BayernLeverkusen ne sehe ich nicht so. Ich finde sowohl Christians Content richtig gut und wichtig. Dieser Kanal ist auch informativ und macht einiges klarer
Tut mir leid , das sehe ich ganz anders. Man kann doch nicht Äpfel mit Birnen vergleichen. Vermietung im PRivatvermögen vs Betriebsvermögen GEWERBLICHE Vermietung. Was ist mit Umsatzsteuer und WK/BA ??? Und wie lange schreibt man ein Haus ab ? Also wenn Sie so Werbung für ihre Kanzlei machen, oweia 🙈🙈
Rechenfehler! Hallo Herr Juhn, gutes Video jedoch mit einem Fehler bei der Berechnung der Körperschaftsteuer bei Min. 4.43. 15% von 40 sind 6 und nicht 9. Somit Liquidität = 94 €. LG
Genau das habe ich auch gedacht. Steuerberatung schien mir stets fad zu sein, aber durch Herrn Juhn wird die trockene Materie extrem spannend und plötzlich eröffnen sich Möglichkeiten
Ich habe meine 23 Wohnimmobilien in 14 bis 8 Jahren abgeschrieben. Geht mit Gutachten Alle, die ich schon länger als 10 Jahre habe, verkaufe ich jetzt an meine Geno. Damit habe ich wieder neue Abschreibungsmöglichkeiten und reduziere den Gewinn erst um die Förderung an die Genossen. (Genossenschaftsfahrzeuge, Mitgliederreisen, Aufwand für die Gemeinschaftsküche) Danach sind das sehr kleine 15% . Sieg
Hallo Herr Juhn. Vielen Dank für die guten Erläuterungen zum Thema. Ich habe nun wie sie es auch geraten haben, "kleinere" Eigentumswohnungen erworben, ausschließlich als Privatperson. Aber ab einer bestimmten Anzahl steigt natürlich das eingesetzte (fremdfinanzierte) Kapital und auch die Mieteinnahmen. Gibt es eine Faustformel für eine Grenze, ab der sich dann die weiteren Investitionen in einer GmbH besser lohnen oder sogar der Übertrag aller bisher erworbenen "kleinen" Einheiten? Danke für ihre Antwort
Ja. Bei 4:40 ist ein Fehler. 40x15% = 6 (und nicht 9). Damit ist die Steuerbelastung der GmbH sogar noch geringer. Das liegt leider an der unleserlichen Handschrift 🤷♂️
Für den Erwerb einer renditestarken Gewerbeimmobilie (Handelsimmobilie) hatte ich mich bereits fest auf eine vermögensverwaltende GmbH eingestellt. Gut, dass mir dieses Video aufzeigt, dass man wegen des vorhandenen Lastenaufzugs nicht bei 15% sondern bei ca. 30% Steuerbelastung liegt. Dies in Verbindung mit der Abgeltungsteuer im Falle der privaten Entnahme, lässt es nun wider Erwarten besser erscheinen, direkt privat mit 45% Steuersatz zu investieren...... Das Steuerrecht ist wirklich spannend und man sieht, wie eine Kleinigkeit ein ganzes augenscheinlich sinnvolles Konstrukt zum Fallen bringen kann.....
@@juan-de Kurz gesagt: Die AfA reduziert den Betrag, der versteuert wird. Als Privatperson reduziert sie mächtig bei den 42% Einkommenssteuer. Bei der GmbH reduziert sie nur Steuern bei den ohnehin geringen 15% KSt, nicht aber bei den 25% KapESt. Hier das Rechenbeispiel Mit 40 GE AfA hat man als Privatperson 100 - 40 = 60 GE zu versteuerndes Einkommen. Darauf 42% Einkommenssteuer 60 * 0,42 = 25,2 GE Steuern Es bleiben also 100 - 25,2 = 74,8 GE Gewinn privat. Als GmbH sind es auch 100 - 40 = 60 GE zu versteuerndes Einkommen. Darauf 15% Körperschaftssteuer 60 * 0,15 = 9 GE Steuern Es bleiben also 100 - 9 = 81 GE Gewinn in der GmbH. Um die jetzt auszuschütten kommt die Kapitalertragssteuer 25% 81 * 0,25= 20,3 GE KapESt und es bleiben 81 - 20,3 = 60,7 GE Gewinn bei der Privatperson. In der GmbH also 14 GE weniger bei viel höherem Aufwand. Deshalb nenne ich das einen Taschenspielertrick von jemandem, der uns Beratung bei der GmbH-Gründung verkaufen will.
@12:12 für die Zinsen des Darlehens an die GmbH fallen doch statt 25% Kapitalertrags- sogar 42% Einkommenssteuer an? Und ich bin unflexibel in Höhe und Zeitpunkt der Auszahlung. Warum dann nicht einfach als Eigenkapital einbringen?
Wichtiges Thema, was dabei zu beachten ist: Eine Finanzierung für eine (ggfls noch neue) GmbH ist sehr schwer zu bekommen... ganz besonders, wenn es sich um eine Vermögens-GmbH handelt. Das schränkt die Kaufmöglichkeiten leider sehr schnell ein
@@juhnsteuerberater Ich halte die bessere Finanzierbarkeit für die GmbH für eine Mär. Mache gerade gegenteilige Erfahrung und dies wird auch von anderen Praktikern bestätigt. Wenn überhaupt nur mit Zinsaufschlag möglich, welcher den Steuervorteil reduziert. Ich habe aber noch nicht aufgegeben ...
Welche Kosten sind bei der Gründung und Betreibung einer GmbH vorhanden, die sollte man auch berücksichtigen um eine sinnvoll Vorteilhaftigkeitsrechnung durchführen zu können.
In einem anderen Video wurde erwähnt, dass Gründungskosten ca. 900,-€ + 12.500,- € bzw. 25.000,-€ und die Buchhaltung ca. 2000,-€ (aufwärts) pro Jahr betragen. Das einzige was bei solchen Immobilien- bzw. Holdinggesellschaften nie so richtig angesprochen wird ist der Geschäftsführer und dessen Kosten, genauer ist dies überhaupt notwendig oder kann man dies als Gesellschafter auch "freiwillig" machen?
@@t0taalFrixx Eine GmbH benötigt zwingend einen Geschäftsführer. Dieser muss hierfür keine Vergütung erhalten. Normalerweise sind die Gesellschafter selbst Geschäftsführer und holen sich dann den Gewinn über die Gewinnausschüttung ab. Ein Lohn/Gehalt muss somit nicht fließen und wird auch niemals beanstandet werden.
Sehr interessant. Eines interessiert dennoch. Gerade, wenn nur 1-2 Objekte in der GmbH sind, sagen wir im Bereich 500k - dann ist die Verwaltung/Buchführung der GmbH vermutlich relativ teuer und wird den Netto-Mehrgewinn vermutlich auffressen, oder? Sicherlich gibt es weitere Gründe für/gegen die GmbH i.v.m. Immobilen?
Hallo Herr Juhn, man kann ja auch mit Sacheinlagen eine vv Immobilien GmbH gründen.. Würde eine fremdfinanzierte Wohnung als Sacheinlage durchgehen? Danke vorab für die Antwort! VG
6:34 Stellt eine Rolltreppe in einem Einkaufszentrum nicht ein unselbstständiger Gebäudeteil da? Eine Betriebsvorrichtung ist doch die vorrangige Nutzung durch das Gewerbe und nicht durch das Gebäude. Demnach wäre eine einfache Rolltreppe/Personenaufzüge etc. doch vorrangig der Nutzung als Gebäude und nicht der gewerblichen Nutzung zuzuordnen. Die Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG kommt doch weiterhin in Betracht.
Vielen Dank für diese ausführliche Darstellung. Dazu ein Gedanke (als Diskussionsanstoß): Soll der Grundstückserwerb in einer Familie erfolgen (ggfls. mit Anteilsschenkungen unter Lebenden) wäre m. E. auch die KG zu bedenken: 1. Die einzubringenden Grundstücke sind häufig schon abgeschrieben oder sollen langfristig (50 J.) gehalten werden --> ob 2% oder 3% spielt dann keine Rolle bzw. ist dann zumindest weniger relevant. 2. Die KG müsste zwar theoretisch bilanzieren, in der Praxis wird vom FA aber die Anlage V akzeptiert (in Kombi mit einer Kapitalkontenentwicklung) --> keine doppelte Buchführung nötig --> Spart laufende Kosten. 3. Anteilsverkäufe / -schenkungen bedürfen nur der Schriftform, nicht der notariellen Beurkundung. --> keine Notarkosten, wenn z. B. alle 10 Jahre Schenkungen an Kinder (oder gar Enkel) zum Ausnutzen des Freibetrags erfolgen etc. 4. Keine Offenlegung des Anlagevermögens (GmbH muss die JA veröffentlichen) --> Das ist bei gut situierten / bekannteren Familien ggfls. ein gewichtiger Aspekt 5. Jegliche Vertragsänderungen innerhalb der KG können ohne Notar erfolgen --> spart weitere Kosten und Mühen. EDIT: Gerade ist mir aufgefallen, dasss Sie dazu ja ein Video ("Teil 2") veröffentlicht haben!
Kurze Anmerkung zur erweiterten Grundbesitzkürzung nach 9 Nr1 S. 2 GewStG: Hauptzweck ist, nach herrschender Meinung, nicht die Vermeidung der Doppelbesteuerung mit der Grundsteuer, sondern die Gleichbehandlung von Personen-und Kapitalgesellschaften.
Wie verhält sich das denn wenn man bereits über 10 Immobilien/Wohnungen hat und diese bereits abbezahlt sind? Würde sich dann trotzdem noch eine GmbH lohnen?
Bei mehreren Immobilien wirken sich die steuerlichen Vorteile stärker aus und es kann zusätzliches AfA Volumen generiert werden. Neben den steuerlichen Vorteilen ergeben sich erhebliche Vorteile bei der Haftung der Gesellschafter. VG Das Juhn Partner-Team
Hallo Herr Juhn, wie ist die Situation denn gemischt genutzten Immobilien? Wenn beispielsweise an der Fläche gerechnet der Gewerbeanteil 90% beträgt und der Wohnanteil 10% beträgt, liegt die Afa für das gesamt Objekt dann bei 3%? Oder wird dies anteilig ermittelt? Oder wird dann sogar für das gesamte Objekt nur 2% festgesetzt?
Eine Frage zu ihrer Besteuerung mit dem persönlichen ESt-Satz. Dabei handelt es sich doch um eine grobe Rechnung, oder nicht? Denn wenn ich mich an meinen Steuerlehre Grundkurs zurückerinnere, kann ich mich an den Paragrafen 32 a EStG erinnern, der entsprechende Berechnungsformeln zur ESt-Last Berechnung enthielt. Falls ich hier einen Denkfehler habe, dann bitte mitteilen.
Darf das Fremdkapital bei Immos beliebig gross im Vergleich zum Eigenkapital sein, oder wird ggf. ein Umgehungsversuch vorgeworfen (thin capitalization), dann mit steuerlichen Nachteilen?
Danke für das Video! Ich verstehe nur nicht, warum ich als Gesellschafter, der seiner GmbH ein Gesellschafterdarlehen gegeben hat keine Einkommensteuer zahlen muss auf Zinserträge? :)
Hallo Davidwaldvogel2618, die Antwort zu Deiner Frage haben wir als Video aufgenommen und als Reel zur Verfügung gestellt: instagram.com/reel/CtyX5F9gcWV/?igshid=MzRlODBiNWFlZA== Wir freuen uns auf weitere Kommentare, zu denen wir Videos/Reels aufnehmen können. Viele Grüße Dein JUHN-Partner-Team!
Hallo Herr Juhn, darf eine Immobilien GmbH Pachtverträge halten? D.h. Anpachten und Verpachten? Oder nur Mieten? Und, gilt die Abschreibung für 3% auch bei einer GbR?
Zu dem Thema habe ich hier noch etwas gefunden. www.steuerberatung-breit.de/immobilien-gmbh/ ===== Eine Immobilien GmbH ist eine GmbH, die vermögensverwaltend tätig ist und ausschließlich eigene Immobilien vermietet. Sie darf dabei keinen gewerblichen Immobilienhandel betreiben. Ein gewerblicher Handel wird dann angenommen, wenn Sie in einem Zeitraum von 5 Jahren 4 oder mehr Immobilien kaufen und wieder verkaufen. Auch die Vermietung von Immobilien, die sich nicht im eigenen Vermögen befinden, wird vom Gesetzgeber als gewerbliche Tätigkeit angesehen. Möchten Sie die steuerlichen Vorteile einer Immobilien GmbH nutzen, sind diese Tätigkeiten für Sie tabu.
Leider nur interessant wenn die Vermietung nicht zu Wohnzwecken erfolgt. Ansonsten hat man nämlich auch im BV nur 2 % AfA.. Also sind schon eher besondere Fälle die mit dem Video angesprochen werden
4 von 5 Sternchen für dieses in weiten Teilen wirklich gute Video. Das 5. Sternchen gäbe es bei Klarheit auch zu diesen Aspekten: Zum einen hätte ich im Rahmen des steuerlichen Vergleichs zwischen Privatperson und GmbH nicht nur AfA und jeweiligen Steuersatz, sondern zusätzlich auch den Effekt der Fremdkapitalzinsen berücksichtigt (gerade da/ wenn Sie im späteren Verlauf des Videos auch andeuten, wie empfehlenswert ein möglichst hoher FK-Anteil iR der Finanzierung sei). Zum zweiten - und das wäre meine eigentliche Bitte - ist mir persönlich noch zu unscharf, ab wann sich das Konstrukt einer GmbH rentiert. Klar, bei Investments in Höhe von 2 oder 3 Mio. in jedem Fall. Das Gros in dieser Runde wird möglicherweise aber auch interessieren, wo in etwa der "Break Even" zwischen beiden Optionen Privat vs GmbH liegt. Also eine noch präzisere Herausarbeitung, wie hoch die steuerlichen Vorteile aus einer GmbH im Vergleich zu den damit verbundenen höheren strukturellen Kosten sind. Gehen wir es beispielhaft wie folgt an: Steuersatzgefälle zwischen beiden Optionen grob ca. 30% (42% ESt plus grob vereinfacht Soli und KiSt vs. 15% KöSt vvGmbH). Bei TEUR 10 steuerliches Ergebnis p.a. hätte ich also TEUR 3 p.a. geringere Steuerlast in der vvGmbH. Dafür nötige Kosten ca. TEUR 1,0-1,5 p.a. (mal grob geschätzt) plus einmalige Setup Kosten in Jahr 1 iHv ca. TEUR 1. Ergo: bereits bei einem steuerlichen Ergebnis von ca. TEUR 10 p.a. könnte das Konstrukt vvGmbH - rein rechnerisch - eine Überlegung wert sein (da TEUR 3 "Einkommen" im Vergleich zu TEUR 1 "Kosten" p.a. "knapp größer Null" - halten wir dies mal als "Break Even" fest). Wie hoch müssten für ein steuerliches Ergebnis iHv TEUR 10 nun meine Mieteinnahmen bzw. mein Kaufpreis (KP) sein? Nun ja, meine Mieteinnahmen bereinige ich um AfA und FK-Zinsen (sic). Annahme KP für das Asset iHv TEUR 500 (NK ausnahmsweise mal ignorieren), damit also AfA (vereinfacht Gebäude gleich KP, Grundstück ignoriert) bei 2,0% gleich TEUR 10 p.a.. Vollfinanzierungskosten iHv 2,0%, damit also anfängliche (mit der Zeit abreifende) FK-Zinsen gleich weitere TEUR 10 p.a. (vereinfacht). Also: bei einem Objekt mit Mieteinnahmen/ Cash Flow iHv TEUR 30 p.a. (TEUR 10 steuerliches Ergebnis plus TEUR 10 AfA plus TEUR 10 FK) könnte ein derartiger "Break Even" liegen. Zugleich entspräche dieses Bsp einer Bruttomietrendite von ca. 6% p.a. (TEUR 30/ TEUR 500). Conclusio: vvGmbH für Objekte mit Gesamtkosten (GK) iHv 2,0 oder 3,0 Mio EUR? Sicher, daher Haken dran, gekauft. Die aber doch spannendere Frage wäre: vvGmbH auch bereits für Objekte mit GK iHv 0,5 Mio? Möglicherweise ja - verbunden mit der Frage, ob die hier grob dargelegten Annahmen korrekt und vollständig sind und falls nein ob der angedeutete "Break Even" iHv 0,5 Mio eher nach oben oder (sogar noch weiter nach) unten korrigiert werden sollte? PS: Unabhängig davon und als Greenhorn auf diesem Kanal: vielleicht wäre es eine Überlegung wert, nur diesen Aspekt in einem separaten Video zu durchleuchten - oder vielleicht gibt es ein solches auch bereits?
GANZ GENAU!!! Warum wird das nie genau so gesagt? Es ist doch völlig egal, wie hoch der billanzielle Wert des Immobilienportfolios ist. Entscheidend für die Frage, ob privat oder vvGmbH ist doch das steuerlich relevante Einkommen, also Mieteinnahmen abzgl. Abschreibungen abzgl. FK-Zinsen. Je höher dieses ausfällt, desto lohnender wird eine Besteuerung mit lediglich 15 % in der GmbH, sofern die Thesaurierung der Gewinne gewünscht ist. Und heißt das nicht auch, dass eine GmbH selbst bei kleineren Investitionssummen lohnender ist, wenn wenig Fremdkapital verwendet wird und damit das zu versteuernde Einkommen relativ zur Investitionssumme hoch?
Guten Tag Herr Juhn. Kann ich auch von der Gewerbesteuerbefreiung auf Antrag profitieren wenn ich nur ausländische Eigentumswohnungen verwalte? Bestee er Grüße MK
Mich quält die Frage was mache ich mit meiner Solaranlage in der Rechtsform UG & Co.KG Melde ich privat kleingewerbe an für die Solaranlage oder ist sie in der UG und Co KG als Immobilienverwaltung nicht schädlich wird zu 30% selbst genutzt oder kann eventuell die ug die Solaranlage verwalten und Vermieter die Dachfläche? Vielleicht kann man da noch mal ein Thema Solaranlagen video erstellen Solaranlagen nutzen als Steuermodell... oder eher anzusehen als Rolltreppe als Betriebsmittel? Danke in voraus Andreas Frank 👍
Guten Tag Prof.Dr. Christoph Juhn In die Berechnung ist eine Fehler unterlaufen Das werde in die GmbH Seite die Körperschaftsteuer von 15% die 40 ist 6 und nicht 9 das bedeute die ende Resultat hat eine besser Wirkung 94 Statt 91.
Hallo Nadja Rupova, grundsätzlich ist die Übertragung möglich. Die unmittelbare Übertragung würde jedoch zur Grunderwerbsteuer führen, sodass andere Modelle in dieser Situation zu bevorzugen sind. Auch andere Ansätze z.B. die Veräußerung könnten eine interessante Alternative darstellen. VG Das JuhnPartner Team
Sie können auch die Immobilie im Privatvermögen halten und nach 10 Jahren steuerfrei veräußern. Verstehe den Holding-Fetish nicht den sich viele Mandanten durch solche Videos aneignen. Klar wenn man plant in Zukunft 10 Immobilien zu kaufen und weiter zu investieren, aber die meisten kaufen wenn überhaupt 1-2. Positiv ist natürlich das für jede gegründete Gesellschaft eine Bilanz erstellt werden muss, für den Berater natürlich leicht verdientes Geld...
Vielen Dank für den sachlich sehr gut erklärten Sachverhalt. Das Video ist drei Jahre alt und Sie sagten, dass eine Entscheidung beim BFH ansteht und zwar - wenn ich es richtig verstanden habe - ob die VV GmbH ihren VV Status verliert, wenn diese andere GmbH als Töchter hat (mit operativen Geschäft). Können Sie sagen, wie das Urteil ausgegangen ist? Vielen Dank!
Hallo, Herr Prof. Juhn, ich bin BWL Student und frage mich.. warum nimmt man die KSt iHv 15% von den 60 GE AfA-Wert, und nicht vom Gewinn iHv 40 GE? Über eine Antwort würde ich mich freuen. Mit freundlichen Grüßen
Wenn meine GmbH jedoch gewerbliche Immobilien vermietet bin ich doch ebenfalls gewerblich tätig... sicher das ich den Antrag auf Gewerbesteuerbefreiung und die 3% AfA kombinieren kann?
12:28 Wenn ich eine immobile für z.B. 1.000.000 € kaufe mit der GmbH und die dann nach einem Jahr wieder für 1.000.000 € verkaufe muss ich 15% Steuern zahlen ? Oder nur auf den Gewinn, wenn ich sie zum Beispiel für 1.100.000 € verkaufe ? Also 15 % von 100.000 €
Vielen Dank für das spannende Video. Würde es sich anbieten zunächst eine UG zu gründen für Immobilien im Bereich 300K-500K und diese erst später in eine GmbH umzuwandeln? Auch um die 25.000€ Stammkapital zunächst zu sparen.
Guten Tag. Vielen Dank für die Top-Videos. Ist es richtig, dass beim Übertrag einer in privater Hand gehaltenen Gewerbeimmobilie in eine neue GmbH wieder Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchgebühren fällig werden? Danke für Ihre Mühe.
Hallo Flavius Gostian, vielen Dank für das Feedback. Ja bei der Übertragung von privat auf eine GmbH fallen sämtlich Kosten erneut an, da es sich um einen Rechtsträgerwechsel handelt. Eine Möglichkeit den Übergang effizienter zu gestalten ist die Übertragung auf eine Gesamthand (§ 5 GrEStG). Nach einer gewissen Frist kann diese in eine GmbH umgewandelt werden. VG Das Juhn Partner Team
Hallo Max, eine Immobilien-GmbH ist eine vermögensverwaltenden GmbH, die sich allerdings nur mit der Vermietung, Finanzierung oder Vermarktung von Immobilien auseinandersetzt. Eine vermögensverwaltende GmbH die zur Organisation von Vermögen und Vermögensgegenständen eingesetzt wird, die nicht nur aus Immobilien bestehen ist dagegen keine Immobilien GmbH.VG, Juhn-Partner-Team
mhh, hier wird ein bisschen zu kurz erklärt. Privat versteuert bedeutet auch, ich kann mit dem versteuerten Geld machen was ich will und in den privaten Urlaub fliegen. Bei der Immo-GmbH hätte ich bei gleicher Geldnutzung in der GmbH für einen privaten Urlaub eine verdeckte Gewinnausschüttung - also müsste ich mir Gehalt zahlen oder den Gewinn ausschütten und dann kommen entweder der private Steuersatz oder die Abgeltungssteuer dazu. Alles immer relativ.
In dem Beispiel wird für Privatpersonen von 2% AFA ausgegangen. Ich habe mehrere Immobilien als Privatperson erworben und letztes Jahr hat das FA meine AFA einfach mal auf 1% herunter gesetzt. Mein StB meinte, das sei Ermessenssache und da könne man nicht wirklich etwas gehen tun?! Ich mag das nicht glauben... Können Sie das bestätigen, bzw. hatten Sie auch schon einen solchen Fall bei einem Mandanten und konnten erfolgreich dagegen vorgehen?
Vielen Dank für den interessanten Content. Vielleicht habe ich einen Denkfehler, aber bleibt bei der Gegenüberstellung 09:14 unberücksichtigt, dass ja die Ausschüttung von 63 E an den GF ebenfalls von ihm individuell versteuert werden muss?
Hallo Kroko Dil, die Kapitalertragsteuer, welche sich an den 85 bemisst, wird bei der Ausschüttung von der GmbH für den Gesellschafter einbehalten. Das Schöne daran ist, dass diese 25% Kapitalertragsteuer +SolZ eine abgeltende Wirkung hat. D.h., eine weitere Einbeziehung muss nicht erfolgen. Eine Abgeltungswirkung kennen Sie evtl. auch von der Lohnsteuer oder anderen Quellensteuern. Lediglich im Rahmen einer Günstigerprüfung kann man den Kapitalertrag in die Steuererklärung einbeziehen. Eine Günstigerprüfung erfolgt, wenn der persönliche Steuersatz unter 25% liegt (also ob nun der persönliche Steuersatz oder die fixen 25% KapESt günstiger sind). VG Das Juhn Partner Team
Hallo Herr Juhn, wirklich sehr spannende Videos, ich habe Ihren Kanal gerade abonniert und einen Daumen hoch vergeben! Eine Frage hätte ich, muss die Holding schon vor der VV GmbH existieren oder kann man das im Nachhinein noch so "bauen"?
Wird die Immobilien-GmbH nachträglich auf die Holding übertragen, unterliegt die Anteilsübertragung der Grunderwerbsteuer (§ 1 Abs. 3 GrEStG). Dies kann vermieden werden, in dem nur 94,9 % der Anteile übertragen werden ;-) BG, CJ
Ist unter dem Aspekt „Kapitalvermögen verwalten“ im Rahmen der Grundstückskürzung das An- und Verkaufen von weiteren Immobilien möglich oder ist das schädlich?
Naja ich glaube die Haftungsfragen der GmbH sind beim Immobilienkauf relativ uninteressant, denn in der Praxis wird die Bank immer zusätzlich eine private Bürgschaft verlangen.
ist das ganze auch mit einer UG möglich? dann würde man sich die 25 bzw 12 tsd "Anschaffungskosten" für die GmbH sparen und nur die sparpflicht haben bis 25 erreicht sind
Ja, denn eine UG wird steuerlich prinzipiell wie jede andere Kapitalgesellschaft auch behandelt. Die Frage ist nur, ob es sinnvoll ist. Denn wenn man Fremdkapital braucht, um die Immobilien zu erwerben, dann wirkt eine UG (haftungsbeschränkt) wenig seriös. Und wenn man kein Fremdkapital aufnehmen muss, ist die GmbH ohnehin die logische Wahl.
Wow. Ist diese 6b Rücklage sowas wie die 1031 Exchange in den USA? Wie lange kann man das den machen? Was wenn man immer wieder reinvestiert und neue Immobilien erwirbt? In den USA ist es ja so das wenn man stirbt, alle steuern die sich angehäuft haben, erloschen werden. Wie ist das den in Deutschland? Wusste nicht das man die Steuern aus dem Verkaufs Gewinn sparen kann, wenn man reinvestiert.
Hallo, nach dem Verkauf haben Sie 4 Jahre Zeit für die Reinvestition. Im Todesfall geht die GmbH auf die Erben über. Die Pflicht zur Reinvestition verbleibt in der GmbH.
Hätte bei der Privatperson nicht anstatt des Grenzsteuerzsatzes der Durchschnittssteuersatz genommen werden müssen? Und wie kommt man auf die 9€ Körperschaftsteuer? 15 % von 40 € Gewinn sind doch 6€?
Unsere Mandanten haben in der Regel mehrere Einkunftsquellen (Angestelltengehälter, unternehmerische Einkünfte, Zinseinnahmen, Mieteinnahmen) und die Einkünfte aus der Immobiliengesellschaft kommen hier noch hinzu. Weil es sich damit um zusätzliche Einkünfte handelt, muss man hier leider mit dem Grenzsteuersatz rechnen und nicht im Durchschnittssteuersatz. Ja. Bei 4:40 ist ein Fehler. 40x15% = 6 (und nicht 9). Damit ist die Steuerbelastung der GmbH sogar noch geringer. Das liegt leider an der unleserlichen Handschrift 🤷♂️
Hallo, vielen Dank für die Infos. Dementsprechend macht es ja Sinn, Immobilie nach einer Haltedauer von 10 Jahre steuerfrei an seine VV GmbH zu Verkaufe. Würden Sie hierzu auch gleich eine Holdingstruktur gründen oder nur eine vv GmbH?
Herr Juhn, Sie haben die KST Von 15 % im zweiten Beispiel falsch gerechnet, diese wäre 6 und nicht 9 Geldeinheiten. Trotzdem ein sehr starkes Video und ich Spüre ihre Leidenschaft für diese Branche und werde ihre kompletten Videos auf ihren Kanal anschauen und versuchen dieses Wissen während und nach meiner Ausbildung zum Steuerfachangestellten umzusetzen.
Guten Tag,wenn ich einen landwirtschaftlichen Betrieb fuer 3 mio€ verkaufe,kann ich dieses Geld komplett in eine Immobilien Gmbh investieren? Mfg Weber
Ist es möglich wenn man als privatperson 5 Wohnungen hat 2 Wohnungen sind abbezahlt 2 haben Kredite und 1 Wohnung selber bewohnt was noch nicht abbezahlt ist . Kann mann hier Steuerlich Gmbh auch machen ? danke
Wenn die Immobilien GmbH hat Mieteinnahmen von der kurzfristige Miete bekommen (Hotel), kann die GmbH die Immobilien ohne 16% (Sachesn) GewSt veräußern? Danke!
Hallo, Ich hab mal eine Frage an dich, geht um Denkmal Immobilien mit der steuerlichen Abschreibung. Ich hab einen Kunden Arzt, mit 200.000 € Jahres Einkommen. Er möchte eine Denkmalimmobilie kaufen und hat davon gesprochen dass er vielleicht eine Immobilien VerwaltungsGmbH gründen würde wollen, und damit die Immobilie kaufen möchte damit er dann günstiger reine Steuersatz hat um die Mieteinnahmen zu versteuern. Eben dann mit einem niedrigeren Steuersatz. Die Frage hierbei lautet: wenn er das machen sollte, kann er dann auf der anderen Seite trotzdem zu 43 % Spitzensteuersatz die Sonderabschreibung nutzen? Also wenn auf der einen Seite die Mieteinnahmen zum Beispiel nur mit 15-20 % versteuern muss, wie soll das funktionieren dass er auf der anderen Seite seinen privaten Spitzensteuersatz für die Abschreibung nutzen kann? Ich meine das funktioniert nicht. Was denkst du? Ich sagte ihm dass es besser ist er kauft Immobilie privat kann sie auch entsprechend Fall steuerlich nutzen. Mit 43 %. Da liege ich doch richtig oder?
Hallo Sven 069, wenn Sie die Anteile der GmbH verkaufen (entweder als Share-Deal oder als Asset-Deal) würde zB keine Grunderwerbsteuer anfallen. Share und Asset-Deal war bereits in diesem Video von uns ein Thema: Link: th-cam.com/video/qmCqFnz4_0E/w-d-xo.html&t Das Sie eben die Anteile ("Shares") verkaufen ist ein Vorteil bei der Immobilien-GmbH VG Das Juhn Partner Team
aber die mieter sind doch meist privatpersonen oder klappt das auch bei splittgebäuden 1et gewerbe weitere etagen privat ... oder ist es zwei geteilt unten gewerbe oben private steuerrecht dann wirds nur noch mehr aufwand...
Wird die Immobilie teils zu eigenen/fremden Wohnzwecken, teils eigenbetrieblich/fremdbetrieblich genutzt, unterliegt jeder dieser unterschiedlich genutzten Gebäudeteile einer eigenen Abschreibungs-Bemessungsgrundlage. Beispielsweise erfolgt dann die Abschreibung des für fremde betriebliche Zwecke vermieteten Erdgeschosses zu 3%, während das für Wohnzwecke vermietete Obergeschoss mit 2% abgeschrieben wird.
Danke für das Video. Vor kurzem habe Ich eine Mehrfamilienhaus gekauft als Anlage Objekt, Ich und meine Frau sind Eigentümer - wie kann Ich jetzt als GmbH konvertieren?
Angenommen wir finanzieren in der GmbH ein erstes größeres Objekt mit 2,0 Mio. EUR, legen aber nur 25,0 TEUR EK + 175,0 TEUR Gesellschafterdarlehen (FK) ein. Entsteht dann nicht ein Problem bzgl. Eigenkapitalquote / Insolvenztatbestand aufgrund der Überschuldung? Meine Frage zielt darauf ab, dass wir zu Beginn z.B. Kaufnebenkosten als tatsächlichen Liquiditätsabfluss verbuchen müssen und ggf. das EK abschmilzt. Habe ich hier einen Denkfehler oder können wir das Gesellschafterdarlehen mit einem Winkelzug zu EK umwandeln?
Hallo Michael Meyer, das Gesellschafterdarlehen führt nicht zu einem Insolventatbestand. Tatsächlich werden heutzutage viele Unternehmen zu 1/3 aus EK und zu 2/3 aus FK finanziert. Man könnte überlegen durch einen Forderungsverzicht aus dem Darlehen EK zu generieren. Steuerlich sollte man hier aufpassen, da es eine verdeckte Einlage auslöst + im Einlagekonto zu erfassen ist. VG Das Juhn Partner Team
@@juhnsteuerberaterVielen Dank für Ihre Antwort und Ihr Engagement. Erfahrungsgemäß bei eablierten Unternehmern, die solche Strukturen umsetzen: Welche Rahmenbedingungen fordern die Banken für ein 2,0 Mio. Projekt (MFH) mit ca. 2 Jahren Projektzeit, aufgrund von Sanierungsmaßnahmen in Verbindung mit der Aufteilung des MFH?
Kann ich meine Immoblien vom Privatbesitz in eine GmbH überführen ohne noch mal Grunderwerbsteuern, Gundbuch- und Notarkosten zu zahlen? Ich wäre der einzige Gesellschafter der GmbH. Macht die Bank das mit, wenn ich im Ausland wohne (England)? Ich arbeite auch nicht als Angestellter in England sondern habe dort eine Limited Company. Ich denke das eine Privatbürgschaft nichts bringt, wenn man im Ausland wohnt, weil die Bank keine Zugriffsmöglichkeiten hat. Kann man eigentlich dann später die den Besitz der GmbH einer Holding übertragen, ohne noch mal Grunderwerbssteuer zu zahlen?
@@juhnsteuerberater ich brauche keine individuelle Beratung. Ich wollte nur wissen, ob man die Grunderwerbssteuer noch mal zahlen muss wenn man die Immobilien von privat in eine GmbH überführt. Ich hatte einen Beratungstermin vor ein paar Jahren. eine Stunden hat mich 340€ gekostet und es kam dabei heraus, dass ich die volle Grunderwerbssteuer zahlen muss. Das lohnt sich für mich nicht.
@@reneschaefer4027 Ja, muss man leider. Eine Erbschaft ist so weit ich weiß die einzige Ausnahme, wo bei Eigentümerwechsel im Grundbuch keine Grunderwerbssteuer fällig wird, weil das zwei Verkehrssteuern sind (Erbschaftssteuer, Grunderwerbssteuer) und man aus einem Grund (Eigentumsübergang) je nur einmal besteuern kann.
Hallo Herr Juhn, wie sieht es aus wenn wenn man bereits bestehenden Immobilienbesitz (Mutter, Sohn & Tochter) hat. Lohnt sich hier die Gründung einer GmbH, das hineinschieben der Immobilien und dann was weitere Vorgehen wie in Ihrem Video erläutert? Besten Dank!
Würde die kurzfristige Vermietung (7-14 Tage) an Gewerbebetreibende auch vor dem FA/BFH als vermögensverwaltende Tätigkeit gelten, oder wäre dies schädlich und somit zu Einkünften aus Gewerbebetrieb zählen, auf die Gewerbesteuer zwangsweise anfällt? Sonstige Leistungen werden nicht erbracht. Danke für eine Antwort!
Hallo Frau Hohenstzein, die Abgrenzung zur gewerblichen Tätigkeit ist grundsätzlich schwer. Jedoch ist wichtig, dass neben der Vermietung keine gewichtige und unübliche Sonderleistungen erbracht werden. Darüber hinaus darf Ihre Vermietungstätigkeit keine unternehmerische Organisation erfordern, wie es z.B. bei Hotels der Fall ist. VG Das Juhn Partner Team
Eine Frage zum Beispiel der "EK-Leihe": Muss ich als Darlehensgeber an die GmbH die Darlehenserträge (Zinsen) nicht auch versteuern, also wie ganz normale Kapitalerträge bei der EKSt angeben?
Hallo, den Gedanken hatte ich auch. Aber Gegenfrage, ist es nicht egal ob ich für die Zinsen die Kapitalertragssteuer bezahle oder für eine Ausschüttung aus der GmbH eine Kapitalertragssteuer in identischer Höhe ? ;-)
Vielen Dank wie immer sehr sehr informativ !! Was mich interessieren würde : Nehmen wir an Objekt wird für 2000 gekauft und GmbH nimmt 100 ein -15 und zahlt mit den 85 das private Darlehen von mir ab ... nach ca 24 Jahren ist es abbezahlt und ab da muss ich doch dann Kapitalertragssteuer bezahlen ? Da ich ja durch die Zinsen Ertrag generiere oder wird das immer direkt anteilig von Jahr 1 verrechnet ? Des Weiteren wie ermittle ich einen sinnvollen Zinssatz ? Es wäre ja sinnvoll für mich 20% p.a. Zu berechnen da ich ja dann nur 15% Körperschaftssteuer und auf die 85 dann die Kapitalertragsteuer zahle. Gibt es dort Limits ? Vielen Dank für denjenigen der dich Zeit nimmt die Frage zu Beantworten:)
Der Zinssatz den du dir selbst anbietest muss dem Markt standhalten, d.h. du kannst nicht einfach 20% berechnen. Aktuell würde ich schätzen, dass das Limit wohl so bei 3-5% liegt, aber das frag mal lieber deinen Steuerberater.
2 kurze Fragen: 1. Geht das mit der Gewerbesteuerkürzung auch wenn ein Tochterunternehmen seine Gewinne regelmäßig an die Immobilien-GmbH (Mutter/ Holding) abführt, oder ist das bereits gewerbliche Arbeit der GmbH? (wurde die angesprochene Entscheidung des Gerichts noch einmal geändert?) 2. Funktioniert das auch wenn die Immobilien-GmbH eine Immobile kauft/ bauen lässt und diese an das Tochterunternehmen vermietet?? Würde mich sehr interssieren, Vielen Dank!
zu 1.) Bei Gewinnausschüttungen von der OpCo an die vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft (Muttergesellschaft) kann - unter Einhaltung aller Voraussetzungen - die erweiterte Gewerbesteuerkürzung der Muttergesellschaft gewahrt bleiben. zu 2.) Ja.
1) 15% Körperschaftsteuer wird nur auf Gewinn erhoben? 2) Wenn jetzt die Immobilie in enger GmbH durch Kredit finanziert wird, könnte nicht die monatliche Mieteinnahme komplett zur Minderung von Kreditverbindlichkeit genutzt werden? 3) Oder darf die GmbH nur Kreditzinsen abschreiben? In der Bilanz werden ja die Verbindlichkeiten vom Erlös abgezogen, um auf Gewinn zu kommen. Anscheinend bin ich den Anfänger in der Buchhaltung
Hallo LukLuk, genau 15 % Körperschaftsteuer auf den Gewinn. Die monatlichen Mieteinnahmen können komplett zur Tilgung des Darlehens verwendet werden. Als Aufwand kann die GmbH aber nur die Zinsen gelten machen und nicht die Tilgung. VG Das Juhn Partner Team
![Prof. Dr. Christoph Juhn [Steuerberater]](http://yt3.ggpht.com/ytc/AIdro_lnig4gIFxd9akzMxT2-mIUZ8HSv5v1JzIWn-ZDGI5nig=s48-c-k-c0x00ffffff-no-rj)
Jetzt Erstberatungstermin vereinbaren: www.juhn.com/terminvereinbarung/
Dieser Kanal ist irgendwie das Steuer Pendant zum Christian Solmecke bzgl. Recht. Sehr informativ!
Gustav Ludewig nein, Solmecke ist ein Schwätzer. Der kümmert sich um Scheinprobleme. Hier ist es interessant.
Ihr Kommentar stellt eine als Kompliment getarnte Beleidigung dar.
BayernLeverkusen ne sehe ich nicht so. Ich finde sowohl Christians Content richtig gut und wichtig. Dieser Kanal ist auch informativ und macht einiges klarer
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@@BayernLeverkusen 10üü1¹qäaqüüüqqQ
Einfach nur richtig gut. Riesen Respekt für diese toll zusammengefassten Infos. Unfassbar wertvoll
Tut mir leid , das sehe ich ganz anders.
Man kann doch nicht Äpfel mit Birnen vergleichen. Vermietung im PRivatvermögen vs Betriebsvermögen GEWERBLICHE Vermietung. Was ist mit Umsatzsteuer und WK/BA ??? Und wie lange schreibt man ein Haus ab ?
Also wenn Sie so Werbung für ihre Kanzlei machen, oweia 🙈🙈
@@livi429 Mieteinnahmen sind von der Umsatzsteuer befreit
Ich entdecke die Lust am Steuerrecht in mir, inspiriert durch diese Videos.
Auf diesen Kanal habe ich gewartet
Herr Juhn , Sie sind der Wahnsinn! Super informative Videos!
Rechenfehler! Hallo Herr Juhn, gutes Video jedoch mit einem Fehler bei der Berechnung der Körperschaftsteuer bei Min. 4.43. 15% von 40 sind 6 und nicht 9. Somit Liquidität = 94 €. LG
Heute fange ich an Ihre Videos zu schauen und ich werde alle Videos mir anschauen 😁 vielen Dank für die Informationen
Juhn denkt die Themen zu Ende und veranschaulicht, ohne zu oberflächlich zu werden. Für mich ist das steuerrechtliche Unterhaltung :)
Starker Typ! Ich glaube ich hätte vielleicht doch was anderes studieren sollen...
Danke ;-)
BG, CJ
Genau das habe ich auch gedacht. Steuerberatung schien mir stets fad zu sein, aber durch Herrn Juhn wird die trockene Materie extrem spannend und plötzlich eröffnen sich Möglichkeiten
Ich habe meine 23 Wohnimmobilien in 14 bis 8 Jahren abgeschrieben.
Geht mit Gutachten
Alle, die ich schon länger als 10 Jahre habe, verkaufe ich jetzt an meine Geno.
Damit habe ich wieder neue Abschreibungsmöglichkeiten und reduziere den Gewinn erst um die Förderung an die Genossen. (Genossenschaftsfahrzeuge, Mitgliederreisen, Aufwand für die Gemeinschaftsküche) Danach sind das sehr kleine 15% .
Sieg
Sehr gut zu folgende Vortragsweise und gute Infos. Danke! 🙂
Hallo Herr Juhn. Vielen Dank für die guten Erläuterungen zum Thema. Ich habe nun wie sie es auch geraten haben, "kleinere" Eigentumswohnungen erworben, ausschließlich als Privatperson. Aber ab einer bestimmten Anzahl steigt natürlich das eingesetzte (fremdfinanzierte) Kapital und auch die Mieteinnahmen. Gibt es eine Faustformel für eine Grenze, ab der sich dann die weiteren Investitionen in einer GmbH besser lohnen oder sogar der Übertrag aller bisher erworbenen "kleinen" Einheiten? Danke für ihre Antwort
Sollte bei Minute 4:43 nicht die KsT 6 statt 9 Euro sein... 15% von 40 Euro?
Ja. Bei 4:40 ist ein Fehler. 40x15% = 6 (und nicht 9). Damit ist die Steuerbelastung der GmbH sogar noch geringer. Das liegt leider an der unleserlichen Handschrift 🤷♂️
@@juhnsteuerberater Danke, da war ich auch am straucheln
@@juhnsteuerberater Ui: zweiter Fehler im zweiten Video, das ich schaue...
Herzlichen Dank für ihre ausführlichen Informationen
Für den Erwerb einer renditestarken Gewerbeimmobilie (Handelsimmobilie) hatte ich mich bereits fest auf eine vermögensverwaltende GmbH eingestellt. Gut, dass mir dieses Video aufzeigt, dass man wegen des vorhandenen Lastenaufzugs nicht bei 15% sondern bei ca. 30% Steuerbelastung liegt. Dies in Verbindung mit der Abgeltungsteuer im Falle der privaten Entnahme, lässt es nun wider Erwarten besser erscheinen, direkt privat mit 45% Steuersatz zu investieren......
Das Steuerrecht ist wirklich spannend und man sieht, wie eine Kleinigkeit ein ganzes augenscheinlich sinnvolles Konstrukt zum Fallen bringen kann.....
So jung ist schon Professor,Respekt
Bei 8:00 die AfA wegzulassen ist ein Taschenspielertrick. Mit 40 GE AfA steht die reine Privatperson deutlich besser da als mit Umweg über die GmbH.
Genau, 50 Jahre AfA privat (2%) oder 33,3 Jahre AfA gewerblich, WENN gewerblich (!) vermietet.
Genau! 7:50 Private AfA ist 50 Jahre, gewerbliche 33,3 Jahre und Kredit kann 0 bis n Jahre sein.
@@juan-de
Kurz gesagt:
Die AfA reduziert den Betrag, der versteuert wird. Als Privatperson reduziert sie mächtig bei den 42% Einkommenssteuer. Bei der GmbH reduziert sie nur Steuern bei den ohnehin geringen 15% KSt, nicht aber bei den 25% KapESt. Hier das Rechenbeispiel
Mit 40 GE AfA hat man als Privatperson
100 - 40 = 60 GE zu versteuerndes Einkommen.
Darauf 42% Einkommenssteuer
60 * 0,42 = 25,2 GE Steuern
Es bleiben also
100 - 25,2 = 74,8 GE Gewinn privat.
Als GmbH sind es auch
100 - 40 = 60 GE zu versteuerndes Einkommen.
Darauf 15% Körperschaftssteuer
60 * 0,15 = 9 GE Steuern
Es bleiben also
100 - 9 = 81 GE Gewinn in der GmbH.
Um die jetzt auszuschütten kommt die Kapitalertragssteuer 25%
81 * 0,25= 20,3 GE KapESt
und es bleiben
81 - 20,3 = 60,7 GE Gewinn bei der Privatperson.
In der GmbH also 14 GE weniger bei viel höherem Aufwand.
Deshalb nenne ich das einen Taschenspielertrick von jemandem, der uns Beratung bei der GmbH-Gründung verkaufen will.
@12:12 für die Zinsen des Darlehens an die GmbH fallen doch statt 25% Kapitalertrags- sogar 42% Einkommenssteuer an? Und ich bin unflexibel in Höhe und Zeitpunkt der Auszahlung. Warum dann nicht einfach als Eigenkapital einbringen?
Vielen Dank, wirklich übersichtlich und informativ aufgebaut. Ich freue mich auf weitere Videos!
Ein ordentlicher Beitrag zum Thema Immobilien. CESM
Vielen Dank für das Feedback!
Wichtiges Thema, was dabei zu beachten ist: Eine Finanzierung für eine (ggfls noch neue) GmbH ist sehr schwer zu bekommen... ganz besonders, wenn es sich um eine Vermögens-GmbH handelt. Das schränkt die Kaufmöglichkeiten leider sehr schnell ein
Ja. Das ist in der Tat so. Die Bürgschaft der GmbH-Gesellschafter für die Verbindlichkeiten der GmbH hilft hier aber meist. LG
@@juhnsteuerberater Ich halte die bessere Finanzierbarkeit für die GmbH für eine Mär. Mache gerade gegenteilige Erfahrung und dies wird auch von anderen Praktikern bestätigt. Wenn überhaupt nur mit Zinsaufschlag möglich, welcher den Steuervorteil reduziert. Ich habe aber noch nicht aufgegeben ...
bzgl. 3% AfA. Geht es auch, wenn unten Büro vermietet ist und oben meine Penthouse/Hausmeister/GmbH GF Wohnung?
Welche Kosten sind bei der Gründung und Betreibung einer GmbH vorhanden, die sollte man auch berücksichtigen um eine sinnvoll Vorteilhaftigkeitsrechnung durchführen zu können.
Genau das interessiert mich auch. Ist soweit interessant vorgetragen, aber das Bild scheint unvollständig.
In einem anderen Video wurde erwähnt, dass Gründungskosten ca. 900,-€ + 12.500,- € bzw. 25.000,-€ und die Buchhaltung ca. 2000,-€ (aufwärts) pro Jahr betragen.
Das einzige was bei solchen Immobilien- bzw. Holdinggesellschaften nie so richtig angesprochen wird ist der Geschäftsführer und dessen Kosten, genauer ist dies überhaupt notwendig oder kann man dies als Gesellschafter auch "freiwillig" machen?
@@t0taalFrixx Eine GmbH benötigt zwingend einen Geschäftsführer. Dieser muss hierfür keine Vergütung erhalten. Normalerweise sind die Gesellschafter selbst Geschäftsführer und holen sich dann den Gewinn über die Gewinnausschüttung ab. Ein Lohn/Gehalt muss somit nicht fließen und wird auch niemals beanstandet werden.
Sehr interessant. Eines interessiert dennoch. Gerade, wenn nur 1-2 Objekte in der GmbH sind, sagen wir im Bereich 500k - dann ist die Verwaltung/Buchführung der GmbH vermutlich relativ teuer und wird den Netto-Mehrgewinn vermutlich auffressen, oder?
Sicherlich gibt es weitere Gründe für/gegen die GmbH i.v.m. Immobilen?
Super Video, sehr interessant grade auch für jüngere Personen :D
ein echter mehrwert
Hervorragendes Video.
Sehr spannend, vielen Dank!
DANKE Bruder ^^ ........... guter Mann.
Einfach nur klasse, perfekter Kanal !
Danke!
Geiler Typ. Mein Ernst. Sonst erklärt nem Normalsterblichen ja das keiner. Gerne mehr Content.
sehr gerne.
BG, CJ
Kann man eigentlich selbst in eine Wohnung der eigenen Immo-GmbH privat einziehen? Gibt es dabei was zu beachten?
Hallo Herr Juhn,
man kann ja auch mit Sacheinlagen eine vv Immobilien GmbH gründen..
Würde eine fremdfinanzierte Wohnung als Sacheinlage durchgehen?
Danke vorab für die Antwort!
VG
Super gut erklärt.
Gut zu Wissen ab wann man eine Immobilie als GmbH kaufen sollte 👍
Hallo Finanzen-im-Griff,
vielen Dank für das positive Feedback.
VG Das Juhn Partner Team
6:34 Stellt eine Rolltreppe in einem Einkaufszentrum nicht ein unselbstständiger Gebäudeteil da? Eine Betriebsvorrichtung ist doch die vorrangige Nutzung durch das Gewerbe und nicht durch das Gebäude. Demnach wäre eine einfache Rolltreppe/Personenaufzüge etc. doch vorrangig der Nutzung als Gebäude und nicht der gewerblichen Nutzung zuzuordnen. Die Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG kommt doch weiterhin in Betracht.
Vielen Dank für diese ausführliche Darstellung. Dazu ein Gedanke (als Diskussionsanstoß):
Soll der Grundstückserwerb in einer Familie erfolgen (ggfls. mit Anteilsschenkungen unter Lebenden) wäre m. E. auch die KG zu bedenken:
1. Die einzubringenden Grundstücke sind häufig schon abgeschrieben oder sollen langfristig (50 J.) gehalten werden --> ob 2% oder 3% spielt dann keine Rolle bzw. ist dann zumindest weniger relevant.
2. Die KG müsste zwar theoretisch bilanzieren, in der Praxis wird vom FA aber die Anlage V akzeptiert (in Kombi mit einer Kapitalkontenentwicklung) --> keine doppelte Buchführung nötig --> Spart laufende Kosten.
3. Anteilsverkäufe / -schenkungen bedürfen nur der Schriftform, nicht der notariellen Beurkundung. --> keine Notarkosten, wenn z. B. alle 10 Jahre Schenkungen an Kinder (oder gar Enkel) zum Ausnutzen des Freibetrags erfolgen etc.
4. Keine Offenlegung des Anlagevermögens (GmbH muss die JA veröffentlichen) --> Das ist bei gut situierten / bekannteren Familien ggfls. ein gewichtiger Aspekt
5. Jegliche Vertragsänderungen innerhalb der KG können ohne Notar erfolgen --> spart weitere Kosten und Mühen.
EDIT: Gerade ist mir aufgefallen, dasss Sie dazu ja ein Video ("Teil 2") veröffentlicht haben!
Kurze Anmerkung zur erweiterten Grundbesitzkürzung nach 9 Nr1 S. 2 GewStG: Hauptzweck ist, nach herrschender Meinung, nicht die Vermeidung der Doppelbesteuerung mit der Grundsteuer, sondern die Gleichbehandlung von Personen-und Kapitalgesellschaften.
Wie verhält sich das denn wenn man bereits über 10 Immobilien/Wohnungen hat und diese bereits abbezahlt sind? Würde sich dann trotzdem noch eine GmbH lohnen?
Bei mehreren Immobilien wirken sich die steuerlichen Vorteile stärker aus und es kann zusätzliches AfA Volumen generiert werden. Neben den steuerlichen Vorteilen ergeben sich erhebliche Vorteile bei der Haftung der Gesellschafter.
VG Das Juhn Partner-Team
Sehr gut erklärt, sehr innovativ.
Vielen Dank für das positive Feedback.
Top Erklärung
Danke für das Lob! :)
Hallo Herr Juhn, wie ist die Situation denn gemischt genutzten Immobilien? Wenn beispielsweise an der Fläche gerechnet der Gewerbeanteil 90% beträgt und der Wohnanteil 10% beträgt, liegt die Afa für das gesamt Objekt dann bei 3%? Oder wird dies anteilig ermittelt? Oder wird dann sogar für das gesamte Objekt nur 2% festgesetzt?
Eine Frage zu ihrer Besteuerung mit dem persönlichen ESt-Satz. Dabei handelt es sich doch um eine grobe Rechnung, oder nicht? Denn wenn ich mich an meinen Steuerlehre Grundkurs zurückerinnere, kann ich mich an den Paragrafen 32 a EStG erinnern, der entsprechende Berechnungsformeln zur ESt-Last Berechnung enthielt. Falls ich hier einen Denkfehler habe, dann bitte mitteilen.
Darf das Fremdkapital bei Immos beliebig gross im Vergleich zum Eigenkapital sein, oder wird ggf. ein Umgehungsversuch vorgeworfen (thin capitalization), dann mit steuerlichen Nachteilen?
gut gemacht, vielen Dank !
Vielen Dank für das positive Feedback!
Danke für das Video! Ich verstehe nur nicht, warum ich als Gesellschafter, der seiner GmbH ein Gesellschafterdarlehen gegeben hat keine Einkommensteuer zahlen muss auf Zinserträge? :)
Sehr gut erklärt! Mich würde noch der Unterschied zwischen UG und GmbH in Bezug auf Immobilieninvestitionen interessieren.
kein Unterschied
Hallo Davidwaldvogel2618,
die Antwort zu Deiner Frage haben wir als Video aufgenommen und als Reel zur Verfügung gestellt: instagram.com/reel/CtyX5F9gcWV/?igshid=MzRlODBiNWFlZA==
Wir freuen uns auf weitere Kommentare, zu denen wir Videos/Reels aufnehmen können.
Viele Grüße
Dein JUHN-Partner-Team!
Hallo Herr Juhn,
darf eine Immobilien GmbH Pachtverträge halten? D.h. Anpachten und Verpachten? Oder nur Mieten?
Und, gilt die Abschreibung für 3% auch bei einer GbR?
Nur „eigene“ Grundbesitz verwalten/vermieten... keinen fremden Grundbesitz.
BG, CJ
Zu dem Thema habe ich hier noch etwas gefunden.
www.steuerberatung-breit.de/immobilien-gmbh/
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Eine Immobilien GmbH ist eine GmbH, die vermögensverwaltend tätig ist und ausschließlich eigene Immobilien vermietet.
Sie darf dabei keinen gewerblichen Immobilienhandel betreiben. Ein gewerblicher Handel wird dann angenommen, wenn Sie in einem Zeitraum von 5 Jahren 4 oder mehr Immobilien kaufen und wieder verkaufen.
Auch die Vermietung von Immobilien, die sich nicht im eigenen Vermögen befinden, wird vom Gesetzgeber als gewerbliche Tätigkeit angesehen.
Möchten Sie die steuerlichen Vorteile einer Immobilien GmbH nutzen, sind diese Tätigkeiten für Sie tabu.
3% AfA auf Gewerbe sehr interessant.
Aber wie soll die gmbh Gewerbe vermieten ohne sich schädlich zu machen am gewerbetrieb?
Vermietung ist Vermietung. Höhere Abnutzung! Wenn ich es richtig verstanden habe.
Leider nur interessant wenn die Vermietung nicht zu Wohnzwecken erfolgt. Ansonsten hat man nämlich auch im BV nur 2 % AfA.. Also sind schon eher besondere Fälle die mit dem Video angesprochen werden
@@Oxyllis Das ist vergleichbar wie wenn man ein Kleid verkauft, aber ein Model es präsentiert. Sieht gut aus, aber in seltenen Fällen.
Bei einem Bauantrag nach 1985! Und nicht zu Wohnzwecken genutzt
4 von 5 Sternchen für dieses in weiten Teilen wirklich gute Video.
Das 5. Sternchen gäbe es bei Klarheit auch zu diesen Aspekten:
Zum einen hätte ich im Rahmen des steuerlichen Vergleichs zwischen Privatperson und GmbH nicht nur AfA und jeweiligen Steuersatz, sondern zusätzlich auch den Effekt der Fremdkapitalzinsen berücksichtigt (gerade da/ wenn Sie im späteren Verlauf des Videos auch andeuten, wie empfehlenswert ein möglichst hoher FK-Anteil iR der Finanzierung sei).
Zum zweiten - und das wäre meine eigentliche Bitte - ist mir persönlich noch zu unscharf, ab wann sich das Konstrukt einer GmbH rentiert. Klar, bei Investments in Höhe von 2 oder 3 Mio. in jedem Fall. Das Gros in dieser Runde wird möglicherweise aber auch interessieren, wo in etwa der "Break Even" zwischen beiden Optionen Privat vs GmbH liegt. Also eine noch präzisere Herausarbeitung, wie hoch die steuerlichen Vorteile aus einer GmbH im Vergleich zu den damit verbundenen höheren strukturellen Kosten sind.
Gehen wir es beispielhaft wie folgt an: Steuersatzgefälle zwischen beiden Optionen grob ca. 30% (42% ESt plus grob vereinfacht Soli und KiSt vs. 15% KöSt vvGmbH). Bei TEUR 10 steuerliches Ergebnis p.a. hätte ich also TEUR 3 p.a. geringere Steuerlast in der vvGmbH. Dafür nötige Kosten ca. TEUR 1,0-1,5 p.a. (mal grob geschätzt) plus einmalige Setup Kosten in Jahr 1 iHv ca. TEUR 1. Ergo: bereits bei einem steuerlichen Ergebnis von ca. TEUR 10 p.a. könnte das Konstrukt vvGmbH - rein rechnerisch - eine Überlegung wert sein (da TEUR 3 "Einkommen" im Vergleich zu TEUR 1 "Kosten" p.a. "knapp größer Null" - halten wir dies mal als "Break Even" fest). Wie hoch müssten für ein steuerliches Ergebnis iHv TEUR 10 nun meine Mieteinnahmen bzw. mein Kaufpreis (KP) sein? Nun ja, meine Mieteinnahmen bereinige ich um AfA und FK-Zinsen (sic). Annahme KP für das Asset iHv TEUR 500 (NK ausnahmsweise mal ignorieren), damit also AfA (vereinfacht Gebäude gleich KP, Grundstück ignoriert) bei 2,0% gleich TEUR 10 p.a.. Vollfinanzierungskosten iHv 2,0%, damit also anfängliche (mit der Zeit abreifende) FK-Zinsen gleich weitere TEUR 10 p.a. (vereinfacht). Also: bei einem Objekt mit Mieteinnahmen/ Cash Flow iHv TEUR 30 p.a. (TEUR 10 steuerliches Ergebnis plus TEUR 10 AfA plus TEUR 10 FK) könnte ein derartiger "Break Even" liegen. Zugleich entspräche dieses Bsp einer Bruttomietrendite von ca. 6% p.a. (TEUR 30/ TEUR 500).
Conclusio: vvGmbH für Objekte mit Gesamtkosten (GK) iHv 2,0 oder 3,0 Mio EUR? Sicher, daher Haken dran, gekauft. Die aber doch spannendere Frage wäre: vvGmbH auch bereits für Objekte mit GK iHv 0,5 Mio? Möglicherweise ja - verbunden mit der Frage, ob die hier grob dargelegten Annahmen korrekt und vollständig sind und falls nein ob der angedeutete "Break Even" iHv 0,5 Mio eher nach oben oder (sogar noch weiter nach) unten korrigiert werden sollte?
PS: Unabhängig davon und als Greenhorn auf diesem Kanal: vielleicht wäre es eine Überlegung wert, nur diesen Aspekt in einem separaten Video zu durchleuchten - oder vielleicht gibt es ein solches auch bereits?
GANZ GENAU!!! Warum wird das nie genau so gesagt? Es ist doch völlig egal, wie hoch der billanzielle Wert des Immobilienportfolios ist. Entscheidend für die Frage, ob privat oder vvGmbH ist doch das steuerlich relevante Einkommen, also Mieteinnahmen abzgl. Abschreibungen abzgl. FK-Zinsen. Je höher dieses ausfällt, desto lohnender wird eine Besteuerung mit lediglich 15 % in der GmbH, sofern die Thesaurierung der Gewinne gewünscht ist. Und heißt das nicht auch, dass eine GmbH selbst bei kleineren Investitionssummen lohnender ist, wenn wenig Fremdkapital verwendet wird und damit das zu versteuernde Einkommen relativ zur Investitionssumme hoch?
Guten Tag Herr Juhn. Kann ich auch von der Gewerbesteuerbefreiung auf Antrag profitieren wenn ich nur ausländische Eigentumswohnungen verwalte?
Bestee er Grüße MK
Wie verhält es sich mit eigenen Immobilien die man mit Gewinnerzielungsabsicht vermietet (Z.B. Monteurwohnung)? Welche Rechtsform macht da Sinn?
Mich quält die Frage was mache ich mit meiner Solaranlage in der Rechtsform UG & Co.KG
Melde ich privat kleingewerbe an für die Solaranlage oder ist sie in der UG und Co KG als Immobilienverwaltung nicht schädlich wird zu 30% selbst genutzt oder kann eventuell die ug die Solaranlage verwalten und Vermieter die Dachfläche?
Vielleicht kann man da noch mal ein Thema Solaranlagen video erstellen
Solaranlagen nutzen als Steuermodell... oder eher anzusehen als Rolltreppe als Betriebsmittel?
Danke in voraus Andreas Frank 👍
was soll "privat Kleingewerbe" bedeuten?
Guten Tag
Prof.Dr. Christoph Juhn
In die Berechnung ist eine Fehler unterlaufen
Das werde in die GmbH Seite die Körperschaftsteuer von 15% die 40 ist
6 und nicht 9 das bedeute die ende Resultat hat eine besser Wirkung
94 Statt 91.
Kann ich bei (späterer) GmbH Gründung, die bereits als Privatperson gekaufte und und abbezahlte Immobilie in die GmbH übertragen?
Hallo Nadja Rupova, grundsätzlich ist die Übertragung möglich. Die unmittelbare Übertragung würde jedoch zur Grunderwerbsteuer führen, sodass andere Modelle in dieser Situation zu bevorzugen sind. Auch andere Ansätze z.B. die Veräußerung könnten eine interessante Alternative darstellen.
VG Das JuhnPartner Team
Sie können auch die Immobilie im Privatvermögen halten und nach 10 Jahren steuerfrei veräußern. Verstehe den Holding-Fetish nicht den sich viele Mandanten durch solche Videos aneignen. Klar wenn man plant in Zukunft 10 Immobilien zu kaufen und weiter zu investieren, aber die meisten kaufen wenn überhaupt 1-2. Positiv ist natürlich das für jede gegründete Gesellschaft eine Bilanz erstellt werden muss, für den Berater natürlich leicht verdientes Geld...
Vielen Dank für den sachlich sehr gut erklärten Sachverhalt.
Das Video ist drei Jahre alt und Sie sagten, dass eine Entscheidung beim BFH ansteht und zwar - wenn ich es richtig verstanden habe - ob die VV GmbH ihren VV Status verliert, wenn diese andere GmbH als Töchter hat (mit operativen Geschäft).
Können Sie sagen, wie das Urteil ausgegangen ist?
Vielen Dank!
Herr Juhn, ich bin begeistert! Schade, dass sich Ihre Kanzlei in Köln befindet. Ich glaube, als Angestellter von Ihnen könnte man viel mitnehmen;-)
www.juhn.com/karriere/ 😉
BG, CJ
Hallo, Herr Prof. Juhn,
ich bin BWL Student und frage mich..
warum nimmt man die KSt iHv 15% von den 60 GE AfA-Wert, und nicht vom Gewinn iHv 40 GE?
Über eine Antwort würde ich mich freuen.
Mit freundlichen Grüßen
sind Einnahmen durch eine Photovoltaik-Anlage schädlich?
Danke danke danke!
Gerne!
Kann ich mit einer GmbH somit nur gewerblich verwendete Immobilien erwerben? Oder auch privat vermietete?
Wenn meine GmbH jedoch gewerbliche Immobilien vermietet bin ich doch ebenfalls gewerblich tätig... sicher das ich den Antrag auf Gewerbesteuerbefreiung und die 3% AfA kombinieren kann?
12:28
Wenn ich eine immobile für z.B. 1.000.000 € kaufe mit der GmbH und die dann nach einem Jahr wieder für 1.000.000 € verkaufe muss ich 15% Steuern zahlen ?
Oder nur auf den Gewinn, wenn ich sie zum Beispiel für 1.100.000 € verkaufe ? Also 15 % von 100.000 €
Versteuert wird nur der Veräußerungsgewinn.
VG, Juhn-Partner-Team
Vielen Dank für das spannende Video. Würde es sich anbieten zunächst eine UG zu gründen für Immobilien im Bereich 300K-500K und diese erst später in eine GmbH umzuwandeln? Auch um die 25.000€ Stammkapital zunächst zu sparen.
Guten Tag. Vielen Dank für die Top-Videos. Ist es richtig, dass beim Übertrag einer in privater Hand gehaltenen Gewerbeimmobilie in eine neue GmbH wieder Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchgebühren fällig werden? Danke für Ihre Mühe.
Hallo Flavius Gostian,
vielen Dank für das Feedback. Ja bei der Übertragung von privat auf eine GmbH fallen sämtlich Kosten erneut an, da es sich um einen Rechtsträgerwechsel handelt. Eine Möglichkeit den Übergang effizienter zu gestalten ist die Übertragung auf eine Gesamthand (§ 5 GrEStG). Nach einer gewissen Frist kann diese in eine GmbH umgewandelt werden.
VG Das Juhn Partner Team
Was ist der Unterschied zwischen einer Immobilien GmbH und einer vermögensverwaltenden GmbH?
Hallo Max,
eine Immobilien-GmbH ist eine vermögensverwaltenden GmbH, die sich allerdings nur mit der Vermietung, Finanzierung oder Vermarktung von Immobilien auseinandersetzt.
Eine vermögensverwaltende GmbH die zur Organisation von Vermögen und Vermögensgegenständen eingesetzt wird, die nicht nur aus Immobilien bestehen ist dagegen keine Immobilien GmbH.VG, Juhn-Partner-Team
@@juhnsteuerberater Danke 😊
Muss die GmbH die MwSt erheben oder ist eine Befreiung möglich, wie im Privatbesitz ?? Danke ....
mhh, hier wird ein bisschen zu kurz erklärt. Privat versteuert bedeutet auch, ich kann mit dem versteuerten Geld machen was ich will und in den privaten Urlaub fliegen. Bei der Immo-GmbH hätte ich bei gleicher Geldnutzung in der GmbH für einen privaten Urlaub eine verdeckte Gewinnausschüttung - also müsste ich mir Gehalt zahlen oder den Gewinn ausschütten und dann kommen entweder der private Steuersatz oder die Abgeltungssteuer dazu. Alles immer relativ.
In dem Beispiel wird für Privatpersonen von 2% AFA ausgegangen. Ich habe mehrere Immobilien als Privatperson erworben und letztes Jahr hat das FA meine AFA einfach mal auf 1% herunter gesetzt. Mein StB meinte, das sei Ermessenssache und da könne man nicht wirklich etwas gehen tun?! Ich mag das nicht glauben... Können Sie das bestätigen, bzw. hatten Sie auch schon einen solchen Fall bei einem Mandanten und konnten erfolgreich dagegen vorgehen?
Vielen Dank für den interessanten Content. Vielleicht habe ich einen Denkfehler, aber bleibt bei der Gegenüberstellung 09:14 unberücksichtigt, dass ja die Ausschüttung von 63 E an den GF ebenfalls von ihm individuell versteuert werden muss?
Hallo Kroko Dil,
die Kapitalertragsteuer, welche sich an den 85 bemisst, wird bei der Ausschüttung von der GmbH für den Gesellschafter einbehalten. Das Schöne daran ist, dass diese 25% Kapitalertragsteuer +SolZ eine abgeltende Wirkung hat. D.h., eine weitere Einbeziehung muss nicht erfolgen. Eine Abgeltungswirkung kennen Sie evtl. auch von der Lohnsteuer oder anderen Quellensteuern.
Lediglich im Rahmen einer Günstigerprüfung kann man den Kapitalertrag in die Steuererklärung einbeziehen. Eine Günstigerprüfung erfolgt, wenn der persönliche Steuersatz unter 25% liegt (also ob nun der persönliche Steuersatz oder die fixen 25% KapESt günstiger sind).
VG Das Juhn Partner Team
Hallo Herr Juhn, wirklich sehr spannende Videos, ich habe Ihren Kanal gerade abonniert und einen Daumen hoch vergeben! Eine Frage hätte ich, muss die Holding schon vor der VV GmbH existieren oder kann man das im Nachhinein noch so "bauen"?
Wird die Immobilien-GmbH nachträglich auf die Holding übertragen, unterliegt die Anteilsübertragung der Grunderwerbsteuer (§ 1 Abs. 3 GrEStG). Dies kann vermieden werden, in dem nur 94,9 % der Anteile übertragen werden ;-)
BG, CJ
Ist unter dem Aspekt „Kapitalvermögen verwalten“ im Rahmen der Grundstückskürzung das An- und Verkaufen von weiteren Immobilien möglich oder ist das schädlich?
Naja ich glaube die Haftungsfragen der GmbH sind beim Immobilienkauf relativ uninteressant, denn in der Praxis wird die Bank immer zusätzlich eine private Bürgschaft verlangen.
wenn die 40 nicht wie eine 60 aussähe kommt man auf 6 stat 9 € oder?
Ja, da hat er sich bei 4:43 verrechnet.
ist das ganze auch mit einer UG möglich? dann würde man sich die 25 bzw 12 tsd "Anschaffungskosten" für die GmbH sparen und nur die sparpflicht haben bis 25 erreicht sind
Ja, denn eine UG wird steuerlich prinzipiell wie jede andere Kapitalgesellschaft auch behandelt. Die Frage ist nur, ob es sinnvoll ist. Denn wenn man Fremdkapital braucht, um die Immobilien zu erwerben, dann wirkt eine UG (haftungsbeschränkt) wenig seriös. Und wenn man kein Fremdkapital aufnehmen muss, ist die GmbH ohnehin die logische Wahl.
Das stimmt, vielen Dank. Sehr coole Videos 👍🏻
Wow. Ist diese 6b Rücklage sowas wie die 1031 Exchange in den USA? Wie lange kann man das den machen? Was wenn man immer wieder reinvestiert und neue Immobilien erwirbt? In den USA ist es ja so das wenn man stirbt, alle steuern die sich angehäuft haben, erloschen werden. Wie ist das den in Deutschland? Wusste nicht das man die Steuern aus dem Verkaufs Gewinn sparen kann, wenn man reinvestiert.
Hallo,
nach dem Verkauf haben Sie 4 Jahre Zeit für die Reinvestition. Im Todesfall geht die GmbH auf die Erben über. Die Pflicht zur Reinvestition verbleibt in der GmbH.
Hätte bei der Privatperson nicht anstatt des Grenzsteuerzsatzes der Durchschnittssteuersatz genommen werden müssen? Und wie kommt man auf die 9€ Körperschaftsteuer? 15 % von 40 € Gewinn sind doch 6€?
Unsere Mandanten haben in der Regel mehrere Einkunftsquellen (Angestelltengehälter, unternehmerische Einkünfte, Zinseinnahmen, Mieteinnahmen) und die Einkünfte aus der Immobiliengesellschaft kommen hier noch hinzu. Weil es sich damit um zusätzliche Einkünfte handelt, muss man hier leider mit dem Grenzsteuersatz rechnen und nicht im Durchschnittssteuersatz.
Ja. Bei 4:40 ist ein Fehler. 40x15% = 6 (und nicht 9). Damit ist die Steuerbelastung der GmbH sogar noch geringer. Das liegt leider an der unleserlichen Handschrift 🤷♂️
Vielen dank!
Können Sie bitte das §6b EStG präsentieren?
www.gesetze-im-internet.de/estg/__6b.html
Hallo, vielen Dank für die Infos. Dementsprechend macht es ja Sinn, Immobilie nach einer Haltedauer von 10 Jahre steuerfrei an seine VV GmbH zu Verkaufe. Würden Sie hierzu auch gleich eine Holdingstruktur gründen oder nur eine vv GmbH?
Herr Juhn,
Sie haben die KST Von 15 % im zweiten Beispiel falsch gerechnet, diese wäre 6 und nicht 9 Geldeinheiten.
Trotzdem ein sehr starkes Video und ich Spüre ihre Leidenschaft für diese Branche und werde ihre kompletten Videos auf ihren Kanal anschauen und versuchen dieses Wissen während und nach meiner Ausbildung zum Steuerfachangestellten umzusetzen.
Macht es auch Sinn wenn die Immobilie finanziert wird?
Guten Tag,wenn ich einen landwirtschaftlichen Betrieb fuer 3 mio€ verkaufe,kann ich dieses Geld komplett in eine Immobilien Gmbh investieren?
Mfg Weber
Ist es möglich wenn man als privatperson 5 Wohnungen hat 2 Wohnungen sind abbezahlt 2 haben Kredite und 1 Wohnung selber bewohnt was noch nicht abbezahlt ist .
Kann mann hier Steuerlich Gmbh auch machen ? danke
Wenn die Immobilien GmbH hat Mieteinnahmen von der kurzfristige Miete bekommen (Hotel), kann die GmbH die Immobilien ohne 16% (Sachesn) GewSt veräußern? Danke!
Hallo, Ich hab mal eine Frage an dich, geht um Denkmal Immobilien mit der steuerlichen Abschreibung. Ich hab einen Kunden Arzt, mit 200.000 € Jahres Einkommen. Er möchte eine Denkmalimmobilie kaufen und hat davon gesprochen dass er vielleicht eine Immobilien VerwaltungsGmbH gründen würde wollen, und damit die Immobilie kaufen möchte damit er dann günstiger reine Steuersatz hat um die Mieteinnahmen zu versteuern. Eben dann mit einem niedrigeren Steuersatz. Die Frage hierbei lautet: wenn er das machen sollte, kann er dann auf der anderen Seite trotzdem zu 43 % Spitzensteuersatz die Sonderabschreibung nutzen? Also wenn auf der einen Seite die Mieteinnahmen zum Beispiel nur mit 15-20 % versteuern muss, wie soll das funktionieren dass er auf der anderen Seite seinen privaten Spitzensteuersatz für die Abschreibung nutzen kann? Ich meine das funktioniert nicht. Was denkst du? Ich sagte ihm dass es besser ist er kauft Immobilie privat kann sie auch entsprechend Fall steuerlich nutzen. Mit 43 %.
Da liege ich doch richtig oder?
Wie wäre das Steuerlich wenn man die GmbH anstatt der Immobilie verkauft? Natürlich nach Kredit Tilgung.
Hallo Sven 069,
wenn Sie die Anteile der GmbH verkaufen (entweder als Share-Deal oder als Asset-Deal) würde zB keine Grunderwerbsteuer anfallen.
Share und Asset-Deal war bereits in diesem Video von uns ein Thema:
Link: th-cam.com/video/qmCqFnz4_0E/w-d-xo.html&t
Das Sie eben die Anteile ("Shares") verkaufen ist ein Vorteil bei der Immobilien-GmbH
VG Das Juhn Partner Team
aber die mieter sind doch meist privatpersonen oder klappt das auch bei splittgebäuden 1et gewerbe weitere etagen privat ... oder ist es zwei geteilt unten gewerbe oben private steuerrecht dann wirds nur noch mehr aufwand...
Wird die Immobilie teils zu eigenen/fremden Wohnzwecken, teils eigenbetrieblich/fremdbetrieblich genutzt, unterliegt jeder dieser unterschiedlich genutzten Gebäudeteile einer eigenen Abschreibungs-Bemessungsgrundlage. Beispielsweise erfolgt dann die Abschreibung des für fremde betriebliche Zwecke vermieteten Erdgeschosses zu 3%, während das für Wohnzwecke vermietete Obergeschoss mit 2% abgeschrieben wird.
Danke für das Video. Vor kurzem habe Ich eine Mehrfamilienhaus gekauft als Anlage Objekt, Ich und meine Frau sind Eigentümer - wie kann Ich jetzt als GmbH konvertieren?
Lohnt sich erst ab so 3 Mio
Ich: Uh..
Hätte ich das Video nur früher gefunden... Habe grade letzte Woche einen Flughafen in Berlin privat gekauft und kämpfe mit Mietausfällen.
@@avadex Dann hätten Sie die Finger von BER lassen sollen. Wann der in Betrieb geht, steht in den Sternen ;-)
Die Aussage ist falsch. Kommt auf die persönliche Steuerliche Situation an.
300.000 sagt er doch?
Wie ist das wenn man Immobilien schon gekauft und vermietet hat. Das dann später in eine GmbH einbringen möchte? Geht das überhaupt?
Angenommen wir finanzieren in der GmbH ein erstes größeres Objekt mit 2,0 Mio. EUR, legen aber nur 25,0 TEUR EK + 175,0 TEUR Gesellschafterdarlehen (FK) ein. Entsteht dann nicht ein Problem bzgl. Eigenkapitalquote / Insolvenztatbestand aufgrund der Überschuldung?
Meine Frage zielt darauf ab, dass wir zu Beginn z.B. Kaufnebenkosten als tatsächlichen Liquiditätsabfluss verbuchen müssen und ggf. das EK abschmilzt.
Habe ich hier einen Denkfehler oder können wir das Gesellschafterdarlehen mit einem Winkelzug zu EK umwandeln?
Hallo Michael Meyer,
das Gesellschafterdarlehen führt nicht zu einem Insolventatbestand. Tatsächlich werden heutzutage viele Unternehmen zu 1/3 aus EK und zu 2/3 aus FK finanziert.
Man könnte überlegen durch einen Forderungsverzicht aus dem Darlehen EK zu generieren. Steuerlich sollte man hier aufpassen, da es eine verdeckte Einlage auslöst + im Einlagekonto zu erfassen ist.
VG Das Juhn Partner Team
@@juhnsteuerberaterVielen Dank für Ihre Antwort und Ihr Engagement.
Erfahrungsgemäß bei eablierten Unternehmern, die solche Strukturen umsetzen:
Welche Rahmenbedingungen fordern die Banken für ein 2,0 Mio. Projekt (MFH) mit ca. 2 Jahren Projektzeit, aufgrund von Sanierungsmaßnahmen in Verbindung mit der Aufteilung des MFH?
Super spannend. 👍🏻
Schön das Ihnen unser Video gefällt :)
Kann ich meine Immoblien vom Privatbesitz in eine GmbH überführen ohne noch mal Grunderwerbsteuern, Gundbuch- und Notarkosten zu zahlen? Ich wäre der einzige Gesellschafter der GmbH. Macht die Bank das mit, wenn ich im Ausland wohne (England)? Ich arbeite auch nicht als Angestellter in England sondern habe dort eine Limited Company. Ich denke das eine Privatbürgschaft nichts bringt, wenn man im Ausland wohnt, weil die Bank keine Zugriffsmöglichkeiten hat. Kann man eigentlich dann später die den Besitz der GmbH einer Holding übertragen, ohne noch mal Grunderwerbssteuer zu zahlen?
Hallo, für individuelle Anfragen bitten wir Sie, einen Beratungstermin wahrzunehmen. Vielen Dank.
@@juhnsteuerberater ich brauche keine individuelle Beratung. Ich wollte nur wissen, ob man die Grunderwerbssteuer noch mal zahlen muss wenn man die Immobilien von privat in eine GmbH überführt. Ich hatte einen Beratungstermin vor ein paar Jahren. eine Stunden hat mich 340€ gekostet und es kam dabei heraus, dass ich die volle Grunderwerbssteuer zahlen muss. Das lohnt sich für mich nicht.
@@reneschaefer4027 Ja, muss man leider. Eine Erbschaft ist so weit ich weiß die einzige Ausnahme, wo bei Eigentümerwechsel im Grundbuch keine Grunderwerbssteuer fällig wird, weil das zwei Verkehrssteuern sind (Erbschaftssteuer, Grunderwerbssteuer) und man aus einem Grund (Eigentumsübergang) je nur einmal besteuern kann.
Hallo Herr Juhn, wie sieht es aus wenn wenn man bereits bestehenden Immobilienbesitz (Mutter, Sohn & Tochter) hat. Lohnt sich hier die Gründung einer GmbH, das hineinschieben der Immobilien und dann was weitere Vorgehen wie in Ihrem Video erläutert? Besten Dank!
Würde die kurzfristige Vermietung (7-14 Tage) an Gewerbebetreibende auch vor dem FA/BFH als vermögensverwaltende Tätigkeit gelten, oder wäre dies schädlich und somit zu Einkünften aus Gewerbebetrieb zählen, auf die Gewerbesteuer zwangsweise anfällt? Sonstige Leistungen werden nicht erbracht. Danke für eine Antwort!
Hallo Frau Hohenstzein, die Abgrenzung zur gewerblichen Tätigkeit ist grundsätzlich schwer. Jedoch ist wichtig, dass neben der Vermietung keine gewichtige und unübliche Sonderleistungen erbracht werden. Darüber hinaus darf Ihre Vermietungstätigkeit keine unternehmerische Organisation erfordern, wie es z.B. bei Hotels der Fall ist.
VG Das Juhn Partner Team
Eine Frage zum Beispiel der "EK-Leihe": Muss ich als Darlehensgeber an die GmbH die Darlehenserträge (Zinsen) nicht auch versteuern, also wie ganz normale Kapitalerträge bei der EKSt angeben?
Die Frage ist: Warum willst du denn Zinsen von deinem eigenem Unternehmen verlangen?
Hallo, den Gedanken hatte ich auch. Aber Gegenfrage, ist es nicht egal ob ich für die Zinsen die Kapitalertragssteuer bezahle oder für eine Ausschüttung aus der GmbH eine Kapitalertragssteuer in identischer Höhe ? ;-)
Und die Veräußerung wird außer Acht gelassen? 🙄
Vielen Dank wie immer sehr sehr informativ !!
Was mich interessieren würde :
Nehmen wir an Objekt wird für 2000 gekauft und GmbH nimmt 100 ein -15 und zahlt mit den 85 das private Darlehen von mir ab ... nach ca 24 Jahren ist es abbezahlt und ab da muss ich doch dann Kapitalertragssteuer bezahlen ? Da ich ja durch die Zinsen Ertrag generiere oder wird das immer direkt anteilig von Jahr 1 verrechnet ?
Des Weiteren wie ermittle ich einen sinnvollen Zinssatz ? Es wäre ja sinnvoll für mich 20% p.a. Zu berechnen da ich ja dann nur 15% Körperschaftssteuer und auf die 85 dann die Kapitalertragsteuer zahle.
Gibt es dort Limits ?
Vielen Dank für denjenigen der dich Zeit nimmt die Frage zu Beantworten:)
Der Zinssatz den du dir selbst anbietest muss dem Markt standhalten, d.h. du kannst nicht einfach 20% berechnen. Aktuell würde ich schätzen, dass das Limit wohl so bei 3-5% liegt, aber das frag mal lieber deinen Steuerberater.
@@Alwarlos vielen dank für die Zeit, die du dir genommen hast :)
2 kurze Fragen: 1. Geht das mit der Gewerbesteuerkürzung auch wenn ein Tochterunternehmen seine Gewinne regelmäßig an die Immobilien-GmbH (Mutter/ Holding) abführt, oder ist das bereits gewerbliche Arbeit der GmbH? (wurde die angesprochene Entscheidung des Gerichts noch einmal geändert?)
2. Funktioniert das auch wenn die Immobilien-GmbH eine Immobile kauft/ bauen lässt und diese an das Tochterunternehmen vermietet??
Würde mich sehr interssieren, Vielen Dank!
zu 1.) Bei Gewinnausschüttungen von der OpCo an die vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft (Muttergesellschaft) kann - unter Einhaltung aller Voraussetzungen - die erweiterte Gewerbesteuerkürzung der Muttergesellschaft gewahrt bleiben.
zu 2.) Ja.
Zu 2. Hierdurch entsteht doch eine Betriebsaufspaltung, die zur Versagung der erweiterten Kürzung führt. Deshalb besser Schwestergesellschaft.
nächsten Jahr passt es vom Umsatz, um mal ein Gespräch zu führen. Schönen Arbeitstag!
1)
15% Körperschaftsteuer wird nur auf Gewinn erhoben?
2)
Wenn jetzt die Immobilie in enger GmbH durch Kredit finanziert wird, könnte nicht die monatliche Mieteinnahme komplett zur Minderung von Kreditverbindlichkeit genutzt werden?
3)
Oder darf die GmbH nur Kreditzinsen abschreiben?
In der Bilanz werden ja die Verbindlichkeiten vom Erlös abgezogen, um auf Gewinn zu kommen.
Anscheinend bin ich den Anfänger in der Buchhaltung
Hallo LukLuk,
genau 15 % Körperschaftsteuer auf den Gewinn. Die monatlichen Mieteinnahmen können komplett zur Tilgung des Darlehens verwendet werden. Als Aufwand kann die GmbH aber nur die Zinsen gelten machen und nicht die Tilgung.
VG Das Juhn Partner Team