Merci Marc, l'une de tes meilleurs vidéos. A quand une vidéo sur les projets de crowdfunding immo sur PEA PME BOURSORAMA, ils font exclusivement des projets sélectionnés par HOMUNITY, j'ai souscrit à quelques contrats. Pense un peu à ces esclaves de résidants français qui souhaitent limiter le racket fiscal. Merci.
Salut Marc, pour une prochaine fois, peut être pourrais tu regrouper un panel large de projets en défaut/retards longs et remettre en perspective les points abordés ici. Je ne me rend pas compte du travail de recueil et analyse nécessaire mais ça pourrait déboucher sur des surprises et mettre en lumière certains critères plus que d'autres.
Je trouve que tu sous-estimes les cautions. D'accord, la caution simple est une très mauvaise garantie car elle ne garantit rien. Mais la caution solidaire est bien plus solide car elle donne droit à un remboursement immédiat en cas de défaut, ce qui n'est absolument pas le cas d'une hypothèque qui exige une procédure judiciaire longue et une vente souvent à perte. Aussi, l'intérêt d'une caution est qu'elle est indépendante du projet, donc elle offre une garantie même quand le projet rate. Si le marché pour le bien du projet n'existe plus au moment de vendre, ton hypothèque ne vaut plus rien car le bien est de toute façon invendable, donc tu es bien content d'avoir une caution solidaire du dirigeant avec ses 30M€ de patrimoine. La caution n'est jamais une garantie principale, mais avoir des garanties indépendantes du projet est indispensable pour une bonne gestion du risque et la caution solidaire en est une très bonne.
une caution toute solidaire qu'elle soit, c'est toujours mieux que de ne pas en avoir, mais rien ne garantit qu'on récupère notre pognon. Le mec a beau avoir 30M de patrimoine, rien ne garantit qu'il soit solvable
Bonjour Marc, Un autre sujet à aborder avec les plateformes : la sécurisation des retraits depuis les wallets et des données personnelles. Je viens de m'en entretenir avec Baltis au téléphone à l'instant. Une fois sur le compte, aucun texto ni autre mode de contrôle pour vérifier que c'est bien toi qui effectue le retrait ! Accès à toutes les infos personnelles saisies ou uploadées tel que passeport, facture... Un festin pour tout pirate qui craquera mes identifiants ou la plateforme directement.
Merci Marc. Je me demandais si c'était moi qui devenait difficile ces derniers temps. Mais non, il y a bien une baisse de qualité des projets proposés. Sur la GAPD sèche, je suis bien d'accord et je l'ai fait remarquer à une plateforme pour laquelle un projet est en difficulté. Réponse : "Nous faisons le même constat que vous". Tiens donc, ils découvrent qu'une GAPD, ça ne vaut rien. J'ajouterais dans ta liste, la phrase culte de certaines plateformes : "partenaire de la plateforme, ayant déjà remboursé YY projets". Mouais, mais quand tu vérifies le track record sur Hellocrowdfunding, le partenaire a en effet 15 projets donc 12 remboursés avec 8 en report contractuel et 4 en retard non contractuel... le tout dans un marché qui a l'époque était facile. Alors, dans les conditions actuelles > triple WARNING sur c "partenaire".
Merci beaucoup pour cette vidéo (ainsi que ton site et tes autres vidéos), pour mieux analyser les différent projets je me demande si tu pourrais / saurais répondre à ces questions 1) On voit souvent des GAPD sur les projets, comme tu le dis sur ton site on n'a souvent pas la visibilité sur le nombre de projets garantis par le garant ou sur la santé financière du garant, mais en plus de ça on a jamais (du moins je l'ai jamais vu) la somme que le garant s'engage à payer, est-ce que tu sais si c'est encadré, par exemple forcément 100%, une fourchette genre 5-30% ou est-ce que c'est totalement libre, au choix du garant / de la plateforme? 2) L'indicateur de performance et le taux de défaut sont je pense l'une des chose que nous, investisseurs, regardons le + avant d'investir dans une plateforme, c'est un argument extrêmement vendeur pour la plateforme (je pense à LPB, enerfip, lendosphere), est-ce qu'il est judicieux de penser que, sur ce genre de plateforme où il y a 0% de défaut actuellement (voir même 0% de retard pour lendosphere) la sélection des projets est faite par des personnes + expérimentées et avec + de rigueur, donc que le risque est vraiment réduit et que la plateforme fera "tout" pour éviter d'avoir un projet en défaut? 3) On voit de temps en temps des projets portées par une boite qui appartient à une société mère très grosse, laquelle se porte garante via une caution solidaire personne morale, exemple en cours avec le projet "Organdi" sur la plateforme Wiseed, la société SA REALITES semble costaud (en 2022 +350M CA, +12M RN, ratios d'endettements < 2%), typiquement quel est le risque avec une société mère aussi grosse qu'un emprunt de 580k sur 2 ans soit pas remboursé en cas de défaut du projet, le projet me semble minuscule par rapport au CA de la boite mère, le seul risque si le projet foire c'est que la boite mère, dans les deux ans, se casse aussi la gueule et ne puisse pas rembourser car déjà garants sur pleins d'autres projets qui se cassent aussi la gueule? 4) Sur certains projets on voit que la plateforme prends une caution personnelle au porteur égale au montant du projet, si je comprends bien la vidéo c'est du "vent" et on peut clairement ne pas prendre en compte cette garantie car si ça se passe mal il y a de fortes chances pour que le porteur soit pas solvable? 5) Est-ce qu'en plus des garanties, se baser sur le cashflow est un bon indicateur de risque ou non? Dans le sens où, si le porteur a un cashflow élevé sur le papier, le projet a moins de chance de rater / le prêt de pas être remboursé (exemple: dans le cas où si tout se passe pas comme prévu est que le cashflow était de 15%, alors le cashflow pour le porteur baisserait, descendant à 10%, 5%, 2%... ce qui laisserait une plus grande sécurité pour être remboursé si le projet rencontre des difficultés?) Désolé pour ce pavé et merci encore pour toutes les connaissances que tu nous partages
Intéressant en cette période creuse de se remémorer les "red flags". Ça serait bien notamment pour ta page "garanties" que tu clarifies définitivement grâce à tes contacts cette histoire de créanciers prioritaires avant l'hypothèque de 1er rang: salariés, Impôts, Ursaaf. Est-ce vrai ou légende urbaine?
Pour mon information, doit-on intégrer la bluerskey academie pour préténdre obtenir au bonus sur les projets dont tu parles avant chaque analyse de projzt crowfunding ? Car sinon je n'arrive pas à y accéder à cela.
@@Objectif-Renta Ok, Merci. Je vais faire ça tout de suite pour la Premiere Brique, concernant Upstone, Immocratie, Clubfunding et Raizers, je ne vois pas de code bonus par projet (autre que inscription), y en as-tu s'il te plait ?
Bonjour, pas bien saisi ton calcul de garantie hypothécaire tantot sur le prix d acquisition et tantot sur le projet finalisé.... peux tu être plus clair Marc stp ?
Bcp de retard voir de défauts toutes plateformes confondues mais c'est l'omerta! Certains promoteurs trop endettés ou trop gourmands à éviter surtout en ce moment.
Merci Marc, l'une de tes meilleurs vidéos.
A quand une vidéo sur les projets de crowdfunding immo sur PEA PME BOURSORAMA, ils font exclusivement des projets sélectionnés par HOMUNITY, j'ai souscrit à quelques contrats.
Pense un peu à ces esclaves de résidants français qui souhaitent limiter le racket fiscal.
Merci.
Merci pour le récap. A mettre sur ton site :)
Salut Marc, pour une prochaine fois, peut être pourrais tu regrouper un panel large de projets en défaut/retards longs et remettre en perspective les points abordés ici. Je ne me rend pas compte du travail de recueil et analyse nécessaire mais ça pourrait déboucher sur des surprises et mettre en lumière certains critères plus que d'autres.
abonne-toi à mon autre chaîne pour plus de contenus de ce type : th-cam.com/channels/NOzn3-QBYS266b26JhBQqA.html
Je trouve que tu sous-estimes les cautions. D'accord, la caution simple est une très mauvaise garantie car elle ne garantit rien. Mais la caution solidaire est bien plus solide car elle donne droit à un remboursement immédiat en cas de défaut, ce qui n'est absolument pas le cas d'une hypothèque qui exige une procédure judiciaire longue et une vente souvent à perte. Aussi, l'intérêt d'une caution est qu'elle est indépendante du projet, donc elle offre une garantie même quand le projet rate. Si le marché pour le bien du projet n'existe plus au moment de vendre, ton hypothèque ne vaut plus rien car le bien est de toute façon invendable, donc tu es bien content d'avoir une caution solidaire du dirigeant avec ses 30M€ de patrimoine. La caution n'est jamais une garantie principale, mais avoir des garanties indépendantes du projet est indispensable pour une bonne gestion du risque et la caution solidaire en est une très bonne.
une caution toute solidaire qu'elle soit, c'est toujours mieux que de ne pas en avoir, mais rien ne garantit qu'on récupère notre pognon. Le mec a beau avoir 30M de patrimoine, rien ne garantit qu'il soit solvable
Bonjour Marc,
Un autre sujet à aborder avec les plateformes : la sécurisation des retraits depuis les wallets et des données personnelles. Je viens de m'en entretenir avec Baltis au téléphone à l'instant. Une fois sur le compte, aucun texto ni autre mode de contrôle pour vérifier que c'est bien toi qui effectue le retrait ! Accès à toutes les infos personnelles saisies ou uploadées tel que passeport, facture... Un festin pour tout pirate qui craquera mes identifiants ou la plateforme directement.
je note
Merci Marc. Je me demandais si c'était moi qui devenait difficile ces derniers temps. Mais non, il y a bien une baisse de qualité des projets proposés. Sur la GAPD sèche, je suis bien d'accord et je l'ai fait remarquer à une plateforme pour laquelle un projet est en difficulté. Réponse : "Nous faisons le même constat que vous". Tiens donc, ils découvrent qu'une GAPD, ça ne vaut rien.
J'ajouterais dans ta liste, la phrase culte de certaines plateformes : "partenaire de la plateforme, ayant déjà remboursé YY projets". Mouais, mais quand tu vérifies le track record sur Hellocrowdfunding, le partenaire a en effet 15 projets donc 12 remboursés avec 8 en report contractuel et 4 en retard non contractuel... le tout dans un marché qui a l'époque était facile. Alors, dans les conditions actuelles > triple WARNING sur c "partenaire".
Merci pour ce retour. à méditer.
Merci beaucoup pour cette vidéo (ainsi que ton site et tes autres vidéos), pour mieux analyser les différent projets je me demande si tu pourrais / saurais répondre à ces questions
1) On voit souvent des GAPD sur les projets, comme tu le dis sur ton site on n'a souvent pas la visibilité sur le nombre de projets garantis par le garant ou sur la santé financière du garant, mais en plus de ça on a jamais (du moins je l'ai jamais vu) la somme que le garant s'engage à payer, est-ce que tu sais si c'est encadré, par exemple forcément 100%, une fourchette genre 5-30% ou est-ce que c'est totalement libre, au choix du garant / de la plateforme?
2) L'indicateur de performance et le taux de défaut sont je pense l'une des chose que nous, investisseurs, regardons le + avant d'investir dans une plateforme, c'est un argument extrêmement vendeur pour la plateforme (je pense à LPB, enerfip, lendosphere), est-ce qu'il est judicieux de penser que, sur ce genre de plateforme où il y a 0% de défaut actuellement (voir même 0% de retard pour lendosphere) la sélection des projets est faite par des personnes + expérimentées et avec + de rigueur, donc que le risque est vraiment réduit et que la plateforme fera "tout" pour éviter d'avoir un projet en défaut?
3) On voit de temps en temps des projets portées par une boite qui appartient à une société mère très grosse, laquelle se porte garante via une caution solidaire personne morale, exemple en cours avec le projet "Organdi" sur la plateforme Wiseed, la société SA REALITES semble costaud (en 2022 +350M CA, +12M RN, ratios d'endettements < 2%), typiquement quel est le risque avec une société mère aussi grosse qu'un emprunt de 580k sur 2 ans soit pas remboursé en cas de défaut du projet, le projet me semble minuscule par rapport au CA de la boite mère, le seul risque si le projet foire c'est que la boite mère, dans les deux ans, se casse aussi la gueule et ne puisse pas rembourser car déjà garants sur pleins d'autres projets qui se cassent aussi la gueule?
4) Sur certains projets on voit que la plateforme prends une caution personnelle au porteur égale au montant du projet, si je comprends bien la vidéo c'est du "vent" et on peut clairement ne pas prendre en compte cette garantie car si ça se passe mal il y a de fortes chances pour que le porteur soit pas solvable?
5) Est-ce qu'en plus des garanties, se baser sur le cashflow est un bon indicateur de risque ou non? Dans le sens où, si le porteur a un cashflow élevé sur le papier, le projet a moins de chance de rater / le prêt de pas être remboursé (exemple: dans le cas où si tout se passe pas comme prévu est que le cashflow était de 15%, alors le cashflow pour le porteur baisserait, descendant à 10%, 5%, 2%... ce qui laisserait une plus grande sécurité pour être remboursé si le projet rencontre des difficultés?)
Désolé pour ce pavé et merci encore pour toutes les connaissances que tu nous partages
Viens poser tes questions sur le club: objectif-renta.com/club.php
Excellente vidéo 📹
Du très bon travail, tu n'arrêtes jamais 🤣
Et je suis calme en ce moment...
Merci!
de rien
vous etes d'utilité publique.
je sais
Bonjour
Tu ne parles pas de projets qui seront loués pd 2 ans puis revendu. Qu'en penses-tu ?
J'en parle de temps en temps dans les analyses
Intéressant en cette période creuse de se remémorer les "red flags". Ça serait bien notamment pour ta page "garanties" que tu clarifies définitivement grâce à tes contacts cette histoire de créanciers prioritaires avant l'hypothèque de 1er rang: salariés, Impôts, Ursaaf. Est-ce vrai ou légende urbaine?
Très bonne question. Je vais approfondir le sujet et mettre à jour la page sur le site.
Pour mon information, doit-on intégrer la bluerskey academie pour préténdre obtenir au bonus sur les projets dont tu parles avant chaque analyse de projzt crowfunding ?
Car sinon je n'arrive pas à y accéder à cela.
Non, tu as juste besoin de mettre les codes et passer par les liens : objectif-renta.com/bonus_crowdfunding.php
@@Objectif-Renta Ok, Merci. Je vais faire ça tout de suite pour la Premiere Brique, concernant Upstone, Immocratie, Clubfunding et Raizers, je ne vois pas de code bonus par projet (autre que inscription), y en as-tu s'il te plait ?
Bonjour, pas bien saisi ton calcul de garantie hypothécaire tantot sur le prix d acquisition et tantot sur le projet finalisé.... peux tu être plus clair Marc stp ?
Va voir ma dernière vidéo LPB, je donne un exemple
@@Objectif-Renta je n y manquerai pas, je suis abonné et elle est déjà dans mes mails 😉
👍👍☝️
Bcp de retard voir de défauts toutes plateformes confondues mais c'est l'omerta!
Certains promoteurs trop endettés ou trop gourmands à éviter surtout en ce moment.
il y a des plateformes sans défaut
Attention aux fautes d'orthographe Marc, rédhibitoire s'écrit avec un H !!