Crack! Gracias por ilustrar algo tan importante de forma sencilla y clara. Llevo tiempo explicando esto en el canal y sigue habiendo mucha gente que no lo entiende 🤣 Abrazo Javi!
Hola URI puedes aclarar algún detalle? porque no termino de ver ventaja alguna en que esté de alquiler en vez de estar pagando la casa aunque sea mediante las dos viviendas anteriores o con una hipoteca directa sobre la misma. no veo ventaja alguna más que ahorrarse el IBI y alguna chorrada sin sentido por el estilo se representa una minucia comparado con el dinero que están tirando a la basura cada mes.
Mil gracias Uri😊. Totalmente de acuerdo contigo. Es difícil cambiar la mentalidad, pero cuando ocurre, te preguntas cómo no lo has hecho antes 😂. Un abrazo crack.
Buen video, pero lo que nunca contais es cuánto se lleva hacienda anualmente por los alquileres...es importante porque el cash flow disminuye...pero aún y todo, si todo va bien, sigue saliendo rentable...
Eres muy transparente con los números. Hay muchos vídeos de ingresos pasivos inmobiliarios, pero en realidad hablan mucho y dicen poco o nada. Tu vídeo aporta valor desde el primer segundo.
Disculpa pero tengo una pregunta, no tienes en cuenta lo que hacienda te pide / roba en la declaracion de irpf anual por rendimientos del alquiler? Si no lo tienes en cuenta y no pagas nada, como lo consigues? Si no lo tienes en cuenta, pero si lo pagas ese remanente con el que pagas el piso de alquiler ahora donde vives no se ve muy reducido? Gracias
Yo hice lo mismo, mi primer piso 38mil euros y la reforma 18 comprado en 2015 cuando me independice lo vendi hace 6 meses por 120mil. Con esos 120mil pague 3 hipotecas que tenia y me compre otros 3 pisos con hipoteca para reformar y ya tenfo dos reformados funcionando, me falta ahorrar un poco para empezar las obras del tercer piso. Tengo en total 8 ahora mismo y 4 pagados y 4 hipotecas.
@@Jc-xc7wy compre muy bien y si te enseńo lo que facturan en airbnb y booking igual es el triple de lo que tu canas con tu trabajo. Da tus datos a ver si inviertes mejor que yo listillo.
wow enhorabuena por hacer las cosas bien! tengo 21 años y estoy preparando la compra de mi primera vivienda (120k) tengo pensado apalancarme lo maximo posible y alquilarlo larga estancia o vacacionalmente (zona costera de murcia), para en unos años conforme ahorre comprar otro y otro... hasta agotar ratio de endeudamiento. Me gustaría ponerme en contacto contigo y tomar tu consejo ya que veo que te encuentras en una posición similar a la que aspiro... estarías dispuesto? whatsapp, instagram... saludos y bendiciones!
Hay un gasto añadido que creo no se menciona, y es el beneficio que se obtiene de los alquileres que debe pasar por caja de hacienda, otro pellizco a esa rentabilidad. Luego habría que calcular la revalorizacion de la casa alquilada (más grande y en mejor zona), frente a la de las dos propiedades; quizá a largo plazo la operación no sea rentable.. gracias por compartir!
Esa forma de calcularlo es muy cuestionable. Porque si lo haces así a Amancio Ortega, la misma operación le sale la mitad de rentable que a tí, ya que su tramo de IRPF podría llegar al 54% en España. Es más, haciendo asi el cálculo, se da la paradoja que a la misma persona le sale mucho menos rentable la operación en el presente que en el futuro ¿por qué? pues porque en el futuro, si consigue la libertad financiera y vive de las rentas, con 25000€ netos al año estará tributando como 10000€ al año. Así, mágicamente, esa operación aumenta muchísimo su rentabilidad respecto a ahora que sea una persona trabajadora que cobre 30.000€/año de su trabajo y tenga unas rentas de 3 o 4 pisos que le den otros 10.000€ al año. No sé, yo opino que hay que contar la rentabilidad en función del activo y los resultados. Obviamente los impuestos tienes que tenerlos contemplados, pero para mí no se cuentan en el neto de la operación.
@@almoga8625qué porcentaje del beneficio pueden llegar a ser los impuestos en españa? Si a vos te quedan netos 250 € cuánto de eso se va en impuesto? Entiendo que si es Amancio Ortega paga más, pero estamos hablando de alguien que tiene pocas inversiones cómo es este chico del video
@@facundolamelas3630 los impuestos que paga un particular es el IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas) y varía en función de los ingresos que tengas. A mí en el trabajo, para unos ingresos de unos 34000€ me retienen un 19%. Pero eso no significa que tenga que pagar eso de los ingresos totales. Tienes que coger los ingresos totales y restarle los gastos deducibles (intereses préstamos, seguros, Impuesto Bienes Inmuebles, reparaciones...) Y de ese resultado que vulgarmente podríamos decir que es el "beneficio" en el impuesto es reducible el 60% si es para alquiler de larga duración como primera vivienda del inquilino. En caso de alquiler turístico no tienes esa reducción, por lo que pagarías más del doble de impuestos. Ejemplo básico con números inventados y redondeados: - Alquiler de 500€/més = 6000€/año - Gastos deducibles (por ejemplo con amortización) = 2500€/año - "Beneficio" = 3500€/año - Reducción de base para impuesto= 2100€ - Cuantía sobre la que aplicar el último tramo de IRPF = 1400€ En el supuesto que ese tramo sea un 30% por ejemplo (en función de tu renta anual) pagarías 420€ al año al hacer la Declaración de la Renta. Si fuera el 25% lo que te corresponde pues entonces pagarías 350€/año. NOTA: explicación un tanto burda y simplificada para que lo entienda el lector. Espero que sirva como orientación.
Añadeleuna provision de fondos para reparaciones i/o rehabilitación de las propiedades alquiladas. Yaa sabemos cómo quedan las propiedades cuado las dejan los inquilinos...... ;-)))
Muy buen vídeo! Eres un crack, muchas gracias por ser tan claro y transparente a la hora de explicar. Ayudas un montón a la comunidad y te estamos muy agradecidos, sigue así, un saludo 😉
Buen video 👍 eso sí, en cuanto se te vaya algún inquilino de esas dos viviendas, se te desmorona el plan y tienes que seguir pagando una casa de más de 800€ de alquiler que nunca será tuya. Despues de esas dos viviendas que tienes, haz de quitar otros gastos anuales que vienen por cada una que no está metido en esos gastos. En fin, no quiero crear polémica, pero para nada son +3,69€ lo que pagas por una casa alquilada.
Lo que cambia la "magia" es que los 830 €/mes de alquiler mensual nunca los verás, pues se los quedará el propietario de la casa. Si se estuvieran invirtiendo en otra hipoteca, ese dinero iría a tu propiedad (sería la 3ª).
Sí, opino que 300 metros (100 por persona) es mucho, seguro hay metros inútiles. Pero depende, a lo mejor la zona les favorece o ellos ya buscan esa comodidad.
Eres un grande, el único canal de TH-cam que he encontrado que se desnude financieramente en temas inmobiliarios, llevo desde que abriste el canal viendote y escuchandote cuando cocino o viajo. Tengo 4 conejos, quizá nos crucemos en las quedadas de conejos que organizan de vez en cuando en Valencia. Un saludo, sigue así y gracias por compartir de forma tan transparente para que otros podamos aprender.
Grandissimo Javier!!! un ejemplo de primera persona y muy claro, con un buen trabajo de nudismo financiero. Te felicito! he disfrutado viendo tu video y ya lo he compartido a 5 personas (segunda vez que comparto un video por whasapp) para ver si aprienden jaja un like como una casa (mejor: como dos casas pequeñas y que den muchos subscriptores ;-) )
Sin intentar ser negacionista, yo personalmente tampoco lo veo tan buena inversion como se comenta. No es una opinion, sino mas bien, lo que dicen los numeros presentados. Segun lo que se comenta, su alquiler actual es de -830 eu y sus ingresos por los dos pisos alquilados es de + 445.31 eu. Esto seria lo mismo que decir que esta pareja aun tiene que aportar 384.69 eu/mes para vivir en el nuevo piso ya que no se ha llegado a estar en Break Even. El gasto de la hipoteca anterior (381 eu) ya se cancelo en su momento por lo que no es un gasto real a dia de hoy. Si llegaras a break even y tus ingresos por alquileres te cubrieran la totalidad de tus costes, entonces si que podrias decir que tus alquileres te pagan la totalidad de tu nuevo piso. Mientras tanto tu cashflow en esta operacion es negativa: -384.69 eu
Correcto , me ha hecho pensar en lo mismo que tú y no me salían las cuentas pero lo has explicado tan bien que ahora sí que me salen las cuentas , a ver el tema es que Javier cree que solo de su bolsillo paga 3.69€ pero la realidad es otra ( que oye si al final por ese pisazo donde vive solo le sale por unos 384€ a pagar entre 2 no está nada mal )
Mejor operación y menos jaleos hubiera sido sí hubiera alquilado el ático por 800 pavos y se hubiera ido de alquiler a algo más grande. Haciendo esto, hubiera mantenido un inmueble de puta madre que en apenas 2 años había revalorizado notablemente en lugar de comprar 2 💩 de piso y tener 2 alquileres mediocres y tener que gestionar 2 inquilinos! Que magia es esta?? Esto para mi es no saber lo que uno hace... Por otro lado, el tener 2 inquilinos aumenta el riesgo de que alguno se vaya y se quede el piso vacio en comparación a tener 1 atico gestionando 1 sólo inquilino.... un inversor no sólo mira cuánto dinero entra en caja sino que también gestiona el riesgo que conlleva. Aquí disminuye claramente flujo de caja con 2 alquileres mediocres y duplica su riesgo 😱😱😱 En conclusion para mi Javier Medina es mejor comunicador que inversor y me hace recordar que no todo lo que reluce es oro! Saludos!
Yo también veo que alquilar el ático hubiese sido mejor opción, además de que solo pagaría impuestos sobre 1 ingreso de alquiler y no sobre dos 🤦🏻♀️y tampoco se hubiese gastado las dos comisiones de inmobiliarias al comprar dos pisitos 💩💩
Sabes muy bien que ese piso que compraste por 80.000 € era un producto de la burbuja inmobiliaria de 2007/8 la famosa zapaterada en la que le daban crédito a cualquiera pese a no tener aval y hasta te concedían la hipoteca por el 120 % del valor de la vivienda con lo que te podías comprar los muebles y hasta un coche nuevo. La consecuencia fue un estock de 2 millones de viviendas que pasaron a la banca cuando sus "propietarios" (entre comillas porque nunca llegaron a pagar esas viviendas) dejaron de pagar la hipoteca. Este desastre provocó muchas quiebras bancarias, el famoso rescate a la banca y con el dinero de los impuestos, de lo que se quita al currela, hubo que poner 40.000 millones de euros. A día de hoy el 40% de CaixaBank sigue siendo del estado. Tú, yo y muchos otros hemos comprado en los últimos diez años viviendas de ese estock de 2 millones que los bancos pusieron a precio de regalo (regalo porque el precio está muy por debajo de construcción y el banco te financiaba el 100 % de la vivienda, si eras solvente). Cuento todo esto porque si no fuera por esta causa tu argumento no se sostendria. Te has beneficiado de poder comprar viviendas procedentes del estock bancaria de la burbuja del 2008 y eso es todo. Enhorabuena. Pero tampoco flipes porque en condiciones normales no te hubiera sido posible ni siquiera comprarte tu primera vivienda. ¿O acaso ahora un MILEURISTA, sin aval ni dinero para la entrada podría comprarse una vivienda nueva cuyo precio es de 160.000 €?
“En condiciones normales” Que significa eso? Condiciones normales es lo que ha pasado, que haya burbujas, crisis, tiempos de bonanza, etc etc. Eso son condiciones normales. Lo anormal seria que todo fuera una linea recta.
Con una nómina de minurista donde vas? Directamente te invitan a salir por donde has entrado, y te dirán que están ocupados de una manera educada, otra cosa es que vayas hacer un ingreso por 300.000 €, lo digo pq cuando lo hice en persona de manera presencial hace unos años no guardaba cola y si iba cuando habían cerrado me habrían la puerta, ahorra ya no quieren saber nada. MORALEJA: Los bancos te dan el paraguas, y cuando esta lloviendo te lo quitan. Eso lo decía mi padre, y también decía cuanto más lejos mejor
El planteamiento cojea por muchos sitios uno de ellos es el impago por parte de cualquier inquilino, que tenga solvencia no impide que no pague... El seguro de impago está limitado en tiempo, en este país la justicia es muy lenta... Al margen de la protección al inquilino por ley, limitación del IPC al 2%, averías en los inmuebles asumidas por el propietario, etc, etc... Esto te lo puedo ampliar sustancialmente...!!!
Todos te dicen que compres pisos en zonas malas, para abaratar el precio de la inversión y luego alquilarlo por lo máximo posible, más rentabilidad, no te dicen que el perfil del inquilino es el peor y que la vivienda le costará mucho más que suba de valor, yo compro donde yo viviría, zonas buenas, perfiles de inquilino buenos y en los buenos sitios se va uno y tienes 5 detrás para entrar, menos problemas, y lo mejor es que se revaloriza, lo compras por 400.000en unos años vale 500.000 muy muy difícil que baje.
Tendrias que comprar, no alquilar por mas dinero. De esta manera estas desperdiciando una oportunidad para hacer crecer vuestro ahorro, al vivir de alquiler estas como al principio, pero con un alquiler el doble de caro, que bien se paga la mitad con los alquileres de vuestros pisos, estais tirando ese dinero, y no digo nada del riesgo de perder durante un tiempo algun alquiler. Vives mejor, o eso parece pero no ahorras nada de tus inversiones...Pan para hoy y hambre para mañana!, salvo que tengas mas opciones de generar capital, claro!
Bonito está y no hay duda de ello y al final lo que importa no es con cuánto dinero llegas a la casilla final del juego ya que para la tumba no se lleva nada más que el cuerpo. al final lo que importa es como gestionas la vida y la calidad de vida que llevas. Y con respecto a lo económico (ya que siempre existen más de una forma de hacer las cosas o una o varias para un mismo objetivo...) El dinero que destinabais a pagar la cuota de hipoteca, antes estaba produciendo un aumento de vuestro patrimonio. Ese mismo dinero que ahora destináis a pagar el alquiler de esta nueva vivienda está saliendo de vuestros bolsillos y siendo tirado a la basura ya que simplemente representa un gasto. A parte de esto estáis también tirando la rentabilidad de las nuevas propiedades que habéis comprado con lo cual no puede representar un 9% la inversión de una de esas viviendas (corrígeme si me equivoco) pasados esos quince años tendréis rentabilizada la inversión de esas dos propiedades o empezaréis a sacar rendimiento a partir de ahí? No hice los números.. EL MOTIVO FUNDAMENTAL DE ESTE COMENTARIO ERA LA PREGUNTA DEL MILLÓN... ¿por que motivo no decidisteis comprar la casa grande o hacer alquiler con opcion a compra o compra con pago aplazado y porque habéis descartado pedir una hipoteca encima de la casa grande directamente sin tener que pasar por las otras dos propiedades y poner una letra pequeña a 20 o 25 años por ejemplo? (La casa grande valdría bastante más que esas dos propiedades juntas por lo que el aumento patrimonial sería mayor y la letra apagar sería menor y con una sola hipoteca y lo que es mejor eliminando los riesgos de los impagos de cualquiera de los dos inquilinos y también evitando pagar una cantidad tan alta mensual que merma la calidad de vida y lo que es mejor de todo que... No se tiraría el dinero a la basura sino que sería invertido constantemente)
Muy buenas Joseph. Piensa que esta casa cuesta sobre 250.000 y se alquila a 830€. ¿Para qué quiero comprar una casa tan poco rentable? Prefiero con esos 250.000€ comprar 4 o 5 pisos más que me generen unos 2.000€ de rentas al mes, que una casa de 250.000€ que me de 830€. Un saludo.
Enhorabuena , me encanta tu canal , y estoy bastante de acuerdo en lo que comentas en el video, pero hay algún matiz también a tener en cuenta(critica constructiva). Ahora tienes 2 pisos que te pueden dar algún que otro problema (averías llamadas etc), eso por un lado, y por otro seguro que ese ático de 800 si lo hubieras comprado seguro que se revalorizará mucho mas que las otras 2 viviendas de 47 que seguro que serán viejas y sin ascensor (a riesgo de equivocarme). Aún con todo eso la balanza sale a favor de como has hecho la operación, pero esos matices también hay que verlos. Gracias por tu contenido.
Muy buenas. Gracias por tu comentario. Totalmente de acuerdo. Al final hay que valorar si prefieres invertir en inmuebles que generen un mayor cashflow o en inmuebles que tengan un mayor potencial de revalorización. No es ni mejor ni peor. Cada inversor decide qué prefiere en función de su edad, ingresos o circunstancias personales. Ambas formas son correctas bajo mi punto de vista :) Un saludo y gracias.
Cada persona debe establecer una operativa de inversión a su medida, con conocimiento de causa, ajustada a su perfil de riesgo y capacidades. La inversión inmobiliaria es apasionante pero resulta compleja,altamente ilíquida y muy demandante respecto a sus condiciones de financiación y tributos. Así que cuidado con hacer castillos en el aire. Genial que haya iniciativas en TH-cam que muestren posibilidades, pero precaución máxima a la hora de tomar decisiones más allá del Excel. El papel lo aguanta todo, pero existen muchas variables y una mala decisión o una mala gestión de riesgos o timing pueden causar un daño irreparable al patrimonio personal. Un cordial saludo
Buena explicación! Siempre hay que valorar todas las opciones. Estoy pendiente de comprar un piso para alquilar por mi zona, siendo un mercado algo más complicado que tu zona habitual. Peleando con el banco y demás, y pendiente de lo que va saliendo. Un saludo y gracias por tus vídeos.
Muy buen video y gran inversión. Cada vez a más personas nos queda más claro q la casa donde queremos vivir no es “rentable” comprarla, todo lo que gusta suele estar por debajo del 4%
Vaya por delante que entiendo la operacion y que cambiando a una vivienda mejor me parece acertada Pero no hay gastos de reparacion y conservacion de los pisos alqilados nunca? Siempre estan alquilados? No hay ni un mes en que no se alquilen? Pregunto porque estoy haciendo numeros y me ayudaria mucho saberlo Muchas gracias
Es increíble lo bien que transmites tan valioso contenido Gracias por iluminar este ejemplo tan fácilmente como solo tu sabes hacerlo Mucho ánimo y a por muchos años más en TH-cam 💪
Muy buen video. Una buena ocasión para cambiar el chip y ver más allá de tener un piso en propiedad para vivir, como hacemos la mayoría de los españoles, incluyéndome a mi. Un saludo.
@@dani9211 si sale, salen 381€, el resto sí, lo pagam de sus alquileres pero esos 381€ los pagan si o si como si tuvieran hipoteca con la diferencia que no tienen nada no?
Sabrias si los bancos dan préstamos hipotecarios a los 58 años, pues perdí la mía cuando me divorcie, eso sí me quedé sin la casa y una manutención de 480€ y la otra si fuese que SI sería con la IPT que tengo pues me encuentro con un alquile de 490€ gracias
Muchas gracias por tu gran aporte! Realmente interesante 😊 Pero tengo una pregunta... Como consogues un ahipotecs para precio de compra tan bajo? Yo he intentado en varios bancos y todos dan a partor de 50.000€ Muchas gracias y muchos exitos!
Buenas, sigo todos tus vídeos y me parecen de muy buen contenido. Pero, ese método tiene su talón de Aquiles y parece que no pueda suceder pero sucede, se te van los 2 inquilinos y la casa de 830€ se convierte en un gasto de 171€ hipoteca 1+231€ hipoteca 2+830€ de tu alquiler + la comunidad contribución derramas de tus 2 pisos, se convierten en una película de miedo, rondando los 1300€ al mes como poco, y ya no contamos si te okupan alguno. Yo soy más de tener 2 en propiedad el primero alquilado y ya pagado con el cash flow que es el 80% de la cuota que paga el inquilino pago la hipoteca de donde resido más el IBI comunidad.
Interesante el rentable negocio que planteas. Parece magia pero todo se debe a los tipos de interés/rentabilidades: pides hipotecas al 3% con las que compras pisos baratos que te rentan un 12%, y con los ingresos obtenidos alquilas un piso más caro pero que solo renta un 4% a su propietario. Un buen negocio para ti, pero no tanto para tus inquilinos con menos ingresos que se tienen que conformar con esos pisos baratos cuyo alquiler es proporcionalmente más caro.
No creo que tengas que sumar la hipoteca antigua, ya que ya la tienes cancelada, en verdad tenéis que poner más de 400€ al mes de vuestro bolsillo.....
hola juanlu, esto es lo que iba a poner yo, no podemos añadir la cantidad de la hipoteca antigua, al final dejas de pagar una cosa para pagar otra, aun así es una operación interesante, un saludo Javier y enhorabuena.
Totalmente de acuerdo contigo, no se porque añade un + a su hipoteca anterior , eso es un gasto mas bien. Eso de solo poner 3 euros no es veridico. Por lo demás las operaciones estan geniales e increible que detalle todo. Un aplauso.
Para gente joven no lo recomiendo pero para personas de 65 años en adelante es muy rentable vender y alquilar, porque disfrutas del dinero y si echas números y tienes en cuenta Ibis y resto de impuestos de una vivienda en propiedad y tienes en cuenta los años que te pueden quedar de vida veras que interesa vender, alquilar y disfrutar el dinero de la venta.
@@Librealos30 disculpa pero si con el último alquiler pagas 850€ y obtienes 450€ de los dos alquileres en neto, de donde sale el resto hasta los 3,69€?
@@OsCc6082 quiere decir que paga el mismo alquiler que que pagaba en el ático pero solo añade unos tres euros y pico porque el resto lo pagan los dos pisos alquilados juntos.
hola yo hice algo parecido, alquile mi casa que ya la tenia pagada , amplíe una hipoteca de otra casa que tengo y me compre un piso que lo alquilo , con lo cual tengo 2 viviendas alquiladas y me he comprado otra casa de un embargo,donde vivo sin hipoteca y que espero vender en un año con un beneficio del 200%
Gracias por compartir tu experiencia. Alquilar un apartamento por X está muy bien pero recuerda que hay que descontarle la comunidad , mantenimiento, el IBI , declaración de los ingresos por los ingresos del alquiler más otros imprevistos . Por experiencia personal , puedo decirte que mínimo, siendo muy generoso, dos meses de lo que ingresas se van en los gastos mencionados. Cada caso es diferente, no se puede mezclar Madrid con Teruel
Muy buenas Yago. Sí, los costes/gastos de cada vivienda ya los resto de los ingresos para calcular el dinero que queda limpio cada mes. Un saludo y gracias.
No entiendo porq sumas los 381 a los ingresos mensuales de las dos viviendas y asi pagar los 3 euros q dices ..si se supone q esa hipoteca ya no la pagas osea deberias pagar cada mes la diferencia de restar el cashflow de las dos viviendas 445 euros a el alquiler de los 880 unos 435 e..si me resuelves la dudas porfa
Hola Javier. Tengo la duda de si cuándo calculas los gastos fijos en vuestros arriendos tienes en cuenta el Ibi (unos 200 para ese inmuebles) así como el seguro de hogar (unos 150 euros mínimo) y en su caso de impago. Las cifras de alrededor de 50 euros al mes de gastos fijos se me hacen muy justas. Muchas gracias por el video
Muy buenas. Sí, en los costes de cada piso incluyo seguro de hogar, seguro de impago, comunidad, ibi y basuras. Te pongo un ejemplo: IBI: 100,00 € Basuras, reciclaje…: 65,00 € Gastos comunidad: 240,00 € Seguro impago: 262,03 € Seguro hogar: 123,05 € TOTAL GASTOS ALQUILER: 790,08 € Total gastos (mensual) 65,84 € Un saludo.
@@Librealos30 Gastos de comunidad mensuales de 20€...muy apartados tienen que estar ubicados esos pisos...o localidades muy pequeñas no? Gracias por el video.
@@franciscotroncoso8122 en las fincas sin ascensor suele ser lo habitual. Si hay ascensor ya te vas por encima de los 50€ al mes. Tengo una finca donde pagamos 15€ al mes. Un saludo.
Pero has tenido en cuenta los periodos vacíos o las variaciones en el precio debido a crisis o recesiones? Por otra parte sigues gastando casi 400 e con la incertidumbre del tiempo que se quedan tus inquilinos. Esta muy guay pero me gustaría saber cuál es la estrategia que harás cuando deje de funcionar así. Lo digo desde la experiencia. He alquilado pisos y vivo en una casa de 200m2
Muy buenas y gracias por tu comentario. Las rentabilidades me gusta calcularlas a años pasados, no a futuro. Llevan un año alquilados y están los mismos inquilinos. Siempre nos podemos ir a un alquiler más barato si nos vemos obligados a ello. Un saludo.
Creo que falto un gasto a las viviendas en propiedad, el IBI, que puede ser facilmente casi una mensualidad. Al margen de los impuestos de los alquileres de las viviendas. ¿Me equivoco?
Buenos días, yo trabajo en una empresa inmobiliaria, la más grande de Europa, Tecnocasa. Hasta donde yo sé no dan préstamos hipotecarios en esas cantidades, el préstamo hipotecario más bajito que damos nosotros tienen que ser como mínimo de 60.000 euros de capital
@@Librealos30 tomo nota la verdad para mis propias inversiones, pero me parece una locura porque ahora los bancos son mejor pueden tener un poquito de rentabilidad pero el año pasado en esos precios pagando prácticamente todos los gastos del banco la rentabilidad es nula para ellos
En 7 años, ha subido unos 300€ la cuota de alquiler aprox. Con eso se dice todo. Creo que a la larga, sale más a cuenta tener propiedad pagada y rehipotecar para obtener capital que deshacerte de una propiedad que una vez pagada todo el dinero que puedes dedicar a otros proyectos es inmejorable
@@Librealos30 hay muchos modelos de inversión y se trata de ver cuál se adapta mejor según las circunstancias personales y la situación de cada mercado. De todas formas eso no quita que realizas un contenido de calidad y me gustan tus vídeos. Saludos
hola Javi, encantado de saludarte. Trasmites ser una muy buena persona. Me pregunto, porque prefieres destinar el dinero que generan los pisos sumados a la hipoteca principal que teníais en la primera vivienda a un alquiler, en vez de con esos 800 euros +/- sumados que se inviertan en una propiedad como buscabais, más grande, cómoda y porqué no, soñada. No crees que quizá, esa tercera hipoteca (3º vivienda) la cual estas amortizando con 800 euros +/- y que supongamos que en inicio sale con un valor de 150.000 euros, con el paso de algunos años, puedas como hiciste en inicio con el piso, vender a precio superior y recuperar ese superior y las cuotas abonadas ¿generando un beneficio?. Saludos Javi.
Hola cómo estás? Muy buen video, esta bueno que busquen la manera de progresar sin que esto signifique un gran impacto económico. La única duda que me queda es cuando decís por el minuto 6 más o menos 6:03, cuáles son los ingresos netos. Esos ingresos netos son después de impuestos? O todavía hay que descontar los impuestos. Veo muchos videos como los de Carlos Galan, que están buenos y todo y no digo que no sean válidos. Pero nunca mencionan los ingresos netos solo brutos. Vos acá mencionas netos, pero son netos reales o a eso hay que descontar impuestos. Lo pregunto desde la posición de alguien que quiere saber no desde la crítica destructiva. Saludos!
Hola, supongo que la clave es poder encontrar esos pisos por 50.000€ y poder alquilarlos sin problemas al precio deseado. En muchas ciudades por esa cantidad es imposible encontrar ningun piso.
Bueno la palabra imposible solo le sirve a algunos... pero otros utilizan un diccionario diferente que es el diccionario de la calle... Salir a patear y con los ojos muy abiertos
Considero que la relación de precio con precio de alquiler es demasiado particular. En condiciones normales un piso de 50mil se alquila por 350. En esos casos se puede alquilar por habitaciones
Hay pisos de ese precio en pueblos de Burgos, pero lo que no me puedo creer es que la gente de ese pueblo sea tan tonta como para pagarte esa cantidad de alquiler pudiendo comprar pagando menos que de hipoteca. Danos la ubicacion si quieres que te crean
@@emiliorodriguez3084 el truco es buscar fuera... Yo he visto pisos por 20.000€
2 ปีที่แล้ว
Según donde vivas cuadra bien esto, ahora, por 80.000€ en Bizkaia, por ejemplo, hay que hablar con dios para pillar algo decente con una reforma leve, imposible directamente. Solo existe la posibilidad de 80.000+ reforma integral de entre 18.000 y 25.000, dependiendo si tus manos se ahorran dinero realizando gran parte de esa obra y de los contactos que tengas con gremios. Una cosa muy interesante es adquirir 2 viviendas de precio inferior a 95.000€, en un lapso de 3-4 años. Dos hipotecas muy bajas que con un alquiler se pagan y sobra mes a mes , para ir ahorrando para derramas y demás
Soy el único que se ha dado cuenta que antes los 381€ de hipoteca que pagaban eran un incremento de su patrimonio y ahora incrementan el patrimonio de su casero? No digo que no sea una buena operación pero es mentira que solo les cueste 3€ pagar el alquiler de su nueva casa.
Tienes toda la razón ahí pero también hay que valorar el incremento patrimonial que a él le pagan sus inquilinos con mayor rentabilidad que su casero, y aparte el incremento de su calidad de vida dado que con un hijo y un minizoo ya le sería complicado 😅 Y ahora piensa en lo siguiente, eso lo habrá hecho con 26 o 27 años, todo un yogurin… 😂 La mayor parte de la gente ni lo hace con 50. 🤣 y ni hablar de chavales de 27 años..
@@tonysotelo9583 No digo que no sea una buena operación ni que no estén mejor ahora pero juega bastante con las cifras. Por el alquiler de un piso se pagan impuestos en el IRPF que el no menciona así que lo que sacan limpio de los pisos no es la cifra que da. Por no decir que en cuanto se les vaya un inquilino de alguno de los pisos se les desmonta el plan que tenían montado.
Hay un error en tu planteamiento. Ahora continúan incrementando su patrimonio en los 2 pisos que tienen alquilados. De hecho al ser superior el valor mensual de las hipotecas su patrimonio crece más rápido que antes.
La frase de Argente, "Comprar para alquilar y alquilar para vivir". Muy bueno Javier, romper con el pensamiento de que solamente se puede vivir en propiedad.
Yo no acabo de ver lo de vivir de alquiler,y tengo cuatro inmuebles,para que tirar el dinero en un alquiler si puede ser tuyo.yo vivo en propiedad y esta pagado,lo veo una chorrada,aunque t evites ibi y demas,ademas de estar expuesto a q cualquier dia el propietario t diga q t vayas por q quiere venderlo o mil razones,o t suba el alquiler,si es tuyo eso no pasa,,,,ganas en tranquilidad ...
Muy buenas David. Al final, el vivir en propiedad o de alquiler es esa decisión muy personal en el que entran muchos factores. Pero si te fijas únicamente en el lado de la rentabilidad, siempre es mejor vivir de alquiler. Un saludo y gracias.
A me me parece que la cosa está muy justa. Los inquilinos pueden dejar de pagar e incluso maltratar el piso por lo que los beneficios generados deberían ser sustancialmente mayores. Además tenéis que pagar 2 IBIS, posibles derramas si hay comunidad, averías reclamadas por los inquilinos,... Quizá yo sea muy conservador pero es así como lo veo.
Estoy de acuerdo que muchas veces hacen esos cálculos sobre el papel pero todos sabemos, almenos los que peinamos unas cuantas canas, que una cosa es lo que hay sobre un papel y otra muy distinta lo que supone afrontar la dura realidad del día a día. Nada que ver. Estoy de acuerdo con mover tu dinero para sumarle valor en valores refugios que hagan crecer su valor, tales como montar empresas, acciones, fondos de inversión, bienes inmuebles,etc. Pero estamos viendo que los alquileres cada día suben más y más. Una hipoteca fluctúa y podemos encontrarnos con momentos históricos donde pagues más y otros donde pagues menos y lo mejor de todo es que a medida que pasa el tiempo puedes liquidártela para poder más tarde re-hipotecar para una segunda vivienda o todo ese dinero que iba destinado a hipoteca usarlo para invertir en otros modelos. Últimamente podéis ver el enorme crecimiento de gente con el mismo único discurso y eso, amigos, es lo que hay que tener mucho cuidado. Cuando te viene tantísima gente con un único discurso, detrás hay siempre un adoctrinamiento y unos intereses que al ser piramidales, nunca sabes desde donde se proyectan. Estudiar la situación personal de cada uno, y no tirarse al vacío.
@@dani9211 por supuesto que no hay color. Los pisos que ha comprado por 50k€ no van a durar los mismos años ni se revalorizaran igual que su dúplex en 20 años. Es muy posible que en 20 años esos dos pisos juntos no valgan más de lo que les costó. Hay que recordar que las "reformas" que les hacen a esos pisos son estéticas. Pisos con más años que Los clavos de cristo y que cuando en poco tiempo tengan que cambiar fontanería, electricidad, y otros elementos estructurales, van a desear quitárselos de encima. Como he dicho antes, sobre el papel todo pinta genial, pero la realidad es bien distinta. Te lo digo por experiencia. Actualmente está saturandose internet de infinidad se gente muy joven de entre 20 y 30 años que parecen haber dado con el secreto de la eterna juventud, y eso, sólo va a servir para que muchos se acaben de topar con la cruda realidad. No se hace dinero chasqueando los dedos.
@@dani9211 1 el ático que compraron era más nuevo que los pisos que compraron. 2 por supuesto que con el tiempo valdrá más el ático que los dos pisos viejos,con el tiempo. Si el duplex llegase a perder valor, no te quiero contar esos dos pisos viejos, perderán el triple.3 sus inquilinos están pagando sus dos pisos viejos pero la casa donde vive el se la está pagando al propietario, y es una casa mucho más nueva que sus dos pisos. Vamos, que en lugar de pagar su piso con una cuota de 350€ , va a pagarle la hipoteca de la vivienda donde está por un valor de 800€ … Ya tendría su piso pagado e invirtiendo esos 350€ en otros negocios sin tener que preocuparse en cuanto le van a subir la cuota de alquiler. Muchos no estáis contemplando que el alquiler sólo sube año tras año. Nunca ha bajado. Las hipotecas si. Tú crees que es la mejor fórmula? Adelante, no te lo pienses. Suerte.
Lo veo como el cuento de la lechera. Y, francamente, si todo el mundo especula así habrá (como hay) cada vez más gente que no puede pagar un alquiler. Me asquea todo esto, la verdad
Yo hubiera alquilado el ático por 850€ mes y jamas desprenderme de un activo de calidad que siempre se va a revalorizar mucho más que los pisos de 50k.
pedazo de vídeo!! solo me queda la duda de dónde encontrar esos pisos de 50k con esa demanda de alquiler, podrías dar más información sobre ello? y las hipotecas son a tipo fijo? a qué % de interés?
Esos pisos son pisos antiguos en barrios obreros en ciudades alejadas de grandes urbes o en capitales de provincias no importantes. Típico segundo sin ascensor del 1975 con 3 habitaciones en un barrio feo. Básicamente son pisos donde tú no vivirias como propietario.
Jejeje, podría ser, pero no estoy de acuerdo. Piensa que esta casa cuesta sobre 250.000 y se alquila a 830€. ¿Para qué quiero comprar una casa tan poco rentable? Prefiero con esos 250.000€ comprar 4 o 5 pisos más que me generen unos 2.000€ de rentas al mes, que una casa de 250.000€ que me de 830€. Un saludo.
Genial todos tus vídeos!! En este no se entiende de donde sacas la diferencia entre lo que sacas de cashflow por los 2 pisos y el alquiler actual...con que se paga? Se "paga" con lo amortizado real de las hipotecas de los 2 pisos? Saludos
Muy buenas Jaime. Mil gracias por tu comentario. Como bien explica Dani, los 381€ los seguimos pagando igual, lo único que ha cambiado es que ahora tenemos que poner 3,69€ más cada mes para el cambio de casa. Un saludo.
La única magia es alquilar esos pisos que habéis comprado por ese importe. Sorprendido me hayo. Siguiendo esa proporcionalidad, el piso que vendisteis por 113000 euros se debería haber podido alquilar por 600-700 euros aproximadamente, como poco... si piso de 45k 470 alquiler. Piso de 113k mayor alquiler.. ni siquiera proporcional... y ahora vivís en una casa enorme , pero cuanto vale comprarla... y calentarla...cuanto vale tener esas 4 plantas calientes.. no me sirve. Felicidades si tan contento estas.. y las hipotecas son tipo fijo imagino?
Crack! Gracias por ilustrar algo tan importante de forma sencilla y clara.
Llevo tiempo explicando esto en el canal y sigue habiendo mucha gente que no lo entiende 🤣
Abrazo Javi!
Hola URI puedes aclarar algún detalle?
porque no termino de ver ventaja alguna en que esté de alquiler en vez de estar pagando la casa aunque sea mediante las dos viviendas anteriores o con una hipoteca directa sobre la misma.
no veo ventaja alguna más que ahorrarse el IBI y alguna chorrada sin sentido por el estilo se representa una minucia comparado con el dinero que están tirando a la basura cada mes.
Mil gracias Uri😊. Totalmente de acuerdo contigo. Es difícil cambiar la mentalidad, pero cuando ocurre, te preguntas cómo no lo has hecho antes 😂.
Un abrazo crack.
Un amigo inversor con experiencia me propuso que vendiese mi piso y comprase 4 pisos en Bilbao pero no me decido. El miedo a perder todo me paraliza.
@@LumyQuint1411 En cualquier caso tendrás liquidez
Buen video, pero lo que nunca contais es cuánto se lleva hacienda anualmente por los alquileres...es importante porque el cash flow disminuye...pero aún y todo, si todo va bien, sigue saliendo rentable...
Primera vez en mi vida veo que alguien explica claramente como hacer negocios inmobiliario..te felicito. Saludos desde Brasil
Eres muy transparente con los números. Hay muchos vídeos de ingresos pasivos inmobiliarios, pero en realidad hablan mucho y dicen poco o nada. Tu vídeo aporta valor desde el primer segundo.
Muchísimas gracias :)
Disculpa pero tengo una pregunta, no tienes en cuenta lo que hacienda te pide / roba en la declaracion de irpf anual por rendimientos del alquiler? Si no lo tienes en cuenta y no pagas nada, como lo consigues? Si no lo tienes en cuenta, pero si lo pagas ese remanente con el que pagas el piso de alquiler ahora donde vives no se ve muy reducido? Gracias
Yo hice lo mismo, mi primer piso 38mil euros y la reforma 18 comprado en 2015 cuando me independice lo vendi hace 6 meses por 120mil. Con esos 120mil pague 3 hipotecas que tenia y me compre otros 3 pisos con hipoteca para reformar y ya tenfo dos reformados funcionando, me falta ahorrar un poco para empezar las obras del tercer piso. Tengo en total 8 ahora mismo y 4 pagados y 4 hipotecas.
Qué crack Iker. Sigue así, llegarás lejos. Un abrazo.
@@Jc-xc7wy compre muy bien y si te enseńo lo que facturan en airbnb y booking igual es el triple de lo que tu canas con tu trabajo. Da tus datos a ver si inviertes mejor que yo listillo.
wow enhorabuena por hacer las cosas bien! tengo 21 años y estoy preparando la compra de mi primera vivienda (120k) tengo pensado apalancarme lo maximo posible y alquilarlo larga estancia o vacacionalmente (zona costera de murcia), para en unos años conforme ahorre comprar otro y otro... hasta agotar ratio de endeudamiento. Me gustaría ponerme en contacto contigo y tomar tu consejo ya que veo que te encuentras en una posición similar a la que aspiro... estarías dispuesto? whatsapp, instagram... saludos y bendiciones!
Hay un gasto añadido que creo no se menciona, y es el beneficio que se obtiene de los alquileres que debe pasar por caja de hacienda, otro pellizco a esa rentabilidad. Luego habría que calcular la revalorizacion de la casa alquilada (más grande y en mejor zona), frente a la de las dos propiedades; quizá a largo plazo la operación no sea rentable.. gracias por compartir!
Esa forma de calcularlo es muy cuestionable.
Porque si lo haces así a Amancio Ortega, la misma operación le sale la mitad de rentable que a tí, ya que su tramo de IRPF podría llegar al 54% en España. Es más, haciendo asi el cálculo, se da la paradoja que a la misma persona le sale mucho menos rentable la operación en el presente que en el futuro ¿por qué? pues porque en el futuro, si consigue la libertad financiera y vive de las rentas, con 25000€ netos al año estará tributando como 10000€ al año. Así, mágicamente, esa operación aumenta muchísimo su rentabilidad respecto a ahora que sea una persona trabajadora que cobre 30.000€/año de su trabajo y tenga unas rentas de 3 o 4 pisos que le den otros 10.000€ al año.
No sé, yo opino que hay que contar la rentabilidad en función del activo y los resultados. Obviamente los impuestos tienes que tenerlos contemplados, pero para mí no se cuentan en el neto de la operación.
@@almoga8625qué porcentaje del beneficio pueden llegar a ser los impuestos en españa? Si a vos te quedan netos 250 € cuánto de eso se va en impuesto? Entiendo que si es Amancio Ortega paga más, pero estamos hablando de alguien que tiene pocas inversiones cómo es este chico del video
@@facundolamelas3630 los impuestos que paga un particular es el IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas) y varía en función de los ingresos que tengas. A mí en el trabajo, para unos ingresos de unos 34000€ me retienen un 19%. Pero eso no significa que tenga que pagar eso de los ingresos totales. Tienes que coger los ingresos totales y restarle los gastos deducibles (intereses préstamos, seguros, Impuesto Bienes Inmuebles, reparaciones...) Y de ese resultado que vulgarmente podríamos decir que es el "beneficio" en el impuesto es reducible el 60% si es para alquiler de larga duración como primera vivienda del inquilino. En caso de alquiler turístico no tienes esa reducción, por lo que pagarías más del doble de impuestos.
Ejemplo básico con números inventados y redondeados:
- Alquiler de 500€/més = 6000€/año
- Gastos deducibles (por ejemplo con amortización) = 2500€/año
- "Beneficio" = 3500€/año
- Reducción de base para impuesto= 2100€
- Cuantía sobre la que aplicar el último tramo de IRPF = 1400€
En el supuesto que ese tramo sea un 30% por ejemplo (en función de tu renta anual) pagarías 420€ al año al hacer la Declaración de la Renta. Si fuera el 25% lo que te corresponde pues entonces pagarías 350€/año.
NOTA: explicación un tanto burda y simplificada para que lo entienda el lector. Espero que sirva como orientación.
Añadeleuna provision de fondos para reparaciones i/o rehabilitación de las propiedades alquiladas. Yaa sabemos cómo quedan las propiedades cuado las dejan los inquilinos...... ;-)))
Muy buen vídeo! Eres un crack, muchas gracias por ser tan claro y transparente a la hora de explicar. Ayudas un montón a la comunidad y te estamos muy agradecidos, sigue así, un saludo 😉
Mil gracias :)
Buen video 👍 eso sí, en cuanto se te vaya algún inquilino de esas dos viviendas, se te desmorona el plan y tienes que seguir pagando una casa de más de 800€ de alquiler que nunca será tuya. Despues de esas dos viviendas que tienes, haz de quitar otros gastos anuales que vienen por cada una que no está metido en esos gastos. En fin, no quiero crear polémica, pero para nada son +3,69€ lo que pagas por una casa alquilada.
Lo que cambia la "magia" es que los 830 €/mes de alquiler mensual nunca los verás, pues se los quedará el propietario de la casa. Si se estuvieran invirtiendo en otra hipoteca, ese dinero iría a tu propiedad (sería la 3ª).
Sí, opino que 300 metros (100 por persona) es mucho, seguro hay metros inútiles. Pero depende, a lo mejor la zona les favorece o ellos ya buscan esa comodidad.
Eres un grande, el único canal de TH-cam que he encontrado que se desnude financieramente en temas inmobiliarios, llevo desde que abriste el canal viendote y escuchandote cuando cocino o viajo.
Tengo 4 conejos, quizá nos crucemos en las quedadas de conejos que organizan de vez en cuando en Valencia.
Un saludo, sigue así y gracias por compartir de forma tan transparente para que otros podamos aprender.
Grandissimo Javier!!! un ejemplo de primera persona y muy claro, con un buen trabajo de nudismo financiero. Te felicito! he disfrutado viendo tu video y ya lo he compartido a 5 personas (segunda vez que comparto un video por whasapp) para ver si aprienden jaja un like como una casa (mejor: como dos casas pequeñas y que den muchos subscriptores ;-) )
Jajajaja, muchísimas gracias Giol, me ha encantado leerte. Un abrazo grande y gracias por difundir el vídeo ;)
tal cual, yo tengo 3 propiedades con hipoteca, pero vivo en alquiler también. Muy bien :)
¡Qué PEDAZO de vídeo!. ¡Gracias!.
Brutal la explicación, Javi.
Me ha encantado este vídeo y es toda una inspiración. Ojalá hubiera descubierto tu canal y el Uri antes...
Jejeje nunca es tarde. Muy agradecido con tu comentario Jaime, un abrazo.
Ya lo pensé , pero ya me has animado más. Gracias
Sin intentar ser negacionista, yo personalmente tampoco lo veo tan buena inversion como se comenta. No es una opinion, sino mas bien, lo que dicen los numeros presentados. Segun lo que se comenta, su alquiler actual es de -830 eu y sus ingresos por los dos pisos alquilados es de + 445.31 eu. Esto seria lo mismo que decir que esta pareja aun tiene que aportar 384.69 eu/mes para vivir en el nuevo piso ya que no se ha llegado a estar en Break Even. El gasto de la hipoteca anterior (381 eu) ya se cancelo en su momento por lo que no es un gasto real a dia de hoy. Si llegaras a break even y tus ingresos por alquileres te cubrieran la totalidad de tus costes, entonces si que podrias decir que tus alquileres te pagan la totalidad de tu nuevo piso. Mientras tanto tu cashflow en esta operacion es negativa: -384.69 eu
Correcto , me ha hecho pensar en lo mismo que tú y no me salían las cuentas pero lo has explicado tan bien que ahora sí que me salen las cuentas , a ver el tema es que Javier cree que solo de su bolsillo paga 3.69€ pero la realidad es otra ( que oye si al final por ese pisazo donde vive solo le sale por unos 384€ a pagar entre 2 no está nada mal )
Claro q si esta jugando con conceptos pero son 400 pavos mas
Ah tampoco me encaja que saldaran tanta hipoteca en 2 años
El resumen es que vive en una casa mucho mejor pagando solo 3€ más al mes que antes.
Yo lo veo una magnífica operación. Enhorabuena 👍
Mejor operación y menos jaleos hubiera sido sí hubiera alquilado el ático por 800 pavos y se hubiera ido de alquiler a algo más grande. Haciendo esto, hubiera mantenido un inmueble de puta madre que en apenas 2 años había revalorizado notablemente en lugar de comprar 2 💩 de piso y tener 2 alquileres mediocres y tener que gestionar 2 inquilinos! Que magia es esta?? Esto para mi es no saber lo que uno hace... Por otro lado, el tener 2 inquilinos aumenta el riesgo de que alguno se vaya y se quede el piso vacio en comparación a tener 1 atico gestionando 1 sólo inquilino.... un inversor no sólo mira cuánto dinero entra en caja sino que también gestiona el riesgo que conlleva. Aquí disminuye claramente flujo de caja con 2 alquileres mediocres y duplica su riesgo 😱😱😱 En conclusion para mi Javier Medina es mejor comunicador que inversor y me hace recordar que no todo lo que reluce es oro! Saludos!
Yo también veo que alquilar el ático hubiese sido mejor opción, además de que solo pagaría impuestos sobre 1 ingreso de alquiler y no sobre dos 🤦🏻♀️y tampoco se hubiese gastado las dos comisiones de inmobiliarias al comprar dos pisitos 💩💩
Sabes muy bien que ese piso que compraste por 80.000 € era un producto de la burbuja inmobiliaria de 2007/8 la famosa zapaterada en la que le daban crédito a cualquiera pese a no tener aval y hasta te concedían la hipoteca por el 120 % del valor de la vivienda con lo que te podías comprar los muebles y hasta un coche nuevo. La consecuencia fue un estock de 2 millones de viviendas que pasaron a la banca cuando sus "propietarios" (entre comillas porque nunca llegaron a pagar esas viviendas) dejaron de pagar la hipoteca. Este desastre provocó muchas quiebras bancarias, el famoso rescate a la banca y con el dinero de los impuestos, de lo que se quita al currela, hubo que poner 40.000 millones de euros. A día de hoy el 40% de CaixaBank sigue siendo del estado. Tú, yo y muchos otros hemos comprado en los últimos diez años viviendas de ese estock de 2 millones que los bancos pusieron a precio de regalo (regalo porque el precio está muy por debajo de construcción y el banco te financiaba el 100 % de la vivienda, si eras solvente). Cuento todo esto porque si no fuera por esta causa tu argumento no se sostendria. Te has beneficiado de poder comprar viviendas procedentes del estock bancaria de la burbuja del 2008 y eso es todo. Enhorabuena. Pero tampoco flipes porque en condiciones normales no te hubiera sido posible ni siquiera comprarte tu primera vivienda. ¿O acaso ahora un MILEURISTA, sin aval ni dinero para la entrada podría comprarse una vivienda nueva cuyo precio es de 160.000 €?
Hermano consigue un amigo o algo , para que tanto texto
“En condiciones normales”
Que significa eso? Condiciones normales es lo que ha pasado, que haya burbujas, crisis, tiempos de bonanza, etc etc. Eso son condiciones normales. Lo anormal seria que todo fuera una linea recta.
Entonces que tienes, envidia?? 😂
Que amargado eres jajaja, da igual lo que haya pasado antes, si tienes una idea que te beneficia debes cogerla.
Con una nómina de minurista donde vas?
Directamente te invitan a salir por donde has entrado, y te dirán que están ocupados de una manera educada, otra cosa es que vayas hacer un ingreso por 300.000 €,
lo digo pq cuando lo hice en persona de manera presencial hace unos años no guardaba cola y si iba cuando habían cerrado me habrían la puerta, ahorra ya no quieren saber nada.
MORALEJA: Los bancos te dan el paraguas, y cuando esta lloviendo te lo quitan.
Eso lo decía mi padre, y también decía cuanto más lejos mejor
El planteamiento cojea por muchos sitios uno de ellos es el impago por parte de cualquier inquilino, que tenga solvencia no impide que no pague... El seguro de impago está limitado en tiempo, en este país la justicia es muy lenta... Al margen de la protección al inquilino por ley, limitación del IPC al 2%, averías en los inmuebles asumidas por el propietario, etc, etc... Esto te lo puedo ampliar sustancialmente...!!!
felicidades, gracias por explicar y mostrar como podemos hacerlo.. muchas gracias
Muchísimas gracias Jose. Un abrazo.
Todos te dicen que compres pisos en zonas malas, para abaratar el precio de la inversión y luego alquilarlo por lo máximo posible, más rentabilidad, no te dicen que el perfil del inquilino es el peor y que la vivienda le costará mucho más que suba de valor, yo compro donde yo viviría, zonas buenas, perfiles de inquilino buenos y en los buenos sitios se va uno y tienes 5 detrás para entrar, menos problemas, y lo mejor es que se revaloriza, lo compras por 400.000en unos años vale 500.000 muy muy difícil que baje.
Buena estrategia.
Eres una máquina .
Con lo joven que eres ,lo tienes muy claro.
Enhorabuena campeón
Mil gracias Pedro :)
Gracias Javi.por compartir tu video
Mil gracias Dani. Un abrazo.
¡Qué bueno! Felicidades👏👏
Tendrias que comprar, no alquilar por mas dinero. De esta manera estas desperdiciando una oportunidad para hacer crecer vuestro ahorro, al vivir de alquiler estas como al principio, pero con un alquiler el doble de caro, que bien se paga la mitad con los alquileres de vuestros pisos, estais tirando ese dinero, y no digo nada del riesgo de perder durante un tiempo algun alquiler. Vives mejor, o eso parece pero no ahorras nada de tus inversiones...Pan para hoy y hambre para mañana!, salvo que tengas mas opciones de generar capital, claro!
Eres muy grande, de parte de un profesor de economía e inversor en acciones.
Jajaja gracias 😊
Eres un gran inversor, comunicador increíble. Enhorabuena
Mil gracias :)
Javier me gustan mucho tus videos, aportas mucho valor, y consejos, lo haces muy bien.
Muchísimas gracias Ana 😊
Bonito está y no hay duda de ello y al final lo que importa no es con cuánto dinero llegas a la casilla final del juego ya que para la tumba no se lleva nada más que el cuerpo. al final lo que importa es como gestionas la vida y la calidad de vida que llevas.
Y con respecto a lo económico (ya que siempre existen más de una forma de hacer las cosas o una o varias para un mismo objetivo...)
El dinero que destinabais a pagar la cuota de hipoteca, antes estaba produciendo un aumento de vuestro patrimonio.
Ese mismo dinero que ahora destináis a pagar el alquiler de esta nueva vivienda está saliendo de vuestros bolsillos y siendo tirado a la basura ya que simplemente representa un gasto.
A parte de esto estáis también tirando la rentabilidad de las nuevas propiedades que habéis comprado con lo cual no puede representar un 9% la inversión de una de esas viviendas (corrígeme si me equivoco)
pasados esos quince años tendréis rentabilizada la inversión de esas dos propiedades o empezaréis a sacar rendimiento a partir de ahí? No hice los números..
EL MOTIVO FUNDAMENTAL DE ESTE COMENTARIO ERA LA PREGUNTA DEL MILLÓN...
¿por que motivo no decidisteis comprar la casa grande o hacer alquiler con opcion a compra o compra con pago aplazado y porque habéis descartado pedir una hipoteca encima de la casa grande directamente sin tener que pasar por las otras dos propiedades y poner una letra pequeña a 20 o 25 años por ejemplo?
(La casa grande valdría bastante más que esas dos propiedades juntas por lo que el aumento patrimonial sería mayor y la letra apagar sería menor y con una sola hipoteca y lo que es mejor eliminando los riesgos de los impagos de cualquiera de los dos inquilinos y también evitando pagar una cantidad tan alta mensual que merma la calidad de vida y lo que es mejor de todo que... No se tiraría el dinero a la basura sino que sería invertido constantemente)
Muy buenas Joseph.
Piensa que esta casa cuesta sobre 250.000 y se alquila a 830€. ¿Para qué quiero comprar una casa tan poco rentable? Prefiero con esos 250.000€ comprar 4 o 5 pisos más que me generen unos 2.000€ de rentas al mes, que una casa de 250.000€ que me de 830€.
Un saludo.
Gracias javier por compartirnos tu experiencia!!!
Gracias a ti.
Enhorabuena , me encanta tu canal , y estoy bastante de acuerdo en lo que comentas en el video, pero hay algún matiz también a tener en cuenta(critica constructiva). Ahora tienes 2 pisos que te pueden dar algún que otro problema (averías llamadas etc), eso por un lado, y por otro seguro que ese ático de 800 si lo hubieras comprado seguro que se revalorizará mucho mas que las otras 2 viviendas de 47 que seguro que serán viejas y sin ascensor (a riesgo de equivocarme). Aún con todo eso la balanza sale a favor de como has hecho la operación, pero esos matices también hay que verlos. Gracias por tu contenido.
Muy buenas.
Gracias por tu comentario. Totalmente de acuerdo. Al final hay que valorar si prefieres invertir en inmuebles que generen un mayor cashflow o en inmuebles que tengan un mayor potencial de revalorización. No es ni mejor ni peor. Cada inversor decide qué prefiere en función de su edad, ingresos o circunstancias personales. Ambas formas son correctas bajo mi punto de vista :)
Un saludo y gracias.
Cada persona debe establecer una operativa de inversión a su medida, con conocimiento de causa, ajustada a su perfil de riesgo y capacidades. La inversión inmobiliaria es apasionante pero resulta compleja,altamente ilíquida y muy demandante respecto a sus condiciones de financiación y tributos. Así que cuidado con hacer castillos en el aire. Genial que haya iniciativas en TH-cam que muestren posibilidades, pero precaución máxima a la hora de tomar decisiones más allá del Excel. El papel lo aguanta todo, pero existen muchas variables y una mala decisión o una mala gestión de riesgos o timing pueden causar un daño irreparable al patrimonio personal. Un cordial saludo
Estoy de acuerdo contigo Javier. Un saludo.
Buena explicación! Siempre hay que valorar todas las opciones. Estoy pendiente de comprar un piso para alquilar por mi zona, siendo un mercado algo más complicado que tu zona habitual. Peleando con el banco y demás, y pendiente de lo que va saliendo. Un saludo y gracias por tus vídeos.
Mil gracias Dani. Mucho ánimo, un abrazo.
Muy buen video y gran inversión. Cada vez a más personas nos queda más claro q la casa donde queremos vivir no es “rentable” comprarla, todo lo que gusta suele estar por debajo del 4%
Mil gracias Omar. ¡Ahí estamos! Justo eso es lo que pretendía transmitir con el vídeo jeje. Un abrazo.
Pues en Idealista no hay ni una sóla casa (chalet) en alquiler por 800 euros en Valencia ¿de dónde has sacado ese chollo? ilumínanos. Gracias
Vaya por delante que entiendo la operacion y que cambiando a una vivienda mejor me parece acertada Pero no hay gastos de reparacion y conservacion de los pisos alqilados nunca? Siempre estan alquilados? No hay ni un mes en que no se alquilen? Pregunto porque estoy haciendo numeros y me ayudaria mucho saberlo Muchas gracias
Excelente video, esta muy claro y calla muchas bocas jejeje
Jajajaja mil gracias crack. Un abrazo.
Es increíble lo bien que transmites tan valioso contenido
Gracias por iluminar este ejemplo tan fácilmente como solo tu sabes hacerlo
Mucho ánimo y a por muchos años más en TH-cam 💪
Mil gracias Juan! Un abrazo.
Muy buen video. Una buena ocasión para cambiar el chip y ver más allá de tener un piso en propiedad para vivir, como hacemos la mayoría de los españoles, incluyéndome a mi. Un saludo.
Si has visto alguna ventaja en que ellos estén de alquiler puedes comentarla porque yo no me he enterado
@@dani9211 si sale, salen 381€, el resto sí, lo pagam de sus alquileres pero esos 381€ los pagan si o si como si tuvieran hipoteca con la diferencia que no tienen nada no?
Muchísimas gracias, un abrazo!
Tienes algún video donde detalles como adquieres la hipoteca y a qué costo detallado? Saludos
Sabrias si los bancos dan préstamos hipotecarios a los 58 años, pues perdí la mía cuando me divorcie, eso sí me quedé sin la casa y una manutención de 480€ y la otra si fuese que SI sería con la IPT que tengo pues me encuentro con un alquile de 490€ gracias
Gran operación! 👍
Mil gracias!!
Muchas gracias por tu gran aporte!
Realmente interesante 😊
Pero tengo una pregunta... Como consogues un ahipotecs para precio de compra tan bajo?
Yo he intentado en varios bancos y todos dan a partor de 50.000€
Muchas gracias y muchos exitos!
Con esos precios... por aquí puedes comprar plazas de garaje o trasteros :'( . Soy de Pamplona . Gracias por el vídeo
Totalmente de acuerdo. Bilbao igual... Hay que adaptarse a cada zona...🤔
Hombre, claro como en Bilbao. Pero esos precios son de pueblos cercanos a una ciudad.
Felicitaciones 🍾🎊🎈. El que no arriega, no gana. Y ganaste 💪
Yo creo que no ganó
Mil gracias Fernando, un abrazo :)
Buenas, sigo todos tus vídeos y me parecen de muy buen contenido.
Pero, ese método tiene su talón de Aquiles y parece que no pueda suceder pero sucede, se te van los 2 inquilinos y la casa de 830€ se convierte en un gasto de 171€ hipoteca 1+231€ hipoteca 2+830€ de tu alquiler + la comunidad contribución derramas de tus 2 pisos, se convierten en una película de miedo, rondando los 1300€ al mes como poco, y ya no contamos si te okupan alguno.
Yo soy más de tener 2 en propiedad el primero alquilado y ya pagado con el cash flow que es el 80% de la cuota que paga el inquilino pago la hipoteca de donde resido más el IBI comunidad.
Y no cuentas q te puede pasar q se queden en casa sin pagar 1 año o 2 años los inquilinos. Mas juicios, abogados. Etc
para eso haz lo que yo hago....que se encargue la inmobiliaria. La inmobiliaria es la que me paga
Interesante el rentable negocio que planteas. Parece magia pero todo se debe a los tipos de interés/rentabilidades: pides hipotecas al 3% con las que compras pisos baratos que te rentan un 12%, y con los ingresos obtenidos alquilas un piso más caro pero que solo renta un 4% a su propietario. Un buen negocio para ti, pero no tanto para tus inquilinos con menos ingresos que se tienen que conformar con esos pisos baratos cuyo alquiler es proporcionalmente más caro.
No creo que tengas que sumar la hipoteca antigua, ya que ya la tienes cancelada, en verdad tenéis que poner más de 400€ al mes de vuestro bolsillo.....
hola juanlu, esto es lo que iba a poner yo, no podemos añadir la cantidad de la hipoteca antigua, al final dejas de pagar una cosa para pagar otra, aun así es una operación interesante, un saludo Javier y enhorabuena.
Totalmente de acuerdo contigo, no se porque añade un + a su hipoteca anterior , eso es un gasto mas bien. Eso de solo poner 3 euros no es veridico. Por lo demás las operaciones estan geniales e increible que detalle todo. Un aplauso.
Para gente joven no lo recomiendo pero para personas de 65 años en adelante es muy rentable vender y alquilar, porque disfrutas del dinero y si echas números y tienes en cuenta Ibis y resto de impuestos de una vivienda en propiedad y tienes en cuenta los años que te pueden quedar de vida veras que interesa vender, alquilar y disfrutar el dinero de la venta.
Yo estoy jubilada y me estoy planteando vender también puede que tengas razón
Enhorabuena por tu canal
No lo pillo, los dos alquileres son un ingreso pero la hipoteca no es un gasto? Y no la cancelaron con la venta del primer immueble?
La hipoteca del ático se canceló con la venta del mismo. Un saludo.
@@Librealos30 y por k la incluyes como ingreso?
@@OsCc6082 no la incluyo como ingreso. Lo que digo es que teniendo el mismo gasto (los 381€ al mes), sólo tengo que añadir otros 3,69€.
@@Librealos30 disculpa pero si con el último alquiler pagas 850€ y obtienes 450€ de los dos alquileres en neto, de donde sale el resto hasta los 3,69€?
@@OsCc6082 quiere decir que paga el mismo alquiler que que pagaba en el ático pero solo añade unos tres euros y pico porque el resto lo pagan los dos pisos alquilados juntos.
Esos precios donde existen ?? En madrid un piso de 40k no hay y alquiler 830 esa super casa muchoooo requetemenos !
Los 2 pisos en propiedad tambien dan generan gastos
Grande javier!!! Felicidades por tu primer año en TH-cam 🎉
Mil gracias crack, un abrazo!
Muy buen video Javier muy inspirador !!
Muchísimas gracias David, un abrazo.
hola yo hice algo parecido, alquile mi casa que ya la tenia pagada , amplíe una hipoteca de otra casa que tengo y me compre un piso que lo alquilo , con lo cual tengo 2 viviendas alquiladas y me he comprado otra casa de un embargo,donde vivo sin hipoteca y que espero vender en un año con un beneficio del 200%
Flipante!!!
Gracias por compartir tu experiencia. Alquilar un apartamento por X está muy bien pero recuerda que hay que descontarle la comunidad , mantenimiento, el IBI , declaración de los ingresos por los ingresos del alquiler más otros imprevistos . Por experiencia personal , puedo decirte que mínimo, siendo muy generoso, dos meses de lo que ingresas se van en los gastos mencionados.
Cada caso es diferente, no se puede mezclar Madrid con Teruel
Muy buenas Yago.
Sí, los costes/gastos de cada vivienda ya los resto de los ingresos para calcular el dinero que queda limpio cada mes.
Un saludo y gracias.
No entiendo porq sumas los 381 a los ingresos mensuales de las dos viviendas y asi pagar los 3 euros q dices ..si se supone q esa hipoteca ya no la pagas osea deberias pagar cada mes la diferencia de restar el cashflow de las dos viviendas 445 euros a el alquiler de los 880 unos 435 e..si me resuelves la dudas porfa
Hola Javier. Tengo la duda de si cuándo calculas los gastos fijos en vuestros arriendos tienes en cuenta el Ibi (unos 200 para ese inmuebles) así como el seguro de hogar (unos 150 euros mínimo) y en su caso de impago. Las cifras de alrededor de 50 euros al mes de gastos fijos se me hacen muy justas. Muchas gracias por el video
Muy buenas. Sí, en los costes de cada piso incluyo seguro de hogar, seguro de impago, comunidad, ibi y basuras. Te pongo un ejemplo:
IBI: 100,00 €
Basuras, reciclaje…: 65,00 €
Gastos comunidad: 240,00 €
Seguro impago: 262,03 €
Seguro hogar: 123,05 €
TOTAL GASTOS ALQUILER: 790,08 €
Total gastos (mensual) 65,84 €
Un saludo.
Genial! Gracias Javier! Por favor sigue con tus vídeos, tu canal se ha convertido en uno de mis favoritos en el ramo.
@@RRubio-ff4lw qué honor jeje, mil gracias de verdad 😊
@@Librealos30 Gastos de comunidad mensuales de 20€...muy apartados tienen que estar ubicados esos pisos...o localidades muy pequeñas no? Gracias por el video.
@@franciscotroncoso8122 en las fincas sin ascensor suele ser lo habitual. Si hay ascensor ya te vas por encima de los 50€ al mes. Tengo una finca donde pagamos 15€ al mes. Un saludo.
Pero has tenido en cuenta los periodos vacíos o las variaciones en el precio debido a crisis o recesiones?
Por otra parte sigues gastando casi 400 e con la incertidumbre del tiempo que se quedan tus inquilinos.
Esta muy guay pero me gustaría saber cuál es la estrategia que harás cuando deje de funcionar así. Lo digo desde la experiencia. He alquilado pisos y vivo en una casa de 200m2
Muy buenas y gracias por tu comentario. Las rentabilidades me gusta calcularlas a años pasados, no a futuro. Llevan un año alquilados y están los mismos inquilinos.
Siempre nos podemos ir a un alquiler más barato si nos vemos obligados a ello.
Un saludo.
8
@@Librealos30 Si cabe la posibilidad de que te veas obligado a eso, no eres libre.
Y qué pasa con el IRPF? A 445 hay que descontar mínimo el 20% y probablemente más. En realidad entra neto entre 300 y 350
Es exactamente lo que hago yo desde hace 10 años. Un saludo
Bravo Laura, haces genial. Un saludo.
Muy buena experiencia. Gracias por compartir
Muchísimas gracias Guillermo, un abrazo.
Y en qué lugar se compran viviendas tan baratas y se alquilan a un precio tan alto, comparado con el precio de compra?
Muy buen vídeo! En Mallorca tenemos un problemón con esto de las viviendas, esto es un infierno inmobiliario 🤣
Mil gracias Cristian! Sí, Mallorca está complicado... Un saludo.
Una pregunta qué pasó con la hipoteca del ático la cancelasteis o seguís pagando la hipoteca, creo que esto no lo comentaste
Creo que falto un gasto a las viviendas en propiedad, el IBI, que puede ser facilmente casi una mensualidad. Al margen de los impuestos de los alquileres de las viviendas. ¿Me equivoco?
Buenos días, yo trabajo en una empresa inmobiliaria, la más grande de Europa, Tecnocasa.
Hasta donde yo sé no dan préstamos hipotecarios en esas cantidades, el préstamo hipotecario más bajito que damos nosotros tienen que ser como mínimo de 60.000 euros de capital
Hola Marcos! A mi me ha llegado a dar el Sabadell una hipoteca de 15.000€.
Un saludo.
@@Librealos30 tomo nota la verdad para mis propias inversiones, pero me parece una locura porque ahora los bancos son mejor pueden tener un poquito de rentabilidad pero el año pasado en esos precios pagando prácticamente todos los gastos del banco la rentabilidad es nula para ellos
Buenísimo
Muchas gracias!
En 7 años, ha subido unos 300€ la cuota de alquiler aprox. Con eso se dice todo. Creo que a la larga, sale más a cuenta tener propiedad pagada y rehipotecar para obtener capital que deshacerte de una propiedad que una vez pagada todo el dinero que puedes dedicar a otros proyectos es inmejorable
Completamente respetable tu opinión. Si todos pensáramos igual, sería muy aburrido esto jeje. un saludo.
@@Librealos30 hay muchos modelos de inversión y se trata de ver cuál se adapta mejor según las circunstancias personales y la situación de cada mercado. De todas formas eso no quita que realizas un contenido de calidad y me gustan tus vídeos. Saludos
@@007RauliYo totalmente de acuerdo contigo, un abrazo Bansu!
Cierto, para eso es mejor pedir un préstamo o hipoteca sobre la que ya tienes y con eso ya te metes en otra inversión.
hola Javi, encantado de saludarte. Trasmites ser una muy buena persona.
Me pregunto, porque prefieres destinar el dinero que generan los pisos sumados a la hipoteca principal que teníais en la primera vivienda a un alquiler, en vez de con esos 800 euros +/- sumados que se inviertan en una propiedad como buscabais, más grande, cómoda y porqué no, soñada.
No crees que quizá, esa tercera hipoteca (3º vivienda) la cual estas amortizando con 800 euros +/- y que supongamos que en inicio sale con un valor de 150.000 euros, con el paso de algunos años, puedas como hiciste en inicio con el piso, vender a precio superior y recuperar ese superior y las cuotas abonadas ¿generando un beneficio?.
Saludos Javi.
Hola, tengo una duda, si me hacen un préstamo familiar al 2% para poder comprar,puedo desgrabar esos intereses del rento de alquiler??
Hola cómo estás? Muy buen video, esta bueno que busquen la manera de progresar sin que esto signifique un gran impacto económico. La única duda que me queda es cuando decís por el minuto 6 más o menos 6:03, cuáles son los ingresos netos. Esos ingresos netos son después de impuestos? O todavía hay que descontar los impuestos.
Veo muchos videos como los de Carlos Galan, que están buenos y todo y no digo que no sean válidos. Pero nunca mencionan los ingresos netos solo brutos. Vos acá mencionas netos, pero son netos reales o a eso hay que descontar impuestos.
Lo pregunto desde la posición de alguien que quiere saber no desde la crítica destructiva.
Saludos!
Sería interesante que digas en qué ciudad y zona los comprasteis
Donde se ponga comprar tu casa y tener piso luego de alquiler que te generen rentas que se quite el resto.
Hola, supongo que la clave es poder encontrar esos pisos por 50.000€ y poder alquilarlos sin problemas al precio deseado. En muchas ciudades por esa cantidad es imposible encontrar ningun piso.
Bueno la palabra imposible solo le sirve a algunos...
pero otros utilizan un diccionario diferente que es el diccionario de la calle...
Salir a patear y con los ojos muy abiertos
No Joseph, en madrid lo más barato son pisos de 70000 de 30 m2, para encontrar un piso como esos hace falta unos 90000/100000 euros
Considero que la relación de precio con precio de alquiler es demasiado particular. En condiciones normales un piso de 50mil se alquila por 350. En esos casos se puede alquilar por habitaciones
Hay pisos de ese precio en pueblos de Burgos, pero lo que no me puedo creer es que la gente de ese pueblo sea tan tonta como para pagarte esa cantidad de alquiler pudiendo comprar pagando menos que de hipoteca. Danos la ubicacion si quieres que te crean
@@emiliorodriguez3084 el truco es buscar fuera... Yo he visto pisos por 20.000€
Según donde vivas cuadra bien esto, ahora, por 80.000€ en Bizkaia, por ejemplo, hay que hablar con dios para pillar algo decente con una reforma leve, imposible directamente. Solo existe la posibilidad de 80.000+ reforma integral de entre 18.000 y 25.000, dependiendo si tus manos se ahorran dinero realizando gran parte de esa obra y de los contactos que tengas con gremios.
Una cosa muy interesante es adquirir 2 viviendas de precio inferior a 95.000€, en un lapso de 3-4 años. Dos hipotecas muy bajas que con un alquiler se pagan y sobra mes a mes , para ir ahorrando para derramas y demás
Perdo donde encuentras un piso por 50k? Aqui en Málaga no encuentras una cosa asi ni en la Palmilla.
En donde encuentras pisos x 45k€ y que empresa te hace una redorma x 5000€?
En villapalos de la junquera?...
La reforma se la hace el a modo chapucillas puedes ver videos 👉
la magia tiene que ser la factura de la luz y la limpieza
Soy el único que se ha dado cuenta que antes los 381€ de hipoteca que pagaban eran un incremento de su patrimonio y ahora incrementan el patrimonio de su casero? No digo que no sea una buena operación pero es mentira que solo les cueste 3€ pagar el alquiler de su nueva casa.
Ahora siguen aumentando su patrimonio con el piso que tiene cada uno y que les pagan sus inquilinos
Tienes toda la razón ahí pero también hay que valorar el incremento patrimonial que a él le pagan sus inquilinos con mayor rentabilidad que su casero, y aparte el incremento de su calidad de vida dado que con un hijo y un minizoo ya le sería complicado 😅
Y ahora piensa en lo siguiente, eso lo habrá hecho con 26 o 27 años, todo un yogurin… 😂
La mayor parte de la gente ni lo hace con 50. 🤣 y ni hablar de chavales de 27 años..
@@migueldb6600 Por supuesto pero si no dice los datos de cuanto está pagando de amortización de esos créditos las cifras que da no son exactas.
@@tonysotelo9583 No digo que no sea una buena operación ni que no estén mejor ahora pero juega bastante con las cifras. Por el alquiler de un piso se pagan impuestos en el IRPF que el no menciona así que lo que sacan limpio de los pisos no es la cifra que da. Por no decir que en cuanto se les vaya un inquilino de alguno de los pisos se les desmonta el plan que tenían montado.
Hay un error en tu planteamiento.
Ahora continúan incrementando su patrimonio en los 2 pisos que tienen alquilados. De hecho al ser superior el valor mensual de las hipotecas su patrimonio crece más rápido que antes.
La frase de Argente, "Comprar para alquilar y alquilar para vivir". Muy bueno Javier, romper con el pensamiento de que solamente se puede vivir en propiedad.
Javier eres un crack, es una gran operación la que hicisteis, sigue así
Yo no acabo de ver lo de vivir de alquiler,y tengo cuatro inmuebles,para que tirar el dinero en un alquiler si puede ser tuyo.yo vivo en propiedad y esta pagado,lo veo una chorrada,aunque t evites ibi y demas,ademas de estar expuesto a q cualquier dia el propietario t diga q t vayas por q quiere venderlo o mil razones,o t suba el alquiler,si es tuyo eso no pasa,,,,ganas en tranquilidad ...
Muy buenas David. Al final, el vivir en propiedad o de alquiler es esa decisión muy personal en el que entran muchos factores. Pero si te fijas únicamente en el lado de la rentabilidad, siempre es mejor vivir de alquiler.
Un saludo y gracias.
David Alabau Yo pienso igual que tu es tirar el dinero y en este caso más de 800 euros por una casa que nunca será tuya
Donde compraste esos pisos tan baratos?
Hola! Podrías decirnos la ubicación aproximada de los 4 pisos por favor? (Atico, dos para renta, casa) GRACIAS!
Muy buenas! Son todos en poblaciones cercanas a la ciudad de Valencia :)
A me me parece que la cosa está muy justa. Los inquilinos pueden dejar de pagar e incluso maltratar el piso por lo que los beneficios generados deberían ser sustancialmente mayores. Además tenéis que pagar 2 IBIS, posibles derramas si hay comunidad, averías reclamadas por los inquilinos,... Quizá yo sea muy conservador pero es así como lo veo.
Estoy de acuerdo que muchas veces hacen esos cálculos sobre el papel pero todos sabemos, almenos los que peinamos unas cuantas canas, que una cosa es lo que hay sobre un papel y otra muy distinta lo que supone afrontar la dura realidad del día a día. Nada que ver. Estoy de acuerdo con mover tu dinero para sumarle valor en valores refugios que hagan crecer su valor, tales como montar empresas, acciones, fondos de inversión, bienes inmuebles,etc. Pero estamos viendo que los alquileres cada día suben más y más. Una hipoteca fluctúa y podemos encontrarnos con momentos históricos donde pagues más y otros donde pagues menos y lo mejor de todo es que a medida que pasa el tiempo puedes liquidártela para poder más tarde re-hipotecar para una segunda vivienda o todo ese dinero que iba destinado a hipoteca usarlo para invertir en otros modelos. Últimamente podéis ver el enorme crecimiento de gente con el mismo único discurso y eso, amigos, es lo que hay que tener mucho cuidado. Cuando te viene tantísima gente con un único discurso, detrás hay siempre un adoctrinamiento y unos intereses que al ser piramidales, nunca sabes desde donde se proyectan. Estudiar la situación personal de cada uno, y no tirarse al vacío.
@@dani9211 por supuesto que no hay color. Los pisos que ha comprado por 50k€ no van a durar los mismos años ni se revalorizaran igual que su dúplex en 20 años. Es muy posible que en 20 años esos dos pisos juntos no valgan más de lo que les costó. Hay que recordar que las "reformas" que les hacen a esos pisos son estéticas. Pisos con más años que Los clavos de cristo y que cuando en poco tiempo tengan que cambiar fontanería, electricidad, y otros elementos estructurales, van a desear quitárselos de encima. Como he dicho antes, sobre el papel todo pinta genial, pero la realidad es bien distinta. Te lo digo por experiencia. Actualmente está saturandose internet de infinidad se gente muy joven de entre 20 y 30 años que parecen haber dado con el secreto de la eterna juventud, y eso, sólo va a servir para que muchos se acaben de topar con la cruda realidad. No se hace dinero chasqueando los dedos.
@@dani9211 1 el ático que compraron era más nuevo que los pisos que compraron. 2 por supuesto que con el tiempo valdrá más el ático que los dos pisos viejos,con el tiempo. Si el duplex llegase a perder valor, no te quiero contar esos dos pisos viejos, perderán el triple.3 sus inquilinos están pagando sus dos pisos viejos pero la casa donde vive el se la está pagando al propietario, y es una casa mucho más nueva que sus dos pisos. Vamos, que en lugar de pagar su piso con una cuota de 350€ , va a pagarle la hipoteca de la vivienda donde está por un valor de 800€ … Ya tendría su piso pagado e invirtiendo esos 350€ en otros negocios sin tener que preocuparse en cuanto le van a subir la cuota de alquiler. Muchos no estáis contemplando que el alquiler sólo sube año tras año. Nunca ha bajado. Las hipotecas si. Tú crees que es la mejor fórmula? Adelante, no te lo pienses. Suerte.
Lo veo como el cuento de la lechera. Y, francamente, si todo el mundo especula así habrá (como hay) cada vez más gente que no puede pagar un alquiler. Me asquea todo esto, la verdad
Yo hubiera alquilado el ático por 850€ mes y jamas desprenderme de un activo de calidad que siempre se va a revalorizar mucho más que los pisos de 50k.
pedazo de vídeo!! solo me queda la duda de dónde encontrar esos pisos de 50k con esa demanda de alquiler, podrías dar más información sobre ello?
y las hipotecas son a tipo fijo? a qué % de interés?
Esos pisos son pisos antiguos en barrios obreros en ciudades alejadas de grandes urbes o en capitales de provincias no importantes.
Típico segundo sin ascensor del 1975 con 3 habitaciones en un barrio feo. Básicamente son pisos donde tú no vivirias como propietario.
La jugada sería perfecta si el nuevo alquiler fuese con opción de compra.
Jejeje, podría ser, pero no estoy de acuerdo. Piensa que esta casa cuesta sobre 250.000 y se alquila a 830€. ¿Para qué quiero comprar una casa tan poco rentable? Prefiero con esos 250.000€ comprar 4 o 5 pisos más que me generen unos 2.000€ de rentas al mes, que una casa de 250.000€ que me de 830€.
Un saludo.
@@Librealos30 A ese alquiler con unaopción a 5 años habrás amortizado 50k€ del coste. Si la consigues vender por 250….
Cual es la cantidad mínima que te da el banco para una hipoteca??
Antes 15.000€ sin problema. A día de hoy está más complicado. Depende el banco me piden 40.000€ por ejemplo.
@@Librealos30 te piden ??40000 o lo mínimo que te Dan son 40000?
Genial todos tus vídeos!! En este no se entiende de donde sacas la diferencia entre lo que sacas de cashflow por los 2 pisos y el alquiler actual...con que se paga? Se "paga" con lo amortizado real de las hipotecas de los 2 pisos? Saludos
Muy buenas Jaime. Mil gracias por tu comentario. Como bien explica Dani, los 381€ los seguimos pagando igual, lo único que ha cambiado es que ahora tenemos que poner 3,69€ más cada mes para el cambio de casa.
Un saludo.
Si tu eres yo, y yo soy tú quien es quien? Lo digo porque ya me gustaría ser tú, vaya jugada macho, enhorabuena por tu buen hacer inmobiliario.
Hacéis alguna reunión de inversores próximamente por Valencia?Gracias Javier y felicidades!!
Espero que pronto pueda organizar la próxima :) Mil gracias Mercè. Un saludo.
En la zona donde vivo,los pisos,son mucho más caros.Me encantaría,comprar para,alquilar
Dónde vivís para tener esos precios tan buenos?
Crack!
Gracias
Y donde comprasteis los pisos estos tan baratos y con esta rentabilidad?
Qué grande eres Javier 👌.
Enhorabuena por tus vídeos.
Te estás convirtiendo en todo un referente.
Jejeje, mil gracias Jose. Un abrazo.
La única magia es alquilar esos pisos que habéis comprado por ese importe. Sorprendido me hayo. Siguiendo esa proporcionalidad, el piso que vendisteis por 113000 euros se debería haber podido alquilar por 600-700 euros aproximadamente, como poco... si piso de 45k 470 alquiler. Piso de 113k mayor alquiler.. ni siquiera proporcional... y ahora vivís en una casa enorme , pero cuanto vale comprarla... y calentarla...cuanto vale tener esas 4 plantas calientes.. no me sirve. Felicidades si tan contento estas.. y las hipotecas son tipo fijo imagino?
Las hipotecas son a tipo fijo, correcto. Un saludo Edu y gracias.
@@Librealos30 en el localidad has comprado esos pisos? Me parece una rentailidad súper.. y me podría llegar a interesar invertir..
@@Theguru4 todo en poblaciones pegadas a la ciudad de Valencia 😊
Y los impuestos???