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- เผยแพร่เมื่อ 6 ก.ค. 2024
- #美国买房 #美国房产投资 #房产投资
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菊子说房产：我住过又出租的房产如何避税
自住的房产有121豁免：
1. **121豁免的条件**：
- 如果你将一处房产作为主要住所，并在过去5年中至少有两年时间是自住期间，你可以享受到“121豁免”。这意味着在出售这处房产时，如果满足条件，单身人士可以免除最高25万美元的资本利得税，已婚夫妇则可以免除最高50万美元的资本利得税。
2. **自住期间的增值计算**：
- 如果你在过去5年内自住了符合要求的时间，比如2年以上，那么符合条件的自住期间的增值部分可以不用缴纳资本利得税。增值的计算是根据房产的市场价值增长来确定，只有超过免税额的部分才需要交纳资本利得税。
出租的房产如何处理：
1. **1031交换**：
- 如果你拥有一处投资房产并且出租超过一年，符合条件的话，可以考虑使用1031交换。这种交换允许你将出售房产后的资本收益重新投资到另一处投资性质的房产中，从而推迟支付资本利得税和折旧收回税。
2. **自住和出租混合的情况**：
- 如果是先租后住的情况，同样可以根据自住的条件来决定是否享有121豁免。如果不符合自住条件，你可以考虑延长自住时间来满足条件，从而免除一部分资本利得税。
3. **增值的合理分配**：
- 对于混合使用的房产（即既自住又出租），关键在于合理分配增值部分。你需要确保增值的分配是合理的，符合税务法规，并得到会计师的认可。这样可以最大程度地减少未来可能面临的税务风险和税务负担。
综上所述，通过理解和合理运用121豁免、1031交换和合理的增值分配策略，你可以有效地减少或推迟在出租和自住房产交易中可能涉及的资本利得税支付。建议在涉及复杂税务策略时，寻求税务专家或注册会计师的帮助，以确保合规和最大化税务优惠。
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请教一下，出租转自住时的房子己增值，这个增值部分什么时候交税，是在转自住那年报还是直到出售那天报？谢谢
出售那天。只有出售的时候的增值才是真的增值，其他的只是纸面的，不是真的，今天涨了，明天可能会跌回去
我想问下 ， 橘子姐， 如果像你讲的这种情况， 去做1031， 再买房的价钱是高于增值这一部分+ 折旧价钱， 还是得再加上房子本钱？比如我花50 万买的房子， 房子卖了120 万， 然后在自住期间增值50 万，增值20 万 折旧10 万， 那我是得买30 万以上的房子就可以用1031 ，如果不是， 是需要买多少钱以上的房子 ？才能用1031
120万，不能往回拿钱，这是我的印象
橘子姐我在新泽西的投资房是负现金流。有什么办法吗？
增值如何？ 现金流对你重要吗？ 1031 置换一个现金流高的出租房？
@@JUZITALK 增值很好。现金流需要支付房贷。恐怕净值不够置换更多现金流的。
所以121和1031是有可能在卖一幢房子的时候同时实现的？
橘子姐气色真好
菊子姐：度假房卖掉交税怎么不一样？
我自己这样理解： 度假房当自住，但是没有50万（夫妻）的增值免税
如何理解柯达Kodk 价值？🎉🎉
？
@@JUZITALK 一只美丽的蝴蝶