淡友：三大因素肯定港樓熊市已到？好友：呢件事將令租金狂升，樓市絕不可看淡？︱CC中文字幕︱邊個夠你葳（Part 1/2）︱嘉賓：邵志堯博士、Alex Lam
ฝัง
- เผยแพร่เมื่อ 4 ส.ค. 2023
- 港樓大牛市走了20年，受疫情及美國啟動加息週期影響，樓價在去年起終於出現較明顯的回調，有人說在移民潮下香港樓市再難重拾昔日光輝，亦有人認為內地人可持續撐起港樓。今集《邊個夠你葳》請來的兩位嘉賓，一個是靠投資磚頭財自的大好友，一個是由從前的樓市大好友變成今日的大淡友，到底他們睇好和睇淡的理據是甚麼？
第二節 - 低調投資磚家醒揀樓貼士：呢5個墳場盤，邊個買，邊個死！
• 低調投資磚家醒揀樓貼士：呢5個墳場盤，邊個買...
嘉賓：
邵志堯博士 - 特許測量師、上市公司非執行董事
Alex Lam - 資深投資者，2003年起買樓投資，廿年來睇盤超過4,000間，買賣數十間香港住宅，從來未輸過！
#樓市 #按揭成數 #投資 #finance730
鳴謝清酒贊助：Sake Moment
尖沙咀K11 MUSEA地庫2樓B201-15&16號店舖
＊本節目內嘉賓的言論純屬個人意見並不代表本台立場＊
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見到呢個千憶富豪講果啲理據真係好牽強，為左自己既不斷起度吾導人😂
邵博士真誠
一個學術，一個實戰🎉！兩個都有理據！ 👍🏻! 升定跌！？ 美國佬話事！But good show !
兩位嘉賓都有理有據, very informative, 主持打斷人, 阻礙大家吸收有用資訊
唔係馬，果條所謂千億富豪碎料泥
1.誠哥新樓今次係納米樓為主，納米樓走勢唔使多講，同埋附近環境問題唔係一時半刻可以解決，雖叫九龍，但同將軍澳分別不大，定價唔炸彈，點去貨，好似話同周圍二手樓差得不多。香港樓市趨勢近10年都應該避免唔到會下降。
2.人才方面，而家保守估計，7成吸引到的係內地過來的，人可以過來，但香港是否有咁多職位容納這些人，當然好似醫護行業缺人就一定容納到，其他行業是否缺人？邵博士講得好啱，金融業高層等內地人才過來，會唔會更加擔心俾人炒？人工你要求8萬，人哋4萬可能都接受。
3.今時今日喺香港打工係咪一定要住香港，有的人才家住深圳，每日往返都不是無可能，再加上有d工可以wfh。
4.香港過往係搵錢好地方，居住環境大家心知，正如邵博士所講，而家人工2,3萬的唔愁搵工，高收入的反而擔心俾人炒，是否以後仲算搵錢天堂？國際金融中心地位仲可以維持幾耐？
樓本來就是用來住而不是用來炒的，香港樓市一早就畸形，納米樓劏房盛行，有樓的好多層樓喺手，無樓的要租納米劏房。三，四百萬港幣喺其他地方已可以住千呎大屋，香港人仲要排隊去抽納米樓。
但樓市又唔可以大幅下跌，影響好難估計。睇下點😮
2023年前
誠哥已有3次經濟低迷的年份發出炸彈，有次仲平過居屋
往后十年如果港楼持续跌 对香港绝对是好事 有助于将香港经济从长期单一 楼价畸形的怪圈拉出来 好像东京那样 楼价不算离谱 其他行业经济才能活跃
边个睇好樓市，快入货啦，唔行動入貨就口不对心
長實這個盤位置很差，週邊環保空氣又差，所以大减價去貨套現，市民以爲大平賣，這個錯覺！
邵博士果然是知識型博主，層次高幾班，分析好全面到位！👍
另一位的非常主观，只是为了自己的想法不断修饰😂
多謝分享，獲益良多
好睇 !
呢個葳葳真係水平好低
好睇👍👍👍
2位嘉賓各都優勢，好有points😊
相信超人誠哥，市場觸覺超犀利，剛剛兩日前，拋左深水炸彈落市塲！！
多謝邵博士在現時香港環境下，能講出真心話！support!
咁佢歐洲投資失利又點計😂做人點能夠報喜不報憂呢😂
@@dudubobo229誠哥咁擘价，唔通樓价会升咩？？？用腦諗下啦
邵博士好到地兼實際; 另一位都冇points, 係咪既得利益者既打手？！內地好多人落嚟都係做保險代理，大部收入都係得過捱字。請主持兩年後攞返呢條片出嚟分享。🙏
評得到肉❤，Alex 冇 points
好笑, 高通, 支持樓巿大升, 會買樓, 唔買都租, 香港同大陸城巿一樣, 10萬人才, 有幾多來左返工先講,
冇錯，我識嗰啲高通淨係為咗攞個證方便出入香港咋，租樓？人哋上面大把世界根本唔想長住香港。
現在中國的退休制度影響，所以很多高材都寧願留在國內享有穩固的退休金及低消費的福利。
紅衫完全唔掂，冇point冇實質有力數據。技術性擊倒😂
，認同邵博士觀點，香港未來前景不容樂觀
兩邊所講的都很認同
聽完邵博士的分析，即時訂閲他的頻道！
very good analysis
買樓致富不是因為眼光、智慧，而是有運。
樓市升廿年，剛好人生又行廿年好運，因此容易靠樓致富。
運過即無！
乜野運呀😢😅😮係時勢至啱呀😂時勢造英雄就正確
運真的好重要，沒有運就食不到八運的地產成果。我有些朋友就是家人放了層樓，便一路上升買吾返。長期租屋，賺到都吾夠比租金。
有朋友2018年賣出車位改入滙豐股票，誰估計到車位随后一直上升，滙豐一直下跌，死未！
謝謝！
多謝支持！☺
有火花，太好了
除非你本身有很多物業，如果只得－層，買樓前，要預備幾多預算，預埋加息。正常不過。最緊要有份工，安定收入。
Alex Lam 說得沒錯，租務市場與地產市場是兩個市場，而現在租金回報只有兩厘，特別是減去折舊、維護成本、稅、轉手費、空置時間成本得問題，根本有兩厘就很不錯，而優材計劃那些人可以不租香港樓，他們可以住深圳，在香港上班，所以租住有大量需求，根本不成立，如果不是子女在港讀書，很多內地人根本不會租住香港，唔通貪你租貴，生活成本高？這些人也不可能買樓，他們是來香港賺錢，你租金回報不足兩厘，租金回報減去美國國債利率長期是負數，你還當不當這些人是人材，怎會這麼蠢接你貨？美國政府首要任務是給自己下屆競選得到最大利益，大不了聯儲局自己買自己的債，反正債務上限是五十萬億，自己印錢自己買，你吹咩！認為必然會息率下降來對應債息根本就是一個偽命題，再沒人買，就發動小型戰爭，等美元回流美國，國債仍有人買，美元遠未到崩的時候，你看看日本國債去到250%GDP也可以，美元現在只有120%，美國利率最少要維特到下屆美國大選完結才有機會回落，如果到時油價又升，保証你等到死，息口仍在高位，Alex Lam最大問題是做廠，對金融根本唔識，日日花時間去各區看樓，邊可能識金融，現在由於很多業主沒有多少負債，所以樓價跌得慢，但如果三年利息仍在高位，保証陰跌跌到你哭，如果租金回報比美國無風險利率的國債高兩厘，而供求平衡的時候，內地專材會開始接貨，這些人是食腦的，不是食草的！要跌幾多？七厘回報？八厘回報？順便提提Alex Lam去看看現在的大圍名城盤，1.49萬有交易，九龍塘根德閣9200有交易。香港其實只有一班公務員及醫護在接貨，因為只有他們薪高糧準，不怕被炒，優材通是拉低全港中產的工資，那些DSE考20-25分的大學畢業生，邊可以找到好工？如果沒有專業，比你都唔要，這些人賺唔到錢，邊有人買？上一輩為下一輩買樓的，看見定期有五厘，去買樓的都是對仔女盡忠盡孝的傻父母，已經買了十幾年，還有多少？不懂參考無風險利率而買樓的人，過去都是白賺的，現在請吐出來！
深圳住，香港市中心番工，每日來回3-4小時，仲未加上過關時間，真的可能嗎？😂
@@oo.7573 香港很多人也是這樣做，福田口岸過關有旅遊巴接送，去很多地方，來回香港大部分地方，包括過關不用三小時。高鐵15分鐘到西九，還有內地有親友住深圳不用申請，住香港三個月申請一次，有些要回鄕申請，平均省八千一個月。我試過十年這樣來回上班。
期待邵志堯博士，公正和理性分析思維。
十年前聽某著名投資磚家講:大家小心, 當利日上升, 樓市就跌, 終於講左十年, 上年利息先升, 而家d磚家講好快利息跌, 到時樓市就升, 呢個講法可能又要講十年利息先跌.
邵博士講野一如既往咁真實，咁樣得唔得嫁😳但我好鐘意聽佢講野
Alex lam你真係好有趣,講到高材通嗰幾萬人一落黎就揾到工，到時你啲高材通唔好同洗碗阿姐爭飯食
股市，樓市都係在高位就要放，跌落底位就要買，現在樓價跌完回升只得2成机会，续跌有80巴仙。但樓價在現水位跌多3成，可以買番。🎉
Fastforward to March 2024, need we argue whose right and whose wrong? The fact speaks for itself.
同意邵博士所講,美國自身內外都唔好,加息後好多人供唔起楼,又好多人失業,科技界幾大巨頭裁員又狠,國內廠商好多唔夠單,物價除東南亞外欧美都未退,雖香港地小人多,不過樓價也是世界之冠,若加多5厘息利息都唔小,沒有人可以知道利率幾時回退,有担心就大把人,幾個大地產商新盤接近二手價出貨,特首也不能逆流而上,現今大湾區一小時生活圈,租或買也會考慮一下大灣區啦！睇好楼市要等到環球經濟回暖都唔知到幾時囉.
等睇下集
邵博士分析比較理性，香港主要收益來自金融地產，外貿
成日都10大屋苑 大部分都係舊到不得了 搵鬼買; 聯儲局夠話通脹暫時性唔洗加息 結果係點? 宜家聯儲局 話冇衰退 你信唔信呀?
其實點解成日睇十大屋苑？很多人都嫌這些樓好殘。
Alex Lam 講得好，而且好好人講埋俾你知，人哋有財路無義務要向你透露。我只可講我都係靠專才打救我。
樓下有班友憑空及個人意願唱衰，一喺賣咗樓，一喺未買望跌，都係為個人利益。如果樓市冧，大家都無運行，到時大跌你又係唔敢買得把口。
冧咪冧囉😂原本香港都冇運行驚西咩
爽呀，冧到變大6樓
唔驚嗰啲因為無嘢輸，最好有人陪佢一齊霉
@@yana6580 哦又未必既😊唔係個個都咁care輸赢
業餘與專業..高下立見.
高才通咁多人申請係因為個永久身份，拎左永久之後會唔會留港貢獻真係心照啦😅
總言之，大方向，是大陸經濟不能復甦的話香港好難有運行
樓主正解
人哋辦個證落嚟生仔咋… 一search小紅書大把有得教
大把北姑雞一落千度就生仔攞福利，食綜援，對香港0貢獻，李公公咪照樣起公屋畀佢地住😂😂
商廈空置率咪反映整體經濟同整體氣氛囉大好友😂你估住宅可以獨善其身咩，不嬲都係一環扣一環架啦
紅衫呢條友竟然話高才通帮到樓市，証明佢幾咁白痴。如果係有錢，使乜落黎高財通，落得黎果班係黎揾野做，有L錢買樓咩，落黎搏攞身份證架，甚至有啲真實個案係揾啲空殼公司出啲假糧單，個人落左黎之後即刻返番上面扮做緊野，夠鐘就去攞身份證攞福利咋，白痴
其實如果你聽清楚佢講。佢係講緊核心中環半山區嘅樓市。
@@hkrainman 我聽得好清楚，佢話有高才通，樓市就會爆升，係講整體樓市
粒一集几好提…两放都给出了合理的解释， 虽然我都是中意邵博士所讲多点 因自己都属保守派
博士有理有據。
紅衫條友唔識經濟，走上嚟扮晒專家，影響節目質素
一正一反 讚👍
是一场好的正反辯論，各有道理及認知盲点，万物皆周期，沒有永远的好或差
买买买😊
我唔知個人點噏到4萬宗獲批，入境處回覆啊？話得截止6月30，獲批宗數25086 （out of 34583. 同埋呢個係簽證數目，即係高才通帶嚟嘅收養人（家人or細路）都計埋. 另外批咗簽證唔代表啲人會落嚟.
堯博士😂好熟😂。邵博士有料到。
邵生，G7唔系封杀中国商品啊，系距地通胀太高，关税又唔降，D民众购买力下降咋，仲有啊，香港应该抓住中国贸易结构变化机会，向东盟靠拢啊
兩位咧出嘅數據. 各有各道理. 但我覺得。利息如果維持高企樓市冇可能升。應該仲會再跌。另外一樣嘢就係。市民對樓市升跌嘅預期。數據上顯示市民對樓市上昇嘅睇法同下跌嘅睇法已經喺個樓價度開始反映。
完全唔講政治環境已改變，仲成日用以前環境推算！
寫字樓需求可能會繼續下降，新的工作模式全球都在變化，紐約倫敦都是，香港也不例外。
林先生👍🏻👍🏻👍🏻👍🏻
全力支持邵博士正確論理、
個Alex論點似官方代表，又似地產發展商代表。難怪我有這樣想法，因為他自我介紹太少，身份神秘！
好鍾意聽大好友講嘢
充滿正能量
尤其係過一少段時間再聽
對照現況有幾美好
金融界唔等於住宅市場，但如果香港再唔係金融中心，又何來咁高樓價？
照佢咁講，香港咁多人黎樓市就升，之前走咗咁多人點解樓市唔係跌既？其實Alex睇得咁好，點解要話比我哋知呀，自己賺咪得囉，真係賺唔哂想比人賺下？
答案好簡單，用下個腦諗到，佢唔話俾你知，邊有人肯接貨？零和遊戲，你贏我輸，就係咁簡單，再淺白比喻，如果有賽馬貼士係贏緊，一定唔需要話俾你班茂利聽，否則分少好多，瞓醒未？明白未？
還講到大西出及大嶼....幾有遠見😢(九成供應🎉)
Alex 唔唱好樓市佢手上物業資產會如何？😢
簡單智力題，睇吓有幾多傻仔。
賺錢機會？邊度搵笨人就喺，樓盤要搵人接貨囉
個人覺得 表面上高才通係可以幫到樓市，但係有幾多高才通會變成高財通呢？真正係香港長住，有待觀察，邵愽士講得好 而家係公司cut budget問題
When macro conditions turn bad, what’s the use of more people from other countries?
個主持我真係頂唔順
邵先生分析正确
得罪講句，紅色外套果條友咁既邏輯同智力都發到達真係神奇，側面證明以前真係亂咁買樓都發達
佢依家驚到喊啦
其實來香港上市嘅主要係大陸公司，從來有幾多係G7公司，佢地要上一向都 係纽约倫敦
邵博士，说话好阔，睇嘢好窄，變相短视，楼市交易数字唔好，主要是睇唔通後市或信心问题！所讲㝍字楼空置率，我们过了20年，写字楼供应面积，多了几倍，疫情改变营业生態，这也是空置率高成因！也是信心问题！
移民，对香港影响係有，但影响不大，因以前移民，劳动力补充很快，以及移民人士，大概5年回流，主要是睇香港好揾钱？还是外国好揾钱！
另外，想一想，有没有可能香港以后不想主力靠地产？
想聽Alex講多啲。
邵博士係講香港巳家真實情況 ，好貼地好專業
聽完alex講第一段，之後佢講野全部飛晒
邵愽士講述是大數據，分析國際金融走勢！
如果香港借這次轉型成功，由傳統金融改為創科，生技，金融科技才是長久之策。。未來2至3年都是陣痛期，包括金融業，地產業，正正必須改革。。
你玩得過南韓、日本、台灣、新加坡嗎 😮
當全世界都唔樂觀，我覺得又唔使太悲觀
恆指2007年由最高位32000點跌到20000點，大家都好悲觀，個個都話唔洗太悲觀，之後反彈到24000點，最後再跌到最低11000點才真正見底。。。要記住悲觀係可以更悲觀，宜家一定未見終極底，因為好似你呢種仲有少少樂觀既人，大有人在
我朋友公司也是不需要日日回公司。現在工作模式真係變左，而且租金太貴，今次調整下，也是好事。
真既，之前無線有個節目講，而家寫字樓都有部分變咗做幾間公司share conference room,員工好多都係work from home
利息不會不加即減，高息停留一段大家都不知道的時間，半年？一年？之前都試過的
簡單講, 邵博士市講實況及客觀環境, Alex Lam就講憧憬。所謂人才通, 就係大陸背景公司請大陸人落黎做野, 以宜家大陸同香港既經濟情況, 全球與中國de-risk, 環球經濟又唔好, 利息又高, 加上大陸人黎香港唔係個個都諗住落地生根, 人仔好貶值, 真係唔會咁多人想買樓。Alex Lam咁睇好就all-in啦, 機會黎喇!
走咗D不喜歡中國香港D人，糸好事，等於不喜歡自己家庭一樣，家好難興旺
弱智者日日講走左人係好事；你慢慢享受跟住落黎會有幾好啦！
得閒就對你家暴，企定定受哂，事後仲要跪地謝恩，係咪呀?
你咁講代表你冇資格走，慢慢留低睇住共匪攬住港共死啦！
自住可買,反正要吾買又要交租,但要預左必定跌
高材通啲人材落嚟香港，都要有人請先至得。經濟唔好，又邊有好職位請依班人呢
其實金融業同樓市有冇關係、用data 計下correlation 咪知囉
Good interview with different POV
我係中環返工會見到真係超靜我坐係度無野做
👍...
我反而覺得 Alex 講的可能更貼地。
邵博士同 Alex 最大的分別在於，一個係偏重於西方陣營企業向，一個本地前綿用家向，大家賺錢的方式不同。
舉個比喻，講波佬同落場踢的前鋒球員。講波佬在場外可以分析不同球員位置，球隊打法，但佢落場唔識入球攞分。但佢重點係吸引觀眾睇佢報導而提升身價，所以佢唔需要入球去提升自己。
前鋒球員在球場上，佢要面對現場變化，要即時同敵方，同自己隊友互動，而佢既目標就係入波，不管敵方，自己隊友係點，佢只要睇住龍門，射入咗先係佢目標同價值所在。
或者在香港生活的人，未有太理解內地人想多一種身份的慾望，佢地未必需要放棄原來身份，但佢地有選擇，有能力的話，香港政府開出盤口，而且又無其他地方排華風氣，所以每年來幾萬人真係唔多。
最近有一個現象，俾大家參考。就係來港讀書既人問租盤量大增。大家可以想像一下背後原因。
你要列到人才通做咩職業先 validate 到佢觀點，都係果句，數據
😊
我覺得自住可以買，但前提係家庭收入(其中人失業都冇問題)，就可以留意買平價樓。
啓德同安達臣嘅供應唔大？
愛國地產佬高呼:
高材通十萬人,當七折都有七萬人黎香港投資租樓!大陽春,發達大時機!而家跌市快D買!
嘉賓識得幾多個高材通？帶上嚟節目訪問下先啦！唔好自己一廂情願！
好精彩，可以加長嗎？
美囯出年大選唔減息点選呀大佬😂。香港一早歸左边，係睇阿爺幾時出手唓。唔使太悲觀嘅捱埋今年啦
國內中産自己有有穩定工作以及家庭,為什麼來港呢？大陸大學畢業生在國內找不到工作,何以有錢在港置業呢？
有好多大陸人只想落嚟攞張香港身份證，未必真係想留低，我之前有個MPF客，其中一個雇員從未見過面，後來才知道原來係內地老闆細姪，只係掛個名做雇員，－直話係派返內地工作，其實根本就冇，但佢做戲做全套，供足MPF、勞保及團體醫療，七年後取了身份證，仲問我點樣可以取回MPF!
剛剛阿爺開完會 又讓民企發展 應該會多啲ipo
香港輸入大陸專材係建築即係地盤工，老人院照顧員，小巴和的士司機，重係攞中位數，落得泥重係搵代理，有冇實質甘多薪金，通埋依家中港交通方使，香港人好多係深圳住，返香港工，點解大陸專材唔會甘做！
Alex 意思係新創建唔係新世界？但就算新世界之後賣咗新創gearing都仲係40%以上喎
葳々，半年過去啦 邊個係王者 大家一目了然😂 呢位Alex大錯特錯😅⋯⋯有機會再講多一次😂
儍嘅都知香港經濟唔掂，唔駛聽佢講咩數據都知啦，聽得出邵博士真係驚到震！千億富豪就估佢應該大把樓收租，只要唔欠租都唔多影響到佢，所以佢哋真係活係平行時空！
雖然租金可以抵銷按揭，但樓價跌，富豪身家都會縮水
23:50 一期二期，一期二期，個四眼狗掛住督手機，人地講緊空置率定出租率都未L知道，個主持重話，你好熟吖😂😂😂😂
真係笑爆我個嘴👄
主持好professional well done
邵博士意見堅實，金融，外貿，地產下滑的因果。
Alex Lam, 人才通振興港住宅不夠理由。。。
lam 生未沽晒貨，呢個理由最充份。
所以Alex嘅意思係
1. 發展商正負責，而家減價清貨係益街坊
2. 香港d樓靠晒人才嚟頂住？咁啫係香港靜係睇細價樓
税务局应查下呢个ALEX LAM係乜水？我问个好多区的agent头都唔识佢！
認同邵博士，香港KOL真係無知識，尤其是講樓嗰班