Oi Mauricio, boa tarde. O regime do patrimônio de afetação foi implementado por meio da Lei 10.931/2004. Antes disso, a Medida Provisória 2.221/2001 havia sido estabelecida. Depois disso, foram feitos adendos pela Lei 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato. Essas legislações determinam que é necessário que o empreendimento: Tenha uma contabilidade particular; Conte com um CNPJ próprio; Tenha finanças exclusivas. Todos esses requisitos legais são obrigatórios, porque o patrimônio da construção é separado daquele definido para a incorporadora. Na prática, isso garante que, se a empresa responsável pelo projeto quebrar, outra pode terminar o empreendimento pq a falência não alcança esse patrimônio especifico. Claro que as empresas que atendem a essa legislação tem uma vantagem tributária, uma espécie de prêmio por tornar o negócio mais seguro para todas as partes.
Olá Thiago , tudo bom ? Parabéns pelo conteúdo ojetivo e de qualidade que você preparou . Estou extamente nesta fase onde tenho um terrenista com ótimo terreno de 40mil m2 ( cidade bem turistica ) . Já tenho o sim dele para permuta , mas não tenho os construtores ou incorporadores ( cidade diversa e distante da minha ) . Neste caso de permuta como eu poderia ser remunerado na venda deste terreno para essas pessoas ? E , caso eu consiga os investidores , grandes incorporadores e etc , consigo fazer parte deste negócio de que forma ? E ainda, como me proteger dessas pessoas , caso negociassem direto com o terrenista ? Não sei se já passou por isso e se as perguntas fazem sentido mas tenho muitas dúvidas , obrigado e sucesso .
Excelente vídeo. Parabéns. Eu sou mestre de obras aqui na cidade de Cachoeira, na Bahia. Chamo-me Luís Antônio, mas por ter nascido no RJ, apelidaram-me de Mestre Carioca. Queria saber se por acaso algum terrenista na Bahia quiser fazer essa cessão de terreno para o senhor, com fins de construção via permuta por unidade futura, se o senhor não poderia me escalar para adentrar nesse projeto enquanto construtor. Se isso ocorrer, uma parte da minha remuneração seria transferida (ou dividida) para o senhor em função de gratidão. Digo isso pois eu não tenho um portfólio considerável para tentar prospectar clientes sozinho. Sendo assim, necessito fazer uma parceria com o senhor.
Olá Luis, boa tarde. Muito obrigado pelo contato. Infelizmente no momento não estou mais pegando obra, especialmente fora da minha região, estou com a agenda cheia. Agradeço o contato e a confiança.
Oi Tiago boa noite! Tudo bem com você? Quais são as garantias do terrenista? Como funciona para ele ter segurança em todo período até o recebimento das unidades. Como funciona?
Jair, boa noite. A permuta pode ser realizada por unidade futura, onde o terrenista recebe o pagamento pelo terreno em unidades no final da obra, ou por permuta financeira, onde ele recebe um percentual do fluxo de vendas durante a obra. Em ambos os casos, há considerações importantes relacionadas ao controle do risco dessa operação: 👉 O terrenista pode exigir que o negócio seja realizado por uma SPE (Sociedade de Propósito Específico). Nesse caso, a empresa é nova e não possui passivos anteriores. 👉 É importante que a incorporação tenha afetação patrimonial e faça adesão ao RET (Regime Especial de Tributação), o que impede que os lucros da operação sejam distribuídos antes do término do projeto e assegura que o patrimônio da SPE, incluindo o terreno, esteja protegido. 👉 Por último, o terrenista pode exigir uma garantia real, como um imóvel, para maior segurança. Essas medidas garantem que o terrenista tenha segurança durante todo o período até o recebimento das unidades.
Excelente thiago, uma duvida em questao sem ser exatamente ao assunto do video, Recomenda abrir um CNPJ para iniciar no mercado de incorporacao? visando criar uma marca e construir uma imagem com os investidores. CNPJ + SPE ou se posicionar unicamente nos contratos de SPE ? abraço.
Oi Mateus, eu constituo uma SPE para cada projeto. A constituição da SPE é a ultima coisa que eu faço, eu primeiro faço a aquisição do terreno e faço a captação dos investidores e por ultimo a SPE que vai juntar as duas coisas.
Alberto, boa tarde. Eu não utilizo credito bancário, normalmente utilizo o capital de investidores para financiar os meus projetos. Vou deixar um vídeo aqui que fiz explicando isso. 👉Como conseguir investidores para minha obra! 👉th-cam.com/video/5VjVQKBeuPY/w-d-xo.htmlsi=QVqNvNGqs9-GthfA Da uma olhada no vídeo e se tiver alguma dúvida me chama aqui.
Oi Adriano, boa tarde. Os últimos dois que negociei dividimos a comissão com pagamento no ato da escritura. No ato da escritura eu já tenho os investidores captados para financiar o projeto e o pagamento da comissão vem da capitalização dos investidores.
Oi Jackson, bom dia. Eu recebo o pagamento em unidades. Se já é mestre de obras esta com a faca e o queijo na mão. Tenho uma mentoria que ensina em detalhes a implantação desse modelo de negócio. Me chama no whatsapp: 12 974047994 e veja mais detalhes da mentoria no vídeo abaixo: Passo a passo de como funciona a Escalada Imobiliária. 👉 th-cam.com/video/3jcnXQ_4osA/w-d-xo.htmlsi=F2Qpe_enjnjhk71J
Oi Jair, boa noite. Tudo bem? Pode constar se ele for sócio da SPE e for capitalizar o terreno na empresa. Se o terrenista for fazer isso deve estar ciente de que se a empresa precisar de novo aporte de capital no final ou durante a obra ele como "sócio" e não permutante deverá fazer apórte como todos os sócios. A forma mais segura é através de uma escritura de permuta por unidade futura com registro de incorporação. Dessa forma ele ja tem até os números de metricula dos futuros imóveis SPE tem a obrigação de entregar os imóveis em uma data no futuro. Dessa forma mesmo se houver necessidade de novos aportes de capital o terrenista esta fora da sociedade e não terá essa obrigação.
![Não compre um terreno sem ver esse vídeo [PASSO A PASSO]!](/img/n.gif)
Gostaria de entender melhor a questão da afetação do terreno. Obrigado . Grande abraço!
Oi Mauricio, boa tarde.
O regime do patrimônio de afetação foi implementado por meio da Lei 10.931/2004. Antes disso, a Medida Provisória 2.221/2001 havia sido estabelecida. Depois disso, foram feitos adendos pela Lei 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato. Essas legislações determinam que é necessário que o empreendimento:
Tenha uma contabilidade particular;
Conte com um CNPJ próprio;
Tenha finanças exclusivas.
Todos esses requisitos legais são obrigatórios, porque o patrimônio da construção é separado daquele definido para a incorporadora. Na prática, isso garante que, se a empresa responsável pelo projeto quebrar, outra pode terminar o empreendimento pq a falência não alcança esse patrimônio especifico.
Claro que as empresas que atendem a essa legislação tem uma vantagem tributária, uma espécie de prêmio por tornar o negócio mais seguro para todas as partes.
Olá Thiago , tudo bom ? Parabéns pelo conteúdo ojetivo e de qualidade que você preparou . Estou extamente nesta fase onde tenho um terrenista com ótimo terreno de 40mil m2 ( cidade bem turistica ) . Já tenho o sim dele para permuta , mas não tenho os construtores ou incorporadores ( cidade diversa e distante da minha ) . Neste caso de permuta como eu poderia ser remunerado na venda deste terreno para essas pessoas ? E , caso eu consiga os investidores , grandes incorporadores e etc , consigo fazer parte deste negócio de que forma ? E ainda, como me proteger dessas pessoas , caso negociassem direto com o terrenista ? Não sei se já passou por isso e se as perguntas fazem sentido mas tenho muitas dúvidas , obrigado e sucesso .
Fantástico Thiago! Parabéns pelo conteúdo🎉
Sammy, bom dia.
Valeu, obrigado por comentar.
Parabéns pelo conteúdo e profissionalismo
Valeu Junior, obrigado.
👏👏👏👏👏👏👏👏
Vamos pra cima Thiago 🚀
Bora Elvis, vamos pra cima 👊👊👊👊👊
Excelente vídeo. Parabéns. Eu sou mestre de obras aqui na cidade de Cachoeira, na Bahia. Chamo-me Luís Antônio, mas por ter nascido no RJ, apelidaram-me de Mestre Carioca. Queria saber se por acaso algum terrenista na Bahia quiser fazer essa cessão de terreno para o senhor, com fins de construção via permuta por unidade futura, se o senhor não poderia me escalar para adentrar nesse projeto enquanto construtor. Se isso ocorrer, uma parte da minha remuneração seria transferida (ou dividida) para o senhor em função de gratidão. Digo isso pois eu não tenho um portfólio considerável para tentar prospectar clientes sozinho. Sendo assim, necessito fazer uma parceria com o senhor.
Olá Luis, boa tarde.
Muito obrigado pelo contato.
Infelizmente no momento não estou mais pegando obra, especialmente fora da minha região, estou com a agenda cheia. Agradeço o contato e a confiança.
Oi Tiago boa noite! Tudo bem com você? Quais são as garantias do terrenista? Como funciona para ele ter segurança em todo período até o recebimento das unidades. Como funciona?
Jair, boa noite.
A permuta pode ser realizada por unidade futura, onde o terrenista recebe o pagamento pelo terreno em unidades no final da obra, ou por permuta financeira, onde ele recebe um percentual do fluxo de vendas durante a obra. Em ambos os casos, há considerações importantes relacionadas ao controle do risco dessa operação:
👉 O terrenista pode exigir que o negócio seja realizado por uma SPE (Sociedade de Propósito Específico). Nesse caso, a empresa é nova e não possui passivos anteriores.
👉 É importante que a incorporação tenha afetação patrimonial e faça adesão ao RET (Regime Especial de Tributação), o que impede que os lucros da operação sejam distribuídos antes do término do projeto e assegura que o patrimônio da SPE, incluindo o terreno, esteja protegido.
👉 Por último, o terrenista pode exigir uma garantia real, como um imóvel, para maior segurança.
Essas medidas garantem que o terrenista tenha segurança durante todo o período até o recebimento das unidades.
Excelente thiago, uma duvida em questao sem ser exatamente ao assunto do video, Recomenda abrir um CNPJ para iniciar no mercado de incorporacao? visando criar uma marca e construir uma imagem com os investidores. CNPJ + SPE ou se posicionar unicamente nos contratos de SPE ? abraço.
Oi Mateus, eu constituo uma SPE para cada projeto. A constituição da SPE é a ultima coisa que eu faço, eu primeiro faço a aquisição do terreno e faço a captação dos investidores e por ultimo a SPE que vai juntar as duas coisas.
Muito top seu detalhamento...Eu não conhecia...
E são esses requisitos pra usar a instituição bancária e as unidades como garantia?
Alberto, boa tarde.
Eu não utilizo credito bancário, normalmente utilizo o capital de investidores para financiar os meus projetos. Vou deixar um vídeo aqui que fiz explicando isso.
👉Como conseguir investidores para minha obra!
👉th-cam.com/video/5VjVQKBeuPY/w-d-xo.htmlsi=QVqNvNGqs9-GthfA
Da uma olhada no vídeo e se tiver alguma dúvida me chama aqui.
Nao conhecia
Oi Robson, bom dia.
É uma modalidade de aquisição menos conhecida que a compra e venda mas muito utilizada. Valeu por comentar.
Eu consigo ser um terrenista com terreno financiado em meu nome? Ou o terreno precisa estar quitado?
Lafitt Emilio, boa noite.
Precisa estar quitado sim, ele será transferido para a SPE, com escritura e matricula.
Olá, Thiago!
Tudo bem?
Como negociar a corretagem sem dinheiro, já que o terreno vai vir através de um corretor?
Oi Adriano, boa tarde.
Os últimos dois que negociei dividimos a comissão com pagamento no ato da escritura. No ato da escritura eu já tenho os investidores captados para financiar o projeto e o pagamento da comissão vem da capitalização dos investidores.
Boa tarde, Thiago!
Entendi, muito obrigado.
Eu que agradeço a participação aqui.
Valeu 👏👏👏👏👏👏👏
Thiago eu estou pensando em seguir esse modelo de negócios sou mestre de obra, vc cobra algum valor pra gerir seus canteiros de obra??
Oi Jackson, bom dia.
Eu recebo o pagamento em unidades.
Se já é mestre de obras esta com a faca e o queijo na mão.
Tenho uma mentoria que ensina em detalhes a implantação desse modelo de negócio. Me chama no whatsapp: 12 974047994 e veja mais detalhes da mentoria no vídeo abaixo:
Passo a passo de como funciona a Escalada Imobiliária.
👉 th-cam.com/video/3jcnXQ_4osA/w-d-xo.htmlsi=F2Qpe_enjnjhk71J
O nome do terrenista vai constar nessa empresa SPE? Ou encorporadora?
Oi Jair, boa noite.
Tudo bem?
Pode constar se ele for sócio da SPE e for capitalizar o terreno na empresa. Se o terrenista for fazer isso deve estar ciente de que se a empresa precisar de novo aporte de capital no final ou durante a obra ele como "sócio" e não permutante deverá fazer apórte como todos os sócios. A forma mais segura é através de uma escritura de permuta por unidade futura com registro de incorporação. Dessa forma ele ja tem até os números de metricula dos futuros imóveis SPE tem a obrigação de entregar os imóveis em uma data no futuro. Dessa forma mesmo se houver necessidade de novos aportes de capital o terrenista esta fora da sociedade e não terá essa obrigação.
Bom dia Tiago! Legal muito obrigado pela atenção Tiago, Legal suas orientações, obrigado mesmo. Deus abençoe sua caminhada aí nas obras.
👊👊👊👊👊👊👊👊👊👊
Eu que agradeço a participação aqui...
Thiago vc cobra algum valor mensal pra gerir a obra ???
Olá, bom dia.
Recebo em unidades no final da obra.