓋大樓幾乎是無本生意 因為還有個東西叫做預售聽到這些房屋成本的資訊 算是受教了^^3Q
要賺多少錢就要承擔多少風險責任和壓力天下沒白吃的午餐要說人家暴利之前怎不想想自己在工作上付出多少精神壓力和責任這是普通上班族沒辦法理解的
貪汙討債變有錢的也是天下沒有白吃的午餐？笑死人的理論現在已不適用
貪污討債變有錢的說不定生兒子沒屁眼，不然就是身上哪個器官壞了，只是他不會讓你知道而已。
好說好多
我覺得建商因為總金額大所以利潤抓兩成就可以生存，但還有一點是建商根本沒拿出什麼錢很多都是從銀行借，貸款再去買下一塊地開發下一個案子，重複的滾，可以低利潤最大的優勢就是操作槓桿
是的，但也由於槓桿操作，所以如果一沒操作好直接破產的也不少！
專門玩政府工程的遠熊，都賺飽飽。這才厲害
中肯 長知識了!!!最近對於賺大錢要有運氣的觀念越來越深信了~~~
快去買樂透！
@@35visitchannel 講完建商黑不黑，那可以找一期說說樂透真實嗎 ，'台灣懸案。
想賺大錢的條件之一：要有錢...
建商買土地（農地）不是用公告地價嗎？這樣不是很便宜？地主怎會賺呢？
我自己覺得土地成本沒有被抑制，房價就會往上。基本上算下來以可銷8640坪來看，一坪成本約33萬，用台中的思維推估此案開價應在63-66之間。
好在台中的土地便宜多吧！
這算法蠻有問題的...首先台灣薪水20年幾乎是原地踏步 成本會高到哪去??20年前一個做水電的平均月收入6 7萬 那時候台北市新建案隨便一間20~30坪大概4~6百萬20年後假設還是月收入6 7萬 台北市房子脹了兩倍都不只了!!!所以簡單說 在人事成本沒有顯著提升的情況下一樣是rc工程好了!! 20年前應該就有了!! 建商的成本費用還有那麼高嗎? 一場建案完售只會獲利3分之1?我是抱著存疑的態度......
我也不相信 賺這麼少要冒這麼大的風險又不是傻子 有幾家能完售的
看看房子一棟棟在蓋就說明不可能了
很多營造廠跟建商是同一集團的...部分營造成本已經有利潤的成分在內希望TED未來有機會談一談 容積獎勵 和 容積移轉
Herbert Tsai 這部分超黑心的，都是政府套利給建設公司
@@joycewu2425 你是不動產業的嗎？
您好：可以開一集講解如何變更土地地目嗎？讓因法規限制而荒廢的土地再度活化。例如：使用分區：山坡地保育區使用地類別：農牧用地希望能變更成為一般我們常看到的，那種市郊外山區美美的社區的地目……
目前線上節目滿檔中，希望未來能幫您排入
請問車位呢
可有些建商是官商銀勾結, 土地便宜資金便宜, 賠了倒閉另開一家就行
什麼勾當都有人會幹！但是你得有那個心臟和能扛那些後果！
如果是1坪換2坪，其中8層必須給原屋主，建商可以分到1半的房子，因此，他蓋屋的成本變成每坪20萬，可是他可以賣60萬，可是柯說連1坪換1坪都是不可能的。
確實是這樣啊，台北市容積225%公寓三層(含)，都不一定可以合建了
我只想問，其他國家的合理房價成本也跟台灣一樣嗎
不只陽台，梯廳也不列入容積率，但是這些都是消費者要花錢購買的，所以建商可售面積會比您所計算大很多
銷坪係數1.6就包含梯廳 機電 屋突 地下室公設等等 只是沒有車位面積哦
房價=土地成本要除以總屋數+建造成本除以總屋數+法定利潤，才是合理。
原來你也有自己的頻道，我是從men's game那裡看過你的。讚讚讚，加油。
感謝支持！
第一:土地取得成本 , 第二:稅制 , 第三:人事成本逐年提高打房越嚴重建商只能把所有成本都轉嫁到消費者身上 , 要打投資客的同時連帶老百姓都受難
成本73%的獲利算法是1除以0.73=1.369，獲利是36.9%，不是100-73=27這樣算啦>
對啦！標準是要按照你的這樣子算才是正確的。報給投資的老闆聽、股東會、銀行都要這樣子報告～但如果你對面的是土豪，他不會接受這樣子的哈哈XD（台灣超多老地主和土豪的哦QQ）
不過其實比一些金融產品,拼的是短短幾年甚至幾個月的高槓桿,土地真的相對穩定但是我個人是不喜歡把土地房子拿來當作一般產品,畢竟他具有高度壟斷性,和飲料食品衣服類的性質完全不同,個人認為不應該完全擁有自由市場機制,必須和一個國家的經濟成長完全掛勾,頂多就讓他的天花板比定存還高一點
土地用貸款的，有營造計畫可以貸七成。蓋房子的錢先預售讓買房的人來出，你還覺得沒有暴利嗎？房市好的時候拿10億出來不用五年就能在賺10億了
你房市不好的時候呢？賣不好的時候呢？不用付利息？不用付稅金？你建設公司不用人事成本？你隨便蓋隨便賺？暴利的構成原因影片中沒說明嗎？你能扛那個風險你才有機會，懂？一切都講那麼美好，那中樂透不是更好？才花幾張百元鈔就有幾億，運氣好的話，3年中一次就好，中到60歲退休。哇！超爽！用講的誰不會？
真的 如果銷售差那就GG了各行各業都一樣 有人致富 有人倒店
你可以去看看新竹竹北，一大堆新蓋好的，裡面住戶兩隻手數的出來，這是要賺什麼呢?
浪人 那你有買房子嗎？
沒那麼好貸款 利息也沒很好銀行可不是做慈善事業的
有評有據，條理分明，不是那種虎濫或無中生有，有些人只會罵官商勾結，又不是親眼看到，只會罵，只是道聽塗說。
感謝理性客觀的評論！🙇♀️🙇♀️🙇♀️
所以被抓的都是道聽塗說？笑死
酸民阿你，有必要那麼酸嗎，我是說有人沒相關背景，別人說就相信，當然有官商勾結，是指把一切的錯都指向官商勾結的那種人，是有，但不是全部，只會謾罵大部分都官商勾結的那種人。
大致上能講的都講了，但其實房子要能蓋起來，還有一些額外的"公關費"跟該給地方的錢，如"土方"等等，這個就不強人所難了。怕講完後這頻道就換人主持了Orz。
我想問一下這邊11萬/坪的營造成本，包含室內裝潢嗎？
什麼室內裝潢？實品屋？
想知道Ted哥，對於建商反對實價2.0的內幕，或您的看法。預售屋售價登錄及門牌全揭露
您的問題是什麼呢？想知道什麼呢？我們問問看
@@35visitchannel 預售屋代銷或許會有創造熱銷的手法，若此政策推出是否對預售屋銷售會有很大的改變，對於房價越透明是否應該是正確的方向
你做人很大方，謝謝你給我門這樣的認知，祝你生意興隆 ！
請問有沒有國小數學老師可以告訴我，1500X120萬 = 多少? 我的計算機好像壞了! 我算出來是 18億耶!!
沒看完影片就留言，哈哈哈！好棒棒哦！
可是我只想說 現在的房子真的用現在的薪水買得起嗎? 買一間房子要貸20~30年那不就是最精彩的時間都用在這上面了 更不要說現在各種無良建商 各種瑕疵屋 我有一個認識的買了一間在當地算是不便宜的房子 結果才一年就發現原來是爐渣屋 建商還一副要修不修的樣子 辛辛苦苦買的一間房子 還有貸款1000多算該如何是好?
我們之前影片都提過，買房子不是人生必需品，其實租也很划算哦！
以現在不合理的高房價，我倒覺得直接存養老基金比買房還來得...把錢花在刀口上的感覺....
@@leslie000 真的
講解的很詳細！很棒的影片👍
還有車位沒算到!所以利潤會更高才是!
差不會太多，因為成交價我們也高抓不少，我們用開價45萬/坪去抓的，但是那邊有些成交可能不足40萬/坪，一戶30坪就差150萬，車位就相去不遠了。另外土融建融的利息我們也沒抓、規費、稅也沒抓，就是算一個概估，如果再細一點，上面全部來加進去，整體相去就不遠囉！
20%、30%，蓋3、4年，年投報就不到10%啊！其實根本算不上暴力。能賺到暴力的都是有內線消息的大建商或集團，一般建設公司根本辦不到，畢竟隨隨便便一兩億或幾千萬的政治獻金，不是誰都能拿出來的。
投資有個觀念：脫手後就不關你的事了但是你今天要吃飯明天也要吃
10:13到10:15，銷售坪數乘1.1=樓地板面積，請問一下，1.1這個數字怎麼來的???有專用的名詞或是稱呼嗎???謝謝
開挖率的地下室樓地板面積。
沒有屯土地的建商不會有暴利這是必然。真正有問題在於建商以及地主炒作地價沒有合理的干預機制。更有建商是集團開設銀行或者與金融業合作，利用近乎無利貸款(或應該說投資)以近乎無償的方式借錢買地養地；再賣回給大眾扒兩次皮。我覺得你說土地漲價這個錢應不應該歸私人所有，我覺得其實不太行；畢竟土地"漲價"這回事，不是說你把這塊地維護得多好而讓他漲價，通常漲價是因為政府公共建設或者是商店林立而致使他生活機能變好才會漲價；這無關個人努力，而是群體效應產生的價值，怎麼可以完全歸私人所有呢？不應該讓人有"養地賺錢"的一個心態，這樣就是變成把"群體效應"產生的利潤歸入到私人口袋當中，那這樣當然會逐漸扼殺產生這個利潤的商業及生產活動呀。
你的想法是否過於理想化了？這整個現況根本不是一兩天造成的，節目中在講的是「現實」，你知道有多少事不是我們說了算？買股票漲價或跌價的呢？中統一發票中樂透的呢？這社會什麼時候公平過了？要談理想大家都能談啊！重點是不現實你懂嗎？不現實的話，說再多有何用？不如自己好好賺錢成就自己貢獻社會。
@@35visitchannel 我覺得你會錯我的意思了 我說的是地主藉由地段熱門提高地價來提高收入的行為要被制止。制止的手段則是課以符合實際地價的增值稅。建商蓋房賣房自然是合法行為，但是藉由養地左為主要牟利手段就不好了。就像我所說的，土地價值漲起來跟你投入這塊地的努力其實沒有太多關係。而跟公共建設或者周邊發展有關，是一種攫取公共財德利的行為。
@@35visitchannel 建商建房買賣當然是合理交易；今天我覺得問題點也不再賣房。本身買地蓋房這件事情風險大，所以收益好是應該的。但是如果像遠雄這種自己一手是營造商，一手是金融；以己方金融能力炒地作為營利行為是有問題的。
@@swhuang486 沒有會錯意啊！你不是就在說養地這件事情有問題嗎？但是現況就是長這樣子啊！你有辦法改變嗎？要找問題找缺失大家都會找，每個人都可以說得頭頭是道。羅馬不是一天造成的。現在大家不是沒有人看到問題，而是沒有人出來解決問題。關鍵不在於是否拿到一手好牌，而是如何把一副壞牌打得好打得漂亮。我們普通人出生在這個世道，就是拿著一手壞牌，然後你現在說要重新發牌，有可能嗎？我們小小市民只能去想辦法如何把自己這手壞牌打好，不是一直吵著重新發牌，這樣子你懂嗎？
這樓有料 😂 像社會主義對決資本主義
房地產跟手機不一樣 不能相比不要呼嚨 地價會上漲 是整體社會安定發展的結果 不是地主和建商的功勞 但暴利的背後卻是把不良的成本 例如 高房價 環境汙染 官商勾結 不公不義 犧牲轉嫁到民眾身上，忽略社會責任的計算， 居住是人的基本權利之一， 如果水也這樣搞 ，只要霸佔住水源，你還可以活嗎? 蘋果手機的高價是其本身的產品研發競爭力，難道是無事坐等就能有?
建商設定利潤固定，各家老闆想賺的利潤不一，就算讓你知道實際建造成本也不可能讓你一坪少出一兩萬：）不過，在我看來，成本拆解的目的在於『知道你付的房價到底是流向何處』......合不合理就多說無益了！畢竟有錢有門路是誰也會去買沼澤地起來放！對吧！ㄎ！實在話，建商好歹也是出錢出力擔風險的經營者，只要按工序來、不偷工減料、該養護的有養護、該保固的沒第二句話，基本上都要給予支持！畢竟，它也養活很多底層的人，比起那夥躺著等某種東西升值（或者把它價格炒高）的人高尚的多！
👍
您沒有說到最黑的，最黑的是用國家提供的免費土地，造狗屋、鳥籠屋，還有如果是承包政府工程，直接都是從中央銀行搬錢哦！即便從公股銀行搬錢也幾乎沒有利息哦！當然要在繼續依靠先期購地政府重劃，那麼現在沒有政治掛勾的建商，是連渣都吃不到的哦！以前幾年的浮洲合宜住宅、大巨蛋為例，那都是暴利的最佳寫照^^國家財才有大油水^^中央主管機關+地方政府+地方主管機關+相關業者，[過去資訊不發達{連監督中央政府與地方政府的國會與議會都在吃}一夜即可早就多少個首富？]套一句少林足球人物「雄先生」說的話：主辦單位+足球協會+裁判，都是我的人，怎麼跟我鬥?哈哈^^
本片以正常生意做架構，舉的例子也是上市櫃公司，如果牽扯到見不得人的黑金政治操作，又太離題了，你懂嗎？
@@35visitchannel 「大巨蛋」遠雄建設「浮洲合宜宅」日勝生也是上市櫃公司^^當年的力霸也是上市公司^^以上都是指標性建設公司^^基本上來說，這行業都不能脫離黑金政治^^土地資源分配權，在政府手上^^
13：10開始讓我想到了某個珠光寶氣的議長！他投資到哪、捷運就蓋到哪裡呢！！
寶石建設 對吧
跟著議長買就贏了XD
其實買土地也肩負相對的風險呀，我父親年輕時在宜蘭買了一塊地，當時當然不值幾個錢，等等等，等了三四十年好不容易當地蓋購物中心把這塊地買去一半當停車場。旁人看好像我家大賺一筆，但那可是等了無數年後呀，中間一段很長的時間我們都放棄希望了。當初買土地的那筆錢要是拿去投資股票應該也大賺一筆了吧。現在剩下的那一半土地被當地人當道路使，根本不曉得怎麼辦只能放著。目前只希望有一天政府會徵收，但我是覺得沒希望啦。我只是說，錢沒容易賺的。
聽說土地蓋房子時所挖出來的廢土和賣出去的廢土好像也有摳摳可以賺....這個....建商賺的到嗎?
你說的是土方的部分，這應該不屬於建商賺錢的項目哦！
不能全賣完要保留，因出土後還要回填，不然房子會倒，如果全賣了還要向別人買那就虧大了。如果不幸挖到遺址虧更大。
love your videos ! I learn quite a bit from them .thx
後續官商勾結，這樣講怎麼對！如果依照這樣講，那內線交易全都是合理的了，問題是有牽涉到公共財產以及土地徵收等問題，資訊不對等的獲利，損失的是地主的權益或者是共同持有人等，如果這是可公開事項，就因該是眾所皆知的資訊，這也是交易最忌諱的事情，之所以會被嫌棄，就是因為這項交易資訊是違法的，因此不能更張揚或者是需要找人頭，又或者是必須要繞道而行，來執行這種，只有少部分人之到的交易。
不知道有沒有辦法推估地下平面車位的成本！！例如B1~B4各樓層車位如何估算！
那個基本上比較沒空間，主要離1F越近越貴哦！
車位哪有什麼成本,跟著房子一起蓋,不用窗戶不用門,哪有什麼成本,車位目的就是把總價再提高,把錢灌在車位裡再賺你一次錢啦~
簡單來講20年前不要買股票 要買土地不動產
毛利=（總銷售額-總成本）/總成本 =36.9%
最近跟家人合買了兩戶，但每次交易都是上演殺價的劇情，也會出現我問問主管(家人就會說在演戲= ="
只看到容積率，是不是漏算了建蔽率?
不是哦！和建蔽率沒什麼直接關係哦！
知道建商成本就能跟建商殺價便宜買到嗎？
至少知道一個底，你可以選擇你自己覺得合理的價格。
主要是土地太貴，蓋農舍一坪成本約7萬2~8萬5左右，看建材品質。
不過話說回來，如果建商在土地剛重劃完就進去買，而不是等地價上漲了才買，或許土地的成本就不會那麼高了！
基礎官商，這是指這幾年的大陶原地區嗎。
清楚！謝謝分享～
希望也能有台南房地產資訊分享唷，謝謝
懶人包:扣掉代銷5%，不含人事成本，建商大約賺2成，前提是要在1年內完銷
是舉例的這個個案是如此，還有這是概估不是精算，懶人包請別懶成這樣謝謝...
說得很公正！
內容深入淺出，學習了，謝謝！
非常棒的資訊!
長知識👍🏻👍🏻👍🏻👍🏻👍🏻
優質頻道
有些土地建商在低價時早就布局好了,低價購地等房價高時推案，他們的土地成本有些很低獲利卻很高，完全看操作但也有成土地成本高的不是沒有.
有啊！影片裡面有提到這種情況啊！
成本28億4500萬，可售坪數8,640坪平均一坪成本約 33萬還沒算管銷、代銷等所以整天想房價腰斬然後自己可以買一坪2、30萬的人可以醒一醒了
本人重是相關行業 每天也都是在計算成本 非常認同說法 有幾點我補充一下 建設公司還會隨著建築法規修改而營造成本增加 還有在買賣土地時 地主也會無理要求出現 ....等 都是成本 只能說 羊毛出在羊身上 建設公司已經設定好他要賺多少 你說他賺很多 只能說剛好踩到時機 就如99年~105年 土地價差最大的時機點
感謝專業人士的認可！
這也是為什麼營造現場人員薪水幾乎沒動....呵呵但是省現場人員的薪水xdd營造也不會更賺錢阿嗚嗚嗚
土地那塊法規真的水很深，以前就有大量買道路用地捐給政府節稅的(以前算法折抵算公告地價的40%，但道路用地當時可能售價是公告地價的1/10)，現在也有容積移轉，捐贈道路用地或公園地等等的獎勵容積，或者以前的土地請了建照，沒有蓋一直去展延，適用舊法規可能是蓋到現在可銷售面積的兩倍。建造成本其實逐年都在提供，不是因為工人薪資有提升，工人薪資其實長年幾乎沒動過，是因為很多法規改變的緣故，像是今年7/1又有一個樓板隔音法要上路。政府的法規其實才是影響房價的主因，什麼都別說，光就容積率的影響，以前新舊制可蓋面積差快一倍，土地可蓋面積少一半，土地價格漲一倍，土地成本平均到建造坪數就差了4倍，終端售價會翻倍真的不太意外。
@@小本-l1g 補充一下 現在要買到路來容移 是用公告現值的3-4倍哦 今年以來所有工項 物料 土地價格 爆漲 建商唉唉叫 連管理費都快賺不到了
@@yijyinyang 我知道呀，現在道路用地就是有道路用地的行情價，跟公告現值沒有掛鉤了，而且有些大型建案如果遇到有一點點道路用地被埋立柱招牌之類的，就像繳保護費一樣只能高價購買去解決，他不阻擋正常行人通行不違反，但建商那樣賣能看嗎？
很欣賞Ted這種有條理的分析！也不忘了呼籲大家理性討論👍🏼👍🏼
如果是上市櫃公司，其實最快的方法是直接去看公司財報，毛利、淨利寫的是清清楚楚
，一分都假不得，看個五~十年抓平均就能大概了解成本了
我是從事相關產業的人員，我覺得你講得很客觀我們公司在六年前買了一片土地大概3千坪，分3次開發總共開發了6x戶，最近這幾年鄉下土地一直在暴漲當初這片土地要是不開發就這樣丟個六年，現在光賣土地就比我們當初蓋這麼多戶賺的還多了，現在知識取得的管道很多建商要靠著蓋房子來賣真的是賺不到什麼暴利 至少跟所承受的風險相比絕對不算暴利，真正暴利的是炒地皮的
感謝相關業內人士的支持！
很多有良心的建商真的只是賺工錢而已，但金額大讓人錯覺以為大賺，在台灣實際上真正賺大錢的是地主，建屋的成本大致上差不多，利潤都在土地
沒辦法，確實有些不良建商，所以影響了大部分建商。
早就套現好幾手了 光是房子還沒蓋 一片荒地 就開始紙上夢想 拼命畫大炳
建商在買賣土魠魚可以左右手轉賣抬高價格。土魠魚炒高了
正解
本人也是同行，蓋房子真得很多不為人知的辛苦
提供參考:銷坪係數1.6原則上適用在106/12/31前所掛的建照,因為107/1/1以後土地登記法修改雨遮不登記,地下室連續壁從外皮改算至連續壁中心,這些會讓坪效比降低至1.55~1.58之間,早期比較敢的建商坪效會作超過1.7(雨遮跟公設最到極致)
正確哦！我們舉例的個案是在106年底前的建照哦！
本人也在建設業工作 很認同作者說的 有盈利就有風險 我認為很合理 天下沒有白吃的午餐囉
內行的👍感謝內行人的支持！
最重就是土地成本，土地沒壓力最重要，看過地主的強勢就知道現在台北市好好蓋一個案子有多難
等台北市不如搬到新都市
是哦, 你以為土地成本便宜, 建商就會賣便宜？騙鬼嗎
１.容積率的定義是不含陽台的，但陽台單價=主建物單價，故建商銷售金額需加陽台售價。
２.可銷售坪數面積是指一樓以上的面積吧？但地下室的車位亦可售車位價。地下室的機車位亦可售公設價。很多建商將B1的車道當防空避難公設，黑心建商甚至把所有車道都當防空避難公設來出售。
３.所以建商所售總金額應該不止您所計算的。
我們這邊被建商買農地，怎麼把它合法變建地?不知道，官商勾結?成本加上施工大約不到三百萬，但是成屋一棟至少三千萬起跳，剛開始還會大買廣告賣房，以前經國都會瞧一眼，整個社區約二十幾棟，只有寥寥幾戶有亮，現在則是像鬼城一樣，連門口守衛都沒有，明明號稱全賣有幾十億價值的社區，現在陰森到好可怕，簡直是附近住戶的夢魘，這種鬼地方，有誰會花三千萬入住。
真心覺得看了你的這支影片後，收益良多，確實很多產業不是我們表面上的那麼風光，背後的辛苦大家都容易忽略，謝謝你讓我對建商有了新的認識
土木建築就是這樣。我們土木的大約都是只有5-10%利潤 但是我們完工就有錢。建造利潤20-30%可是有賣的風險。想賺多少 風險就要承擔多少。那些說賺超過30%的我想投資沒到30%可以補給我嗎😂
完工后建商不给钱也是很多吧？马来西亚真的很多
《建商可銷售坪數其實比本視頻列舉的多很多》
昨日自己新買的房子交屋，建商點交人員面對我的提問：戶外中庭花園、戶外空中花園、露天游泳池是屬於法定空地，建商已透過開放空地來換取獎勵容積，建築法規定義：『沒有頂蓋不能算公設面積，不能計價』，請問我買的這個建案上述項目有列入公設面積嗎？國×建設的點交人員勉為其難的回答：有，有算公設，有計價。
國內大集團旗下的優質建商都如此了，更遑論其它建商。
法規容許陽台、梯間每一項面積只要不超過該樓層面積十分之一都可不算容積率，地下室在規定用途都不算容積率：
(1)梯間、陽台：不算容積率，而建商可以公設及建物出售。
(2)地下室的機車格、垃圾場、變電室、水塔不算容積率，建商以公設出售。
很多建商將地下一樓(B1)的車道當防空避難公設出售；黑心建商甚至將地下每一層的所有車道當防空避難公設，你買的汽車位權狀只有格子裏面的面積，離譜的出現車位權狀只有3.5坪(車位權狀10～12坪才合理，低於10坪都算偷公設，權狀越小越黑心)
(3)地下室不算容積率，而住戶是花錢向建商買車位。
【綜合以上】所以建商可銷售坪數比本視頻所列舉的還要增加項目(1)(2)(3)及中庭花園、空中花園、游泳池等沒有頂蓋的空間。
套一句俗話：殺頭生有人做，賠錢生意沒人幹。
我建商小雜工啦，公司一年推一案，穩穩地做，獲利只抓兩成沒錯，高報酬附帶的是高風險，有許多建商財務槓桿做太大，一案沒賣好銀行利息都還不出來可以直接倒閉的，所以我們公司即使在過去三四年房價高漲時仍然穩紮穩打一年一案
一年一案不是小公司了！！😆😆😆
感謝影片的解說。不過我覺得影片一開始就是想幫房地產說話，開發房地產當中還有很多過程，而且你也沒談到建商是無本生意。怎麼說呢？所有房地產的團隊，唯一一個不需要證照的就是建商，跟銀行貸款就可以開發建案，當然一開始必須要說服銀行你有這個能力，可是整個團隊來說，住宅賣斷後，好一點的建商有保固，保固完就沒有建商的事，那沒有保固的比比皆是，然而建築師，結構技師等等都是背一輩子的責任，你說有風險才有這樣的利潤？我想問問你有沒有查過其他技師在建案裡的費用？根本九牛一毛還要背一輩子責任，你知道台南維冠大樓倒塌案嗎？你應該先去了解整個建案的團隊，分析所有參與者的利潤，並且應該和各行各業比較才公平，還有，建商並不會只推一個案子，幾個幾十個都有，同時推出時的利潤很可觀，當然你說完銷才有這樣的利潤，過去十年房子不好賣嗎？現在的建商在過去十年已經賺很飽，能在這個世道撐很久，各行各業都有風險，房地產是影響最大的民生議題，我相信您應該不懂我在講什麼，但其他人看到至少能有所保留。
其實嚴格來說，他離無本生意還差遠了，真正的無本生意是買空賣空，最好還先收錢。
再來，其他我們不用多解釋，真那麼好賺那麼容易，你早去當建商了吧！
你如果建立在短期賣完獲利出場的架構下討論的話，實在不中立，會賺會爆利的地方，我們也不是沒有明說，360行，行行出狀元，但是也行行有風險，學習中立態度分析評論，收穫會更多。
影片中提到建築師好像也蠻好賺的部分，還是想要提醒Ted大，就像建商也有成本一樣，建築師的費用雖然是以工程造價的4~9%沒錯，但仍有許多結構技師、機電技師、消防技師等等複委託等支出喔，下次或許也可以出一集討論建築師的責任與獲利，讓大眾更了解各行都有其辛苦之處喔，好頻道~訂閱+1~~
新竹竹北本來很荒涼，突然有建商收購了一堆地，然後新竹高鐵落點地就放出來了
肯定有人放消息～
這我經歷過…因為當初那裡是我還在待測量公司時所測量的，當時那裡真的雜樹林，兩年的時間開發就嚇死人
不用啦 常在看標案應該就知道吧 地政的招標案
當購買完土地的時候 差不多已經可以決定7成的利潤了 全台灣的營造成本差不多都在一定的範圍 除了豪宅 特殊工法之 或是特殊狀況 偷工減料等狀況 其實建商再怎麼提高或減低工程品質 都不如當初購買土地成本來的關鍵 台北市除豪宅 營造成本一坪給你18萬 差不多頂天了 什麼鬼設施都可以給你用到最好 而且根本不需要完銷 多數資金都是跟銀行借款 只要把自有資金拿回來就賺了 剩下銀行去承擔 這就是槓桿的威力 暴利的原因
以上幾個論點我們也分享我們的想法
1. 營造成本台北市15萬/坪是中低標，20多萬一坪的大有人在，18萬/坪還算ok。
2. 銀貸是不只是要還，還有利息，提早還款也有費用要補。
3. 我們影片中的舉例是實事，你的想法可能適用某一年的某一個案例，但是基本的算法就是如影片所示，你可以套入任何個案，當然每個案子利潤都不同。
4. 蓋了房子如果沒賣完，每年都還有支出，久沒賣也有折舊變成新古屋，若是自己蓋的，沒有人會想賣到沒賠就好，一定會要賣完。
以上分享！
真的是內線土地買賣最好賺，建商扛資金和銷售風險，營造趕工扛進度，建築師，結構技師繪圖扛責任等都是專業，賺的有官員親戚朋友們與地主門轉售給建商的利潤多嗎
真的 該給人賺得要給人賺 這才是良性發展 你給人賺 別人才會給你賺
其實最大的地主就是政府自己，光看每次重劃後，政府標售取得的餘配地和抵費地就知道了⋯⋯
講的很公道！讚，各行各業都有應有的利潤報酬~很正常，但不要太誇張太可惡的暴利、偷斤減兩等！
在建設公司上班 認真覺得暴利的是地主 但卻沒有人把矛頭指向地主 唉
內行的才懂！
因為很多民代是地主
剛好也是在相關產業上班, 你說的是釘子戶吧
就我所知很多建商腦闆, 都有閒置樓房, 所以誰是暴利既得利益者, 可想而知啦
小弟目前已屆退休.曾從事物業管理及保全業工作近20餘年.無論在建築規劃階段. 銷售階段. 工地階段. 交屋階段. 住戶初期遷入階段. 召開區分所有權人會議階段. 管理委員會成立階段. 公共設施交接階段等.皆有些許實務與特殊經驗.
想與貴節目合作.擔任義工提供給目前仍在物業管理及保全業辛勞工作的先進.一些淺薄意見.也讓熱心公益的社區管理委員及住戶能更理解物業管理之實務.
請私訊我們FB粉專哦！
講解得很詳細，但從一般人買房來看，建商及買房人間有著房仲銷售這一層，盡管有實價登錄(不幸卻又成為操作價位工具)， 購屋上價格利潤合理性的問題，最終可能是建商及購屋人都沒受到合理滿意的交易。
也許Ted可針對這主題做一集影片分享。
好哦！許願文很多，我們慢慢安排！
銀行後就是營建商資本很雄厚
有很多眉角只能說看怎麼運用
至於利潤是看怎麼配比
捧極了。個人看法供您參考，，
別在都市打仗，転個觀念到二線鄉鎮，都市越做越細節責任所背也更多，台灣第二個家的市場是很多，在予售價低，互助鄰居人情味在鄉鎮都具有本性，售房屋最差硬體公設，重要是搬到鄉鎮全部生活軟體才重要才是家別弄大5O戶內施工策劃系統連續應八樓8個月就可交屋才是，看到你的認真努力望換個思想才加油，
影片中是以大樓為例
想請問若是透天
一般來說合理的營造成本大約也是10萬up嗎?
或是會壓進更低的範圍呢?
應該是售坪=建坪X1.1吧 ？
且利息設計管理銷售費用佔總銷15%甚至超過，現在建商毛利除非土地有養，不然立刻開發毛利沒有20%了。
真利害，可以用智慧轉型，鄉鎮華厦，未來市場！如何？
希望Ted 下次可以拍一個 建商和地主合建的利潤的影片 建商和地主合建應該很大吧 !? 建商沒有土地成本 重點是在怎麼分屋! 73分 55分 64分 如果在精華地區 例如信義計畫區的房子合建 應該賺很多吧? 聽人說在精華地區合建建商利潤好像有七成！？
原本就有在規劃這塊哦！再一段時間就會有片了！
35線上賞屋 感謝Ted大 每次都拍很好的優質影片給我們欣賞～～
記得高鐵很多年前傳出要蓋的時候，高鐵台南歸仁周圍的土地早就被買光光了。當時還沒確定要蓋，早就有人先知道了
但是好像也沒有比較發展，可能先買土地養著吧
鄉下還是鄉下 難發展 台灣人口永不變多 ， 除非把台南市移過來
@@cuminnn 政府只要有錢就會搞個台南捷運連到台南市就炒起來了
TED哥 想請問房屋成本對於首購族剛性需求買房的狀況下，應該列入考量嗎？如果商品都還在行情內，計算房屋成本的用意又在哪呢？
謝謝35線上賞屋讓剛開始做功課的首購族省了很多時間跟力氣，可以很快的對買房有基礎的概念，感謝！
感謝你的提問！
其實今天的影片是之前其他粉絲的許願文，不是要證明什麼，但也藉機讓大家都更瞭解一點建築業！也更知道如果要殺價可以怎麼殺
避免你高價買房 將來要出售 赔售很多出塲
這一集超棒! 很喜歡這樣的內容，有機會的話，希望能了解更多營造成本的細項內容
謝謝TED跟製作單位!
感謝支持，我們盡量努力，實在是有點忙XD
建商的獲利比例和一般行業有差嗎？建商投資成本大所以獲利金額看起來很多，可是攤在2～3年的時間，這金額似乎和許多行業相差無幾⋯⋯資訊太透明了想要爆利很難了，早期的資訊不對稱的問題現在也不復再見。
這影片真的讓我長知識了，謝謝！
你好，最近有在關注您的影片，因為我們家在中和有一個老屋要談改建，我們目前傾向於委建，基地面積只有180多坪，建商的報價為16萬/坪，另外還要再加上8萬/坪的搬家補貼，其他雜項開支等，請問這樣合理嗎？
其實真的不要酸
影片只是告訴你大概
讓你買房知道什麼合理
不要最後後悔。
正常人一生。只會買一次
不會一直買房子。
如果建商那麼好賺
酸民何不也來搞一下
就算會精算。你能跟代銷說
你們成本才500。 賣1500
我用600買。 含過戶
你覺得人家會不會叫你出去？
還有建商與建商之間土地的買賣 土地增值稅也是非常龐大且可觀的成本 地壓著不蓋幾年後轉手給別的建商蓋 買賣後實登看似有漲價 但其實稅也是相當驚人的
看不見的成本太多了！
現在的資訊是不清楚不過聽老一輩的說法 大部份是用貸款養地養樓( 建商必須要和銀行的關係很麻吉 至於什麼叫麻吉只有建商和銀行自己清楚 )
你就能很爽的用貸款蓋大樓幾乎是無本生意 因為還有個東西叫做預售
聽到這些房屋成本的資訊 算是受教了^^3Q
要賺多少錢就要承擔多少風險責任和壓力
天下沒白吃的午餐
要說人家暴利之前怎不想想自己在工作上付出多少精神壓力和責任
這是普通上班族沒辦法理解的
貪汙討債變有錢的也是天下沒有白吃的午餐？
笑死人的理論現在已不適用
貪污討債變有錢的說不定生兒子沒屁眼，不然就是身上哪個器官壞了，只是他不會讓你知道而已。
好說好多
我覺得建商因為總金額大所以利潤抓兩成就可以生存，但還有一點是建商根本沒拿出什麼錢很多都是從銀行借，貸款再去買下一塊地開發下一個案子，重複的滾，可以低利潤最大的優勢就是操作槓桿
是的，但也由於槓桿操作，所以如果一沒操作好直接破產的也不少！
專門玩政府工程的遠熊，都賺飽飽。這才厲害
中肯 長知識了!!!最近對於賺大錢要有運氣的觀念越來越深信了~~~
快去買樂透！
@@35visitchannel 講完建商黑不黑，那可以找一期說說樂透真實嗎 ，'台灣懸案。
想賺大錢的條件之一：要有錢...
建商買土地（農地）不是用公告地價嗎？這樣不是很便宜？地主怎會賺呢？
我自己覺得土地成本沒有被抑制，房價就會往上。
基本上算下來以可銷8640坪來看，一坪成本約33萬，用台中的思維推估此案開價應在63-66之間。
好在台中的土地便宜多吧！
這算法蠻有問題的...
首先台灣薪水20年幾乎是原地踏步 成本會高到哪去??
20年前一個做水電的平均月收入6 7萬 那時候台北市新建案隨便一間20~30坪大概4~6百萬
20年後假設還是月收入6 7萬 台北市房子脹了兩倍都不只了!!!
所以簡單說 在人事成本沒有顯著提升的情況下
一樣是rc工程好了!! 20年前應該就有了!!
建商的成本費用還有那麼高嗎? 一場建案完售只會獲利3分之1?
我是抱著存疑的態度......
我也不相信 賺這麼少要冒這麼大的風險
又不是傻子 有幾家能完售的
看看房子一棟棟在蓋
就說明不可能了
很多營造廠跟建商是同一集團的...部分營造成本已經有利潤的成分在內
希望TED未來有機會談一談 容積獎勵 和 容積移轉
Herbert Tsai 這部分超黑心的，都是政府套利給建設公司
@@joycewu2425 你是不動產業的嗎？
您好：可以開一集講解如何變更土地地目嗎？讓因法規限制而荒廢的土地再度活化。
例如：
使用分區：山坡地保育區
使用地類別：農牧用地
希望能變更成為一般我們常看到的，那種市郊外山區美美的社區的地目……
目前線上節目滿檔中，希望未來能幫您排入
請問車位呢
可有些建商是官商銀勾結, 土地便宜資金便宜, 賠了倒閉另開一家就行
什麼勾當都有人會幹！但是你得有那個心臟和能扛那些後果！
如果是1坪換2坪，其中8層必須給原屋主，建商可以分到1半的房子，因此，他蓋屋的成本變成每坪20萬，可是他可以賣60萬，可是柯說連1坪換1坪都是不可能的。
確實是這樣啊，台北市容積225%公寓三層(含)，都不一定可以合建了
我只想問，其他國家的合理房價成本也跟台灣一樣嗎
不只陽台，梯廳也不列入容積率，但是這些都是消費者要花錢購買的，所以建商可售面積會比您所計算大很多
銷坪係數1.6就包含梯廳 機電 屋突 地下室公設等等 只是沒有車位面積哦
房價=土地成本要除以總屋數+建造成本除以總屋數+法定利潤，才是合理。
原來你也有自己的頻道，我是從men's game那裡看過你的。讚讚讚，加油。
感謝支持！
第一:土地取得成本 , 第二:稅制 , 第三:人事成本逐年提高
打房越嚴重建商只能把所有成本都轉嫁到消費者身上 , 要打投資客的同時連帶老百姓都受難
成本73%的獲利算法是1除以0.73=1.369，獲利是36.9%，不是100-73=27這樣算啦>
對啦！標準是要按照你的這樣子算才是正確的。
報給投資的老闆聽、股東會、銀行都要這樣子報告～
但如果你對面的是土豪，他不會接受這樣子的哈哈XD
（台灣超多老地主和土豪的哦QQ）
不過其實比一些金融產品,拼的是短短幾年甚至幾個月的高槓桿,土地真的相對穩定
但是我個人是不喜歡把土地房子拿來當作一般產品,畢竟他具有高度壟斷性,和飲料食品衣服類的性質完全不同,個人認為不應該完全擁有自由市場機制,必須和一個國家的經濟成長完全掛勾,頂多就讓他的天花板比定存還高一點
土地用貸款的，有營造計畫可以貸七成。蓋房子的錢先預售讓買房的人來出，你還覺得沒有暴利嗎？房市好的時候拿10億出來不用五年就能在賺10億了
你房市不好的時候呢？賣不好的時候呢？不用付利息？不用付稅金？你建設公司不用人事成本？你隨便蓋隨便賺？
暴利的構成原因影片中沒說明嗎？你能扛那個風險你才有機會，懂？
一切都講那麼美好，那中樂透不是更好？才花幾張百元鈔就有幾億，運氣好的話，3年中一次就好，中到60歲退休。哇！超爽！用講的誰不會？
真的 如果銷售差那就GG了
各行各業都一樣 有人致富 有人倒店
你可以去看看新竹竹北，一大堆新蓋好的，裡面住戶兩隻手數的出來，這是要賺什麼呢?
浪人 那你有買房子嗎？
沒那麼好貸款 利息也沒很好
銀行可不是做慈善事業的
有評有據，條理分明，不是那種虎濫或無中生有，有些人只會罵官商勾結，又不是親眼看到，只會罵，只是道聽塗說。
感謝理性客觀的評論！🙇♀️🙇♀️🙇♀️
所以被抓的都是道聽塗說？笑死
酸民阿你，有必要那麼酸嗎，我是說有人沒相關背景，別人說就相信，當然有官商勾結，是指把一切的錯都指向官商勾結的那種人，是有，但不是全部，只會謾罵大部分都官商勾結的那種人。
大致上能講的都講了，但其實房子要能蓋起來，還有一些額外的"公關費"跟該給地方的錢，如"土方"等等，這個就不強人所難了。
怕講完後這頻道就換人主持了Orz。
我想問一下這邊11萬/坪的營造成本，包含室內裝潢嗎？
什麼室內裝潢？實品屋？
想知道Ted哥，對於建商反對實價2.0的內幕，或您的看法。
預售屋售價登錄及門牌全揭露
您的問題是什麼呢？想知道什麼呢？我們問問看
@@35visitchannel 預售屋代銷或許會有創造熱銷的手法，若此政策推出是否對預售屋銷售會有很大的改變，對於房價越透明是否應該是正確的方向
你做人很大方，謝謝你給我門這樣的認知，祝你生意興隆 ！
請問有沒有國小數學老師可以告訴我，1500X120萬 = 多少? 我的計算機好像壞了! 我算出來是 18億耶!!
沒看完影片就留言，哈哈哈！好棒棒哦！
可是我只想說 現在的房子真的用現在的薪水買得起嗎? 買一間房子要貸20~30年那不就是最精彩的時間都用在這上面了 更不要說現在各種無良建商 各種瑕疵屋 我有一個認識的買了一間在當地算是不便宜的房子 結果才一年就發現原來是爐渣屋 建商還一副要修不修的樣子 辛辛苦苦買的一間房子 還有貸款1000多算該如何是好?
我們之前影片都提過，買房子不是人生必需品，其實租也很划算哦！
以現在不合理的高房價，我倒覺得直接存養老基金比買房還來得...把錢花在刀口上的感覺....
@@leslie000 真的
講解的很詳細！
很棒的影片👍
還有車位沒算到!所以利潤會更高才是!
差不會太多，因為成交價我們也高抓不少，我們用開價45萬/坪去抓的，但是那邊有些成交可能不足40萬/坪，一戶30坪就差150萬，車位就相去不遠了。
另外土融建融的利息我們也沒抓、規費、稅也沒抓，就是算一個概估，如果再細一點，上面全部來加進去，整體相去就不遠囉！
20%、30%，蓋3、4年，年投報就不到10%啊！其實根本算不上暴力。能賺到暴力的都是有內線消息的大建商或集團，一般建設公司根本辦不到，畢竟隨隨便便一兩億或幾千萬的政治獻金，不是誰都能拿出來的。
投資有個觀念：
脫手後就不關你的事了
但是你今天要吃飯
明天也要吃
10:13到10:15，銷售坪數乘1.1=樓地板面積，請問一下，1.1這個數字怎麼來的???有專用的名詞或是稱呼嗎???謝謝
開挖率的地下室樓地板面積。
沒有屯土地的建商不會有暴利這是必然。
真正有問題在於建商以及地主炒作地價沒有合理的干預機制。
更有建商是集團開設銀行或者與金融業合作，利用近乎無利貸款(或應該說投資)以近乎無償的方式借錢買地養地；再賣回給大眾扒兩次皮。
我覺得你說土地漲價這個錢應不應該歸私人所有，我覺得其實不太行；畢竟土地"漲價"這回事，不是說你把這塊地維護得多好而讓他漲價，通常漲價是因為政府公共建設或者是商店林立而致使他生活機能變好才會漲價；這無關個人努力，而是群體效應產生的價值，怎麼可以完全歸私人所有呢？不應該讓人有"養地賺錢"的一個心態，這樣就是變成把"群體效應"產生的利潤歸入到私人口袋當中，那這樣當然會逐漸扼殺產生這個利潤的商業及生產活動呀。
你的想法是否過於理想化了？這整個現況根本不是一兩天造成的，節目中在講的是「現實」，你知道有多少事不是我們說了算？買股票漲價或跌價的呢？中統一發票中樂透的呢？這社會什麼時候公平過了？要談理想大家都能談啊！重點是不現實你懂嗎？不現實的話，說再多有何用？不如自己好好賺錢成就自己貢獻社會。
@@35visitchannel 我覺得你會錯我的意思了 我說的是地主藉由地段熱門提高地價來提高收入的行為要被制止。制止的手段則是課以符合實際地價的增值稅。
建商蓋房賣房自然是合法行為，但是藉由養地左為主要牟利手段就不好了。
就像我所說的，土地價值漲起來跟你投入這塊地的努力其實沒有太多關係。而跟公共建設或者周邊發展有關，是一種攫取公共財德利的行為。
@@35visitchannel 建商建房買賣當然是合理交易；今天我覺得問題點也不再賣房。
本身買地蓋房這件事情風險大，所以收益好是應該的。但是如果像遠雄這種自己一手是營造商，一手是金融；以己方金融能力炒地作為營利行為是有問題的。
@@swhuang486 沒有會錯意啊！你不是就在說養地這件事情有問題嗎？但是現況就是長這樣子啊！你有辦法改變嗎？要找問題找缺失大家都會找，每個人都可以說得頭頭是道。羅馬不是一天造成的。現在大家不是沒有人看到問題，而是沒有人出來解決問題。
關鍵不在於是否拿到一手好牌，而是如何把一副壞牌打得好打得漂亮。
我們普通人出生在這個世道，就是拿著一手壞牌，然後你現在說要重新發牌，有可能嗎？我們小小市民只能去想辦法如何把自己這手壞牌打好，不是一直吵著重新發牌，這樣子你懂嗎？
這樓有料 😂 像社會主義對決資本主義
房地產跟手機不一樣 不能相比不要呼嚨 地價會上漲 是整體社會安定發展的結果 不是地主和建商的功勞 但暴利的背後卻是把不良的成本 例如 高房價 環境汙染 官商勾結 不公不義 犧牲轉嫁到民眾身上，忽略社會責任的計算， 居住是人的基本權利之一， 如果水也這樣搞 ，只要霸佔住水源，你還可以活嗎? 蘋果手機的高價是其本身的產品研發競爭力，難道是無事坐等就能有?
建商設定利潤固定，各家老闆想賺的利潤不一，就算讓你知道實際建造成本也不可能讓你一坪少出一兩萬：）不過，在我看來，成本拆解的目的在於『知道你付的房價到底是流向何處』......合不合理就多說無益了！畢竟有錢有門路是誰也會去買沼澤地起來放！對吧！ㄎ！實在話，建商好歹也是出錢出力擔風險的經營者，只要按工序來、不偷工減料、該養護的有養護、該保固的沒第二句話，基本上都要給予支持！畢竟，它也養活很多底層的人，比起那夥躺著等某種東西升值（或者把它價格炒高）的人高尚的多！
👍
您沒有說到最黑的，最黑的是用國家提供的免費土地，造狗屋、鳥籠屋，還有如果是承包政府工程，直接都是從中央銀行搬錢哦！即便從公股銀行搬錢也幾乎沒有利息哦！當然要在繼續依靠先期購地政府重劃，那麼現在沒有政治掛勾的建商，是連渣都吃不到的哦！
以前幾年的浮洲合宜住宅、大巨蛋為例，那都是暴利的最佳寫照^^
國家財才有大油水^^中央主管機關+地方政府+地方主管機關+相關業者，[過去資訊不發達{連監督中央政府與地方政府的國會與議會都在吃}一夜即可早就多少個首富？]
套一句少林足球人物「雄先生」說的話：主辦單位+足球協會+裁判，都是我的人，怎麼跟我鬥?哈哈^^
本片以正常生意做架構，舉的例子也是上市櫃公司，如果牽扯到見不得人的黑金政治操作，又太離題了，你懂嗎？
@@35visitchannel 「大巨蛋」遠雄建設「浮洲合宜宅」日勝生也是上市櫃公司^^
當年的力霸也是上市公司^^
以上都是指標性建設公司^^
基本上來說，這行業都不能脫離黑金政治^^
土地資源分配權，在政府手上^^
13：10開始讓我想到了某個珠光寶氣的議長！他投資到哪、捷運就蓋到哪裡呢！！
寶石建設 對吧
跟著議長買就贏了XD
其實買土地也肩負相對的風險呀，我父親年輕時在宜蘭買了一塊地，當時當然不值幾個錢，等等等，等了三四十年好不容易當地蓋購物中心把這塊地買去一半當停車場。旁人看好像我家大賺一筆，但那可是等了無數年後呀，中間一段很長的時間我們都放棄希望了。當初買土地的那筆錢要是拿去投資股票應該也大賺一筆了吧。現在剩下的那一半土地被當地人當道路使，根本不曉得怎麼辦只能放著。目前只希望有一天政府會徵收，但我是覺得沒希望啦。我只是說，錢沒容易賺的。
聽說土地蓋房子時所挖出來的廢土和賣出去的廢土好像也有摳摳可以賺....這個....建商賺的到嗎?
你說的是土方的部分，這應該不屬於建商賺錢的項目哦！
不能全賣完要保留，因出土後還要回填，不然房子會倒，如果全賣了還要向別人買那就虧大了。
如果不幸挖到遺址虧更大。
love your videos ! I learn quite a bit from them .thx
後續官商勾結，這樣講怎麼對！如果依照這樣講，那內線交易全都是合理的了，問題是有牽涉到公共財產以及土地徵收等問題，資訊不對等的獲利，損失的是地主的權益或者是共同持有人等，如果這是可公開事項，就因該是眾所皆知的資訊，這也是交易最忌諱的事情，之所以會被嫌棄，就是因為這項交易資訊是違法的，因此不能更張揚或者是需要找人頭，又或者是必須要繞道而行，來執行這種，只有少部分人之到的交易。
不知道有沒有辦法推估地下平面車位的成本！！
例如B1~B4各樓層車位如何估算！
那個基本上比較沒空間，主要離1F越近越貴哦！
車位哪有什麼成本,跟著房子一起蓋,不用窗戶不用門,哪有什麼成本,
車位目的就是把總價再提高,把錢灌在車位裡再賺你一次錢啦~
簡單來講20年前不要買股票 要買土地不動產
毛利=（總銷售額-總成本）/總成本
=36.9%
最近跟家人合買了兩戶，但每次交易都是上演殺價的劇情，也會出現我問問主管(家人就會說在演戲= ="
只看到容積率，是不是漏算了建蔽率?
不是哦！和建蔽率沒什麼直接關係哦！
知道建商成本就能跟建商殺價便宜買到嗎？
至少知道一個底，你可以選擇你自己覺得合理的價格。
主要是土地太貴，蓋農舍一坪成本約7萬2~8萬5左右，看建材品質。
不過話說回來，如果建商在土地剛重劃完就進去買，而不是等地價上漲了才買，或許土地的成本就不會那麼高了！
基礎官商，這是指這幾年的大陶原地區嗎。
清楚！謝謝分享～
希望也能有台南房地產資訊分享唷，謝謝
懶人包:扣掉代銷5%，不含人事成本，建商大約賺2成，前提是要在1年內完銷
是舉例的這個個案是如此，還有這是概估不是精算，懶人包請別懶成這樣謝謝...
說得很公正！
內容深入淺出，學習了，謝謝！
非常棒的資訊!
長知識👍🏻👍🏻👍🏻👍🏻👍🏻
優質頻道
有些土地建商在低價時早就布局好了,低價購地等房價高時推案，他們的土地成本有些很低獲利卻很高，完全看操作但也有成土地成本高的不是沒有.
有啊！影片裡面有提到這種情況啊！
成本28億4500萬，可售坪數8,640坪
平均一坪成本約 33萬
還沒算管銷、代銷等
所以整天想房價腰斬
然後自己可以買一坪2、30萬的人可以醒一醒了