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この企画は今後、シリーズ化も予定しています。西原さんの鑑定を受けたい方は以下よりご応募ください。forms.gle/FQ74KaQG3XhF6SMG9
自分で評価した価格が2125万円、2年半後希望売却価格が5000万円？？
この，大家多分ずれている
あくまで、「希望」なんでしょう。そんな事言ってたら一兆円で買って欲しいってなるけど💦
１５００万くらいだろ
私も地方の高利回り物件を持っているが、出口を考えれば、土地での売却が可能な（土地だけでニーズがある）場所の方がトータルで収益に結びつけやすい。宅地にして建売業者が喜んで買ってくれる地域に限定した方が良い。
@@user-zc4vu3vn2z 私も地方はインカム（家賃収入）しか無い。富裕層や海外投資家の資金が入る地域（＝首都圏や京都、大都市周辺）に限る方が良い。つまり、キャピタルゲインが見込める地域。
２５００で買って、５０００で売ろうとはすごいな・・投資家って、買うときと売るときのポジショントークの落差がすごい・・
このチャンネルで査定価格公表されちゃったら、もう5000万円じゃ絶対売れないのでは笑
自分査定では2125万、売値希望が5000万は色気出しすぎだろ。
そのとおりすぎる
なんでも鑑定団だね。
俺の査定では18万だな
結果はスタジオへw
ガメツイオーナー
購入時にこの所有者が自分で計算して2000万ちょっとだったって言ってたけど、この大家の目利きは大きくは間違ってなかったって事だね。それを、いくらなら売ってもらえるかという視点で2500万で買付たというのも、まあまあの判断じゃないのかな。入居率も良好そうだし、短期で売却するよりも、ある程度長期で運用して投下資金を回収する方が良い物件ですね。
なんか車の販売に似ている
それなのに売るのは5,000万円って言ったのは、落差を演出したい楽待のやらせでしょうかね？笑
購入価格に今までかかった諸費用＋自分の儲けまで入れて売値を設定してもそりゃ無謀というものだよ
木造アパート築２０年 地域の再開発でもない限り購入価格よりはまずは下回るでしょう。でもこのオーナーサン位の欲の突っ張りがないなら不動産投資はするべきではない！
さすがに5000万円はぼったくりやろ（笑）
自己評価額がプロの査定額とほぼ同じで素晴らしいと思いました。ある程度保有してから売却すれば利益出そうな気もしますね。
差定額と販売する時の価格は違いますよ。田舎の広い土地も査定だけなら１坪１万の1500坪あれば１千万以上になりますけど実際はそんな土地を１千万以上出して買ってくれる人はいない。
プラス査定にリフォーム代はそのまま乗らないのにマイナスのときは修繕費が丸々引かれるという鬼畜
5000万円だったら利回りは6.6。これは東京の利回り。地方で築30年の木造でこの利回りはあり得ない。3000万円以下が妥当だろう
ふく
ちなみに(路線価＊1.3)をすると公示価格の元になった不動産鑑定士の土地評価額になる。木造アパート築22年超えたら、不動産鑑定士の土地評価額から建物の価値勘定して物件価格考える。俺のやり方だけど、物件価格／土地評価額で計算すると、その不動産が高いのか安いのかの指標になる。
なかなか客観的な鑑定で納得です。そう簡単にもうかる商売じゃないよな、大家業
費用（税金含）の積算で5000万。かもしれないけど、取得費用以外は家賃収入を得るためのランニングコストでしょ。
田舎の物件なのに売値５０００万は欲張りすぎ。売れないでしょ。トントンで売れたらいいほうだと思う。
やっぱり不動産鑑定士さんしか入れないデーターベースがあるのですね。レインズや土地総合情報システムも微妙に見にくいし、もっと透明性が高くなってほしいものです。
当たり前だろ？ただで見せるわけない金払え
諸々含めて4000万円近くかかってるなら、あと20年くらい持って売った方が良さそう。
リフォームすると売れやすくはなるが物件価値がリフォーム代金以上に上がることはないと思った。
一生懸命勉強したのに買いたい気持ちに負けて買値に色つけてしまったんだろうな。プロの査定との誤差が５％なんて見事だったのに勿体ない。
素人の私でもスペックだけ見て収益還元法で１０％くらいで２２００万（3.7x8x12x0.6)/0.1=2200万くらいと３分程度で思ったけど、やっぱそんなもんだよな。楽街に出てる物件、イメージの倍以上で価格が出ているので、半額くらいで見たほうがいいかもね。
木造築20年で2600万で購入したものを、２年分の賃貸収入を得ているのに、更に5000万で売らないと取り分がない！？完全なるぼったくりだな(笑)
このくらいなら買えるかな。で上乗せしたのは余分だったのでは。物件が欲しいっていう感情が入っちゃってるから。
売却価格よりも所有してのキャッシュフローです。長く持ててその後売却すれば大変な資産です。
320万円で塗装ってかなりぼったくりですな
うん 高い この面積なら100以下だと思うこの人が本当に不動産投資歴25年には、全然見ない完全に素人に見える・・不動産投資家は、自分でDIYでやってる人多いんだけど・・出来ない所はプロに頼むみたいな・・
確かに。３２０万は高すぎるね。
2000～2500あたりと予想通り。綺麗な部屋で良い物件ですね。
買った値段経費足して、取り分ないって。家賃収益は、あったでしょう。
安くも高くもなく適正価格で購入できたのではないでしょうか？最後の計算のエクセルはためになりました。修繕費18.78円+43.82万＝62.6万これが１％ この物件の再調達価格は6260万ってことですか？
購入金額と評価価格から考えても、全然ありな買い物な気はする。不動産鑑定士価格なんて、リサイクル屋での店舗買取価格(格安)に少し色をつけた価格のようなものだと思う。(リスク管理優先で実際にはもっと価値がある気がする)
昔の不動産鑑定士旧二次試験の合格率は、正確には15％ですね。昔は願書を出した人に対する合格率で10％としていましたが、2000年以降、試験を実際に最後まで3日間受験した人に対する合格率に変わり、15％になりました。10％となっていた時代も、実際に試験を3日間最後まで受けた人に対する合格率では15％程度になっていたはずです。
個人なら利回り10%ぐらいじゃね的な感覚で売りに出してる実態鑑定士は、公的な仕事があるからね。
実際3,000万位で売れそうやけど
この年代の人たちはがめついんだよな。商売とはいえ
商売だから、がめついのかもですね しかし、させていただく、が多い
最初の5000万は何処からきたんだろう？
大家さんの希望w🤣
本体2600で購入外装350税金諸費用1000取得に4000かかっているので5000で売りたいそうです
大家の頭脳に内臓されているスーパーカンピューターがその数字を瞬時に弾き出しました。
事業用定期借地20年賃貸を検討中です。仮に途中で売りたくなった場合の見込み価格について一般的な想定の仕方を教えてください。以下の前提で途中で売却する場合、５年後および１０年後にいくらで売却できるのでしょうか。 勿論経済情勢が変わらないとして、現更地時価1.5億円。賃貸料0.1億円/年。賃貸側経費0.01億円/年（固定資産税のみ）。 １．売却時時から賃貸満了までの残存期間が長い程残り賃料の累積額が大きくなるので売却価格が高くなりませんか。 ２．いずれは売却可能な更地価格（1.5億円）+残存家賃（10年なら1億円）＝2.5億円となりませんか。（税金は除外）一方、売却価格＝家賃収入0.1億円/年÷投資利回り（例えば6％）＝1.66億円で算出する考え方もあるようです。 宜しくお願いします。
小池ハイツ(菊池さん)
長期保有案件かも
この人が教祖でも無ければ5000万では買わないでしょう（笑）
25年そこらで価値ゼロっていうのは日本だけ。新築売りたいから。
耐用年数超えてたり耐用年数間近だったりするのに物件価格高すぎやねん。木造アパートなら耐用年数22年だから、築22年超えたらほぼ土地値＋αだろう。価値解ってない人になら高値で売れるだろうが、プロの投資家は騙されない。
2600万円で購入した木造アパートが査定2260万円だと。以上終わり。
20年儲けて5000万で売りたいですふざけんな。以上終わり。
じれったかったので助かりました✨ありがとうございます😊
こんな田舎のボロアパートがそんな高値で売れるわけない。本来なら毎年価値が下がるし人口も減ってるのに購入時と同じ金額で売れたら奇跡なくらいだよ。
物置き、無料じゃないのかよ！？😅
使用料5,000円、とか？だから、入居者誰も借りない？とか。
あくまで参考ですかね。仲介さんに聞いたり可能ならレインズから成約事例を調べた方が確度は高いかと。
美人な鑑定士流石ですね！
んー、高い買い物としては微妙だな…最初に大家さんが見積もった金額に少しプラスってだけとは
近隣似たような売りアパート案件ぶつけて5000万円で買ってもらいたい。
最後の音楽の哀愁よ
査定価格発表後の悲しい音楽で笑った
あのビル1棟だね。どうだろう、あれ借りる入居者おる？
いくら外壁がきれいだとしても、築20年は土台から腐ってきている。改装費用に要した金額を取り返そうという魂胆はやめた方がいい。もし、屋根や外壁塗装などしなく現状価格で販売すれば、土地の値段プラスアルファ1500万円で家賃29000円これでいきましょう。
銀座のママさんみたいやな
５０００万で売ろうとしてたのを２６００万で買ったのか・・・恐ろしい世界やな草 人を騙す事しか考えてない
さすが西原氏
皆さんはこの評価正しいと思いますか？実は鑑定士さんによってかなりの差があるの知っていますか？また相続の課税評価、売買の時の評価、ケースバイケースなんですよ！つまりかなり差がありますね！要するに売り手と買い手次第かと、
買った金額で帰ってきたら十分やろ笑賃貸収入得てきてるねんからプラスやん笑
築20年位の木造アパートなら表面利回り15%はないといらない。俺なら査定は2200万円売り出しやね
まあ、５０００万円の希望は釣りですかね。２６００万円の物で値上がりするのは、都心だけですよね。まあ、悪くない利回りなので持ち続けるのが正解ですよね。売れば、手数料も取られるし、税金も僅かだけどかかります。老後の楽しみとしていきましょう。
西原先生とてもセクシーで動画の内容が頭に入らなかった。
🐽🐖🐷猪八戒
普通価格は下がるのにどこにプレミア付くのかw 最後のBGMは勿体ないもっと壮大な内容に付ける物だよw
事故物件に住んでる俺には関係無い話か🤔
That's the place from, "The Devil is a Part-Timer"
最初の5000万ってw
これが現実！
ゴミ置き場のチェック項目しないと
適切な算出で2900万だと思います。大家の方が二枚上手。
土地は借りているの？
強欲
いや、結果みえてるよね？このおじいちゃん不動産投資２０年もやってて不動産価格客観的に判断できないの怖いな。木造アパートは、耐用年数が低いから銀行からの融資も付かずなかなか値が付きにくいんだよね。ま、偉そうに言ってるけど初心者なので間違っているかもしれんが。
三大難関国家資格のひとつですね。羨ましいが、鑑定してもらうのは心臓に悪いかも。
「させていただきます」「なります」症候群ｗ
これらの意味・使い方わかっている？
聞けば聞くほど酷いw
内容は良いのに、日本語が残念・・・・
ましてや、美形なのに・・・
お葬式のようなBGMで査定額発表すなーｗ
不動産鑑定士は当てにならん結局市場価格は複数の不動産屋に相談した方がいいまぁ税金対策にはなるかな
正直言って不動産屋なんかより鑑定士の方がよっぽど詳しいけどな宅建なんか誰でも取れるが鑑定士はなかなか取れない
不動産の価格なんてあってないようなもんだしな売りたい価格、買いたい価格が合致すれば契約成立するんだし
複数評価額書いてもらって使い分ける
5000は草気持ちいい
そもそも仕入値公表するなんてあり得ない。でもね、資産家っているんだよね。お人好し。不思議❗ありがとうございます。あやかりたいです羨まし。m(_ _)mご免なさい。🎵🐈🐯🐅
なにぬねの たちつてと の発音が変
買った倍って、ぼけてるのかと思った、脳みそがね
鑑定士の身の上話は要らん！
★させていただく、の悪い例特集 （ｃ）楽街
いや、滑舌よ…笑
アパートは安く買えない。人気が無い。
5000万て
ちょっと欲張り？ですねー。笑。
某銀行で築２０年の木造は０円と言われました。
1900まんだろ！
もう回収してるだろ
ピタットハウスに手付金を持ち逃げされた。
収益還元法で出さんの？土地は広いんだろうけど
５０００で売ってさらい経費かかるから、、
所有者さんは 自身のオ―ナ―人生を 自慢したかったのか自身の思惑と違う結果になりましたね すぐ売却を考えyoutubeにアップするじゃなく地道に先生のだした純収益を何年回収して 子 に譲るか頑張り時ですね 宇都宮は いろんな行事もあるし市街地は楽しめるし住んで 楽しい都市ですよね
させていただきます、の言い方が多いな
栃木なんて住む奴おらんやろ
今時👎アパートなんて❗無理😅入りたい人より部屋数の方が❗多いんだから👿
鑑定士の女の子かわいいね
この企画は今後、シリーズ化も予定しています。
西原さんの鑑定を受けたい方は以下よりご応募ください。
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この，大家多分ずれている
あくまで、「希望」なんでしょう。そんな事言ってたら一兆円で買って欲しいってなるけど💦
１５００万くらいだろ
私も地方の高利回り物件を持っているが、出口を考えれば、土地での売却が可能な（土地だけでニーズがある）場所の方がトータルで収益に結びつけやすい。
宅地にして建売業者が喜んで買ってくれる地域に限定した方が良い。
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私も地方はインカム（家賃収入）しか無い。
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つまり、キャピタルゲインが見込める地域。
２５００で買って、５０００で売ろうとはすごいな・・
投資家って、買うときと売るときのポジショントークの
落差がすごい・・
このチャンネルで査定価格公表されちゃったら、もう5000万円じゃ絶対売れないのでは笑
自分査定では2125万、売値希望が5000万は色気出しすぎだろ。
そのとおりすぎる
なんでも鑑定団だね。
俺の査定では18万だな
結果はスタジオへw
ガメツイオーナー
購入時にこの所有者が自分で計算して2000万ちょっとだったって言ってたけど、この大家の目利きは大きくは間違ってなかったって事だね。それを、いくらなら売ってもらえるかという視点で2500万で買付たというのも、まあまあの判断じゃないのかな。入居率も良好そうだし、短期で売却するよりも、ある程度長期で運用して投下資金を回収する方が良い物件ですね。
なんか車の販売に似ている
それなのに売るのは5,000万円って言ったのは、落差を演出したい楽待のやらせでしょうかね？笑
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売値を設定してもそりゃ無謀というものだよ
木造アパート築２０年 地域の再開発でもない限り購入価格よりはまずは下回るでしょう。
でもこのオーナーサン位の欲の突っ張りがないなら不動産投資はするべきではない！
さすがに5000万円はぼったくりやろ（笑）
自己評価額がプロの査定額とほぼ同じで素晴らしいと思いました。
ある程度保有してから売却すれば利益出そうな気もしますね。
差定額と販売する時の価格は違いますよ。田舎の広い土地も査定だけなら１坪１万の1500坪あれば１千万以上になりますけど実際はそんな土地を１千万以上出して買ってくれる人はいない。
プラス査定にリフォーム代はそのまま乗らないのにマイナスのときは修繕費が丸々引かれるという鬼畜
5000万円だったら利回りは6.6。これは東京の利回り。地方で築30年の木造でこの利回りはあり得ない。3000万円以下が妥当だろう
ふく
ちなみに(路線価＊1.3)をすると公示価格の元になった不動産鑑定士の土地評価額になる。
木造アパート築22年超えたら、不動産鑑定士の土地評価額から建物の価値勘定して
物件価格考える。
俺のやり方だけど、物件価格／土地評価額で計算すると、その不動産が高いのか安いのかの指標になる。
なかなか客観的な鑑定で納得です。そう簡単にもうかる商売じゃないよな、大家業
費用（税金含）の積算で5000万。
かもしれないけど、取得費用以外は家賃収入を得るためのランニングコストでしょ。
田舎の物件なのに売値５０００万は欲張りすぎ。売れないでしょ。トントンで売れたらいいほうだと思う。
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当たり前だろ？
ただで見せるわけない
金払え
諸々含めて4000万円近くかかってるなら、あと20年くらい持って売った方が良さそう。
リフォームすると売れやすくはなるが物件価値がリフォーム代金以上に上がることはないと思った。
一生懸命勉強したのに買いたい気持ちに負けて買値に色つけてしまったんだろうな。
プロの査定との誤差が５％なんて見事だったのに勿体ない。
素人の私でもスペックだけ見て収益還元法で１０％くらいで２２００万（3.7x8x12x0.6)/0.1=2200万くらいと３分程度で思ったけど、やっぱそんなもんだよな。楽街に出てる物件、イメージの倍以上で価格が出ているので、半額くらいで見たほうがいいかもね。
木造築20年で2600万で購入したものを、２年分の賃貸収入を得ているのに、更に5000万で売らないと取り分がない！？
完全なるぼったくりだな(笑)
このくらいなら買えるかな。
で上乗せしたのは余分だったのでは。
物件が欲しいっていう感情が入っちゃってるから。
売却価格よりも所有してのキャッシュフローです。
長く持ててその後売却すれば大変な資産です。
320万円で塗装ってかなりぼったくりですな
うん 高い この面積なら100以下だと思う
この人が本当に不動産投資歴25年には、全然見ない
完全に素人に見える・・
不動産投資家は、自分でDIYでやってる人多いんだけど・・
出来ない所はプロに頼むみたいな・・
確かに。３２０万は高すぎるね。
2000～2500あたりと予想通り。綺麗な部屋で良い物件ですね。
買った値段経費足して、取り分ないって。
家賃収益は、あったでしょう。
安くも高くもなく適正価格で購入できたのではないでしょうか？最後の計算のエクセルはためになりました。修繕費18.78円+43.82万＝62.6万これが１％ この物件の再調達価格は6260万ってことですか？
購入金額と評価価格から考えても、全然ありな買い物な気はする。
不動産鑑定士価格なんて、リサイクル屋での店舗買取価格(格安)に少し色をつけた価格のようなものだと思う。(リスク管理優先で実際にはもっと価値がある気がする)
昔の不動産鑑定士旧二次試験の合格率は、正確には15％ですね。
昔は願書を出した人に対する合格率で10％としていましたが、2000年以降、試験を実際に最後まで3日間受験した人に対する合格率に変わり、15％になりました。
10％となっていた時代も、実際に試験を3日間最後まで受けた人に対する合格率では15％程度になっていたはずです。
個人なら利回り10%ぐらいじゃね
的な感覚で売りに出してる実態
鑑定士は、公的な仕事があるからね。
実際3,000万位で売れそうやけど
この年代の人たちはがめついんだよな。商売とはいえ
商売だから、がめついのかもですね しかし、させていただく、が多い
最初の5000万は何処からきたんだろう？
大家さんの希望w🤣
本体2600で購入
外装350
税金諸費用1000
取得に4000かかっているので
5000で売りたいそうです
大家の頭脳に内臓されているスーパーカンピューターがその数字を瞬時に弾き出しました。
事業用定期借地20年賃貸を検討中です。仮に途中で売りたくなった場合の見込み価格について一般的な想定の仕方を教えてください。以下の前提で途中で売却する場合、５年後および１０年後にいくらで売却できるのでしょうか。 勿論経済情勢が変わらないとして、現更地時価1.5億円。賃貸料0.1億円/年。賃貸側経費0.01億円/年（固定資産税のみ）。
１．売却時時から賃貸満了までの残存期間が長い程残り賃料の累積額が大きくなるので売却価格が高くなりませんか。 ２．いずれは売却可能な更地価格（1.5億円）+残存家賃（10年なら1億円）＝2.5億円となりませんか。（税金は除外）
一方、売却価格＝家賃収入0.1億円/年÷投資利回り（例えば6％）＝1.66億円で算出する考え方もあるようです。 宜しくお願いします。
小池ハイツ(菊池さん)
長期保有案件かも
この人が教祖でも無ければ5000万では買わないでしょう（笑）
25年そこらで価値ゼロっていうのは日本だけ。新築売りたいから。
耐用年数超えてたり耐用年数間近だったりするのに
物件価格高すぎやねん。
木造アパートなら耐用年数22年だから、築22年超えたらほぼ土地値＋αだろう。
価値解ってない人になら高値で売れるだろうが、プロの投資家は騙されない。
2600万円で購入した木造アパートが査定2260万円だと。以上終わり。
20年儲けて5000万で売りたいですふざけんな。以上終わり。
じれったかったので助かりました✨
ありがとうございます😊
こんな田舎のボロアパートがそんな高値で売れるわけない。本来なら毎年価値が下がるし人口も減ってるのに購入時と同じ金額で売れたら奇跡なくらいだよ。
物置き、無料じゃないのかよ！？😅
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だから、入居者誰も借りない？とか。
あくまで参考ですかね。仲介さんに聞いたり可能ならレインズから成約事例を調べた方が確度は高いかと。
美人な鑑定士流石ですね！
んー、高い買い物としては微妙だな…
最初に大家さんが見積もった金額に少しプラスってだけとは
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銀座のママさんみたいやな
５０００万で売ろうとしてたのを２６００万で買ったのか・・・
恐ろしい世界やな草 人を騙す事しか考えてない
さすが西原氏
皆さんはこの評価正しいと思いますか？実は鑑定士さんによってかなりの差があるの知っていますか？また相続の課税評価、売買の時の評価、ケースバイケースなんですよ！つまりかなり差がありますね！要するに売り手と買い手次第かと、
買った金額で帰ってきたら十分やろ笑
賃貸収入得てきてるねんからプラスやん笑
築20年位の木造アパートなら表面利回り15%はないといらない。俺なら査定は2200万円売り出しやね
まあ、５０００万円の希望は釣りですかね。
２６００万円の物で値上がりするのは、都心だけですよね。
まあ、悪くない利回りなので持ち続けるのが正解ですよね。売れば、手数料も取られるし、税金も僅かだけどかかります。老後の楽しみとしていきましょう。
西原先生とてもセクシーで動画の内容が頭に入らなかった。
🐽🐖🐷猪八戒
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適切な算出で2900万だと思います。
大家の方が二枚上手。
土地は借りているの？
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いや、結果みえてるよね？
このおじいちゃん不動産投資２０年もやってて不動産価格客観的に判断できないの怖いな。
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ま、偉そうに言ってるけど初心者なので間違っているかもしれんが。
三大難関国家資格のひとつですね。羨ましいが、鑑定してもらうのは心臓に悪いかも。
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ましてや、美形なのに・・・
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不動産鑑定士は当てにならん
結局市場価格は複数の不動産屋に相談した方がいい
まぁ税金対策にはなるかな
正直言って不動産屋なんかより鑑定士の方がよっぽど詳しいけどな
宅建なんか誰でも取れるが鑑定士はなかなか取れない
不動産の価格なんてあってないようなもんだしな
売りたい価格、買いたい価格が合致すれば契約成立するんだし
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5000は草
気持ちいい
そもそも仕入値公表するなんてあり得ない。でもね、資産家っているんだよね。お人好し。不思議❗ありがとうございます。あやかりたいです羨まし。m(_ _)mご免なさい。🎵🐈🐯🐅
なにぬねの
たちつてと の発音が変
買った倍って、ぼけてるのかと思った、脳みそがね
鑑定士の身の上話は要らん！
★させていただく、の悪い例特集 （ｃ）楽街
いや、滑舌よ…笑
アパートは安く買えない。
人気が無い。
5000万て
ちょっと欲張り？ですねー。笑。
某銀行で築２０年の木造は０円と言われました。
1900まんだろ！
もう回収してるだろ
ピタットハウスに手付金を持ち逃げされた。
収益還元法で出さんの？土地は広いんだろうけど
５０００で売ってさらい経費かかるから、、
所有者さんは 自身のオ―ナ―人生を 自慢したかったのか自身の思惑と違う結果になりましたね
すぐ売却を考えyoutubeにアップする
じゃなく地道に先生のだした純収益を何年回収して 子 に譲るか頑張り時ですね
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今時👎アパート
なんて❗無理😅
入りたい人より
部屋数の方が❗
多いんだから👿
鑑定士の女の子かわいいね