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- เผยแพร่เมื่อ 9 ก.ค. 2024
- 00:00开始
01:18优势
03:10注意保护房子
05:41 关注周围房子
06:29参与当地活动
08:17考一个中介执照
09:20成为handy man
10:23发展flip流程
12:10 新旧房买卖不同步
17:16总结
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你一想房产投资，就是掏粪，闹心的房客， 如果这是你不碰房地产的原因，那我推荐你一种没有房客不用交税最省心房产投资方式。
你选中一个你喜欢的地方，买进自住房，2-5年有增值时换到下一个，住满2-5年，在附近换另外一个自住房， 如此反复。
这么做的优势：
1. 如果你在过去的5年住满2年，你们夫妻有50万的增值免税额，你个人有25万。Flip 自住房 相当于收入自动多15%；
2. 自住房贷款更好： 可以贷到80%的贷款， 甚至有最低3.5首付的FHA loan， 贷款利率更好， 更容易贷款；
你想做，那我给你的建议：
1. 你住的不是你自己的房子，注意保护， 有一个特别抠门的人， 家里全是封口膜包着的。在保证自己最低舒服的前提下尽可能的保护好房子， 你要叫。但我告诉你，你这是在挣钱，你现在怎么挣钱？ 是医生？ 工资挺高， 你还挺满意的，是吗？ 你为了拿这份医生的收入你付出了多少？ 你每天付出多少？ 是不是还有病人告你？是不是整个医院全是新冠病人，你还是要坚持去上班？ 挣钱没有容易的事。
2. 为了尽量少的影响你家人的生活，你只关注你住的地方方圆几迈内：这样你们可以有稳定的居住社区，和长期的朋友。
3. 你竞选HOA，多参加city county 的活动， 了解当地的发展，知道你邻居的情况：生病了，离婚了，工作调动了，死亡了。。。在有增值，你已经住了2年了，在社区，社交媒体发布信息： 你要买房， 试试off market 房源。 好处：拿到低价房，省6% 中介费，可以找到value add 的可能（体力换钱，花1万值2万的，自己干，花1万值5万的）
4. 考一个中介执照，中介费，了解房市，找好房源
5. 发展handy有点技术含量的handy是你的兴趣爱好。门锁、车库、水管等等，我老公就很喜欢
6. 买你房的是自住的人，他们愿意出高价， 有可能一见钟情。你有2-5年的时间美容美化提升你的房子， 你是职业倒自住房，你发展一套你自己特有的倒房流程， 什么时候做什么事，在哪块做什么事。你会知道你的钱主要花在厨房，客厅，主卧和主卧厕所，还有前后院。
7. 万一买到房了（特别好的deal），但是旧房还没有卖出去, 找到房客出租出去（房租不是重要，有品位能维护房子的房客最重要）， 租约一年一年签。过去的5年住满2年，你有3年的时间卖。
8. 房子卖了新房还没过户，跟买家说： 卖之后租几个月，或至少把车库或是地下室占用一下放你的东西。
总结一下： 你买进自住房，每2-5年在附近换另外一个自住房， 如此反复。这样你在你最熟的地段、最大可能的利用贷款，不用交税，不用跟房客打交道，可以体力换钱 这样一个很省心的主动房产投资机会。
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![CAMPปลิ้น | EP.77[2/2] "รับทราบ" แก๊งเพื่อนรัก 10 ปี ที่ไปไหนก็มีตำนาน!](http://i.ytimg.com/vi/ifc0ofD51B0/mqdefault.jpg)
單身極簡生活可以，不然搬家真的超煩的，證件、保險跟銀行通訊地址都要換，水電要重新申請.....這比管理租房更麻煩
可行！谢谢长期以来的分享，收获很多
太棒了谢谢菊子姐
都是干货，谢谢菊子姐！
谢谢菊子分享👍
太喜欢你了菊子姐👍
很好的资訊，谢谢分享。
赞👍，很實際，大棒了
非常喜欢你的说话：）
菊子又说真理了😄学习了
我自己由于种种原因确实是差不多两年多就换一套房，有时候是因为工作，有时候是因为住房升级，当然也有省增值税的因素。
这么做能赚钱的关键在于找deal。有很多人觉得两年房子增值10%，卖房和买房的手续费再加上搬家的麻烦，不值得。但是如果你房子弄的漂亮卖个高价，买房的时候又找到了好deal，这里面随随便便就是几万甚至十几万的纯利润。我指的是10-30万这个区间的房子，不夸张，利润就是这么多。
我个人认为如果把足够的时间跟精力放进去，这个事情大概率能赚钱，只不过你的单位时间是不是值得做这件事罢了。
适合退休的动手能力强的
@UCgxQQy2ZfR8AISwU3njHq7w 而且还要房价上涨情况下
@UCgxQQy2ZfR8AISwU3njHq7w 我不会DIY，装修都是找工人，但是装一两次下来，再加上和师傅们讨教，也就知道各种情况的大概预算。我之所以觉得房子的deal是关键，是因为我各种状况的房子几乎买过一遍，从flipper手上买全新装修，也接手过需要全部重装的烂房子，其实每一种都能赚钱，关键就是买的便宜。
@@xiaomingwang1746 专业
事在人为，关键是风险控制，亲力亲为，动手能力强，房价在上升路线上，要有时间，还有什么？
It is a great idea 👍 very smart!
讲的真不错👍
一般来说，房子每年平均涨百分之四，每次买卖百分之十的费用(中介费加过户费用)，而且老是搬家，也不能按自己的喜好来布置，没有生活质量，太不值了，除非自己是房屋中介。
就是这两年房价上涨的幅度大才能考虑一下，不然那个增值部分都交了手续费中介费了。
@@gracewang2903 得考一个执照
两年除了中介费用能有多少溢价这个不好说，而且高买高卖，再买的property价钱也会高，property tax 也会高。
您说的是同等状况下升值，博主说的是您在里面搞装修那样升值会大很多 关键词是flip 得低买高卖
I agree!
我刚买了以投资目的自住房，谢谢你说出了我想做的。
好啊， 挣钱没有那么容易的， 就象我们每个人辛辛苦苦每周工作40个小时，就是为了能按期拿到每周的工资。想要自住的基础上多个投资的目的， 一定要忍受不便，才可能赚到比别人多的钱。
讲得太好了菊子太有才了
谢谢菊子的分享， 我想问下菊子以后可否分享考中介还有做中介的心得？以及如何筛选靠谱的contractors？
我之前有分享过， 别的频道主也分享过，你搜搜看
可喜欢橘子了，谢谢你。
自住房是最好的投资，同意这个观点！
赞
我觉得这种方式可能最适合中高级DIY选手 会油漆铺地板铺瓷砖换柜子换Appliance等 请人装修肯定是集中弄比分开弄合算 拿的是批发价 而自己装修可以在两年中无压力进行
嗯
懂得自然懂
会做人 好心🈶️好报 😊😺
谢谢菊子姐今天的分享。对于菊子姐说的这种做法，不知道有没有做过数据分析，因为买房卖房都有各种成本，2年房子增值的价值要赶得上6%卖房手续费才行啊。
适合某些handy, 喜欢折腾，有办法低买高卖的人， 你看大家的评论会知道： 有人做得到，有人很反感
谢谢分享，这是普通人也可行的方法。
某些handy, 喜欢折腾，有办法低买高卖的
现在有fha吗？问了一圈下来都没有😩
好吧！明天就去Buford北边靠近亚马孙开发区买一栋。
最乖是你， 谢谢相信
謝謝菊子姊的好建議，我們這個房子剛好買了兩年多一點，兩年漲了約40-50%，也許如果找不到好的投資房，也可以考慮這個方法呢！
沙发🛋️
是的 一些老美就是这么做的 cash 买 brrr 一下 2年后卖一下 但住在里面装修2年不合适 装修好了再进去吧 😮
同一區，買了能賺錢嗎？不是一直漲嗎？
低买高卖 是可能的， 买从急于脱手的人手中买，卖是卖给爱上你房子的那个人
这种情况就是在赚钱和生活质量上取舍了。自己住的房子还要一直翻新和装修，生活质量上不能保证，而且装修时候的灰甲醛等等对身体也不好。
為中介打工
这的确是普通人里的高级玩家的玩法了。也不是做不到，就是要做到的前提需要投入挺多时间精力maybe还有天赋lol
是这样
橘子姐你好，谢谢这期，我花了3年终于修完自己的房子了，我正想卖自住房，可能在6 个月后会卖，但是害怕如果工作如果有变动，银行贷款可能会受印象，有点害怕，不知道你有没有好的方法？ 🙏
忘了说了，我虽然不住美国，你说的对我也很有用。
银行贷款给你后只关心一件事：你是不是按时还房贷. 但是外国的情况我不清楚了
菊子姐意思是买一套房自住flip升值，卖个好价格，再去附近买一套有待升级的房子，再循环再来一次？
是，是flip, 用上自住房50万（夫妻）免增值税的优惠
总之有买有卖，有卖也有买，价格上要有空间就OK了
橘子姐，有两个问题需要请教一下，
1.自住房要拿50万免税是不是要持有5年呢？5年内住两年才能有50万免税额吧，那两年以后再搬家还不能马上卖，还得持有3年？
2.已婚但是产权写的一个人也有50万免税额吗？
谢谢
税务局网站上有最准确的解释。 那两年以后再搬家还不能马上卖，还得持有3年
那两年以后再搬家还不能马上卖，还得持有3年// 搬走之后当时卖或是3年内卖都有免税额
👍
每10-12年房价上涨一个台阶，大部分时间是flat.一旦上涨，会动几年。每2年换房，常常是亏的
同意
@@lai9545 我两个邻居一个一直在装修更新投入巨大，另一个啥也没动，卖房时间相差几个月结果卖出价格后者更高，上哪儿说理去（我在加拿大）
增值部分在买下一个房子的时候不就又搭进去了，赚什么呀？除非你越买越小，越买越差。
如果你躺平做这件事，事情是象你说的这样。 我把这定义为主动投资（不是被动投资）。 如果想躺平，然后等天上掉下馅饼，是挺难的。
税局会盯上的，这么频繁的套现房产，如果发现动机是以卖而买，则收税
还是到房子贵的地方买个投资房，升值快。在房子便宜的地方捣鼓房子，事倍功半。 地点最重要。
有道理
适合一些人～ 但是对我们不适合，我们自己住的房子一定要挑好的，尤其是风水～
对，你说的很客观，是这样的，是主动投资，适合愿意主动投资去这样做的人
@@JUZITALK 对的 有的人真的很适合这样做，是容易起步的选择--好区便宜买个差房子～菊子说的都是干货😘
@@ameliaywang8845 l
@@ameliaywang8845 ，对的一定要在好区买个烂房子，一边住一边修
🌹🌹👍👍
是很佩服菊姐的flip 建議 但是裝置修得花筆錢 ➕每回賣房得有6% 的房仲費。這兩年周邊增值至少10% 才值 對吧？
是，房地产适合长期持有，不是快速倒卖
建议菊子姐在国内视频平台上也开设账号，以免有人在不知情的情况下搬运
ming，不怕搬运，只是我说的在中国不适用。
🌺🌺🌺👍👍👍
海外人士买房怎么少交税呢？
google 一下，会找到很多建议
菊子姐姐，经纪人执照费用是不是很高？
不高，门槛很低
@@JUZITALK 谢谢
菊子姊，如果孩子上大學後，夫妻兩個把大房子賣掉，也把工作辭了，請問租房子會因為沒工作而難租到房子嗎?
记得我妹妹刚来美国，租公寓。因为没有信用记录，没租到，甚至是她想签一年的合同，一次付清一年的房租，都不行。人家就认你有没有工作，有没有信用记录。
如果孩子上学之后，你们已经过了65岁，开始拿social security，这算做一种收入。如果你们过去收入不低，social 也会高于普通水平。如果你再有卖房后大量的存款，和比较高的信用，那么，这是最受欢迎的租客，因为social 是最稳定的收入。
当然，如果你们都很年轻，不够拿social 的，就说不准了。除非你有其它收入，比如兼职的收入，投资房的收入。
另外，公寓租不到的时候，可以租私人房子。有些房东可以接受没收入但有大两存款前提下，一次付清半年或者一年的房租。
租房子会因为没有信用或是信用不好收入不稳定被拒，不会因为没有工作被拒
@@JUZITALK 謝謝你的回覆。
谢谢分享，有您的脑子想不发财都难
苦口婆心的。
不去健身了去弄水管😂😂😂😂桔子姐啊你可真是自带喜感
我是许三多
我也是听到这里笑死了，菊姐也太可爱了:)
请问如果是二个家庭的房子，自住一个家庭，出租一个家庭，住满二年后卖出，这个增值利润全部都免税还是免税一半？
The portion of the duplex that is used for your residence can be sold tax-free, as long as you have owned the property for at least two years and your capital gain does not exceed $250,000 (or $500,000 for a married couple).
我们这里的房子10年也也没涨30%
但就拿不到fha贷款啊 ，人家直接就不给贷，只能找商业贷款
？
交易多不是费用就多了
这个可行性太低根本不适合普通人吧...不说中介费和过户费以及各种手续费，低买高卖不就是想挣市场的钱么，有这个精力不如定投股市享受生活，或者钻研股市了.... 2年换房就为了挣这50万免税额，怕是没活明白...
这期说的很多客观因素都没考虑进去。比如：中介费用，贷款费用，过户费用，搬家费用，新房屋检费用。然后就是同一个小区或周边，你房子增值，别人的同时一样也是增值。到头来，你要花时间去看房，搬家，处理手续。你这建议根本行不通！
我不这样做，但是我认识的人中有这样做的，两个单身的很有品味的老黑。
是的 房子增值时候买新房也涨了 可行性不高。
@@JUZITALK 需要买低
这种 corner case 适合: 有能力自己装修，有力气自己搬家，有时间找deal，有执照省一部份中介费。以上条件缺一不可。
这样，才能买到远远低于市场价的破房子，然后住在里面慢慢diy 两年，装修完工以后，用远远高于市场价的数字卖出去。这种赚钱方式肯定行得通，但是，不适用于有其它全职工作，没力气没时间diy的 papamama landlord, papamama investor
哈哈哈，这样做的后果就是: 虽然赚钱了，但是自己永远住破房，因为不买白菜房然后捣鼓成白玉房，是没法赚钱的。
我赚钱的目的是让自己吃得好住得舒心。所以我没本事用这种方式赚钱
太折腾了！为什么非要通过房子赚钱？房子是用来住的，不是用来炒的！我宁愿躺平！
那你为啥看菊子姐节目。
2～5年搬一次家會被老婆打死！另外primary resident 50萬以下增值部分不一定有100%免稅. 如2000年買後當secondary residents 或是出租 然後到了2005年後才變成primary resident 2022出售增值50萬 long term capital gain 是50x 5/12. 這稱作 non qualified primary resident capital gain. 疫情期間完全是DIY了 水管, 水龍頭 水閥，浄水器，Water Heater, garbage door, 電路，木工 修車全部自己搞定.
我们家是我要被我老公打死，但还好，我是北方他是南方，他擅长动嘴，我擅长动手
笑死😆
我们家也是被老公打死。我转了两次房，差点就被老公打死了。再也不敢了。
我是菊子姐的fan，但是这个不同意。自主房不是好的投资房，cash flow太差。二年换一次自主房娃会非常不高兴。太折腾了。加上装修和commission 你不用交锐了因为长期房产也就inflation 多一点。
就算这二年大涨。卖了你住哪儿？自主房就是图个舒服方便，效益是其次。
很多人这样想，我同意， 我下周会专门有一期视频说这个，谢谢你留言
房价会这么一直涨吗？这两年涨的太吓人了。总有一天会不涨甚至跌吧？
不是涨，是钱不值钱，如果用钱来衡量价值，数字一定是上涨，只要给足够的时间，选对不太差的地方
@@JUZITALK 我知道，而且美国房价放眼望去跟加拿大比也不贵。但是对于美国要一直这么涨我感觉我都有点看不懂了。完全没有现金流了。brrrr也复制不了了
为了省税主动折腾自己和家人， 一直住在正在装修的房子里面。 一旦失业贷不了款，游戏就终止。 何况同一小区其他房产也同比例增值，这样倒腾得不偿失。
你这样想，我那样想，都有道理。 我是认为：想要挣钱总要客服克服不便， 就象我们想要拿工资，总的需要每天出去8小时，乖乖的干满8小时才可能挣到。
是这个道理啊，同一小区，增值一样，卖掉价格比新买的还高，跟是不是勤快没关系啊
现在房客觉得自己不交房租才算正常人。交了房租反而是异类了。
你是这样想的？
现在还哪有2.5利率了，今天都3.3 了
我试图举例说明，我没有在说事实。下次我举例说自住房贷款利率是5%， 出租房是5.625%。
每2年搬家，感觉一直在搬家，没有安定感，实施起来很难。
适合1%？ 的人， 如果很着急靠这个致富，就是主动投资， 跟有另外一个工作一样， 如果不急，倒还好
不适合加州， 房子涨的厉害， property tax 越买越高
理想很丰满 现实很骨感。你卖房子的时候 房价涨了 别人的房价不涨么 你卖了再买 等于是置换。一买一卖损失多少交易费用 便宜了地产经纪人 贷款费用 便宜了贷款经纪人 律师费 便宜了律师 等于最后卖了个寂寞 这种说辞忽悠小白还差不多
我们总归能低买高卖， 只要你看中的是“数”，不是爱上这个房子
折騰！ 如果自己本身是 agent, 還 make sense, 如果本身有 full-time job, 還有孩子，很多personal 的事情，照顧家人，旅遊，個人的興趣愛好等等.......這個賺錢的方法太主動、太花精力了！ 還是想辦法和 focus on 如何創造更多的被動收入！
谢谢你的留言，说的很对，提醒了盲目听从我的人听我话的时候要谨慎。
这是主动收入，需要折腾才能赚钱并且赚到税上的好处。就如你所说這個賺錢的方法太主動、太花精力了。 有人专做flip, 这个跟Flip一样，只不过flip 的是自住房，买卖的周期延长到2年以上
这样做, 生活质量没有最低，只有更低。如果让我过这样的生活，不用多久，就疯了
嗯，同意， 这种方法不适合大部分人
可行性不高
什么鬼主意？
太空谈，实际不是这样
每俩年搬家？天呐。
每两年可以免50万（夫妻）的增值税， 有增值的时候卖。
两年换一回房，就算挣钱了，一辈子没生活质量。
那就五年换吧 😅
想到搬家就头大啊
挣钱都不容易。 我就是这样说，我自己不会去这样做的，我们家小孩造房子，我又忙又懒
都是教人怎么折腾
生命不息折腾不止
有小孩的家庭不能只考虑自住房赚钱啊，孩子喜欢他们的学校，同学和老师，不能不考虑孩子的感受。呵呵
我在视频说了这点
光搬家了 带孩子一大家子多麻烦 没生活质量啊
就象每天上班8小时才能挣到工资一样， 我们的一生就是选择的一生，你选择这样的不便，就会有这样的收获；你选择那样的舒服， 就会有那样的成本。
@@JUZITALK 好吧 我好奇有多少真做过几次的人来说说真实案例 deal好不好弄 搬了几次 我们这附近房子几乎不涨 人口也没有净流入 好像符合要求的地方不多啊
哈哈，还不够手续费和折腾搬家的，这绝对是最不实用的房地产投资方法
这点钱，又要搬家，又要干活翻新，真不如干别的
假设不需要大翻新，给你算两年升值10%，去掉手续费6%，去掉搬家费，房子以50万升到55万算，想想即使是一分钱首付没有，能赚几块钱
我只是年龄大了，也有更有意义的事情要去忙，如果我年轻，我会立个flag, 做给你看， 梦想要有的，万一实现了呢？ 而且我自己觉得这事可行。我永远能低买（相对低买），永远能高卖（相对高卖）。
@@JUZITALK 如果我年轻，没有家庭，我会低息低首付买duplex，租一边，住一边，一边全职工作，一边重复，甚至买triplex，fourplex，不卖，只买，四十岁退休没问题
我自己做地产投资，做各种策略的都见过，这种每隔两年搬一次家的确实有人做，但是基本就是重复一两次，最终要么更passive搞出租，要么全职做地产。我认为这种策略太麻烦了，不如出租或者flipping
自己住同时装修，哪有生活质量？烦死，这个钱不如找个工作来的容易
越来越不靠谱了， 两年换房涨幅都不够付closing cost， 而且这样投资心态也不健康！