Merci Julien pour cette vidéo pédagogique. Voici l’exemple parfait de l’investissement locatif : • Tu expliques la topologie géographique et sociale de la ville. • Tu fais une analyse différenciée de la valeur patrimoniale et locative • Tu évalue le potentiel de l’appartement : surface, luminosité… • Enfin tu optimises la fiscalité, Par contre : • je trouve ta cuisine « cheap » (j’aurais mis 1000 euros de plus) • j’aurais profité des travaux pour repeindre le plafond • je mets des cadres avec des perçages propres (en précisant que je n’autorise pas le perçages de nouveaux trous) • t’es tu posé la question de faire un balcon (pas forcement rentable, mais j’aurais étudié l’option) ? ou d’une ouverture de la cuisine sur la pièce principale (pour donner un cachet plus moderne) ?
Bonjour Mathieu, - La cuisine, j'ai adapté à la cible, clairement étudiante ici. Et la kitchenette préassemblée rendait les choses faciles sur la place/config que j'avais ici (cuisine en longueur) et donc le temps à y passer réduit. J'aurai mis +cher dans un T2 avec cuisine ouverte ou cuisine séparée + grande. - L'ouverture de la cuisine, je l'aurai fait dans un T2. Mais pas sur un T1 car historiquement mes locataires visiteurs m'ont la plupart du temps dit préférer ça pour ne pas avoir d'odeur de cuisine dans la piece où ils dorment (meme si l'intuition je pensais initialement comme toi. cuisine americaine = aspect moderne) - J'ai mis qqs cadres après la vidéo. Par contre, le "je n'autorise pas d'autres trous" chez moi ça a tjrs marché de façon tres aléatoire dans l'application concrete par les locataires après... - La balcon non. J'ai supposé a priori (à tort ou pas ? Je n'en sais rien, j'avoue n'avoir aucune expérience la dessus) qu'autorisation de la copro trop difficile à obtenir pour ça. - Les plafonds, maintenant je les refais que quand ils pêchent vraiment, pas juste qq petites traces aux angles. Car j'ai constaté qu'il suffisait d'avoir un locateur fumeur (ou qui faisait des soirées etudiantes avec des fumeurs) dans ce genre de petites surfaces pour qu'au bout de 2 ans, il n'ait déjà plus l'air neuf et soit revenu à l'aspect antérieur. Et , au temps les murs sols ça aide à louer/rentabiliser l'apptm car regardés à la visite et participant au jugement de l'appartement, au temps le plafond il n'est regardé qu'à l'état des lieux... Enfin, n'oublions pas la spécificité du cas : investissement fait il y a longtemps, avec des choses non faites au moment habituel (achat / départ du 1er locataire si vendu loué) que je rattrape a posteriori des années après. Cela a pu en partie influer sur ce que j'avais envie de faire : en clair, un peu de Pareto avec optimisation du ratio valeur ajoutée obtenue / embêtements subis. Moi, parce que moins motivé qu'à une époque avec mon patrimoine désormais acquis, mais qui peut faire écho avec une approche de débutant (lui plutot pour des raisons de budget ou d'inexpérience), d'où l'intéret pédagogique du cas
Très bonne vidéo Julien, toujours très explicative et pédagogique ! Personnellement, je trouve que le tableau électrique est très bien refait.😄 Il saura protéger efficacement tous vos futurs locataires !😉
C'est un bilan vraiment intéressant. Cette vidéo amène un exemple concret de ce dont vous parlez dans vos livres et de votre raisonnement mis en pratique. Cet exemple m'a permis de réfléchir à une mesure dans les travaux à faire (j'imaginais à votre place refaire entièrement l'appartement : poser une douche à la place de la baignoire, faire tomber la cloison de la cuisine pour ouvrir sur la pièce principale, refaire les plafonds pour que ce soit vraiment parfait, changer les prises et les interrupteurs, etc.). Par ailleurs, je me suis questionnée sur le prix des travaux qui comprennent à la fois le matériel et la main d’œuvre (il manque juste dans le tableau le changement des radiateurs si je ne me trompe pas), mon interrogation étant par rapport à l'artisan qui accepte de venir pour des travaux d'un coût très faible et donc peu rémunérateur pour lui. Une dernière question : vous vous êtes interrogé sur la vente, j'ai la question inverse : achèteriez-vous cet appartement aujourd'hui (en imaginant que vous continuiez à investir dans les T1 ce qui n'est plus le cas dans ce que j'ai compris) ? En tout cas, merci pour cet exemple détaillé et instructif
Quand c'est ce genre de petits travaux (pose de parquets) type bricolage sans besoin de grande technicite mais juste d'un bon " coup de main" il faut essayer de trouver un autoentrepreneur qui concentre son activité sur ce genre de trucs sinon avec artisan plus classique la facture va doubler. Un électricien pour juste changer un tableau ca se trouve. Certains choisissent même de ne faire que de petite travaux plutôt que l'inverse.. Difficile à dire si j'achèterai car effectivement je fais désormais plus grand. mais je n'ai pas vendu donc ça répond en partie ;) On aurait pu refaire plus parfait . Mais travaux lourds et coûteux pour peu de gain en loyer. donc il faut peser les travaux qui suffisent à rendre le bien plaisant et intéressant pour la cible locataire visée. Le très haut de gamme pour cible étudiante n'aurait pas été pertinent ici. PS : pour être exact et repréciser, dans le tableau il manque juste le changement du tableau et les radiateurs ont été par erreur mis sur la ligne "mise aux normes elec /tableau"
Super intéressant, comme souvent. Non mais Julien, c'est pas possible, il faut apprendre à peindre le plafond, avec une perche ça va tout seul, surtout sur une surface si petite. Et c'est quoi cette cuisine? ça se fait encore? Et le carrelage dépareillé on en parle? Attention, on frôle le pouce rouge là! 😄😄😄
Oui, le papier de la cuisine c'est la verrue, je suis OK. Comme dit + haut : - L'approche Pareto est due à 2 choses ici. D'une part (pour parler à la manière provocatrice d'un politique^^), je suis arrivé à un âge et un niveau de patrimoine où je ne conçois plus de faire les trucs chiants (ou qui me font mal au dos, et du coup me privent après coup de loisir-sport qqs semaines après, comme poser/ déposer des meubles de cuisine) moi-même. Et là dans le temps imparti, je n'ai pas trouvé de pro dispo intéressé par ce genre de petits chantier sur ce que j'ai choisi de ne pas faire. D'autre part, même sans etre parfait, avec ce qui a été fait, je suis qualitativement sensiblement au dessus de la médiane des biens similaires concurrents (les petits surfaces refaites à la perfection sont affectées à la location courte durée dans cette ville, tourisme futuroscope, etc.) à destination d'une cible exclusivement étudiante. - J'ai noté au vu des commentaires de ce type que pour la prochaine vidéo terrain, je prendrai plutôt un bien où la remise à neuf avait été complète et la "perfection" visée. On en profitera pour regarder comment ça a résisté à mon locataire sur la durée. 😄 On peut en tirer 3 leçons intéressantes quand meme : - le débutant peut appliquer le meme genre de raisonnement ¨Pareto" pour ses travaux s'il est juste en budget ou trop inexpérimenté. - Si vous enchainez et devenez expérimenté, vous aurez la flemme ensuite de faire ce que vous n'aviez pas fait au début sur vos biens de bas de portefeuille (= les + petits / qui rapportent individuellement le moins) 😄 - En enchainant d'autres vidéos terrains de bien acquis plus tard, ça montrera mon évolution. Et montre au débutant qu'on peut très bien s'en sortir en commençant à se faire la main en mode "non parfait mais suffisament petit" plutot que de viser la perfection et ne rien faire la voyant inatteignable.
Bonjour Julien, Merci pour cette vidéo, très intéressante. Poitiers, Limoges, ... Faut-il nécessairement risquer des villes sinistrées pour avoir de bons rendements ? Question provoc', autrement dit : comment gérer l'image perçue de la ville dans laquelle on investit ?
Bonjour toutopoil. A mon sens, même si elles ont perdu leur statut de capitale régionale avec les grandes régions, ce sont 2 villes très loin d'être sinistrées. Population entre 100 et 200 k et en légère croissance, délinquance basse, activité économique qui n'est certes pas celle des grandes métropoles mais toutefois loin d'etre négligeable (Limoges siege de Legrand, Poitiers tissu de PME/ETI important), villes universitaires, centre-ville sans rideau de fers baissé permanent. Poitiers en sus ville très étudiante. Je trouve plutot ce genre de ville un bon plan, combinant un certain rendement, et un attrait ville où il fait bon vivre tout en ayant quasi tout à dispo, dont l'attrait s'est d'ailleurs renforcé avec le phénomène télétravail post-covid. Ce qui en temoigne le mieux est d'ailleurs que j'y ai des plus-values latentes non-négligeables sur mon immo locatif alors que ce n'était pas le but initial et seulement vu comme un upside potentiel. J'ai par ailleurs toujours eu assez largement un nombre suffisant de profils tout à fait solvables comme candidats locataires, ce qui serait probablement moins le cas dans une ville "sinistrée". Pour moi, les villes sinistrées, ce sont plutot des villes de 20k-40k, préfecture de petits départements ou sous-préfectures, population en décroissance, taux de chomage ou de population au minimums sociaux important, centre-ville en déclin, avec comme seuls étudiants une section BTS ou une petite section délocalisée de l'université regionale, etc. Donc Bref, à mon sens en stratégie : villes sinistrées non. Mais des villes intéressantes qui sont "injustement" moins à la mode dans un imaginaire collectif, et que du coup les parisiens à fort pouvoir d'achat n'en ont pas encore fait leur terrain de chasse d'où une concurrence d'investisseur moindre, oui... Quant à l'image à gérer, il n'y a pas vraiment, car pour les raisons évoquées ci-avant ces villes ne sont pas vu comme sinistrées par les gens qui y vivent ni par la plupart des gens qui viennent y habiter comme locataires qui viennent souvent de villes distantes d'1 ou 2h et donc connaissent leurs réelles caractéristiques. Alors que si tu prends une sous-préfecture (ou ville de + de 10 k habitants) de Gironde par exemple, même si elle est à une demi-heure / 3/4 d'heure de Bordeaux, elle sera vu comme sinistrée (et je dirais souvent à raison) par les habitants de la communauté d'agglo Bordelaise.
Je te remercie pour ta réponse très détaillée, qui apporte bcp d'idées pour investir. J'ai une seconde question : grâce à tes deux vidéos de présentation de tes deux premiers investissements, on devine que tu n'es pas devenu rentier avec ces biens là au départ, puisqu'ils avaient plutôt un cash-flow négatif d'après les bilans financiers présentés. Maintenant que les prêts sont remboursés, il est certain que la situation est différente. Mais penses tu que de toute façon il ne faut pas hésiter à en passer par là, c'est à dire à "se faire la main" sur des biens avec un CF négatif pour pouvoir acquérir réseaux, confiance, etc... J'ai acheté un appartement en 2019 mais je considère avoir eu un coup de chance, avec une renta brute ~10%. J'ai recherché d'autres biens depuis mais je n'ai jamais trouvé une si belle affaire.
En pratique, ils étaient pas aussi assurément en cash-flow négatif. Le 1er était en léger positif si on tient compte de la réduction d'impot associée (2.77% du prix du bien par an à l'époque soit autour de 450 €/mois, ça compte car par définition c'est un gain direct non fiscalisé ...). Le 2nd présenté dans cette vidéo aurait un cash-flow positif été sans la fiscalité présentée. En pratique, je n'ai en réalité pas subi la fiscalité telle que présentée dans le tableau de la vidéo par foisonnement avec d'autres biens avec travaux acquis dans la foulée de celui-ci (situation équivalente à si j'avais fait LMNP dès le début).Par honneteté intellectuelle, je l'ai toutefois mis dans le tableau + comme "perte d'opportunité", c'est ce que j'ai expliqué car j'aurais pu gagner cet équivalent en déficit en sus sur mes autres biens si j'étais passé direct en LMNP su celui-ci. Et pour qqn qui raisonne que su run seul bien, ça illustre bien l'intéret de l'optim d ela fiscalité. Donc pas vraiment de cash-flow négatifs dans mon PF. En revanche, ce que je n'ai pas hésité à faire, c'est de mettre (parfois) 10-15% voire exceptionnellement 20% d'apport et me contenter d'un cash-flow neutre parfois sur des biens que je jugeais intéressant qualitativement. Alors certes, ça prend quelques années avant que t'en ressentes le bénéfice (mais sans etre obligé d'attendre 20 ans d'avoir remboursé l'emprunt non plus, car soit les loyers augmentent avec l'inflation quand l'emprunt reste fixe, soit tu vends un bien au bout de 10 ans et rembourse l'emprunt d'un autre avec ton solde de vente ) Donc je dirais qu'il faut trouver des moyens pour se constituer ces petits apports, et ne pas hésiter à parfois se contenter d'une situation comme décrite au paragraphe ci-dessus. Le bien acquis n'est pas une mauvaise opération à moyen terme et comme tu le dis il y a des bénéfices induits à coté. Le discours du tout cash-flow immediat, du "rentier en 6 mois", a parfois l'inconvénient que certains à qui il reste de la capacité d'endettement ne l'utilisent pas faute de trouver des biens correspondant au discours ambiant, et une capacité d'endettement inutilisée sur la durée, c'est souvent du gâchis en termes d'enrichissement patrimonial... 2e truc que j'ia déjà dit par ailleurs en écho à ton propose : les premiers investissements sont rarement parfaits. Moi je considère que le 1er était très bien mais cas particulier, ensuite mon 2nd (le 1er en investissement classique) n'est pas mon meilleur coup. Mais si on cherche la perfection dès le début, on risque de ne jamais commencer... Le tout pour les 1ers, c'est surtout d'éviter les + grosses erreurs, car elles nous dégouteraient /empecheraient de poursuivre, mais pas de viser 100% parfait.
Oui. J'ai toujours optimisé fiscalement l' exploitation de mes biens (sauf ici pour mes raisons expliquees au début de la video) , mais pas que en SCI IS, aussi en location nue conventionnee, en meublé LMNP/LMP... Et comme deja expliqué plusieurs fois par ailleurs, je ne pense pas le + oopportun de faire ses investissements à 100% en SCI IS.
![[Webinaire] Coconstruisons des projets de tiers-lieux](http://i.ytimg.com/vi/mB_EA05IjLg/mqdefault.jpg)
Merci de nous partager ce cas concret, qui plus est, très bien détaillé 👍
Merci Julien pour cette vidéo pédagogique.
Voici l’exemple parfait de l’investissement locatif :
• Tu expliques la topologie géographique et sociale de la ville.
• Tu fais une analyse différenciée de la valeur patrimoniale et locative
• Tu évalue le potentiel de l’appartement : surface, luminosité…
• Enfin tu optimises la fiscalité,
Par contre :
• je trouve ta cuisine « cheap » (j’aurais mis 1000 euros de plus)
• j’aurais profité des travaux pour repeindre le plafond
• je mets des cadres avec des perçages propres (en précisant que je n’autorise pas le perçages de nouveaux trous)
• t’es tu posé la question de faire un balcon (pas forcement rentable, mais j’aurais étudié l’option) ? ou d’une ouverture de la cuisine sur la pièce principale (pour donner un cachet plus moderne) ?
Bonjour Mathieu,
- La cuisine, j'ai adapté à la cible, clairement étudiante ici. Et la kitchenette préassemblée rendait les choses faciles sur la place/config que j'avais ici (cuisine en longueur) et donc le temps à y passer réduit. J'aurai mis +cher dans un T2 avec cuisine ouverte ou cuisine séparée + grande.
- L'ouverture de la cuisine, je l'aurai fait dans un T2. Mais pas sur un T1 car historiquement mes locataires visiteurs m'ont la plupart du temps dit préférer ça pour ne pas avoir d'odeur de cuisine dans la piece où ils dorment (meme si l'intuition je pensais initialement comme toi. cuisine americaine = aspect moderne)
- J'ai mis qqs cadres après la vidéo. Par contre, le "je n'autorise pas d'autres trous" chez moi ça a tjrs marché de façon tres aléatoire dans l'application concrete par les locataires après...
- La balcon non. J'ai supposé a priori (à tort ou pas ? Je n'en sais rien, j'avoue n'avoir aucune expérience la dessus) qu'autorisation de la copro trop difficile à obtenir pour ça.
- Les plafonds, maintenant je les refais que quand ils pêchent vraiment, pas juste qq petites traces aux angles. Car j'ai constaté qu'il suffisait d'avoir un locateur fumeur (ou qui faisait des soirées etudiantes avec des fumeurs) dans ce genre de petites surfaces pour qu'au bout de 2 ans, il n'ait déjà plus l'air neuf et soit revenu à l'aspect antérieur. Et , au temps les murs sols ça aide à louer/rentabiliser l'apptm car regardés à la visite et participant au jugement de l'appartement, au temps le plafond il n'est regardé qu'à l'état des lieux...
Enfin, n'oublions pas la spécificité du cas : investissement fait il y a longtemps, avec des choses non faites au moment habituel (achat / départ du 1er locataire si vendu loué) que je rattrape a posteriori des années après. Cela a pu en partie influer sur ce que j'avais envie de faire : en clair, un peu de Pareto avec optimisation du ratio valeur ajoutée obtenue / embêtements subis. Moi, parce que moins motivé qu'à une époque avec mon patrimoine désormais acquis, mais qui peut faire écho avec une approche de débutant (lui plutot pour des raisons de budget ou d'inexpérience), d'où l'intéret pédagogique du cas
@@julien-delagrandanne merci pour ta réponse. J'aurais quand même fait quelque chose de plus qualitatif pour la cuisine :-)
Très bonne vidéo Julien, toujours très explicative et pédagogique !
Personnellement, je trouve que le tableau électrique est très bien refait.😄 Il saura protéger efficacement tous vos futurs locataires !😉
😉
Bonjour, je trouve ce genre de vidéo très intéressant. Merci
C'est un bilan vraiment intéressant. Cette vidéo amène un exemple concret de ce dont vous parlez dans vos livres et de votre raisonnement mis en pratique. Cet exemple m'a permis de réfléchir à une mesure dans les travaux à faire (j'imaginais à votre place refaire entièrement l'appartement : poser une douche à la place de la baignoire, faire tomber la cloison de la cuisine pour ouvrir sur la pièce principale, refaire les plafonds pour que ce soit vraiment parfait, changer les prises et les interrupteurs, etc.). Par ailleurs, je me suis questionnée sur le prix des travaux qui comprennent à la fois le matériel et la main d’œuvre (il manque juste dans le tableau le changement des radiateurs si je ne me trompe pas), mon interrogation étant par rapport à l'artisan qui accepte de venir pour des travaux d'un coût très faible et donc peu rémunérateur pour lui. Une dernière question : vous vous êtes interrogé sur la vente, j'ai la question inverse : achèteriez-vous cet appartement aujourd'hui (en imaginant que vous continuiez à investir dans les T1 ce qui n'est plus le cas dans ce que j'ai compris) ? En tout cas, merci pour cet exemple détaillé et instructif
Quand c'est ce genre de petits travaux (pose de parquets) type bricolage sans besoin de grande technicite mais juste d'un bon " coup de main" il faut essayer de trouver un autoentrepreneur qui concentre son activité sur ce genre de trucs sinon avec artisan plus classique la facture va doubler.
Un électricien pour juste changer un tableau ca se trouve. Certains choisissent même de ne faire que de petite travaux plutôt que l'inverse..
Difficile à dire si j'achèterai car effectivement je fais désormais plus grand. mais je n'ai pas vendu donc ça répond en partie ;)
On aurait pu refaire plus parfait . Mais travaux lourds et coûteux pour peu de gain en loyer. donc il faut peser les travaux qui suffisent à rendre le bien plaisant et intéressant pour la cible locataire visée. Le très haut de gamme pour cible étudiante n'aurait pas été pertinent ici.
PS : pour être exact et repréciser, dans le tableau il manque juste le changement du tableau et les radiateurs ont été par erreur mis sur la ligne "mise aux normes elec /tableau"
@@julien-delagrandanne Merci beaucoup pour la réponse 🙂
video interressante. Merci pour ce retour. Toutefois je pense que vous oubliez l'aspect energetique avec le DPE, qui est certe recent.
Le DPE (nouvelle mouture) est ressorti en D ici. J'ai donc considéré que ce n'était pas un enjeu.
Super intéressant, comme souvent. Non mais Julien, c'est pas possible, il faut apprendre à peindre le plafond, avec une perche ça va tout seul, surtout sur une surface si petite. Et c'est quoi cette cuisine? ça se fait encore? Et le carrelage dépareillé on en parle? Attention, on frôle le pouce rouge là! 😄😄😄
Oui, le papier de la cuisine c'est la verrue, je suis OK. Comme dit + haut :
- L'approche Pareto est due à 2 choses ici.
D'une part (pour parler à la manière provocatrice d'un politique^^), je suis arrivé à un âge et un niveau de patrimoine où je ne conçois plus de faire les trucs chiants (ou qui me font mal au dos, et du coup me privent après coup de loisir-sport qqs semaines après, comme poser/ déposer des meubles de cuisine) moi-même. Et là dans le temps imparti, je n'ai pas trouvé de pro dispo intéressé par ce genre de petits chantier sur ce que j'ai choisi de ne pas faire.
D'autre part, même sans etre parfait, avec ce qui a été fait, je suis qualitativement sensiblement au dessus de la médiane des biens similaires concurrents (les petits surfaces refaites à la perfection sont affectées à la location courte durée dans cette ville, tourisme futuroscope, etc.) à destination d'une cible exclusivement étudiante.
- J'ai noté au vu des commentaires de ce type que pour la prochaine vidéo terrain, je prendrai plutôt un bien où la remise à neuf avait été complète et la "perfection" visée. On en profitera pour regarder comment ça a résisté à mon locataire sur la durée. 😄
On peut en tirer 3 leçons intéressantes quand meme :
- le débutant peut appliquer le meme genre de raisonnement ¨Pareto" pour ses travaux s'il est juste en budget ou trop inexpérimenté.
- Si vous enchainez et devenez expérimenté, vous aurez la flemme ensuite de faire ce que vous n'aviez pas fait au début sur vos biens de bas de portefeuille (= les + petits / qui rapportent individuellement le moins) 😄
- En enchainant d'autres vidéos terrains de bien acquis plus tard, ça montrera mon évolution. Et montre au débutant qu'on peut très bien s'en sortir en commençant à se faire la main en mode "non parfait mais suffisament petit" plutot que de viser la perfection et ne rien faire la voyant inatteignable.
Bonjour Julien,
Merci pour cette vidéo, très intéressante.
Poitiers, Limoges, ... Faut-il nécessairement risquer des villes sinistrées pour avoir de bons rendements ? Question provoc', autrement dit : comment gérer l'image perçue de la ville dans laquelle on investit ?
Bonjour toutopoil. A mon sens, même si elles ont perdu leur statut de capitale régionale avec les grandes régions, ce sont 2 villes très loin d'être sinistrées. Population entre 100 et 200 k et en légère croissance, délinquance basse, activité économique qui n'est certes pas celle des grandes métropoles mais toutefois loin d'etre négligeable (Limoges siege de Legrand, Poitiers tissu de PME/ETI important), villes universitaires, centre-ville sans rideau de fers baissé permanent. Poitiers en sus ville très étudiante. Je trouve plutot ce genre de ville un bon plan, combinant un certain rendement, et un attrait ville où il fait bon vivre tout en ayant quasi tout à dispo, dont l'attrait s'est d'ailleurs renforcé avec le phénomène télétravail post-covid. Ce qui en temoigne le mieux est d'ailleurs que j'y ai des plus-values latentes non-négligeables sur mon immo locatif alors que ce n'était pas le but initial et seulement vu comme un upside potentiel.
J'ai par ailleurs toujours eu assez largement un nombre suffisant de profils tout à fait solvables comme candidats locataires, ce qui serait probablement moins le cas dans une ville "sinistrée".
Pour moi, les villes sinistrées, ce sont plutot des villes de 20k-40k, préfecture de petits départements ou sous-préfectures, population en décroissance, taux de chomage ou de population au minimums sociaux important, centre-ville en déclin, avec comme seuls étudiants une section BTS ou une petite section délocalisée de l'université regionale, etc.
Donc Bref, à mon sens en stratégie : villes sinistrées non. Mais des villes intéressantes qui sont "injustement" moins à la mode dans un imaginaire collectif, et que du coup les parisiens à fort pouvoir d'achat n'en ont pas encore fait leur terrain de chasse d'où une concurrence d'investisseur moindre, oui...
Quant à l'image à gérer, il n'y a pas vraiment, car pour les raisons évoquées ci-avant ces villes ne sont pas vu comme sinistrées par les gens qui y vivent ni par la plupart des gens qui viennent y habiter comme locataires qui viennent souvent de villes distantes d'1 ou 2h et donc connaissent leurs réelles caractéristiques. Alors que si tu prends une sous-préfecture (ou ville de + de 10 k habitants) de Gironde par exemple, même si elle est à une demi-heure / 3/4 d'heure de Bordeaux, elle sera vu comme sinistrée (et je dirais souvent à raison) par les habitants de la communauté d'agglo Bordelaise.
Je te remercie pour ta réponse très détaillée, qui apporte bcp d'idées pour investir.
J'ai une seconde question : grâce à tes deux vidéos de présentation de tes deux premiers investissements, on devine que tu n'es pas devenu rentier avec ces biens là au départ, puisqu'ils avaient plutôt un cash-flow négatif d'après les bilans financiers présentés. Maintenant que les prêts sont remboursés, il est certain que la situation est différente. Mais penses tu que de toute façon il ne faut pas hésiter à en passer par là, c'est à dire à "se faire la main" sur des biens avec un CF négatif pour pouvoir acquérir réseaux, confiance, etc...
J'ai acheté un appartement en 2019 mais je considère avoir eu un coup de chance, avec une renta brute ~10%. J'ai recherché d'autres biens depuis mais je n'ai jamais trouvé une si belle affaire.
En pratique, ils étaient pas aussi assurément en cash-flow négatif. Le 1er était en léger positif si on tient compte de la réduction d'impot associée (2.77% du prix du bien par an à l'époque soit autour de 450 €/mois, ça compte car par définition c'est un gain direct non fiscalisé ...).
Le 2nd présenté dans cette vidéo aurait un cash-flow positif été sans la fiscalité présentée. En pratique, je n'ai en réalité pas subi la fiscalité telle que présentée dans le tableau de la vidéo par foisonnement avec d'autres biens avec travaux acquis dans la foulée de celui-ci (situation équivalente à si j'avais fait LMNP dès le début).Par honneteté intellectuelle, je l'ai toutefois mis dans le tableau + comme "perte d'opportunité", c'est ce que j'ai expliqué car j'aurais pu gagner cet équivalent en déficit en sus sur mes autres biens si j'étais passé direct en LMNP su celui-ci. Et pour qqn qui raisonne que su run seul bien, ça illustre bien l'intéret de l'optim d ela fiscalité.
Donc pas vraiment de cash-flow négatifs dans mon PF. En revanche, ce que je n'ai pas hésité à faire, c'est de mettre (parfois) 10-15% voire exceptionnellement 20% d'apport et me contenter d'un cash-flow neutre parfois sur des biens que je jugeais intéressant qualitativement. Alors certes, ça prend quelques années avant que t'en ressentes le bénéfice (mais sans etre obligé d'attendre 20 ans d'avoir remboursé l'emprunt non plus, car soit les loyers augmentent avec l'inflation quand l'emprunt reste fixe, soit tu vends un bien au bout de 10 ans et rembourse l'emprunt d'un autre avec ton solde de vente )
Donc je dirais qu'il faut trouver des moyens pour se constituer ces petits apports, et ne pas hésiter à parfois se contenter d'une situation comme décrite au paragraphe ci-dessus. Le bien acquis n'est pas une mauvaise opération à moyen terme et comme tu le dis il y a des bénéfices induits à coté.
Le discours du tout cash-flow immediat, du "rentier en 6 mois", a parfois l'inconvénient que certains à qui il reste de la capacité d'endettement ne l'utilisent pas faute de trouver des biens correspondant au discours ambiant, et une capacité d'endettement inutilisée sur la durée, c'est souvent du gâchis en termes d'enrichissement patrimonial...
2e truc que j'ia déjà dit par ailleurs en écho à ton propose : les premiers investissements sont rarement parfaits. Moi je considère que le 1er était très bien mais cas particulier, ensuite mon 2nd (le 1er en investissement classique) n'est pas mon meilleur coup. Mais si on cherche la perfection dès le début, on risque de ne jamais commencer... Le tout pour les 1ers, c'est surtout d'éviter les + grosses erreurs, car elles nous dégouteraient /empecheraient de poursuivre, mais pas de viser 100% parfait.
Avez-vous fait des achats immobiliers en sci pour faire de l’optimisation fiscale ?
Oui. J'ai toujours optimisé fiscalement l' exploitation de mes biens (sauf ici pour mes raisons expliquees au début de la video) , mais pas que en SCI IS, aussi en location nue conventionnee, en meublé LMNP/LMP... Et comme deja expliqué plusieurs fois par ailleurs, je ne pense pas le + oopportun de faire ses investissements à 100% en SCI IS.