Privat zu GmbH: So steigerst du deinen Cashflow! [Tax and the City 2 mit Martin Richter, 4/8]

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In der vierten Folge von "Tax and the City 2", erklärt Steuerberater und Immobilieninvestor Martin Richter, wie wichtig es ist von Anfang an steueroptimierte Strukturen zu schaffen, um langfristig Steuern zu sparen und Cashflow zu generieren. Anhand eines Beispiels erzählt Martin, warum es sinnvoll ist, privat gekaufte Immobilien in eine Gesellschaft zu übertragen.
Wie lässt sich steueroptimiert vorgehen, wenn die Immobilie schon einige Jahren im Bestand ist? Welche Gesellschaft eignet sich und wie wird die Immobilie richtig übertragen? All das erfahrt ihr im heutigen Video.
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[@stihl-power3361]

Habt ihr schon oft gehört, aber ihr seit echt Klasse. Gott sei Dank sind meine 10 Jahre dieses Jahr rum

[@z.x.8126]

Ich finde, dass ist eine eurer besten und womöglich auch relevantesten Folgen für eure Community. Es wäre toll, wenn ihr auf die folgenden Fragen im Webinar eingeht:
Klassischer Fall: Ehepaar kauft privat ein, zwei, drei, vier Immobilien im Wert von insgesamt 1-2 mio Euro) innerhalb des 10-Jahres-Zeitraumes und nutzt die Mieteinnahmen um den Kredit abzubezahlen:
1. Ab wann lohnt sich finanziell der Transfer in die VV, spricht was ist hier die Kerngröße: Wert der Immobilie? Anzahl der Immobilien? Höhe der Mieteinnahmen? Restkredit usw.?
2. Wie gelangen die Mieteinnahmen zur Privatperson (zur Abbezahlung des Kredites) und wie werden diese Mieteinnahmen besteuert? Oder ist das obsolet, da die VV den Kredit abbezahlt?

[@jochenschwacke3612]

Super Vortrag Jungs (richtig gut !!), aber auch nach drei Jahren Immobilienanschaffung muss man ein bissel aufpassen, dass nicht nachträgliche Anschaffungskosten entstehen bei Renovierungen, die dann nicht die Ausschüttungsbelastung der Holding kompensieren. Aber eigentlich habt ihr ja das auch schon in tollen Video erwähnt. Das würde ich evtl noch ergänzen. Aber echt mega euer Vortrag. Martin ist schon ein Steuerguru, den ich selbst als Steuerfuzzi sehr schätze. Danke für euer Video !!!

[@fabiocorse1217]

Der Kauf oder Verkauf bzw. die Entnahme oder Einlage von Immobilien in oder von der vvGmbH löst jeweils Grunderwerbsteuer aus und hat i.d.R. auch ertragsteuerliche Konsequenzen. Grundsätzlich (bedeutet auch Ausnahmen sind möglich) kann man sagen, dass eine vvGmbH nur für Immobilien mit hohen laufenden Gewinnen (hohe Renditen) und tendenziell geringen Chancen auf eine Wertsteigerung sinnvoll ist. Daher ist das Modell mit Vorsicht zu genießen

[@theCostoochannel]

Frage zum Verkauf von privat an eigene gmbh. Hier gab es aus eurem Umfeld, martin, den Tipp dass man die Immobilie zwar nicht für einen symbolischen 1€ verkaufen kann aber laut Bundesfinanzhof wohl für irgendwas zwischen 6,5-7% verkaufen und somit extrem Grunderwerbssteuer sparen. Nun sagt mein Steuerberater dass hier ein umgehungstatbestand vorhanden wäre und FA Probleme machen könnte. Wie ist es denn nun?

[@sushido1989]

Top,passend und mit Sicherheit wieder sehr interessant (sorry kann erst später schauen)
Gruß an Chris D. aus FFM😉

[@Dirkster2833]

16:20 Der Grund ist, dass das Haftungsrisiko sich fuer beide erhöht. Jeder haftet in der GbR für die Schulden des anderen.

[@ironmarcop74]

Theoretisch möglich ja aber praktisch führt das zu weiteren Problemen.
Auf der einen Seite wird zwar die Grunderwerbsteuer gespart, auf der anderen Seite ist die Abschreibung aber auch nur noch nach dem tatsächlichen Kaufpreis (10%) möglich.
Die weiteren AK auf die verdeckte Einlage (90% der AK) wirken sich erst aus wenn die GmbH liquidiert bzw. veräußert wird.
Und zudem ist zu bedenken, dass sich die Immobilie eben nach Ablauf von 10 Jahren nicht mehr im PV befindet sondern dann im BV der GmbH, was dann dazu führt, dass eine bereits steuerfreie Immobilie (wegen Ablauf der 10-Jahresfrist) wieder zu einer Immobilie wird, deren Veräußerungserlös künftig immer steuerpflichtig ist. Somit vollkommener Quatsch, die Nachteile sind grösser als die Ersparnis der Grunderwerbsteuer und der Verschieberei

[@MrRatMommy]

😂

[@stefanp760]

Was ich mich auch frage: Wenn ich den Wert zuschreibe, also das Anlagevermögen in der GmbH um 900k erhöhe, damit ich diese „Einlage“ später wieder entnehmen kann, dann erzeuge ich doch auch ein Ergebnis, das um 900k höher ist und welches ich mit 15% besteuern muss? Oder liege ich da falsch?

[@Dirkster2833]

Gehe davon aus dass es als Anlage erfasst wird. Nicht als Erlös.

[@DIRK_RUENZ]

Mein Stb. meint: Wenn eine vermögensverwaltende GmbH Anteile an einer Personengesellschaft hält, gibt es keine erweiterte Gewerbesteuerkürzung mehr für die GmbH. Stimmt das? Sind Anteile an einer Personengesellschaft schädlich? Anteile an einer Kapitalgesellschaft sollen unschädlich sein.

[@klimpersack]

Vielen Dank! Ist die Übertragung von Privat (Bruchteilkauf) auf GbR so wie es Martin beschrieben hat auch bei der eGbR möglich?

[@immocation]

Ja, die Übertragung von Immobilien von einer privaten Person (Bruchteilseigentum) auf eine GbR ist grundsätzlich auch bei einer eingetragenen GbR (eGbR) möglich. Der Vorgang ist ähnlich wie bei einer normalen GbR, jedoch gibt es ein paar zusätzliche Dinge zu beachten.
Frag am besten einen Steuerberater deines Vetrauens.
LG Anita🚀

[@j.e.2053]

Das mit der Personengesellschaft geht leider nicht mehr, steht auch bei Juhn.

[@ricochristophel2634]

Was ist mit privaten möblierten Vermietungen?

[@projektexit4457]

Wenn man die Immobilie zu 10% vom Wert an die gmbh verkauft wird, spart man 90% der Grunderwerbsteuer. Aber was ist dann die Basis der AfA?

[@lordinordi7525]

Es handelt sich somit um eine verdeckte Einlage. Somit ist die Immobilie mit dem Teilwert zu bewerten, welche dann die Bemessungsgrundlage der AfA darstellt.
Siehe hierzu §6 Abs. 6 Satz 2 EStG

[@ue7483]

Alles schön und gut. Wenn ich im Endeffekt das Para in der Tasche haben will macht es doch aber keinen Unterschied ob im Privatvermögen oder im Unternehmensvermögen, da ich in der GmbH bei Ausschüttung ja nochmal Steuern zahlen muss. Richtig?

[@ugurerkus7266]

Haha

[@andreameyer7258]

Ich habe eine Frage: mein Bruder u ich bekommen ein Haus mit Nießbrauch ( unser Vater lebt noch), soll das Erbe in eine KG, oder VV GmbH oder Holding übertragen werden?

[@thomasmuller7827]

Super Video, danke dafür! Nur kann es sein, dass ihr euch bezüglich der fünfjährigen Frist widersprochen habt?
Bei 11:30 heißt es, dass man 94% DIREKT an die GmbH übertragen kann und die verbleibenden 6% nach der Frist von 5 Jahren. Aber bei 21:40 heißt es, dass man 5 Jahre warten muss und dann erst die 94% an die GmbH übertragen kann (vermutlich versprochen?).
Ersteres scheint mir eher richtig zu sein, da es ja heißt: Wenn die Anteilseigener einer Personengesellschaft innerhalb von 5 Jahren zu 95% oder mehr wechseln, wird Grunderwerbsteuer auf die in der Personengesellschaft befindlichen Immobilien erhoben. Also sollte ja ein Wechsel von 94% schon im ersten Jahr keine Grunderwerbsteuer auslösen.
Sehe ich das richtig? Kurzer Kommentar von euch wäre lieb. Danke!

[@wallstreettutorials6027]

@immocation würde mich auch interessieren :) Wie ist es denn nun?

[@ManUASW1]

Ich liebe diese Steuerserien mit Martin Richter! Top und macht Lust auf mehr.
Ihr sprecht davon, dass man bereits beim Notar die GBR in den Kaufvertrag eintragen lässt. Diese GBR muss man vorher aber schon noch beim Gewerbeamt anmelden oder? Im Video ist davon nämlich nie die Rede weshalb mir diese Frage in den Sinn kam.

[@lordinordi7525]

Ein Gewerbe musst du nur eintragen wenn es sich um gewerbliche Einkünfte nach §15 EStG handelt. Bei Vermietung und Verpachtung handelt es aber sich um Einkünfte nach §21 EStG somit musst du keine Gewerbe anmelden. Also um spätere Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden auf keinen Fall ein Gewerbe anmelden.
In der Erläuterung ausgenommen ist der gewerblichen Grundstückshandel.

[@ManUASW1]

@@lordinordi7525 danke für die aufschlussreiche Antwort. Jetzt ergibt das einen Sinn

[@DanieldeOliveiraSkork]

Also nur nochmal um sicher zu gehen, dass ich es richtig Verstanden habe. Ich sage beim Notar, dass die Immobilie(n) einer GbR/ GmbH/... gehört (welche aber nicht existiert, nirgenswoanders eingetragen / gegründet wurde), dann ist diese Immobilie(n) trotzdem zuerst in meinem Privatbestand, ich kann 3 Jahre 15% investieren, 7 Jahre dann mehr und nach 10 Jahren steuerfrei an meine VvGmbH überschreiben (muss diese dann irgendwo beim GewerbeA. oder FA registrieren / gründen?) Die VvGmbH gehört dann später zu meiner Holding? Mir ist nicht so ganz klar, wann ich was gründen, eintragen muss und wenn ich etwas gründen muss, welche Kosten (Gründung / Betrieb) entstehen.

[@DrMoon-xh6nq]

Der Typ hat mal ordentlich Ahnung... Top Mann ! Zu dem würd ich auch gehen wenn ich eine neuen Steuerberater benötigen würde... info nebenbei: 10% in 2 jahren... München hat von 2020-22 angeblich 18% Steigerung ohne Entwicklung :) eine Lüge die ganzen Immobilienpreise

[@paulbitcoin1665]

Ich liebe euch❤❤❤😂

[@immocation]

Wir lieben euch auch!❤️🚀

[@Felix_Immo]

Hat jemand das Urteil zum genannten Beispiel? Immobilien in GmbH einbringen / verkaufen jedoch nur mit geringem Wert um die Grunderwerbssteuer zu drücken.

[@danpin3606]

Ich habe bisher in meinem ausschließlich privaten Bestand zwei Einheiten die ich gerne verkaufen würde. Die eine ist erst seit letztem Jahr die andere seit 5 Jahren in meinem Bestand. Nun bin ich am überlegen ob es nicht sinnvoll wäre eine GmbH zu gründen, dieser die beiden Einheiten ohne Gewinn zu verkaufen um dann als Gmbh mit diesen beiden Wohnungen zu handeln, sprich sie zu verkaufen um dadurch EK fürs Flippen zu haben und um meine eigene Einkommenssteuer nicht durch den Verkauf zu belasten, wäre so ein Konstrukt möglich? spricht etwas dagegen?

[@michaelhegner3945]

Mich würde mal wegen GbR interessieren, wenn man in der Schweiz lebt und in D Immobilien hält, kann man eine GbR gründen und wenn ja, wo wäre der Standort der GbR? Muss ich dann ein Büro mieten für diese GbR, oder wäre das der Standort des Steuerberaters?

[@JS-un1nq]

Frage: eine Immobilie die man Privat alleine gekauft hat liegt vor. Kann ich im Nachgang auch die GbR0 mit einer eigenen Holding machen , ohne Grunderwerbssteuer auszulösen ?
Hier wurde ja soweit ich gehört habe, nur der Kauf als 1-Person-mit-2-Persönlichkeiten beschrieben.
Nach 10Jahren ist die Immobilie bei einer GbR ja auch Steuerfrei verkaufbar oder ?

[@ernestolozada644]

Klasse Jungs
Bin Große Fan von euch
Grüße Aus Aschaffenburg Bayern

[@lexforsaken1404]

Die Frist, wie lange die Personengesellschaft mit fester Beteiligungsquote die Immobilien als Gesamthand gehalten haben muss, damit nachträglich keine Grunderwerbsteuer anfällt (§5 GrEStG Abs. 3) wurde mit der Grundsteuerreform von 5 auf 10 Jahre erhöht, ist es hier in der Regel nicht lukrativer, die Immobilie direkt an die V+V GmbH zu verkaufen, den kaum vorhandenen Buchwertgewinn und einmalig 5% auf 10% des Marktwertes als GrESt zu bezahlen, anstatt noch 8 Jahre lang die Einnahmen mit 45% ESt statt 15% KSt versteuern zu müssen?

[@peterha4208]

Wenn ich von der Bruchteilsgemeinschaft (zB mit der Ehefrau) auf die GbR umstrukturiere, entfällt damit auch die Option zum steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren?

[@immocation]

immocation
Hi Peter, danke für deine Frage! Wir nehmen diese gerne ins Steuerwebinar mit ✌🏼 sei dabei!

[@peterha4208]

@@immocation super, wir sehen uns am 18.

[@lukas1214]

Wenn ich jetzt eine GmbH neu Gründe, wie sieht das dann mit der Finanzierung aus bei neuen Immobilien? Hohes Eigenkapital oder private Haftung ?

[@sebastianvehma3572]

Alleine die Bilanzierung hm...

[@chaimilch6008]

Die Bank nimmt den Gesellschafter in persönliche vollhaftung.

[@audioenergy]

Gibt es eigentlich irgendwelche Nachteile, wenn vvgmbh eine vvUG ist? Bzw. auch wenn die Holding eine UG ist?

[@t.a.7119]

Wenn du keine 25k vermögen hast, warum dann überhaupt ne vv Gesellschaft gründen?

[@audioenergy]

@@t.a.7119 Es war nie die Rede von, dass ich keine 25 k habe 😀

[@t.a.7119]

@@audioenergy warum interessiert dich dann die UG😅

[@audioenergy]

@@t.a.7119 Weil dann 25k nicht gebunden sind, die ich in der fix und flip gmbh besser gebrauchen könnte

[@t.a.7119]

@@audioenergy was genau meinst du mit "gebunden"
Du darfst mit dem gezeichneten kapital alles machen, nur nicht an dich selber ausschütten

[@carloweidenbach1711]

@ „0GbR“ bzw. echte GbR jeweils mit Ehegatten, in dem Fall kann ich aber später nicht mehr von der Ehegattenschaukel Gebrauch machen oder?

[@mariowagner9974]

Nein

[@mariowagner9974]

Aber es reicht wenn du sie nach 10 Jahren in eure GmbH verkauft 😉

[@hajintareq2865]

قرغغيهبعغيغةغخيخثهةي

[@tonipaule3726]

als einzelunternehmer hat man diese steuervorteile einer gbr nicht?

[@pilotalexander2679]

Hättet ihr Interesse ein Video zu machen zum Thema Verkauf von Immobilien innerhalb der Zinsbindung, insbesondere Vorfälligkeitsentschädigung?

[@qqqqqq2273]

Hi, ich hätte Interesse an diese Konstellation bzw. an dem was beschrieben worden ist deinerseits

[@ActiveeSports]

Würde es Sinn machen wenn man ein Haus kaufen will für sich selber dieses in einer GmbH zu kaufen und an diese dann Miete zu zahlen ?

[@ActiveeSports]

Oder ein Haus bauen will ?

[@peters.4344]

Das führt immer zu Diskussionen mit dem Finanzamt

[@ActiveeSports]

Also eher nicht

[@chaimilch6008]

Ja, dann sieht die Bank, dass du Einkommen in der gmbh hast und absetzen kannst du es privat, wenn du ein Büro hast

[@moveelevator]

Bitte im nächsten Life darauf eingehen, ob es auch für ein privat genutztes Haus (Bruchteilsgesellschaft 50/50 ehefrau/ehemann) besser ist mit meinem Ehemann die GBR nachträglich ins Grundbuch eintragen zu lassen - was könnten hierfür Gründe /Vorteile sein?

[@EinfachBaufinanzieren]

Für die Ehegattenschaukel falls du ein Arbeitszimmer hast

[@moveelevator]

Bitte im nächsten Life noch einmal genau erläutern wie ich eine privat vor

[@witte1456]

Hallo,
Gibt es eine Möglichkeit Steuern zu sparen wenn man die Immobilie an die Frau verkauft?
Also ich hatte mehrere Immobilien verkauft und hab grob 1Million verdient. Muss aber spekulationssteuer zahlen. Da nach 4 Jahren verkauft. Muss 45% an den Stadt abdrücken. Das tut weh. 😬
Habe Zwischenzeitlich ein Mehrfamilienhaus für 900.000€ gekauft. Wieder nur auf mein Namen. Kann ich das Haus mit hohem Verlust an meine Frau verkaufen. Zb. Für 100.000€. Mache also mit diesem Haus Verlust. Meines Wissens nach wird das gegengerechnet. Und ich hab in diesem Jahr nur 200.000€ gewinn zu versteuern. (1.000.000€Gewinn - 800.000€ Verlust mit dem Mehrfamilienhaus)
Würde das so gehen? Da ich an die Frau Verkaufe muss auch kein Grunderwerbsteuer gezahlt werden....

[@immocation]

Hallo,
schau dir gerne hierzu dieses Video an. Dort geht es um die Ehegattenschaukel:
th-cam.com/video/mywmcRBzpuU/w-d-xo.html
Beste Grüße, dein immocation Team

[@matthiasi4615]

Könnt ihr mal bitte Beispiele machen, wo man nicht schon mehrere Millionen in Immobilien hat 😢
Für Anfänger, sind das doch unrealistische Werte 😅

[@tanery2720]

Gibt es auch eine österreichische Version mit österreichischen Steuergesetzen?

[@clashon5445]

Dachte privat kann man nur 3 Immobilien kaufen ? Gibt es da eine Grenze ?

[@marcel5614]

Wenn du so fragst.. Grenzen gibt es nur in deinem Kopf

[@PNeumann95]

Verkaufen, innerhalb von 5 Jahren

[@ue7483]

@@PNeumann95 Unsinn

[@lordinordi7525]

@U E er spielt auf die "Drei-Objekt-Grenze" an die das BMF entwickelt hat. Somit würde es grob verallgemeinert einen gewerblichen Grundstückshandel begründen wenn du innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußerst.. Das hätte elementare Rechstfolgen wie z.B. keine steuerfreie Veräußerung der Immobilie im Privatvermögen nach zehn Jahren.
Trotzdem steht es dir natürlich frei mehr als 3 Immobilie zu veräußern hätte nur Nachteile ;)

[@clashon5445]

@@lordinordi7525 also das heißt ich kann jetzt im Jahr 2021 3 Immobilien kaufen und dann 2026 wieder 3 Stück ohne ein Gewerbe anzumelden ?

[@MichelleKerner1991]

Wenn man anstatt die Ehefrau zu 0% an der GbR beteiligt und diese voll haftet, dann könnte man wohl besser eine GmbH u. CoKG gründen (mit seiner eigenen GmbH, die dann zu 0% beteiligt ist). Ah ok, gerade wurde es gesagt bei Minute 20).

[@bekirdeniz5458]

💪👍👏

[@immocation]

👍🚀

[@jans2458]

Wer ist denn der korrekte Ansprechpartner um sich ein Konstrukt für seinen persönlichen Fall zu durchdenken und umzusetzen? Anwalt? Steuerberater? Notar? Wer berät einen am besten bzw. überhaupt?

[@chaimilch6008]

Der Steuerberater natürlich. Notar schließt eine steuerliche Beratung explizit aus

[@beatenieen5447]

# gntp?? 🤣

[@j.e.2053]

Echter Mist mit den 10 Jahren...
Hab mittlerweile fast 100 k an Einkünften pro Jahr.