you prolly dont care but if you are stoned like me during the covid times you can stream pretty much all of the latest series on InstaFlixxer. I've been binge watching with my gf for the last weeks :)
Все круто рассказано. Спасибо. Но автор не много путает инвестирование с бизнесом. Инвестирование это когда ты вкладываешь деньги куда то, получаешь прибыль, но сам в работе не участвуешь. Например вот такое сделал бы мой друг, а я бы вложился в этом - это было бы инвестирование. А когда ты делаешь и участвуешь в переделке квартир сам - это просто бизнес, малый или средний. В зависимости от объемов
Вопрос к Николаю, какая комиссия приемлема за управление объектом из двух стадий в Москве при долгосрочной аренде? Есть ли кого можете рекомендовать на севере Москвы?
Меня всяегда удивлдяет, как в таких планировках тянут санузел из дальних точек к единому стояку ? Это ж насколько нужно поля поднять + велик риск что труба забьется и что тоглда делать ? ломать пол? Про насосы я вообще молчу, это не вариант, засоряются еще быстрей.... так что считаю норм варик это брать площадь с двумя стояками или где стояк посередине квартиры.... а это неудачная планировка изначально я считаю
Канализация тянется под стяжкой пола под уклоном. Пол поднимается около 15 см. Обратите внимание в видео, что при поднятии пола высота потолка комфортна. При засорах трубы прочищаются, это не проблема, для этого не нужно разбирать пол
@@andreyst.1756 квартира на 1м ои 2м над нежилым для таких целей берется; если же на верхних, то туалет можно например в коридоре/клодовке разместить (но этом не всегда планировка позволяет) ...
@@mishaikon но можно попасть в ситуацию, когда туалет сверху (а он явно более 1.5м2)окажется над жилой частью. Сама норма бестолковая и является наследием советской эпохи. Но норма есть и это основание пить кровь с собственника
Спасибо за познавательное видео! Интересуют технические детали. На сколько пришлось поднять полы от перекрытия до чистового уровня, канализационная труба 110мм плюс какой-то уклон должен быть к стояку? Какая конструкция полов, по лагам, сухая стяжка или еще как-то? Обычно в санузлах и кухнях имеется вентиляция (вытяжка выходящая на крышу дома), как решен этот вопрос, есть ли законодательное требование по вентиляции, согласовано ли это с гос.органами по перепланировке ?
Поднятие 15 см примерно, уклон 1 метра на 1 сантиметр, сухая стяжка, вентиляция разводится по потолку, при необходимости мы согласовываем перепланировки
Виктор Богомазов При какой необходимости? Любую перепланировку необходимо изначально узаконить, а то, что связано со стояками в первую очередь. И потом очень важно указывать этаж, это тоже многие вопросы о планировании пространства снимает. Поймите правильно, Виктор, лучше делать дело, чем судачить о невозможности - это факт. Но есть очевидные вещи, которые не всегда возможно обойти, не играя с законом. Соседи стучат знатно, «органы» тут как тут в очередь выстраиваются ручку посеребрить.
Класс! Очень понравилось ! Вопрос ? - если уровень полов везде подняли на 15 см , То тогда при входе в квартиру из общественного коридора есть ступенька в эти 15 см ? Как это выглядит ?
@@NikolayMrochkovskiy Благодарю за ответ! А в большинстве случаев эта ступенька получается вне квартиры ? Те в общественном коридоре ? Может , в каком нибудь видео хоть мельком захватите эту ступеньку , чтоб иметь представление ( если будет возможность ) 🙂👋
Вся стройная картинка рассыпается если знать что по указанной цене можно снять не студию у черта на рогах а однокомнатную квартиру на сутки в черте или недалеко от ттк в Москве. Открывайте сайт и проверяйте (2400-3500). Кто у них якобы снимает эти студии 9м в новой Москве за красивые фотографии - неизвестно
Добрый день! У меня два вопроса: 1. Что лучше - квартира или апартаменты? Какие налоги платятся в первом и во втором случае? 2. Подоходный налог доя иностранцев 30%? А если оформиться самозанятым? Можно будет платить те же 4 и 6%
1. Важна локация. Квартира: сложнее узаконить перепланировку, требования к этажности. У апартаментов с этим вопросов нет. Налог на квартиру 0,3, апартамент от 0,5 до 2% зависит от типа апартамента. Но важно понимать, что налог рассчитывается от кадастровой, а не от рыночной стоимости 2. Про оформление не резидента самозанятым и налогообложения лучше уточнить в налоговой. Тут еще вопросы миграционной службы
Николай а если допустим человек никогда не был в Москве и не знает наиболее прибыльные районы для сдачи в аренду квартир, то имеет ли смысл советоваться с местными управляющими компаниями и риелторами? Или они посоветуют не совсем прибыльные варианты?
Я одного не пойму, как сделать слив так, чтобы через пару лет там всё не забилось. В обычных то квартирах стояк в полуметре от раковины - и то забивается остатками еды всё наглухо, нужно чистить раз в несколько лет. А тут как чистить, если трубы по всей квартире и с изгибами под 90%?
у нас в управление есть студии, выполненные по такой же технологии, которым уже 3-4 года. Никаких проблем с эксплуатацией в них нет. При необходимости все можно прочистить не разбирая полы
@@ViktorBogomazov В начале 2019 года Вы только озвучивали планы по открытию агенства для инвесторов. При этом не имея никакого опыта в данной сфере. Откуда у вас в управлении студии, которые эксплуатируются 3-4 года?
Слушайте внимательно, они стоят сдают год а потом продают, за этот год всё ок, а потом с чисткой труб еб@тся новый собственник, уже через два года начнутся проблемы с коммуникациями . Но эти товарищи об этом не знают так как они покупают ремонтируют, и продают, и не удивлюсь что черновые матерьялы это дешевка, их же не видно зачем дорогие то? Вижу полипропилен, а не рехау
@@NikolayMrochkovskiy а если 3 студии, 2 сдавать на посутку, в 3й жить самому? .... просто знакомый говорил что жить с квартирантами рядом не айс идея (им будет не удобно в т.ч., рядом с хозяином) ...
@@mishaikon у меня 2 комнатная квартира 56,4 м2 на 14 этаже поделена на студию и 1 комнатную квартиру,в ней живу я , а студия хорошо сдается, и в этом есть плюсы: сама контролирую чтобы гости не шумели, и гости , зная,что я рядом , побаиваются шуметь, опять же удобно в плане уборки, в дальнейшем планирую отдать студию в упр компанию
Николай! Подскажите пожалуйста,на каких условиях вы сдаете свои три студии, управляющей компании «на квартире» ? Они не берут в управление под процент от сдачи.
@@ViktorBogomazov а какая именно шумоизоляция? У меня пеноблоки 75-ки и обычная шумка из леруа итог шумоизоляции нет вообще!!! Попал на переделку студий. Можно видос по техническим составляющим от профи? Да, и полотенцесушитель не электрический знаете как поставить? Обратку сделать можно или закольцовку, как угодно.
Не резиденты могут инвестировать в недвижимость РФ, но налог на прибыль 30%. И невозможна ипотека. Личный капитал на весь проект под посуточную аренду от 7,5 млн.рублей. Не резидентам могу предложить реализацию через нас стратегии по увеличению капитала-покупка квартир на этапе строительства и дальнейшая реализация, все это тоже можно сделать через наше агентство
@@ViktorBogomazov Не совсем понятна стратегия покупки перепланированной доходной недвижимости. 1) если недвижимость покупалась вами в ипотеку, то тут будет переуступка долговых обязательств. Так? 2) будет ли план квартиры в тех.паспорте соответствавать реальной перепланировке? Если да, то узаконена ли она? Если нет, то при заключении договора переуступки, разве не будут соответствующие службы проверять состояние квартиры? 3) при продаже "бизнеса под ключ", сможете ли вы подтвердить, что квартира являлась именно доходной в реальности (не в расчетах) хотя бы на протяжении последних 6-и мес., а также, отсутствие жалоб от других жильцов в доме и инных проблем? Поподробней пожалуйста!
@@s.8429 1) Есть два способа продажи квартиры из под залога. Переуступка долговых обязательств при этом не происходит никогда, условия по ипотеке ваши. Плюс есть инвесторы, которые заходят наличными в проект 2) Все индивидуально и зависит от конкретного объекта. Если в тех плане проект со студиями, то такая планировка узаконена 3) Перед покупкой вы смотрите реальные отчеты за определенный период, общаетесь с управляющим, соседями (есть ли проблемы), можете мониторить загрузку и чек на протяжении некоторого времени в режиме онлайн
Все зависит от локации. И для мониторинга посуточной аренды не используйте циан и авито, там указывается ставка "от", при условии, что вы заедете на 2 недели-месяц
Странно, а когда я консультировалась с юристом по поводу того, что можно ли делить квартиры на студии, то он сказал, что такой способ распланировки квартиры запрещен и ордера на каждую студию не дают.Жаль только мне ипотеку не дадут, т.к. была просрочка по кредиту из-за заболевания. А так такой вариант бизнеса мне интересен.
ну это название "2 студии" не совсем корректное, продать их раздельно нельзя, юридически это одна квартира с 2-мя санузлами, кухнями (несколько помещений внутри одной квартиры), юридически это один объект и продать можно только целиком, тут все законно
Алёна, кредитную историю можно исправить взяв небольшой потреб кредит и исправно его гасить. Это занимает время, но все возможно. Кадастровый номер на каждую студию в квартире получить нельзя, но узаконить перепланировку возможно
Я вот не пойму, а есть ли вообще смысл разделения одной квартиры на 2? Можно и одну сдавать посуточно. Такая же выгода, как и с двух квартир студий. Да и вряд ли банк даст кредит человеку с зарплатой в 40тысяч на покупку квартиры в Москве. Ещё же надо внести первоначальный взнос за ипотеку.
Николай, а что вы думаете про конкуренцию которая может образоваться? Вы говорите про это на популярном канале, многие вас смотрят, возьмут все и будут делить квартиры и полмосквы будет в таких микростудиях. Прям фильм про будущее можно снимать: Москва, 2095 год, все живут в студиях на 10 квадратов :)
Сейчас ещё и закон запрещает устраивать гостиницы в квартирах. Посуточная аренда и люди, которые туда заселяются это не просто обычные проживающие, а использующие такие варианты для «приятного времяпрепровождения» а также для сомнительных сделок и прочее. А вокруг дети, обычные семьи и тд. Это все только со слов красиво, а вот по закону не реализуемо еще и с точки зрения законности планировки.
Про ипотеку и перепланировку вопрос и ответ был. Уточнить хочу именно у Вас, в договоре ипотеки этот пункт просите убрать/изменить? У Николая куча объектов, как Вы с банком на эту тему говорите и говорите ли вообще? Спасибо
@@КоргиПемброк нет! разберитесь в деталях. Если вы про 1% в ПФР - он вычитается из основного налога - это НЕ дополнительная нагрузка, также сумма остается 6%
Эдик Рачитских Здравствуйте! Если есть возможность, начните с онлайн программы - Инвест-Система - Секреты создания капитала - n.mrochkovskiy.ru/invest-system - курс недорогой, будет полезно. Там много нюансов и направлений разбираю. В частности по формированию вашего инвестиционного портфеля - с чего начинать, на что ориентироваться с разными суммами и разным отношением к риску
Здравствуйте. Пожалуйста, как эксперт помогите советом. Подбираю квартиру для инвестиций. Хочу разбить большую кв. на 3 студии по 20 м2. Есть 2 варианта. На 10 этаже и на 2 ом (первый не жилой). Соответственно на 2ом этаже можно сделать законную перепланировку, а на 10 незаконную) Но смущает что 2ой этаж менее ликвидный при перепродаже. И также у одной стороны квартиры окна выходят на оживленную дорогу. Что вы посоветуете какой лучше этаж брать? Спасибо
Думаю у простого люда лишних 2-3 ляма нету)) Если например с других областей хотят инвестировать в недвижимость Москвы, но денег максимум 500к предположим, на что рассчитывать можно только с этой суммы?
с 500 тыс лучше тогда не в Москву , а в регионе и инвестировать, примеров с регионов много с разными темами Смоленск - th-cam.com/video/SPUt0Nr7208/w-d-xo.html Вологда - th-cam.com/video/aSaJKnCHJGI/w-d-xo.html Мурманск - Ростов - th-cam.com/video/ZjNk14cYrzs/w-d-xo.html Красноярск - th-cam.com/video/-I4ds1TDFk0/w-d-xo.html
Интересно, конечно. Но комиссия управляющей компании великовата. Есть УК ( рекламировать не буду ) с комиссией 20 % и с компенсацией услуг горничной за счет продажи дополнительных услуг арендаторам ( примерно те же 5 тыс в месяц. ) С уважением.
Если кому интересно, есть квартира с двумя отдельными входами в готовом доме 48м2, смотрел для себя, но купил другую уже. Продавец не знает, что с ней делать и готов торговаться, дает скидку от цены на авито100тр
Здравствуйте Николай! Скажите, по закону собственник может сдавать в найм студию (квартиру - поделённую на 3 -4 студии), и не иметь сложностей с статья 17 Жилищного кодекса РФ. (Гостиницы) ? Как я понял, собственник такой квартиры не оказывает "гостиничных услуг", которые в свою очередь являются определяющим признаком “закона о запрете гостиниц и хостелов”. Так ли это ?
В услуги УК входит вся работа по управлению посуточной арендой, инвестор только получает ежемесячный доход. Что входит в услуги УК: -работа с гостями. Вся. От приема звонков, заселения, выселения, решения вопросов комфорта гостей (нужна еще туалетная бумага, холодно/жарко, что-то сломалось и тд), решение спорных ситуаций -реклама объектов на всех площадках -клининг и мелкосрочный ремонт -контроль, чтобы все было чисто, сохранно, исправно -решение вопросов с соседями, при необходимости - оплата ЖКУ, интернета, ТВ -обеспечение всем необходимым: быт. химия, оснащение
Скажите кто нибудь)Квартира в ипотеку- стоит банку говорить о планируемой перепланировке? риэлтор отговаривает, мол, ничего не говорите и делайте, что хотите. а вдруг я ее решу через пару лет продать?у меня возникнут проблемы с банком...
Вы на студии ее будете перепланировать? Говорить банку или нет - решение заемщика. В договоре прописано. По факту говорят единицы. Если будут студии, можно узаконить и проблем с дальнейшей продажей не будет. Если без узаконивания продавать, то клиенты с наличкой, и продажа без проблем. В остальном все решается индивидуально
@@ViktorBogomazov узаконить можно только если квартира уже в собственности, если это пока собственность банка, то нельзя, такой замкнутый круг получается. Как вы решаете эту проблему?
@@ЕленаЛебедева-ж9п пишите письмо в банк о намерении сделать перепланировку и банк, как правило, отвечает, что не против, если все будет соответствовать нормам
Продают за 7600 000р готовый бизнес. 78 000р в месяц доход. 936000 в год. Это 12.3% годовых Где обещанные 16-18%? Можете пояснить? Ещё... Даже при покупке квартиры 'вкусной ' ценой 5350000р и ремонтом 1100000р выходит 14,4% годовых. Как-то маловато...
Если совсем кратко - вам не надо вкладывать 7,6 млн, а намного меньше своих + ипотека ЗА счет этого доходность получается реально выше Подробно - лучше напрямую у Виктора уточняйте
@@NikolayMrochkovskiy большое спасибо за оперативный ответ. Ценю! Я захотела рассмотреть со стороны чистого инвестора. У которого есть деньги, сегодня вкладывается и завтра получает пассивный доход на который можно уже жить сейчас. Поэтому рассматриваю все варианты. Данный проект где УК переходит под 50% от прибыли, как инвестора, не очень заинтересовал. Вас думаю тоже)) Кажется вам лично интересно, что более 30% доходности! Я права?
ООО "САНДИ", руководитель Богомазов Виктор Владимирович, ИНН 9729287774, зарегестрирован 14.08.2019 г. Организации два с половиной месяца, а рассказывает словно более десятка лет в бизнесе. За это время нельзя заключить договор, найти квартиру, сделать планировку, узаконить её, произвести ремонт и оттестить сдачу в аренду... Будьте аккуратнее, внимательнее читайте договор если решите сотрудничать с САНДИ, уставной капитал фирмы 10 000 руб. надежностью не пахнет
Хотели же запретить деление квартиры на комнаты. по-моему закон даже уже одобрили теперь нужны подписи всех или почти всех жильцов дома, на то чтобы этим заниматься плюс узаконивать перепланировку.
юридически квартира одна. а если я хочу разделить для своей семьи и для родителей, например, никто мне этого не запретит. это принципиально ничем не отличается от двухкомнатной с двумя санузлами. а закон был про хостелы в многоэтажках, а это совсем другая история...
@@GalinaNayfert Нет, разделение на студии и сдача посуточно это не относится к хостелам и мини-гостиницам. Вопрос только, если сделать там хостел, но мы так не делаем и другим не советуем
Добрый день, если написать жалобу в жилищную инспекцию, то вас можно по суду вернуть обратно планировку, как зарегистрированы в росреестре, главное нарушение- неслблюдение мокрых зон!)
Европейский Комитет по предупреждению пыток и бесчеловечного или унижающего достоинство обращения или наказания Минимальные стандарты ЕКПП в отношении личного пространства в пенитенциарных учреждениях составляет: 6м² в одиночной камере + санитарный узел 4м² на одного заключенного в камере, предназначенной для размещения нескольких человек + полностью отделенный перегородкой санитарный узел по крайней мере 2 м между стенами камеры по крайней мере 2,5 м между полом и потолком камеры
А как же хостелы, где все вперемешку на трехъярусных кроватях и мужчины, и женщины (и дети), и цыгане и старики))). До 14 человек в комнату селят. Вот где бесчеловечность. А тут - ну да, курятник, но хотя бы в комнате один.
![ทุกครั้งที่หลับตา (Lucid Dream) - AYLA's [ Official MV ]](http://i.ytimg.com/vi/4i1OBAQyv58/mqdefault.jpg)
Мне всего 11 лет а я уже строю планы на будущее!
И мне очень нравится твой канал!
you prolly dont care but if you are stoned like me during the covid times you can stream pretty much all of the latest series on InstaFlixxer. I've been binge watching with my gf for the last weeks :)
@Milan Kylan definitely, have been using instaflixxer for months myself :)
@Milan Kylan yup, have been using InstaFlixxer for years myself :)
в России принято к старшим и не знакомым людям на "вы" обращаться, мотай на ус, пригодится
Николай благодарю Вас, за такое профессиональное интервью, школа Киосаки!!!
Все круто рассказано. Спасибо. Но автор не много путает инвестирование с бизнесом. Инвестирование это когда ты вкладываешь деньги куда то, получаешь прибыль, но сам в работе не участвуешь. Например вот такое сделал бы мой друг, а я бы вложился в этом - это было бы инвестирование. А когда ты делаешь и участвуешь в переделке квартир сам - это просто бизнес, малый или средний. В зависимости от объемов
Очень интересно, спасибо
Ребята, спасибо!
Николай, расскажите про студию 6кв.м)
Вы молодцы!
Спасибо за Ваш труд!
Очень приятно слушать и смотреть!
Удачи Вам во всём!
Благодарю!
Николай, большое спасибо за интересное видео.
Если если если , а без если покажите какая настоящая доходность, вокруг да около, конкретный пример , работающий
это конкретный работающий , еще масса других кейсов на канале, приложите усилия - посмотрите
Благодарю Николай! 🌹👍🙏
Не порекомендуете ли ваших коллег в Санкт-Петербурге?
Вот это сервис!
Супер, люблю такие видео!
Огонь !!!
00:14:00 расчеты стоимости и прибыли
Вопрос к Николаю, какая комиссия приемлема за управление объектом из двух стадий в Москве при долгосрочной аренде? Есть ли кого можете рекомендовать на севере Москвы?
Добрый день Николай ваши проекты крутые! Скажите пожалуйста в Украине ипотека 19%, стоит ли вся эта схема внимания, при таком проценте ипотеки?
Потрясающий проект! Вдохновляете
Жил в подобных аппартаментах в Питере. Очень маленькое всё.. больше ни ногой в такое.
Чтобы перепланировать помещения прочитайте Нойферта
Всё отлично 👍👏😆. Вопрос у меня, как счётчики на электричество поставили отдельно или как? А стиральная машинка, где?
Класс! 👍 Очень полезное видео! 👍 👍 👍
Меня всяегда удивлдяет, как в таких планировках тянут санузел из дальних точек к единому стояку ? Это ж насколько нужно поля поднять + велик риск что труба забьется и что тоглда делать ? ломать пол? Про насосы я вообще молчу, это не вариант, засоряются еще быстрей.... так что считаю норм варик это брать площадь с двумя стояками или где стояк посередине квартиры.... а это неудачная планировка изначально я считаю
Тоже интересно было бы узнать
Канализация тянется под стяжкой пола под уклоном. Пол поднимается около 15 см. Обратите внимание в видео, что при поднятии пола высота потолка комфортна. При засорах трубы прочищаются, это не проблема, для этого не нужно разбирать пол
А как обстоят дела с санитарными нормами? Ведь СНиП запрещает размещать санузлы и кухни над жилыми помещениями
@@andreyst.1756 квартира на 1м ои 2м над нежилым для таких целей берется; если же на верхних, то туалет можно например в коридоре/клодовке разместить (но этом не всегда планировка позволяет) ...
@@mishaikon но можно попасть в ситуацию, когда туалет сверху (а он явно более 1.5м2)окажется над жилой частью. Сама норма бестолковая и является наследием советской эпохи. Но норма есть и это основание пить кровь с собственника
Есть ли смысл делать подобные объекты в старых панельных домах? Они ближе к метро. Спасибо за видео!
Также прошу рассказать про нюансы таких перепланировок - они на узаконены же, если жильцы будут жаловаться - то какие последствия? Спасибо.
Доброе время суток! А как делать перепланировку когда квартира в залоге?
Спасибо за познавательное видео! Интересуют технические детали. На сколько пришлось поднять полы от перекрытия до чистового уровня, канализационная труба 110мм плюс какой-то уклон должен быть к стояку? Какая конструкция полов, по лагам, сухая стяжка или еще как-то? Обычно в санузлах и кухнях имеется вентиляция (вытяжка выходящая на крышу дома), как решен этот вопрос, есть ли законодательное требование по вентиляции, согласовано ли это с гос.органами по перепланировке ?
Поднятие 15 см примерно, уклон 1 метра на 1 сантиметр, сухая стяжка, вентиляция разводится по потолку, при необходимости мы согласовываем перепланировки
Виктор Богомазов При какой необходимости? Любую перепланировку необходимо изначально узаконить, а то, что связано со стояками в первую очередь. И потом очень важно указывать этаж, это тоже многие вопросы о планировании пространства снимает. Поймите правильно, Виктор, лучше делать дело, чем судачить о невозможности - это факт. Но есть очевидные вещи, которые не всегда возможно обойти, не играя с законом. Соседи стучат знатно, «органы» тут как тут в очередь выстраиваются ручку посеребрить.
Класс!
Очень понравилось !
Вопрос ? - если уровень полов везде подняли на 15 см ,
То тогда при входе в квартиру из общественного коридора есть ступенька в эти 15 см ? Как это выглядит ?
это зависит от исходного уровня пола, иногда может получиться ступенька, но обычно не 15 см - меньше и проблем нет
@@NikolayMrochkovskiy
Благодарю за ответ!
А в большинстве случаев эта ступенька получается вне квартиры ? Те в общественном коридоре ?
Может , в каком нибудь видео хоть мельком захватите эту ступеньку , чтоб иметь представление ( если будет возможность ) 🙂👋
Как проведена канализация интересно) если 3 сан узла
Нет ли проблем с продажей таких студий?они проходят как квартиры?и как быть,если дом ,в котором куплена такая студия, попадает под реновацию?
Давно интересует вопрос с ипотекой:
Имеет ли смысл заранее досрочно гасить ипотеку, уменьшая ежемесячный платёж?
Павел Малимонов вроде бы выгоднее уменьшать срок ипотеки, тогда переплата по % будет меньше. Если не прав, то жду мнения экспертов
Если есть желание гасить досрочно, то лучше уменьшать срок кредита
Павел, уже есть опыт покупки студий и сдачи их в аренду?
Вся стройная картинка рассыпается если знать что по указанной цене можно снять не студию у черта на рогах а однокомнатную квартиру на сутки в черте или недалеко от ттк в Москве. Открывайте сайт и проверяйте (2400-3500). Кто у них якобы снимает эти студии 9м в новой Москве за красивые фотографии - неизвестно
Добрый день!
У меня два вопроса:
1. Что лучше - квартира или апартаменты? Какие налоги платятся в первом и во втором случае?
2. Подоходный налог доя иностранцев 30%? А если оформиться самозанятым? Можно будет платить те же 4 и 6%
1. Важна локация. Квартира: сложнее узаконить перепланировку, требования к этажности. У апартаментов с этим вопросов нет. Налог на квартиру 0,3, апартамент от 0,5 до 2% зависит от типа апартамента. Но важно понимать, что налог рассчитывается от кадастровой, а не от рыночной стоимости
2. Про оформление не резидента самозанятым и налогообложения лучше уточнить в налоговой. Тут еще вопросы миграционной службы
@@ViktorBogomazov спасибо!
Как получить свидетельство о собственности? Такую планеровку не пропустят. Или это дополнительный расход для инвестора?
Спасибо, крутоо. А как вы узаканиваете перепланировки.
Спасибо за качественный материал. А есть схема с нуля сделать студию себе??? Не выкупая объект и не привлекая ипотеку или инвесторов
По каким параметрам вы оцениваете объем этого рынка и как следите за тенденцией спроса?
Николай, будет ли разбор по Вашим инвестициям в морские контейнеры? Очень интересная тема , как мне кажется...
Александр AMG в прошлом видео были результаты а подробно месяца полтора назад
Николай а если допустим человек никогда не был в Москве и не знает наиболее прибыльные районы для сдачи в аренду квартир, то имеет ли смысл советоваться с местными управляющими компаниями и риелторами? Или они посоветуют не совсем прибыльные варианты?
Я одного не пойму, как сделать слив так, чтобы через пару лет там всё не забилось. В обычных то квартирах стояк в полуметре от раковины - и то забивается остатками еды всё наглухо, нужно чистить раз в несколько лет. А тут как чистить, если трубы по всей квартире и с изгибами под 90%?
у нас в управление есть студии, выполненные по такой же технологии, которым уже 3-4 года. Никаких проблем с эксплуатацией в них нет. При необходимости все можно прочистить не разбирая полы
@@ViktorBogomazov В начале 2019 года Вы только озвучивали планы по открытию агенства для инвесторов. При этом не имея никакого опыта в данной сфере. Откуда у вас в управлении студии, которые эксплуатируются 3-4 года?
Слушайте внимательно, они стоят сдают год а потом продают, за этот год всё ок, а потом с чисткой труб еб@тся новый собственник, уже через два года начнутся проблемы с коммуникациями . Но эти товарищи об этом не знают так как они покупают ремонтируют, и продают, и не удивлюсь что черновые матерьялы это дешевка, их же не видно зачем дорогие то? Вижу полипропилен, а не рехау
Стоит ли свою квартиру разделить на 2 студии, в одной жить, а вторую сдавать посуточно? Или управляющей компании не интересна одна студия?
Игорь Харебов смотря где - если далеко, вряд ли захотят заморачиваться, если рядом у них. Есть другие объекты - вполне вероятно
@@NikolayMrochkovskiy а если 3 студии, 2 сдавать на посутку, в 3й жить самому? .... просто знакомый говорил что жить с квартирантами рядом не айс идея (им будет не удобно в т.ч., рядом с хозяином) ...
@@mishaikon у меня 2 комнатная квартира 56,4 м2 на 14 этаже поделена на студию и 1 комнатную квартиру,в ней живу я , а студия хорошо сдается, и в этом есть плюсы: сама контролирую чтобы гости не шумели, и гости , зная,что я рядом , побаиваются шуметь, опять же удобно в плане уборки, в дальнейшем планирую отдать студию в упр компанию
И кстати перепланировка узаконена
@@nellistep а у вас посуточная сдача в студии ? ... ну норм, сам так планирую жить...
Забыли включить в расходы оплату объявлений о сдаче посуточно. А это не хилые деньги!
Николай! Подскажите пожалуйста,на каких условиях вы сдаете свои три студии, управляющей компании «на квартире» ? Они не берут в управление под процент от сдачи.
а что они вам ответили?на каких условиях берут?
Каким материалом перегараживаються такие студии? Есть ли звуко-шумо изоляции у них?
В данном проекте конструкция из гипсокартона и шумоизаляционного материала.Шумоизоляция обязательное условия любого проекта
@@ViktorBogomazov а какая именно шумоизоляция? У меня пеноблоки 75-ки и обычная шумка из леруа итог шумоизоляции нет вообще!!! Попал на переделку студий. Можно видос по техническим составляющим от профи? Да, и полотенцесушитель не электрический знаете как поставить? Обратку сделать можно или закольцовку, как угодно.
Виктор Богомазов ллл
А не резидентам России инвестировать в агентстве Виктора? и с какой суммы можно начать инвестировать в данном агентстве? спасибо
Не резиденты могут инвестировать в недвижимость РФ, но налог на прибыль 30%. И невозможна ипотека. Личный капитал на весь проект под посуточную аренду от 7,5 млн.рублей. Не резидентам могу предложить реализацию через нас стратегии по увеличению капитала-покупка квартир на этапе строительства и дальнейшая реализация, все это тоже можно сделать через наше агентство
@@ViktorBogomazov Не совсем понятна стратегия покупки перепланированной доходной недвижимости.
1) если недвижимость покупалась вами в ипотеку, то тут будет переуступка долговых обязательств. Так?
2) будет ли план квартиры в тех.паспорте соответствавать реальной перепланировке? Если да, то узаконена ли она? Если нет, то при заключении договора переуступки, разве не будут соответствующие службы проверять состояние квартиры?
3) при продаже "бизнеса под ключ", сможете ли вы подтвердить, что квартира являлась именно доходной в реальности (не в расчетах) хотя бы на протяжении последних 6-и мес., а также, отсутствие жалоб от других жильцов в доме и инных проблем?
Поподробней пожалуйста!
@@s.8429
1) Есть два способа продажи квартиры из под залога. Переуступка долговых обязательств при этом не происходит никогда, условия по ипотеке ваши. Плюс есть инвесторы, которые заходят наличными в проект
2) Все индивидуально и зависит от конкретного объекта. Если в тех плане проект со студиями, то такая планировка узаконена
3) Перед покупкой вы смотрите реальные отчеты за определенный период, общаетесь с управляющим, соседями (есть ли проблемы), можете мониторить загрузку и чек на протяжении некоторого времени в режиме онлайн
Мониторю объявления, такие студии сдаются от 1500р в сутки; как получается вам сдавать от 2тыс?
Все зависит от локации. И для мониторинга посуточной аренды не используйте циан и авито, там указывается ставка "от", при условии, что вы заедете на 2 недели-месяц
Спасибо! Интересно, что происходит с проектом в 2020 году апрель-май?
Николай подскажите , как открыть УК. Может где-то обучиться можно или франшиза. Спасибо.
Добрый день!
1.Скажите свидетельства о собственности вы получаете на каждую студию?
2. Как Вы делаете оценку готового бизнеса?
Расскажи про налоги и как ипотечную квартиру легально перестроить и сдать в аренду!
здесь th-cam.com/video/a3S87zDjCfg/w-d-xo.html
Спасибо !
Где пройти обучение по делению на студии (узаканивание) плюс локации выгодные?
Хочу под ключ всё готовое. Живу в Екатеринбурге. Вы только с Москвой работаете?
Здравствуйте.
У меня вопрос.
Как документально это выглядит?
Перепланировка регестрируется.
Здравствуйте, как узаконить перепланировку в квартире купленной в ипотеку?
Очень круто!! Спасибо! Вопрос: как решается вопрос с налогами при продаже проекта? Стандартно -13%, а тут как?
Николай!!! Очень интересное и информативное видео!!! Спасибо!!!
Странно, а когда я консультировалась с юристом по поводу того, что можно ли делить квартиры на студии, то он сказал, что такой способ распланировки квартиры запрещен и ордера на каждую студию не дают.Жаль только мне ипотеку не дадут, т.к. была просрочка по кредиту из-за заболевания. А так такой вариант бизнеса мне интересен.
ну это название "2 студии" не совсем корректное, продать их раздельно нельзя, юридически это одна квартира с 2-мя санузлами, кухнями (несколько помещений внутри одной квартиры), юридически это один объект и продать можно только целиком, тут все законно
Алёна, кредитную историю можно исправить взяв небольшой потреб кредит и исправно его гасить. Это занимает время, но все возможно. Кадастровый номер на каждую студию в квартире получить нельзя, но узаконить перепланировку возможно
@@ViktorBogomazov Что собственно сейчас я и делаю, взяла небольшой кредит в банке и исправно его выплачиваю, правда платить его придется ещё 1,5 года.
Я вот не пойму, а есть ли вообще смысл разделения одной квартиры на 2? Можно и одну сдавать посуточно. Такая же выгода, как и с двух квартир студий. Да и вряд ли банк даст кредит человеку с зарплатой в 40тысяч на покупку квартиры в Москве. Ещё же надо внести первоначальный взнос за ипотеку.
@@АлёнаТарбазанована 20-30 лет почему-ж не дать?
Николай, а что вы думаете про конкуренцию которая может образоваться? Вы говорите про это на популярном канале, многие вас смотрят, возьмут все и будут делить квартиры и полмосквы будет в таких микростудиях. Прям фильм про будущее можно снимать: Москва, 2095 год, все живут в студиях на 10 квадратов :)
"возьмут все и будут делить квартиры" вы очень переоцениваете людей - большинство ничего не будет делать
Действуют совсем немногие
а не будет проблем с соседями)? там же будет проходной двор)
Одновременно во всех студиях проживает всего до 4 гостей. Это сопоставимо с обычным количеством человек одной семьи
@@ViktorBogomazov вы забываете ,что "гости" постоянно меняются) будут просмотры и не каждый заселится) а движений будет много
Сейчас ещё и закон запрещает устраивать гостиницы в квартирах. Посуточная аренда и люди, которые туда заселяются это не просто обычные проживающие, а использующие такие варианты для «приятного времяпрепровождения» а также для сомнительных сделок и прочее. А вокруг дети, обычные семьи и тд. Это все только со слов красиво, а вот по закону не реализуемо еще и с точки зрения законности планировки.
здесь детальный разбор закона - skrasnodar.reho24.ru/articles/?p=30 - что можно, что нет
Посутка это НЕ гостиница, не путайте
Проблемы с соседями часто преувеличены, если нужно, то мы их решаем путем переговоров
Про ипотеку и перепланировку вопрос и ответ был. Уточнить хочу именно у Вас, в договоре ипотеки этот пункт просите убрать/изменить? У Николая куча объектов, как Вы с банком на эту тему говорите и говорите ли вообще? Спасибо
с доходов свыше 300 тр налог уже7%а не 6% вы не знали?
да и с другими цифрами явно не все так хорошо как в прогнозах
Корги Пемброк налог всегда 6%, вы не разобрались в вопросе
@@NikolayMrochkovskiy налог с суммы превышающей 300 тр 7%
@@КоргиПемброк нет! разберитесь в деталях. Если вы про 1% в ПФР - он вычитается из основного налога - это НЕ дополнительная нагрузка, также сумма остается 6%
Я каждую неделю могу откладывать по 15-20к рублей, с чего мне начать, у вас есть курс на эту тему ?
Эдик Рачитских Здравствуйте! Если есть возможность, начните с онлайн программы - Инвест-Система - Секреты создания капитала - n.mrochkovskiy.ru/invest-system - курс недорогой, будет полезно. Там много нюансов и направлений разбираю. В частности по формированию вашего инвестиционного портфеля - с чего начинать, на что ориентироваться с разными суммами и разным отношением к риску
Николай, нет ли видео, какие вопросы задавать по телефону съёмщикам при посутке? Может чек лист какой есть?
Я не понял про бойлер 11:00
Здравствуйте. Пожалуйста, как эксперт помогите советом.
Подбираю квартиру для инвестиций. Хочу разбить большую кв. на 3 студии по 20 м2. Есть 2 варианта. На 10 этаже и на 2 ом (первый не жилой). Соответственно на 2ом этаже можно сделать законную перепланировку, а на 10 незаконную) Но смущает что 2ой этаж менее ликвидный при перепродаже. И также у одной стороны квартиры окна выходят на оживленную дорогу. Что вы посоветуете какой лучше этаж брать?
Спасибо
Николай спасибо за вашу работу и наше образование, а как бы без денег начать такое дело? 🙂
Думаю у простого люда лишних 2-3 ляма нету)) Если например с других областей хотят инвестировать в недвижимость Москвы, но денег максимум 500к предположим, на что рассчитывать можно только с этой суммы?
с 500 тыс лучше тогда не в Москву , а в регионе и инвестировать, примеров с регионов много с разными темами
Смоленск - th-cam.com/video/SPUt0Nr7208/w-d-xo.html
Вологда - th-cam.com/video/aSaJKnCHJGI/w-d-xo.html
Мурманск -
Ростов - th-cam.com/video/ZjNk14cYrzs/w-d-xo.html
Красноярск - th-cam.com/video/-I4ds1TDFk0/w-d-xo.html
а вот можно в мск с 500.000₽ нужно только быть готовым к кредитным обязательствам. у меня такие кейсы были
@@NikolayMrochkovskiy Какие города посоветуете ближе к Волгограду, но чтобы спрос был? Можно в плане аренды авто и студий.
@@NikolayMrochkovskiy Мурманск - ссылки нет. Можно ссылку?
Круто, скажите пожалуйсто как их сдаете ?
Сдаем посуточно, реклама на самых распространенных площадках по аренде жилья
А я не понял какое отношение УК имеет к аренде моего апарта? Или это УК агрегатор клиентов?
Хотя тут вопрос? Это квартира или аппартаменты)?
Квартира над нежилым
лайк вам!!!
Интересно, конечно. Но комиссия управляющей компании великовата.
Есть УК ( рекламировать не буду ) с комиссией 20 % и с компенсацией услуг горничной за счет продажи дополнительных услуг арендаторам ( примерно те же 5 тыс в месяц. )
С уважением.
При таких габаритах и узких проходах вы проходите по требованиям пожарки?
1 м проходы должны быть - обычно как раз под них делаю
Если кому интересно, есть квартира с двумя отдельными входами в готовом доме 48м2, смотрел для себя, но купил другую уже. Продавец не знает, что с ней делать и готов торговаться, дает скидку от цены на авито100тр
место хотя б написали😂или вы думаете ,что только Москва сити смотрит Мрочковского?
ЖК Малина, в Нахабино, ищите на Авито- продает Игорь. Уже готовые 3х - 5 этажки. Я сдаю там свою студию. )) если сам найду, могу скинуть в личку
доходность откровенно завышена
Есть ли партнерские управляющие компании в Харькове?
в Харькове не знаю , к сожалению
@@NikolayMrochkovskiy жаль, есть 600м2 в престижном месте готовые уйти в грамотное управление
Есть!! Пишите нам
Из чего сделаны перегородки?
обычно пеноблоки + шумоизоляция
Здравствуйте Николай! Скажите, по закону собственник может сдавать в найм студию (квартиру - поделённую на 3 -4 студии), и не иметь сложностей с статья 17 Жилищного кодекса РФ. (Гостиницы) ? Как я понял, собственник такой квартиры не оказывает "гостиничных услуг", которые в свою очередь являются определяющим признаком “закона о запрете гостиниц и хостелов”. Так ли это ?
тут много нюансов - с квартирами особенно
Главный вопрос - чтобы была узаконена перепланировка
с апартаментами намного проще
Схему труб посмотреть бы.
Как согласовали перепланировку, если двери студий при открытии сталкиваются и фактически перекрывают выходы. Пожарники такое не пропустят.
Чем занимается управляющая компания за такой большой процент?
В услуги УК входит вся работа по управлению посуточной арендой, инвестор только получает ежемесячный доход.
Что входит в услуги УК:
-работа с гостями. Вся. От приема звонков, заселения, выселения, решения вопросов комфорта гостей (нужна еще туалетная бумага, холодно/жарко, что-то сломалось и тд), решение спорных ситуаций
-реклама объектов на всех площадках
-клининг и мелкосрочный ремонт
-контроль, чтобы все было чисто, сохранно, исправно
-решение вопросов с соседями, при необходимости
- оплата ЖКУ, интернета, ТВ
-обеспечение всем необходимым: быт. химия, оснащение
@@ViktorBogomazov спасибо за ответ. Я просто не поняла зачем дополнительно откладываете на горничную и на ремонт, если это входит в задачу ук
Скажите кто нибудь)Квартира в ипотеку- стоит банку говорить о планируемой перепланировке?
риэлтор отговаривает, мол, ничего не говорите и делайте, что хотите. а вдруг я ее решу через пару лет продать?у меня возникнут проблемы с банком...
Вы на студии ее будете перепланировать? Говорить банку или нет - решение заемщика. В договоре прописано. По факту говорят единицы. Если будут студии, можно узаконить и проблем с дальнейшей продажей не будет. Если без узаконивания продавать, то клиенты с наличкой, и продажа без проблем. В остальном все решается индивидуально
@@ViktorBogomazov спасибо за советы.да ,на студии хочу разделить.
@@ViktorBogomazov узаконить можно только если квартира уже в собственности, если это пока собственность банка, то нельзя, такой замкнутый круг получается. Как вы решаете эту проблему?
@@ЕленаЛебедева-ж9п пишите письмо в банк о намерении сделать перепланировку и банк, как правило, отвечает, что не против, если все будет соответствовать нормам
@@ViktorBogomazov спасибо
А у меня вопросв обычно квартирах по 1 туалету тогда как получилось з туалета
просверлить дырку к соседям и поставить сверху унитаз)
👍👍👍
Разделили так разделили !?
Ну ХЗ господа, как то средненько, учитывая локацию и стоимость объекта.
Тоесть менее рискованно купить готовый проэкт под ключ, чем самому парится над его созданием. Спасибо📑
Продают за 7600 000р готовый бизнес. 78 000р в месяц доход. 936000 в год. Это 12.3% годовых
Где обещанные 16-18%?
Можете пояснить?
Ещё...
Даже при покупке квартиры 'вкусной ' ценой 5350000р и ремонтом 1100000р выходит 14,4% годовых. Как-то маловато...
Если совсем кратко - вам не надо вкладывать 7,6 млн, а намного меньше своих + ипотека
ЗА счет этого доходность получается реально выше
Подробно - лучше напрямую у Виктора уточняйте
@@NikolayMrochkovskiy большое спасибо за оперативный ответ. Ценю!
Я захотела рассмотреть со стороны чистого инвестора. У которого есть деньги, сегодня вкладывается и завтра получает пассивный доход на который можно уже жить сейчас.
Поэтому рассматриваю все варианты.
Данный проект где УК переходит под 50% от прибыли, как инвестора, не очень заинтересовал.
Вас думаю тоже))
Кажется вам лично интересно, что более 30% доходности! Я права?
👍🏻
Нужен конкурс - кто жаднее😂
ООО "САНДИ", руководитель Богомазов Виктор Владимирович, ИНН 9729287774, зарегестрирован 14.08.2019 г. Организации два с половиной месяца, а рассказывает словно более десятка лет в бизнесе. За это время нельзя заключить договор, найти квартиру, сделать планировку, узаконить её, произвести ремонт и оттестить сдачу в аренду... Будьте аккуратнее, внимательнее читайте договор если решите сотрудничать с САНДИ, уставной капитал фирмы 10 000 руб. надежностью не пахнет
до этого он без ООО работал
начал год назад этой деятельностью заниматься
@@NikolayMrochkovskiy спасибо за уточнение!
Хотели же запретить деление квартиры на комнаты. по-моему закон даже уже одобрили теперь нужны подписи всех или почти всех жильцов дома, на то чтобы этим заниматься плюс узаконивать перепланировку.
Уточните, на какой закон вы ссылаетесь?
юридически квартира одна. а если я хочу разделить для своей семьи и для родителей, например, никто мне этого не запретит. это принципиально ничем не отличается от двухкомнатной с двумя санузлами. а закон был про хостелы в многоэтажках, а это совсем другая история...
Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ
Разве это не относится с этой схеме?
@@GalinaNayfert Нет, разделение на студии и сдача посуточно это не относится к хостелам и мини-гостиницам. Вопрос только, если сделать там хостел, но мы так не делаем и другим не советуем
@@ViktorBogomazov это закон ОБС)))
Дааа, это какой-то п... дец, ради наживы на что только не идут люди.
Квартплату только не учли. А это ещё тысяч 5
Учли
Добрый день, если написать жалобу в жилищную инспекцию, то вас можно по суду вернуть обратно планировку, как зарегистрированы в росреестре, главное нарушение- неслблюдение мокрых зон!)
суть в том, что делайте мокрые зоны над НЕ жилыми помещениями!
Европейский Комитет по предупреждению пыток
и бесчеловечного или унижающего достоинство обращения или наказания
Минимальные стандарты ЕКПП в отношении личного пространства в
пенитенциарных учреждениях составляет:
6м² в одиночной камере
+ санитарный узел
4м² на одного заключенного в камере,
предназначенной для размещения нескольких человек
+ полностью отделенный перегородкой санитарный узел
по крайней мере 2 м между стенами камеры
по крайней мере 2,5 м между полом и потолком камеры
А как же хостелы, где все вперемешку на трехъярусных кроватях и мужчины, и женщины (и дети), и цыгане и старики))). До 14 человек в комнату селят. Вот где бесчеловечность. А тут - ну да, курятник, но хотя бы в комнате один.
Это не зароботок, это спикуляция!
это бизнес. а что не спекуляция? продуктовый магазин и тот спекуляция, закупают дешево продают дорого...
Он продает ремонт, а не готовый бизнес.
Наше агентство делает все под ключ, начиная от подбора, заканчивая сдачей посуточно
@@ViktorBogomazov сколько будет стоить под ключ квартира?
@@АлександрМухин-з5б 250000
@@ViktorBogomazov с подбором? В пределах 6-6,5 млн. реально доходный объект сделать?
@@АлександрМухин-з5б 250000
Мне 16 лет чо зверху пиши 18+
Как надо людей не любить, чтобы такое делать