La division sauvage, ou comment risquer gros pour pas grand-chose ! Vous avez des exemples de ratage complet dans votre entourage ? Partagez dans les commentaires pour que ça nâarrive plus jamais à personne ! Envie dâen savoir plus sur lâinvestissement immobilier ? TÃĐlÃĐcharge mon livre âLa mÃĐthode des investisseurs rentablesâ en version numÃĐrique. Jây partage mon histoire, mes techniques, mes astucesâĶ pour Être rentable dÃĻs maintenant et pas dans 20 ans : yanndarwin.com/livre-offert
Declarer tout en colocation et ca passe au niveau des assurances et de la copropriÃĐtÃĐ. Il faut bien sur expliquer au locataire qu'il ont un bail de colocation meme si ce n'est pas le cas .
Bonjour la vidÃĐo est axÃĐ sur la division d'un appartement dans un immeuble je voudrais apporter mon expÃĐrience concernant la division d'une maison Cela ÃĐvacue par consÃĐquent tous les problÃĻmes il y a la GoPro cependant il reste bien souvent le problÃĻme qui est à la division sans dÃĐtenir les places de parking affÃĐrentes et sans les autorisation administrative Sur ce point je voulais apporter ma pierre à l'ÃĐdifice et informer ce qui vous regarde qui viennent prescription de 10 ans au-delà de laquelle la mairie ne peux pas demander à ce que le bien soit remis en ÃĐtat. J'ai donc achetÃĐ un immeuble qui est issu d'une division irrÃĐguliÃĻre d'une maison qui ne dispose pas des places de parking affÃĐrentes j'ai donc appelÃĐ la mairie au moment de l'achat qui m'a indiquÃĐ cette prescription qui est inscrit inscrite dans mon acte de vente et qui indique que je ne peux Être poursuivi à ce titre dans la mesure oÃđ j'ai achetÃĐ en l'ÃĐtat. bien ÃĐvidemment je vous conseille avant d'appeler la mairie afin de connaÃŪtre leur position j'ai achetÃĐ dans la mÃĐtropole lilloise et la mairie que j'ai appelÃĐ m'a clairement dit que dans la mesure oÃđ il y avait le parking d'une zone commerciale a moins de 10 m ça ne leur posait pas de souci puisque oui ils sont prescrits pour agir mais ça fait jamais plaisir de recevoir une assignation et de devoir y opposer la prescription. concernant les assurances il y a bien chaque lot de dÃĐclarer individuellement Concernant les impÃīts fonciers chaque locataire reçoit sa taxe d'habitation. Voila voila en espÃĐrant avoir pu en des certains au dÃĐbut de mes recherches j'ignorais cette prescription et je suis passÃĐ Ã cÃītÃĐ de beaucoup de bonnes affaires vendu dans l'urgence parce que j'avais peur des poursuites de la mairie . c'est une erreur que je ne ferai plus
Bonjour, Merci pour votre expÃĐrience. Je me retrouve dans une situation similaire à la vÃītre, pouvez vous m'indiquer le processus afin que chaque locataire paye sa taxe d'habitation individuellement ? Merci à vous
Je pense que tu oublies ÃĐgalement que si la mairie le dÃĐcouvre, le service urbanisme peut demander la crÃĐation de place de parking supplÃĐmentaires, qui ne sont pas possibles de louer (il faut obligatoirement les acheter ou alors acheter un terrain pour faire construire), et aussi avec une distance minimale entre la place de parking et le logement...
Salut Yann. Merci pour cette vidÃĐo qui est pour moi un level au dessus de la pluspart des youtubers dans ce thÃĻme. Tu montres rÃĐellement les problÃĻmes à ÃĐviter que certains peuvent oublier ð
Bonjour, Je ne comprends pas les arguments de Yann. En cas division officieuse, il s'agit d'amÃĐnagement intÃĐrieur. Si je veux mettre 1 cloison qui sÃĐpare mon appartement en 2, c'est mon droit. Juridiquement, il y a toujours 1 seul lot donc 1 taxe fonciÃĻre. Les problÃĻmes de travaux qu'il ÃĐvoque ne dÃĐpendent pas du type de division. Quelle soit officiel ou non, les travaux restent les mÊme surtout si vous voulez crÃĐer 2 lots juridiquement diffÃĐrent plus tard. J'ai peut Être mal compris ces arguments.
Toutes les piÃĻces ne se valent pas dans le calcul d'une taxe fonciÃĻre. Une surface de piÃĻce de vie n'est pas imposÃĐe de la mÊme façon aux yeux du fisc qu'une salle de bain par exemple. Idem pour les annexes comme un cellier par exemple. Ensuite, il y a des coefficient selon l'exposition du bien, sa vue, etc. Tous ces paramÃĻtres changent du tout au tout en divisant. Donc les taxes fonciÃĻres sont totalement fausses. Les travaux d'une division, c'est un mÃĐtier. Les plans doivent Être faits correctement et pensÃĐs avec intelligence pour ÃĐviter l'usine à gaz en se retrouvant avec des servitudes partout, notamment pour les ÃĐvacuations d"eau. Une vraie division, c'est ÃĐgalement un travail propre au niveau de l'ÃĐlectricitÃĐ. Chaque logement doit avoir son compteur indÃĐpendant, dans l'appartement, au bon emplacement, etc. Il y a d'autres points de vigilance pour diviser proprement mais je vais ÃĐviter d'ÃĐcrire un pavÃĐ ;) Donc non, diviser en vue de dÃĐclarer les lots plus tard, c'est pas du tout pareil. Rien qu'à cause des travaux effectuÃĐs, un bien divisÃĐ Ã la sauvage sans tenir compte de toutes les contraintes d'une vraie division ne pourra pas Être divisÃĐ officiellement par la suite (et je ne parle pas de l'ÃĐternelle place parking à avoir dans la plupart des cas). N'oublions pas qu'il y a en ce moment mÊme des villes tests pour dÃĐployer le permis de louer. Si cette pratique est mise en application dans ta localitÃĐ, la mairie visitera systÃĐmatiquement chacun de tes appartements avant chaque nouvelle entrÃĐe de locataire. La division sauvage sera systÃĐmatiquement repÃĐrÃĐe, et le propriÃĐtaire potentiellement trainÃĐ devant les tribunaux. Tu comprends maintenant pourquoi je ne recommande pas du tout cette pratique.
@@YannDarwin Pour la taxe fonciÃĻre, elle est donc ÃĐgale à la somme des taxes de chaque piÃĻce de ton appartement et ce n'est pas une taxe globale pour tout l'appartement ? Pour les travaux, rien ne t'empÊche de diviser le bien comme si elle ÃĐtait officielle pour l'officialiser plus tard c'est à dire faire les travaux d'une vrais division avec 2 compteurs ect... Concernant le permis de louer, j'ai eu à faire à une ville qui a instaurer le permis de louer en septembre 2018. J'ai contactÃĐ la mairie pour en savoir plus. Il faut prÃĐsenter un dossier à la mairie qui valide oÃđ pas le projet. NÃĐanmoins, j'ai eu un doute sur les articles de lois que citÃĐ la mairie pour appuyer son droit de vÃĐto. En effet, je voulais faire de la colocation mais les articles que m'a citÃĐ la mairie parlait de division. Ce n'ÃĐtait pas clair. Dans le doute, je me suis retirÃĐ du projet.
@@YannDarwin Du coup, j'ai une question. Sans parler de division, si je dÃĐcide de faire une 2ÃĻme salle de bain dans mon appartement, je dois le dÃĐclarer au impÃīt pour qu'il modifie la taxe fonciÃĻre ?
Je valide à 100 %, dÃĐjà le faire dans les rÃĻgles de lâart câest trÃĻs compliquÃĐ que ce soit avec la copro ou avec la mairie pour la crÃĐation de places de parkingâĶ alors le faire à la sauvage, faut Être dingue
Tu as raison. Jean Baudin explique lui qu il faut diviser dans l illÃĐgalitÃĐ pour augmenter son cash Flow. Je serais bien curieux de savoir comment il compte s y prendre pour revendre.
Bonjour Yann Je viens vers toi concernant un nouvel article de la loi ELAN concernant les exemptions de places de stationnement en cas de division. Ma notaire mâa informÃĐ que lâArticle L151-36-1 du nouveau CODE dâURBANISME crÃĐÃĐ par la rÃĐcente LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 158 indique que lorsque nous sommes sur un logement existant et que nous ne crÃĐons pas de surface de planchÃĐ supplÃĐmentaire et souhaitons simplement rÃĐaliser une division intÃĐrieure du logement en deux appartements, nous ne serions pas soumis à lâobtention dâune place de parking pour la rÃĐalisation du second appartement Ci-dessous lâextrait de la loi qui sâimpose à toute autre disposition du PLU local: ÂŦ Nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, l'obligation de rÃĐaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amÃĐlioration effectuÃĐs sur des logements existants qui n'entraÃŪnent pas de crÃĐation de surface de plancher supplÃĐmentaire, lorsque ces logements sont situÃĐs dans une commune appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prÃĐvue à l'article 232 du code gÃĐnÃĐral des impÃīts ou dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance dÃĐmographique figurant sur la liste prÃĐvue au dernier alinÃĐa du II de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation. Âŧ Voici le lien officiel sur le site de lâEtat: @t Le bien que je souhaite diviser est dans un petit immeuble de ville de 2 lots et je souhaite diviser un de ces lots en 2 logements, j'ai tous les critÃĻres demandÃĐs par cette loi ELAN pour diviser un appartement ( travaux d'amÃĐlioration et de remaniement profond, le rÃĻglement de copropriÃĐtÃĐ est OK avec la division mais l'urbanisme de Bordeaux MÃĐtropole ( oÃđ se situent ma future division ) me refuse cette exemption.... Aurais tu des infos rÃĐcentes à ce sujet pour m'aider ? as tu entendu parlÃĐ de ce nouveau volet de la loi ELAN que la Mairie ne connaissait mÊme pas ? Merci d'avance pour ton aide sur ce sujet qui pourrait je pense intÃĐresser beaucoup d'investisseurs qui souhaitent diviser des lots...
Bonjour Mickael, Sarah de l'ÃĐquipe Yann Darwin. La loi ELAN ÃĐtant rÃĐcente tous les instructeurs des diffÃĐrents services d'urbanisme n'ont pas ÃĐtÃĐ formÃĐs à ce sujet. Il y a clairement des manquements. Plusieurs solutions s'offrent à vous : 1. Prendre rendez-vous avec eux et/ou leurs supÃĐrieurs pour prÃĐsenter sujet et textes de loi, en face à face pour plus d'impact et donc les obliger à se renseigner. 2. Faire faire un courrier d'avocat spÃĐcialisÃĐ Bonne journÃĐe.
Bonjour MickaÃŦl, ça m'intÃĐresse de savoir oÃđ tu en es dans ton projet. As-tu parlÃĐ de cet article de loi à l'urbanisme ? Qu'ont ils rÃĐpondu? Merci
Sylvain BouÃĐ Bonsoir jâai informÃĐ la mairie par un mail explicatif mais ces derniers persistent et signent en disant quâà partir du moment oÃđ nous crÃĐons un logement supplÃĐmentaire ( mÊme sans surface de plancher) avec cette division , le simple fait de crÃĐer un nouveau logement fait que nous ne sommes plus sur du ÂŦ logement existant Âŧ comme le demande lâarticle 158... mais honnÊtement câest une question dâinterprÃĐtation car je nâarrive pas à comprendre à quoi servirait cet article si ce nâest dans notre cas de division qui est le seul moyen à ma connaissance pour crÃĐer un logement sans surface de plancher. et il nây a pas encore de cas de jurisprudence...câest trop tÃīt donc toute aide sera la bienvenue merci
Yann Darwin . Merci pour cette rÃĐponse mais votre ÃĐquipe dâexpert interne en pense quoi ? Lâarticle 158 peut-il sâappliquer dans un cas de division ( avec bien ÃĐvidemment tous les autres critÃĻres demandÃĐs par cette loi ..zone tendue etc...) merci dâavance pour votre aide
Bravo Yann, ce genre de vidÃĐo prouve ta fiabilitÃĐ. Tu ne vend pas du rÊve avec des techniques qui peuvent mener à de graves ennuis. Ta formation peut elle Être financÃĐe par un CFE ou autre systÃĻme de financement de formation pour salariÃĐs ? J'avais crus comprendre que c'ÃĐtait sur les rails dans un ÃĐpisode de business en bagnole. Au plaisir !
Moi aussi la rÃĐponse m'interesse. Et je rajouterai mm peut on la passÃĐ en charge et si oui faut il une structure ou en nom propre cela passe. J'ai dÃĐja posÃĐ la question sur le site mais juste reçu une rÃĐponse auto.
@@guillaumeteamdarwin965 Excuse moi j'insiste mon ami mais ta rÃĐponse n'est pas claire. "Dans les tuyaux" tu veux dire que ça arrive ou qu'en creusant sur google on trouve le tuyaux pour imputer la formation a nos charges??
Slt Yann, ta vidÃĐo m'a fait instantanÃĐment penser à un Jean trucmuch de Lyon mis en avant par le grand CÃĐdric Annicette il y a un an comme le spÃĐcialiste de la division!
Hello Yann, Pardon pour la question hors sujet, je reste toutefois je pense dans la bonne rubrique. J'ai cru comprendre dans l'une de tes prÃĐcÃĐdentes vidÃĐos, (je n'arrive pas à remettre la main dessus...), que l'achat de sa rÃĐsidence principale ne serait pas un bon investissement. Ai-je bien compris ? J'aimerais retrouver cette vidÃĐo et/ou avoir d'autres informations complÃĐmentaires, En te remerciant, Amicalement, Bruno
Si c'est pour diffuser un un appartement en studio il est sÃŧrement aussi avantageux de l'exploiter en colocation de type chambre meublÃĐe avec salle de bain privative et kitchenette qui se loue autant
Ãa fait du bien d'entendre cela ! Les kakous à rentabilitÃĐ Ã 25% ont du soucis à se faire. ððð Sans compter que la plupart des plu exigent des places de parking
tu as raison mieux faut ne pas jouer avec la legalistÃĐ pour durÃĐe trop de risque alors qu il es possible d avoir une bonne rentabilitÃĐ honnÊtement .
Bonjour, je suis sur l'achat d'une maison dÃĐjà diviser en 2 lots : apparts (cependant division que nous pensons officieuse mÊme si 2 compteurs, 2 boites aux lettres, et louÃĐ depuis plus de 10 ans comme ça...) il n'y a pas de places de parking et pas possibilitÃĐ d'en avoir et maison en zone innondable... Que risquons-nous à acheter ce bien ? Nous aimerions officialiser la division dÃĻs l'acquisition afin de louer les 2 lots et pourquoi pas revendre à la dÃĐcoupe plus tard...Y a t il des textes de lois ? Merci pour votre rÃĐponse.... Pauline
Bonjour, ici Sarah de l'ÃĐquipe Yann Darwin. Je vous propose de prendre un rdv tÃĐlÃĐphonique (gratuit) avec un membre de notre ÃĐquipe ici : enfinrentable.fr/team, afin d'en discuter avec lui. Ã trÃĻs vite !
pour la crÃĐation de place de stationnement, on doit donc en crÃĐer mais je n'ai vu nul part quel type, ma question est donc puis je en crÃĐer mais pour moto ? car moins cher
Bonjour Ici Guillaume, coach de l'AcadÃĐmie. Souvent, les dimensions des places sont indiquÃĐes dans la PLU. En cas d'imprÃĐcision, adressez une demande au service urbanisme de votre localitÃĐ par ÃĐcrit. Ils vous rÃĐpondront pas ÃĐcrit aussi, et vous saurez à quoi vous en tenir. En gÃĐnÃĐral, les places de moto, ça ne fonctionne pas hein ^^ A bientÃīt
Bonjour, Merci pour toutes ses videos ! Pour ma part j'ai l'intention de divisÃĐ une maison et de faire un forfait charges en LMNP donc un seul compteur d'eau et d'ÃĐlectricitÃĐ. Il n'y a donc pas de copropriÃĐtÃĐ. Mise à part le fait de devoir le dÃĐclarÃĐ aux impÃīts et à l'assurance que dois-je faire de plus pour Être dans les clous dans mon cas ? Merci
Hello, ici Sarah de l'ÃĐquipe Yann Darwin. Je te conseille de prendre un rdv tÃĐlÃĐphonique (gratuit) ici : enfinrentable.fr/team avec l'un de nos conseillers. Tu pourras en discuter avec lui ;) Bonne journÃĐe.
yann... j ai une question du coup ! je suis en train... d acheter un immeuble de rapport de 3 appart, dont la taxe fonciere est tjs ! (de 500e comme avant la division) dans lequel il reste les compteurs d eau et d edf a faire... devis etablis par les proprio... je pense faire une bonne affaire d apres rendement locatif... 600e de cashflow pour 530 e de credit avec 1200e de loyer ... ca me semblait top mais ta video m interroge pour le coup... edf electricien ok 13000e de travaux.. ok le service des eaux pas encore contactÃĐ... qu en pense tu ???? sachant que cet immeuble je l acheterai en doublette... lol oui je m envoie j etais sur de moi avant ta video mdrrr .... merci d avance ! ps: j ai etais contactÃĐ par un associÃĐ a toi au tel qui m a dit c est top ! mais il faut mettre les 2 biens dans la meme sci a l is ! car le 2e immeuble se fera en sci a l is avec mes parents car je gagne 1700e net et pour le 2e immeuble y a 250000 de cred donc seul pas possible... bref. et par ailleurs ... un avocat fiscaliste m a dit 1 seul bien par sci a l ir !!! je pense qu a l ir je v me faire demontÃĐ par les impots ... du coup l immeuble mal divisÃĐ je pensais le prendre en nom propre et le faire en lmnp meme si c est un tout petit village du centre var... 125000e ttc pour 3 appart du coup mal divisÃĐ...? bon plan ou la merde ? merci d avance... bientot je rejoindrai des que possible l academie ! ð t es un best mec ! big up
Salut yann merci pour la video! Si je comprends bien finalement, en anticipant tout ce dont tu parles, câest à dire en faisant actualiser la taxe fonciÃĻre, en faisant les travaux correctement (ÃĐvacuations, compteurs divisionnaires, vmc etc..), en assurant les diffÃĐrents lots non officiels auprÃĻs de lâassurance, et en sâassurant que le rÃĻglement de copro nâinterdit pas explicitement cela, on pourrait diviser ÂŦ sauvagement Âŧ, en laissant officiellement un seul lot, et en faisant par exemple des baux de location meublÃĐs? Ou il est obligatoire de faire des baux de colocation mÊme dans ces conditions selon toi?
Salut, Je suis HÃĐlÃĻne de lâÃĐquipe Yann Darwin. Yann reçoit plusieurs demandes chaque jour et ne peut malheureusement pas rÃĐpondre à tous. Pour bÃĐnÃĐficier de son suivi et de celui des experts immobiliers de l'ÃĐquipe, c'est de ce cÃītÃĐ : yanndarwin.com/academie Bonne journÃĐe ! :-)
@@YannDarwin bonjour, et merci pou rla vidÃĐo. Je n'ai pas compris la rÃĐponse a la question de illouzr. est ce que cette liste des prÃĐcautions à prendre est correcte ?
Salut Yann, cette vidÃĐo tombe bien car justement je dois bientÃīt signer un compromis pour un immeuble de 3T2 avec chaque appartement son compteur ÃĐlectrique. Sauf que sur le titre de propriÃĐtÃĐ du propriÃĐtaire actuel c'est une maison... La TF est ÃĐlevÃĐe par rapport aux autres maisons ce qui me fait penser que les impÃīts sont au courant. Selon toi, je risque quelque chose ?
Hello ! Coup de tÃĐlÃĐphone direct à l'urbanisme pour savoir ce qui est sur la matrice cadastrale de la parcelle. Un instructeur de l'urbanisme saura te dire le nombre de lots à usage d'habitation dans le bien. C'est ça qui fait foi. Le nombre de compteurs ÃĐlectriques semble dire que c'est ok, mais il faut vÃĐrifier à l'urbanisme car ce n'est pas une vÃĐritÃĐ absolue.
@@YannDarwin merci pour ta rÃĐponse. J'ai appelÃĐ l'urbanisme, la dame a juste dit : "ha si c'est ÃĐcrit maison sur le titre de propriÃĐtÃĐ c'est que c'est une maison donc vous allez devoir crÃĐer les places de parkings etc..." Elle n'a mÊme pris le temps de regarder car elle a pas demandÃĐ l'adresse...
@@ced430 Oui ÃĐcoute Yann car mm histoire pour moi maison idÃĐale Rdc+ 2 ÃĐtages, escalier central, rdc amÃĐnagÃĐ en L avec cuisine, sdb etc, chaque ÃĐtage sa salle d'eau. Offre acceptÃĐe par vendeur transmission au notaire, un mois s'ÃĐcoule et une semaine avant signature compromis coup de fil du notaire. Maison divisÃĐe il y a des annÃĐes en 2 lots Rdc et ÃĐtages avec rÃĻglement de copro etc. Ca vous dÃĐrange? Pas du tout. Par contre compteurs uniques... Pour l'instant objectif coloc.
La division sauvage, ou comment risquer gros pour pas grand-chose ! Vous avez des exemples de ratage complet dans votre entourage ? Partagez dans les commentaires pour que ça nâarrive plus jamais à personne !
Envie dâen savoir plus sur lâinvestissement immobilier ?
TÃĐlÃĐcharge mon livre âLa mÃĐthode des investisseurs rentablesâ en version numÃĐrique. Jây partage mon histoire, mes techniques, mes astucesâĶ pour Être rentable dÃĻs maintenant et pas dans 20 ans : yanndarwin.com/livre-offert
Declarer tout en colocation et ca passe au niveau des assurances et de la copropriÃĐtÃĐ. Il faut bien sur expliquer au locataire qu'il ont un bail de colocation meme si ce n'est pas le cas .
Salut tu vas bien ? Pourrais je ÃĐchanger avec toi sur le sujet stp ? Je te remercie
Bonjour la vidÃĐo est axÃĐ sur la division d'un appartement dans un immeuble je voudrais apporter mon expÃĐrience concernant la division d'une maison
Cela ÃĐvacue par consÃĐquent tous les problÃĻmes il y a la GoPro cependant il reste bien souvent le problÃĻme qui est à la division sans dÃĐtenir les places de parking affÃĐrentes et sans les autorisation administrative
Sur ce point je voulais apporter ma pierre à l'ÃĐdifice et informer ce qui vous regarde qui viennent prescription de 10 ans au-delà de laquelle la mairie ne peux pas demander à ce que le bien soit remis en ÃĐtat.
J'ai donc achetÃĐ un immeuble qui est issu d'une division irrÃĐguliÃĻre d'une maison qui ne dispose pas des places de parking affÃĐrentes j'ai donc appelÃĐ la mairie au moment de l'achat qui m'a indiquÃĐ cette prescription qui est inscrit inscrite dans mon acte de vente et qui indique que je ne peux Être poursuivi à ce titre dans la mesure oÃđ j'ai achetÃĐ en l'ÃĐtat.
bien ÃĐvidemment je vous conseille avant d'appeler la mairie afin de connaÃŪtre leur position j'ai achetÃĐ dans la mÃĐtropole lilloise et la mairie que j'ai appelÃĐ m'a clairement dit que dans la mesure oÃđ il y avait le parking d'une zone commerciale a moins de 10 m ça ne leur posait pas de souci puisque oui ils sont prescrits pour agir mais ça fait jamais plaisir de recevoir une assignation et de devoir y opposer la prescription.
concernant les assurances il y a bien chaque lot de dÃĐclarer individuellement
Concernant les impÃīts fonciers chaque locataire reçoit sa taxe d'habitation.
Voila voila en espÃĐrant avoir pu en des certains au dÃĐbut de mes recherches j'ignorais cette prescription et je suis passÃĐ Ã cÃītÃĐ de beaucoup de bonnes affaires vendu dans l'urgence parce que j'avais peur des poursuites de la mairie . c'est une erreur que je ne ferai plus
Bonjour,
Merci pour votre expÃĐrience. Je me retrouve dans une situation similaire à la vÃītre, pouvez vous m'indiquer le processus afin que chaque locataire paye sa taxe d'habitation individuellement ?
Merci à vous
Comme dit Yann, il y a aussi la taxe fonciere a re-estimerâĶcomment cela a ÃĐtÃĐ fait?
Je pense que tu oublies ÃĐgalement que si la mairie le dÃĐcouvre, le service urbanisme peut demander la crÃĐation de place de parking supplÃĐmentaires, qui ne sont pas possibles de louer (il faut obligatoirement les acheter ou alors acheter un terrain pour faire construire), et aussi avec une distance minimale entre la place de parking et le logement...
Salut Yann. Merci pour cette vidÃĐo qui est pour moi un level au dessus de la pluspart des youtubers dans ce thÃĻme. Tu montres rÃĐellement les problÃĻmes à ÃĐviter que certains peuvent oublier ð
Bonjour,
Je ne comprends pas les arguments de Yann. En cas division officieuse, il s'agit d'amÃĐnagement intÃĐrieur. Si je veux mettre 1 cloison qui sÃĐpare mon appartement en 2, c'est mon droit. Juridiquement, il y a toujours 1 seul lot donc 1 taxe fonciÃĻre. Les problÃĻmes de travaux qu'il ÃĐvoque ne dÃĐpendent pas du type de division. Quelle soit officiel ou non, les travaux restent les mÊme surtout si vous voulez crÃĐer 2 lots juridiquement diffÃĐrent plus tard. J'ai peut Être mal compris ces arguments.
Toutes les piÃĻces ne se valent pas dans le calcul d'une taxe fonciÃĻre. Une surface de piÃĻce de vie n'est pas imposÃĐe de la mÊme façon aux yeux du fisc qu'une salle de bain par exemple. Idem pour les annexes comme un cellier par exemple. Ensuite, il y a des coefficient selon l'exposition du bien, sa vue, etc. Tous ces paramÃĻtres changent du tout au tout en divisant. Donc les taxes fonciÃĻres sont totalement fausses.
Les travaux d'une division, c'est un mÃĐtier. Les plans doivent Être faits correctement et pensÃĐs avec intelligence pour ÃĐviter l'usine à gaz en se retrouvant avec des servitudes partout, notamment pour les ÃĐvacuations d"eau. Une vraie division, c'est ÃĐgalement un travail propre au niveau de l'ÃĐlectricitÃĐ. Chaque logement doit avoir son compteur indÃĐpendant, dans l'appartement, au bon emplacement, etc. Il y a d'autres points de vigilance pour diviser proprement mais je vais ÃĐviter d'ÃĐcrire un pavÃĐ ;)
Donc non, diviser en vue de dÃĐclarer les lots plus tard, c'est pas du tout pareil.
Rien qu'à cause des travaux effectuÃĐs, un bien divisÃĐ Ã la sauvage sans tenir compte de toutes les contraintes d'une vraie division ne pourra pas Être divisÃĐ officiellement par la suite (et je ne parle pas de l'ÃĐternelle place parking à avoir dans la plupart des cas).
N'oublions pas qu'il y a en ce moment mÊme des villes tests pour dÃĐployer le permis de louer. Si cette pratique est mise en application dans ta localitÃĐ, la mairie visitera systÃĐmatiquement chacun de tes appartements avant chaque nouvelle entrÃĐe de locataire. La division sauvage sera systÃĐmatiquement repÃĐrÃĐe, et le propriÃĐtaire potentiellement trainÃĐ devant les tribunaux.
Tu comprends maintenant pourquoi je ne recommande pas du tout cette pratique.
@@YannDarwin Pour la taxe fonciÃĻre, elle est donc ÃĐgale à la somme des taxes de chaque piÃĻce de ton appartement et ce n'est pas une taxe globale pour tout l'appartement ?
Pour les travaux, rien ne t'empÊche de diviser le bien comme si elle ÃĐtait officielle pour l'officialiser plus tard c'est à dire faire les travaux d'une vrais division avec 2 compteurs ect...
Concernant le permis de louer, j'ai eu à faire à une ville qui a instaurer le permis de louer en septembre 2018. J'ai contactÃĐ la mairie pour en savoir plus. Il faut prÃĐsenter un dossier à la mairie qui valide oÃđ pas le projet. NÃĐanmoins, j'ai eu un doute sur les articles de lois que citÃĐ la mairie pour appuyer son droit de vÃĐto. En effet, je voulais faire de la colocation mais les articles que m'a citÃĐ la mairie parlait de division. Ce n'ÃĐtait pas clair. Dans le doute, je me suis retirÃĐ du projet.
@@YannDarwin Du coup, j'ai une question. Sans parler de division, si je dÃĐcide de faire une 2ÃĻme salle de bain dans mon appartement, je dois le dÃĐclarer au impÃīt pour qu'il modifie la taxe fonciÃĻre ?
Yann Darwin rajouter une room dans un f2 afin de faire de la coloc câest lÃĐgal ??
Je valide à 100 %, dÃĐjà le faire dans les rÃĻgles de lâart câest trÃĻs compliquÃĐ que ce soit avec la copro ou avec la mairie pour la crÃĐation de places de parkingâĶ alors le faire à la sauvage, faut Être dingue
Tu as raison. Jean Baudin explique lui qu il faut diviser dans l illÃĐgalitÃĐ pour augmenter son cash Flow. Je serais bien curieux de savoir comment il compte s y prendre pour revendre.
Oui ce sont des idÃĐes à la con. Tu as bien raison. Mais alors, comment faire une division dans les normes ?
Bonjour Yann
Je viens vers toi concernant un nouvel article de la loi ELAN concernant les exemptions de places de stationnement en cas de division.
Ma notaire mâa informÃĐ que lâArticle L151-36-1 du nouveau CODE dâURBANISME crÃĐÃĐ par la rÃĐcente LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 158
indique que lorsque nous sommes sur un logement existant et que nous ne crÃĐons pas de surface de planchÃĐ supplÃĐmentaire et souhaitons simplement rÃĐaliser une division intÃĐrieure du logement en deux appartements, nous ne serions pas soumis à lâobtention dâune place de parking pour la rÃĐalisation du second appartement
Ci-dessous lâextrait de la loi qui sâimpose à toute autre disposition du PLU local:
ÂŦ Nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, l'obligation de rÃĐaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amÃĐlioration effectuÃĐs sur des logements existants qui n'entraÃŪnent pas de crÃĐation de surface de plancher supplÃĐmentaire, lorsque ces logements sont situÃĐs dans une commune appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prÃĐvue à l'article 232 du code gÃĐnÃĐral des impÃīts ou dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance dÃĐmographique figurant sur la liste prÃĐvue au dernier alinÃĐa du II de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation. Âŧ
Voici le lien officiel sur le site de lâEtat:
@t
Le bien que je souhaite diviser est dans un petit immeuble de ville de 2 lots et je souhaite diviser un de ces lots en 2 logements, j'ai tous les critÃĻres demandÃĐs par cette loi ELAN pour diviser un appartement ( travaux d'amÃĐlioration et de remaniement profond, le rÃĻglement de copropriÃĐtÃĐ est OK avec la division mais l'urbanisme de Bordeaux MÃĐtropole ( oÃđ se situent ma future division ) me refuse cette exemption....
Aurais tu des infos rÃĐcentes à ce sujet pour m'aider ? as tu entendu parlÃĐ de ce nouveau volet de la loi ELAN que la Mairie ne connaissait mÊme pas ? Merci d'avance pour ton aide sur ce sujet qui pourrait je pense intÃĐresser beaucoup d'investisseurs qui souhaitent diviser des lots...
Bonjour Mickael, Sarah de l'ÃĐquipe Yann Darwin.
La loi ELAN ÃĐtant rÃĐcente tous les instructeurs des diffÃĐrents services d'urbanisme n'ont pas ÃĐtÃĐ formÃĐs à ce sujet. Il y a clairement des manquements. Plusieurs solutions s'offrent à vous :
1. Prendre rendez-vous avec eux et/ou leurs supÃĐrieurs pour prÃĐsenter sujet et textes de loi, en face à face pour plus d'impact et donc les obliger à se renseigner.
2. Faire faire un courrier d'avocat spÃĐcialisÃĐ
Bonne journÃĐe.
Bonjour MickaÃŦl, ça m'intÃĐresse de savoir oÃđ tu en es dans ton projet. As-tu parlÃĐ de cet article de loi à l'urbanisme ? Qu'ont ils rÃĐpondu? Merci
Yann Darwin merci pour ce retour
Sylvain BouÃĐ Bonsoir jâai informÃĐ la mairie par un mail explicatif mais ces derniers persistent et signent en disant quâà partir du moment oÃđ nous crÃĐons un logement supplÃĐmentaire ( mÊme sans surface de plancher) avec cette division , le simple fait de crÃĐer un nouveau logement fait que nous ne sommes plus sur du ÂŦ logement existant Âŧ comme le demande lâarticle 158... mais honnÊtement câest une question dâinterprÃĐtation car je nâarrive pas à comprendre à quoi servirait cet article si ce nâest dans notre cas de division qui est le seul moyen à ma connaissance pour crÃĐer un logement sans surface de plancher.
et il nây a pas encore de cas de jurisprudence...câest trop tÃīt donc toute aide sera la bienvenue merci
Yann Darwin . Merci pour cette rÃĐponse mais votre ÃĐquipe dâexpert interne en pense quoi ? Lâarticle 158 peut-il sâappliquer dans un cas de division ( avec bien ÃĐvidemment tous les autres critÃĻres demandÃĐs par cette loi ..zone tendue etc...) merci dâavance pour votre aide
Bravo Yann, ce genre de vidÃĐo prouve ta fiabilitÃĐ. Tu ne vend pas du rÊve avec des techniques qui peuvent mener à de graves ennuis. Ta formation peut elle Être financÃĐe par un CFE ou autre systÃĻme de financement de formation pour salariÃĐs ? J'avais crus comprendre que c'ÃĐtait sur les rails dans un ÃĐpisode de business en bagnole. Au plaisir !
Moi aussi la rÃĐponse m'interesse. Et je rajouterai mm peut on la passÃĐ en charge et si oui faut il une structure ou en nom propre cela passe. J'ai dÃĐja posÃĐ la question sur le site mais juste reçu une rÃĐponse auto.
Hello!
Ici Guillaume, de lâÃĐquipe de Yann.
Câest dans les tuyaux ;)
@@guillaumeteamdarwin965 Excuse moi j'insiste mon ami mais ta rÃĐponse n'est pas claire. "Dans les tuyaux" tu veux dire que ça arrive ou qu'en creusant sur google on trouve le tuyaux pour imputer la formation a nos charges??
On y travaille :)
@@guillaumeteamdarwin965 Impeccable. Vivement que ça aboutisse
Merci pour tes conseils Yann ð
Slt Yann, ta vidÃĐo m'a fait instantanÃĐment penser à un Jean trucmuch de Lyon mis en avant par le grand CÃĐdric Annicette il y a un an comme le spÃĐcialiste de la division!
Oui exact, il parle d'amÃĐnagement intÃĐrieur, est ce que c'est lÃĐgal du coup ?
Salut Yann,
J'ai lu ton livre. Et tu parles bien de division d'appartement comme stratÃĐgie (identifier un potentiel cachÃĐ p50).
Division, pas sauvage
Hello Yann,
Pardon pour la question hors sujet, je reste toutefois je pense dans la bonne rubrique.
J'ai cru comprendre dans l'une de tes prÃĐcÃĐdentes vidÃĐos, (je n'arrive pas à remettre la main dessus...), que l'achat de sa rÃĐsidence principale ne serait pas un bon investissement. Ai-je bien compris ? J'aimerais retrouver cette vidÃĐo et/ou avoir d'autres informations complÃĐmentaires,
En te remerciant,
Amicalement,
Bruno
Je connais un investisseur qui fait ça, perso autant check si une colloc ça peut le faire à la place.
Exactement
Jâai pas compris ton com?
@@tititbak8 Au lieu de diviser "sauvagement", il vaut mieux se renseigner sur la rentabilitÃĐ de ton lot en colocation.
Si c'est pour diffuser un un appartement en studio il est sÃŧrement aussi avantageux de l'exploiter en colocation de type chambre meublÃĐe avec salle de bain privative et kitchenette qui se loue autant
Pas faux
Ãa fait du bien d'entendre cela ! Les kakous à rentabilitÃĐ Ã 25% ont du soucis à se faire. ððð
Sans compter que la plupart des plu exigent des places de parking
tu as raison mieux faut ne pas jouer avec la legalistÃĐ pour durÃĐe trop de risque alors qu il es possible d avoir une bonne rentabilitÃĐ honnÊtement .
Bonjour, je suis sur l'achat d'une maison dÃĐjà diviser en 2 lots : apparts (cependant division que nous pensons officieuse mÊme si 2 compteurs, 2 boites aux lettres, et louÃĐ depuis plus de 10 ans comme ça...) il n'y a pas de places de parking et pas possibilitÃĐ d'en avoir et maison en zone innondable... Que risquons-nous à acheter ce bien ? Nous aimerions officialiser la division dÃĻs l'acquisition afin de louer les 2 lots et pourquoi pas revendre à la dÃĐcoupe plus tard...Y a t il des textes de lois ? Merci pour votre rÃĐponse....
Pauline
Bonjour, ici Sarah de l'ÃĐquipe Yann Darwin.
Je vous propose de prendre un rdv tÃĐlÃĐphonique (gratuit) avec un membre de notre ÃĐquipe ici : enfinrentable.fr/team, afin d'en discuter avec lui.
à trÃĻs vite !
pour la crÃĐation de place de stationnement, on doit donc en crÃĐer mais je n'ai vu nul part quel type, ma question est donc puis je en crÃĐer mais pour moto ? car moins cher
Bonjour
Ici Guillaume, coach de l'AcadÃĐmie.
Souvent, les dimensions des places sont indiquÃĐes dans la PLU. En cas d'imprÃĐcision, adressez une demande au service urbanisme de votre localitÃĐ par ÃĐcrit. Ils vous rÃĐpondront pas ÃĐcrit aussi, et vous saurez à quoi vous en tenir.
En gÃĐnÃĐral, les places de moto, ça ne fonctionne pas hein ^^
A bientÃīt
Bonjour,
Merci pour toutes ses videos !
Pour ma part j'ai l'intention de divisÃĐ une maison et de faire un forfait charges en LMNP donc un seul compteur d'eau et d'ÃĐlectricitÃĐ. Il n'y a donc pas de copropriÃĐtÃĐ. Mise à part le fait de devoir le dÃĐclarÃĐ aux impÃīts et à l'assurance que dois-je faire de plus pour Être dans les clous dans mon cas ?
Merci
Hello, ici Sarah de l'ÃĐquipe Yann Darwin.
Je te conseille de prendre un rdv tÃĐlÃĐphonique (gratuit) ici : enfinrentable.fr/team avec l'un de nos conseillers.
Tu pourras en discuter avec lui ;)
Bonne journÃĐe.
ta video est bien ,mais tu n apportes pas de solutions,dommage....
Hmmm... diviser lÃĐgalement ?
yann... j ai une question du coup ! je suis en train... d acheter un immeuble de rapport de 3 appart, dont la taxe fonciere est tjs ! (de 500e comme avant la division) dans lequel il reste les compteurs d eau et d edf a faire... devis etablis par les proprio... je pense faire une bonne affaire d apres rendement locatif... 600e de cashflow pour 530 e de credit avec 1200e de loyer ... ca me semblait top mais ta video m interroge pour le coup... edf electricien ok 13000e de travaux.. ok le service des eaux pas encore contactÃĐ... qu en pense tu ???? sachant que cet immeuble je l acheterai en doublette... lol oui je m envoie j etais sur de moi avant ta video mdrrr .... merci d avance !
ps: j ai etais contactÃĐ par un associÃĐ a toi au tel qui m a dit c est top ! mais il faut mettre les 2 biens dans la meme sci a l is ! car le 2e immeuble se fera en sci a l is avec mes parents car je gagne 1700e net et pour le 2e immeuble y a 250000 de cred donc seul pas possible... bref. et par ailleurs ... un avocat fiscaliste m a dit 1 seul bien par sci a l ir !!! je pense qu a l ir je v me faire demontÃĐ par les impots ... du coup l immeuble mal divisÃĐ je pensais le prendre en nom propre et le faire en lmnp meme si c est un tout petit village du centre var... 125000e ttc pour 3 appart du coup mal divisÃĐ...? bon plan ou la merde ? merci d avance... bientot je rejoindrai des que possible l academie ! ð t es un best mec ! big up
Si un avocat fiscaliste t'as dit un seul bien par sci ir. Change d'avocat.
j'aimerais diviser ma derniÃĻre acquisition en deux mais je suis obligÃĐ de mettre un sannibroyeur. Est ce rÃĐdhibitoire pour toi?
Salut yann merci pour la video!
Si je comprends bien finalement, en anticipant tout ce dont tu parles, câest à dire en faisant actualiser la taxe fonciÃĻre, en faisant les travaux correctement (ÃĐvacuations, compteurs divisionnaires, vmc etc..), en assurant les diffÃĐrents lots non officiels auprÃĻs de lâassurance, et en sâassurant que le rÃĻglement de copro nâinterdit pas explicitement cela, on pourrait diviser ÂŦ sauvagement Âŧ, en laissant officiellement un seul lot, et en faisant par exemple des baux de location meublÃĐs?
Ou il est obligatoire de faire des baux de colocation mÊme dans ces conditions selon toi?
Salut,
Je suis HÃĐlÃĻne de lâÃĐquipe Yann Darwin.
Yann reçoit plusieurs demandes chaque jour et ne peut malheureusement pas rÃĐpondre à tous.
Pour bÃĐnÃĐficier de son suivi et de celui des experts immobiliers de l'ÃĐquipe, c'est de ce cÃītÃĐ : yanndarwin.com/academie
Bonne journÃĐe ! :-)
@@YannDarwin bonjour, et merci pou rla vidÃĐo. Je n'ai pas compris la rÃĐponse a la question de
illouzr. est ce que cette liste des prÃĐcautions à prendre est correcte ?
Salut Yann, cette vidÃĐo tombe bien car justement je dois bientÃīt signer un compromis pour un immeuble de 3T2 avec chaque appartement son compteur ÃĐlectrique. Sauf que sur le titre de propriÃĐtÃĐ du propriÃĐtaire actuel c'est une maison... La TF est ÃĐlevÃĐe par rapport aux autres maisons ce qui me fait penser que les impÃīts sont au courant. Selon toi, je risque quelque chose ?
Hello ! Coup de tÃĐlÃĐphone direct à l'urbanisme pour savoir ce qui est sur la matrice cadastrale de la parcelle. Un instructeur de l'urbanisme saura te dire le nombre de lots à usage d'habitation dans le bien. C'est ça qui fait foi. Le nombre de compteurs ÃĐlectriques semble dire que c'est ok, mais il faut vÃĐrifier à l'urbanisme car ce n'est pas une vÃĐritÃĐ absolue.
@@YannDarwin merci pour ta rÃĐponse. J'ai appelÃĐ l'urbanisme, la dame a juste dit : "ha si c'est ÃĐcrit maison sur le titre de propriÃĐtÃĐ c'est que c'est une maison donc vous allez devoir crÃĐer les places de parkings etc..." Elle n'a mÊme pris le temps de regarder car elle a pas demandÃĐ l'adresse...
Demande à parler à un instructeur. T'as eu la standardiste là .
@@ced430 Oui ÃĐcoute Yann car mm histoire pour moi maison idÃĐale Rdc+ 2 ÃĐtages, escalier central, rdc amÃĐnagÃĐ en L avec cuisine, sdb etc, chaque ÃĐtage sa salle d'eau. Offre acceptÃĐe par vendeur transmission au notaire, un mois s'ÃĐcoule et une semaine avant signature compromis coup de fil du notaire. Maison divisÃĐe il y a des annÃĐes en 2 lots Rdc et ÃĐtages avec rÃĻglement de copro etc. Ca vous dÃĐrange? Pas du tout. Par contre compteurs uniques... Pour l'instant objectif coloc.
Youpi matin ð