As vantagens da SPE são obvias. Mas faltou dizer sobre os riscos e problemas. Dou um exemplo: Se houver chamadas de capital para acabar a obra, seja por erros no orçamento, seja por superfaturamento, e um dos sócios não tiver dinheiro para atender a chamada, ele tem 30 dias para entregar o dinheiro (art. 1004 e 1058 do Código Civil) ou pode perder a sua cota. O máximo que ele vai conseguir é a devolução do dinheiro da entrada, mas jamais vai receber o ágio ou as perspectivas de lucro do imóvel. Nisso, sempre o maior cotista ou administrador poderá ficar com a cota do minoritário ou "sócio remisso". Inclusive, essa jogada pode ser proposital pelo construtor para adquirir cotas baratas com o prédio quase pronto.
Ótimo comentário Chito, na verdade temos essa previsão também no nosso contrato social, mas protegendo o investidor. Caso ele atrase por 60 dias ficamos com a cota ou colocamos outro no seu lugar e ele recebe o capital no mesmo numero de parcelas que ja havia feito. Obrigado pelo comentário.
Thiago, muito bom o seu conteúdo! Tenho uma dúvida quanto o retorno que fica com o incorporador. Tenho uma construtora, se eu captar investidores para construir casas, como fica o meu retorno? Fico com a metade do lucro e a outra metade faço um rateio proporcional à cota de cada investidor ou o custo da construcao entra já com o meu lucro e ainda recebo parte do lucro final?
Oi Lucia, boa noite. Obrigado por acompanhar o conteúdo. Vou te dar o exemplo de duas obras que estou executando agora e cada uma tem uma SPE. Em um projeto estou fazendo nove apartamentos e tenho cinco investidores e no outro também são nove apartamentos mas com quatro investidores. Depende da proposta de cada projeto e como vc desenha o seu plano de negócio.
Meu nome é Axel e sou um admirador do seu trabalho nas redes sociais. Gostaria de aproveitar esta oportunidade para tirar uma dúvida relacionada a empresas SPE. Trabalho em uma construtora e incorporadora que possui algumas SPEs, e surgiu a questão de como transferir patrimônio de uma SPE para outra. Por exemplo, recentemente adquirimos elevadores cremalheiras, escoras, máquinas e ferramentas, e gostaria de saber qual é o procedimento correto para transferir esses bens para outras SPEs. Agradeço antecipadamente pela sua ajuda e conhecimento nessa questão específica. Estou ansioso para receber sua orientação.
Oi Axel, agradeço por acompanhar o meu trabalho. Vou procurar uma orientação junto a minha contadora e retorno para você. Minhas obras são pequenas, geralmente os equipamentos são meus e eu levo de uma obra para outra.
Oi Ricardo, boa tarde. Eu compartilho o contrato social da SPE e outros contratos que temos na nossa mentoria. Se tiver interesse em saber mais me chama no whatsapp 12 974047994
Excelente vídeo, no meu caso meu futuro socio tem o terreno, é possivel colocar o terreno como propriedade da SPE (seria o aporte dele) sem ter que pagar a documenracao de escritura novamente?
Oi Anizio, boa noite. Sim, é possível e ainda vcs conseguem economizar uma escritura. No momento da constituição da SPE, se a descrição for bem feita no contrato, quando o contrato voltar da junta comercial pode ser levado direto para registro.
Boa noite! Gostei muito do seu vídeo. Tenho uma dúvida… Eu negociei com inúmeros proprietários interessados em permutar, consegui inúmeros investidores também, porém eu não sou construtor não tenho uma construtora, eu terceirizaria esse serviço. Como eu me encaixo na SPE? Eu seria um sócio administrador?
Oi Milena, boa noite. Vou dizer o que eu faria. Eu constituiria uma SPE com meus investidores e a nossa SPE contrataria uma construtora para executar a obra. E se vc for a pessoa que irá administrar a emprese vc deveria ser a administradora. Faço mentoria sobre esse processo, caso tenha interesse de fazer uma reunião sem compromisso estou a disposição. (12) 974047994 me chama nesse whatsapp.
Tiago , espetacular seu vídeo. muito obrigado !! Tenho uma dúvida : A sua participação na SPE, quando constitui, é como pessoa física ou vc entra com uma empresa de incorporação de sua propriedade ? Outra coisa , se um dos sócios ou o incorporador tiver execução em seu nome, a parte deles pode ser envolvida nessa execução ?
Luiz, bom dia. Eu participo das SPE com a minha empresa e sou administrador da SPE como pessoa física. Se um dos sócios tiverem problemas fora da SPE isso pode afetar as cotas dele, mas apenas as cotas deles, a responsabilidade de cada um é limitada ao seu capital. Ja tive alguns problemas mas tudo coisa simples de resolver, essa estrutura de SPE é bem segura. Outra coisa é fazer uma analise de cada um antes de entrarem na SPE. Valeu por assitir os vídeos Luiz, obrigado.
Me tira uma dúvida por favor: O investidor precisa constar na matrícula do terreno e imóvel a ser construído? Por exemplo, tenho o terreno e o investidor o recurso para construir a casa, neste caso, eu preciso registrar ele na matrícula do terreno como proprietário e ao vender a casa ele sair como vendedor junto comigo?
Boa tarde. Se for construir utilizando uma SPE vocês serão sócios da SPE e a empresa é dona do imóvel. Se forem construir como pessoa física ai sim é mais seguro constar os dois na matricula. De qualquer forma é interessante consultar um advogado.
Amigo boa noite parabéns pelo vídeo!!! Eu tenho terreno próprio quero chamar investidores para a construção, só estou dúvida qual porcentagem oferecer para os investidores. Obrigado amigo!!!!!
Elton, boa tarde. Você deve fazer um estudo de viabilidade, estabelecer um valor que seja interessante para o investidor e que atenda o valor que deseja no terreno, não tem formula pronta.
Olá Rc Games, boa noite. Estou iniciando um projeto em breve e outro mais a frente. Esse agora ja tem o grupo de investidores e ainda não abri a captação de investidores para o próximo. Me chama no whatsapp se quiser saber mais detalhes dos projetos (12) 974047994
Muito bom Thiago! Só uma pergunta.. Vc consegue os investidores , mostra o plano de negócio, e qual o seu ganho? Exemplo de 12 AP construídos vc fica com 2? Ou vai ganhando um percentual do que vai sendo investido?
Olá Diogo, sempre fico com a minha parte em unidades, não retiro nada em dinheiro durante a obra e em quase todos os casos ainda coloco dinheiro para maximizar minha retirada.
Olá Arthur, boa tarde. Não desobedece pq não são clientes, são sócios do empreendimento. O que eu não posso fazer é vender para o cliente final sem incorporação, quando eu reúno investidores para empreender configura uma sociedade.
Excelente vídeo parabéns. Ajuda com algumas dúvidas pfv. Necessita ter algum CNPJ mãe ou apenas o SPE já basta ? Ex: irei procurar um contador já com os nomes dos sócios e ele abrirá uma empresa com todos o sócios reunidos em um só CNPJ ? O contrato do opção de compra fica em nome do SPE ou minha pessoa física ? O contrato de permuta por unidade futura fica no CNPJ do SPE ? A posse do terreno, escritura ficam em nome do SPE ?
Olá Fabio, boa noite. Necessita ter algum CNPJ mãe ou apenas o SPE já basta ? A SPE JA BASTA Ex: irei procurar um contador já com os nomes dos sócios e ele abrirá uma empresa com todos o sócios reunidos em um só CNPJ ? SIM, ISSO MESMO O contrato do opção de compra fica em nome do SPE ou minha pessoa física ? DA SUA PESSOA FISICA A PRINCIPIO O contrato de permuta por unidade futura fica no CNPJ do SPE ? NA SUA PESSOA FISICA TAMBÉM, SALVO OS CASOS ESPECIAIS A posse do terreno, escritura ficam em nome do SPE ? SIM, TANTO A PROPRIEDADE QUANTO A POSSO SÃO TRANSFERIDOS PARA A SPE.
boa noite, quais são os rendimentos para o investidor? são os apartamentos? ou eles ganham um porcentagem dos lucros? tive uma ideia com meu amigo engenheiro e precisaríamos de dinheiro de investidores e cai aqui de paraquedas, to assistindo todos seus vídeos, parabéns pelas explicações. Só mais uma pergunta, eu poderia pegar o dinheiro dessas pessoas e construir ex 2 casas e pagar uma porcentagem de juros ao mês a elas no fim do ciclo? obrigado desde já.
Oi Bruno, boa noite. Eu não me comprometeria com juros ou rendimentos, no meu negócio aqui prometo entregar o apartamento. O risco de não conseguir entregar no prazo é muito grande, o controle não está 100% na sua mão, vc depende de bombeiro, prefeitura, clima, etc...
Muito bom! Tenho uma dúvida. A SPE pode ser constituida de uma unica pessoa? Pois estou pensando em fazer HIS em um pequeno terreno, porem para um projeto deste se exige ter SPE. E no meu caso não tem outros investidores, será somente eu mesmo.
Oi Juliana, boa tarde. Acredito que não seja possível constituir uma SPE individualmente. Nesse caso acho que o seu contador deve te indicar o enquadramento de Empresário Individual (EI). A unica observação que faço nessa circunstancia é que como EI a sua responsabilidade é ilimitada e não limitada, ou seja, você responde com todo o seu patrimônio pelas ações da EI.
Thiago, PARABÉNS pelos vídeos! Muito bom! Uma dúvida: quando construir uma casa por SPE, por exemplo, vc sugere pagar % (20-25%) fixo para o investidor ou outra forma?
Tbém estou querendo criar uma SPE e estou nesta dúvida qto ao pagamento dentro desta porcentagem rsrs Estou mais inclinado a oferecer 25% para atrair mais investidores.
Olá Kane, boa tarde. Acredito que seria como Empresário Individual, diferente do MEI que pode faturar até 81 mil por ano e esta limitado a um certo numero de atividades o Empresário Individual pode faturar até 4,8 milhões por ano. De qualquer forma recomendo buscar orientação com seu contador e um advogado especializado em direito tributário.
Olá Thiago, tudo bom? Parabéns pelo conteúdo! Tenho esse intuito também de empreender condomínios pequenos, e tenho uma dúvida: A constituição da SPE com os investidores deve ser feita antes do registro dos documentos no cartório, ou a sociedade não precisa constar no Memorial? Qual é o cronograma que vc usa? Pergunto isso pois busquei informação sobre os 180 dias de carência para viabilizar o empreendimento, então tenho dúvida se esse tempo é suficiente para negociar e fechar acordo com os compradores.
Oi Ronnie, boa tarde. Obrigado por assistir os vídeos. Constituo a SPE logo após a aprovação do projeto na prefeitura. Não faço incorporação, nós não comercializamos as unidades. Sobre o cronograma, não começo a obra se não tiver todo o recurso para o projeto, uso o fluxo de caixa como cronograma. Se os investidores fazem a capitalização em 24x ajusto o cronograma de execução para 24 meses.
Olá. Uma empresa SPE pode emitir nota de venda de bens? Ex. Foi comprado algum equipamento para a obra e depois precisamos vender esse equipamento. Como é feito nesse caso?
Axel, boa tarde. Nunca passei por essa situação. Minhas obras são pequenas, geralmente os equipamentos são meus e eu levo de uma obra para outra. Vou me informar com a minha contadora e falo sobre isso em algum vídeo futuro. Muito obrigado.
Infelizmente a SCP passou a ter uma regulamentação da receita federal. O que as construtoras faziam era um contrato com o investidor e executar esse contrato de acordo com o código civil. Mas a receita federal instituiu uma portaria obrigando as empresas fazerem uma contabilidade para cada contrato e emitir um CNPJ para cada um desses contratos. Diante disso, temos dois caminhos: O primeiro é ignorar a portaria da receita federal e continuar fazendo o que faziam antes (não recomendo). O segundo é fazer como determina a RF, mas ai acho mais vantajoso já fazer a SPE.
Preciso muito de ajuda! A empresa que eu trabalho possui projetos aprovados e pré aprovados a nível Brasil e mundo, mas eu não consigo investidores para financiar a execução. Temos uma equipe completa, porém estacionada
Oi Matheus, bom dia. Tudo bem? Da uma olhada nesse outro vídeo que fiz sobre captação de investidores: th-cam.com/video/GujTxgFWFaw/w-d-xo.html (12) 974047994 esse é meu whatsapp se quiser conversar sobre o assunto.
Thiago, parabéns pelo vídeo! Uma dúvida, a participação dos investidores tem que ser proporcional ao ativo recebido no final da obra? Ex: Todos vão investir a mesma quantidade porém o dono do terreno vai ficar com um apartamento a mais. Isso é possível?
Oi liniker, boa noite. Depende do jeito que fizerem o negócio. Eu geralmente faço em duas etapas, negocio com o dono do terreno e depois com o os investidores.
Thiago, uma pergunta de alguém novo no seu canal, te conheci no vídeo do Rogerinho. Qual a vantagem de fazer esse tipo de negócio (SPE)ao invés de pegar a sua parte investida, comprar um terreno menor e construir kitnets ou casas pequenas?
Eduardo, boa noite. Um negócio como esse viabiliza a participação de pessoas que não querem administrar uma obra ou se envolver diretamente no dia a dia do negócio. Tenho investidores aqui que trabalham em fabrica, viajam, ou mesmo moram em outro país. Outro ponto positivo é que no nosso caso já temos um plano de negócio consolidado, já sabemos qual tipo de terreno e construção funciona para dar liquidez ao negócio. Uma questão muito importante é não concentrar um recurso muito grande em um único local, por exemplo: prefiro tem 8 apartamentos alugados em 8 locais diferentes do que ter um único prédio com 8 apartamentos, dessa forma vc dilui o risco de distribui seu capital.
@@thiagoincorporador Entendi, mas então financeiramente é mais lucrativo também?! Eu vi um outro vídeo seu que comenta que construía casa germinada. Depois de adquirir estabilidade financeira não seria melhor voltar a construir só pra você? Com seus próprios recursos?
DICA DE VIDEO: durante a construção para VENDA caso surja uma pessoa querendo comprar uma unidade na planta mas financiado pela CEF? Como vc processa isso? Fecha o contrato e ocorrem as medições da CEF para liberar os recursos?
André, boa tarde. Obrigado pela dica, vou planejar um vídeo assim. Eu vendia para CEF antes, pelo programa minha casa minha vida. Eu fazia a incorporação e lançava as vendas, as pessoas pagavam um sinal estipulado por mim e seguiam uma planilha de pagamentos durante a obra. No final os compradores entravam com a aprovação do financiamento e o banco me pagava o saldo restante. Essa modalidade de fazer o contrato e fazer medições é aquisição de terreno e construção, também é possível, mas eu nunca fiz. Outro modelo é o crédito associativo. No crédito associativo quando o banco aprova o crédito do comprador, o banco assume os pagamentos e o comprador passa a pagar o banco, ainda na obra, mas esse eu também não fiz. Hoje eu não vendo mais, descobri que para o meu negócio de construção em pequena escala, trabalhar com capital de investidor é melhor.
Parabéns pelo vídeo. Tenho uma dúvida: Tenho uma incorporadora e estou propondo uma permuta financeira para um terrenista através de SPE. No caso desse empreendimento será financiado como imóvel na planta pelo programa Mcmv. A pergunta é: consigo condicionar o pagamento ao terrenista na venda da unidade e proporcional a fração do terreno ?
As vantagens da SPE são obvias. Mas faltou dizer sobre os riscos e problemas. Dou um exemplo: Se houver chamadas de capital para acabar a obra, seja por erros no orçamento, seja por superfaturamento, e um dos sócios não tiver dinheiro para atender a chamada, ele tem 30 dias para entregar o dinheiro (art. 1004 e 1058 do Código Civil) ou pode perder a sua cota. O máximo que ele vai conseguir é a devolução do dinheiro da entrada, mas jamais vai receber o ágio ou as perspectivas de lucro do imóvel. Nisso, sempre o maior cotista ou administrador poderá ficar com a cota do minoritário ou "sócio remisso". Inclusive, essa jogada pode ser proposital pelo construtor para adquirir cotas baratas com o prédio quase pronto.
Ótimo comentário Chito, na verdade temos essa previsão também no nosso contrato social, mas protegendo o investidor. Caso ele atrase por 60 dias ficamos com a cota ou colocamos outro no seu lugar e ele recebe o capital no mesmo numero de parcelas que ja havia feito. Obrigado pelo comentário.
Obrigado Thiago por esse conteúdo de alta qualidade... gratidão
Valeu Anderson, obrigado pelo feedback
Parabéns! bem explicado
Valeu Amauri, obrigado.
Vou acabar construindo uns kitnet pra vender 🤣, aprendendo muito com vc irmão 👊🏾🙏
Valeu Paulo, obrigado por acompanhar.
Vi seu canal ontem, bem legal, parabéns.
Porque parou de gravar os vídeos?
Muito top parabéns
Valeu Luciano, obrigado por participar aqui.
👏👏👏👏👏👏👏👏👏👏
Thiago, muito bom o seu conteúdo! Tenho uma dúvida quanto o retorno que fica com o incorporador. Tenho uma construtora, se eu captar investidores para construir casas, como fica o meu retorno? Fico com a metade do lucro e a outra metade faço um rateio proporcional à cota de cada investidor ou o custo da construcao entra já com o meu lucro e ainda recebo parte do lucro final?
Muito bom. Que Deus te prospere grandemente 🤜🤛🙏
Muito obrigado.
Muito bom.
Valeu, obrigado
Parabéns acabei de fecha minha primeira permuta...agora tenho q capitar os invertidor
Oi Juracy, boa tarde.
Parabéns, sucesso aí com seus investidores.
Muito claro e didático! Gostei bastante! 👏🏽👏🏽👏🏽👏🏽
Obrigado Karen
Thiago parabéns pelo vídeo, bem explicativo. Vc não comentou qual seria um numero ideal de investidores no grupo, mais uma vez parabéns pelo vídeo
Oi Lucia, boa noite.
Obrigado por acompanhar o conteúdo.
Vou te dar o exemplo de duas obras que estou executando agora e cada uma tem uma SPE. Em um projeto estou fazendo nove apartamentos e tenho cinco investidores e no outro também são nove apartamentos mas com quatro investidores. Depende da proposta de cada projeto e como vc desenha o seu plano de negócio.
Meu nome é Axel e sou um admirador do seu trabalho nas redes sociais. Gostaria de aproveitar esta oportunidade para tirar uma dúvida relacionada a empresas SPE.
Trabalho em uma construtora e incorporadora que possui algumas SPEs, e surgiu a questão de como transferir patrimônio de uma SPE para outra. Por exemplo, recentemente adquirimos elevadores cremalheiras, escoras, máquinas e ferramentas, e gostaria de saber qual é o procedimento correto para transferir esses bens para outras SPEs.
Agradeço antecipadamente pela sua ajuda e conhecimento nessa questão específica. Estou ansioso para receber sua orientação.
Oi Axel, agradeço por acompanhar o meu trabalho.
Vou procurar uma orientação junto a minha contadora e retorno para você. Minhas obras são pequenas, geralmente os equipamentos são meus e eu levo de uma obra para outra.
Boa noite
Boa noite, obrigado por acompanhar os vídeos
Muito boa explicação, você teria um modelo do contrato social para compartilhar?
Oi Ricardo, boa tarde.
Eu compartilho o contrato social da SPE e outros contratos que temos na nossa mentoria. Se tiver interesse em saber mais me chama no whatsapp 12 974047994
Excelente vídeo, no meu caso meu futuro socio tem o terreno, é possivel colocar o terreno como propriedade da SPE (seria o aporte dele) sem ter que pagar a documenracao de escritura novamente?
Oi Anizio, boa noite.
Sim, é possível e ainda vcs conseguem economizar uma escritura. No momento da constituição da SPE, se a descrição for bem feita no contrato, quando o contrato voltar da junta comercial pode ser levado direto para registro.
Lindo!!! Eu te amo!!!!!!
Te amo mãe
Excelente explanação: claro e objetivo, Thiago! Parabéns.
Muito obrigado Fábio 🤜🤛
Boa noite! Gostei muito do seu vídeo. Tenho uma dúvida… Eu negociei com inúmeros proprietários interessados em permutar, consegui inúmeros investidores também, porém eu não sou construtor não tenho uma construtora, eu terceirizaria esse serviço. Como eu me encaixo na SPE? Eu seria um sócio administrador?
Oi Milena, boa noite.
Vou dizer o que eu faria. Eu constituiria uma SPE com meus investidores e a nossa SPE contrataria uma construtora para executar a obra. E se vc for a pessoa que irá administrar a emprese vc deveria ser a administradora. Faço mentoria sobre esse processo, caso tenha interesse de fazer uma reunião sem compromisso estou a disposição. (12) 974047994 me chama nesse whatsapp.
Tiago , espetacular seu vídeo. muito obrigado !! Tenho uma dúvida : A sua participação na SPE, quando constitui, é como pessoa física ou vc entra com uma empresa de incorporação de sua propriedade ? Outra coisa , se um dos sócios ou o incorporador tiver execução em seu nome, a parte deles pode ser envolvida nessa execução ?
Luiz, bom dia.
Eu participo das SPE com a minha empresa e sou administrador da SPE como pessoa física. Se um dos sócios tiverem problemas fora da SPE isso pode afetar as cotas dele, mas apenas as cotas deles, a responsabilidade de cada um é limitada ao seu capital. Ja tive alguns problemas mas tudo coisa simples de resolver, essa estrutura de SPE é bem segura. Outra coisa é fazer uma analise de cada um antes de entrarem na SPE. Valeu por assitir os vídeos Luiz, obrigado.
Me tira uma dúvida por favor: O investidor precisa constar na matrícula do terreno e imóvel a ser construído? Por exemplo, tenho o terreno e o investidor o recurso para construir a casa, neste caso, eu preciso registrar ele na matrícula do terreno como proprietário e ao vender a casa ele sair como vendedor junto comigo?
Boa tarde.
Se for construir utilizando uma SPE vocês serão sócios da SPE e a empresa é dona do imóvel. Se forem construir como pessoa física ai sim é mais seguro constar os dois na matricula. De qualquer forma é interessante consultar um advogado.
Amigo boa noite parabéns pelo vídeo!!! Eu tenho terreno próprio quero chamar investidores para a construção, só estou dúvida qual porcentagem oferecer para os investidores. Obrigado amigo!!!!!
Elton, boa tarde.
Você deve fazer um estudo de viabilidade, estabelecer um valor que seja interessante para o investidor e que atenda o valor que deseja no terreno, não tem formula pronta.
Boa noite Thiago, acompanho canal da vivatti construtora, por isso conheci seu canal, quando vc vai começar a captação do novo empreendimento?
Olá Rc Games, boa noite. Estou iniciando um projeto em breve e outro mais a frente. Esse agora ja tem o grupo de investidores e ainda não abri a captação de investidores para o próximo. Me chama no whatsapp se quiser saber mais detalhes dos projetos (12) 974047994
@@thiagoincorporador bacana, obrigado pela atenção, sou de sjcampos vlw
Thiago cai de paraqueda aqui. Mas gostei muito da sua esplicacao e gostaria se saber como posso investor com vc.
Olá João, Meu whatsapp é (12) 974047994
Muito bom Thiago! Só uma pergunta..
Vc consegue os investidores , mostra o plano de negócio, e qual o seu ganho? Exemplo de 12 AP construídos vc fica com 2? Ou vai ganhando um percentual do que vai sendo investido?
Olá Diogo, sempre fico com a minha parte em unidades, não retiro nada em dinheiro durante a obra e em quase todos os casos ainda coloco dinheiro para maximizar minha retirada.
Olá. Essa forma de captação de clientes não desobedece a lei da incorporação?
Olá Arthur, boa tarde.
Não desobedece pq não são clientes, são sócios do empreendimento.
O que eu não posso fazer é vender para o cliente final sem incorporação, quando eu reúno investidores para empreender configura uma sociedade.
Excelente vídeo parabéns. Ajuda com algumas dúvidas pfv.
Necessita ter algum CNPJ mãe ou apenas o SPE já basta ? Ex: irei procurar um contador já com os nomes dos sócios e ele abrirá uma empresa com todos o sócios reunidos em um só CNPJ ?
O contrato do opção de compra fica em nome do SPE ou minha pessoa física ?
O contrato de permuta por unidade futura fica no CNPJ do SPE ?
A posse do terreno, escritura ficam em nome do SPE ?
Olá Fabio, boa noite.
Necessita ter algum CNPJ mãe ou apenas o SPE já basta ?
A SPE JA BASTA
Ex: irei procurar um contador já com os nomes dos sócios e ele abrirá uma empresa com todos o sócios reunidos em um só CNPJ ?
SIM, ISSO MESMO
O contrato do opção de compra fica em nome do SPE ou minha pessoa física ?
DA SUA PESSOA FISICA A PRINCIPIO
O contrato de permuta por unidade futura fica no CNPJ do SPE ?
NA SUA PESSOA FISICA TAMBÉM, SALVO OS CASOS ESPECIAIS
A posse do terreno, escritura ficam em nome do SPE ?
SIM, TANTO A PROPRIEDADE QUANTO A POSSO SÃO TRANSFERIDOS PARA A SPE.
boa noite, quais são os rendimentos para o investidor? são os apartamentos? ou eles ganham um porcentagem dos lucros? tive uma ideia com meu amigo engenheiro e precisaríamos de dinheiro de investidores e cai aqui de paraquedas, to assistindo todos seus vídeos, parabéns pelas explicações. Só mais uma pergunta, eu poderia pegar o dinheiro dessas pessoas e construir ex 2 casas e pagar uma porcentagem de juros ao mês a elas no fim do ciclo? obrigado desde já.
Oi Bruno, boa noite. Eu não me comprometeria com juros ou rendimentos, no meu negócio aqui prometo entregar o apartamento. O risco de não conseguir entregar no prazo é muito grande, o controle não está 100% na sua mão, vc depende de bombeiro, prefeitura, clima, etc...
Boa noite Thiago , tens algum vídeo explicando o SCP?
Oi Alexandre, boa noite.
Não fiz nenhum ainda, pretendo fazer.
Tentei por varias vezes trabalhar com SCP mas não tive sucesso.
@@thiagoincorporadorpor que não teve sucesso?
Muito bom! Tenho uma dúvida. A SPE pode ser constituida de uma unica pessoa?
Pois estou pensando em fazer HIS em um pequeno terreno, porem para um projeto deste se exige ter SPE. E no meu caso não tem outros investidores, será somente eu mesmo.
Oi Juliana, boa tarde.
Acredito que não seja possível constituir uma SPE individualmente. Nesse caso acho que o seu contador deve te indicar o enquadramento de Empresário Individual (EI). A unica observação que faço nessa circunstancia é que como EI a sua responsabilidade é ilimitada e não limitada, ou seja, você responde com todo o seu patrimônio pelas ações da EI.
Thiago, PARABÉNS pelos vídeos! Muito bom! Uma dúvida: quando construir uma casa por SPE, por exemplo, vc sugere pagar % (20-25%) fixo para o investidor ou outra forma?
Tbém estou querendo criar uma SPE e estou nesta dúvida qto ao pagamento dentro desta porcentagem rsrs Estou mais inclinado a oferecer 25% para atrair mais investidores.
Oi Rogério, boa noite.
Dificil dizer, teria que analisar caso a caso.
Gostei Thiago, a SPE para quem quer empreender no começo sozinho pode ser um mecanismo para utilizarmos?
Olá Kane, boa tarde. Acredito que seria como Empresário Individual, diferente do MEI que pode faturar até 81 mil por ano e esta limitado a um certo numero de atividades o Empresário Individual pode faturar até 4,8 milhões por ano. De qualquer forma recomendo buscar orientação com seu contador e um advogado especializado em direito tributário.
Olá Thiago, tudo bom? Parabéns pelo conteúdo!
Tenho esse intuito também de empreender condomínios pequenos, e tenho uma dúvida: A constituição da SPE com os investidores deve ser feita antes do registro dos documentos no cartório, ou a sociedade não precisa constar no Memorial? Qual é o cronograma que vc usa? Pergunto isso pois busquei informação sobre os 180 dias de carência para viabilizar o empreendimento, então tenho dúvida se esse tempo é suficiente para negociar e fechar acordo com os compradores.
Oi Ronnie, boa tarde.
Obrigado por assistir os vídeos.
Constituo a SPE logo após a aprovação do projeto na prefeitura. Não faço incorporação, nós não comercializamos as unidades. Sobre o cronograma, não começo a obra se não tiver todo o recurso para o projeto, uso o fluxo de caixa como cronograma. Se os investidores fazem a capitalização em 24x ajusto o cronograma de execução para 24 meses.
Quais os custos na transferência do imovel para o sócio, no caso do uso para locação?
Oi Higor, boa tarde.
EStou finalizando um prédio hoje e os custos estão em R$6.000,00 para cada um.
@@thiagoincorporador obrigado pela informação...
Eu que agradeço.
Se tiver mais dúvidas me chama aqui.
Parabéns... Não sabia sobre SPE... Vc poderia me enviar um modelo de contrato de SPE??
Olá Lucas, boa noite. Me desculpe não poder disponibilizar o modelo que eu tenho mas posso te orientar caso queira fazer o seu (12) 974047994
Olá. Uma empresa SPE pode emitir nota de venda de bens? Ex. Foi comprado algum equipamento para a obra e depois precisamos vender esse equipamento. Como é feito nesse caso?
Axel, boa tarde.
Nunca passei por essa situação. Minhas obras são pequenas, geralmente os equipamentos são meus e eu levo de uma obra para outra. Vou me informar com a minha contadora e falo sobre isso em algum vídeo futuro. Muito obrigado.
Uma dúvida
Tem algum motivo para não preferir a SCP?
Fiquei com essa dúvida pontual
Infelizmente a SCP passou a ter uma regulamentação da receita federal. O que as construtoras faziam era um contrato com o investidor e executar esse contrato de acordo com o código civil. Mas a receita federal instituiu uma portaria obrigando as empresas fazerem uma contabilidade para cada contrato e emitir um CNPJ para cada um desses contratos. Diante disso, temos dois caminhos: O primeiro é ignorar a portaria da receita federal e continuar fazendo o que faziam antes (não recomendo). O segundo é fazer como determina a RF, mas ai acho mais vantajoso já fazer a SPE.
Thiago bom dia você constrói em que estado.
Oi Luiz, boa noite.
Estou em Taubaté, SP.
Preciso muito de ajuda! A empresa que eu trabalho possui projetos aprovados e pré aprovados a nível Brasil e mundo, mas eu não consigo investidores para financiar a execução.
Temos uma equipe completa, porém estacionada
Oi Matheus, bom dia.
Tudo bem?
Da uma olhada nesse outro vídeo que fiz sobre captação de investidores:
th-cam.com/video/GujTxgFWFaw/w-d-xo.html
(12) 974047994 esse é meu whatsapp se quiser conversar sobre o assunto.
Bom dia
Você opera em que estado.
Oi Luiz, em SP, Vale do Paraíba em Taubaté.
Thiago parabens . Como faço PRA entrar em contato com Voce
Tenho interesse NESSE negocio
Olá, boa noite.
Me chama no WhatsApp 12 97404-7994
Me.chama no WhatsApp
Thiago, parabéns pelo vídeo! Uma dúvida, a participação dos investidores tem que ser proporcional ao ativo recebido no final da obra? Ex: Todos vão investir a mesma quantidade porém o dono do terreno vai ficar com um apartamento a mais. Isso é possível?
Oi liniker, boa noite.
Depende do jeito que fizerem o negócio. Eu geralmente faço em duas etapas, negocio com o dono do terreno e depois com o os investidores.
Thiago, uma pergunta de alguém novo no seu canal, te conheci no vídeo do Rogerinho. Qual a vantagem de fazer esse tipo de negócio (SPE)ao invés de pegar a sua parte investida, comprar um terreno menor e construir kitnets ou casas pequenas?
Eduardo, boa noite. Um negócio como esse viabiliza a participação de pessoas que não querem administrar uma obra ou se envolver diretamente no dia a dia do negócio. Tenho investidores aqui que trabalham em fabrica, viajam, ou mesmo moram em outro país. Outro ponto positivo é que no nosso caso já temos um plano de negócio consolidado, já sabemos qual tipo de terreno e construção funciona para dar liquidez ao negócio. Uma questão muito importante é não concentrar um recurso muito grande em um único local, por exemplo: prefiro tem 8 apartamentos alugados em 8 locais diferentes do que ter um único prédio com 8 apartamentos, dessa forma vc dilui o risco de distribui seu capital.
Obrigado por acompanhar o canal Eduardo
@@thiagoincorporador Entendi, mas então financeiramente é mais lucrativo também?! Eu vi um outro vídeo seu que comenta que construía casa germinada. Depois de adquirir estabilidade financeira não seria melhor voltar a construir só pra você? Com seus próprios recursos?
DICA DE VIDEO: durante a construção para VENDA caso surja uma pessoa querendo comprar uma unidade na planta mas financiado pela CEF? Como vc processa isso? Fecha o contrato e ocorrem as medições da CEF para liberar os recursos?
André, boa tarde.
Obrigado pela dica, vou planejar um vídeo assim.
Eu vendia para CEF antes, pelo programa minha casa minha vida. Eu fazia a incorporação e lançava as vendas, as pessoas pagavam um sinal estipulado por mim e seguiam uma planilha de pagamentos durante a obra. No final os compradores entravam com a aprovação do financiamento e o banco me pagava o saldo restante. Essa modalidade de fazer o contrato e fazer medições é aquisição de terreno e construção, também é possível, mas eu nunca fiz. Outro modelo é o crédito associativo. No crédito associativo quando o banco aprova o crédito do comprador, o banco assume os pagamentos e o comprador passa a pagar o banco, ainda na obra, mas esse eu também não fiz. Hoje eu não vendo mais, descobri que para o meu negócio de construção em pequena escala, trabalhar com capital de investidor é melhor.
Parabéns pelo vídeo.
Tenho uma dúvida: Tenho uma incorporadora e estou propondo uma permuta financeira para um terrenista através de SPE. No caso desse empreendimento será financiado como imóvel na planta pelo programa Mcmv. A pergunta é: consigo condicionar o pagamento ao terrenista na venda da unidade e proporcional a fração do terreno ?
Boa tarde, tenho uma construtora em Mogi das Cruzes - SP. Voce poderia nos assessorar nesse tipo de empreendimento?
Boa tarde. Posso ajudar com isso sim. Me chama no WhatsApp 12 974047994.