【いくらで売れる？】川越市の築30年の木造アパートを、業界歴20年の不動産鑑定士が鑑定

[@rakumachi]

西原さんの鑑定を受けたい方は以下よりご応募ください！
forms.gle/FQ74KaQG3XhF6SMG9

[@arizono2]

鑑定はあくまで鑑定で参考程度
必ずそれで売れるかと言うと難しいね

[@azu908]

川越市在住です。川越駅徒歩20分圏内の物件ならかなりお得かと思いますが、おそらく、川越市は広いので、新河岸駅とか西川越駅それ以外の駅の物件かと思います。家賃は30000円前後なら借りる人が見つかるとかと思います。

[@糺の森-m1x]

川越という土地から、ロフトがあるとはいえ、狭い３点ユニットは競争力が無い。（せめて、２５m2は欲しい。）
収益還元で６％は甘すぎる。
募集対象が外国人になり、使用が荒い可能性大。（もう少し広くないと生活保護無理。）
修繕費コストを回収するのに苦労する物件。
詳しい土地値は分からないが、狭すぎる物件は、売却が難しい。（土地値を含めて、家賃で回収する必要あり）
私なら１，３００万円でも買わない。

[@鬼滅のコレ]

木造築30年、満室年間家賃148万、物件価格1590万（想定利回り9.35% ）は高過ぎるのでは？木造30年減価償却期間終了してるため、課税額増大。1590万の査定は大家側なら嬉しいけど、購入者側から見ると非常に厳しい物件。ロフト天井窓は非常に良い、トイレ🚽洗面所、風呂の３点セットはマイナス。利回り15%以上（物件価格980万〜1000万）が妥当ではと自分は考えてしまう。

[@aa-vn4gk]

川越、築30年木造で、利回り6%ってありえないでしょ!

[@okliu3861]

購入した直後、オーナーが大規模修繕を行った費用はいくらだったかを知りたかったです。その費用を購入価格に入れて計算したら、多分1350万の価格は“買い”とは勧めない物件です。最後は1200万以下でないと売りづらいでしょうね。

[@ありさ-j8y]

４m私道沿いの物件を買い、後に位置指定道路にできるなら、売買益を得られます。運良く2回成功したけれど、セットバックの話し合いなど近隣住人の質によってはかなり面倒ではあります😅

[@luckysalt]

満室かつ大規模修繕して、表面利回り12％ぐらいの1000万円ぐらいで売却できれば大成功だと思う。

[@プー太郎-k4q]

金利、税金諸々考えるとグロス利回りで最低でも10%以上ほしいところ。
ネット利回りで10%×80%＝8%以上＞6%。
1000万円＋αが妥当なところかな。

[@自称ナニワの相場師]

有段者のツッコミ参考になりますｗ

[@kuro10070628]

費用収益項目はそこまで違和感感じないかなー
敷金の運用益はどこいっちゃったのかな、NOI利回りとNCF利回りの区別ができてるのかなとは思ってしまった。
もうちょっと利回りの根拠を詳しく説明して欲しかった。エリアのキャップレートや建物の規模、ほとんど残されていない残存耐用年数を考えると低すぎるイメージ。戸建での使用可能性も触れるなら費用面から求める積算価格も軽く触れて欲しかったかな。

[@オオヒロ-m6u]

西原先生👩‍🏫に鑑定して欲しい👴😊😅

[@teitou]

うわぁ・・・1590万ってw
やっぱ、不動産鑑定士の四角四面の査定方法じゃ全然だめだわw

[@tameosanoku298]

私も1100万円で買わない。１空濃厚地域、運がよくないと満室にならない。

[@tameosanoku298]

俺も甘いんだな　皆は２空想定ですね。ということは600万が査定適性価格なんだね

[@味噌ラーメンラブ男]

3:28
私道の所有者が土地の所有者と同じと言っているが、土地の所有者とは誰のことなのかよく分からない。ヨッシーさんのことか？
ということはヨッシーさんはアパートの前面の私道も1350万円で買ったということ？

[@三森悠平-n6n]

私が買付いれるなら600万ぐらい。
道路的にも弱いし。

[@wallaby6516]

賃貸需要、土地、接道、エリア全てが弱すぎ。
この価格で買うのは養分。

[@ゆた0814]

木造ストレートの1階ロフトは寝る場所ではない。
2階の足音凄いから。

[@住本瑞樹]

川越で、たった6%とかありえない。しかも築30年。不動産鑑定士の質も低い。はっきり言ってがっかりした。

[@ナマーエミョウジー]

本当にこの物件が利回り6％で売れるの？買うやついないでしょ
株やってる方がマシじゃん

[@tamagaitai]

1590万？へ？へ？へ？　不動産投資なめてんじゃねぇーよ笑

[@佐藤ヒロシ-b8y]

田舎で主要な道路にめんしてないのに高いな!!

[@かすカス-r4i]

鑑定額≠売買価格

[@五山切通]

まぁ、600だな。20%で120だけど手残り60で10年かかるよ。
自分が一階に住み二階を年15でどうか？
東洋大もあいつぐ移転で需要なし、単身者も志木駅までだな。
川越の単身者用はまずありえないよ。
室内の問題じゃないよ、生保がギリギリありかな。
でも600ってとこだな。
出生数、100万割れ、90万だよ、団塊は270万からみたら激減。空室率10%はありえない、50～80%だ。
地場の賃貸業者に聞いてみな。
不動産やったことあんの？
コンテンツとしてはおもろいけどね。

[@道を踏み外していた松原聖]

あれ、周辺の住環境の騒音だとか見えないことや利便性とかも鑑定評価に加味されるのでは！？

[@ちっぴ-b5g]

今後のことを考えると表面で20%でも買わないな

[@kahipp]

800だったら考えるレベル

[@kouheimamiandou5110]

確かに。124,000＊12か月で表面利回り18％くらいの設定ですね。

[@hhhee333]

納得

[@小鳥-c6c]

筆って「ひつ」って読んでたけど「ふで」って読むんですね。
初めて知りました。

[@まっちゃん-p5t]

ふで、ですね！

[@みつ健]

築年のわりに綺麗に管理されてたのがそれなりに評価されたのかな

[@jibanyandaisukij8139]

空室率10%で済めば良いが、
この10%という数字が
どの位、信用できるのかな？
商売は、客が来るとは限らないから。　だから、商売というのは恐い。
当たり前だが、
一年間ずっと客が来ないかもしれないし、
公務員と違って民間は何の保証も無い。
これだけ街中のアパートなら、
需要は有りそうではあるが。

[@YN-er5jn]

ヨッシーさん頑張れ
みんな山あり谷ありだ

[@giboaiko]

750万くらいなら買うよ

[@大輔中田]

ピタットハウスに手付け金を持ち逃げされました

[@フランクマウラー]

西原先生きれい

[@テセラ]

700くらい

[@accountbusiness8206]

鑑定して一緒に内検している最中に二人っきりで熱い思いを抑えきれずに、後ろから抱き着きたくなる衝動にならないのだろうか？

[@ab-hi9yh]

３万で４部屋１２万、１年１４８万。どれだけ高くても利回り１０％で１４８０万でしょ。田舎で３０年だし。
不動産屋目線で高く査定しすぎ。購入者目線の実際のところがほしいんじゃないの。
１５９０万じゃ５年は売れずに塩漬けだな。

[@カリスマシーズーマスター]

価格発表の時に急にマスクw😊

[@km-er1ml]

500万でも買わん

[@こば貴史]

シャトリエ○

[@鈴木勝-b7o]

ほ

[@空一-j9s]

東武伊勢崎線の弱さと板倉東洋大撤退
800万だな
群馬の明和町にコストコくるからコストコ転売で飯が食えるようになったから
明和町のほうが家賃あがるぞ
川越はバツ