ฎีกา InTrend EP.42 ผู้ขายตกลงขายที่ดินเหมาโดยรู้ว่าเนื้อที่น้อยกว่าในโฉนด ผู้ซื้อจะมีสิทธิอย่างไร
ฝัง
- เผยแพร่เมื่อ 26 ต.ค. 2021
- ฎีกา InTrend ep.42 ผู้ขายตกลงขายที่ดินเหมาโดยรู้ว่าเนื้อที่น้อยกว่าในโฉนด ผู้ซื้อจะมีสิทธิอย่างไร
The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม
Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี
ที่ปรึกษา : อัครพันธ์ สัปปพันธ์, อรวรานันท์ ธนาพันธ์วรากุล
Show Creator : นันทวัลย์ นุชนนทรี, ศณิฏา จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, ปนัสยา ชื่นอุระ
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, โสรัตน์ ไวศยดำรง
Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์ ทศพร ศิลาบำเพ็ญ
Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์
การซื้อขายทรัพย์อย่างเช่นที่ดินบางครั้งเกิดปัญหาขึ้นอยู่เสมอที่เนื้อที่จริงของที่ดินอาจไม่ตรงตามโฉนด แต่ปัญหาที่นำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่ผู้ซื้อผู้ขายตกลงซื้อขายที่ดินโดยกำหนดในสัญญาว่าขายแบบเหมาไม่ว่าที่ดินจะมีเนื้อที่เท่าใด โดยผู้ขายรู้อยู่แล้วว่าเนื้อที่จริงน้อยกว่าในโฉนด ผู้ซื้อที่ดินในกรณีนี้จะมีสิทธิเป็นอย่างไร
นายเก่งต้องการซื้อที่ดินไปทำสวนปาล์มน้ำมัน จึงได้ไปติดต่อซื้อที่ดินจากนายกล้า นายกล้าตกลงขายที่ดินให้ โดยที่ดินของนายกล้าแบ่งเป็นโฉนดย่อย ๆ รวมกัน 9 โฉนด นายเก่งกับนายกล้าตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินทั้งเก้าแปลง โดยระบุว่าเนื้อที่ที่ซื้อขายรวม 100 ไร่ ข้อสัญญาข้อหนึ่งระบุว่า การซื้อขายตามสัญญานี้เป็นการซื้อขายเหมาที่ดินทั้ง 9 แปลง คิดเป็นราคา 20 ล้านบาท ไม่ว่าที่ดินจะมีเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าที่ระบุในโฉนดแต่ละฉบับเพียงใด
ภายหลังทำการจดทะเบียนโอนและชำระราคากันเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว นายเก่งได้ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินทำการรังวัดที่ดินทั้ง 9 แปลง ปรากฏว่ามีที่ดินตามโฉนด 2 ฉบับที่มีเนื้อที่น้อยกว่าที่ระบุไว้ รวมแล้วที่ดินที่รังวัดได้มีเนื้อที่ 92 ไร่
นายเก่งจึงได้มาฟ้องเรียกให้นายกล้าคืนเงินค่าที่ดินสำหรับส่วนที่ขาดไป
ก่อนหน้าที่นายกล้าทำสัญญาขายที่ดินให้นายเก่ง นายกล้าเคยขอให้เจ้าพนักงานที่ดินรังวัดที่ดินแล้วและทราบจากการรังวัดว่าที่ดินตามโฉนดทั้ง 9 แปลงมีเนื้อที่จริงเพียง 92 ไร่ นายกล้าเคยขอให้เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดใหม่เพื่อจะได้ใช้ชดค่าภาษีที่ดิน แต่ได้ถอนคำขอดังกล่าวไปเสียก่อน
ในกรณีของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างเช่นที่ดินนี้ ตามปกติ หากปรากฏว่าที่ดินที่ซื้อขายกันมีเนื้อที่จริงมากหรือน้อยกว่าเนื้อที่ที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะบอกปัดไม่รับที่ดินนั้นก็ได้ หรืออาจเลือกที่จะรับไว้แล้วใช้ราคาเพียงเท่ากับราคาที่ดินที่มีอยู่จริงก็ได้
อย่างไรก็ตาม หากปรากฏว่าที่ดินที่ซื้อขายนั้นมีเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าเนื้อที่ที่ระบุในสัญญาไม่เกินร้อยล 5 ผู้ซื้อจะบอกปัดไม่รับที่ดินนั้นไม่ได้ ผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องรับที่ดินไว้แล้วใช้ราคาตามส่วนของที่ดินมีมีอยู่จริง เว้นเสียแต่ว่าเนื้อที่ส่วนที่ขาดนั้นหากถึงขนาดที่ถ้าผู้ซื้อทราบเสียก่อนทำสัญญาแล้ว คงจะไม่เข้าทำสัญญาซื้อขายด้วยแต่ต้น อาจจะเป็นเพราะเนื้อที่ที่กำหนดเป็นสาระสำคัญสำหรับการใช้ประโยชน์ที่ผู้ซื้อต้องการ หากเนื้อที่ขาดไปจากที่ระบุแล้วจะทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ตามที่ต้องการ เช่น กรณีที่ทำให้เนื้อที่ดินไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ของทางราชการสำหรับการใช้ประโยชน์บางลักษณะ ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะบอกปัดไม่รับที่ดินนั้นก็ได้
ปัญหาของกรณีนี้คงเกิดจากข้อสัญญาที่นายเก่งกับนายกล้าได้ทำไว้ด้วยว่า ผู้ซื้อผู้ขายตกลงซื้อขายเหมาที่ดินทั้ง 9 แปลงในราคา 20 ล้านบาท ไม่ว่าที่ดินจะมีเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าที่ระบุในโฉนดแต่ละฉบับเพียงใด
ตามข้อสัญญาดังกล่าว นายกล้า ผู้ขายต่อสู้ว่าเป็นเจตนาของคู่สัญญาที่ซื้อขายกันแบบเหมาที่จะชำระราคาตามที่กำหนดโดยไม่สนใจว่าเนื้อที่ดินที่แท้จริงจะเป็นเท่าไหร่ โดยเป็นเรื่องที่ทั้งสองฝ่ายจะแบกรับความเสี่ยงเอง ดังนั้น การที่เนื้อที่ดินน้อยกว่าที่ระบุในสัญญาจึงไม่ทำให้นายเก่งมีสิทธิเรียกเงินค่าที่ดินส่วนที่ขาดไปคืนได้
หากเป็นกรณีปกติ การทำสัญญาลักษณะดังกล่าวคงต้องยึดถือตามที่ระบุในสัญญา แต่ในกรณีนี้เนื่องจากมีข้อเท็จจริงที่ปรากฏว่านายกล้าเองเคยทำการรังวัดที่ดินที่ซื้อขายมาก่อนแล้ว และทราบดีว่าความจริงเนื้อที่ดินน้อยกว่าที่ระบุในโฉนด ดังนั้น การที่มาตกลงทำสัญญาในลักษณะดังกล่าวโดยที่นายกล้าไม่เปิดเผยข้อเท็จจริงที่สำคัญที่ตนรู้อยู่ให้นายเก่งทราบ จึงเป็นกรณีที่นายกล้าใช้สิทธิโดยไม่สุจริตในการจูงใจให้นายเก่งเข้าทำสัญญาลักษณะดังกล่าว นายกล้าจึงไม่อาจถือเอาประโยชน์จากข้อสัญญาที่เกิดจากการใช้สิทธิไม่สุจริตของตนได้ กรณีต้องบังคับไปตามหลักกฎหมายปกติในเรื่องการซื้อขายที่กล่าวข้างต้น
กรณีนี้เนื้อที่ดินขาดไป 8 ไร่จากเนื้อที่ดินที่ระบุในสัญญา 100 ไร่ จึงขาดไปเกินกว่าร้อยละ 5 นายเก่งจึงมีสิทธิที่จะบอกปัดหรือใช้ราคาตามส่วนของเนื้อที่ดินที่มีอยู่จริงก็ได้
กรณีที่ผู้ขายใช้สิทธิไม่สุจริตจูงใจให้ผู้ซื้อตกลงทำสัญญาซื้อที่ดินแบบเหมาราคารวมโดยรู้อยู่แล้วว่าเนื้อที่ดินน้อยกว่าในโฉนด ผู้ขายย่อมไม่อาจถือเอาประโยชน์จากข้อสัญญาดังกล่าวได้ ผู้ซื้อมีสิทธิจะบอกปัดไม่รับไว้ หรือเลือกจะรับแล้วชำระราคาเท่าเนื้อที่ดินที่มีอยู่จริงก็ได้หากเนื้อที่ดินขาดเกินร้อยละ 5 เงินที่ผู้ขายรับไว้เกินจึงเป็นเงินที่ได้ไปโดยไม่มีมูลอันจะอ้างกฎหมายได้อันเป็นลาภมิควรได้ที่ต้องคืนให้แก่ผู้ซื้อไป
(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3202/2562)
ดีกว่าฟังทนายเยอะมาก ขอบคุณครับ
ขอบคุณครับ
ขอบพระคุณมากครับท่าน
ขอบคุณมากครับ
แล้วถ้าขายเหมาโดยสุจริต ไม่ทราบเนื้อที่แน่นอน จำต้องชดใช้ส่วนที่ขาดหรือเปล่าครับ
ขอบคุณมากคะ ได้ความรู้ดีมากคะ
👍🙏
สวัสดีครัย ขอขอบคุณการเผยแพร่ความรู้กฏหมายที่มีประโยชน์อย่างยิ่งครับ.