לא הבנתי את הסיפור עם הנכס בארה״ב, קנית ב100, 70 לקחת מהבנק, כלומר שילמת כבר על הנכס הון עצמי 30. אחרי זה שיפצת הוצאת עוד 50. עד כה הוצאת 80… באת לבנק ביקשת מימון לפי השווי החדש של ה200, אז הוא הביא לך עוד 70 (סך הכל 140) . אז איך אתה עם הון עצמי של 10?
מס רכישה 8% שמשמיד לך את התשואה של 3 שנות שכירות, כי שילמתה אותה כמס למדינה. ברכישה של דירה ב1.5מ, תשלם מס 8% של 120 אלף ₪, התשואה של דירה כזאת היא ~2.8% בשנה, שזה 42000₪ בשנה, ז"א שכל מה שתרוויח ב3 שנים מהדירה, ילך על כיסוי מס ולא על כיסוי משכנתה שלקחתה, תהיה בתזרים שלילי 3 שנים ותשלם מהכיס של עצמך את המשכנתה, במקום שהשוכר ישלם לך את המשכנתה. במכירה אתה תשלם 25% מס שבח שלא הייתה משלם אותו אילו זאת הייתה הדירה הראשונה שלך. האמת היא, שלא כלכלי בכלל במציאות של היום גם אם זאת הדירה הראשונה שלך. בשביל לכסות עם דמי שכירות של 3500₪ בחודש, על דירת 1.5מ, אתה חייב לקחת לא יותר מ660000₪ בריבית 4.89% קבוע, לא צמודה ל30 שנה ואז לשלם 3499₪ בחודש החזר לבנק קרן+ריבית, ז"א מינוף של 44% והון עצמי של 56% וזה עוד לפני ביטוח חיים ומבנה שהם עוד איזה 150₪...
עברתי על דו״ח בנק ישראל לשנת 2021 ו2022, בשניהם לא מצוין את מה שטל אמר לגבי 2040. יותר מזה, מצוין שם שההיצע של התחלות בנייה גדל מאוד, חלק מהקבלנים דוחים את הבנייה כי פשוט אין מספיק רוכשים. מניח שזה עניין של איזורי ביקוש ואיזורים שאין בהם מספיק ביקוש…
נו אז כל מה שאתה עושה זה מעלה את מחיר הנדלן ויוצר בועה. איך בדיוק עזרת למין האנושי ולצעירים שעובדים קשה בכל מיני תעשיות ייצרניות. כן ייצרניות שממש עושים ערך אמיתי בעולם. והם לא יכולים לרכוש דירה בגלל התהליך שאתה ואחרים מפמפמים
תודה רבה על התוכן! אשנח למידע נוסף על מינוף, השקעות בחו"ל! אתה מעולה שמביא את התוכן לנו!
תמיר אתה תמיד מוריד את האנשים האלו (הפחות מובנים) לפרקטיקה ולנפקא מינא, אלוף!!!
מטורף ליראות כמה הוא מדבר על נדלן בהתלהבות.. זה בדמו
תודה רבה לכם! פרק מדהים!!
פרק מדהים ושימושי בטירוף! אשמח לראות עוד פרקים על נדל"ן:)
סוף סוף פודקאסט של מקצוענים
תמיר וטל אתם אלופים תודה על הפודקאסט הזה
open.spotify.com/show/1cJFtt4nqHb4drx2RV2Zmr בכיף תבוא לספוטיפיי
מאוד מעניין! שווה לשמוע 🏗️
תודהREON
תוכן ששווה זהב תודה רבה לכם
פרק מעניין. תודה רבה.
בכיף גדול ותודה שצפית
פרק משמעותי ו42 דקות שרק עזרו לי
פרק מאוד מעניין, תודה. לא פרסמת קישור לפודקאסט שלהם...
תוכן מדהים
למה בכל פודקסט תמיד ידברו על דירה להשקעה בבאר שבע כאילו זה באמת הכי משתלם??
תמיד שוכחים לציין עלויות וכאבי ראש של להחזיק 3 דירות.
פרק מעולה תודה!
תוכלו לעשות פרק גם על מימון ומינוף ?
www.mandowsky.com/post/%D7%9E%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%A3-%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%95%D7%AA-%D7%90%D7%95-%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%98%D7%9E%D7%A2%D7%99%D7%9D
היי מה נשמע רואה רק היום את הפודקסט יש סיכוי לטלפון של הבחור עם החברת נדלן?
האמת השארתי פרטים באתר של BNC נדלן חזרה אלי שיר דיברה בצורה מאוד לא מקצועית ועצבנית וניתקה. לא מבין מי יעשה עסקים עם חברה שהפנים שלה הם כאלו.
תודה רבה תמיר עשיתם לי את הנסיעה משומעתית יותר! תוכל לשלוח קישור לחבר ה בבקשה?
תודה רבה עדן, הלינק נמצא בתיאור של הפרק, מצרף לך גם לכאן: www.mandowsky.com/bncrealestate
לגבי הדוגמה בראשלצ מה עם עליית ערך שהיא גבוהה יותר מבש.
לא עדיף בכל זאת לקנות בראשלצ ןלהנות מעליית ערך גבוהה יותר?
עליית הערך היא באחוזים - והיא לא בהכרח גבוהה יותר במרכז מאשר בדרום. אובייקטיבית היא גבוהה יותר בגלל עלות הנכס
אם כך כלכלית מה אתה ממליץ, עליית ערך גבוהה יותר באחוזים או במחיר פיקס? @@lazy.investor
מאיפה מגיע ההון הראשוני למשכנתא אם רוב הכסף נמצא בתיק ההשקעות? בהכרח להוציא מהתיק חלק גדור אם לא הכל?
לא הבנתי את הסיפור עם הנכס בארה״ב, קנית ב100, 70 לקחת מהבנק, כלומר שילמת כבר על הנכס הון עצמי 30.
אחרי זה שיפצת הוצאת עוד 50. עד כה הוצאת 80…
באת לבנק ביקשת מימון לפי השווי החדש של ה200, אז הוא הביא לך עוד 70 (סך הכל 140) .
אז איך אתה עם הון עצמי של 10?
ה70 אחרי השיפוץ מכסים את ההון שהוא השקיע 80-70=10
תענוג להאזין, סופר מעניין.
בכיף ותודה לך על התגובה
למה עדיף להשקיע בנדלן עצמאית בארץ? לא פשוט יותר להשקיע במדדי נדלן בארץ, מה ההבדל?
הייי נחמד מאד.
איפה אפשר לקנות על הנייר ופליפ לאחר כמה שנים ?
מה המקום הבא לדעתכם
אני מסיק שדירה להשקעה היא עניין של השקעה בזמן מחקר וכסף מרגיש לי כמו לפתוח עסק לכל דבר ועניין
רוצים פרק על מינוף!
איפה בזמן מלחמה כדי לקנות דירה
איפה שמפחדים לגור
פרק מימון מינוף דחוף!
בסיום הפרק דיברתם על כך שהשקעה בנדלן בישראל כדאית רק בדירה ראשונה, ושאם זו לא דירה ראשונה אז עדיף בחו"ל. תסבירו בבקשה
מס רכישה 8% שמשמיד לך את התשואה של 3 שנות שכירות, כי שילמתה אותה כמס למדינה. ברכישה של דירה ב1.5מ, תשלם מס 8% של 120 אלף ₪, התשואה של דירה כזאת היא ~2.8% בשנה, שזה 42000₪ בשנה, ז"א שכל מה שתרוויח ב3 שנים מהדירה, ילך על כיסוי מס ולא על כיסוי משכנתה שלקחתה, תהיה בתזרים שלילי 3 שנים ותשלם מהכיס של עצמך את המשכנתה, במקום שהשוכר ישלם לך את המשכנתה.
במכירה אתה תשלם 25% מס שבח שלא הייתה משלם אותו אילו זאת הייתה הדירה הראשונה שלך.
האמת היא, שלא כלכלי בכלל במציאות של היום גם אם זאת הדירה הראשונה שלך. בשביל לכסות עם דמי שכירות של 3500₪ בחודש, על דירת 1.5מ, אתה חייב לקחת לא יותר מ660000₪ בריבית 4.89% קבוע, לא צמודה ל30 שנה ואז לשלם 3499₪ בחודש החזר לבנק קרן+ריבית, ז"א מינוף של 44% והון עצמי של 56% וזה עוד לפני ביטוח חיים ומבנה שהם עוד איזה 150₪...
יש לכם Spotify
open.spotify.com/show/1cJFtt4nqHb4drx2RV2Zmr
עברתי על דו״ח בנק ישראל לשנת 2021 ו2022, בשניהם לא מצוין את מה שטל אמר לגבי 2040. יותר מזה, מצוין שם שההיצע של התחלות בנייה גדל מאוד, חלק מהקבלנים דוחים את הבנייה כי פשוט אין מספיק רוכשים.
מניח שזה עניין של איזורי ביקוש ואיזורים שאין בהם מספיק ביקוש…
לא יודע למה, האמינות של הבחור השני מוטלת בספק אצלי
איך מגיעים אליו? הקישור לא נכון.
כדי להבין את הדוגמה שניתנה בהתחלה - אשמח לדעת כיצד 2 דירות בב"ש שרכשתי ב2M יכולות להכניס לי 10K
אתה לא 😂
הבחור השני זורק מספרים של חדי קרן, או שהוא לא שם לב למספרים שהוא זורק, או שהוא משקר, או שהוא מומחה ומדבר לעצמו בפודקאסט שמיועד למשקיע רגיל
מאמין ששכירות +עלית ערך של ה הממוצע השנתי שווה יותר מ10
מה עם מס על דירה שנייה ושלישית איפה הוצאות מס רכישה סתם זרק מספר רנדומלי
לדעתי הכוונה היא להשתמש ב2M₪ האלה לקניית דירות ללא או עם מעט משכנתא ולהשכיר אותן, כך שמהשכירות תקבל בסה"כ 10k
יש כאן דברים של בלבול. הביקוש היה ספקולטיבי, לא אמיתי. אין 200 אלף איש הומלסים שגרים ברכבים או ברחוב בארץ והצפיפות פר משק בית יורדת משנה לשנה.
נו אז כל מה שאתה עושה זה מעלה את מחיר הנדלן ויוצר בועה. איך בדיוק עזרת למין האנושי ולצעירים שעובדים קשה בכל מיני תעשיות ייצרניות. כן ייצרניות שממש עושים ערך אמיתי בעולם. והם לא יכולים לרכוש דירה בגלל התהליך שאתה ואחרים מפמפמים
באמת לא ברור למה שמישהו ירצה לגור ליד חמתו.. פה היא איבד אותי
מדע בדיוני!
😂😅😂❤😂❤😂❤😂 בייבי סיטר בחינם הארוחות שבת בחינם
עם 2 מיליון לא ניתן להגיע לתשואה של 10000₪ בחודש מנדל"ן בארץ.
אולי לא הבנתי אותך טוב, אתה מתכוון לדירה בשווי שני מליון או שני מליון הון עצמי?
הכל מאוד מאוד אישי. הרבה נקודות שם לא כל כך חד משמעותיות. בלי לדבר בכלל על החוויה של לגור בשכירות