Grüß dich Alex, super Tipps zum Thema Immobilien hast du. Da du erstens auch viele Immobilien im Besitz hast , zweites auch Unternehmererfahrung hast, kennst du dich vllt. in dem Bereich Unternehmensbewertung aus, speziell geht es um "Hausverwaltung". Die paar Verfahren der Unternehmensbewertung kenne ich in der Theorie. Ich weiß auch, dass sehr viele Faktoren eine Rolle spielen wie z.B. Image. Diese Theorien sind aber sehr weit weg von der Praxis meiner Meinung nach. Mir geht es um, wie man eine Hausverwaltung Bewerten kann wenn die z.B. 1000 Einheiten verwaltet (700 WEG & 300 Miet) und keine Eigenen Immobilien besitzt. Es geht wirklich nur um Verwaltung von Fremdimmobilien. Wie kann man da als Laie diese Firma bewerten ? Gewinn * (Faktor) ? Über jeden Tipp bin ich sehr Dankbar.
Hallo Alex, hallo andere Interessenten. Ich habe noch nicht so ganz verstanden, ob/warum ich mit meiner Zielsetzung nicht alle Immobilien in einer vermögensverwaltenden GmbH bündeln sollte. Meine Ziel wäre die finanzielle Unabhängigkeit in 10 Jahren. Die Überlegung für einen Weg dahin der private Ankauf von Immobilien im stadtnahen Raum, sog. Speckgürtel aber nicht primär zur Spekulation auf Wertsteigerung, sondern nur zur Vermeidung von Leerstand. Detaillierter: ca. 3-5 Wohnungen kaufen mit 5-10% Eigenkapital. Nach einigen Jahren eine GmbH gründen und mit einer selbstschuldnerischen Bürgschaft und Belastungen/Sicherheiten auf den bereits teilweise abgezahlten Wohnungen ein Mehrfamilienhaus in der GmbH kaufen. Dieses soll sich selbst abzahlen. Ich möchte aber für den Fall des (geplanten oder ungeplanten) Jobverlusts genug Cashflow in der GmbH haben, um von einem Geschäftsführergehalt aus der GmbH leben zu können, falls nötig. Nach 10 Jahren die 3-5 Immobilien aus dem Privatbesitz an die GmbH verkaufen oder an fremde (und den Erlös möglicherweise als privateinlage in die GmbH...?).Was sagst du dazu Alex? Was meinen die anderen mitleser?
Super Video und super Buch! Meine Frage wäre: In der Regel kaufen viele Privatpersonen ihre ersten Immobilien für ihren privaten Bestand. Niemand gründet eine GmbH und fängt dann an, sich peu a peu ETWen zu kaufen. In meinem Fall habe ich vor 2 Jahren angefangen und die Steigerung hat mich selbst überrascht. Mittlerweile sind es über 30 Wohnungen und meine persönliche Einkommenssteuer sieht immer düsterer aus (zumindest für mich - das Finanzamt freut sich dagegen). Wie bekomme ich nun meine Vermögenswerte aus dem privaten Bestand in eine GmbH, ohne nochmals die komplette Grunderwerbssteuer zu zahlen? Beziehungsweise welchen Tipp kann mir ein Profi geben? Ein Feedback wäre super!
Hallo, ein sehr interessantes Video! Nach meinen Recherchen gibt es einen ganz großen Haken an der Sache. Besitz man Immobilien in Größenordnungen und verwaltet diese als Privatman, und möchte diese Immoblien dann einer neu gegründeten Vermögens verwaltenden GmbH übertragen, sind Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Amtsgerichtsgebühren fällig. Bevor man dieses Geld wieder durch Steuerersparnis rein hat, vergehen mitunter 15-20 Jahre! Oder kann man Grunderwerbsteuer umgehen?
Hi, wenn ich das richtig verstanden habe, dann sollte man wie folgt vorgehen: 1) Privat: Immobilien, die man lange halten will 2) Gewerbliche GmbH: Immobilien, die ich ankaufe und verkaufe mit den damit verbundenen Renovierungskosten etc. Als Beispiel alte Dachstühle, die ich mit Gewinn verkaufen will. 3) vermögensverwaltende GmbH: Immobilien, die einen hohen Cash-flow haben. Beispielsweise Mehrfamilienhäuser oder gewerbliche Immobilien. Aus der Steuerersparnis kann ich mit dem vorhandenen Cash-flow diese Immobilien dann zurückzahlen. Das heißt, wenn ich also richtig professionell einsteigen würde (mit entsprechendem Kapital), dann bräuchte ich 2 GmbHs und könnte langfristige Immobilien privat halten, oder?
Privat werden nur die Immobilien gekauft, die du nach Ablauf der Spekulationsfrist, steuerfrei wieder verkaufen möchtest. Jede Cashflow-Immobilie ob Wohnung oder Haus, wird mit einer Vermögensverwaltenden GmbH gekauft.
@Immobilien Investor Alex Düsseldorf Fischer Was hältst du denn von einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG für Immobilien? Im Sinne von Betriebsaufspaltung und weiterer Investments in Immobilien?
Kann jemand mir sagen, warum soll man eine Wohnung in der großen Stadt kaufen, wenn da niedrigere Renditen sind, und nicht in der kleinen Stadt. Zb ich kann in 10 000 Stadt mit 40 000Euro anfangen und ich werde jeden Monat 100 Euro passives einkommen bekommen. Nach 30 Jahre werde ich 22 mal die Summe haben die ich investiert habe (70% steigerung der Preis). In ner großen stadt werde ich nach 30 Jahre nur 30 mal die Investierte summe (2.5 mal Preis der immobilie Steigerung). Ist das so schlimm?
in großen Städten kauft man nicht wegen der Rendite, sondern man "spekuliert" auf einen rasanten Anstieg vom Immobilien Preis. Wenn man z.B. eine Wohnung für 300.000€ kauft die eine Bruttomietrendite von 3% oder weniger hat, hätte sie auf z.B. 30 Jahre höchstwahrscheinlich einen negativen Cashflow erbracht. Jedoch könnte die Immobilie nach einem Jahr auf einen wert von 350.000€ angestiegen sein. Dann verkauft man Sie und hätte "50.000€" (abzüglich Steuern oder anderen Anfallenden kosten) in nur einem Jahr gemacht
@@MrWuschig Vielen Dank! Und wäre es Verkehrt, wenn man als Anfänger in der kleinen Stadt was kaufen, wegen passives einkommen und erfahrung. Z.b 5000 Euro für Eigenkapital?
@@KamenKr, ich bin zwar selber noch am Anfang, aber ich Teile gerne mein Wissen. Man kann natürlich klein anfangen. Wenn wir jetzt als Beispiel die 5.000€ EK nehmen, um damit die Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer) abdecken und den Rest bei der Bank leiht. Im "normalfall" würde man die Kaufnebenkosten (die meistens ca. 10%. in unserem Beispiel die 5.000€) als eigenertrag bringen und die Restliche Summe (vorzugsweise 100%) entleihen. Daraus würde sich ergeben, das z.B. die Immobilie 50.000€ kosten würde. (Bei 50.000€ Kredit oder weniger, kann es sehr oft passieren, das die Banken keinen Kredit geben, weil der Aufwand für die Bank zu Groß wäre bzw. der "gewinn" aus dem Kredit für die Bank, im Vergleich zum Aufwand, gering wäre). Wenn wir jetzt von einer Pauschale ausgehen von 2% Zinsen, 2% Tilgung (und 2% Kosten, wie Steuer und Rücklagen) müsste die Wohnung eine Jährliche Kaltmiete von 3.000€ (50.000€ x 0,06%) oder eine Monatliche Kaltmiete von 250€ haben, damit sich die Wohnung "selber trägt". Würde die Wohnung weniger an Miete einbringen, würde man selber noch einen kleinen Betrag monatlich draufzahlen (z.B. jeden Monat nochmal 10€, die dadurch entstehen, das man auf das passive Einkommen Steuern zahlt und Rücklagen bilden sollte) oder wenn man mehr Miete einnehmen könnte, dann könnte man entweder mehr Tilgen, um die Immobilie schneller abzubezahlen, um dann irgendwann keine Zinsen und Tilgung mehr zahlen zu müssen, sondern mehr in die eigene Tasche stecken kann oder man hätte vom ersten Monat einen positiven Cashflow. Man sollte aber am Anfang nicht sein ganzes erspartes in die Immobilie stecken, denn voralem am Anfang ist jeder unvorhergesehene Vorfall passieren, wie z.B. Heizung kaputt, man muss das Bad bald renovieren oder der Mieter zieht aus und man bekommt somit keine Miete, aber der Bank muss man weiterhin die Raten zahlen. Somit sollte man ca. nochmal 5.000€ als Reserve haben. Es steckt natürlich noch viel mehr dahinter, aber ich hoffe das es für den Anfang reicht
@@MrWuschig Vielen Dank für deinen Kommentar. sehr ausführlich. warst du als Beispiel genommen hast es spricht fast der Realität. Hier habe ich eine Wohnung die 40000 € kostet und ich glaube ich könnte die Wohnung für 35000 kaufen da es keine Heizung drinnen ist und die Fenstern müssen gewechselt werden. Ich habe selber in der Wohnung für ein Jahr gewohnt und ich habe 250 € bezahlt. in der Stadt aber wo ich mich befinde findet man sehr schwer eine Wohnung. Dadurch glaube ich dass ich von dieser Wohnung 300 € mindestens erziehen kann. Wenn ich alles Gute rechne könnte man theoretisch 150 € passives Einkommen haben. ich hoffe das ist alles in Ordnung ist und die Mieten alles bezahlen und nichts kaputt machen. Wenn das so der Fall ist dann weiß ich nicht. Und ich weiß nicht mit welchen Nebenkosten noch rechnen muss. Z. B. Ich habe gehört dass man einen Verwalter haben muss oder z. B. Man muss der Hausverwaltung bezahlenPunkt ich habe das alles gerechnet mit 15% Steuer. Wenn das Meer wird dann weiß ich nicht. Aber ich glaube es ist nicht so schlimm. Man bekommt Erfahrung cash flow und eine Wohnung. Was sagst du dazu?
@@KamenKr, das mit dem verhandeln von dem Preis klingt schonmal gut, wobei mehr als 10% könnte schon etwas viel sein, auf was der Verkäufer vielleicht nicht eingehen wird. Wobei das andere Problem wäre, das die Bank für so einen kleinen Kredit, wahrscheinlich kein Darlehn geben würde (zumindenstens habe ich das so gehört). Was man hier natürlich machen könnte, wären die nötigen Renovierungskosten bzw. Modernisierungskosten zusätzlich mit als Kredit zu nehmen, damit man einen Kredit bekommt. Denn so eine Heizung kann schon die Kosten in die Höhe treiben. (je nachdem ob jetzt z.B. eine gasheizung oder Zentralheizung, wobei eine Zentralheizung nachträglich und nur für eine Wohnung, ziemlich teuer wäre, so pauschal ca. 1.500€ - 2.000€. Bei der gasheizung habe ich keine näheren Werte). Und die Fenster werden vermutlich auch mehrere Hundert Euro kosten (je nachdem wie viele und wie leicht die auszutauschen wären). Dann kommen noch die Nebenkosten: Notar + Grundbucheintrag mit 2%, Grunderwerbssteuer (abhängig vom Bundesland) zwischen 3,5%-6,5% und wenn noch ein Makler geschaltet ist, dann noch zwischen 3,57% - 8% (und aufwärts). Gehen wir davon aus, der Preis bleibt bei 40.000€ und es gäbe keinen Makler und wir nehmen die 6,5%, dann kommen noch Nebenkosten in Höhe von 3.400€. Wenn also die Bank keinen kleinen Kredit geben will, könnte man versuchen diese Kosten noch mit ins Darlehn zu beziehen und zu argumentieren, das es (zumindest die Modernisierungskosten) zur Wertsteigerung der Immobilie dienen soll. Am Besten man kontaktiert einen Finanzierungsberater, der frägt dann sehr viele Banken an und kostet einen nichts, denn die bekommen dann eine Provision von der Bank, an die Sie vermittelt werden. Was auch noch interessant wäre, warum es dort keine Heizung gibt und die Fenster gewechselt werden müssen. Denn es klingt fast danach, das es eventuel ein Haus ist, welches schon vielleicht z.B. 80 Jahre alt ist. Wenn das Haus tatsächlich schon deutlich älter ist, dann wäre es wichtig zu wissen, wann es zuletzt Saniert wurde und / oder wann die nächste Sanierung ansteht. Denn die Sanierungkosten muss der Vermieter tragen, wobei das Problem nur dann groß wäre, wenn z.B. in 2 Jahren das Haus Saniert wärden müsste und man dann noch einpaar Tausend euro investieren müsste. Jetzt zur Hausverwaltung (oder auch SonderEigentumsVerwaltung genannt). Diese kostet zwischen 20€ und 60€ pro monat pro Wohneinheit. Diese ist nicht verpflichtend, macht aber einige Sachen leichter. Was hingegen viele als Hausverwaltung meinen, ist die WEG (Wohneigentumgsgesellschaft) welche auf jedenfall da sein wird, wenn diese Wohnung in einem Haus ist, mit mehreren Wohnungen. Diese WEG sorgt dann dafür, das z.B. Instandhaltungsrücklagen von allen Parteien des Hauses gebildet werden oder das die WEG für den Verwaltungsaufwand entschädigt wird usw. Diese Kosten sind nicht umlagefähig (können nicht dem Mieter an die Miete angehängt werden) und müssten von dem Vermieter bezahlt werden. Pauschal kann man sagen, das 1/3 der Bewirtschaftungskosten nicht umlagefähig sind. Da vermutlich die Wohnung relativ klein sein wird, würde ich jetzt mal annehmen (um weitere Berechnungen zu machen) das ca. 50€ pro Monat nicht umlagefähig wären. Somit würde man von den (Anfänglichen) 250€ Kaltmiete, nur noch 200€ "bekommen". Wie viel umlagefähig ist und nicht ist, kann man alles bei der vorhandenen WEG nachfragen bzw. ausweisen lassen. Wenn wir jetzt wieder davon ausgehen, das man einen Kredit von 40.000€ zu den Konditionen von 2% Zinsen und 2% Tilgung bekommt. würde man somit 66,6€ Zinsen und 66,6€ Tilgung pro Monat Zahlen. Wobei man die Zinsen von der Steuer absetzen kann bzw. den zu versteuernden Gewinn reduziert. Somit gehen von den 200€ Kaltmiete, 133€ an die Bank zurück. Wenn man den Krediet dann abbezahlt hat, geht dieses Geld dann in die eigene Tasche. Das heißt momentan würden dann noch 67€ als "positiver Cashflow" vorhanden und jetzt muss man den Gewinn versteuern (wobei man die Zinsen gegenrechnen könnte und somit eigentlich kaum Steuern zahlen würde, zumindest in diesem fall. Was ich aber nicht genau sagen kann. Das könnte dann ein Steuerberate genauer sagen). Gehen wir mal davon aus, diese 67€ wären dann noch am ende des Monats "übrig" (wobei man noch eigene Rücklagen bilden sollte, für die Instandhaltung. Da Kalkuliert man mit ca. 10€ pro m² pro Jahr und für Mietausfall pauschal mit 3% von der Kaltmiete). Dann würde man auf diese 67€ den eigenen Grenzsteuersatz zahlen (wenn man z.B. 30.000€ Brutto im Jahr bekommt, wäre dieser Wert bei ca. 31%). Somit würde man von den 67€, eine Steuer in Höhe von 20,77€ zahlen müssen und es Bliebe dann (zumindest ab dem ersten Jahr) 46€ übrig, pro Monat. Aber wie etwas oben schon erwähnt, würde man die Zinsen von dem Kredit und noch z.B. AfA, gegen den Gewinn rechnen und müsste vermutlich keine Steuer auf die 67€ zahlen und würde 67€ rausbekommen, jedoch sollte man ja noch eigene Rücklagen bilden. Das ganze mit der Immobilie sieht natürlich dann deutlich besser aus, wenn der Kredit dann nach z.B. 20 - 30 Jahren abbezahlt ist. Dann fließen die 67€ + die 133€, also wieder die Anfänglichen 200€, minus die 31% Steuern, also 138€ pro Monat (und nochmal Minus die Rücklagen) also sagen wir mal so ca. 80€ pro Monat kriegt man dann mit der Immobilie raus, wenn sie Abezahlt ist, wobei man nicht vergessen sollte, das die Immobilie bis dahin abbezahlt wurde und man eine Wohnung hätte die 40.000€ kostet bzw. nach 20 Jahren vermutlich noch einpaar Euro mehr und man hätte "nur" die Nebenkosten (Sprich, die 3.400€) aufgewendet um nach 20 - 30 Jahren, eine Immobilie zu besitzen, die 40.000€ (+ Wertsteigerung) Wert ist.
![เปิดบ้าน นาราเครปกระเทย 1 ไร่ ขายขาดทุนหลัก10ล้าน เอามาใช้หนี้!!! l [Nickynachat]](http://i.ytimg.com/vi/0jz84VFWVP4/mqdefault.jpg)
endlich einer der den Zusammenhang von GmbH und Immobilien erklärt danke!!!
Jess entlich Jemand der so geilen Contet kostenlos zu Verfügung stellt!
Sehr spannendes und komplexes Thema verständlich angerissen. Das macht Lust sich mehr mit Steuern zu beschäftigen!
Da habe ich sehr viel Neues gelernt! DANKE!!!
Viel nützliches Wissen sehr kurz zusammengefasst. Super Überblick!
Vermögensverwaltende GmbH: Spannendes Thema, sollte man kennen.
Steuern waren für mich immer ein quälendes Thema. Aktuell entdecke ich eine gewisse Lust mich damit zu beschäftigen... ^^
Grüß dich Alex, super Tipps zum Thema Immobilien hast du.
Da du erstens auch viele Immobilien im Besitz hast , zweites auch Unternehmererfahrung hast, kennst du dich vllt. in dem Bereich Unternehmensbewertung aus, speziell geht es um "Hausverwaltung". Die paar Verfahren der Unternehmensbewertung kenne ich in der Theorie. Ich weiß auch, dass sehr viele Faktoren eine Rolle spielen wie z.B. Image. Diese Theorien sind aber sehr weit weg von der Praxis meiner Meinung nach.
Mir geht es um, wie man eine Hausverwaltung Bewerten kann wenn die z.B. 1000 Einheiten verwaltet (700 WEG & 300 Miet) und keine Eigenen Immobilien besitzt. Es geht wirklich nur um Verwaltung von Fremdimmobilien. Wie kann man da als Laie diese Firma bewerten ? Gewinn * (Faktor) ?
Über jeden Tipp bin ich sehr Dankbar.
super Überblick! Danke :)
Mega 👌
Das muss man halt echt wissen!
Danke für die Infos, haben mega geholfen!
Hallo Alex, hallo andere Interessenten. Ich habe noch nicht so ganz verstanden, ob/warum ich mit meiner Zielsetzung nicht alle Immobilien in einer vermögensverwaltenden GmbH bündeln sollte. Meine Ziel wäre die finanzielle Unabhängigkeit in 10 Jahren. Die Überlegung für einen Weg dahin der private Ankauf von Immobilien im stadtnahen Raum, sog. Speckgürtel aber nicht primär zur Spekulation auf Wertsteigerung, sondern nur zur Vermeidung von Leerstand. Detaillierter: ca. 3-5 Wohnungen kaufen mit 5-10% Eigenkapital. Nach einigen Jahren eine GmbH gründen und mit einer selbstschuldnerischen Bürgschaft und Belastungen/Sicherheiten auf den bereits teilweise abgezahlten Wohnungen ein Mehrfamilienhaus in der GmbH kaufen. Dieses soll sich selbst abzahlen. Ich möchte aber für den Fall des (geplanten oder ungeplanten) Jobverlusts genug Cashflow in der GmbH haben, um von einem Geschäftsführergehalt aus der GmbH leben zu können, falls nötig. Nach 10 Jahren die 3-5 Immobilien aus dem Privatbesitz an die GmbH verkaufen oder an fremde (und den Erlös möglicherweise als privateinlage in die GmbH...?).Was sagst du dazu Alex? Was meinen die anderen mitleser?
Sehr cooles Video Herr Fischer!
Welche Kamera benutzt du?Deine Videos haben immer gute Qualität.
Super Video und super Buch! Meine Frage wäre: In der Regel kaufen viele Privatpersonen ihre ersten Immobilien für ihren privaten Bestand. Niemand gründet eine GmbH und fängt dann an, sich peu a peu ETWen zu kaufen. In meinem Fall habe ich vor 2 Jahren angefangen und die Steigerung hat mich selbst überrascht. Mittlerweile sind es über 30 Wohnungen und meine persönliche Einkommenssteuer sieht immer düsterer aus (zumindest für mich - das Finanzamt freut sich dagegen). Wie bekomme ich nun meine Vermögenswerte aus dem privaten Bestand in eine GmbH, ohne nochmals die komplette Grunderwerbssteuer zu zahlen? Beziehungsweise welchen Tipp kann mir ein Profi geben? Ein Feedback wäre super!
Erste Sahne, Steuern sind halt ein wichtiges Thema :D
Hallo,
ein sehr interessantes Video! Nach meinen Recherchen gibt es einen ganz großen Haken an der Sache.
Besitz man Immobilien in Größenordnungen und verwaltet diese als Privatman, und möchte diese Immoblien dann einer neu gegründeten Vermögens verwaltenden GmbH übertragen, sind Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Amtsgerichtsgebühren fällig. Bevor man dieses Geld wieder durch Steuerersparnis rein hat, vergehen mitunter 15-20 Jahre!
Oder kann man Grunderwerbsteuer umgehen?
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus gewinnbringend als Projekt GmbH veräußern und steuern sparen?
Super Video!
klasse INhalt.
Hast du eine Hose an?
cooles video! danke für den tipp
Hi, wenn ich das richtig verstanden habe, dann sollte man wie folgt vorgehen:
1) Privat: Immobilien, die man lange halten will
2) Gewerbliche GmbH: Immobilien, die ich ankaufe und verkaufe mit den damit verbundenen Renovierungskosten etc. Als Beispiel alte Dachstühle, die ich mit Gewinn verkaufen will.
3) vermögensverwaltende GmbH: Immobilien, die einen hohen Cash-flow haben. Beispielsweise Mehrfamilienhäuser oder gewerbliche Immobilien. Aus der Steuerersparnis kann ich mit dem vorhandenen Cash-flow diese Immobilien dann zurückzahlen.
Das heißt, wenn ich also richtig professionell einsteigen würde (mit entsprechendem Kapital), dann bräuchte ich 2 GmbHs und könnte langfristige Immobilien privat halten, oder?
Privat werden nur die Immobilien gekauft, die du nach Ablauf der Spekulationsfrist, steuerfrei wieder verkaufen möchtest. Jede Cashflow-Immobilie ob Wohnung oder Haus, wird mit einer Vermögensverwaltenden GmbH gekauft.
Tolle Videos. Gibt es einen Richtwert, in wieviel Jahren der Kaufpreis einer Immobilie sich über die Mieteinnahmen amortisieren soll?
lg Mihály
Mihály Nagy 6 % Rendite (bestenfalls netto) ist der Richtwert! gruss
Wenn ich Aktien mit rein pack, fällt dann trotzdem keine Gewerbesteuer an?
So weit ich weiß NEIN.
Das möchte ich bald auch machen ... eine vvGmbH und darin Immobilien und Aktien
Braucht man diese GmbH falls man nicht in Deutschland lebt?
@Immobilien Investor Alex Düsseldorf Fischer Was hältst du denn von einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG für Immobilien? Im Sinne von Betriebsaufspaltung und weiterer Investments in Immobilien?
Heißt das, du hast für deine Projekte eine Vermögensverwaltende GmbH, eine normale GmbH oder doch beide?
wahrscheinlich erst mal eine Holding und dann mehre Firmen darunter
Kann jemand mir sagen, warum soll man eine Wohnung in der großen Stadt kaufen, wenn da niedrigere Renditen sind, und nicht in der kleinen Stadt. Zb ich kann in 10 000 Stadt mit 40 000Euro anfangen und ich werde jeden Monat 100 Euro passives einkommen bekommen. Nach 30 Jahre werde ich 22 mal die Summe haben die ich investiert habe (70% steigerung der Preis). In ner großen stadt werde ich nach 30 Jahre nur 30 mal die Investierte summe (2.5 mal Preis der immobilie Steigerung). Ist das so schlimm?
in großen Städten kauft man nicht wegen der Rendite, sondern man "spekuliert" auf einen rasanten Anstieg vom Immobilien Preis. Wenn man z.B. eine Wohnung für 300.000€ kauft die eine Bruttomietrendite von 3% oder weniger hat, hätte sie auf z.B. 30 Jahre höchstwahrscheinlich einen negativen Cashflow erbracht. Jedoch könnte die Immobilie nach einem Jahr auf einen wert von 350.000€ angestiegen sein. Dann verkauft man Sie und hätte "50.000€" (abzüglich Steuern oder anderen Anfallenden kosten) in nur einem Jahr gemacht
@@MrWuschig Vielen Dank! Und wäre es Verkehrt, wenn man als Anfänger in der kleinen Stadt was kaufen, wegen passives einkommen und erfahrung. Z.b 5000 Euro für Eigenkapital?
@@KamenKr, ich bin zwar selber noch am Anfang, aber ich Teile gerne mein Wissen.
Man kann natürlich klein anfangen. Wenn wir jetzt als Beispiel die 5.000€ EK nehmen, um damit die Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer) abdecken und den Rest bei der Bank leiht. Im "normalfall" würde man die Kaufnebenkosten (die meistens ca. 10%. in unserem Beispiel die 5.000€) als eigenertrag bringen und die Restliche Summe (vorzugsweise 100%) entleihen. Daraus würde sich ergeben, das z.B. die Immobilie 50.000€ kosten würde. (Bei 50.000€ Kredit oder weniger, kann es sehr oft passieren, das die Banken keinen Kredit geben, weil der Aufwand für die Bank zu Groß wäre bzw. der "gewinn" aus dem Kredit für die Bank, im Vergleich zum Aufwand, gering wäre).
Wenn wir jetzt von einer Pauschale ausgehen von 2% Zinsen, 2% Tilgung (und 2% Kosten, wie Steuer und Rücklagen) müsste die Wohnung eine Jährliche Kaltmiete von 3.000€ (50.000€ x 0,06%) oder eine Monatliche Kaltmiete von 250€ haben, damit sich die Wohnung "selber trägt". Würde die Wohnung weniger an Miete einbringen, würde man selber noch einen kleinen Betrag monatlich draufzahlen (z.B. jeden Monat nochmal 10€, die dadurch entstehen, das man auf das passive Einkommen Steuern zahlt und Rücklagen bilden sollte) oder wenn man mehr Miete einnehmen könnte, dann könnte man entweder mehr Tilgen, um die Immobilie schneller abzubezahlen, um dann irgendwann keine Zinsen und Tilgung mehr zahlen zu müssen, sondern mehr in die eigene Tasche stecken kann oder man hätte vom ersten Monat einen positiven Cashflow.
Man sollte aber am Anfang nicht sein ganzes erspartes in die Immobilie stecken, denn voralem am Anfang ist jeder unvorhergesehene Vorfall passieren, wie z.B. Heizung kaputt, man muss das Bad bald renovieren oder der Mieter zieht aus und man bekommt somit keine Miete, aber der Bank muss man weiterhin die Raten zahlen.
Somit sollte man ca. nochmal 5.000€ als Reserve haben.
Es steckt natürlich noch viel mehr dahinter, aber ich hoffe das es für den Anfang reicht
@@MrWuschig Vielen Dank für deinen Kommentar. sehr ausführlich. warst du als Beispiel genommen hast es spricht fast der Realität. Hier habe ich eine Wohnung die 40000 € kostet und ich glaube ich könnte die Wohnung für 35000 kaufen da es keine Heizung drinnen ist und die Fenstern müssen gewechselt werden. Ich habe selber in der Wohnung für ein Jahr gewohnt und ich habe 250 € bezahlt. in der Stadt aber wo ich mich befinde findet man sehr schwer eine Wohnung. Dadurch glaube ich dass ich von dieser Wohnung 300 € mindestens erziehen kann. Wenn ich alles Gute rechne könnte man theoretisch 150 € passives Einkommen haben. ich hoffe das ist alles in Ordnung ist und die Mieten alles bezahlen und nichts kaputt machen. Wenn das so der Fall ist dann weiß ich nicht. Und ich weiß nicht mit welchen Nebenkosten noch rechnen muss. Z. B. Ich habe gehört dass man einen Verwalter haben muss oder z. B. Man muss der Hausverwaltung bezahlenPunkt ich habe das alles gerechnet mit 15% Steuer. Wenn das Meer wird dann weiß ich nicht. Aber ich glaube es ist nicht so schlimm. Man bekommt Erfahrung cash flow und eine Wohnung. Was sagst du dazu?
@@KamenKr, das mit dem verhandeln von dem Preis klingt schonmal gut, wobei mehr als 10% könnte schon etwas viel sein, auf was der Verkäufer vielleicht nicht eingehen wird. Wobei das andere Problem wäre, das die Bank für so einen kleinen Kredit, wahrscheinlich kein Darlehn geben würde (zumindenstens habe ich das so gehört). Was man hier natürlich machen könnte, wären die nötigen Renovierungskosten bzw. Modernisierungskosten zusätzlich mit als Kredit zu nehmen, damit man einen Kredit bekommt. Denn so eine Heizung kann schon die Kosten in die Höhe treiben. (je nachdem ob jetzt z.B. eine gasheizung oder Zentralheizung, wobei eine Zentralheizung nachträglich und nur für eine Wohnung, ziemlich teuer wäre, so pauschal ca. 1.500€ - 2.000€. Bei der gasheizung habe ich keine näheren Werte). Und die Fenster werden vermutlich auch mehrere Hundert Euro kosten (je nachdem wie viele und wie leicht die auszutauschen wären).
Dann kommen noch die Nebenkosten: Notar + Grundbucheintrag mit 2%, Grunderwerbssteuer (abhängig vom Bundesland) zwischen 3,5%-6,5% und wenn noch ein Makler geschaltet ist, dann noch zwischen 3,57% - 8% (und aufwärts). Gehen wir davon aus, der Preis bleibt bei 40.000€ und es gäbe keinen Makler und wir nehmen die 6,5%, dann kommen noch Nebenkosten in Höhe von 3.400€.
Wenn also die Bank keinen kleinen Kredit geben will, könnte man versuchen diese Kosten noch mit ins Darlehn zu beziehen und zu argumentieren, das es (zumindest die Modernisierungskosten) zur Wertsteigerung der Immobilie dienen soll. Am Besten man kontaktiert einen Finanzierungsberater, der frägt dann sehr viele Banken an und kostet einen nichts, denn die bekommen dann eine Provision von der Bank, an die Sie vermittelt werden.
Was auch noch interessant wäre, warum es dort keine Heizung gibt und die Fenster gewechselt werden müssen. Denn es klingt fast danach, das es eventuel ein Haus ist, welches schon vielleicht z.B. 80 Jahre alt ist. Wenn das Haus tatsächlich schon deutlich älter ist, dann wäre es wichtig zu wissen, wann es zuletzt Saniert wurde und / oder wann die nächste Sanierung ansteht. Denn die Sanierungkosten muss der Vermieter tragen, wobei das Problem nur dann groß wäre, wenn z.B. in 2 Jahren das Haus Saniert wärden müsste und man dann noch einpaar Tausend euro investieren müsste.
Jetzt zur Hausverwaltung (oder auch SonderEigentumsVerwaltung genannt). Diese kostet zwischen 20€ und 60€ pro monat pro Wohneinheit. Diese ist nicht verpflichtend, macht aber einige Sachen leichter.
Was hingegen viele als Hausverwaltung meinen, ist die WEG (Wohneigentumgsgesellschaft) welche auf jedenfall da sein wird, wenn diese Wohnung in einem Haus ist, mit mehreren Wohnungen. Diese WEG sorgt dann dafür, das z.B. Instandhaltungsrücklagen von allen Parteien des Hauses gebildet werden oder das die WEG für den Verwaltungsaufwand entschädigt wird usw. Diese Kosten sind nicht umlagefähig (können nicht dem Mieter an die Miete angehängt werden) und müssten von dem Vermieter bezahlt werden. Pauschal kann man sagen, das 1/3 der Bewirtschaftungskosten nicht umlagefähig sind. Da vermutlich die Wohnung relativ klein sein wird, würde ich jetzt mal annehmen (um weitere Berechnungen zu machen) das ca. 50€ pro Monat nicht umlagefähig wären. Somit würde man von den (Anfänglichen) 250€ Kaltmiete, nur noch 200€ "bekommen". Wie viel umlagefähig ist und nicht ist, kann man alles bei der vorhandenen WEG nachfragen bzw. ausweisen lassen.
Wenn wir jetzt wieder davon ausgehen, das man einen Kredit von 40.000€ zu den Konditionen von 2% Zinsen und 2% Tilgung bekommt. würde man somit 66,6€ Zinsen und 66,6€ Tilgung pro Monat Zahlen. Wobei man die Zinsen von der Steuer absetzen kann bzw. den zu versteuernden Gewinn reduziert.
Somit gehen von den 200€ Kaltmiete, 133€ an die Bank zurück. Wenn man den Krediet dann abbezahlt hat, geht dieses Geld dann in die eigene Tasche. Das heißt momentan würden dann noch 67€ als "positiver Cashflow" vorhanden und jetzt muss man den Gewinn versteuern (wobei man die Zinsen gegenrechnen könnte und somit eigentlich kaum Steuern zahlen würde, zumindest in diesem fall. Was ich aber nicht genau sagen kann. Das könnte dann ein Steuerberate genauer sagen).
Gehen wir mal davon aus, diese 67€ wären dann noch am ende des Monats "übrig" (wobei man noch eigene Rücklagen bilden sollte, für die Instandhaltung. Da Kalkuliert man mit ca. 10€ pro m² pro Jahr und für Mietausfall pauschal mit 3% von der Kaltmiete). Dann würde man auf diese 67€ den eigenen Grenzsteuersatz zahlen (wenn man z.B. 30.000€ Brutto im Jahr bekommt, wäre dieser Wert bei ca. 31%). Somit würde man von den 67€, eine Steuer in Höhe von 20,77€ zahlen müssen und es Bliebe dann (zumindest ab dem ersten Jahr) 46€ übrig, pro Monat. Aber wie etwas oben schon erwähnt, würde man die Zinsen von dem Kredit und noch z.B. AfA, gegen den Gewinn rechnen und müsste vermutlich keine Steuer auf die 67€ zahlen und würde 67€ rausbekommen, jedoch sollte man ja noch eigene Rücklagen bilden.
Das ganze mit der Immobilie sieht natürlich dann deutlich besser aus, wenn der Kredit dann nach z.B. 20 - 30 Jahren abbezahlt ist. Dann fließen die 67€ + die 133€, also wieder die Anfänglichen 200€, minus die 31% Steuern, also 138€ pro Monat (und nochmal Minus die Rücklagen) also sagen wir mal so ca. 80€ pro Monat kriegt man dann mit der Immobilie raus, wenn sie Abezahlt ist, wobei man nicht vergessen sollte, das die Immobilie bis dahin abbezahlt wurde und man eine Wohnung hätte die 40.000€ kostet bzw. nach 20 Jahren vermutlich noch einpaar Euro mehr und man hätte "nur" die Nebenkosten (Sprich, die 3.400€) aufgewendet um nach 20 - 30 Jahren, eine Immobilie zu besitzen, die 40.000€ (+ Wertsteigerung) Wert ist.
Bombe mich bitte nicht so mit Emails zu
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Der nervt so krass mit seiner Werbung und seinem Frosch im Hals beim Reden ey.