Strategia molto interessante. Dalle mie analisi ho visto che per immobili di maggior valore rispetto ai "tuoi" 100k€, il rapporto tra affitto e costo scende, per cui continua a convenire l'acquisto di immobile di basso valore, indipendentemente dalle disponibilità economiche.
Investire in immobili per la locazione è semplicemente auto-flagellazione. Tra tasse ed inquilini (anche se pagano) è un vero incubo. Se invece riesci a comprare basso (a volte capita) e vendere giusto (a volte capita alto) ci può stare, ma considera che ci sono più case del necessario in giro
Dipende cosa si cerca…se si opta per una rendita nel lungo termine può avere senso l’affitto (o formule tipo buy to let)…se si vogliono i cash “subito” e ci si accontenta allora occorre ragionare sul compra basso/vendo alto
no beh affittare é molto rischioso, io ho avuto inquilini che non pagavano da 2 anni e che dopo smadonnamenti tra avvocati per farli uscire mi hanno lasciato pure 50000 euro di danni, danni che nessuno mi ha risarcito
La soluzione se si vuole investire in immobili per affitto è quella di comprare immobili per un certo target di clientela . Io determinate persone non le faccio manco avvicinare alla porta d’ingresso
@Leonardo Pinna in questo video non hai considerato gli affitti brevi derivanti da case vacanze/studenti, dove gli affitti sono anche 3/4 volte superiori ad un affitto a lungo termine, rientrare nell'investimento in questo caso e molto più rapido e redditizio..
Ciao Leonardo, condivido tutto quello che hai detto. Io ho fatto un ulteriore calcolo: quanti anni ci metto per ripagare il debito?. Il mio obiettivo era 10 anni. Dopo due anni di ricerce ho dovuto abbassare un pò il mio biettivo. Quest'anno ho comprato il mio primo immobile da mettere a reddito che secondo i miei calcoli dovrei riuscire a ripagare in 12 anni. Vorrei darti due consigli che a me hanno aiutato. Compra solo qualcosa in cui tu andresti a vivere perchè la vita è lunga e un domani non sai come andrà. Adesso vivi con i tuoi però un domani potresti usare tu quell'appartamento. E altra cosa, fatti amici gli agenti immobiliari. Parla con loro in maniera chiara dicendo che sei un investitiore immobiliare e qual'è il tuo targhet di obiettivo. Io sono riuscito a fare un buon acquisto perchè un agente immobilare mi ha ricontattato in futuro.
Bel video. Io peró comprerei per rivendere il prima possibile per fare capital gain e in secondo luogo pensare di fare cash flow mettendo a reddito. Buona fortuna.
Se uno prendeva solo azioni Microsoft faceva 6x negli ultimi 5anni. Hai liquidità disponibile, non hai spese impreviste non hai concorrenza. Calcola le spese di agenzie notaio o le sorprese, per dire ti trovi tutte le tubature da rifare. Se hai 2/3 milioni da parte e ne compri una decina magari 3 su 10 sono un bidone, 5 su dieci fai pari e 2 su 10 fai un ottimo profitto. Se sei “entry level” vai praticamente allin su un immobile e se ti prendi una sola te la becchi tutta sui denti. In ogni caso anche con 2/3/4/5 milioni piuttosto li metto nello sp500 e vivo tranquillo piuttosto che buttarmi a prendere mattoni che danno ormai infiniti poi problemi che benefici
ma non so l'italia non é gli stati uniti...dove il tuo discorso avrebbe un senso. ci sono altri modi più innovativi di investire in immobili che evita le dinamiche classiche che si trovano in Italia.
Ciao Leonardo, scusa la domanda fuori luogo, cosa ne pensi del progetto AVOTEO?? secondo me sarebbe una buona idea per un bel video e in più mi fido di quello che pensi...ciao a presto!
Secondo me Leonardo prima di fare operazioni dovresti informarti molto molto molto bene sui contro del mercato immobiliare. Magari hai chiarissime le idee su quello che vuoi fare oltre a ciò che hai detto, ma da "proprietario" di casa ti assicuro che dell'affitto lordo degli inquilini restano le briciole e probabilmente non paghi manco la rivalutazione. Non devi solo considerare la tassazione IRPEF, ma anche tutte le spese variabili di manutenzione straordinaria oltre alle tasse di proprietà e ai costi in caso di morosità. Un conto è affittare una casa all'estero o anche in Italia se turistica o per studenti universitari, ma una casa in Italia affittata alle famiglie difficilmente può essere un affare.
@@riccardosuperlardo4776 Io non seguo quel business ma ha certamente più potenzialità e più rendimento rispetto all'affitto a famiglie. Se sia un affare non lo so perchè comunque devi comprare una casa in una certa zona, trovare inquilini e coinquilini e comunque avere diverse grane, però pur sempre meglio se consideri che hai molte meno spese in caso di morosità (che oltretutto è meno probabile) e ricavi decisamente superiori . Comunque cercando su internet pare che garantisca un guadagno lordo di appena il 6% l'anno, se consideri che comunque le case sono un investimento a mio avviso piuttosto rischioso conviene investire nei mercati finanziari azionari, anche solo affidandosi a MoneyFarm o comprando l'SWDA. In alternativa, potrebbe avere senso comprare un REIT ma non seguo quel mondo.
@@giuliopantelliano313 io leggendo su internet e facendomi due calcoli vedo che il rendimento per gli immobili affittati a studenti o per turismo rendono piu o meno un 4% netto. Lo stesso rendimento non penso proprio si possa avere con Etf (anche prendendosi rischi). Non mi e' chiaro quindi come poter avere un rendimento piu alto di un affitto a studenti (ao a turisti) onestamente...
@@riccardosuperlardo4776 io personalmente compro l'SWDA. Dal 2010 ad oggi ha avuto una performance del +305,5%, con un rendimento annualizzato dell'11% (netto l'8% circa). Certo non da rendimenti costanti e puoi toccare perdite temporanee anche del 30%, ma se ci pensi non è diverso per la casa: anche lì i rendimenti nella realtà non sono affatto costanti.
@@giuliopantelliano313 non sapevo si potessero avere tali rendimenti con degli etf senza prendersi grossi rischi...per farti un esempio di una piattaforma nota su moneyfarm il profilo piu rischioso delinea un guadagno del 7% lordo....tu mi dici quindi che e' possibile avere un dividendo annuale del 8% netto quindi investendo 200k ogni anno ho un netto di 16.000 euro senza fare niente?
Ti seguo sempre e ti apprezzo molto e nel tempo mi sono affezionato quindi lo dico come se fossimo grandi amici NON LO FARE! Questa strategia (snowball) era esattamente quella che immaginavo di utilizzare io perché nella teoria è fantastica funziona tutto alla perfezione (come scritto in tutti i libri)il problema fondamentale secondo me è che siamo in Italia non in America..la maggior parte delle famiglie vive in immobili di proprietà qui non c’è nessuna istituzione che fa rating degli inquilini e difficilmente succede qualcosa ad un inquilino moroso (i rischi sono solo a carico tuo)i tempi burocratici sono infiniti e quelli degli artigiani a cui ti affiderai non saranno diversi le spese (preventivo vs consuntivo)saranno sempre difficilmente quantificabili in modo preciso e i contrattempi incideranno sempre troppo inoltre i tempi lunghi per ogni step faranno si che il tuo investimento resti fermo per tantissimo tempo prima di vedere un reale cash flow quindi oggi per esperienza ti dico che secondo me per fare una operazione così o ti sporchi le mani(diventi imprenditore edile con i tuoi operai)e fai tutto con capitali propri o forse è meglio continuare a fare quello che hai fatto fino ad ora per guadagnare quello che hai guadagnato..nessun capitale fermo e tanta salute guadagnata..IMHO..
Boh onestamente penso che in Italia non ha nessun senso. Gli inquilini hanno molti più diritti dei proprietari ed in più ci sono una marea di tasse e spese varie, non tutte detraibili. Senza considerare che per come sta messa l'Italia zone che fanno aumentare il valore delle case si contano su una mano. Potresti provare magari in altri paesi con una legislazione più favorevole, come USA, Emirati o Croazia.
Secondo me investire in immobili tramite REITs è meglio (guadagni meno ma hai meno sbattimenti e più diversificazione, in più è modulare, hai 10k, investi 10k, hai 300k, investi 300k)
Ciao, sono un imprenditore immobiliare dal 2008, ho operato e opero in tutta Europa e ho gestito transazioni davvero importanti, ti posso suggerire di prestare massima attenzione al mercato immobiliare italiano, ma all'immobiliare in genere. Con entry minimi, meno di 400-500K l'immobiliare non è un buon investimento, soprattutto per gli asset di fascia bassa. Lo sconsiglio sempre e fortemente. Troppi grattacapi per poco o nulla. O si opera come imprenditori del settore o meglio fare altro. Saluti carissimi da Budapest.
@@LeonardoPinna grazie a te sei molto bravo e sono un tuo fan ormai da tempo! Se avrai bisogno di qualche linea guida, mi trovi quando vuoi! Molto lieto! Ciaoooo 😀
Ciao Leonardo, sei io acquisto un immobile in corte, 70 mq sotto e 70 sopra, su piani separati, il tutto a 38k..ci sono pochi lavori da fare sotto e tutto da fare sopra, tuttavia io sono del mestiere.. Questo è un buon investimento?
Io investo in immobili, premetto che sono avvocato e che sono amministratore di società di gestione immobiliare... per me la locazione immobiliare se la sai fare é il top...non solo perché hai il controllo cosa che in borsa non hai...ma perché compro immobili già affittati o partecipo ad aste d immobili già affittati...il che mi fa risparmiare ossia dopo la compravendita ho solo le spese per modificare soggettivamente il contratto di locazione...se vi servono consigli scrivetemi, ho 20 anni di esperienza ed ho 43 anni...
io sono di roma e anch io mi sto interessando di aste di case già affittate se ho bisogno di qualche consiglio a livello amministrativo di tassazione ed altro ti posso contattare via mail o sei su facebook?
Ci sono diverse criticità che non vengono considerate nel video, per esempio se si acquista un immobile come prima casa non si può poi affittare perché oltre al discorso della residenza ci sono da considerare le agevolazioni fiscali di cui si beneficia che vengono a decadere nel momento in cui si affitta l'immobile. Non si può vendere un immobile acquistato come prima casa prima che siano trascorsi 5 anni altrimenti decadono tutti i benefici fiscali, mutuo compreso. L'immobiliare è un campo molto complesso, attenzione ...
@@ConcettoDistefano se si acquista un immobile con un mutuo ipotecario prima casa entro 18 mesi bisogna spostare la residenza in quell'immobile altrimenti variano le imposte e non si potrà più portare in detrazione gli interessi passivi
@@DarioZanini che non c entra niente con la riduzione delle imposte di compravendita e la possibilità di affittare...si perdono gli interessi passi. Punto
@@ConcettoDistefano ok ma se si acquista come prima casa beneficiando dell'imposta di registro al 3% al posto del 9% se poi si rivende l'immobile prima che siano passati 5 anni si dovrà fare un versamento della differenza dell'imposta di registro tra il 3 e il 9 % e in più ci sarà una sanzione del 30 %. Inoltre si dovrà pagare la tassazione sulla plusvalenza tra il valore di acquisto e il valore di vendita. Questi mi sembrano aspetti importanti da analizzare.
@@DarioZanini basta aspettare 5 anni. Se no ovvio. E poi nulla vieta che puoi affittare delle camere e viverci. Tutto è da considerare ma sembrava che si volesse svilire l investimento, forse paura che ormai troppi si sono resi conto che ha dei vantaggi?
Comprare casa in Italia é vantaggioso solo per l'inquilino che è all interno, poiché se da un giorno all altro smette di pagarti il fitto, tu proprietario devi aspettare mesi se non anni prima che venga cacciato da casa tua, soprattutto se ha figli piccoli.
Di solito non succede a meno che sbagli comprando nella zona sbagliata, se affitti a studenti, come nel suo caso, è difficile ritrovarsi nella situazione da te descritta..
Secondo me investire in immobili è molto rischioso, dal tuo discorso hai omesso tutti gli aspetti negativi (inquilini morosi o che ti distruggono la casa, aumento tasse, lavori costosi non previsti), forse sbaglio...
Hai perfettamente ragione. Da ex proprietario e amministratore la mia più grande fortuna è stata riuscire a vendere tutto. Un etf immobiliare mi rende di più di tutti gli immobili che possedevo e soprattutto dormo tranquillo . In Italia non conviene essere proprietari di case o negozi ad esclusione della casa di residenza. Leonardo è giovane lo capirà negli anni.
@@luxtablet2840 ho le stesse vostre preoccupazioni,specie sugli inquilini morosi...ma sto valutando un monolocale sulla costa da affittare solo a vacanzieri...pareri?
Concordo con il fatto che non sono state prese in considerazione spese importanti ed imprevisti....l'idea di ipotecare l'immobile 1 espone ad un debito più alto e diminuisce il cashflow. Consiglio di investire nel 1 immobile e fare esperienza e magari reinvestire il.cashflow in altro investimento
queste strategie funzionano, e non sempre, negli USA. In Italia troppe spese ed imprevisti. Le banche non ti finanziano al 100%. Gli inquilini spesso non pagano ed è difficile mandarli via. Sopratutto: è quasi impossibile trovare buone occasioni all'asta.
Come prima casa non puoi “comprare e rivendere” a meno che tu non ne compri subito un’altra e continui senza mai fermarti con scadenze piuttosto ristrette
Giusto, così faccio anch'io, sono alla terza casa comprata, ristrutturata e intestata come prima casa poi magari reinvestero i soldi in altra modalità. Ottima possibilità di cominciare
il vero problema comunque è che le banche non prestano nulla a chi ha un reddito da affitto e non da posto fisso statale. i prestiti su ipoteche su altri immobili sono difficili da ottenere ed hanno tassi elevati. si viene poi a creare una pericolosa catena di s. Antonio, se uno solo degli inquilini non paga. si perde tutto se la differenza fra entrate da affitto e prestito non è più che doppia. cosa molto difficile. in pratica servono molti immobili e molti inquilini per frazionare il rischio di insolvenza e guadagnare abbastanza da viverci avere un margine di sicurezza e ripagare il prestito. cosa impossibile se fin dall'inizio si vive solo di affitti.
Investire in immobili non è così redditizio alla lunga, perchè ti vanno bene 5 operazioni e te ne va male 1, ma quella singola operazione andata male , ti fa perdere tutto il guadagno delle altre 5. L'affitto lascialo perdere, sono di più quelli che non pagano che quelli che pagano, e quelli che pagano spesso ti fanno spendere tanto in manutenzione immobile. La teoria è bellissima, ma la realtà è altro, ben altro. Cmq buona fortuna!
Bella questa strategia, onestamente ancora non mi passa neanche per la testa di investire in immobili perché il mio capitale non è così alto ma sicuramente in un futuro lo farò
ti consiglio di partecipare al corso guadagnare con le case di andrea maurizio gilardoni, oltre che ti insegna, vieni seguito da professioni e puoi essere anche finanziato tramite la piattaforma crowfounding.
Ciao complimenti per l approccio al settore e per i contenuti. Ho qualche operazione sulle spalle con Cap proprio e senza leve. Se vedrai la concorrenza di consumers è perchè non è un buon investimento.. Compra appartamenti rotti e puzzolenti. le Aste vanno a periodi, non adesso , aspetta la recessione più due anni per la procedura burocratica. Concentrati solo su appartamenti sul mercato da qualche mese ..
Caro Leo...devi considerare anche gli interessi sul mutuo oltre i 90k della seconda ipoteca. Immagina che il secondo immobile costa 100k tu lo Compri a 100k + interessi da restituire alla banca ad es 70k + tasse notatili e assicurazioni= totale costo della casa oltre 170k. Nel Lungo Periodo è un investimento che causa costi fissi che devi considerare sempre. Cmq bravo.
Acquistare un immobile per metterlo in affitto è come acquistare un titolo perché stacca dividendi. I tuoi ultimi due video sono di una contraddizione clamorosa! Inoltre anche ammesso che riuscissi a trovare un immobile a 90 mila che ne vale 120, metterlo in affitto sarebbe un errore clamoroso. Cioè invece di fare un gain superiore al 30% subito saresti disposto ad aspettare anni per rivedere i soldi del tuo investimento?
Leonardo fai attenzione al calcolo dei rendimenti immobiliari. Le spese sono davvero tante e la manutenzione ordinaria e straordinaria impatta davvero molto. Inoltre con questa strategia d'investimento non si rischia una sovraesposizione al mercato immobiliare?
Discorso sensato ma a torta finita in Italia non conviene. Troppa burocrazia, troppe lungaggini, troppe tasse e in più se affitti un immobile e l'inquilino non paga hai voglia a buttarlo fuori! Mica siamo in America..
Sinceramente se dovessi comprare a 90k un immobile che ne vale 120k, lo venderei subito x fare 30k di utile, sai quanti canoni di affitto sn 30k?! Nn hai grossi rischi e hai guadagni elevati. Avere una rendita passiva da immobili è molto allettante, ma nn so se in italia mi fiderei ad affittare
Investire in immobili per poi fittare non è redditizio ed è anche rischioso per diversi fattori. Da non tralasciare i lavori di ristrutturazione che spesso sono necessari per quegli immobili a basso prezzo, per non parlare le tasse IMU di seconda casa (una batosta!). Unico fattibile per investire nel settore immobile è rilevare immobili ruderi a prezzi stracciati (tipo case di campagne/coloniche), ristruttuare ex novo (oppure demolire e costruire casa prefabbicata) e rivendere dopo 5 anni.
Bellissimo contenuto grande, unica domanda, so che tu hai fatto molti investimenti ma come si fa RISPARMIARE 40.000 in un anno? Una persona che parte da zero è già tanto se riesce a risparmiarne 8.000
Dipende da quanto guadagni…se guadagni 30.000€ all’anno è impossibile risparmiarne 40.000….allo stesso modo se guadagni 1milione è relativamente molto semplice risparmiarne 200.000…
Dipende anche da che vita conduci se sei a casa con i tuoi e hai zero spese non è difficile risparmiare sennò dipende dalla tua posizione lavorativa se fai operaio ecc non hai molte speranze
Comprare un immobile per affittare è moooolto pericoloso, tra inquilini che non pagano, manutenzioni ordinarie e straordinarie, tasse, crisi economiche...non so, non mi sembra un grande strategia. Io quando ho fatto i conti in modo serio ho lasciato perdere perché i rischi erano troppo alti. In italia poi se trovi un inquilino che non paga sei finito....forse è meglio comprare e rivendere ma è difficile trovare le occasioni ...serve tanto tempo
buona strategia, è fattibile anche in italia seguendo alcune regole fondamentali. Prima di tutto operare in grandi città, comprare immobili sottocosto rispetto prezzo al mq di zona, preferibilmente o quasi esclusivamente in leva (se hai la liquidita ci sono investimenti che rendono meglio con meno preoccupazioni), ottima l' idea dell' ipoteca per fare leva, se hai comprato bene dopo qualche anno puoi anche fare una restrizone ipotecaria per estinguerla. Infine affittare solo a stanza. a studenti o lavoratori under 30 ( no famiglie, no monolocali o immobili interi) in bocca al lupo :)
quali sono gli investimenti che rendono meglio con la liquidita? con gli studenti si puo fare un 4% netto con che altro puoi raggiungere un tale rendimento?non di certo con gli etf oggi come oggi....
Ascoltami ti faccio un esempio vicino a me c'è una casa divisa in due e ogni casa costa 40k quindi 80k per due case... In poche parole mettendo ad affittare fai 1k al mese e la rata del mutuo sarà di 500 al mese quindi guadagni 500 al mese e via
non ti conosco, ho guardato questo video a caso......dici, "compro a 90.000 un appartamento che ne vale 120.000", cosi da ipotecarlo per prendere il secondo e continui nella tua spiegazione....Se fosse cosi semplice. Possono capitare delle occasioni del genere ma, sono rarissime. NON funziona così...hai parlato con chi investe veramente in immobili?...ciao, auguri
Ti dico l'unico modo per poter competere sugli immobili, devi prima cosa avere il doppio di quello che vuoi investire nell'immobile in modo da poter coprire spese improvvise e non avere l'acqua alla gola. Secondo ma ugualmente importante devi conoscere un agente immobiliare che sia affidabile e che voglia fare affari con te (lo dovrai ricompensare bene), lui ti darà un mano affari a prezzi "convenienti" e ti farà iniziare a guadagnare. Ma ricordati che lo dovrai far guadagnare bene ;-)
Agente immobiliare? Ma quando mai? Se vuole guadagnare deve fare lui da agente immobiliare, gli agenti immobiliari son come i notai si beccano un sacco di soldi con responsabilità ZERO, ZERO. L'unico consulente che serve davvero ad un investitore immobiliare è un avvocato amico, di quelli che si accontentano della consulenza e non ti trascinano in cause infinite in cui perderai comunque anche se vinci e non è affatto detto che si vinca nonostante si abbia ragione da vendere. L'investimento immobiliare con i soldi contati è una follia. A meno che non si abbia un'altra cospicua rendita mensile sicura a prova di bomba, a cui poter fare ricorso in caso di imprevisti, che in campo immobiliare ci stanno quasi sempre.
Non fa per me. Tra leva finanziaria e poca differenziazione suona come un rischio troppo alto per le mie corde. Se qualcosa va storto (no affitti, spese extra, errori di valutazione) ti sei bruciato. Pensa se compro una casa a 90k che in realtà vale 70 invece del viceversa...
ciao leo in tanti dicono che la casa è meglio comprarla, e farci subito plusvalenza vendendola. anche secondo me e cosi, perche alla fine gli immobili a rendita in un certo senso (con della fantasia eh) possono essere considerati come azioni da dividendo, e come hai detto tu stesso pochi giorni fa i dividendi sono svantaggiosi. prendiamo gli immobili a rendita: hai la sfortuna (ovviamente dipende da che parte sei, in questo caso quella dell' investitore locatore) di vivere in uno stato che tutela molto il locatario, non puoi rivalutare gli affitti se non dopo 4 anni, non puoi mandare via facilmente la gente, se gli inquilini che hai non hanno una posizione lavorativa/finanziaria stabile puo succedere che non pagano, se si rompe qualcosa e non hai l'immobile assicurato (altre spese fisse) rischi di perdere un anno di rendita. a questo punto per ottenere un 2,5/3% netto all' anno preferisco un dividendo, che forse è piu sicuro che arriva. Cioè se si fanno questi conti, la fortuna conta più negli investimenti immobiliari piuttosto che in quelli finanziari. Senza contare che hai un bene che è di per se un debito se non è abitato, ed è molto difficile da liquidare. Il punto a favore che hanno gli immobili è il fatto che si possono ipotecare e, se si hanno capitali come nel tuo caso, o lavori fissi si accede facilmente al credito che crea leva finanziaria, ma ripeto, credo sia meglio pagare un capital gain per aver fatto un operazione di compravendita al volo, che tra l'altro ti è costata lavoro e fatica, ma magari un bel gruzzolo in pochi mesi (o anni se va male o se no hai fretta). Altra alternativa sono i reits, che a conti fatti hanno un rendimento simile, scelgono immobili appetibili per aziende/privati senza che ci debba dedicare del tempo e seguono il valore del mercato immobiliare, quindi puoi fare plusvalenza, e sono molto piu liquidabili. se ti va dammi il tuo punto di vista sulla questione, perche anche io ci sto pensando ad un immobile a rendita, ma ci vedo solo svantaggi/sbattimenti rispetto a quello che il mercato finanziario offre. ciao leo grande
@@matteomilanesi1710 beh nel mercato (finanziario o immobiliare) nessuno garantisce nulla.. ma secondo me non è paragonabile il rischio/rendimento che ti da un ETF a distribuzione o un Reit consolidato (alta market cap, storicità, buona gestione) rispetto ad un immobile in in affitto in italia. Se proprio ho la mania di dover comprare case per guadagnarci, le compro (magari ad un buon prezzo) e cerco di venderle quanto prima, cosi evito di rimanere incastrato con un bene che frutta poco niente ed è uno sbattimento da seguire. Credo che alla fine ti deve piacere avere più immobili e seguirne la gestione, un po come un lavoro, sennò ci sono altri prodotto che danno rendite. Poi ovvio, sono punti di vista, anche cercare di vendere immobili lo puoi considerare un professione
@@matteomilanesi1710 hai ragione, pensavo fosse sottinteso, in effetti non mi sono espresso proprio, sulla ristrutturazione. praticamente nessuno riuscirebbe a vendere una casa a più di quello che l' ha pagata!
La popolazione italiana ha iniziato a diminuire dal 2016 e continuerà a farlo per i prossimi 50 anni. Fra pochi anni le case non serviranno a nessuno e inizierà un periodo di svalutazione generale disarmante. Solo poche locations si svaluteranno meno. In questo contesto creare valore nel medio/lungo periodo sarà come vincere alla lotteria.
è una strategia valida ma molto lenta e rischiosa. soprattutto se affitti a famiglie perché in caso di morosità le famiglie in Italia sono lunghe da sfrattare. se invece affitti a studenti si può fare, perché raramente lo studente ti occupa l'immobile ed anche in quel caso non avendo famiglia ed altre persone a carico può essere mandato via più celermente rispetto ad una famiglia, ma mai prima di un anno. in ogni caso la tua catena di acquisti è molto rischiosa perché se ipotechi tutti i tuoi immobili per fare leva finanziaria ed acquistare sempre più case, se per un motivo qualsiasi non riesci a pagare più il debito perdi tutto. valuta bene è rischioso.
Devi tener presente che oggi alle banche non interessa avere in garanzia immobili a fronte di un mutuo, ma sottoscrittori o garanti in grado di pagare. La rata del mutuo sarà il 30-40% del reddito mensile netto. Inoltre se gli inquilini non sono morosi su 12 mensilità di affitto, tolte le spese(tasse manutenzioni ecc...) né resteranno 7/8.
Alla fine ci ho sempre visto troppe incognite. Non hai pensato all' ipotesi di compre dei box invece della casa? Se penso a Milano in zona media con 300k puoi comprare un bilocale oppure 8/10 box. I box hanno il vantaggio delle poche spese ma anche che puoi iniziare con 30k e fare esperienza e poi passare a un secondo mentre con la casa è quasi un all in. Beh poi se nelle tue zone una casa costa 80k magari il discorso è diverso anche se credo che anche i box costino meno.
Per la mia esperienza personale, dipende molto da dove si acquista.Aumenti e diminuzioni di valore, sono entrambi dietro l'angolo.
Strategia molto interessante. Dalle mie analisi ho visto che per immobili di maggior valore rispetto ai "tuoi" 100k€, il rapporto tra affitto e costo scende, per cui continua a convenire l'acquisto di immobile di basso valore, indipendentemente dalle disponibilità economiche.
Video molto interessante, con argomentazioni ben espresse! Ho solo una perplessità: ma la tassazione? Il gioco vale la candela? Grazie 💝
Tieni presente che possono sempre capitare spese straordinarie che vanno a pesare sui conti di previsione...
Investire in immobili per la locazione è semplicemente auto-flagellazione. Tra tasse ed inquilini (anche se pagano) è un vero incubo.
Se invece riesci a comprare basso (a volte capita) e vendere giusto (a volte capita alto) ci può stare, ma considera che ci sono più case del necessario in giro
Concordo al 100%
Dipende cosa si cerca…se si opta per una rendita nel lungo termine può avere senso l’affitto (o formule tipo buy to let)…se si vogliono i cash “subito” e ci si accontenta allora occorre ragionare sul compra basso/vendo alto
no beh affittare é molto rischioso, io ho avuto inquilini che non pagavano da 2 anni e che dopo smadonnamenti tra avvocati per farli uscire mi hanno lasciato pure 50000 euro di danni, danni che nessuno mi ha risarcito
La soluzione se si vuole investire in immobili per affitto è quella di comprare immobili per un certo target di clientela . Io determinate persone non le faccio manco avvicinare alla porta d’ingresso
@@TaurbladeX La casa che affitti neanche ci dovrebbe valere 50.000 euro. Cos hanno fatto? Te l hanno demolita???
Ciao Leonardo, quali libri hai letto per informarti sugli Imvestimenti Immobiliari??
@Leonardo Pinna in questo video non hai considerato gli affitti brevi derivanti da case vacanze/studenti, dove gli affitti sono anche 3/4 volte superiori ad un affitto a lungo termine, rientrare nell'investimento in questo caso e molto più rapido e redditizio..
Nel video no ma sicuramente erano contemplati nei piani!!! :)))
@@LeonardoPinna grande 🔥
Ciao Leonardo, condivido tutto quello che hai detto. Io ho fatto un ulteriore calcolo: quanti anni ci metto per ripagare il debito?. Il mio obiettivo era 10 anni. Dopo due anni di ricerce ho dovuto abbassare un pò il mio biettivo. Quest'anno ho comprato il mio primo immobile da mettere a reddito che secondo i miei calcoli dovrei riuscire a ripagare in 12 anni. Vorrei darti due consigli che a me hanno aiutato. Compra solo qualcosa in cui tu andresti a vivere perchè la vita è lunga e un domani non sai come andrà. Adesso vivi con i tuoi però un domani potresti usare tu quell'appartamento. E altra cosa, fatti amici gli agenti immobiliari. Parla con loro in maniera chiara dicendo che sei un investitiore immobiliare e qual'è il tuo targhet di obiettivo. Io sono riuscito a fare un buon acquisto perchè un agente immobilare mi ha ricontattato in futuro.
Scusa ma trascuri troppe variabili
Come i costi di manutenzione...tassazione
Che fidati pesano
Omette il rischio morosità. E se non valorizza l’immobile non è detto che lo possa vendere ad un valore maggiore o uguale.
Puoi fare un video su come studiare per investire in immobili? Che percentuale hai usato del tuo portafoglio totale per investire in immobili?
Bel video. Io peró comprerei per rivendere il prima possibile per fare capital gain e in secondo luogo pensare di fare cash flow mettendo a reddito. Buona fortuna.
Se vendi entro i 5 anni bisogna pagare il 25% sul capital gain mi pare
Se uno prendeva solo azioni Microsoft faceva 6x negli ultimi 5anni. Hai liquidità disponibile, non hai spese impreviste non hai concorrenza. Calcola le spese di agenzie notaio o le sorprese, per dire ti trovi tutte le tubature da rifare. Se hai 2/3 milioni da parte e ne compri una decina magari 3 su 10 sono un bidone, 5 su dieci fai pari e 2 su 10 fai un ottimo profitto. Se sei “entry level” vai praticamente allin su un immobile e se ti prendi una sola te la becchi tutta sui denti. In ogni caso anche con 2/3/4/5 milioni piuttosto li metto nello sp500 e vivo tranquillo piuttosto che buttarmi a prendere mattoni che danno ormai infiniti poi problemi che benefici
Grazie anche io come fonte di reddito ho anche investito nel mercato immobiliare
ma non so l'italia non é gli stati uniti...dove il tuo discorso avrebbe un senso. ci sono altri modi più innovativi di investire in immobili che evita le dinamiche classiche che si trovano in Italia.
Ciao Leonardo, scusa la domanda fuori luogo, cosa ne pensi del progetto AVOTEO?? secondo me sarebbe una buona idea per un bel video e in più mi fido di quello che pensi...ciao a presto!
Secondo me Leonardo prima di fare operazioni dovresti informarti molto molto molto bene sui contro del mercato immobiliare.
Magari hai chiarissime le idee su quello che vuoi fare oltre a ciò che hai detto, ma da "proprietario" di casa ti assicuro che dell'affitto lordo degli inquilini restano le briciole e probabilmente non paghi manco la rivalutazione. Non devi solo considerare la tassazione IRPEF, ma anche tutte le spese variabili di manutenzione straordinaria oltre alle tasse di proprietà e ai costi in caso di morosità.
Un conto è affittare una casa all'estero o anche in Italia se turistica o per studenti universitari, ma una casa in Italia affittata alle famiglie difficilmente può essere un affare.
quindi mi confermi che un affitto a studenti puo essere un affare...?
@@riccardosuperlardo4776
Io non seguo quel business ma ha certamente più potenzialità e più rendimento rispetto all'affitto a famiglie. Se sia un affare non lo so perchè comunque devi comprare una casa in una certa zona, trovare inquilini e coinquilini e comunque avere diverse grane, però pur sempre meglio se consideri che hai molte meno spese in caso di morosità (che oltretutto è meno probabile) e ricavi decisamente superiori .
Comunque cercando su internet pare che garantisca un guadagno lordo di appena il 6% l'anno, se consideri che comunque le case sono un investimento a mio avviso piuttosto rischioso conviene investire nei mercati finanziari azionari, anche solo affidandosi a MoneyFarm o comprando l'SWDA.
In alternativa, potrebbe avere senso comprare un REIT ma non seguo quel mondo.
@@giuliopantelliano313 io leggendo su internet e facendomi due calcoli vedo che il rendimento per gli immobili affittati a studenti o per turismo rendono piu o meno un 4% netto. Lo stesso rendimento non penso proprio si possa avere con Etf (anche prendendosi rischi). Non mi e' chiaro quindi come poter avere un rendimento piu alto di un affitto a studenti (ao a turisti) onestamente...
@@riccardosuperlardo4776 io personalmente compro l'SWDA. Dal 2010 ad oggi ha avuto una performance del +305,5%, con un rendimento annualizzato dell'11% (netto l'8% circa). Certo non da rendimenti costanti e puoi toccare perdite temporanee anche del 30%, ma se ci pensi non è diverso per la casa: anche lì i rendimenti nella realtà non sono affatto costanti.
@@giuliopantelliano313 non sapevo si potessero avere tali rendimenti con degli etf senza prendersi grossi rischi...per farti un esempio di una piattaforma nota su moneyfarm il profilo piu rischioso delinea un guadagno del 7% lordo....tu mi dici quindi che e' possibile avere un dividendo annuale del 8% netto quindi investendo 200k ogni anno ho un netto di 16.000 euro senza fare niente?
Ti seguo sempre e ti apprezzo molto e nel tempo mi sono affezionato quindi lo dico come se fossimo grandi amici NON LO FARE!
Questa strategia (snowball) era esattamente quella che immaginavo di utilizzare io perché nella teoria è fantastica funziona tutto alla perfezione (come scritto in tutti i libri)il problema fondamentale secondo me è che siamo in Italia non in America..la maggior parte delle famiglie vive in immobili di proprietà qui non c’è nessuna istituzione che fa rating degli inquilini e difficilmente succede qualcosa ad un inquilino moroso (i rischi sono solo a carico tuo)i tempi burocratici sono infiniti e quelli degli artigiani a cui ti affiderai non saranno diversi le spese (preventivo vs consuntivo)saranno sempre difficilmente quantificabili in modo preciso e i contrattempi incideranno sempre troppo inoltre i tempi lunghi per ogni step faranno si che il tuo investimento resti fermo per tantissimo tempo prima di vedere un reale cash flow quindi oggi per esperienza ti dico che secondo me per fare una operazione così o ti sporchi le mani(diventi imprenditore edile con i tuoi operai)e fai tutto con capitali propri o forse è meglio continuare a fare quello che hai fatto fino ad ora per guadagnare quello che hai guadagnato..nessun capitale fermo e tanta salute guadagnata..IMHO..
Mai investirei in immobili in Italia, se non per case vacanza o universitari. Quelle potrebbero convenire.
Leonardo potresti fare un video su i libri che hai letto sul real estate? grazie in anticipo
Boh onestamente penso che in Italia non ha nessun senso. Gli inquilini hanno molti più diritti dei proprietari ed in più ci sono una marea di tasse e spese varie, non tutte detraibili.
Senza considerare che per come sta messa l'Italia zone che fanno aumentare il valore delle case si contano su una mano.
Potresti provare magari in altri paesi con una legislazione più favorevole, come USA, Emirati o Croazia.
Bravissimo
Cosa ne pensi di Andrea Maurizio gilardoni e rendimento etico? Li conosci?
Secondo me investire in immobili tramite REITs è meglio (guadagni meno ma hai meno sbattimenti e più diversificazione, in più è modulare, hai 10k, investi 10k, hai 300k, investi 300k)
Quali reits americani consigli?
Ciao, sono un imprenditore immobiliare dal 2008, ho operato e opero in tutta Europa e ho gestito transazioni davvero importanti, ti posso suggerire di prestare massima attenzione al mercato immobiliare italiano, ma all'immobiliare in genere. Con entry minimi, meno di 400-500K l'immobiliare non è un buon investimento, soprattutto per gli asset di fascia bassa. Lo sconsiglio sempre e fortemente. Troppi grattacapi per poco o nulla. O si opera come imprenditori del settore o meglio fare altro. Saluti carissimi da Budapest.
Grazie mille del suggerimento, è sempre utile apprendere da chi ha più esperienza 😊
@@LeonardoPinna grazie a te sei molto bravo e sono un tuo fan ormai da tempo! Se avrai bisogno di qualche linea guida, mi trovi quando vuoi! Molto lieto! Ciaoooo 😀
Ciao Leonardo, sei io acquisto un immobile in corte, 70 mq sotto e 70 sopra, su piani separati, il tutto a 38k..ci sono pochi lavori da fare sotto e tutto da fare sopra, tuttavia io sono del mestiere.. Questo è un buon investimento?
La zona
Grande Leonardo, aspettavo con ansia un contenuto del genere! Spero mi darai una dritta per capire se investire o meno in questo mercato💪
Io investo in immobili, premetto che sono avvocato e che sono amministratore di società di gestione immobiliare... per me la locazione immobiliare se la sai fare é il top...non solo perché hai il controllo cosa che in borsa non hai...ma perché compro immobili già affittati o partecipo ad aste d immobili già affittati...il che mi fa risparmiare ossia dopo la compravendita ho solo le spese per modificare soggettivamente il contratto di locazione...se vi servono consigli scrivetemi, ho 20 anni di esperienza ed ho 43 anni...
Dove investi?
@@giovanni0330 per ora solo su genova
io sono di roma e anch io mi sto interessando di aste di case già affittate se ho bisogno di qualche consiglio a livello amministrativo di tassazione ed altro ti posso contattare via mail o sei su facebook?
Ci sono diverse criticità che non vengono considerate nel video, per esempio se si acquista un immobile come prima casa non si può poi affittare perché oltre al discorso della residenza ci sono da considerare le agevolazioni fiscali di cui si beneficia che vengono a decadere nel momento in cui si affitta l'immobile. Non si può vendere un immobile acquistato come prima casa prima che siano trascorsi 5 anni altrimenti decadono tutti i benefici fiscali, mutuo compreso. L'immobiliare è un campo molto complesso, attenzione ...
Perche? Secondo me ti stai sbagliando. Una cosa è la residenza altra che sia prima casa...
@@ConcettoDistefano se si acquista un immobile con un mutuo ipotecario prima casa entro 18 mesi bisogna spostare la residenza in quell'immobile altrimenti variano le imposte e non si potrà più portare in detrazione gli interessi passivi
@@DarioZanini che non c entra niente con la riduzione delle imposte di compravendita e la possibilità di affittare...si perdono gli interessi passi. Punto
@@ConcettoDistefano ok ma se si acquista come prima casa beneficiando dell'imposta di registro al 3% al posto del 9% se poi si rivende l'immobile prima che siano passati 5 anni si dovrà fare un versamento della differenza dell'imposta di registro tra il 3 e il 9 % e in più ci sarà una sanzione del 30 %. Inoltre si dovrà pagare la tassazione sulla plusvalenza tra il valore di acquisto e il valore di vendita. Questi mi sembrano aspetti importanti da analizzare.
@@DarioZanini basta aspettare 5 anni. Se no ovvio. E poi nulla vieta che puoi affittare delle camere e viverci. Tutto è da considerare ma sembrava che si volesse svilire l investimento, forse paura che ormai troppi si sono resi conto che ha dei vantaggi?
Comprare casa in Italia é vantaggioso solo per l'inquilino che è all interno, poiché se da un giorno all altro smette di pagarti il fitto, tu proprietario devi aspettare mesi se non anni prima che venga cacciato da casa tua, soprattutto se ha figli piccoli.
Di solito non succede a meno che sbagli comprando nella zona sbagliata, se affitti a studenti, come nel suo caso, è difficile ritrovarsi nella situazione da te descritta..
Conosci qualche sito d'investimento immobiliare serio affidabile e che paga???
Secondo me investire in immobili è molto rischioso, dal tuo discorso hai omesso tutti gli aspetti negativi (inquilini morosi o che ti distruggono la casa, aumento tasse, lavori costosi non previsti), forse sbaglio...
No non sbagli
Hai perfettamente ragione. Da ex proprietario e amministratore la mia più grande fortuna è stata riuscire a vendere tutto. Un etf immobiliare mi rende di più di tutti gli immobili che possedevo e soprattutto dormo tranquillo . In Italia non conviene essere proprietari di case o negozi ad esclusione della casa di residenza. Leonardo è giovane lo capirà negli anni.
@@luxtablet2840 ho le stesse vostre preoccupazioni,specie sugli inquilini morosi...ma sto valutando un monolocale sulla costa da affittare solo a vacanzieri...pareri?
Concordo con il fatto che non sono state prese in considerazione spese importanti ed imprevisti....l'idea di ipotecare l'immobile 1 espone ad un debito più alto e diminuisce il cashflow.
Consiglio di investire nel 1 immobile e fare esperienza e magari reinvestire il.cashflow in altro investimento
queste strategie funzionano, e non sempre, negli USA. In Italia troppe spese ed imprevisti. Le banche non ti finanziano al 100%. Gli inquilini spesso non pagano ed è difficile mandarli via. Sopratutto: è quasi impossibile trovare buone occasioni all'asta.
molto più conveniente metterli nel p2p garantito di soisy
@@cicciopasticcio8469 tutta la vita Bondora. Chi ci ha messo 200k dentro Go and Grow ci tira fuori Uno stipendio al mese
come ti sei formato e che libri hai letto per imparare a valutare il valore di un immobile?
Ciao leo bel video, volevo chiederti cosa hai nell orecchio sx?
Niente, forse del cerume ahahah
Ti consiglio di non confidare troppo negli affitti in ingresso. Compra ristruttura e vendi come prima casa, stop
Come prima casa non puoi “comprare e rivendere” a meno che tu non ne compri subito un’altra e continui senza mai fermarti con scadenze piuttosto ristrette
Giusto, così faccio anch'io, sono alla terza casa comprata, ristrutturata e intestata come prima casa poi magari reinvestero i soldi in altra modalità. Ottima possibilità di cominciare
@@victoriamoiseenco3754e si può intestare come prima casa? Intendo se già vivi in un'altra casa
@@adroz04 devi avere la residenza nella quella intestata come 1 casa
consigli su libri da poter leggere a riguardo per avvicinarsi a questo mondo?
Grazie e complimenti per il video!
Sei un grande
il vero problema comunque è che le banche non prestano nulla a chi ha un reddito da affitto e non da posto fisso statale. i prestiti su ipoteche su altri immobili sono difficili da ottenere ed hanno tassi elevati. si viene poi a creare una pericolosa catena di s. Antonio, se uno solo degli inquilini non paga. si perde tutto se la differenza fra entrate da affitto e prestito non è più che doppia. cosa molto difficile. in pratica servono molti immobili e molti inquilini per frazionare il rischio di insolvenza e guadagnare abbastanza da viverci avere un margine di sicurezza e ripagare il prestito. cosa impossibile se fin dall'inizio si vive solo di affitti.
Ammiro il business dove sei entrato!
Quali sono i migliori libri su questo argomento?
Ciao Leonardo, molto interessante, cosa ne pensi di immobili commerciali vs immobili residenziali, non pensi ci siano meno rischi?
Investire in immobili non è così redditizio alla lunga, perchè ti vanno bene 5 operazioni e te ne va male 1, ma quella singola operazione andata male , ti fa perdere tutto il guadagno delle altre 5.
L'affitto lascialo perdere, sono di più quelli che non pagano che quelli che pagano, e quelli che pagano spesso ti fanno spendere tanto in manutenzione immobile.
La teoria è bellissima, ma la realtà è altro, ben altro. Cmq buona fortuna!
Secondo me conviene affittare garage
Bella questa strategia, onestamente ancora non mi passa neanche per la testa di investire in immobili perché il mio capitale non è così alto ma sicuramente in un futuro lo farò
Ciao Leonardo, ottimo video, chiaro e completo. Che libri hai letto sull'immobiliare e quali consigli ? 📚
Grant Cardonr
Interessato anche io ma al mercato italiano, non libri americani che parlano solo del loro mercato.
Ho provato ad aggiungerti su teleg ma non riesco a trovarti
Perché non usi i REITS?
ti consiglio di partecipare al corso guadagnare con le case di andrea maurizio gilardoni, oltre che ti insegna, vieni seguito da professioni e puoi essere anche finanziato tramite la piattaforma crowfounding.
Ciao complimenti per l approccio al settore e per i contenuti. Ho qualche operazione sulle spalle con Cap proprio e senza leve. Se vedrai la concorrenza di consumers è perchè non è un buon investimento.. Compra appartamenti rotti e puzzolenti. le Aste vanno a periodi, non adesso , aspetta la recessione più due anni per la procedura burocratica. Concentrati solo su appartamenti sul mercato da qualche mese ..
Caro Leo...devi considerare anche gli interessi sul mutuo oltre i 90k della seconda ipoteca. Immagina che il secondo immobile costa 100k tu lo Compri a 100k + interessi da restituire alla banca ad es 70k + tasse notatili e assicurazioni= totale costo della casa oltre 170k. Nel Lungo Periodo è un investimento che causa costi fissi che devi considerare sempre. Cmq bravo.
Fai bene a farlo, chi non lo fa sente solo PAURE.
I risultati dopo un anno?
Investire in azionario ad alto potenziale da ritorni infinitamente più alti della locazione da immobili...
Acquistare un immobile per metterlo in affitto è come acquistare un titolo perché stacca dividendi. I tuoi ultimi due video sono di una contraddizione clamorosa!
Inoltre anche ammesso che riuscissi a trovare un immobile a 90 mila che ne vale 120, metterlo in affitto sarebbe un errore clamoroso. Cioè invece di fare un gain superiore al 30% subito saresti disposto ad aspettare anni per rivedere i soldi del tuo investimento?
Leonardo fai attenzione al calcolo dei rendimenti immobiliari. Le spese sono davvero tante e la manutenzione ordinaria e straordinaria impatta davvero molto. Inoltre con questa strategia d'investimento non si rischia una sovraesposizione al mercato immobiliare?
Discorso sensato ma a torta finita in Italia non conviene. Troppa burocrazia, troppe lungaggini, troppe tasse e in più se affitti un immobile e l'inquilino non paga hai voglia a buttarlo fuori! Mica siamo in America..
Sinceramente se dovessi comprare a 90k un immobile che ne vale 120k, lo venderei subito x fare 30k di utile, sai quanti canoni di affitto sn 30k?! Nn hai grossi rischi e hai guadagni elevati. Avere una rendita passiva da immobili è molto allettante, ma nn so se in italia mi fiderei ad affittare
primo problema: come generare i primi 90k???? 😩
Investire in immobili per poi fittare non è redditizio ed è anche rischioso per diversi fattori. Da non tralasciare i lavori di ristrutturazione che spesso sono necessari per quegli immobili a basso prezzo, per non parlare le tasse IMU di seconda casa (una batosta!).
Unico fattibile per investire nel settore immobile è rilevare immobili ruderi a prezzi stracciati (tipo case di campagne/coloniche), ristruttuare ex novo (oppure demolire e costruire casa prefabbicata) e rivendere dopo 5 anni.
perche affittare a studenti o turisti no?
Acquista terreni agricoli in periferia e attendi che siano edificabili
Bellissimo contenuto grande, unica domanda, so che tu hai fatto molti investimenti ma come si fa RISPARMIARE 40.000 in un anno? Una persona che parte da zero è già tanto se riesce a risparmiarne 8.000
Non fa il dipendente
Dipende da quanto guadagni…se guadagni 30.000€ all’anno è impossibile risparmiarne 40.000….allo stesso modo se guadagni 1milione è relativamente molto semplice risparmiarne 200.000…
Dipende anche da che vita conduci se sei a casa con i tuoi e hai zero spese non è difficile risparmiare sennò dipende dalla tua posizione lavorativa se fai operaio ecc non hai molte speranze
Comprare un immobile per affittare è moooolto pericoloso, tra inquilini che non pagano, manutenzioni ordinarie e straordinarie, tasse, crisi economiche...non so, non mi sembra un grande strategia. Io quando ho fatto i conti in modo serio ho lasciato perdere perché i rischi erano troppo alti. In italia poi se trovi un inquilino che non paga sei finito....forse è meglio comprare e rivendere ma è difficile trovare le occasioni ...serve tanto tempo
ma affittare a studenti? non capisco perche ogni volta ci si incaponisce ad affittare a famiglie che giustamente hanno un rischio di insolvenza....
buona strategia, è fattibile anche in italia seguendo alcune regole fondamentali.
Prima di tutto operare in grandi città, comprare immobili sottocosto rispetto prezzo al mq di zona, preferibilmente o quasi esclusivamente in leva (se hai la liquidita ci sono investimenti che rendono meglio con meno preoccupazioni), ottima l' idea dell' ipoteca per fare leva, se hai comprato bene dopo qualche anno puoi anche fare una restrizone ipotecaria per estinguerla.
Infine affittare solo a stanza. a studenti o lavoratori under 30 ( no famiglie, no monolocali o immobili interi) in bocca al lupo :)
quali sono gli investimenti che rendono meglio con la liquidita? con gli studenti si puo fare un 4% netto con che altro puoi raggiungere un tale rendimento?non di certo con gli etf oggi come oggi....
Ascoltami ti faccio un esempio vicino a me c'è una casa divisa in due e ogni casa costa 40k quindi 80k per due case... In poche parole mettendo ad affittare fai 1k al mese e la rata del mutuo sarà di 500 al mese quindi guadagni 500 al mese e via
Si ma il mutuo che term ha? 10 anni 20 30
@@giovanni0330 si fa come si vuole 25 ,30 anni
interessante ,in che città ?
Ottimo video, pieno di spunti utili! Grande!
non ti conosco, ho guardato questo video a caso......dici, "compro a 90.000 un appartamento che ne vale 120.000", cosi da ipotecarlo per prendere il secondo e continui nella tua spiegazione....Se fosse cosi semplice. Possono capitare delle occasioni del genere ma, sono rarissime. NON funziona così...hai parlato con chi investe veramente in immobili?...ciao, auguri
A conti fatti molto meglio dei buoni Reits no?
Ipotecare è come accendere un mutuo.
Il Casinò apre signori.
Ciao quali sono le fonti migliori per conoscere il reale prezzo di un immobile?
Cosa ne pensi degli investimenti in etf che investono in campo immobiliare rispetto al vero e proprio acquisto di immobili?
Sempre che qualche buon tempone non ti occupi abusivamente un immobile, mandando in fumo tutti i tuoi piani 🤣🤣🤣🤣🤣
Con il capitale iniziale ne puoi prendere direttamente 2 con mutuo
Ti dico l'unico modo per poter competere sugli immobili, devi prima cosa avere il doppio di quello che vuoi investire nell'immobile in modo da poter coprire spese improvvise e non avere l'acqua alla gola. Secondo ma ugualmente importante devi conoscere un agente immobiliare che sia affidabile e che voglia fare affari con te (lo dovrai ricompensare bene), lui ti darà un mano affari a prezzi "convenienti" e ti farà iniziare a guadagnare. Ma ricordati che lo dovrai far guadagnare bene ;-)
Agente immobiliare?
Ma quando mai?
Se vuole guadagnare deve fare lui da agente immobiliare, gli agenti immobiliari son come i notai si beccano un sacco di soldi con responsabilità ZERO, ZERO.
L'unico consulente che serve davvero ad un investitore immobiliare è un avvocato amico, di quelli che si accontentano della consulenza e non ti trascinano in cause infinite in cui perderai comunque anche se vinci e non è affatto detto che si vinca nonostante si abbia ragione da vendere.
L'investimento immobiliare con i soldi contati è una follia. A meno che non si abbia un'altra cospicua rendita mensile sicura a prova di bomba, a cui poter fare ricorso in caso di imprevisti, che in campo immobiliare ci stanno quasi sempre.
@@certosino2267 dalla tua risposta si vede che non ho espresso bene quello che intendevo. Comunque si è un mondo difficile quello immobiliare
Non fa per me. Tra leva finanziaria e poca differenziazione suona come un rischio troppo alto per le mie corde. Se qualcosa va storto (no affitti, spese extra, errori di valutazione) ti sei bruciato. Pensa se compro una casa a 90k che in realtà vale 70 invece del viceversa...
Cioè aspetta 😂😂 investi su un immobile dal valore di 120000€ per un affitto di 300 euro puliti? Pazzia
ciao leo in tanti dicono che la casa è meglio comprarla, e farci subito plusvalenza vendendola. anche secondo me e cosi, perche alla fine gli immobili a rendita in un certo senso (con della fantasia eh) possono essere considerati come azioni da dividendo, e come hai detto tu stesso pochi giorni fa i dividendi sono svantaggiosi.
prendiamo gli immobili a rendita: hai la sfortuna (ovviamente dipende da che parte sei, in questo caso quella dell' investitore locatore) di vivere in uno stato che tutela molto il locatario, non puoi rivalutare gli affitti se non dopo 4 anni, non puoi mandare via facilmente la gente, se gli inquilini che hai non hanno una posizione lavorativa/finanziaria stabile puo succedere che non pagano, se si rompe qualcosa e non hai l'immobile assicurato (altre spese fisse) rischi di perdere un anno di rendita. a questo punto per ottenere un 2,5/3% netto all' anno preferisco un dividendo, che forse è piu sicuro che arriva. Cioè se si fanno questi conti, la fortuna conta più negli investimenti immobiliari piuttosto che in quelli finanziari. Senza contare che hai un bene che è di per se un debito se non è abitato, ed è molto difficile da liquidare.
Il punto a favore che hanno gli immobili è il fatto che si possono ipotecare e, se si hanno capitali come nel tuo caso, o lavori fissi si accede facilmente al credito che crea leva finanziaria, ma ripeto, credo sia meglio pagare un capital gain per aver fatto un operazione di compravendita al volo, che tra l'altro ti è costata lavoro e fatica, ma magari un bel gruzzolo in pochi mesi (o anni se va male o se no hai fretta).
Altra alternativa sono i reits, che a conti fatti hanno un rendimento simile, scelgono immobili appetibili per aziende/privati senza che ci debba dedicare del tempo e seguono il valore del mercato immobiliare, quindi puoi fare plusvalenza, e sono molto piu liquidabili.
se ti va dammi il tuo punto di vista sulla questione, perche anche io ci sto pensando ad un immobile a rendita, ma ci vedo solo svantaggi/sbattimenti rispetto a quello che il mercato finanziario offre. ciao leo grande
@@matteomilanesi1710 beh nel mercato (finanziario o immobiliare) nessuno garantisce nulla.. ma secondo me non è paragonabile il rischio/rendimento che ti da un ETF a distribuzione o un Reit consolidato (alta market cap, storicità, buona gestione) rispetto ad un immobile in in affitto in italia. Se proprio ho la mania di dover comprare case per guadagnarci, le compro (magari ad un buon prezzo) e cerco di venderle quanto prima, cosi evito di rimanere incastrato con un bene che frutta poco niente ed è uno sbattimento da seguire. Credo che alla fine ti deve piacere avere più immobili e seguirne la gestione, un po come un lavoro, sennò ci sono altri prodotto che danno rendite. Poi ovvio, sono punti di vista, anche cercare di vendere immobili lo puoi considerare un professione
@@matteomilanesi1710 hai ragione, pensavo fosse sottinteso, in effetti non mi sono espresso proprio, sulla ristrutturazione. praticamente nessuno riuscirebbe a vendere una casa a più di quello che l' ha pagata!
Mi hai scoraggiato abbastanza 😅
Quali libri o testi consigli per avere delle competenze in più? Grazie
La popolazione italiana ha iniziato a diminuire dal 2016 e continuerà a farlo per i prossimi 50 anni. Fra pochi anni le case non serviranno a nessuno e inizierà un periodo di svalutazione generale disarmante. Solo poche locations si svaluteranno meno. In questo contesto creare valore nel medio/lungo periodo sarà come vincere alla lotteria.
È la crescita demografica in diminuzione non la popolazione.
Non sono esperto, ma l’affitto da immobili residenziali mi da poca fiducia . Personalmente cercherei capannoni industriali o negozi!
considera che l'affittuario di un negozio se ha difficolta la prima cosa che non paga e' l'affitto...
Ci sono poche cose riprovevoli come comprare case all'asta. Vergogna.
“Mi pentisco!” 🤦🏻♂️
È il contrario, almeno si da un valore al bene esecutato, altrimenti la perdita è per tutti, debitore creditori e collettività.
È un po'la traduzione del video di proactiv thinker
è una strategia valida ma molto lenta e rischiosa. soprattutto se affitti a famiglie perché in caso di morosità le famiglie in Italia sono lunghe da sfrattare. se invece affitti a studenti si può fare, perché raramente lo studente ti occupa l'immobile ed anche in quel caso non avendo famiglia ed altre persone a carico può essere mandato via più celermente rispetto ad una famiglia, ma mai prima di un anno. in ogni caso la tua catena di acquisti è molto rischiosa perché se ipotechi tutti i tuoi immobili per fare leva finanziaria ed acquistare sempre più case, se per un motivo qualsiasi non riesci a pagare più il debito perdi tutto. valuta bene è rischioso.
Devi tener presente che oggi alle banche non interessa avere in garanzia immobili a fronte di un mutuo, ma sottoscrittori o garanti in grado di pagare. La rata del mutuo sarà il 30-40% del reddito mensile netto. Inoltre se gli inquilini non sono morosi su 12 mensilità di affitto, tolte le spese(tasse manutenzioni ecc...) né resteranno 7/8.
Non mi sono convinto. Prova ad intervistare qualche esperto del settore...
Se non ti pagano l’affitto sono dolori ....
Alla fine ci ho sempre visto troppe incognite. Non hai pensato all' ipotesi di compre dei box invece della casa? Se penso a Milano in zona media con 300k puoi comprare un bilocale oppure 8/10 box. I box hanno il vantaggio delle poche spese ma anche che puoi iniziare con 30k e fare esperienza e poi passare a un secondo mentre con la casa è quasi un all in. Beh poi se nelle tue zone una casa costa 80k magari il discorso è diverso anche se credo che anche i box costino meno.
A quanto lo affitti un box a milano, poi parla di zona centro e poi i box sono piano terra?
Potresti farci i lavori con l'incentivo del governo per renderla più valida a gratis
Godo nel vedere che la maggior parte delle persone siano uguali nei pensieri e nelle scelte.