Die 10 häufigsten Steuerfehler als Vermieter | Exklusives Webinar mit Steuerberater Martin Richter
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- เผยแพร่เมื่อ 26 ก.ค. 2024
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00:00 Vorstellung Martin Richter
00:56 Einleitung: Die 10 häufigsten Steuerfehler
01:56 1. Aufteilung Grundstück & Gebäude
07:48 2. 50 Jahre Restnutzungsdauer?
10:29 3. 15%-Grenze
14:20 4. Eigenkapital verwenden
18:30 5. Bonus-Trick: Zinsen aufs Eigenheim steuerlich absetzen
22:49 6. Verteilung von Aufwendungen
27:49 7. Sanierungsfehler
31:58 8. Vermietung ohne Umsatzsteuer
36:24 9. Immobilienkauf als Ehepaar
41:30 10. Wahl der Struktur
Zuschauerfragen:
Aufteilung Grund & Gebäude und Einflussnahme
45:36 Wie groß darf die Abweichung zum Finanzamt sein?
46:29 Auch bei Neubau möglich?
47:40 Qualifikation des Gutachters?
49:37 Gutachten nach oder vor Sanierung?
51:43 Zeitpunkt für Gutachten?
Standardhebung
55:49 Dach und Heizung innerhalb von 2 Jahren möglich?
56:30 Zählt der Einbau eines Kamins dazu?
Ehegattenmodell & private Darlehen
56:58 Bodenrichtwert vs. Wertverlust Gebäude?
58:41 Trotz gemeinsamer Finanzierung möglich?
01:05:10 Schriftlich vereinbaren? Und wie?
01:07:17 Muss der Kaufpreis tatsächlich gezahlt werden?
Andere
52:23 Anschaffungsnahe Aufwendungen: Fristen?
53:55 Vermeidung von Eigenkapital: Funktioniert das auch als GmbH?
59:57 Sanierungsfehler: Sind Sanierungsfehler bei Verlustvortrag sinnvoll?
01:00:56 Ist eine Sondertilgung steuerlich sinnvoll?
01:06:18 Ab wann lohnt sich eine VV GmbH?
01:02:12 Exitstrategien aus der VV GmbH?
INFO
In dieser Webinar-Aufzeichnung vom 31.05.2023 zeigt euch Steuerberater Martin 'MR. Steuer' Richter, Steuerberater und offizieller Steuer-Coach bei Immocation, die 10 häufigsten steuerlichen Fehler im Zusammenhang mit Immobilien und wie ihr diese vermeiden könnt. Außerdem hat er für euch einige Tipps und Tricks parat, wie auch Anfänger schon vor dem ersten Kauf einer Immobilie eine sinnvolle Steuerstrategie finden und vorbereiten können.
Für eine individuelle Strategieberatung wendet euch gerne direkt an das Steuerbüro MR Steuer unter mr-steuer.de/
Martin Richter ist übrigens DER Steuer-Coach bei immocation.de/, der Plattform, auf der ihr alles über Vermögensaufbau mit Immobilien lernt.
WICHTIG: Bitte beachtet, dass Steuergesetze regelmäßig geändert werden.
Präsentiert von:
ImmoMetrica
www.immometrica.de
und
ohne-makler
www.ohne-makler.net
Das lehrreichste Video, dass ich seit langen gesehen habe. Einfach super!!
Ich bin schon süchtig nach seinen Videos. Wie kann man als Steuerberater so sympathisch sein und dazu noch so kompetent?!? Ich tausche meinen sofort gegen Martin!
Martin macht nur große Leute und das ausschließlich per Tages Ticket
Mal wieder ein großartiges Video von einem der wenigen Unternehmer Steuerberater, vermutlich dem besten in D. Vielen Dank!
Vielen Dank, das Lob geben wir gerne weiter!
Wow Dankeschön für Ihre Information 😀👍
Hervorragendes Video 🙏 Danke 👍
Top, Martin Richter! - und vielen, vielen Dank, dass diejenigen, die den Termin nicht halten konnten, sich das hier anschauen können. PS: 31.04. (siehe Info) ist natürlich ein besonderer Tag... ;-)
Ups, da haben wir uns wohl vertippt :D Vielen Dank für den Hinweis, es war natürlich der 31.05.2023!
Hab schon lange nicht so ein geniales Video gesehen
Danke sehr, recht Hilfreich 👍 habe auch gleich den Kanal Abonniert.
Überragend
Danke sehr!
An dir ist ein Künstler verloren gegangen… Ein derart proportionales Einstrichhaus hab ich noch nie gesehen 😂 Echt legendär! Du solltest schnellkritzel-Flipchart-Kurse geben 🤓
Hallo Herr Richter, ich bin ein großer Fan ihrer steuerlichen Infos. Ich benötige eine wesentliche Information für den folgenden Fall:
Wenn ich die Kaufpreisaufteilung für Gebäude und Grund/Boden vornehme. Sagen beispielsweise 80/20.
Und ich danach ebenfalls eine Restnutzungsdauergutachten erstellen lasse, wobei der Gutachter nur auf eine Restnutzungsdauer von 20 Jahre kommt. Würde die Finanzbehörde dann nicht sagen, wie kann das sein, dass Sie den Gebäudeanteil bei 80% sehen und der Gutachter aber auf eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren kommt. Beisst sich da nicht die Katze in den Schwanz? Falls das wiederum nicht geht, ist die Aufteilung doch viel wichtiger, da Grund und Boden steuerlich sowieso totes Kapital darstellt.
Was ist das für eine coole Location?
Verständlich, informativ, sympathisch! Tausend Dank!
Frage: Immobilie zusammen mit Ehepartnerin gekauft. Eigenkapital eingesetzt. Ist ein gegenseitiges Privatdarlehen auch zulässig? (Ich leihe ihr, sie leiht zeitgleich mir die gleiche Summe)
Vielen Dank für das Video und vielen Tipps. Ich habe eine Frage zur Aufteilung Gebäude / GuB und ich bin sehr dankbar, wenn ihr diese beantwortet: Ist es legitim im Kaufvertrag einfach den aktuellen BoRi mit der Grundstücksgröße zu multiplizieren und diesen Wert im Kaufvertrag zu nehmen? Wegen bestehender sehr niedriger Mieten, wäre dieses Vorgehen tatsächlich günstiger für mich ;). Vielen Dank im Voraus
Wenn du das belegen kannst ( offizielle Tabelle) wer sollte dir da einen Strick drehen können? Du musst nur die Quelle auch speichern, bei Boris z.B. kannst du keine historischen Werte abfragen.
15% Grenze gerissen, weil die Handwerker im Nachgang deutlich teurer waren als vereinbart...
Verkürzung der AfA mit einem Gutachten nach DIN 17024 nicht vergessen. 👌🏻
Gilt die erhöhte Afa eines Gutachtens zur Nutzungsdauer auch für die Sanierungskosten, wenn die 15% überschritten wurden? Frage zum Punkt 3
Danke für deine Frage.
Leider können wir als Kanalbetreiber keine Detailfragen zu den Vortragsthemen unserer Experten beantworten. Wir schlagen vor, dich direkt an einen Experten auf dem Gebiet zu wenden, gerade wenn es um derart wichtige Themen geht.
Danke für dein Verständnis!
Das Ganze wurde gekippt...
@@j.e.2053 also AfA nur über 50 möglich? Wo steht das?
Wie ist es bei den 15% Sanierungskosten, wenn die Gemeinschaft eine größere Sanierung durchführt? Wird das mit eingerechnet? Danke für das tolle Video
Würde mich auch interessieren. Und auch wie die Kosten zeitlich verortet werden wenn es nur eine Nebenkostenabrechnung für das ganze Jahr gibt.
wird leider auch eingerechnet
Gilt das noch mit dem Gutachten und der Nutzungsdauer ? Das Gesetz wurde doch geändert
Bei der Aufteilung Grund und Gebäude. Ist das auch möglich, wenn ich eine Wohnung in einem Haus mit 80 Einheiten kaufe?
Danke für deine Frage. Leider können wir als Kanalbetreiber keine Detailfragen zu den Vortragsthemen unserer Experten beantworten. Wir schlagen vor, dich direkt an einen Experten auf dem Gebiet zu wenden, gerade wenn es um derart wichtige Themen geht.
Danke für dein Verständnis!
Bei Bauträgern ist das in den Verträgen meist fest. Also bei den guten Bauträgern!
Funktioniert die Ehegattenschaukel auch, wenn noch eine Bank im Boot sitzt?😅😅
Danke für deine Frage. Zwar können wir als Kanalbetreiber keine Detailfragen zu den Vortragsthemen unserer Experten beantworten, aber falls du mit "im Boot" eine Finanzierung meinst: In den meisten Beispielen für Ehegattenschaukeln wird von einer Finanzierung und einer Restschuld ausgegangen - das eine hat mit dem anderen nichts zu tun und beeinflusst sich nicht.
Falls das nicht deine Frage war, wende dich bitte an einen Experten auf dem Gebiet.
Ist fuer Punkt #4 nicht vorher eine Regelung nach Gutetertrennung bei den Ehepartnern notwendig?
Punkt #9 ist mir komplett unklar: Es wird gemeinsam gekauft -> 50% besitzt jeder der beiden. Partner 1 verkauft seinen Anteil am Haus an Partner 2 oder koennen hier beide zusammen an die Immobilie an Partner 1 verkaufen? Sprich jemand verkauft die Immobilie an sich selbst?
Danke für deine Frage. Leider können wir als Kanalbetreiber keine Detailfragen zu den Vortragsthemen unserer Experten beantworten. Wir schlagen vor, dich direkt an einen Experten auf dem Gebiet zu wenden, gerade wenn es um derart wichtige Themen geht.
Danke für dein Verständnis!
Pkt 9... nicht gemeinsam gekauft
Ist das mit restnutzungsdauer noch aktuell in 2023?
Prinzipiell ja! Aber auch hier kommt es natürlich immer auf den Einzelfall an (2023 mehr als zuvor)
Klar, einfach "Gutachten AfA" googlen. 👍🏻
Fast alle 😂😂
Aber trotzdem gut 😅
Wenn du gut gekauft hast, dann sind die Schmerzen geringer, obwohl du real wahnsinnig mehr Steuern gezahlt hast, das ist so bei den Steuern. 30.000 € oder gar 100.000 € mehr Liquidität je Objekt zu haben, ist ja das Ziel.
Ich habe Alle Fehler gemacht:)
Guter Content, nur etwas lauter aufnehmen
Darlehen mit 0.1 % gibt es mehr Information hierzu, kein fremdueblicher Zins.?
Bzgl. Tipp 4 mit EK: Wie gestalte ich konkret den Vertrag zwischen Elternteil und Kind (beide erwachsen) wenn das Elternteil bspw in 2 Jahren 100% das Darlehen zurückgezahlt haben möchte. Dann kann ich ja keine 0% Tilgung ansetzen. Funktioniert es dann immer noch?
Das war nur ein Beispiel unter Ehegatten, da würde man das Darlehen immer Endfällig gestalten und mit einer langen Laufzeit ausstatten ( 10 Jahre plus) Ein Darlehen kannst du auch mit Tilgung gestalten, nur nimmst du dir ja dann in der Laufzeit die Zinsen auf den Anteil der Summe, die schon getilgt wurde. Dann mache die Laufzeit 24 Monate endfällig. Ich kann dir nur sagen, dass dann die gesamten Mieteinnahmen abzüglich der wenigen Kosten zu versteuern sind. Deine Kinder werden wohl gute Einkommen haben. Dann zahlen sie z.B. 42% auf den Mietüberschuss ( Es bleibt ja dann nur noch die 2% Abschreibung , Die Instandsetzung und die Verwaltung) Kann man machen, aber er hat ja uns einen Vorschlag gemacht, wie du das Finanzamt ein wenig ärgerst. # ich zahle zum Teil auch 42% auf den Überschuss. Weshalb ich mir das Video anschauen wollte und froh darüber bin, dass ich das gemacht habe. Ich mache das mit meine Sohn und meiner Tochter je 10 Jahre . Dann schenke ich ihnen je 100.000 € steuerfrei, damit sie je 100.000 € tilgen können. # Erlassen.
Ich verstehe den Tipp 4 - Kein Eigenkapital verwenden nicht.
Ich leihe mir Geld aus der Familie.
Das Geld ist da.
Geb ich es aus ist es weg.
Leih ich es mir, ist es weg und ich zahle Steuern.
Wo ist da die Ersparnis?
Ich muss keine Steuern zahlen wenn ich es nicht leihe.
Ist es ein spezielles Gutachten um mehr als 2% abschreiben zu können, oder langt ein vorliegendes Gutachten z.B. bei einem Versteigerungsobjekt?
Das ist ja von einem Gutachter. Du kannst im Finanzamt auch anrufen. Nicht alle Finanzämter handeln immer gleich. Viele kennen solche Bruchbuden garnicht. Aber in z.B. Franken, sehe ich fast nur Objekte, die ich keinesfalls 50 Jahre abschreiben möchte.
Bei Neubauten beträgt die Abschreibung inzwischen 3% oder 33 Jahre.
Neubauten sind im Moment noch sehr uninteressant. Es sei denn, du kannst ganze Objekte selbst entwickeln bzw. realisieren. Bei den aktuellen Preisen je Quadratmeter , zweifle ich stark an, dass du diese je mit einem echten Gewinn nach Inflation verkaufen wirst können. Die Mieten können diese Preise nie ansatzweise finanzieren.
Ich nehme 1.500 € Kalt für 82 m2 hindert Meter weiter bauen sie ab 11.000 € den m2. Das sind alles Preise´, die nur solvente Eigennutzer bezahlen sollten. # mach seid 1994 in Immobilien. # Warte bis Mitte 2025 oder bis die Banken die ersten Bauträger pleite gehen lassen. So kaufe ich seit den 2000 Jahren. # direkt von der Bank.
@@T.Stolpe Den genannten QM-Preisen zu urteilen, kommst du aus einer Metropolregion. Bei uns in einer Mittelstadt im Allgäu ist es zwar auch teuer geworden und trotzdem noch weit weg von den genannten 11k pro qm. Im Moment lasse eine 3Spänner (Reihenhäuser) bauen. Denke, dass ich die kommendes Jahr gut vermietet bekomme. Das funktioniert natürlich nur, wenn das Ganze nicht Kreditfinanziert ist. Habe noch weitere, relativ neue Objekte im Portfolio. Alle rein als Rentenzahlobjekte und nicht als Spekulation gedacht.
@@joemontana778 Mit 100% EK wird das keine Rendite für die Rente. Du scheinst das Prinzip von Immobilien nicht ganz verstanden zu haben. Die Inflation raubt dir den gesamten Ertrag nach Inflation und Steuern plus eventuelle GKV . Denn auf die scheinbar hohen Erträge musst du dann den vollen Steuersatz anwenden. 100 % sind nach 10 Jahren Kaufkraft bereinigt nur noch 50% wert. Wenn du also im Nennwert nach 15 Jahren 200% hast, aber > 40% Steuern zahlt , dann macht das Finanzamt Reibach, du leider nicht.
# Du müsstest einen Mietzins > 7% p.A. von Anfang an haben. Damit du Netto auf eine Null nach Steuern kommst. Also real den Vermögen erhält. Ich habe ein Objekt in B/C Lage das finanziere ich seit 1994 bis heute . Nun ist Tesla in der Nähe, nun wird es Zeit das zu verkaufen. An meinen Sohn : 200.000 € Käufpreis . Steuerfrei kann ich ihm 100.000 € erlassen und die anderen 100.000 € für 10% Zinsen entfällt für 10 Jahre leihen ! *fg
Mich würde mal interessieren, ob Martin Richter seinen Tipp Nr. 4 (kein Eigenkapital verwenden) selbst umsetzt! Und ich bezweifele, dass ein Scheidungsanwalt diesen Tipp auch befürwortet!
Kein Eigenkapital verwenden bedeutet aber nicht, dass man es nicht zur Verfügung hat!
Die Vermögenswerte werden ja aufgeteilt. Darlehen sind auch Vermögen.
Die Steuerkurve erklären, aber gleichzeitig alle Ersparnisse mit einem Steuersatz von 42% vorzurechnen, ist doch komisch.
Ich finde das völlig korrekt, da die Mieteinnahmen ja zusätzlich zu Gehalt, Bezügen oder Einnahmen aus einer selbstständigen Tätigkeit fließen und allein deshalb sicherlich die allermeisten Investoren sich bereits bei einem Einkommen oberhalb der 60.000,- Euro befinden. Nun kommen die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung hier noch obendrauf und damit gilt quasi für den ersten Euro aus V+V der Spitzensteuersatz.
wieso? das Ganze funktioniert nur mit 42%. Alles andere hat viel weniger Ertrag und rechnet sich entsprechend weniger
Ja, wie Georg schon sagt, ist es nur für Spitzensteuersatz-Zahlende relevant. Notarkosten oder andere Kosten für wie Gutachter fressen sonst den gesamte Steuerersparnis und mehr auf.
Habe eine Landwirtschaft mit meinen Mann gekauft und Das Finanzamt hat gesagt man kann da gar nichts beim Lohnsteuerausgleich eintragen ist das richtig zahle SVS Unfallbetrag?
Alles cool aber das ostdeutsche....😢
Was für ein dummer Kommentar… 🙄
nicht ostdeutsch.. sächsisch😂, und das ist auch zu differenzieren. Geh mal ins Erzgebirge...
Wir können nur sächsisch...lol