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- เผยแพร่เมื่อ 11 ม.ค. 2022
- 2022年投资房地产你应该知道的事3: 我推荐的包赚不赔的房地产投资方式
视频内容大纲：
www.metroatlantahome.com/abou...
房市是螺旋式上升，土地是有限资源，之前亚特兰大的房价平均是4000美元， 2021年11月是40万美元。
我推荐的包赚不赔的房地产投资方式就是利用现在的低息贷款，购买近郊的独栋房源，长期持有。
30年后按照平均每年4%的房价是3.24倍也就是130万。你首付25% 是10万，以房养房， 30年后房子贷款还清，你10万变129万。这中间你还可以每5年左右重新贷款一次，不停套现。
假定年化4% 涨幅， 10年后房价是1.5倍 也就是59万，59万的75% 是44万，那时候你这个房子里面一点本金也没有， 你开始空手套白狼。
攒够首付25%， 再有几万美元的备用资金
信用好，收入稳定， 有贷款能力
先买一个，上车， 准备好交学费， 要花时间。 房检，贷款问，中介问， 上网灌水， 刷视频， 通读房东手册。Zillow 倒房不行，你行， 因为zillow 没人心心念念随时想着这个房， 但是你会。你比别人动作快一点，你勤奋一点， 你全身心投入，你说投资不是为了幸福，投资房产是为了10年之后你幸福。这是一扇好的无比的大门， 你要打开先要用下力气
能以房养房（除非你有钱），房租不是跟你房价同比升降的： 播放张卫健视频 0：34-1：17.： • 张卫健破产 刘德华力挽狂澜
看增值不是现金流， 但是不要因为现金流而有压力或是毁了你的前程
在你熟悉的、离你近的（30分钟车程最好， 不超过1个小时）、人口增加的、土地资源有限的、上升区、用上低息贷款买；
跟着大公司走， 跟着城市规划， 交通规划走
我推荐的包资方式就是利用现在的低息贷款，购买近郊的独栋房源，长期持有。
重点： 要以房养房，有现金储备
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![[LIVE] : ONE ลุมพินี 72 วันนี้!! คู่เอก "ก้องศึก vs โจอาคิม"](http://i.ytimg.com/vi/hT1EOSsRPac/mqdefault.jpg)
2020年疫情期间听了菊子的视频，真理是：找银行借50万的利息永远比赚50万交的税要少！于是我把休斯顿两套全款房变成了七套贷款房。所有房子正现金流！关键这一年平均每套房子涨了十万！感谢菊子老师😄
只有等退潮的时候，才知道谁在裸泳！等泡沫破灭的时候，才知道你的房子值多少钱？现在开心成这样？太早了！你们一个家庭占据了七八个家庭的住房资源，天上掉馅饼整砸到你脑袋瓜上了！没砸漏了？
@@user-lo5yp9ut2n 借此机会解释一下：投资房产是主流的投资方式，要不然你进这个频道干嘛？怎么就让你说成占用资源了呢！我觉得就是老天爷给我扔馅儿饼吃！我每月收一万六美金房租，付掉房产税贷款等一切开支还净剩六千被动收益。本轮货币超发唯有加杠杆到固定资产上才可以对抗这次危机。立贴为证看三五年后谁在裸奔
2020那会儿菊子是不建议买房子的呀。。。直到2021年初都不建议买的。你真是看视频才倒腾的房子？
太有才了
@@emmaliu 我不是每一期视频都看。只是看到贷款利息比交税少这句真理我才这么操作。我的首付都是40%风险可控，贷款利息可抵税。于是大胆操作了
謝謝菊子姊分享！最近常有菊子姊新視頻看，太幸福了！:D
这个视频对起步者非常有帮助。非常中肯，干货。大姐继续努力！
好， 继续努力！
看了幾個影片後，太喜歡菊姐了，真誠無私，不只跟妳學知識，也學習您的為人
谢谢菊子姐的分享！对于小的投资者特别有帮助！
没看到菊子的微信号码
橘子姐，就像我邻居家的大姐姐，亲切，实在！说话中听
听你的课好喜庆
通俗易懂，实在！
说的很棒，要是早几年学到这些就好了
讲得太好了！
菊子姐！我在洛杉矶做发拍翻新屋！谢谢你的那么多分享视频！受益匪浅！
法拍
感谢菊子姐分享的干货！
Amanda， 也谢谢你留言支持
教的很仔细❤
还要算修房和空房率，有些房客遭房子厉害，自己要会修，要有幸运的好房客，不然这30年不安宁
辛苦了
哈哈哈，如果早二十年听到你菊子女士的观点我现在一定成为富婆了！谢谢你的讲解🙏
你太给力了
谢谢
感谢橘子姐苦口婆心的分享 请问您说的新独栋房 多新算新呢
10年之内都可以， 但是5年新最好。
总有你最爱的人和你最喜欢的人，菊子姐就是我最喜爱的传奇女性🌺🌺🌺🌺🌺啥时菊子姐能来我这儿就好了😍😍😍
赞👍
我看了你的不花钱买了豪宅的视频后 今天很巧用你的这个视频一样的方式试算了投资收益，尽管没用你这么高的增值数据，结果也让我很吃惊！我也在GA，不知投高端的Alpharetta peach tree city 和潜在的college park east point那个更好。我是大连的👂久违的乡音很亲切。谢谢 （我是60后不能像多数人一样叫你菊子姐了 😉）
叫菊子就很好
@@JUZITALK 👌 我的问题不好回答？
菊子姐视频讲的很通俗易懂，人也越来越年轻漂亮！姐这个视频有两个前提: 1，房价长期而言稳步涨，2，房租覆盖贷款。在亚特兰大可能可以，在其他地方得更谨慎? 我现在小地方便宜房子还有点现金流，不过买房子有点担心空房率，而且我们这房价不怎么涨
是这样，风险有； 不是每个地方都有这样的机会。 就是在亚特兰大也要好好挑
谢谢橘子姐分享，看了你的很多视频。最近我也刚买了第一个投资房，需要注意的是，一般贷款都是前期付的利息居多。一般付贷款十年，会付掉20%的本金，付20年可以付清50%的本金，剩下的10年会还完剩余50%本金。
说得对， 我忘记说了，一会置顶一个回复阐明一下， 谢谢提醒
我经常每个月都多付个一两百
你好，请问纽约州房客赖着不走，是不是房东要破产
橘子老师，能不能讲讲，异地买投资房，税是不是很高？比如要自主州和亚特兰大两地都交税？谢谢啦！
你只交你自己所在州的和联邦税， 但是具体请咨询会计师
听你的视频真的太安心了。我最近在外州投资房其实每个月有个负200的现金流，因为要找管理公司。但是基本上也能做到以房养房了。
整那么多房子，租起来也很烦心啊。桔子姐姐推荐哪个州比较适合投资么
姐姐，我只知道亚特兰大， 我觉得亚特兰大，休斯顿 的几个城市应该都可以
请问菊姐 我在美国没有入息收入 downpayment给60 % 可以贷款么？买投资房用来出租投资
downpayment给40 % , 可以贷款，利率会高些
感谢橘子姐的分享，请问投资这个新房价格范围是多少呢？谢谢🙏🏻
你要算投资收益， 如果在亚特兰大，30-40万， 租金在2000-3000之内的应该都可以， 但具体要算账
@@JUZITALK 谢谢橘子姐😘
@@JUZITALK I live at Honolulu. Hawaii, 550 sf one bedroom is around $450,000, rents around $1750, i am landlord pay $400 maintenance fee. I have negative rent income, but maybe can be offset by mortgage principal reduced every month.
I am still willing to invest rental, because I hope apt go up 4-5% every yr.
Is my concept correct?
橘子老师，您说的这种情况在低房价地区没问题，在我们东部高房价区租售比不好，每月基本很难拿到正现金流，还能买投资房吗？请赐教
如果现金流是你唯一买房的考量因素，那就不买了
@@JUZITALK 也不是只看重现金流，只不过现金流是最直接的，增值部分很难预估，能不能请橘子姐讲讲，很怕现在买到高位再加上负现金流
12:16 请问为啥菊子姐特别强调是独栋，town home劣势会是哪些呢
p.s. 菊子姐真是越来越会取标题了
呵呵🤭
HOA fee, 不靠谱的邻居，
前提是美国经济稳定。可是联邦利率已经触底。亚特兰大相对全美有一些优势
美国相对全世界有些优势，亚特兰大相对全美有些优势，加上通货膨胀（30年前的1美元跟现在的购买力不同，现在的1美元跟30年后的购买力不同
@@JUZITALK You are right about that.
菊姐这么聪明应该两三年后己是亿万富姐了
我不担心我腰缠万贯，我担心我不小心掉坑里😀，我上头不会有什么问题，我的问题在脚下
菊子姐可以提供几个亚特兰大的zipcode吗？我之前是凤凰城有个房子pm也很不错，但是凤凰城真心现在贵的下不去手，那么热的沙漠现在那种地大的小破房都4-50w了，我真是...
同问
亚特兰大不错
投资前提：以房养房。划重点🌈
对，以房养房，剩着为王，能坚持的久才是胜利
姐，请教个问题：您视频中说的“60 万贷出来75%,就是44万。。。” 您说的是哪种贷款？要贷多少年？也是30年？以这个方式贷出来的钱做首付去买下一个房，那下一个房的以房养房的成本是不是还得包括首付的利息？
有点迷糊，请您指点。
60 万贷出来75%,就是44万// any resiential loan.
要贷多少年？也是30年？// it is up to you
以这个方式贷出来的钱做首付去买下一个房，那下一个房的以房养房的成本是不是还得包括首付的利息？//I will talk about this in a video which will publish next week
@@JUZITALK 非常感谢您的回复！您说的any residential loan 是指商业（投资房）住宅贷款吗？您能举个例子吗？比如哪家银行的哪个贷款？
近郊 哪里好呢 🤔🤔
看你有多少钱能买多贵的房子，如果钱少就一直往郊区（人口构成相对平衡的）走
代款查收入很难代
如果贷不到普通的，可以贷不查收入不查信用的，现在15年的贷款利率是4.365%，有点高， 但是还可以接收
30 万左右亚特兰大最好哪个区好呢？ 真想找？
gainsville, Cahoun, cartersville? jasper? lawrenceville
亚特兰大的房子都要40万了吗？？？？？？不会吧，洛杉矶郊区Fontana那边也才50-60万
为啥我算出来是97 万 ，按照4% 来算
如果在加州我比较担心的是万一地震了呢？地震险买不起。
我是这样想的：在乔治亚州， 每年死于车祸的人大概是1500人/年，我们不会因为有这个事实就不开车上路。地震还是可以买， 或者实在因为这个担心， 你去考虑没有地震的地方； 或者再进一步，你不投房地产，去研究其他的投资方式。
菊子姐容光焕发！
利率现在这么高，房租盖不住了咋么办
现在持币观望，利率高出新极限，先等等
时间不用多，房子招不来租客，空房半年，估计就心慌了。菊子高学历，智商高、情商也高，她能做成，不见得谁都行！菊子估计也跌跌撞撞过，不过菊子老公有份高工资的稳定的收入（工程师或软件工程师。手里的贷款和房子的数字越大，你风险就越大！别做损人不利己的事啦！
租不出去，那就每个星期降3%的租金应该很快就能租出去了。别人很难做到橘子做的那么大，但学习了解她的经验和教训有什么不好呢？
我看了你的几条留言， 我知道象您这样保守谨慎的人，我们走的完全是不同的路线， 你去珠穆朗玛峰，我在努力爬石头山，都很好， 对您的留言可能我不需要回复。我这些分享是给那些蠢蠢欲动想承担风险改变一下命运的房产投资小白听的，我对他们解释一下： 我个人认为，如果你选的那个地段（不是走向灭亡的城）没有问题，一般情况下没有租不出去的房子， 只有不合适的房租或是不干净的房子。
高回报的投资，总是有高风险。但房地产投资比股票风险少的多。
但是30年以后已经没有办法享受生活了，或者已经不在人世了怎么办呢
所以活得长最重要，别的都是次要的
等买不起房的人不租房子回到娘家住，投资房租给谁？房地产和股市一样，世上两大合法赌博！
@Xuemei Cao 我不知你是不是在跟我调侃，不懂中文的人应该更多吧？中國人手里钱多！nb，但远远掌控不了市场吧？把房地产当投资的人太多，让别人买不起房人，租不起房的人又不去死去！对吧！我记得2008年，那次次贷危机，倒霉的都是这种炒房的！
@Xuemei Cao 我因先生工作的关系，relocation到Georgia四个多月了，我们一直在看房，这四个多月，房价📈100%的都有，我们还不是居住在亚特兰大的近郊，跟亚特兰大根本不沾边，活动房mobile homes都卖到过20万。你仔细想想，Georgia是个能提供工作机会的地方吗？制造业，韩国车的工厂设在这边，连研发部门都没有？什么著名的公司在这边？如今都这样……也就这么巧，我原来所在的州是人口净减州，房价在📉。
@Xuemei Cao 也许是离婚！
@Xuemei Cao 不是真正意义上的📉，是有价无市。公司大裁员，被裁下来的，到其他州就业！我老公就是这种情况。
高忽悠！
你啥都知道😀， 我以后控制自己不忽悠， 多说事实不说观点
@@JUZITALK 稀罕嫩忽悠😀
谢谢菊子姐
菊子姐，怎么样加你微信呢？
讲得太好了！