Mi permetto di segnalare che in caso di assenza di reddito da lavoro, l'IRPEF da locazione non è zero ma il 23% (del 95% dell' affitto annuo). Ovviamente nel caso in cui non si sia optato per il regime di cedolare secca.
Nooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo!!!!!!!!! Hai ragione!!! La no-tax area c'è solo se è reddito da lavoro. Ma io dico, bisogna proprio mettersi di impegno a fare delle leggi così complicate con mille eccezioni, cribbio. E poi ci si lamenta che le mie lezioni sono complicate. Ti pinno subito il commento! Grazie mille! Io pensavo di dedicarmi agli affitti quando smettevo di lavorare (non sto scherzando, ci ho pensato veramente) ma adesso cambia! Mi salva solo parzialmente il fatto che se hai un appartamento magari qualche detrazione la hai e riesci a fare 0% comunque.
@@christiantagliaferro4123Non lo sapevi? È un decennio che è così. Monti, ovviamente. Ti lasciano il 5% non tassato per spese di manutenzione (prima era il 15%). Figurati, se prendi 6K € di locazione annua ti lasciano 300 € non tassati. Non ci paghi neanche la serratura nuovabdella porta blindata, figurati se si rompe un tubo della cucina o del bagno.
@@fabriziof.6673 Non sapevo, mai affittato. Potrebbe essere perché ad un certo punto è stato possibile detrarre sul 730 anche le ristrutturazioni delle case affittate e prima no? Sono proprio ignorante in materia.
Io ti adoro!!! Comunque per il mercato immobiliare bisogna contestualizzare: a Udine per esempio, era possibile fino allo scorso anno comprare immobili piccoli a 60-70k, che ad oggi hanno comunque aumentato il loro valore perché il valore dell’immobile è salito moltissimo dopo il business 110% degli ultimi 2 anni. Se riesci a comprare all’asta immobiliare ( e non ci vuole una laurea o un corso con Bardolla), fai buoni affari, con una rendita da locazione intorno all’8%. Certo ci vuole un po’ di olio di gomito, molta fortuna con gli inquilini ed un sacco di pazienza. Ora, con il boom degli affitti brevi, le locazioni rendono di più, ma diventa ovviamente un lavoro a sé! Grazie comunque per i video e la simpatia 👍🏻🌸
Ciao Paolo, sono d’accordo con quanto dici, ma ritengo importante contestualizzare l’investimento in base alla città e alle prospettive future dell’investitore. Ad esempio, in città come Milano, gli affitti agli studenti possono risultare particolarmente convenienti, soprattutto sfruttando il regime della cedolare secca e massimizzando il rendimento. Nel mio caso, abitando ancora con i miei genitori, sto valutando l’acquisto di un immobile con tre camere da letto in una delle quali nei primi anni starei io. Essendo un acquisto per la prima casa, potrei beneficiare di costi iniziali ridotti. L’idea è di sfruttare le entrate generate dalle due camere affittate per coprire la rata del mutuo, con l’obiettivo di estinguerlo entro 5-6 anni grazie al mio reddito lavorativo. In seguito, il piano sarebbe trasferirmi in una nuova abitazione e mettere a rendita l’immobile acquistato. Con un affitto mensile di tre stanze stimato di circa 1.950 euro, tolte le spese (ordinarie e straordinarie), mi resterebbero circa 1.100 -1.200 euro netti. Questi sarebbero poi da me investiti in un ETF/PAC con un orizzonte di lungo termine, per massimizzare il rendimento del capitale. Si creerebbe una forma di diversificazione sensata in cui avrei oltre a un PAC su orizzonti più lunghi anche un'immobile a rendita e continuo capitale (salvo i rischi classici come morosità degli inquilini ecc..) da immettere. E grazie per tutto quello che spieghi e per la tua passione.
Comunque è incredibile come le cose cambiano in 2 anni. Abbiamo citato inflazione al 0%, rendita al 2% meglio che i conti deposito e altre cose così. Cambia veramente tutto in pochissimo tempo😊
Aggiungo una considerazione suggerita da un amico: tenersi una stanza nell'appartamento e quindi la residenza rende la casa prima casa ai fini delle tasse sull'acquisto e dell'IMU. Questo, unito al fatto che in alcune città il canone concordato è in linea col mercato (e quindi l'affitto viene tassato solo al 10%), lo rende molto più conveniente. Io ho stimato in questo caso nella situazione migliore un 3,5% netto (non dimenticate di considerare il deperimento dovuto a ristrutturazione e il mancato guadagno per l'inquilino che se ne va), comunque inferiore al netto S&P500 e comunque soggetto a tutte le rotture di scatole burocratico-logistico-manutentivo.
e questa cosa inoltre agevolerebbe le situazioni di occupazione della casa, nel senso che saresti legittimato ad entrare nel caso l'inquilino smettesse di pagare
Pero si limita di molto il bacino dei possibili affittuari, visto che pochi sono disposti a mantenere una stanza libera e l'accesso all'immobile al proprietario
Io l'ho fatto... Una stanza affittata ad una lavoratrice e nell' altra stanza ci stavo io... Però funziona solo se sia il locatore che il locatario sono giovani, vi voglio vedere a mettervi in casa uno/a di 20 anni se voi ne avete 40. O viceversa, il concetto è lo stesso...
Video da applausi , condivido in toto ! Al leggendario Warren Buffet hanno chiesto perchè mai , con tutti i soldi accumulati , non ne avesse investiti almeno una parte in immobili. E lui: "Perchè?? per avere un sacco di scocciature , di spese e meno rendimento delle mie aziende? Io ho la mia casa dove abito, bella grande e ben arredata , e mi basta!" .
In molti mi hanno consigliato di comprare un immobile per affittarlo e mi son sempre chiesto perché non lo fanno per primi quelli che mi danno questi consigli. Ho sempre pensato fosse sconveniente per altri problemi ma con questo video mi hai aperto un mondo, soprattutto la parte del deterioramento che effettivamente non ci avrei mai pensato. Bei content, continua cosi !!!
Questo video di cui ti ringrazio mi aiuta a prendere una decisione sulla destinazione di un monolocale che ho acquistato a Milano 25 anni fa per motivi di lavoro (sono residente a Genova). Essendo prossimo alla pensione sto valutando se venderlo o affittarlo. L'indecisione mi sta rendendo schizofrenico :). Da una parte i media presentano situazioni di costi folli degli affitti nella metropoli, ma ai fini decisionali va confrontata con i prezzi folli delle vendite. Quindi la mia situazione è un pò diversa da quella del video: ho un appartamento pagato 73M di lire che ora vale circa 100k€, e sul mercato potrei affittarlo a 500€ più le spese condominiali (quelle a carico del conduttore ovviamente). Dal un mio grossolano esercizio su foglio excel, al netto delle tasse, assicurazione e poco altro guadagnerei circa 300€ al mese. Quindi 3% netto sul rendimento. Il vantaggio sarebbe che nel corso degli anni a livello condominiale abbiamo rifatto: facciata, tetto, scale, ascensore; internamente è completamente ristrutturato (è comunque un monolocale..). Resta la questione del rischio, dei rompimenti di scatole e, opzione che si è aggiunta di recente, eventuali futuri lavori obbligatori per farla diventare GREEN! (oggi in classe G). Quindi devo confrontare l'affitto con una rendita di un capitale di 100k vincendo la resistenza psicologica a possedere "il mattone" come garanzia di minore volatilità. A questo punto proseguirò la visione di tutti i tuoi video sul tema degli investimenti. PS: fra tante incertezze almeno il mio obiettivo finanziario è chiaro: garantirmi una rendita integrativa per compensare la notevole perdita percentuale del salario nel passaggio alle dipendenze INPS. :(
Ah, se lo affitti a me DI SICURO ti chiamo ogni settimana per qualunque cazzatina che non funziona... e avanti indietro da Genova...... Non so a Milano, ma a Trento i monolocali VERI (una finestra sola, una stanza/cucina/salotto sola) in centro storico andavano bene fino al 2010, poi sono calati come interesse, piuttosto più lontano ma almeno bilocale. Li volevano quelli che stavano pochissimo, ma se tu abiti lontano è un incubo ogni volta gestire il cambio inquilino. Anche se quando andrai in pensione avrai il tempo di gestirlo, ma resta sempre lo sbatti del viaggio fino a Milano.
L'analisi sotto molti aspetti completa e anche divertente ha tuttavia una grave lacuna: non considera per nulla e esclude a priori la componente di rivalutazione e apprezzamento del valore capitale che in molti casi è ingente e determinante nella valutazione dell'investimento immobiliare oltre che soprattutto fiscalmente irrilevante (a differenza dell'aumento di valore del titolo azionario che viene sottoposto a tassazione quando viene venduto, per le persone fisiche alla vendita dell'immobile non si pagano imposte sulla plusvalenza).
Grazie per aver visto il video. La considera e la suppone zero 😬😆 o meglio, esattamente pari all'inflazione, quindi il valore reale dell'immobile ristrutturato resta uguale. Ho una piccola ma continua esperienza a compravendere sin dagli anni 90. Io ho notato che dal 2008 la manna degli immobili che crescono è finita. Chiaramente dipende dalla città e dalla zona dell'appartamento e se vuoi metterlo dentro nel calcolo il file Excel è a disposizione. Però chi riesce a sapere come sarà il mercato immobiliare in una specifica zona tra 30 anni? Nella mia città c'è una zone del centro storico prestigiosa nel 1993 ma dove adesso la gente scappa, mentre gli appartamenti per studenti in prima periferia sono prima cresciuti e poi hanno tenuto. Difficile fare una stima per un singolo caso.
Ciao Paolo! Video interessante. Sarebbe utile un video aggiornato con i tuoi format attuali dove simuli su Excel differenti situazioni (comprare appartamento in cash per affittare, comprare con mutuo per affittare, non considerando o considerando l’inflazione, ecc ) Grande come sempre comunque!😀
A difesa dell'italiano medio devo dire che comprarsi la prima casa è molto diverso perché ci sono altre valutazioni dietro e che comprarsi una casa da affittare alla fine è meglio che farsi turlupinare da qualche guru finanziario. Certo, un investimento efficiente nel 2021 richiede molte meno conoscenze di un acquisto di casa, ma l'italiano medio non si vuole sbattere a cercare informazioni.
Ciao Paolo, io ti ringrazio anzi ti amo per questo video. Mi stavo chiedendo come investire in immobili e invece adesso ho capito che bisogna concentrarsi sulle obbligazioni e gli ETF
Bellissimo video, hai spiegato perfettamente tutti gli aspetti negativi che possono esserci. Personalmente lavoro e risiedo all'estero e affitto l'appartamento acquistato (per me come prima casa) un anno prima di trasferirmi all'estero. L'appartamento è un piccolo bilocale in una grande città del nord Italia. Il contratto di affitto è con cedolare secca al 10% (con i limiti sul canone come hai ben spiegato). Considerate tutte le spese sostenute negli anni (incluso IMU visto che risiedo all'estero) e sfruttando la leva del mutuo (fatto nel 2016 con un buon tasso) il rendimento è di circa 4% NETTO sul capitale investito che concretamente va a malapena a coprirmi le rate del mutuo. Il rendimento di per sé non è male ma considerata come dici tu l'enorme rottura di scatole nel gestirlo (amplificata dal fatto che non vivo in Italia) non lo reputo un buon investimento. Diciamo che aspetto che il prezzo dell'immobile salga per poterlo vendere, sperando di fare un po' di gain nella vendita.
ah, beh, se vengo io come inquilino ti chiamo ogni 2 settimane perché si è scheggiato un po' il muro, la tapparella non è fluida, esce poca acqua dal rubinetto, il frigorifero cigola... :evil: Comunque sì, se scegli bene l'appartamento in un luogo strategico e se ti giostri bene con le tasse (c'è chi tiene la residenza e effettivamente tiene una stanza per sé) allora ci si può guadagnare bene.
Bah … sta volta concordo in parte le sue osservazioni ! Certamente ci sono dei rischi come lei ha elencato tuttavia ha proprio previsto uno tsunami di problematiche ! La mia modesta esperienza è data da tre immobili in affitto la media è come dice lei 4,5 anni e poi l affittuario cambia .. gli immobili sono fine anno 90 inizi duemila … costi di manutenzione ordinaria e straordinaria irrilevanti … mensilità perse in quasi 20 anni le conto sulle dita di una mano … 2 immobili si sono auto ripagati con gli affitti mentre uno è appena iniziato … Insomma come gli investimenti in borsa bisogna analizzare anche un acquisto immobiliare , dimensione , posizione , servizi adiacenti ecc ecc Questo video spaventa più del dovuto e potrebbe essere girato pari sul modo finanziario .. non si dimentichi oltre alla percentuale netta che può rimanere in tasca ( io ho immobili tutti con cedolare al 21% ) he le ristrutturazioni aumentano il valore e anche però sono detraibili a 50% e bla bla bla Insomma caro professore le voglio bene ma sta volta è stato troppo terroristico !
Grazie a te per il commento. Ammetto che il video è molto opinabile, ma ho voluto mostrare che l'affittare non sia pari all'azionario se non altro come sbattimento.
Buongiorno Paolo, potrei chiederle di portare un video aggiornato sull'argomento? Sempre se lei lo ritiene utile, magari portando anche qualche esperienza di utenti e o imprenditori nel settore. Grazie!
Da ex proprietario confermo e condivido tutto. L'immobiliare resta comunque, secondo me, un asset da inserire in portafoglio con un etf reit globale . L'andamento sarà ciclico ma almeno si dorme tranquilli
Ciao Paolo! Perchè non provi a fare i calcoli considerando la possibilità di sfruttare la leva bancaria (con prestito di un capitale per mutuo a tassi nettamente inferiori rispetto ad altri tipi di prestiti), garantendo di conseguenza un aumento rapido di patrimonio con tutti i pro del caso? Basterebbe infatti considerare che, anche se il cash flow totale fosse pari a zero, in realtà il reale costo del prestito equivale solo al totale degli interessi (più spese al contorno), in quanto stiamo comunque accumulando capitale in un asset che è una casa. Mi spiego meglio: se la mia rata di mutuo è 300€ con un finanziamento a 30 anni (supponiamo di aver chiesto 80k, costo totale mutuo 108k€), per un immobile di 100k€ e con un affitto mensile di 500€. Al netto della cedolare secca (quindi caso peggiore di tassazione), guadagnerei mensilmente 95€ (annualmente 1140€ di profitto) che, considerando IMU e svalutazione dell'immobile per deperimento dello stesso, supponiamo anche pari a 0€. Quello che effettivamente però non stiamo tenendo in considerazione è che di quei 300€ di mutuo in realtà una buona parte, anche se con schema di ammortamento alla francese, è nostro capitale che accumuliamo mensilmente nell'asset della casa stessa. Quindi è come se quell'immobile, al netto di tutto ci rendesse (supponiamo come esempio) 222€ medi mensile (80k divisi per le mensilità fratto il costo totale del mutuo, in modo da rapportare il capitale al costo della rata mensile), che ci porteranno alla fine dei 30 anni (o prima) a trovarci un asset con rendimento positivo. è chiaro che stiamo "lavorando" gestendo un appartamento e che il risultato di questo lavoro sarà questo appartamento (supponiamo sempre di 100k di valore). è chiaro che se potessi avere quegli 80k al 3-4% di prestito, sarebbe più profittevole investirli subito tutti insieme in azioni. Ma è praticamente impossibile accedere a tassi del genere per tali tipi di investimenti. insomma, è come se da domani iniziassi a fare un secondo lavoro che mi genera una entrata mensile di 222€, che però finiscono in un conto deposito "immobile" e il quale dopo 30 anni mi genererà un certo tipo di rendimento. Sicuramente fosse possibile trovare un secondo lavoro per accrescere il patrimonio, l'ideale sarebbe mettersi quei 222€ volta per volta in saccoccia e investirli in borsa, ma non per tutti è possibile "crearsi" un secondo lavoro
In ritardo di 3 anni: c'è la possibilità che analizzi l'acquisto di un immobile in zone di vacanza per affitto breve? Magari gestito in autonomia o con l'ausilio di un'agenzia in loco?
Si Paolo ma tieniconto che nel corso di questi vent'anni, gli affitti sono rimasti uguali o aumentati (in una città di provincia, 200/300 a camera 700/800 euro appartamento, nelle città grandi possono anche arrivare al doppio di queste) mentre il costo degli abitazioni sono scese. Gli affitti a valore di mercato vanno fatti a 3+2 o 4+4 poi ci sono anche gli affitti turistici B&B ecc... poi gli interventi ordinari sono a carico degli inquilini. Ora non è che uno il bagno lo deve fare di lusso, può anche costare poco. La registrazione del contratto è gratuito con la cedolare secca, anche se fai 100 fogli di contratto. Il problema peggiore secondo me è il fatto che l'inquilino non possa andare via e non pagare l'affitto. Per i contratti di mercato la cedolare è al 21%, gli altri non convengono, per avere il 10% sono i contratti concordati ma in genere non convengono, perchè la cifra che uno può chiedere è più bassa. Magari uno compra una casetta indipendente, niente condominio. Io so che se l'inquilino non paga uno fa la comunicazione all'Agenzia delle Entrate e blocca i pagamenti delle tasse, sarebbe assurdo il contrario. Comunque ci possono essere rompimenti di scatole, quello si.
Intanto grazie per il commento! PREZZI: io per 20 anni ho affittato un monolocale in centro e il canone lo ho aumentato solo quando ho ristrutturato, poi è sempre stato quello. Il prezzo è calato, ma di poco. E' difficile inserire nel calcolo una stima se una delle cose sale o scende. DURATA: eh, lo so che è 4+4 o 3+2... ma solo per il proprietario. Per l'inquilino è più o meno "me ne vado quando voglio". Difficile mettere 6 mesi di preavviso e farsi dare 6 mesi di caparra, di solito si va con 3. Questo vuol dire che all'improvviso ti trovi con l'appartamento da riaffittare entro 3 mesi e tutta la gestione da rifare. La burocrazia è gratuita, ma il mio tempo no ed è quello che costa di più. INTERVENTI ORDINARI: in teoria qualunque cosa che si rompe è straordinaria, ho avuto inquilini che si arrangiavano ma anche che chiamavano per le cavolate. RISTRUTTURAZIONE: se vuoi fare un confronto finanziario, devi farlo con l'appartamento riportato a nuovo e quindi con tutto rifatto come era quando lo hai comprato, altrimenti devi tenere conto che cala di valore. CONCORDATO: qui devo invece parlare a favore dell'affitto! Ci sono città dove è fattibile affittare un appartamento maltenuto a canone concordato e in questo caso la bilancia pende più per l'affitto. TASSE: grazie mille per la segnalazione!!! In effetti legge recente, finalmente. Anche se in giro leggo che si è esenti dall'IRPEF, ma la cedolare secca non è irpef e non vorrei che nella legge si fossero dimenticati queste due paroline. Lascio l'onere di approfondire a chi ha ancora appartamenti in affitto... io come si evince da questo video ormai non ne ho più. :-)
Paolo, come sempre grazie per le tue riflessioni, sempre apprezzatissime! Una curiosità: quando confronti le performance tra investimento immobiliare e azionario (S&P500), il 2.6% annuo (ipotesi migliore) dell'immobiliare è capitalizzato, cioè a fine anno ho un flusso netto positivo, mentre il 6% medio netto (calcolato sui 40 anni) dell'azionario non lo è. Per capitalizzarlo dovrei immaginare di vendere la posizione ogni anno al 31/12 e di reinvestire tutto nella stessa posizione al 01/01? In questo modo però non "godo" della rendita, o meglio, ne godo reinvestendola tutta. Mi affascinano gli strumenti (e le filosofie) con i quali poter confrontare i diversi investimenti e ammetto di essere un profano. Gradirei molto il punto di vista di un matematico e se ci puoi suggerire qualche corso, testo o qualsiasi cosa per approfondire l'argomento. E' solo per cultura personale, poi è ovvio che compriamo "a caso"!;) Grazie mille!
Intanto ho fatto tutti i conti senza considerare molto il tempo. Per fare i conti per bene bisognerebbe fare tutti i flussi di cassa a quando li spendi e quando li incassi, ma l'affitto ne uscirebbe ancora più con le ossa rotte perché paghi quasi tutto all'inizio e poi prendi gli affitti. Per la tua domanda, il mercato si capitalizza da solo, non serve che lo fai tu. L'asset azionario l'anno seguente vale di più ed è come se investissi di più questo anno, non devi tirare fuori e rimettere dentro a mano. Non godi della rendite nemmeno nell'altro caso, io suppongo che tu non li spenda i soldi degli affitti ma li tenga fino alla fine.
Secondo me se l’appartamento è già stato completamente pagato non ha senso metterlo a reddito, hanno molto più senso i mercati finanziari. Invece quando i tassi erano all’1% conveniva comprare a leva e mettere a reddito. In tutto questo calcolo non si è tenuto conto del ROE, che nel secondo caso è molto alto. Comunque grazie per i tuoi spunti e complimenti per il canale!
si concordo: ci sono casi (tipo il mio) in cui si mette in affitto la prima casa acquistata a leva con mutuo fisso a 80bps ed effettivamente, oltre a ripagare il debito, l’affitto genera un cashflow netto tasse decente. Se poi si opta per regime ordinario (per poter adeguare il canone all’inflazione) perché non si hanno altri redditi da lavoro in Italia, fa ancora meglio. Sono casi particolari ma che comunque sono soggetti a tutto il resto descritto ottimamente nel video.
perché l’affitto viene tassato come un reddito da lavoro, quindi se sommato ad uno stipendio l’aliquota marginale irpef supera abbondantemente l’aliquota della cedolare fissa
Sono d'accordo in linea di massima sul discorso generale, nel confronto col benchmark dell'ETF non sarebbe più corretto considerare che il valore finale dell'immobile e la rendita vengano aggiornate all'inflazione (l'immobile è un bene reale, quindi la prospettiva neutrale è che si muova con l'inflazione)? Oppure per semplicità dell'ETF considerare solo il rendimento netto, che è chiaramente più basso (ma come confronto vale solo se l'asset ce l'avevi già)?
C'è un po' il mito della rendita passiva da immobile, per lo meno nella testa di alcuni proprietari che impostano tutta l'operazione alla "incasso e non ci penso più". Ti racconto la mia recente esperienza, per la prima volta da inquilino. Il proprietario mi ha consegnato l'immobile - datato - con evidenti lacune da sistemare. Es. Cucina distrutta che "verrà cambiata un mese dopo l'inizio del contratto" (Cosa effettivamente fatta, ma il primo mese io l'ho pagato comunque). Lavatrice fornita mezza rotta (che ho cambiato io). Termostato rotto (che ho cambiato io). Serranda senza serratura (che ho sistemato io). E potrei continuare, ma visto l'atteggiamento ho scelto di lasciar perdere dato che era come parlare con il muro. Purtroppo, non sempre capita di trovare un proprietario pronto a "correre la domenica per riparare il frigo" come dici nel video. Io faccio notare i problemi, sollecito, la proprietà se li appunta e poi non fa una mazza. Tu cosa faresti al mio posto?
tutto vero, comunque per quanto riguarda i bilocali, specialmente a tn (mi ci sono trasferito per lavoro quindi ho avuto parecchio a che fare col mercato immobiliare del posto negli ultimi anni) rendeva il 4% perchè è il tipo di immobile che rende meno in assoluto tra tutte le varie metrature e configurazioni. I monolocali hanno come mercato lavoratori e studienti, da trilocale in su troviamo studenti (affitto stanze singole) e famiglie più o meno abbienti, i bilocali invece se lo acchiappano nel deretano. L'unica fetta della popolazione che ha convenienza nell'affittare i bilocali sono le coppiette giovani senza figli, perchè risparmi (affitto e spese diviso 2 viene meno di una stanza oggi giorno, ve lo posso assicurare) e hai un appartamento tuo di metratura vivibile non avendo figli (piuttosto che finire da solo in monolocale o stanza). Chiaramente il mercato delle coppiette è molto minore rispetto a Studenti (tn grazie a medicina, povo, giurisprudenza lettere etc. è uno dei maggiori, se non il maggiore, polo universitario del triveneto) e Lavoratori/Famiglie ergo il prezzo è stabile, mentre le stanze son pompate verso l'alto perchè di studenti che pagano c'è ne a bizzeffe, lo stesso per i tri, quadri penta etc locali.
eh, ma il problema è che QUANDO compri un appartamento non sai cosa succederà dopo 20 anni, che è una durata tipica di questo investimento. Nel mio caso era un monolocale in centro e nel giro di 20 anni siamo passati da voler restare in centro a costo dello spazio ridotto perché non esistevano i cellulari e per fare vita bisognava essere nel casino a preferire una vita più comoda potendosi spostare in bici grazie alle piste ciclabili. Giro del mercato che non potevo sapere, anche l'immobiliare ha le sue insidie.
Si si certo, ne ha parecchie. Anche solo a livello di sbattimenti, come sottolinei giustamente nel video. Diciamo che se ti capita un immobile per mezzo di eredità, ti conviene provare ad affittarlo chiaramente. Se no, io eviterei anche solo per gli sbatti. Sarebbe interessante invece analizzare metodi per ridurre spese e mutuo sull’acquisto della prima casa. Leggevo che alcuni provano a prendersi appartamenti con 1,2 stanze in più, che poi vengono affittate singolarmente. Immagino che questo giochetto, in una città come Trento potrebbe funzionare, sempre che sia fattibile a livello fiscale/legale e ci sia la volontà di accollarsi uno o più coinquilini fissi in casa.
condivido il 90% delle criticita' evidenziate, anche il rapporto con l S&P ma gli immobili in questi 40 anni una qualche rivalutazione l hanno avuta anche se non arriverebbero mai a un 6% annuo, inoltre l immobile a differenza di un etf che comprende lo spettro mondiale delle azioni, va gestito, le manutenzioni ordinari sono a carico dell'inquilino per cui, a parte interventi straordinari, "dovrebbe" occuparsene quando le locazioni sono fatte con il classico 4+4 o piu recente 3+2 a canone concordato che in quel caso avrebbe imu quasi azzerata e solo 10% di tassazione con cedolare registrazione una tantum 🙂
Dici che sono stato troppo cattivo? :-) E' che come vedrai da qui sotto molte cose dipendono dal posto dove sta l'appartamento. PREZZO: Non ho riscontrato visibili aumenti di prezzi nella città dove abito negli ultimi 15 anni, faccio una operazione immobiliare ogni 3-4 anni e ogni volta diligentemente analizzo il mercato. CHIARAMENTE ogni città fa storia a sé e ogni quartiere pure. Volevo sottolineare però che non sono più gli anni '80 e '90 dove gli immobili raddoppiavano di prezzo dopo pochi anni (complice anche l'inflazione). RIPARAZIONI: il problema è che un rubinetto che perde, una porta che non chiude bene, il frigo che smette di funzionare sono tutte straordinarie. E se trovi l'inquilino sveglio se le fa da solo e al massimo ti chiede le spese, ma se affitti a persona poco avvezza a robe tecniche, lei ti chiama, non riesce ad arrangiarsi e ti tocca andare per vedere cosa è e poi farlo tu o chiamare un tecnico. C'è un divertente video di Leonardo Pinna che ha proprio comprato un appartamento con inquilina e ha mostrato che è diventato idraulico e installatore di zanzariere :-) TASSE: dipende tanto tanto dalla città. Da me IMU quasi azzerata un bel paio di ****. E per il 10% lo è solo se le associazioni di categoria della tua città sono sane di mente. In una città con un po' di fatica ci riuscivo, nell'altra mi ero fatto i calcoli e avrei dovuto rendere il mio grazioso monolocale un supertugurio per stare dentro il canone concordato da tanto erano bassi, lo affittavo a più del doppio. Mi faceva così incacchiare, proprio le associazioni di categoria che dovrebbero essere informate sul mercato degli affitti. La cosa che mi premeva sottolineare era il considerare anche la ristrutturazione totale ogni 40 anni e il non dare per scontato che il prezzo sale sempre, perché sono due errori che io ho fatto :-(
@@PaoloColetti anche io ho un po' di esperienza con compravendite (aste e agenzie) ho avuto molti inquilini, e' vero che se trovi quello noioso ti chiama anche per una cinghia di una serranda ma la manutenzione straordinaria rientra su interventi di una certa importanza, a me e' capitato solo di sostituire una caldaia e lavori sul condominio ma a parte questo oggi (se si escludono chiaramente le zone depresse nei meandri delle province piu remote) c'e' cosi richiesta di locazioni che con quei contratti transitori un tricamere si puo affittare a 300/350 euro a camera con bagno condiviso, ovviamente siamo in citta' dove puoi affittare a operai impiegati, studenti e in questi casi le rendite salgono, ma ripeto si tratta di un'operativita un po' brigosa la casa deve essere sempre a posto ma non richiedono arredi extralusso o moderni, dalle mie parti romagna/marche sul litorale nessuno concede piu il 4+4 perche un anno abbondante di locazioni si puo realizzare solo in estate, e con i mesi restanti si puo' pagare le spese, l'imu e' alta a rimini ma perche' il comune sa che gli appartamenti fanno funzioni turistiche e quindi pretendono, ma in provincia sono meno esosi i comuni. diciamo che l'immobiliare e' un universo. il mio appunto riferito alle rivalutazioni era riferito al periodo di 40 anni in pratica il valore di un appartamento degli anni ottanta oggi rappresenta un capitale importante, e se sommato alle locazioni ha i suoi perche'
@@enrico3285439445 Se però fai 3 inquilini in un appartamento hai un discreto giro e ogni volta ti tocca fare visite per mostrare l'appartamento, rispondere a gente che non capisce gli annunci ("monolocale" pensavano avesse la camera separata...), fare contratto, chiudere il precedente, controllare l'appartamento, litigare per l'imbiancatura dei muri. Penso che tanto sbattimento non faceva per me, forse quando andrò in pensione mi prendo un bel appartamento, anzi brutto, e ci caccio dentro 4 studenti. Hai ragione, su 40 anni AL MOMENTO l'ìimmobiliare è salito sempre!
il problema vero degli immobili è la difficoltà a diversificare. se ne hai 10 in media le rotture di scatole dovrebbero essere gestibili. se ne hai uno è trovi l'inquilino sbagliato è la fine. un aspetto.che non è stato detto è un la liquidità... prova a mandare via una famiglia con figli se hai bisogno di vendere oer monetizzare... asoetti anche 10 anni o più
piccola correzione minuto 8 - la tassazione su locazione esiste anche se non lavori anche senza soglia (es: affitti a 450x12 , sul totale hai da pagare le tasse, anche se fai solo quello e nient'altro reddito)
Paolo ma secondo questa logica che premia quasi sempre l’investimento finanziario rispetto all’investimento sull’immobile qualora un cliente garantisca con un immobile un prestito finanziario per poi investire in etf con la speranza di un ritorno maggiore…. Sarà possibile in futuro?
Quanto ritieni possano cambiare queste considerazioni se si considera di utilizzare l'effetto "leva" permesso dal mutuo (quindi riuscire a investire il doppio o il triplo di quanto a disposizione, e utilizzare le formule di affitti brevi (tipo airbnb) che dovrebbero dare ritorni maggiori al classico affitto a lungo termine?
Dipende molto da quanto è il tasso del mutuo più che altro. Adesso secondo me conviene ancora meno rispetto a quando ho fatto il video. Più che altro è un investimento molto rischioso perché hai tantissimo soldi su un singolo asset poco vendibile
Difficilmente in finanza esistono occasioni, ci sono falchi pronti a prendersele prima che arriviamo noi. Esistono solo con enorme rischio @@prometeophemt1972
Innanzitutto grazie per questo e altri video. Avrei due obiezioni.... 1. Ho letto che hai considerato la rivalutazione dell'immobile pari all'inflazione e quindi ininfluente, però tutti gli altri calcoli sono a lordo dell'inflazione, giusto? In particolare bisognerebbe comparare a questo punto con il rendimento dell'S&P500 al netto dell'inflazione, no? 2. Bisognerebbe contare che tutti i proventi dell'affitto possono essere investiti nel momento in cui vengono percepiti e quindi produrrebbero un ulteriore ritorno ( magari finanziario ) mentre il capitale investito finanziariamente è congelato per intero.
1. hai ragione, il video era stato fatto quando l'inflazione era a 0. Se l'immobile rivaluta quanto l'inflazione allora questo CONTA! In realtà di quanto aumenta un immobile è un calcolo assolutamente impossibile perché un immobile dopo 20-40 anni può finire in una zona pessima o ottima, ma anche la sua tipologia può cambiare. Io avevo un monolocale in centro storico che negli anni 90 era gettonato, poi nel 2010 la gente vedeva che non c'era una camera separata e lo schifava. 2. non rammento come ho fatto il conto, il video è molto vecchio. Ma sbaglio o anche quelli finanziari NON li reinvesto?
@@PaoloColetti mi sa che non ho fatto attenzione :) il calcolo è (valoreFinale /valoreIniziale) ^(1/40)-1 che, se non vado errato calcola l'interesse che se composto dà come ritorno il valore finale, e viene circa 9% per cui sarebbe comparabile con l'interesse dell'altro giusto?
Prof facendo il pignolazzo racconto la mia situazione: ho la fortuna di aver avuto genitori che hanno comprato in tempi non sospetti (fine anni 70 - primi anni 80 secolo scorso) due bilocali da 35 mq a due passi da piazzale loreto a milano. Pagati meno di 16 milioni di lire e ora valgono molto molto di più . Qui affitto è sui 1000€ cadauno al mese. Casa di ringhiera con spese condominiali altine pero sui 6-700€ all'anno per appartamento. certo lo sbattimento c'è pero credo che qui convenga tenerseli ed affittarli(magari. anche con affitto breve con le piattaforme vedi airbnb o booking) . Mi hanno detto che si potrebbe ricavare al netto delle spese e cedolare secca sui 27.000€ anno. cosa ne pensa?
Prof... Per quanto riguarda fare un mutuo per una prima casa abbastanza grande da ricavarci in seguito 2 mini appartamenti per turisti? (No BnB. Appartamenti). Può essere conveniente?
Dipende senz'altro a quanto acquisti l'immobile ovviamente. Se lo acquisti a 200.000 è quasi matematico che margini poco a meno che nn sia un immobile che vale di più o presumi che limmobile si rivaluti parecchio nel tempo. Parliamo pertanto di acquisti ponderati. Stessa cosa vale per gli investimenti finanziari. Le banane ci sono e volano basse.
E con questo video prendo la decisione di vendere .... d'ora in poi solo ETF S&P, Nikkei, Dax ... adesso serve un video per pagare al minimo le plusvalenze :-))
D'accordo su tutto, ma mi sorge una domanda, perché non hai venduto e messo su S&P500 o che so io etf world? È stato difficile pure er te sconfiggere il richiamo psicologico del mattone?
intanto non avevo ancora fatto i conti :-) Poi riuscivo a trovare inquilini che mi stavano anni senza rompere, sono gli ultimi 3 che son stati disastri. E infine per diversificare gli investimenti. Alla fine ho ovviamente venduto e messo in azioni.
Domanda per capire: nella valutazione finanziaria è stato confrontato il rendimento del mercato azionario vs rendimento dell'affitto su un periodo di 40 anni. Al termine del periodo di analisi (40) si ipotizza di vendere tutto nei due scenari: vendere quanto investito nel mercato azionario (con relativa plusvalenza) e vendere quanto resta dell'immobile. è stata considerata la vendita di quello che "resta" dell'immobile (per quanto svalutato sarà)? Ringrazio
Sono andato a riguardami il foglio Excel. Io suppongo che tu DISPONGA dei soldi per comprare l'appartamento e debba decidere se metterli nell'acquisto appartamento oppure nello S&P500. Per entrambi i casi considero solo I FLUSSI DI CASSA, cioè quei 226k e 75k che hai nell'investimento immobiliare sono i guadagni. A quelli va aggiunto l'appartamento (che può essere aumentato di valore ma anche diminuito, dipende dal tuo intuito immobiliare, dato che non siamo più negli anni '80 '90 quando saliva tutto). Il confronto l'ho fatto con lo S&P e anche qui ho considerato solo i flussi di cassa. In realtà la vera differenza la fa: - se si riesce a sfruttare qualche giro fiscale strano e non pagare alcune tasse, ad esempio non prenderlo come seconda casa - se si ha l'intuito di comprarlo in una zona che cresce - se si ha tempo di starci dietro
lui dice che parti spendendo tutto e poi dopo 40 anni tiri le somme: in effetti alla fine con lo S&P ho sì preso il 7% netto annuo, ma con la casa ho preso oltre al 2,XX% netto anche il fatto di poter vendere quell'appartamento ---> dai miei conti cmq ho poco più di un 5% alla fine , considerando la casa venduta al prezzo iniziale in quanto l'ho ristrutturata... quindi forse in verità alla fine della fiera non siamo distantissimi, ovvio però che ci sono dovuto andare dietro tantissimo a quella casa li @PaoloColetti ti trovi con questo ultimo discorso? perche i genitori di solito ti dicono "si certo fai quel che vuoi ma almeno alla fine ti trovi con un capitale qualora ti dovesse servire"
mi sto facendo l'idea che la possibilità di accesso al credito che dà l'acquisto di un immobile non sia da sottovalutare. La mia impressione è che ci sia un range di patrimonio in cui è vantaggioso comprare un immobile, cioè potrebbe essere che se mi trovo nel range tra i 70k ed i 250k di capitale totale comprare un immobile potrebbe essere la soluzione migliore per crescere econimicamente. Al di fuori di questo range invece non è più vantaggioso, cioè se ho 20k non mi conviene sottoscrivere un mutuo enorme per acquistare un immobile, e se ho 20M dovrei comprare troppi immobili e diventerebbe un lavoro a tempo pieno. Ma se per esempio ho solo 90K, l'acquisto di azioni sarebbe troppo rischioso e scarsamente remunerativo nel breve termine, l'acquisto di obbligazioni non mi farebbe crescere, quindi forse mi conviene fare un mutuo e comprare un immobile. Sono ancora ignorante, se sto sbagliando aiutatemi!!!
Ciao Paolo purtroppo ho trovato solo questo tuo video che parla degli affitti, però visto che mi piace il tuo canale divulgativo e non mi sembra di averne mai sentito parlare, volevo dirti che affittando un appartamento se sei un dipendente oltre La cedolare secca 10/21% che sia in realtà c'è un'altra enorme spesa. Anche se affitto da tanti anni solo quest'anno che mi sono messo un po' a capire la compilazione del 730 me ne sono accorto, e parlo delle detrazioni dal lavoro dipendente, la proprietà del canone al lordo delle imposte viene conteggiato e sommato allo stipendio annuo, e viene utilizzato per il calcolo delle detrazioni che vengono ricalcolate, la Mara scoperta nel mio caso è stata vedermi togliere 740€.... Personalmente era una notizia che non avevo mai sentito da nessuna parte e sono rimasto lì per lì abbastanza scioccato tanto da trovare più fonti da cui informarmi su una cosa tanto mi sembrava assurda. Te l'ho scritto solamente perché non so se ne eri a conoscenza e magari potrebbe essere utile come nozione in un futuro video.
è vero, più aumenta il reddito e più calano le detrazioni da lavoro dipendente... ma la cedolare secca INCIDE su questo? eh già, ho appena calcolato!!! Che inchiappettata. Probabilmente quando lo facevo io erano anni in cui ancora non avevano inventato il "reddito complessivo" e prendevano per qualunque cosa il banale "imponibile IRPEF". Grazie mille!!!
@@PaoloColetti la trovo veramente una tassa occulta, quando si parla di questo argomento non lo sento raccontare a nessuno e credo che molti la pagano come me e non lo sanno. Io ringrazio te, da quando seguo il tuo canale sto imparando molto e sto molto più attento a tutto.
Grazie per questo contributo preciso.. Io e mia moglie stiamo considerando un investimento a Bologna (nonostante tutti i contro...). Vediamo se abbiamo il coraggio😅. Una domanda però: per vederti togliere 740 euro devi anche aver avuto delle entrate importanti, o sbaglio? Secondo dei calcoli a spanne per ogni euro che mi entrano perdo circa 5 centesimi di detrazioni.. sbaglio qualcosa?
la cosa peggiore, secondo me, è se l'inquilino ha la consuetudine di affittare, pagare qualche mese e poi non pagare più. Da lì scatta la causa legale, il gidice concede del tempo per rientrare dal debito e lui inizia a pagare qualcosa dimostrando la buona fede (quindi la causa si prolunga per anni e anni). Se poi ci sono figli piccoli o genitori anziani la possibilità di sfrattarli si riduce veramente al minimo. Se poi il riscaldamento è incluso nell'affitto la situzione diventa veramente disastrosa
Io ho sempre affittato appartamenti piccoli e quindi non mi è mai successo, avevo invece problema opposto gli inquilini che se ne andavano via troppo spesso causandomi un sovraccarico di lavoro per trovare quello nuovo e gestire tutta la burocrazia. Penso che Quando andrò in pensione tornerò ad affittare appartamenti piccoli 🤓
E non ti dico il giorno dello sfratto. Fabbro a te spese. Trasporto a tue spese degli oggetti dello sfrattato nel deposito che hai indicato al giudice. Ovviamente deposito a tue spese.
l'unica cosa che credo non sia stata presa in considerazione è la possibile rivalutazione dell'immobile. In determinate zone può influenzare il rendimento dell'investimento
Sante parole! Però è difficile considerarlo ed è impossibile per l'investitore saperlo. Se sei esperto puoi avere un'idea di come andrà a 5 anni, forse forse puoi prevedere il quartiere a 10 anni, oltre può capitare veramente di tutto soprattutto a livello di quartiere
altra cosa che mi sembra non sia stata considerata: gli effetti del mutuo come moltiplicatore del rendimento (specie in periodi di tassi fissi allo zero virgola, come i 5-10 anni appena trascorsi)@@PaoloColetti
2 anni fa ho venduto casa mia grande e comprato una più piccola in affitto a studenti, qua a Bologna, stimo una rendita netta tra il 4 e il 4.5%, che non mi sembra male, considerando IMU, condominio, cedolare secca e piccoli interventi in appartamento e senza considerare spese straordinarie di condominio e ristrutturazioni che prima o poi saranno da fare. Se potessi aggiornare il canone ai prezzi di oggi, sarebbe già sopra al 5%. Comunque l'ho considerato una diversificazione del portafoglio, una sorta di investimento "obbligazionario con cedola", in cui ho investito il 40% del mio budget dell'epoca.
É vero magari non c’è un grande utile, tuttavia é possibile con la rendita degli affitti avere immobili a prezzi più che bassi rispetto al loro valore e poiché sono immobili parliamo sempre di asset che se non vanno di rendita possono essere liquidati magari dopo un investimento sul restauro al fine di portare a casa una plusvalenza
Paolo che ne pensi invece di comprare uno o più garage in centro o comunque in una zona dove c'è fame di parcheggi, oppure di un terreno edificabile e poi affittare il terreno ad un costruttore che costruirà e venderà gli appartamenti (ma non il terreno) rimanendo proprietari del terreno in modo da riscuotere un affitto (è possibile?) in modo da ridurre costi di manutenzione o rischi di insolvenza?
@@PaoloColetti vero, ma la manutenzione è minima. Il rischio insolvenza è quasi pari a zero (non è un appartamento dove ti ci mettono dentro la nonna invalida e non li butti più fuori); certo c'è il rischio che rimanga sfitto per un po', ma la fame di posti auto o box è destinata a aumentare specialmente quando ci obbligheranno ad usare l'auto elettrica (e quindi a trovare dove ricaricarla)
Se è prima casa devi mettere la residenza lì, non puoi avvisare con i genitori (nei posti seri dove le residenze vengono controllate e gli inquilini si rifiutano di abitare con te fittizismente residente
Se aumentano gli affitti quasi sempre aumentano i prezzi e di sicuro nel frattempo sono aumentati i prezzi per ristrutturare. Quindi il risultato è quasi lo stesso. Cmq il file excel dovrebbe essere in descrizione, potete modificarlo
Dai Prof! questa volta non sono d'accordo con te. non ci hai mostrato neppure l'excel e sembrava più un (comprensibilissimo) sfogo che un'analisi finanziaria. :-) Tornando seri, almeno per Milano e tolte sfighe estreme, porti a casa il 3% abbondante netto (mono e bilocali, né in centro né in periferia). Burocrazia e sbattimento ci sono, ma ora fai tutto on line. Il vero "segreto" è capire che l'inquilino giusto non è quello che paga di più, ma quello che paga sempre. E che se ne va dopo 3 o 4 anni: così riallinei il canone al folle mercato (tra il +6% e il +10% almeno). E la rivalutazione dell'immobile (almeno a Milano) è storicamente provata. Ciao e viva i (tuoi) fogli Excel!
Storicamente provata... a Milano però. E se Milano fa la fine di qualche altra città e si deprezza? IMPROBABILE, ma non impossibile. Ad ogni modo difficile SAPERLO 30 anni prima. E hai considerato l'inflazione? Hai calcolato RIFARE l'appartamento A NUOVO dopo 40 anni? E hai calcolato le tasse GIUSTE senza alcun trucco con residenze? Queste sono tre cose di cui spesso ci si dimentica, soprattutto le prime due. Cmq 3% ma anche 4% è veramente poco per un investimento poco liquidabile e che necessita di lavoro. Last but not least, in questo video se ben ricordo ho censurato quel pezzo, ma quando ti telefonano i carabinieri per quello che stanno facendo gli inquilini.... vedi che cambi idea :-)))) Cmq hai ragione, manca il foglio Excel ;-) Grazie dei commenti
Ci sono anche case ed appartamenti che si sono rivalutati del 100% in 20 anni. Primi tra tutti quelli in zone turistiche di prim'ordine (es. Dolomiti).
Vivendo in Svizzera, vorrei acquistare un appartamento in Italia per quando un giorno rientrerò , ha senso in questo caso darlo in affitto per pagarmi il mutuo o parte di esso? specifico che anche lasciandolo vuoto non avrei problemi a pagare il mutuo, comunque rimarrebbe a reddito.
Ottimo video pure questo. Ma non dimenticherei di aggiungere un aspetto importantissimo, per chi come me è in affitto: proprio dovuto dal fatto che come investimento non è super redditizio si cerca di renderlo più redditizio proprio a discapito di chi in quella casa ci abita. Quindi se alzi l'affitto per guadagnare di più i soldi li vieni a prendere dalle mie tasche. Ti arricchisci te per impoverire me, invece di accordare un prezzo equo per entrambi. Mentre invece gli investimenti tradizionali se guadagno di più un mese non è perché ho chiesto più soldi ad altri. PS: Meglio toglierlo TikTok direi ahah
Grazie dell'osservazione. Io però sono convinto che molti proprietari di case siano incapaci di investire in Finanza in modo ottimale e quindi alla fine tengano gli affitti più bassi di quanto farei io Per pareggiare i conti
Mi hanno sempre fatto ridere quelli che fanno il mutuo per comprare un appartamento e poi lo danno in affitto per pagarsi il mutuo dando per scontato che ci sia qualcuno più scemo di loro disposto a pagarsi il prezzo di un mutuo senza poi il nulla in cambio.
@@PaoloColetti assolutamente sì. Per chi è però riuscito a chiudere un mutuo con i tassi bassi, è vero che l'appartamento è un investimento complicato ma in pratica puoi investire 5 volte il tuo patrimonio disponibile (presupponendo un mutuo al 80%, dove cioè tu metti 20% e la banca ti offre il restante 80%). Togliendo spese di notaio, agenzia e tassi, magari il moltiplicatore è inferiore ma comunque notevole
Decisamente no. A naso mi sembrano più profittevoli e molto meno rognosi perché i negozi solitamente si arrangiano e difficilmente se ne vanno, PERO' dovrebbe essere molto più a fortuna in base al posto che hai: se ti diventa più di passaggio o se chiudono le attività vicine e muore (vedo vari negozi che restano sfitti per anni). Ma sono tutte supposizioni, non ho alcuna esperienza diretta.
Mi pare che l’aumento del valore dell’immobile dopo 40 anni non sia stato considerato (a me che non mi sia perso qlc passaggio). Comunque concordo con l’inefficienza dell’investimento. Grazie.
12:55 Scusami ma che senso ha fare figli e figliastri? Se assumiamo che il valore delle case non può apprezzarsi come negli ultimi 40 anni non possiamo nemmeno assumere che lo faranno gli indici di cui parli!
Comperare per affittare conviene ma solo se lo si acquista a forte sconto tramite le aste giudiziarie. Diversamente è proprio come lo si descrive nel video.
Grazie del commento! Aggiungerei che per andare alle aste bisogna sapere bene bene come funzionano e come è messo l'appartamento, compresi precedenti proprietari (che non si sa mai...)
@@PaoloColetti Confermo. Io compero alle aste in modo autonomo e metodico, direi professionale per poi affittare e rivendere. E' però un lavoro, ed è difficile e roba per esperti nel settore. Vedo però ultimamente molte persone ingenue, privati inesperti, che prendono fregature incredibili alle aste convinte di avere fatto un affarone. Specie se si fanno "consigliare dalle agenzie" (dalle quali è meglio stare alla larga)......
Però Paolo come funzionava bene lo sciacquone a catenella: intanto l'acqua arrivava con una velocità pazzesca e portava via tutto, poi la maniglia attaccata alla catenella era comoda e funzionava sempre, mentre quelli nuovi a volte si inceppano ecc
L'unica cosa buona degli immobili è la leva finanziaria infatti. Però le provincie italiane dove conviene comprare con mutuo per lavoro si contano sulle dita di un falegname distratto. Aggiungo che chi fa gli affari sono le grandi srl immobiliari che comprano on blocco la palazzina a corpo e poi parcellizzano e rivendono/affittano a privati euro/mq, per esempio. Non certo il privato che compra il trilocale ed ha finito i soldi....
Cedolare secca o tassazione ordinaria, comprare un immobile ed affittarlo in Italia è una follia! La proprietà non è difesa per niente, han sempre ragione gli inquilini che possono non pagare e devastare la tua proprietà. Anche poi se è sfitto e qualcuno specie se straniero o rom occupa la tua casa non riesci in alcun modo ad ottenere giustizia.
Si ma tu ti basi sul fatto che se lo sp550 ha fatto una certa performance negli ultimi 40 anni, la farò anche nei prossimi 40... questa è follia. In più quando l'indice scende del 20-30% voglio vedere se si investito al 100% se non ti viene voglia di liquidare tutto... l'affitto invece anche nei periodi di crisi continui ad incassarlo... In più hai parlato di inflazione zero, ecco oggi siamo nel 2024 e l'inflazione è certamente salita, così come i canoni di affitto... la tua visione è altamente miope di vari fattori...
mia mamma lo eredita dando conguaglio di 20k totali ai fratelli, poi deve mettere 20/30 k di ristruttirazione. In quel caso il gioco puo valere la candela?. valore immobile 110k, vicino zona industriale facilmente affittabile.
Io ho sentito da più geometri e e dicono tutti che la rendita di un appartamento medio si aggira tra il 4 e il 4 e mezzo per cento NETTO. Sono due conoscenti geometri quindi abbastanza esperti però mi sembra di capire da te che non sei d'accordo su queste cifre magari loro non tengono conto della famosa ristrutturazione tra 30 anni?
Di sicuro non tengono conto del fatto che dopo 40 anni va fatta una ristrutturazione totale che, perlomeno per la mia esperienza, costa 1/3 del valore dell'immobile nuovo. Nessuno ne tiene conto nei calcoli. Spesso vedo fare il conto molto a spanne, del tipo (affitto*12 * 0.8 - spese condominiali - imu) diviso costo immobile, che ha senso in prima approssimazione ma per confrontarlo bene bene con una precisione sullo 0.5% del rendimento bisogna fare i conti completi. O forse essendo loro del campo a loro la ristrutturazione costa decisamente meno. Anche io ad esempio non tengo conto del costo di un tecnico che mi sistema e ripara il computer... perché me lo faccio da solo o ho le conoscenze per farmelo fare a prezzo di favore. :-) Inoltre è una cosa che varia tanto tanto in base alla città e a quanto ti va di fortuna. Magari compri e dopo 5 anni quella zona diventa molto richiesta come affitti. Sta succedendo a molte città universitarie. Comunque la cosa che taglia la testa al toro è che metà degli inquilini ti fanno morire tra chiamate per problemi, oppure lamentele dei vicini oppure perché se ne vanno dopo 3 mesi (praticamente quel che mi è successo con gli ultimi tre... aggiungendo una mia convocazione al comando carabinieri...)
@@PaoloColetti Bè io sono dalla tua parte, quando si libererà l'appartamento dei miei (spero più tardi possibile) l'unica formula che vedo per il mio carattere è quello di affittarlo ad insegnanti del sud per 10 mesi l'anno con chiusura del contratto tassativa non rinnovabile. Con questa modalità vedo risolti il 50% dei problemi. Diversamente dato il mio carattere il mio amore per le persone problematiche un immobile dovrebbe rendermi il 10% per essere accettabile. Riguardo al calcolo del rendimento forse l'ultimo dato che bisogna tenere in considerazione è quanto costa l'appartamento dopo 30 anni di mancate ristrutturazioni ma con un po' di rivalutazione in base all' inflazione...
@@stefanoferrari8463 Esattamente e questa è la variabile PIU' DIFFICILE da stimare perché stai facendo previsioni a lunghissimo. Fino al 2005 nella mia città i prezzi sono sempre stati in forte salita, quindi se nel 2005 io avessi dovuto decidere in base ai dati storici avrei investito tutto in appartamenti. Poi però si sono fermati! Sui contratti, sicuro che vuoi mandarli via ogni anno? Mooooolto meno sbatti se resta dentro, ogni volta che esce devi andare lì, controllare tutto l'appartamento, litigare perché i muri son sporchi o perché c'è qualcosa di usurato, cercare un nuovo inquilino, rifare la registrazione all'agenzia delle entrate che avrà sicuramente cambiato i moduli....
Ma se comprare per affittare non é conveniente e comunque rende meno dell'azionario, la domanda da pignolazzo é: ma allora perché le banche concedono i mutui a tassi sotto al 7% con rischi di insolvenze, carta, notai ecc invece di investire nell'azionario se é il ritorno atteso annuo é del 7%?
Le banche non hanno carta bianca sugli investimenti, probabilmente gli investimenti immobiliari che sono sempre coperti da un'ipoteca su un bene che vale di più del valore del mutuo sono considerati meno rischiosi e quindi migliorano la solidità della banca, che adesso viene valutata e tenuta in ampia considerazione
Teoricamente è il lavoro delle banche spostare i soldi da chi li ha a chi ne ha bisogno . Putroppo il confine tra banche tradizionali e banche di (mal)affari è divenuto labile anche in Italia.
Solo in Svizzera forse in Italia mantieni inquilino moroso e paghi spese e riscaldamento e non puoi sfrattarlo Inoltre esci un attimo ed i compari della Salis pluripregiudicata ti occupano l'appartamento
A me nel 2022 ha chiesto 2% più iva su capoluogo di regione costoso, basta contrattare anche quello. Dipende anche da quanto costosa è la città , se è costosa possono chiedere anche meno. Ad un mio amico hanno appena chiesto il 4% ed è esagerato. In camera di commercio risulta il 3% che è il default ufficiale se non ci si accorda
Ciao Paolo, ho provato a giocare un pò col tuo file e il rendimento finale mi risulta quasi il doppio del tuo perché ho considerato, alla fine dei 40 anni, che possiedo un asset che vale almeno quanto l'ho pagato. Ho immaginato alla fine dei 40 anni di vendere sia la casa e fare il punto delle rendite totali e del fondo sp500. Mi sfugge qualcosa secondo te?
Vedo che vi piacciono molto questo video e quell'altro sull'immobiliare ti ho fatto talmente tanto tempo fa che vedo una telecamera con colori completamente sballati e addirittura non c'è il link preciso al file e per altro mi sembra che in tutto il video non faccio mai vedere il file😳😳😳 Sarebbero proprio da rifare Io ho controllato il file Excel e mi sembra di aver calcolato il rendimento correttamente, Cioè quanto incassi dagli affitti diviso quanto hai speso meno 1. Questa è la formula per calcolare I rendimenti quando hai già il rendimento netto punto se invece possiedi il guadagno lordo e i tuoi costi Allora devi fare guadagno lordo meno costi tutto diviso costi, formula che matematicamente è identica alla mia Quindi se tu ci metti in mezzo anche il valore dell'appartamento come se lo vendessi a fine anno, Allora devi fare (totale incassato meno totale speso) diviso totale speso e potrai osservare tu stesso che al numeratore della frazione il costo di quell'appartamento viene aggiunto e sottratto, viene esattamente uguale al mio
@@PaoloColetti il file excel si chiama "rendimento immobiliare" i calcolo che hai fatto alla fine è (guadagno/40 affitti)/costo casa. Io ho invece aggiunto al guadagno il costo della casa. Quindi, spendi 200k all'inizio più spese e dopo 40 anni ti ritrovi con il guadagno ma anche la casa, che con la ristruttutazione vale anche di più. In questo modo mi risulta un guadagno ben maggiore del tuo (ho considerato il caso migliore del tuo file)
eh, ma se fai così allora devi usare la formula (incasso lordo - quanto speso)/quanto speso Dove incasso lordo è appunto affitti+valore casa ma devi togliere quanto speso. Pensa per un investimento finanziario. Tu fai (incasso della vendita + dividendi - quanto speso) / quanto speso Tu invece qui stai facendo (incasso lordo)/quanto speso @@samfast-sh7mi
@@PaoloColetti si ho tolto le tasse e spese, ho fatto guadagno netto. Quello che non mi è chiaro è come mai tu invece non abbia valutato che hai anche un asset alla fine, è come comprare un btp e considerare solo le cedole e non il rimborso.
Mi permetto di segnalare che in caso di assenza di reddito da lavoro, l'IRPEF da locazione non è zero ma il 23% (del 95% dell' affitto annuo). Ovviamente nel caso in cui non si sia optato per il regime di cedolare secca.
Nooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo!!!!!!!!!
Hai ragione!!! La no-tax area c'è solo se è reddito da lavoro. Ma io dico, bisogna proprio mettersi di impegno a fare delle leggi così complicate con mille eccezioni, cribbio. E poi ci si lamenta che le mie lezioni sono complicate.
Ti pinno subito il commento!
Grazie mille! Io pensavo di dedicarmi agli affitti quando smettevo di lavorare (non sto scherzando, ci ho pensato veramente) ma adesso cambia!
Mi salva solo parzialmente il fatto che se hai un appartamento magari qualche detrazione la hai e riesci a fare 0% comunque.
E la cedolare secca con i commerciali non è possibile e inoltre bisogna rinnovare il contratto tutti gli anni...
Ma non era 85% ? Hanno ridotto ancora?
@@christiantagliaferro4123Non lo sapevi? È un decennio che è così. Monti, ovviamente. Ti lasciano il 5% non tassato per spese di manutenzione (prima era il 15%). Figurati, se prendi 6K € di locazione annua ti lasciano 300 € non tassati. Non ci paghi neanche la serratura nuovabdella porta blindata, figurati se si rompe un tubo della cucina o del bagno.
@@fabriziof.6673 Non sapevo, mai affittato. Potrebbe essere perché ad un certo punto è stato possibile detrarre sul 730 anche le ristrutturazioni delle case affittate e prima no? Sono proprio ignorante in materia.
Paolooo abbiiamo bisogno di un video aggiornato ti pregooo❤
Esattamente...
Io ti adoro!!! Comunque per il mercato immobiliare bisogna contestualizzare: a Udine per esempio, era possibile fino allo scorso anno comprare immobili piccoli a 60-70k, che ad oggi hanno comunque aumentato il loro valore perché il valore dell’immobile è salito moltissimo dopo il business 110% degli ultimi 2 anni. Se riesci a comprare all’asta immobiliare ( e non ci vuole una laurea o un corso con Bardolla), fai buoni affari, con una rendita da locazione intorno all’8%. Certo ci vuole un po’ di olio di gomito, molta fortuna con gli inquilini ed un sacco di pazienza. Ora, con il boom degli affitti brevi, le locazioni rendono di più, ma diventa ovviamente un lavoro a sé! Grazie comunque per i video e la simpatia 👍🏻🌸
Ciao Paolo, sono d’accordo con quanto dici, ma ritengo importante contestualizzare l’investimento in base alla città e alle prospettive future dell’investitore. Ad esempio, in città come Milano, gli affitti agli studenti possono risultare particolarmente convenienti, soprattutto sfruttando il regime della cedolare secca e massimizzando il rendimento. Nel mio caso, abitando ancora con i miei genitori, sto valutando l’acquisto di un immobile con tre camere da letto in una delle quali nei primi anni starei io. Essendo un acquisto per la prima casa, potrei beneficiare di costi iniziali ridotti. L’idea è di sfruttare le entrate generate dalle due camere affittate per coprire la rata del mutuo, con l’obiettivo di estinguerlo entro 5-6 anni grazie al mio reddito lavorativo. In seguito, il piano sarebbe trasferirmi in una nuova abitazione e mettere a rendita l’immobile acquistato. Con un affitto mensile di tre stanze stimato di circa 1.950 euro, tolte le spese (ordinarie e straordinarie), mi resterebbero circa 1.100 -1.200 euro netti. Questi sarebbero poi da me investiti in un ETF/PAC con un orizzonte di lungo termine, per massimizzare il rendimento del capitale. Si creerebbe una forma di diversificazione sensata in cui avrei oltre a un PAC su orizzonti più lunghi anche un'immobile a rendita e continuo capitale (salvo i rischi classici come morosità degli inquilini ecc..) da immettere. E grazie per tutto quello che spieghi e per la tua passione.
Prof. Vale la pena vedere il video solo per la spassosa descrizione del bagno anni '80😂
:-))))
La gente non si rende conto che dopo 40 anni è OBBLIGATORIO una ristrutturazione totale se non ne hai fatte di parziali.
La luce fiiiiiiocaa fiiiiiiocaa
Comunque è incredibile come le cose cambiano in 2 anni. Abbiamo citato inflazione al 0%, rendita al 2% meglio che i conti deposito e altre cose così. Cambia veramente tutto in pochissimo tempo😊
Sembra proprio la descrizione dei bagni negli appartamenti per studenti in cui il proprietario fa di tutto per non spendere mezzo centesimo mai
Aggiungo una considerazione suggerita da un amico: tenersi una stanza nell'appartamento e quindi la residenza rende la casa prima casa ai fini delle tasse sull'acquisto e dell'IMU. Questo, unito al fatto che in alcune città il canone concordato è in linea col mercato (e quindi l'affitto viene tassato solo al 10%), lo rende molto più conveniente.
Io ho stimato in questo caso nella situazione migliore un 3,5% netto (non dimenticate di considerare il deperimento dovuto a ristrutturazione e il mancato guadagno per l'inquilino che se ne va), comunque inferiore al netto S&P500 e comunque soggetto a tutte le rotture di scatole burocratico-logistico-manutentivo.
e questa cosa inoltre agevolerebbe le situazioni di occupazione della casa, nel senso che saresti legittimato ad entrare nel caso l'inquilino smettesse di pagare
Pero si limita di molto il bacino dei possibili affittuari, visto che pochi sono disposti a mantenere una stanza libera e l'accesso all'immobile al proprietario
Io l'ho fatto... Una stanza affittata ad una lavoratrice e nell' altra stanza ci stavo io... Però funziona solo se sia il locatore che il locatario sono giovani, vi voglio vedere a mettervi in casa uno/a di 20 anni se voi ne avete 40. O viceversa, il concetto è lo stesso...
Chiedi alla banca 200k per metterli sull S&P500 fammi sapere che ti dicono
Crypto
Prof. Coletti idolo!!! Finalmente una persona competente che parla chiaramente e che porta esempi di vita reale in Italia. GRAZIE, GRAZIE, GRAZIE!!
Video da applausi , condivido in toto ! Al leggendario Warren Buffet hanno chiesto perchè mai , con tutti i soldi accumulati , non ne avesse investiti almeno una parte in immobili. E lui: "Perchè?? per avere un sacco di scocciature , di spese e meno rendimento delle mie aziende? Io ho la mia casa dove abito, bella grande e ben arredata , e mi basta!" .
In molti mi hanno consigliato di comprare un immobile per affittarlo e mi son sempre chiesto perché non lo fanno per primi quelli che mi danno questi consigli. Ho sempre pensato fosse sconveniente per altri problemi ma con questo video mi hai aperto un mondo, soprattutto la parte del deterioramento che effettivamente non ci avrei mai pensato. Bei content, continua cosi !!!
Questo video di cui ti ringrazio mi aiuta a prendere una decisione sulla destinazione di un monolocale che ho acquistato a Milano 25 anni fa per motivi di lavoro (sono residente a Genova). Essendo prossimo alla pensione sto valutando se venderlo o affittarlo. L'indecisione mi sta rendendo schizofrenico :). Da una parte i media presentano situazioni di costi folli degli affitti nella metropoli, ma ai fini decisionali va confrontata con i prezzi folli delle vendite.
Quindi la mia situazione è un pò diversa da quella del video: ho un appartamento pagato 73M di lire che ora vale circa 100k€, e sul mercato potrei affittarlo a 500€ più le spese condominiali (quelle a carico del conduttore ovviamente).
Dal un mio grossolano esercizio su foglio excel, al netto delle tasse, assicurazione e poco altro guadagnerei circa 300€ al mese. Quindi 3% netto sul rendimento.
Il vantaggio sarebbe che nel corso degli anni a livello condominiale abbiamo rifatto: facciata, tetto, scale, ascensore; internamente è completamente ristrutturato (è comunque un monolocale..).
Resta la questione del rischio, dei rompimenti di scatole e, opzione che si è aggiunta di recente, eventuali futuri lavori obbligatori per farla diventare GREEN! (oggi in classe G).
Quindi devo confrontare l'affitto con una rendita di un capitale di 100k vincendo la resistenza psicologica a possedere "il mattone" come garanzia di minore volatilità.
A questo punto proseguirò la visione di tutti i tuoi video sul tema degli investimenti.
PS: fra tante incertezze almeno il mio obiettivo finanziario è chiaro: garantirmi una rendita integrativa per compensare la notevole perdita percentuale del salario nel passaggio alle dipendenze INPS. :(
Ah, se lo affitti a me DI SICURO ti chiamo ogni settimana per qualunque cazzatina che non funziona... e avanti indietro da Genova......
Non so a Milano, ma a Trento i monolocali VERI (una finestra sola, una stanza/cucina/salotto sola) in centro storico andavano bene fino al 2010, poi sono calati come interesse, piuttosto più lontano ma almeno bilocale. Li volevano quelli che stavano pochissimo, ma se tu abiti lontano è un incubo ogni volta gestire il cambio inquilino. Anche se quando andrai in pensione avrai il tempo di gestirlo, ma resta sempre lo sbatti del viaggio fino a Milano.
L'analisi sotto molti aspetti completa e anche divertente ha tuttavia una grave lacuna: non considera per nulla e esclude a priori la componente di rivalutazione e apprezzamento del valore capitale che in molti casi è ingente e determinante nella valutazione dell'investimento immobiliare oltre che soprattutto fiscalmente irrilevante (a differenza dell'aumento di valore del titolo azionario che viene sottoposto a tassazione quando viene venduto, per le persone fisiche alla vendita dell'immobile non si pagano imposte sulla plusvalenza).
Grazie per aver visto il video.
La considera e la suppone zero 😬😆 o meglio, esattamente pari all'inflazione, quindi il valore reale dell'immobile ristrutturato resta uguale.
Ho una piccola ma continua esperienza a compravendere sin dagli anni 90. Io ho notato che dal 2008 la manna degli immobili che crescono è finita.
Chiaramente dipende dalla città e dalla zona dell'appartamento e se vuoi metterlo dentro nel calcolo il file Excel è a disposizione. Però chi riesce a sapere come sarà il mercato immobiliare in una specifica zona tra 30 anni? Nella mia città c'è una zone del centro storico prestigiosa nel 1993 ma dove adesso la gente scappa, mentre gli appartamenti per studenti in prima periferia sono prima cresciuti e poi hanno tenuto. Difficile fare una stima per un singolo caso.
Ciao Paolo! Video interessante.
Sarebbe utile un video aggiornato con i tuoi format attuali dove simuli su Excel differenti situazioni (comprare appartamento in cash per affittare, comprare con mutuo per affittare, non considerando o considerando l’inflazione, ecc )
Grande come sempre comunque!😀
Sei un grande Paolo.. un tributo all'italiano medio che il suo asset prevede una concentrazione pari al 90% del patrimonio complessivo.
A difesa dell'italiano medio devo dire che comprarsi la prima casa è molto diverso perché ci sono altre valutazioni dietro e che comprarsi una casa da affittare alla fine è meglio che farsi turlupinare da qualche guru finanziario.
Certo, un investimento efficiente nel 2021 richiede molte meno conoscenze di un acquisto di casa, ma l'italiano medio non si vuole sbattere a cercare informazioni.
Se ti rimangono in eredità 3 case ci aiuti sopra?😂😂😂
Con 3 case in affitto o guadagni abbastanza da viverne oppure è meglio vendere tutto@@fabiomonticelli3987
Doverose valutazioni da fare prima di un investimento immobiliare, Ottimo video formativo!
Ciao Paolo, io ti ringrazio anzi ti amo per questo video. Mi stavo chiedendo come investire in immobili e invece adesso ho capito che bisogna concentrarsi sulle obbligazioni e gli ETF
immobili va bene se trovi l'inquilino giusto e hai tempo libero
Bellissimo video, hai spiegato perfettamente tutti gli aspetti negativi che possono esserci.
Personalmente lavoro e risiedo all'estero e affitto l'appartamento acquistato (per me come prima casa) un anno prima di trasferirmi all'estero.
L'appartamento è un piccolo bilocale in una grande città del nord Italia. Il contratto di affitto è con cedolare secca al 10% (con i limiti sul canone come hai ben spiegato). Considerate tutte le spese sostenute negli anni (incluso IMU visto che risiedo all'estero) e sfruttando la leva del mutuo (fatto nel 2016 con un buon tasso) il rendimento è di circa 4% NETTO sul capitale investito che concretamente va a malapena a coprirmi le rate del mutuo. Il rendimento di per sé non è male ma considerata come dici tu l'enorme rottura di scatole nel gestirlo (amplificata dal fatto che non vivo in Italia) non lo reputo un buon investimento. Diciamo che aspetto che il prezzo dell'immobile salga per poterlo vendere, sperando di fare un po' di gain nella vendita.
ah, beh, se vengo io come inquilino ti chiamo ogni 2 settimane perché si è scheggiato un po' il muro, la tapparella non è fluida, esce poca acqua dal rubinetto, il frigorifero cigola... :evil:
Comunque sì, se scegli bene l'appartamento in un luogo strategico e se ti giostri bene con le tasse (c'è chi tiene la residenza e effettivamente tiene una stanza per sé) allora ci si può guadagnare bene.
Ottimo video, analisi completa sotto ogni aspetto.
😂 mi sono divertito. grazie per la lezione: mai dare in affitto. Spero che il PAC mi dia qualche piacere in più 😅
Uscirà un nuovo video in tema!
Ho affittato casa per 4 anni ed ho riscontrato molte delle difficoltà presentate
Bah … sta volta concordo in parte le sue osservazioni !
Certamente ci sono dei rischi come lei ha elencato tuttavia ha proprio previsto uno tsunami di problematiche !
La mia modesta esperienza è data da tre immobili in affitto la media è come dice lei 4,5 anni e poi l affittuario cambia .. gli immobili sono fine anno 90 inizi duemila … costi di manutenzione ordinaria e straordinaria irrilevanti … mensilità perse in quasi 20 anni le conto sulle dita di una mano …
2 immobili si sono auto ripagati con gli affitti mentre uno è appena iniziato …
Insomma come gli investimenti in borsa bisogna analizzare anche un acquisto immobiliare , dimensione , posizione , servizi adiacenti ecc ecc
Questo video spaventa più del dovuto e potrebbe essere girato pari sul modo finanziario ..
non si dimentichi oltre alla percentuale netta che può rimanere in tasca ( io ho immobili tutti con cedolare al 21% ) he le ristrutturazioni aumentano il valore e anche però sono detraibili a 50% e bla bla bla
Insomma caro professore le voglio bene ma sta volta è stato troppo terroristico !
Grazie di aver condiviso il tuo punto di vista su questo argomento. Video estremamente interessante.
Grazie a te per il commento. Ammetto che il video è molto opinabile, ma ho voluto mostrare che l'affittare non sia pari all'azionario se non altro come sbattimento.
Buongiorno Paolo, potrei chiederle di portare un video aggiornato sull'argomento? Sempre se lei lo ritiene utile, magari portando anche qualche esperienza di utenti e o imprenditori nel settore. Grazie!
arriva non proprio in grande stile ma una cosa in piccolo domenica prossima e una intervista a tema sul canale PIANO FINANZIARIO GIORGIO PECORARI
Da ex proprietario confermo e condivido tutto. L'immobiliare resta comunque, secondo me, un asset da inserire in portafoglio con un etf reit globale . L'andamento sarà ciclico ma almeno si dorme tranquilli
Prof andrebbe registrata nuovamente la intro esordendo con: "TI PIACEREBBE ...." 😂
Ciao Paolo! Perchè non provi a fare i calcoli considerando la possibilità di sfruttare la leva bancaria (con prestito di un capitale per mutuo a tassi nettamente inferiori rispetto ad altri tipi di prestiti), garantendo di conseguenza un aumento rapido di patrimonio con tutti i pro del caso? Basterebbe infatti considerare che, anche se il cash flow totale fosse pari a zero, in realtà il reale costo del prestito equivale solo al totale degli interessi (più spese al contorno), in quanto stiamo comunque accumulando capitale in un asset che è una casa.
Mi spiego meglio: se la mia rata di mutuo è 300€ con un finanziamento a 30 anni (supponiamo di aver chiesto 80k, costo totale mutuo 108k€), per un immobile di 100k€ e con un affitto mensile di 500€. Al netto della cedolare secca (quindi caso peggiore di tassazione), guadagnerei mensilmente 95€ (annualmente 1140€ di profitto) che, considerando IMU e svalutazione dell'immobile per deperimento dello stesso, supponiamo anche pari a 0€. Quello che effettivamente però non stiamo tenendo in considerazione è che di quei 300€ di mutuo in realtà una buona parte, anche se con schema di ammortamento alla francese, è nostro capitale che accumuliamo mensilmente nell'asset della casa stessa. Quindi è come se quell'immobile, al netto di tutto ci rendesse (supponiamo come esempio) 222€ medi mensile (80k divisi per le mensilità fratto il costo totale del mutuo, in modo da rapportare il capitale al costo della rata mensile), che ci porteranno alla fine dei 30 anni (o prima) a trovarci un asset con rendimento positivo. è chiaro che stiamo "lavorando" gestendo un appartamento e che il risultato di questo lavoro sarà questo appartamento (supponiamo sempre di 100k di valore).
è chiaro che se potessi avere quegli 80k al 3-4% di prestito, sarebbe più profittevole investirli subito tutti insieme in azioni. Ma è praticamente impossibile accedere a tassi del genere per tali tipi di investimenti.
insomma, è come se da domani iniziassi a fare un secondo lavoro che mi genera una entrata mensile di 222€, che però finiscono in un conto deposito "immobile" e il quale dopo 30 anni mi genererà un certo tipo di rendimento.
Sicuramente fosse possibile trovare un secondo lavoro per accrescere il patrimonio, l'ideale sarebbe mettersi quei 222€ volta per volta in saccoccia e investirli in borsa, ma non per tutti è possibile "crearsi" un secondo lavoro
Ciao Paolo, grazie per la spiegazione.
Volevo chiederti una cosa potresti fare un video su case affittate a turisti?
Così per capire se conviene
Non ho esperienza purtroppo
@@PaoloColetti grazie
Sarebbe bello riaggiornare questo video analizzando insieme il file excel. Grazie
alla luce della forte inflazione e tassi elevati, in effetti il mutuo impatterebbe ancora di più sulle già ossa rotte di questo tipo di investimento
Prof., un immobile è utile se si vuole rendita sicura come un obbligazione in periodi come 2015-21 in cui le obbligazioni rendono poco?
I suoi video sono troppo divertenti
In ritardo di 3 anni: c'è la possibilità che analizzi l'acquisto di un immobile in zone di vacanza per affitto breve? Magari gestito in autonomia o con l'ausilio di un'agenzia in loco?
Grazie Prof…
Le spese straordinarie ti portano via anche 1 anno o più di canone
E quando ti chiamano che hanno rotto la serratura della porta blindata?
Unico investimento immobiliare buono e’ leredità
…il pigiama e lo spazzolino da denti…fenomenale 😂😂
Si Paolo ma tieniconto che nel corso di questi vent'anni, gli affitti sono rimasti uguali o aumentati (in una città di provincia, 200/300 a camera 700/800 euro appartamento, nelle città grandi possono anche arrivare al doppio di queste) mentre il costo degli abitazioni sono scese. Gli affitti a valore di mercato vanno fatti a 3+2 o 4+4 poi ci sono anche gli affitti turistici B&B ecc... poi gli interventi ordinari sono a carico degli inquilini. Ora non è che uno il bagno lo deve fare di lusso, può anche costare poco. La registrazione del contratto è gratuito con la cedolare secca, anche se fai 100 fogli di contratto. Il problema peggiore secondo me è il fatto che l'inquilino non possa andare via e non pagare l'affitto. Per i contratti di mercato la cedolare è al 21%, gli altri non convengono, per avere il 10% sono i contratti concordati ma in genere non convengono, perchè la cifra che uno può chiedere è più bassa. Magari uno compra una casetta indipendente, niente condominio. Io so che se l'inquilino non paga uno fa la comunicazione all'Agenzia delle Entrate e blocca i pagamenti delle tasse, sarebbe assurdo il contrario. Comunque ci possono essere rompimenti di scatole, quello si.
Intanto grazie per il commento!
PREZZI: io per 20 anni ho affittato un monolocale in centro e il canone lo ho aumentato solo quando ho ristrutturato, poi è sempre stato quello. Il prezzo è calato, ma di poco. E' difficile inserire nel calcolo una stima se una delle cose sale o scende.
DURATA: eh, lo so che è 4+4 o 3+2... ma solo per il proprietario. Per l'inquilino è più o meno "me ne vado quando voglio". Difficile mettere 6 mesi di preavviso e farsi dare 6 mesi di caparra, di solito si va con 3. Questo vuol dire che all'improvviso ti trovi con l'appartamento da riaffittare entro 3 mesi e tutta la gestione da rifare. La burocrazia è gratuita, ma il mio tempo no ed è quello che costa di più.
INTERVENTI ORDINARI: in teoria qualunque cosa che si rompe è straordinaria, ho avuto inquilini che si arrangiavano ma anche che chiamavano per le cavolate.
RISTRUTTURAZIONE: se vuoi fare un confronto finanziario, devi farlo con l'appartamento riportato a nuovo e quindi con tutto rifatto come era quando lo hai comprato, altrimenti devi tenere conto che cala di valore.
CONCORDATO: qui devo invece parlare a favore dell'affitto! Ci sono città dove è fattibile affittare un appartamento maltenuto a canone concordato e in questo caso la bilancia pende più per l'affitto.
TASSE: grazie mille per la segnalazione!!! In effetti legge recente, finalmente. Anche se in giro leggo che si è esenti dall'IRPEF, ma la cedolare secca non è irpef e non vorrei che nella legge si fossero dimenticati queste due paroline. Lascio l'onere di approfondire a chi ha ancora appartamenti in affitto... io come si evince da questo video ormai non ne ho più. :-)
Paolo, come sempre grazie per le tue riflessioni, sempre apprezzatissime! Una curiosità: quando confronti le performance tra investimento immobiliare e azionario (S&P500), il 2.6% annuo (ipotesi migliore) dell'immobiliare è capitalizzato, cioè a fine anno ho un flusso netto positivo, mentre il 6% medio netto (calcolato sui 40 anni) dell'azionario non lo è. Per capitalizzarlo dovrei immaginare di vendere la posizione ogni anno al 31/12 e di reinvestire tutto nella stessa posizione al 01/01? In questo modo però non "godo" della rendita, o meglio, ne godo reinvestendola tutta. Mi affascinano gli strumenti (e le filosofie) con i quali poter confrontare i diversi investimenti e ammetto di essere un profano. Gradirei molto il punto di vista di un matematico e se ci puoi suggerire qualche corso, testo o qualsiasi cosa per approfondire l'argomento. E' solo per cultura personale, poi è ovvio che compriamo "a caso"!;) Grazie mille!
Intanto ho fatto tutti i conti senza considerare molto il tempo. Per fare i conti per bene bisognerebbe fare tutti i flussi di cassa a quando li spendi e quando li incassi, ma l'affitto ne uscirebbe ancora più con le ossa rotte perché paghi quasi tutto all'inizio e poi prendi gli affitti.
Per la tua domanda, il mercato si capitalizza da solo, non serve che lo fai tu. L'asset azionario l'anno seguente vale di più ed è come se investissi di più questo anno, non devi tirare fuori e rimettere dentro a mano. Non godi della rendite nemmeno nell'altro caso, io suppongo che tu non li spenda i soldi degli affitti ma li tenga fino alla fine.
Secondo me se l’appartamento è già stato completamente pagato non ha senso metterlo a reddito, hanno molto più senso i mercati finanziari. Invece quando i tassi erano all’1% conveniva comprare a leva e mettere a reddito. In tutto questo calcolo non si è tenuto conto del ROE, che nel secondo caso è molto alto. Comunque grazie per i tuoi spunti e complimenti per il canale!
si concordo: ci sono casi (tipo il mio) in cui si mette in affitto la prima casa acquistata a leva con mutuo fisso a 80bps ed effettivamente, oltre a ripagare il debito, l’affitto genera un cashflow netto tasse decente. Se poi si opta per regime ordinario (per poter adeguare il canone all’inflazione) perché non si hanno altri redditi da lavoro in Italia, fa ancora meglio. Sono casi particolari ma che comunque sono soggetti a tutto il resto descritto ottimamente nel video.
Perché, quali vantaggi se non si hanno altri redditi da lavoro in Italia?
perché l’affitto viene tassato come un reddito da lavoro, quindi se sommato ad uno stipendio l’aliquota marginale irpef supera abbondantemente l’aliquota della cedolare fissa
Bravo!
Sono d'accordo in linea di massima sul discorso generale, nel confronto col benchmark dell'ETF non sarebbe più corretto considerare che il valore finale dell'immobile e la rendita vengano aggiornate all'inflazione (l'immobile è un bene reale, quindi la prospettiva neutrale è che si muova con l'inflazione)? Oppure per semplicità dell'ETF considerare solo il rendimento netto, che è chiaramente più basso (ma come confronto vale solo se l'asset ce l'avevi già)?
Si, aggiornato grazie!!!!
C'è un po' il mito della rendita passiva da immobile, per lo meno nella testa di alcuni proprietari che impostano tutta l'operazione alla "incasso e non ci penso più". Ti racconto la mia recente esperienza, per la prima volta da inquilino. Il proprietario mi ha consegnato l'immobile - datato - con evidenti lacune da sistemare. Es. Cucina distrutta che "verrà cambiata un mese dopo l'inizio del contratto" (Cosa effettivamente fatta, ma il primo mese io l'ho pagato comunque). Lavatrice fornita mezza rotta (che ho cambiato io). Termostato rotto (che ho cambiato io). Serranda senza serratura (che ho sistemato io). E potrei continuare, ma visto l'atteggiamento ho scelto di lasciar perdere dato che era come parlare con il muro.
Purtroppo, non sempre capita di trovare un proprietario pronto a "correre la domenica per riparare il frigo" come dici nel video. Io faccio notare i problemi, sollecito, la proprietà se li appunta e poi non fa una mazza.
Tu cosa faresti al mio posto?
Sempre ottimi contenuti! Però ora vogliamo sapere cosa aveva organizzato l'inquilino 😂
Giro di pr***
ottimo video
tutto vero, comunque per quanto riguarda i bilocali, specialmente a tn (mi ci sono trasferito per lavoro quindi ho avuto parecchio a che fare col mercato immobiliare del posto negli ultimi anni) rendeva il 4% perchè è il tipo di immobile che rende meno in assoluto tra tutte le varie metrature e configurazioni. I monolocali hanno come mercato lavoratori e studienti, da trilocale in su troviamo studenti (affitto stanze singole) e famiglie più o meno abbienti, i bilocali invece se lo acchiappano nel deretano. L'unica fetta della popolazione che ha convenienza nell'affittare i bilocali sono le coppiette giovani senza figli, perchè risparmi (affitto e spese diviso 2 viene meno di una stanza oggi giorno, ve lo posso assicurare) e hai un appartamento tuo di metratura vivibile non avendo figli (piuttosto che finire da solo in monolocale o stanza). Chiaramente il mercato delle coppiette è molto minore rispetto a Studenti (tn grazie a medicina, povo, giurisprudenza lettere etc. è uno dei maggiori, se non il maggiore, polo universitario del triveneto) e Lavoratori/Famiglie ergo il prezzo è stabile, mentre le stanze son pompate verso l'alto perchè di studenti che pagano c'è ne a bizzeffe, lo stesso per i tri, quadri penta etc locali.
eh, ma il problema è che QUANDO compri un appartamento non sai cosa succederà dopo 20 anni, che è una durata tipica di questo investimento. Nel mio caso era un monolocale in centro e nel giro di 20 anni siamo passati da voler restare in centro a costo dello spazio ridotto perché non esistevano i cellulari e per fare vita bisognava essere nel casino a preferire una vita più comoda potendosi spostare in bici grazie alle piste ciclabili. Giro del mercato che non potevo sapere, anche l'immobiliare ha le sue insidie.
Si si certo, ne ha parecchie. Anche solo a livello di sbattimenti, come sottolinei giustamente nel video. Diciamo che se ti capita un immobile per mezzo di eredità, ti conviene provare ad affittarlo chiaramente. Se no, io eviterei anche solo per gli sbatti. Sarebbe interessante invece analizzare metodi per ridurre spese e mutuo sull’acquisto della prima casa. Leggevo che alcuni provano a prendersi appartamenti con 1,2 stanze in più, che poi vengono affittate singolarmente. Immagino che questo giochetto, in una città come Trento potrebbe funzionare, sempre che sia fattibile a livello fiscale/legale e ci sia la volontà di accollarsi uno o più coinquilini fissi in casa.
condivido il 90% delle criticita' evidenziate, anche il rapporto con l S&P ma gli immobili in questi 40 anni una qualche rivalutazione l hanno avuta anche se non arriverebbero mai a un 6% annuo, inoltre l immobile a differenza di un etf che comprende lo spettro mondiale delle azioni, va gestito, le manutenzioni ordinari sono a carico dell'inquilino per cui, a parte interventi straordinari, "dovrebbe" occuparsene quando le locazioni sono fatte con il classico 4+4 o piu recente 3+2 a canone concordato che in quel caso avrebbe imu quasi azzerata e solo 10% di tassazione con cedolare registrazione una tantum 🙂
Dici che sono stato troppo cattivo? :-) E' che come vedrai da qui sotto molte cose dipendono dal posto dove sta l'appartamento.
PREZZO: Non ho riscontrato visibili aumenti di prezzi nella città dove abito negli ultimi 15 anni, faccio una operazione immobiliare ogni 3-4 anni e ogni volta diligentemente analizzo il mercato. CHIARAMENTE ogni città fa storia a sé e ogni quartiere pure. Volevo sottolineare però che non sono più gli anni '80 e '90 dove gli immobili raddoppiavano di prezzo dopo pochi anni (complice anche l'inflazione).
RIPARAZIONI: il problema è che un rubinetto che perde, una porta che non chiude bene, il frigo che smette di funzionare sono tutte straordinarie. E se trovi l'inquilino sveglio se le fa da solo e al massimo ti chiede le spese, ma se affitti a persona poco avvezza a robe tecniche, lei ti chiama, non riesce ad arrangiarsi e ti tocca andare per vedere cosa è e poi farlo tu o chiamare un tecnico. C'è un divertente video di Leonardo Pinna che ha proprio comprato un appartamento con inquilina e ha mostrato che è diventato idraulico e installatore di zanzariere :-)
TASSE: dipende tanto tanto dalla città. Da me IMU quasi azzerata un bel paio di ****. E per il 10% lo è solo se le associazioni di categoria della tua città sono sane di mente. In una città con un po' di fatica ci riuscivo, nell'altra mi ero fatto i calcoli e avrei dovuto rendere il mio grazioso monolocale un supertugurio per stare dentro il canone concordato da tanto erano bassi, lo affittavo a più del doppio. Mi faceva così incacchiare, proprio le associazioni di categoria che dovrebbero essere informate sul mercato degli affitti.
La cosa che mi premeva sottolineare era il considerare anche la ristrutturazione totale ogni 40 anni e il non dare per scontato che il prezzo sale sempre, perché sono due errori che io ho fatto :-(
@@PaoloColetti anche io ho un po' di esperienza con compravendite (aste e agenzie) ho avuto molti inquilini, e' vero che se trovi quello noioso ti chiama anche per una cinghia di una serranda ma la manutenzione straordinaria rientra su interventi di una certa importanza, a me e' capitato solo di sostituire una caldaia e lavori sul condominio ma a parte questo oggi (se si escludono chiaramente le zone depresse nei meandri delle province piu remote) c'e' cosi richiesta di locazioni che con quei contratti transitori un tricamere si puo affittare a 300/350 euro a camera con bagno condiviso, ovviamente siamo in citta' dove puoi affittare a operai impiegati, studenti e in questi casi le rendite salgono, ma ripeto si tratta di un'operativita un po' brigosa la casa deve essere sempre a posto ma non richiedono arredi extralusso o moderni, dalle mie parti romagna/marche sul litorale nessuno concede piu il 4+4 perche un anno abbondante di locazioni si puo realizzare solo in estate, e con i mesi restanti si puo' pagare le spese, l'imu e' alta a rimini ma perche' il comune sa che gli appartamenti fanno funzioni turistiche e quindi pretendono, ma in provincia sono meno esosi i comuni. diciamo che l'immobiliare e' un universo. il mio appunto riferito alle rivalutazioni era riferito al periodo di 40 anni in pratica il valore di un appartamento degli anni ottanta oggi rappresenta un capitale importante, e se sommato alle locazioni ha i suoi perche'
@@enrico3285439445 Se però fai 3 inquilini in un appartamento hai un discreto giro e ogni volta ti tocca fare visite per mostrare l'appartamento, rispondere a gente che non capisce gli annunci ("monolocale" pensavano avesse la camera separata...), fare contratto, chiudere il precedente, controllare l'appartamento, litigare per l'imbiancatura dei muri.
Penso che tanto sbattimento non faceva per me, forse quando andrò in pensione mi prendo un bel appartamento, anzi brutto, e ci caccio dentro 4 studenti.
Hai ragione, su 40 anni AL MOMENTO l'ìimmobiliare è salito sempre!
il problema vero degli immobili è la difficoltà a diversificare. se ne hai 10 in media le rotture di scatole dovrebbero essere gestibili. se ne hai uno è trovi l'inquilino sbagliato è la fine. un aspetto.che non è stato detto è un la liquidità... prova a mandare via una famiglia con figli se hai bisogno di vendere oer monetizzare... asoetti anche 10 anni o più
Grande video, molto d'accordo.
Bisogna aggiornare il video con excell, che qui è molto base base base
piccola correzione minuto 8 - la tassazione su locazione esiste anche se non lavori anche senza soglia (es: affitti a 450x12 , sul totale hai da pagare le tasse, anche se fai solo quello e nient'altro reddito)
comunque complimenti per il canale, molto realistico ciò che dici e vedo che lo semplifichi per farti capire.
me l'hanno spiegato dopo, pensavo che la no tax fosse per tutti.... in Italia una regola semplice MAI!
Paolo ma secondo questa logica che premia quasi sempre l’investimento finanziario rispetto all’investimento sull’immobile qualora un cliente garantisca con un immobile un prestito finanziario per poi investire in etf con la speranza di un ritorno maggiore…. Sarà possibile in futuro?
Quanto ritieni possano cambiare queste considerazioni se si considera di utilizzare l'effetto "leva" permesso dal mutuo (quindi riuscire a investire il doppio o il triplo di quanto a disposizione, e utilizzare le formule di affitti brevi (tipo airbnb) che dovrebbero dare ritorni maggiori al classico affitto a lungo termine?
Dipende molto da quanto è il tasso del mutuo più che altro. Adesso secondo me conviene ancora meno rispetto a quando ho fatto il video.
Più che altro è un investimento molto rischioso perché hai tantissimo soldi su un singolo asset poco vendibile
Professore, secondo lei, oggi, ga senso investire sulle Reits con un ETF tipo EPRE?
Non ne ho idea, andrebbe analizzato con cura e non l'ho fatto.
@@PaoloColetti potrebbe darmi una sua opinione generica qualora avesse tempo e voglia cortesemente?
no, non lo ho nemmeno mai guardato. @@prometeophemt1972
@@PaoloColetti grazie lo stesso. Chiedevo perchè penso sia un occasione storica su un etf simile; ora crollato a causa dei tassi di interesse.
Difficilmente in finanza esistono occasioni, ci sono falchi pronti a prendersele prima che arriviamo noi. Esistono solo con enorme rischio @@prometeophemt1972
Innanzitutto grazie per questo e altri video.
Avrei due obiezioni....
1. Ho letto che hai considerato la rivalutazione dell'immobile pari all'inflazione e quindi ininfluente, però tutti gli altri calcoli sono a lordo dell'inflazione, giusto? In particolare bisognerebbe comparare a questo punto con il rendimento dell'S&P500 al netto dell'inflazione, no?
2. Bisognerebbe contare che tutti i proventi dell'affitto possono essere investiti nel momento in cui vengono percepiti e quindi produrrebbero un ulteriore ritorno ( magari finanziario ) mentre il capitale investito finanziariamente è congelato per intero.
1. hai ragione, il video era stato fatto quando l'inflazione era a 0. Se l'immobile rivaluta quanto l'inflazione allora questo CONTA! In realtà di quanto aumenta un immobile è un calcolo assolutamente impossibile perché un immobile dopo 20-40 anni può finire in una zona pessima o ottima, ma anche la sua tipologia può cambiare. Io avevo un monolocale in centro storico che negli anni 90 era gettonato, poi nel 2010 la gente vedeva che non c'era una camera separata e lo schifava.
2. non rammento come ho fatto il conto, il video è molto vecchio. Ma sbaglio o anche quelli finanziari NON li reinvesto?
@@PaoloColetti
mi sa che non ho fatto attenzione :)
il calcolo è (valoreFinale /valoreIniziale) ^(1/40)-1 che, se non vado errato calcola l'interesse che se composto dà come ritorno il valore finale, e viene circa 9%
per cui sarebbe comparabile con l'interesse dell'altro
giusto?
Prof facendo il pignolazzo racconto la mia situazione: ho la fortuna di aver avuto genitori che hanno comprato in tempi non sospetti (fine anni 70 - primi anni 80 secolo scorso) due bilocali da 35 mq a due passi da piazzale loreto a milano. Pagati meno di 16 milioni di lire e ora valgono molto molto di più . Qui affitto è sui 1000€ cadauno al mese. Casa di ringhiera con spese condominiali altine pero sui 6-700€ all'anno per appartamento. certo lo sbattimento c'è pero credo che qui convenga tenerseli ed affittarli(magari. anche con affitto breve con le piattaforme vedi airbnb o booking) . Mi hanno detto che si potrebbe ricavare al netto delle spese e cedolare secca sui 27.000€ anno.
cosa ne pensa?
Prof... Per quanto riguarda fare un mutuo per una prima casa abbastanza grande da ricavarci in seguito 2 mini appartamenti per turisti? (No BnB. Appartamenti). Può essere conveniente?
Dipende senz'altro a quanto acquisti l'immobile ovviamente. Se lo acquisti a 200.000 è quasi matematico che margini poco a meno che nn sia un immobile che vale di più o presumi che limmobile si rivaluti parecchio nel tempo. Parliamo pertanto di acquisti ponderati. Stessa cosa vale per gli investimenti finanziari. Le banane ci sono e volano basse.
E con questo video prendo la decisione di vendere .... d'ora in poi solo ETF S&P, Nikkei, Dax ... adesso serve un video per pagare al minimo le plusvalenze :-))
D'accordo su tutto, ma mi sorge una domanda, perché non hai venduto e messo su S&P500 o che so io etf world?
È stato difficile pure er te sconfiggere il richiamo psicologico del mattone?
intanto non avevo ancora fatto i conti :-) Poi riuscivo a trovare inquilini che mi stavano anni senza rompere, sono gli ultimi 3 che son stati disastri. E infine per diversificare gli investimenti.
Alla fine ho ovviamente venduto e messo in azioni.
@@PaoloColetti immaginavo, grazie per i video!
Domanda per capire: nella valutazione finanziaria è stato confrontato il rendimento del mercato azionario vs rendimento dell'affitto su un periodo di 40 anni.
Al termine del periodo di analisi (40) si ipotizza di vendere tutto nei due scenari: vendere quanto investito nel mercato azionario (con relativa plusvalenza) e vendere quanto resta dell'immobile. è stata considerata la vendita di quello che "resta" dell'immobile (per quanto svalutato sarà)?
Ringrazio
Sono andato a riguardami il foglio Excel.
Io suppongo che tu DISPONGA dei soldi per comprare l'appartamento e debba decidere se metterli nell'acquisto appartamento oppure nello S&P500. Per entrambi i casi considero solo I FLUSSI DI CASSA, cioè quei 226k e 75k che hai nell'investimento immobiliare sono i guadagni. A quelli va aggiunto l'appartamento (che può essere aumentato di valore ma anche diminuito, dipende dal tuo intuito immobiliare, dato che non siamo più negli anni '80 '90 quando saliva tutto).
Il confronto l'ho fatto con lo S&P e anche qui ho considerato solo i flussi di cassa.
In realtà la vera differenza la fa:
- se si riesce a sfruttare qualche giro fiscale strano e non pagare alcune tasse, ad esempio non prenderlo come seconda casa
- se si ha l'intuito di comprarlo in una zona che cresce
- se si ha tempo di starci dietro
@@PaoloColetti Grazie per la risposta esaudiente😁
lui dice che parti spendendo tutto e poi dopo 40 anni tiri le somme: in effetti alla fine con lo S&P ho sì preso il 7% netto annuo, ma con la casa ho preso oltre al 2,XX% netto anche il fatto di poter vendere quell'appartamento ---> dai miei conti cmq ho poco più di un 5% alla fine , considerando la casa venduta al prezzo iniziale in quanto l'ho ristrutturata... quindi forse in verità alla fine della fiera non siamo distantissimi, ovvio però che ci sono dovuto andare dietro tantissimo a quella casa li
@PaoloColetti ti trovi con questo ultimo discorso? perche i genitori di solito ti dicono "si certo fai quel che vuoi ma almeno alla fine ti trovi con un capitale qualora ti dovesse servire"
mi sto facendo l'idea che la possibilità di accesso al credito che dà l'acquisto di un immobile non sia da sottovalutare.
La mia impressione è che ci sia un range di patrimonio in cui è vantaggioso comprare un immobile, cioè potrebbe essere che se mi trovo nel range tra i 70k ed i 250k di capitale totale comprare un immobile potrebbe essere la soluzione migliore per crescere econimicamente. Al di fuori di questo range invece non è più vantaggioso, cioè se ho 20k non mi conviene sottoscrivere un mutuo enorme per acquistare un immobile, e se ho 20M dovrei comprare troppi immobili e diventerebbe un lavoro a tempo pieno. Ma se per esempio ho solo 90K, l'acquisto di azioni sarebbe troppo rischioso e scarsamente remunerativo nel breve termine, l'acquisto di obbligazioni non mi farebbe crescere, quindi forse mi conviene fare un mutuo e comprare un immobile.
Sono ancora ignorante, se sto sbagliando aiutatemi!!!
Ciao Paolo purtroppo ho trovato solo questo tuo video che parla degli affitti, però visto che mi piace il tuo canale divulgativo e non mi sembra di averne mai sentito parlare, volevo dirti che affittando un appartamento se sei un dipendente oltre La cedolare secca 10/21% che sia in realtà c'è un'altra enorme spesa.
Anche se affitto da tanti anni solo quest'anno che mi sono messo un po' a capire la compilazione del 730 me ne sono accorto, e parlo delle detrazioni dal lavoro dipendente, la proprietà del canone al lordo delle imposte viene conteggiato e sommato allo stipendio annuo, e viene utilizzato per il calcolo delle detrazioni che vengono ricalcolate, la Mara scoperta nel mio caso è stata vedermi togliere 740€.... Personalmente era una notizia che non avevo mai sentito da nessuna parte e sono rimasto lì per lì abbastanza scioccato tanto da trovare più fonti da cui informarmi su una cosa tanto mi sembrava assurda. Te l'ho scritto solamente perché non so se ne eri a conoscenza e magari potrebbe essere utile come nozione in un futuro video.
è vero, più aumenta il reddito e più calano le detrazioni da lavoro dipendente... ma la cedolare secca INCIDE su questo?
eh già, ho appena calcolato!!! Che inchiappettata. Probabilmente quando lo facevo io erano anni in cui ancora non avevano inventato il "reddito complessivo" e prendevano per qualunque cosa il banale "imponibile IRPEF".
Grazie mille!!!
@@PaoloColetti la trovo veramente una tassa occulta, quando si parla di questo argomento non lo sento raccontare a nessuno e credo che molti la pagano come me e non lo sanno. Io ringrazio te, da quando seguo il tuo canale sto imparando molto e sto molto più attento a tutto.
Grazie per questo contributo preciso.. Io e mia moglie stiamo considerando un investimento a Bologna (nonostante tutti i contro...). Vediamo se abbiamo il coraggio😅. Una domanda però: per vederti togliere 740 euro devi anche aver avuto delle entrate importanti, o sbaglio? Secondo dei calcoli a spanne per ogni euro che mi entrano perdo circa 5 centesimi di detrazioni.. sbaglio qualcosa?
@@iriani.j.e.schropp5558 prego, nessun entrata particolarmente importante, è un contratto da 7800 lunedì l anno
Estinguere mutuo variabile con cap al 5% o investire in etf?
Io estinguerei, anche se poi te ne pentirai appena i tassi scenderanno
@@PaoloColetti se me ne pentirei perché estinguere?
Perché non puoi sapere se i tassi scenderanno.
la cosa peggiore, secondo me, è se l'inquilino ha la consuetudine di affittare, pagare qualche mese e poi non pagare più. Da lì scatta la causa legale, il gidice concede del tempo per rientrare dal debito e lui inizia a pagare qualcosa dimostrando la buona fede (quindi la causa si prolunga per anni e anni). Se poi ci sono figli piccoli o genitori anziani la possibilità di sfrattarli si riduce veramente al minimo. Se poi il riscaldamento è incluso nell'affitto la situzione diventa veramente disastrosa
Io ho sempre affittato appartamenti piccoli e quindi non mi è mai successo, avevo invece problema opposto gli inquilini che se ne andavano via troppo spesso causandomi un sovraccarico di lavoro per trovare quello nuovo e gestire tutta la burocrazia.
Penso che Quando andrò in pensione tornerò ad affittare appartamenti piccoli 🤓
E non ti dico il giorno dello sfratto. Fabbro a te spese. Trasporto a tue spese degli oggetti dello sfrattato nel deposito che hai indicato al giudice. Ovviamente deposito a tue spese.
l'unica cosa che credo non sia stata presa in considerazione è la possibile rivalutazione dell'immobile. In determinate zone può influenzare il rendimento dell'investimento
Sante parole!
Però è difficile considerarlo ed è impossibile per l'investitore saperlo. Se sei esperto puoi avere un'idea di come andrà a 5 anni, forse forse puoi prevedere il quartiere a 10 anni, oltre può capitare veramente di tutto soprattutto a livello di quartiere
altra cosa che mi sembra non sia stata considerata: gli effetti del mutuo come moltiplicatore del rendimento (specie in periodi di tassi fissi allo zero virgola, come i 5-10 anni appena trascorsi)@@PaoloColetti
Casa 100mq in zona porta Genova a Milano. Anni 80 pagata 400 milioni. Valore attuale 900k
@@fabiomonticelli3987 non funziona più così oggi
2 anni fa ho venduto casa mia grande e comprato una più piccola in affitto a studenti, qua a Bologna, stimo una rendita netta tra il 4 e il 4.5%, che non mi sembra male, considerando IMU, condominio, cedolare secca e piccoli interventi in appartamento e senza considerare spese straordinarie di condominio e ristrutturazioni che prima o poi saranno da fare. Se potessi aggiornare il canone ai prezzi di oggi, sarebbe già sopra al 5%. Comunque l'ho considerato una diversificazione del portafoglio, una sorta di investimento "obbligazionario con cedola", in cui ho investito il 40% del mio budget dell'epoca.
É vero magari non c’è un grande utile, tuttavia é possibile con la rendita degli affitti avere immobili a prezzi più che bassi rispetto al loro valore e poiché sono immobili parliamo sempre di asset che se non vanno di rendita possono essere liquidati magari dopo un investimento sul restauro al fine di portare a casa una plusvalenza
Paolo che ne pensi invece di comprare uno o più garage in centro o comunque in una zona dove c'è fame di parcheggi, oppure di un terreno edificabile e poi affittare il terreno ad un costruttore che costruirà e venderà gli appartamenti (ma non il terreno) rimanendo proprietari del terreno in modo da riscuotere un affitto (è possibile?) in modo da ridurre costi di manutenzione o rischi di insolvenza?
la prima mi piace... anche se un pochino di lavoro c'è. La seconda la vedo più macchinosa e densa di rischi se non funziona
@@PaoloColetti vero, ma la manutenzione è minima. Il rischio insolvenza è quasi pari a zero (non è un appartamento dove ti ci mettono dentro la nonna invalida e non li butti più fuori); certo c'è il rischio che rimanga sfitto per un po', ma la fame di posti auto o box è destinata a aumentare specialmente quando ci obbligheranno ad usare l'auto elettrica (e quindi a trovare dove ricaricarla)
ciao paolo nel caso di prima casa abitando ancora con i genitori conviene? le tasse le devi pagare lo stesso ?
Se è prima casa devi mettere la residenza lì, non puoi avvisare con i genitori (nei posti seri dove le residenze vengono controllate e gli inquilini si rifiutano di abitare con te fittizismente residente
Il video andrebbe aggiornato considerando gli affitti nelle città come Milano e Firenze in cui si arriva a pagare 900€/mese (+spese) per un monolocale
Se aumentano gli affitti quasi sempre aumentano i prezzi e di sicuro nel frattempo sono aumentati i prezzi per ristrutturare. Quindi il risultato è quasi lo stesso.
Cmq il file excel dovrebbe essere in descrizione, potete modificarlo
Esattamente @@PaoloColetti
Dai Prof!
questa volta non sono d'accordo con te. non ci hai mostrato neppure l'excel e sembrava più un (comprensibilissimo) sfogo che un'analisi finanziaria. :-)
Tornando seri, almeno per Milano e tolte sfighe estreme, porti a casa il 3% abbondante netto (mono e bilocali, né in centro né in periferia).
Burocrazia e sbattimento ci sono, ma ora fai tutto on line.
Il vero "segreto" è capire che l'inquilino giusto non è quello che paga di più, ma quello che paga sempre.
E che se ne va dopo 3 o 4 anni: così riallinei il canone al folle mercato (tra il +6% e il +10% almeno).
E la rivalutazione dell'immobile (almeno a Milano) è storicamente provata.
Ciao e viva i (tuoi) fogli Excel!
Storicamente provata... a Milano però. E se Milano fa la fine di qualche altra città e si deprezza? IMPROBABILE, ma non impossibile. Ad ogni modo difficile SAPERLO 30 anni prima.
E hai considerato l'inflazione? Hai calcolato RIFARE l'appartamento A NUOVO dopo 40 anni? E hai calcolato le tasse GIUSTE senza alcun trucco con residenze? Queste sono tre cose di cui spesso ci si dimentica, soprattutto le prime due.
Cmq 3% ma anche 4% è veramente poco per un investimento poco liquidabile e che necessita di lavoro.
Last but not least, in questo video se ben ricordo ho censurato quel pezzo, ma quando ti telefonano i carabinieri per quello che stanno facendo gli inquilini.... vedi che cambi idea :-))))
Cmq hai ragione, manca il foglio Excel ;-)
Grazie dei commenti
Ci sono anche case ed appartamenti che si sono rivalutati del 100% in 20 anni. Primi tra tutti quelli in zone turistiche di prim'ordine (es. Dolomiti).
Vivendo in Svizzera, vorrei acquistare un appartamento in Italia per quando un giorno rientrerò , ha senso in questo caso darlo in affitto per pagarmi il mutuo o parte di esso?
specifico che anche lasciandolo vuoto non avrei problemi a pagare il mutuo, comunque rimarrebbe a reddito.
Come detto in chiusura volatilità solo verso il basso.😮
Dipende. In Spagna investimento in zona universitaria rendita netta 9-10%.
Ottimo video pure questo. Ma non dimenticherei di aggiungere un aspetto importantissimo, per chi come me è in affitto: proprio dovuto dal fatto che come investimento non è super redditizio si cerca di renderlo più redditizio proprio a discapito di chi in quella casa ci abita. Quindi se alzi l'affitto per guadagnare di più i soldi li vieni a prendere dalle mie tasche. Ti arricchisci te per impoverire me, invece di accordare un prezzo equo per entrambi.
Mentre invece gli investimenti tradizionali se guadagno di più un mese non è perché ho chiesto più soldi ad altri.
PS: Meglio toglierlo TikTok direi ahah
Grazie dell'osservazione. Io però sono convinto che molti proprietari di case siano incapaci di investire in Finanza in modo ottimale e quindi alla fine tengano gli affitti più bassi di quanto farei io Per pareggiare i conti
Prof mi hai convinto, adesso mi vedo il video ETF ecc...
Mi hanno sempre fatto ridere quelli che fanno il mutuo per comprare un appartamento e poi lo danno in affitto per pagarsi il mutuo dando per scontato che ci sia qualcuno più scemo di loro disposto a pagarsi il prezzo di un mutuo senza poi il nulla in cambio.
Prof è da tenere però in considerazione che con lappartamente si può sfruttare la leva del mutuo
Yes, ma soprattutto ora pestano coi tassi
@@PaoloColetti assolutamente sì. Per chi è però riuscito a chiudere un mutuo con i tassi bassi, è vero che l'appartamento è un investimento complicato ma in pratica puoi investire 5 volte il tuo patrimonio disponibile (presupponendo un mutuo al 80%, dove cioè tu metti 20% e la banca ti offre il restante 80%). Togliendo spese di notaio, agenzia e tassi, magari il moltiplicatore è inferiore ma comunque notevole
Esaustivo; hai anche delle esperienze riguardo l'acquisto/ristrutturazione/affitto di negozi?
Decisamente no. A naso mi sembrano più profittevoli e molto meno rognosi perché i negozi solitamente si arrangiano e difficilmente se ne vanno, PERO' dovrebbe essere molto più a fortuna in base al posto che hai: se ti diventa più di passaggio o se chiudono le attività vicine e muore (vedo vari negozi che restano sfitti per anni). Ma sono tutte supposizioni, non ho alcuna esperienza diretta.
In soldoni, spendete i soldi in una bella 911 e godetevi la vita 😂😂.
Mi pare che l’aumento del valore dell’immobile dopo 40 anni non sia stato considerato (a me che non mi sia perso qlc passaggio). Comunque concordo con l’inefficienza dell’investimento. Grazie.
no lui dice che non aumenta più con i tempi attuali
Un etf reit globale lo consigli?
Confesso che non lo ho studiati! Ho paura che la gestione degli immobili sia lontana dall'essere ottimale
12:55
Scusami ma che senso ha fare figli e figliastri?
Se assumiamo che il valore delle case non può apprezzarsi come negli ultimi 40 anni non possiamo nemmeno assumere che lo faranno gli indici di cui parli!
Pigiama e spazzolino 😂😂😂😂
Comperare per affittare conviene ma solo se lo si acquista a forte sconto tramite le aste giudiziarie. Diversamente è proprio come lo si descrive nel video.
Grazie del commento! Aggiungerei che per andare alle aste bisogna sapere bene bene come funzionano e come è messo l'appartamento, compresi precedenti proprietari (che non si sa mai...)
@@PaoloColetti Confermo. Io compero alle aste in modo autonomo e metodico, direi professionale per poi affittare e rivendere. E' però un lavoro, ed è difficile e roba per esperti nel settore. Vedo però ultimamente molte persone ingenue, privati inesperti, che prendono fregature incredibili alle aste convinte di avere fatto un affarone. Specie se si fanno "consigliare dalle agenzie" (dalle quali è meglio stare alla larga)......
Però Paolo come funzionava bene lo sciacquone a catenella: intanto l'acqua arrivava con una velocità pazzesca e portava via tutto, poi la maniglia attaccata alla catenella era comoda e funzionava sempre, mentre quelli nuovi a volte si inceppano ecc
Inquilino con minorenni…il peggio del peggio con le leggi italiane
L'Immobiliare Bellezza !!
se ci abiti tu sì... quando ti chiamano i carabinieri per quello che stanno facendo i tuoi inquilini un po' meno :-P
L'unica cosa buona degli immobili è la leva finanziaria infatti. Però le provincie italiane dove conviene comprare con mutuo per lavoro si contano sulle dita di un falegname distratto.
Aggiungo che chi fa gli affari sono le grandi srl immobiliari che comprano on blocco la palazzina a corpo e poi parcellizzano e rivendono/affittano a privati euro/mq, per esempio. Non certo il privato che compra il trilocale ed ha finito i soldi....
Cedolare secca o tassazione ordinaria, comprare un immobile ed affittarlo in Italia è una follia! La proprietà non è difesa per niente, han sempre ragione gli inquilini che possono non pagare e devastare la tua proprietà. Anche poi se è sfitto e qualcuno specie se straniero o rom occupa la tua casa non riesci in alcun modo ad ottenere giustizia.
Si ma tu ti basi sul fatto che se lo sp550 ha fatto una certa performance negli ultimi 40 anni, la farò anche nei prossimi 40... questa è follia. In più quando l'indice scende del 20-30% voglio vedere se si investito al 100% se non ti viene voglia di liquidare tutto... l'affitto invece anche nei periodi di crisi continui ad incassarlo... In più hai parlato di inflazione zero, ecco oggi siamo nel 2024 e l'inflazione è certamente salita, così come i canoni di affitto... la tua visione è altamente miope di vari fattori...
sp550 lifestyle
mia mamma lo eredita dando conguaglio di 20k totali ai fratelli, poi deve mettere 20/30 k di ristruttirazione. In quel caso il gioco puo valere la candela?. valore immobile 110k, vicino zona industriale facilmente affittabile.
Ma santo cielo...
Io ho sentito da più geometri e e dicono tutti che la rendita di un appartamento medio si aggira tra il 4 e il 4 e mezzo per cento NETTO. Sono due conoscenti geometri quindi abbastanza esperti però mi sembra di capire da te che non sei d'accordo su queste cifre magari loro non tengono conto della famosa ristrutturazione tra 30 anni?
Di sicuro non tengono conto del fatto che dopo 40 anni va fatta una ristrutturazione totale che, perlomeno per la mia esperienza, costa 1/3 del valore dell'immobile nuovo. Nessuno ne tiene conto nei calcoli.
Spesso vedo fare il conto molto a spanne, del tipo (affitto*12 * 0.8 - spese condominiali - imu) diviso costo immobile, che ha senso in prima approssimazione ma per confrontarlo bene bene con una precisione sullo 0.5% del rendimento bisogna fare i conti completi.
O forse essendo loro del campo a loro la ristrutturazione costa decisamente meno. Anche io ad esempio non tengo conto del costo di un tecnico che mi sistema e ripara il computer... perché me lo faccio da solo o ho le conoscenze per farmelo fare a prezzo di favore. :-)
Inoltre è una cosa che varia tanto tanto in base alla città e a quanto ti va di fortuna. Magari compri e dopo 5 anni quella zona diventa molto richiesta come affitti. Sta succedendo a molte città universitarie.
Comunque la cosa che taglia la testa al toro è che metà degli inquilini ti fanno morire tra chiamate per problemi, oppure lamentele dei vicini oppure perché se ne vanno dopo 3 mesi (praticamente quel che mi è successo con gli ultimi tre... aggiungendo una mia convocazione al comando carabinieri...)
@@PaoloColetti Bè io sono dalla tua parte, quando si libererà l'appartamento dei miei (spero più tardi possibile) l'unica formula che vedo per il mio carattere è quello di affittarlo ad insegnanti del sud per 10 mesi l'anno con chiusura del contratto tassativa non rinnovabile. Con questa modalità vedo risolti il 50% dei problemi. Diversamente dato il mio carattere il mio amore per le persone problematiche un immobile dovrebbe rendermi il 10% per essere accettabile. Riguardo al calcolo del rendimento forse l'ultimo dato che bisogna tenere in considerazione è quanto costa l'appartamento dopo 30 anni di mancate ristrutturazioni ma con un po' di rivalutazione in base all' inflazione...
@@stefanoferrari8463 Esattamente e questa è la variabile PIU' DIFFICILE da stimare perché stai facendo previsioni a lunghissimo. Fino al 2005 nella mia città i prezzi sono sempre stati in forte salita, quindi se nel 2005 io avessi dovuto decidere in base ai dati storici avrei investito tutto in appartamenti. Poi però si sono fermati!
Sui contratti, sicuro che vuoi mandarli via ogni anno? Mooooolto meno sbatti se resta dentro, ogni volta che esce devi andare lì, controllare tutto l'appartamento, litigare perché i muri son sporchi o perché c'è qualcosa di usurato, cercare un nuovo inquilino, rifare la registrazione all'agenzia delle entrate che avrà sicuramente cambiato i moduli....
E comunque, a BolOgna, sui commerciali, diciamo 200 mt di negozi...5000 euro l'anno di IMU...
Ma se comprare per affittare non é conveniente e comunque rende meno dell'azionario, la domanda da pignolazzo é: ma allora perché le banche concedono i mutui a tassi sotto al 7% con rischi di insolvenze, carta, notai ecc invece di investire nell'azionario se é il ritorno atteso annuo é del 7%?
Le banche non hanno carta bianca sugli investimenti, probabilmente gli investimenti immobiliari che sono sempre coperti da un'ipoteca su un bene che vale di più del valore del mutuo sono considerati meno rischiosi e quindi migliorano la solidità della banca, che adesso viene valutata e tenuta in ampia considerazione
@@PaoloColetti grazie mille !
Teoricamente è il lavoro delle banche spostare i soldi da chi li ha a chi ne ha bisogno . Putroppo il confine tra banche tradizionali e banche di (mal)affari è divenuto labile anche in Italia.
Proprio così a Firenze Roma Milano
.... Non so dove prende certe notizie campate in aria e non veritiere.... Cerchiamo di essere seri
E usare un appartmento con gli affitti brevi?
È un vero e proprio lavoro però
Aggiungi che dopo 20 anni devi rifare bagno e impianti perché non riesci più ad affittarlo
Quando l’agenzi entrate ti chiede tasse su un contratto con inquilino deceduto?
Giro di escort. Giusto mi mancava
Solo in Svizzera forse
in Italia mantieni inquilino moroso e paghi spese e riscaldamento e non puoi sfrattarlo
Inoltre esci un attimo ed i compari della Salis pluripregiudicata ti occupano l'appartamento
Io ho sempre avuto il problema opposto, l'inquilino che se ne andava
Gli agenti non chiedono 2% :) almenoda 3%, anche se spesso chiedono 6-8%
A me nel 2022 ha chiesto 2% più iva su capoluogo di regione costoso, basta contrattare anche quello. Dipende anche da quanto costosa è la città , se è costosa possono chiedere anche meno. Ad un mio amico hanno appena chiesto il 4% ed è esagerato.
In camera di commercio risulta il 3% che è il default ufficiale se non ci si accorda
tutto vero ma nella bellissima Trento la seconda casa la comprerei al volo.
Dipende dove la prendi, a Gardolo, Lavis e dintorni ci stanno certe case pessime e ti ritrovi praticamente in una succursale del Bangladesh
Ciao Paolo, ho provato a giocare un pò col tuo file e il rendimento finale mi risulta quasi il doppio del tuo perché ho considerato, alla fine dei 40 anni, che possiedo un asset che vale almeno quanto l'ho pagato. Ho immaginato alla fine dei 40 anni di vendere sia la casa e fare il punto delle rendite totali e del fondo sp500. Mi sfugge qualcosa secondo te?
Vedo che vi piacciono molto questo video e quell'altro sull'immobiliare ti ho fatto talmente tanto tempo fa che vedo una telecamera con colori completamente sballati e addirittura non c'è il link preciso al file e per altro mi sembra che in tutto il video non faccio mai vedere il file😳😳😳
Sarebbero proprio da rifare
Io ho controllato il file Excel e mi sembra di aver calcolato il rendimento correttamente, Cioè quanto incassi dagli affitti diviso quanto hai speso meno 1.
Questa è la formula per calcolare I rendimenti quando hai già il rendimento netto punto se invece possiedi il guadagno lordo e i tuoi costi Allora devi fare guadagno lordo meno costi tutto diviso costi, formula che matematicamente è identica alla mia
Quindi se tu ci metti in mezzo anche il valore dell'appartamento come se lo vendessi a fine anno, Allora devi fare (totale incassato meno totale speso) diviso totale speso e potrai osservare tu stesso che al numeratore della frazione il costo di quell'appartamento viene aggiunto e sottratto, viene esattamente uguale al mio
@@PaoloColetti il file excel si chiama "rendimento immobiliare" i calcolo che hai fatto alla fine è (guadagno/40 affitti)/costo casa. Io ho invece aggiunto al guadagno il costo della casa. Quindi, spendi 200k all'inizio più spese e dopo 40 anni ti ritrovi con il guadagno ma anche la casa, che con la ristruttutazione vale anche di più. In questo modo mi risulta un guadagno ben maggiore del tuo (ho considerato il caso migliore del tuo file)
eh, ma se fai così allora devi usare la formula
(incasso lordo - quanto speso)/quanto speso
Dove incasso lordo è appunto affitti+valore casa ma devi togliere quanto speso.
Pensa per un investimento finanziario. Tu fai
(incasso della vendita + dividendi - quanto speso) / quanto speso
Tu invece qui stai facendo
(incasso lordo)/quanto speso
@@samfast-sh7mi
@@PaoloColetti si ho tolto le tasse e spese, ho fatto guadagno netto. Quello che non mi è chiaro è come mai tu invece non abbia valutato che hai anche un asset alla fine, è come comprare un btp e considerare solo le cedole e non il rimborso.
Non basta, tra i costi c'è il costo di aver comprato l'appartamento, sono soldi usciti. Anche sul BTP togli quanto lo hai pagato@@samfast-sh7mi