💵SUBASTAS INMOBILIARIAS: ¿Cómo funcionan? con Andreas
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- เผยแพร่เมื่อ 28 ส.ค. 2024
- En la entrevista de hoy tenemos a Andreas Ruigómez, especialista en subastas inmobiliarias. Esta es la primera de una serie de entrevistas sobre subastas que iré publicando en los próximos meses.
Durante la entrevista hablamos, entre muchas otras cosas, sobre qué tipo de subastas existen, los requisitos para poder participar o el dinero que necesitamos para ello. Por supuesto hablamos también de los beneficios y riesgos que conllevan las subastas hipotecarias.
✔ Página del buffete Ruigómez: bufeteruigomez...
✔ Email de Andreas: hola@andreasruigomez.com
✔ Restaurante que recomienda: nakedandsated....
✔ Libro que recomienda: El cuadrante del flujo de dinero (Kiyosaki)
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Disclaimer: este canal es meramente informativo y no debe tomarse ninguna de nuestras opiniones como un consejo de inversión. La responsabilidad de invertir tu dinero es solo tuya y si no tienes conocimientos suficientes debes buscar asesoramiento profesional.
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Llevas las entrevistas súper bien: con las preguntas pertinentes, y aún más importante: dejando hablar al entrevistado. Estas entrevistas aportan mucho valor
Gracias Barti! No me considero muy buen entrevistador jejeje pero me esfuerzo para hacerlo lo mejor posible.
Abrazo!
Muchas gracias por lo detallado de la información. Conocía el mundo subasta y creo que Andreas lo describe a la perfección. No conocía lo de los 4 años de IBI y de comunidad!! Esto es una previsión o una carga firme....nunca conocí este dato.
Que pedazo de entrevista. Un placer escuchar tanto al entrevistado como al entrevistador.
Brillante, muy generosos, GRACIAS!
Gracias a ti!
Esta fenomenal el informe de las subastas sobre todo a los ignoramos de su procedimiento muchas gracias 😊
Hay juzgados que tardan meses en devolver el depósito. Una clienta lleva esperando desde mayo de 2021 y estamos a julio de 2022. Juzgado de Fuengirola.
gracias por la información Rodrigo!
Fantásticos los dos!!! Me ha encantado la entrevista y al entrevistado!!! Infinitas gracias
Hola.Buen video. Es interesante que profundices sobre: el derecho de reserva en el inmueble. En el caso , quedarse con el derecho de ganar la puja , en defecto de" primero " quien gana la puja. Pros y contras .Gracias
Hola José Luís, tomo nota para próximos vídeos sobre el tema.
Abrazo!
Las subastas son mucho más complejas de lo expuesto y desde luego las rentabilidades del 100% relatadas son una quimera.No se ha explicado nada del principal problema de la subasta que es el "factor tiempo", desde la puja a la adjudicación y sobre todo desde la adjudicación a la toma de posesión del bien subastado.
Hola Luis!
Coincido en que las subastas son muy complejas. Por eso haremos varias entrevistas para tener una visión más amplia.
Lo que no entiendo es lo que dices de que el problema principal no se ha explicado, cuando hablamos de ello varias veces y yo pongo énfasis en que ahí hay uno de los problemas.
Un abrazo
@@VIVIRDERENTASTV El principal problema que habla el abogado de este tipo de subasta "es la confusión en la carga que se ejecuta ", cuando ni si quiera habla de que en una subasta cuando hay cargas preferentes a la que se ejecuta, el Secretario tiene que liquidar las mismas con lo que el precio de la carga preferente se minora del precio de la subasta, por tanto ese no es el principal problema.En toda inversión es fundamental el "factor tiempo", de que me sirve adjudicarme un bien con una rebaja de un 30% sobre el valor de mercado, suponiendo eso que puedo haber hecho una gran inversión pero voy a tardar en tomar la posesión un año y medio o más .Eso sin contar con que te adjudiques un inmueble arrendado o con personas con vulnerabilidad que según el último Decreto no podrías echar hasta dentro de 4 años.Repito que para un particular sin asesoramiento legal las subastas son muy complejas y por ello por lo que detrás de estas subastas están empresas y particulares debidamente asesorados de todos los pros y contras.Pero quien no conoce este tipo de inversión que no espere grandes rentabilidades porque no son ciertas.
@@LGonzz-zk4xl creo que hay intención de explicar lo mejor posible y si tienes dudas y vas en serio se entrevé que puedes ponerte en contacto con él para que le contrates
@@LEOX3 yo soy abogado con más 25 años de carrera y con experiencia más que sobrada en subastas y cuando he puesto el comentario se lo que digo.Hay mucha gente enganchada con dinero bloqueado y pleiteando para llegar al fin, no hablo de 1 o 2 años hablo de más de 5 años .Quien crea que a través de una subasta judicial va a encontrar una buena compra se equivoca, esto está cada día más profesionalizado con cantidad de empresas dedicadas a esto y las rentabilidades no superan el 15% o 20% como mucho.
@@LGonzz-zk4xl no, si no le contradigo en absoluto, me refería a la intención del abogado del vídeo y lo que pretende.
*me parece muy interesante no habia visto entrevistas sobre este tema en los otros canales de inversion inmobiliaría que sigo*
Gracias Adrián. Y retomaremos el tema pronto con otros inversores en subastas para tener una visión más amplia de este mundo.
Un abrazo!
Muy interesante información ... quería preguntar es posible comprar antes de subasta. Pregunta para el Andrés
Pagina subastas inmobiliaria: Portal de subastas Boe
tenía entendido que si la puja no cubre la deuda hipotecaria el banco reclamaría la deuda pendiente al propietario aunque pierda su propiedad seguirá con la deuda del banco.Pero entiendo por lo que dice que la deuda pasaría al nuevo comprador?me quedo la duda
Lo que yo entiendo que no se si es correcto es que depende:
Si la subasta se produce por una ejecución hipotecaria por impago de ésta, lo recaudado en la subasta va destinado a pagar al acreedor, que seria el banco, y si la cantidad no satisface la totalidad de la reclamación, seguiría quedando una deuda pendiente por el resto del montante para el deudor con el banco.
Si la subasta se produce para pagar una deuda que nada tiene que ver con el bien subastado, la hipoteca de la cual es garantía dicho bien pasaría en este caso a ser responsabilidad del adjudicatario, ya que el deudor que ha sido embargado dejaría de pagarla y el banco podría ejecutar la garantía de la hipoteca embargando nuevamente el bien al nuevo propietario si este no continua con el pago de las cuotas hipotecarias que habría dejado de pagar el anterior propietario.
El banco la deuda se la reclama a ambos. Spain is different😂😂
que interessant , es cuestió de fer investigacions i endavant.
Muy interesante el mundo de las subastas y, además, parece que muy rentable. Los problemas que le veo son el coste de oportunidad si no te acaban concediendo el inmueble y los dolores de cabeza xD.
Muchas gracias por subir esta clase de contenido.
Si, coincido con tu análisis... Vamos a seguir profundizando en próximos episodios en el mundo de las subastas, de la mano de algunos inversores.
Un abrazo!
La pregunta importante que no le ha preguntado es, en que situación puede perder este 5% del depósito.
Los depósitos se devuelven? O se quedan con una parte?
Cuando se puja con reserva de postura, hay un tiempo para que te devuelvan la fianza?
Aunque lleva tiempo os felicito a Andreas y a ti, muy interesante!
La mayoría de los concursos de acreedores en los que el bien pueda tener una alta rentabilidad están amañados por culpa de administradores concursales corruptos que pactan ofertas con sus amigos/socios.
Hola Antonio! Hoy en día crees que siendo todo digital están todavía amañadas las subastas? (pregunta honesta, desde mi inexperiencia en subastas).
Hace años sí, de hecho lo comento en la entrevista, que tengo amigos que eran subasteros profesionales y me lo explicaban, pero hoy en día daba por hecho que ya no era posible.
Un abrazo
@@VIVIRDERENTASTV Hola Germán. No seas ingenuo, en los concursos de acreedores, el "Valor" o "Tipo de subasta", está tan excesivamente inflado, que pujar por encima del 70% sería matemáticamente "palmar dinero", así, al pujar por debajo, entran en juego los "otros derechos" de los que habla Andreas, y en los concursos de acreedores, lo que suele suceder el 90% de las veces, es que el propio Administrador concursal tiene "colegas" que son informados de los bienes que no han superado esos porcentajes y aún así siguen siendo rentables. Así pues, cuenta con el el Adm. Concursal tiene mucha más información de la que se publica en el boe, (Tasaciones REALES) y él, A POSTERIORI, decide si ofrecele ese bien a otra persona diferente del pobre licitador (o mejor postor) que pensaba que se lo adjudicaría por un 50% de su valor. Y al final, el mejor postor, tras comprar "a ciegas", asumir unos riesgos increíbles y tener su liquidez bloqueada durante un par de meses, le levantan la adjudicación y... se queda con una mano delante y la otra detrás. Es decir, un rotundo "SI" de que en los concursos de acreedores, si algo realmente merece la pena, se gestiona "bajo cuerda". (Ya me ha sucedido varias veces)
Genial temática la tratada! Tienes un canal muy cool!
Muchisimas gracias Feliz!
No sé si aún responderéis comentarios, puesto que el video tiene su tiempo, pero tengo una gran duda existencial con un bien que podría adquirir:
Estamos considerando hacernos con una plaza de garaje en la zona en la que vivimos, y actualmente hay una subasta activa que podría ser interesante. Me gustaría preguntarle, si no es mucha molestia;La plaza de garaje tiene una carga de "Hipoteca a favor de Caixabank SA capital pte 3.938,12 € - APE A, B ATC ejecutante." Al adquirir este garaje, entiendo que también adquiriría esa carga Hipotecaria ¿verdad?. Por lo que tendría que tenerlo muy en cuenta a la hora de pujar y el precio por el que hacerlo (a lo mejor no ir al 70% del valor para asegurar el bien, si no ir por debajo de manera que sea rentable si el "dueño" acepta dicha cifra.
Sé que hay que considerar más cosas, como las cargas de la comunidad (que no aparecen, osea que tengo que conseguirlas por otro lado). Pero esta es mi principal duda para confirmar si se trata de una buena opción de compra.
Puedes contratar a un abogado especialista que te resuelva las dudas.
dice pero quiza tardan 7 meses en decirte que no te lo adjudican pero no dijo un rato antes que el boe si pierdes la subasta al dia siguiente te devuelven el dinero?
Pueden tardar 7 meses SI has ganado la subasta, si no la ganas te devuelven el dinero al día siguiente.
23:39 rentabilidad del 100%??
No te lo creas
Súper interesante pero es cierto que hay que tener mucha formación para poder hacerlo sin perder dinero.
Podrias traer al podcast a Tristán el subastero 🤣
Gracias Julián!
De momento traeremos a subasteros de carne y huesos para que nos cuenten su experiencia real y podamos sacar conclusiones de como de interesante puede ser este mundillo.
un abrazo!
Qué bonita es la teoría que cuenta este chico y qué diferencia con la vida real.
@@rodrigoperezdelvillarcuest4439 Explíquese.
Buenas tardes, me hago un lío cuando hay una hipoteca y varios lotes y solo interesa un lote, me podrías ayudar?
Hay que estudiar mucho y los más complejos, casi todos, es mejor contratar un abogado. Pujar 800€ por algo que tiene valor de 2.4 millones debería ser delito🤣
Gracias Leox3! Iremos ampliando más la información en próximos episodios, pero coincido en que hay que estudiar e ir bien asesorado participar en subastas.
un abrazo!
@@VIVIRDERENTASTV Al final le adjudicaron el terreno que pujó por 800€? Sería interesante tener otra entrevista de actualización de ese caso, y del estado de las subastas en 2024 😎
"Se trata de un despacho familiar que inició su abuelo", no hay más preguntas señoría...
Muy bien tratado el tema. Aunque los porcentajes de los que habla Andreas.... los veo demasiado "idílicos". Evidentemente, tiene mucha razón en que hay que buscar "lo que no busca nadie" porque hoy en día en las subastas hay tanta concurrencia, que si buscas lo que buscan todos, acaban adjudicándose muy por encima se su valor real. El otro día estuve leyendo una publicación jurídica que con datos objetivos, una de las conclusiones a las que se llegaba es que 2/3 de las adjudicaciones acaban por encima de su valor de mercado. Obvio que el BOE es "tierra quemada".
Gracias Jesús por tu opinión.
Seguiremos con el tema en próximas entrevistas a ver si concluimos algo más claro con el tema de las subastas.
Un abrazo!
Abogado, subastero e inversor quiere decir que si sale un chollo se lo queda él!!!! ya soy perro viejo para saber de qué va cada cual en la vida... menuda mezcla: abogado, subastero e inversor.... tela!!!!!
Carroñero