【購入時に要注意！】危険な擁壁を見極める、「買ってはいけない」擁壁のある物件とは？
ฝัง
- เผยแพร่เมื่อ 3 ส.ค. 2024
- 一級建築士をはじめとする建物のプロに実際に物件を見てもらい、
物件でチェックすべき点を解説する連載企画。
一級建築士だからこそ分かる物件チェックのポイントをお伝えします。
一級建築士の資格を持ち、「NPO法人建築Gメンの会」理事長の大川照夫さんに
千葉県内にある一棟アパートを見学してもらいました。
4メートルの高さがある擁壁の上に建つのが特徴的な今回の物件。
一級建築士の大川さんに、高台に建つ物件で地盤が崩落する前兆について教えていただきました。
■物件概要
物件所在地：千葉県
物件価格：6000万円
構造：軽量鉄骨造2階建て
間取り：1LDK×1戸、2DK×5戸
▼さらに実践的で役立つ動画を配信中！▼
「楽待プレミアム」の詳細はこちら
www.rakumachi.jp/lp/premium_s...
月額プラン3300円
年額プラン29800円（一括年払い）
-----------------------
《チャプター》
00:00 今回の物件は？
02:54 そもそも「擁壁」とは何か？
04:35 「水抜き穴」の役割と設置基準
05:24 危険な擁壁を見極めるコツ
07:03 擁壁の修繕は可能？ その費用は？
08:36 高さが2メートルを超える擁壁に必要な手続き
09:49 床下の高さが周囲の土地より低い場合は注意？
11:13 「ブレース」は何のためにある？
-----------------------
■動画の後編（室内チェック）はこちらから
• 【重要】物件価値を落とさない築古アパートの「...
■記事はこちらから
www.rakumachi.jp/news/column/...
■前回の動画はこちらから
• 【建築Gメンが解説】界壁が無いアパートは何が...
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
【社員募集中！】
楽待チャンネルを運営する「株式会社ファーストロジック」は、一緒に働く方を探しています。
★新卒採用★
recruit.firstlogic.co.jp/
☆中途採用☆
en-gage.net/firstlogic/
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
【社員募集中！】
楽待チャンネルを運営する「株式会社ファーストロジック」は、一緒に働く方を探しています。
★新卒採用★
recruit.firstlogic.co.jp/http...
☆中途採用☆
en-gage.net/firstlogic/
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
■チャンネル登録
th-cam.com/users/RAKUMACH...
【字幕翻訳していただける視聴者さん募集中】
下記リンクから字幕を編集できます。
多言語化へのご協力をお願いいたします。
th-cam.com/users/timedtext_vide...
【楽待関連】
■不動産投資の楽待
www.rakumachi.jp?uiaid=youtube
■楽待新聞
www.rakumachi.jp/news/?uiaid=...
■公式Twitter
/ rakumachinews
■公式Facebook
/ rakumachi
■公式Instagram
/ rakumachi
■公式LINE
line.me/R/ti/p/%40nyb2478b
■楽待の3つのNo.1
www.rakumachi.jp/special/no1/...
【チャンネル解説】
収益物件数No.1 国内最大の不動産投資サイト「楽待」のTH-camチャンネルです。
初心者からベテラン大家さんまで、不動産投資で失敗することが無くなるようにお役立ち情報を配信します。不動産投資やマンション経営に興味をお持ちの方は、ぜひご視聴ください！
#一級建築士
#物件チェック
#アパート
#不動産投資
#楽待 - แนวปฏิบัติและการใช้ชีวิต
![[LIVE] : ONE ลุมพินี 73 วันนี้!! คู่เอก "วรพล vs พันฤทธิ์"](http://i.ytimg.com/vi/rrOljlqse3A/mqdefault.jpg)
そもそも擁壁とは何か？危ない擁壁の特徴は何か？ 水抜き穴の役割は？…
今更聞けない、擁壁に関する疑問を一級建築士の大川さんに解説いただきました！
12:51 12:51 12:51 12:51
😊ゆ
一級建築士ってすごいんだなって誤解されそう。
いや、一級建築士は試験難しいしすごいはすごいんだけど、この大川さんは、一級建築士取得に必要な知識量を遥かに凌いだ知識量をお持ちだよね。
しかも、実学的というか、現場の知識というか。
昨今各地で大きな地震が起きています。
ちゃんとしたプロセスでの擁壁でないと陥没や崩落の不安と危険と修復費用の心配が絶えなさそう。
一級建築士という肩書自体に意味はほとんどない
一級建築士だから安心だと思ってる人から餌食になる
インタビュアー優秀。「それはなぜなんですか？」「それで結局どうなるんですか？」と、素人が知りたいところまで聞いてくれる。
専門家で知識量がすごいのだけど、一般人でもわかるような説明の仕方ができるのが素晴らしいですねぇ
いやこの人知ったかしてるだけだわ｡
@@Kappa-Lub おおいく
@@Kappa-Lub さすがに草
@@Kappa-Lub 建築士になれなかった人かな？
DIYもレベルが低い動画上げてるし
わらわせてくれる
キミは工業高校も行けなかった中卒でしょ？？
正直、大川照夫さんの説明だけで十分ですねぇ
しゃべり方が優しくて聞きやすいです！
インタビューアーが優秀だと知りたい事を質問してくれるから解りやすいですね!このインタビューはとても優秀だと思いました。
猫太郎
聞き手が悪いと専門家の話もイマイチ分からないんですよね
インタビュアーも少しは知識がないと、ちぐはぐな会話のようになってしまいますよね
偉くなるべくしてなった人って感じだね。安心感がすごい。
建築・不動産に全く興味がないのに最後まで見させてしまう地味ながらすごい動画
日常で見るあの壁が案外奥深かった
びっくりするくらい分かりやすくて聞きやすい説明だったな……
この人のように優しく丁寧で落ち着いた喋り方する人スキ。
たまたま手が滑って動画再生しちゃったのをなんとなくそのまま見たんだけど、めちゃくちゃためになった！そのスジの関係者でもなんでもないんだが見てよかった
この人の後継者が必要だ。
びっくりするぐらいわかりやすい
インタビュアーがある程度台本はあるにしても優秀ですね
それはちょっと下世話すぎるんじゃ？って心配になっちゃうような質問にも嫌な顔一つせず丁寧にご説明されている姿にプロフェッショナルを見た。真に見識の広い人は奢らず、また変に謙ってもいないものなのだな。
たまたまこのTH-camを拝見しました。擁壁の大切さが本当によくわかりました。崖の下に住んでいた私の経験です。素人ゆえ先生のように上手に説明できませんが。
袋小路の奥から二軒目に住んでいました。その先からは急斜面になっており一番奥の敷地は擁壁で固めた三段の階段状の土地になっていました。
以前はそこにソファーのような形(L字二つ縦に重ねたような)の3階建ての家が建っていたそうです(火事で焼失)
そんな土地は売れるはずもなく長い間放置されていましたが、数年前輸出用中古バイクの置き場にするのだと怪しい業者が土地を買い取りました。
少しでもたくさんのバイクを置けるようにするため、ショベルカーで削って三段→二段構えにしようと違法工事。数ヶ月後に降ったゲリラ豪雨で一気に擁壁が倒れ土地が崩れました。もちろん何十台も置いてあったバイクは全てぺちゃんこです。被害はそれだけでは済みません。
その坂の上には別の住宅街がありますが、上がっていく坂道にはどんどん亀裂が入り、側溝の蓋が割れたりし始めています。壊れたバイクの損害どころではありません。そんな工事をする業者ですから上の住宅地の方々が起こした裁判に出てきもしません。そこに建っている立派な古くからのお家に住んでいる方々は不安な日々を送っておられます。
私たちは転勤族で住んでいたところは借家でした。まだこの土地での任期がありましたが、地震でもあったらひとたまりもないとすぐに引っ越しました。もちろん費用は個人持ちですが、安心感には変えられません。このところ続く長雨、近隣の方々が心配でお気の毒です。
自分たちが家を建てるときには周りをしっかり確認しようと思いました。
と言うことは...ってわかりやすく言いっぱなしにしないで説明してくれる。
冒頭の一級建築士連呼に笑いながら見たら、知識量と説明力の優れた素晴らしい人でびっくりした。しっかりと理解できた。
万引きGメンみたいでカッコイイやんなんて思ってたみたらマジでカッコよかった。
そもそも家という最高に高価な物を買うのに、わざわざ擁壁が沢山ある物件を選ぶ気持ちがわからん。擁壁の上に建っているより、平地に建っている方が安全なのは考えなくても素人でも分かる。
「プロ」の凄さを実感！
それを素人にもわかりやすく説明する所がまた素晴らしい(なかなか出来ることじゃない)
さらにそれを引き出したインタビュアーも凄い｡
知識量がすごい。真の専門家だ
真に頭の良い人っていうのは
この人の事などをいう。
専門用語などを多用せず、誰にでも分かりやすく説明するって実は容易ではない。
専門用語飛び交うのは専門家同士の時ぐらい
大阪天下茶屋の崩落も、盛り土が要因で発生した伊豆山の土石流、
水抜きの仕組みがしっかりしてれば、あんなに酷くならなかったかもしれない。
擁壁も今までいろいろ見てきましたが、この方の説明は非常にわかりやすい。
大阪西成の家屋倒壊の映像を観てつくづく擁壁の物件は止めておいた方がいいのが分かった。
下手な設計、工事する人たち集めてこの事レクチャーして欲しい。
こういう最高の域に達した有能な人からしたらおかしな工事するのは不思議でたまらない事なんだろうけど、一から丁寧に説明してくれるのは彼の人間性なんでしょうね。
大川照夫さんの話、擁壁理解の分かりやすい、必見の番組。風音を消すためピンマイクなど使うとよかった。
大変勉強になります。ありがとうございます。
今でこそこうやってインターネットで情報が取れるけど、昭和の時代に
わけのわからん会社が山を切り開いて造成した擁壁物件とかがなんのメンテナンスもされないまま
大量に空き家になると思うと恐ろしい
何気に流れてきたから流して見ていたけど、結局最後まで見てしまった。色々ためになった。
裏込め石は大切ですね、30センチ幅以上で入れてました。☺️
とても分かりやすい話され方でよく理解出来ました。👍️
知識も説明も素晴らしいですね
素人にも分かりやすい説明で勉強になります
某大手メーカーの建物でしっかり作られていて管理も割とちゃんとしたとこに任せてたのかな。
私の住んでる地域だとこのメーカーで建てられた築古でも良いものが非常に多いです。
こんなん言うのも場違いかもせんけど、どうしても言いたい。
寝る前に見ると寝付きすんごく良い。。。
私もたまたま見始めてなぜか全部見てしまいました。少しだけ間接的に仕事に役立ちそう。ありがとうございます！
とっても勉強になりました♪ よい動画だと思いました。
良い動画ですね。建築士の方もプロの仕事されてます。
擁壁について補足。
目標とすべき設計強度ですが、その地域で予測される、或いは過去に実績のある地震も考慮に入れると良いです。
例えば、東京都(関東大震災)、静岡県(昭和東南海地震)、兵庫県(阪神淡路大震災)、岩手県(東日本大震災)、熊本県(熊本地震)なら、震度7(相当)の地震が明治維新以降起きてますので、震度5基準の耐震性だった場合は、災害時に崩れる可能性を前提にしているという事です。
法律上の基準は、一般的な最低レベルを定めているだけなので、地域や立地に応じた好ましい程度にあるかは、個別に見ていく必用があります。
そもそも一級建築士の多くの方にそんな事理解出来ませんよ。
本来設計計算が必要な規模レベルでは、地質、水理、擁壁工などは土木学会分野であって、過去の大震災を考慮した指針は「土工指針」「擁壁・ボックスカルバート指針」などです。
橋梁とは別途の地震係数を用いて設計計算します。
問題は実際に大きな擁壁が必要となる家屋を建築工事する場合に如何なる設計と施工業者を使うかで問題点が変わります。
擁壁など土工部分は土木に任せて設計、施工も土木業者なら問題はないですが、設計も含めて家屋と一連で全てを工務店で請け負うと問題が発生すると思います。
施工費の問題がありますが。
え、めちゃくちゃタメになった。
いつか家買う時きたら…………
お話のテンポといい、とても分かりやすくて素晴らしいです。
擁壁、つまり地盤は保険の対象にならない位にはリスクが高い。
そこまで高くないところとか、昔の街並みは水抜き穴ないところとか結構見るよ。
この間知ブロック積みの擁壁はＬ型擁壁と比べても耐震性等で優れた点もあって優秀なんですけどね。
ブロック自体の厚みが３５ｃｍあって、その厚みまでブロックの隙間にコンクリートを流し込んで一体化するか、厚み以上にコンクリートを流し込む等で強度を変えることができますね。
もたれ擁壁と同じく重量＋αで盛土をもたせていて、強度だけに頼ってないのが優れているんでしょうね。
上信越？だったかな、地震の被害があった擁壁の調査結果があったはず。
２次製品のＬ型擁壁は薄い物だと１０ｃｍ以下のものもあったような・・・、現場打で１５ｃｍ～とかかな。
水抜き穴はホント重要度高いです。内径50ｍｍ以上の物を３㎡以内毎に、この物件は75㎜のパイプですね。
大阪市の崩落の件から引っ張ってきたのかこの動画がおすすめにまた来てました。
閲覧自体は崩落前に一度見てましたが、数カ月後にこのような事故が起きるとは・・・
中古物件の購入を考えているので、購入前にこの動画に出会えて助かりました。ありがとうございます。
無知で全くのド素人の自分でもとてもわかりやすかったです！
ためになります！
崖地の場合、工業用地でも宅地でも、盛り土か削った土地かによってかなり違います。もともと、どういう土地でどのようにできた土地かを知るかを知ることも大事だと思います。
すごく勉強になります。
説明もわかりやすく、ちゃんと理屈だてて話して頂けるので、そのまま頭にも残りやすいです。
これからも定期的に勉強させて頂きます。
要約すると窓ないのと変な間取りは駄目ってこと
擁壁について勉強になりました。説明がとても分かりやすかったです。
起こりましたねえ。西成の倒壊（２００１年６月２５日）。倒壊前は異常に水が出てたそうです。ご指摘の通りでしたね。
すいません日付を間違えました。
誤）２００１年６月２５日
正）２０２１年６月２５日
このアパートは古いパナホームの建物ですね。 当時のパナホームは他の軽量鉄骨のメーカーよりも値段は高めでしたが
基礎と柱のジョイント部分などは頑丈に作られています。
でも石膏ボードなんかは8ミリのもので内装の作りは悪いですけどね。
12ミリ厚の石膏ボード使うのが普通だと思いますが。
自分が擁壁の上に住んでいるので気になり見てみました。面白かったです。
流石一級建築士ですね。説明がわかりやすいです。
勉強になりました👐 有難う😄
工学系の専門家は一般人向けの説明があまり得意じゃない人も見かけるが、建築士は説明が得意な人が多いように思う
やっぱり家を建てる時など一般の依頼主に説明する機会があるからかな
土木エンジニアですが、建築士の多くは擁壁の構造計算を知らない。建築士は地面から上のプロであるが、地面から下のことはほぼ素人な場合が多い。一級建築士だから何でも知っているとは限りません。嘘は言わないが正確な情報を伝えているとは限らない。擁壁についつ建築士に意見を求める時は、「あなたは自分自身で擁壁の構造計算、設計をした事がありますか？」と問い、知見を求めた方が良いです。一級建築士試験には擁壁のことは出ませんし、知ったかぶりをする人も多いので要注意です。
構造計算の経験の有無..
極端すぎて笑ってしまいました笑
そんなん暇な設計事務所じゃ無い限り外注しますよ土木エンジニアさん笑
責任逃れだと思いますよ。
構造計算は構造屋さんに任せますからね。
あと、ちょっとした擁壁は計算しないし、その有無はどこで決めてるのかは正直不明。
私、設計ではなく、施工屋あがりなもんで 笑
が、計算上安全でも耐用年数や山崩れなどを考えたら傾斜地なんかには絶対住みたく無いですね！
土木学会と建築学会で考え方が違う。
コメ主さんが言ってる事は正解。
擁壁は土木学会の分野。
しかし、何故一般家屋ではこれまで問題にならなかったかは家屋の擁壁は土木の指針は対象外だから。
だから、そもそも建築士で土工分野はいい加減なんです。
地質、水理分野が分からないのに擁壁なんて理解出来ませんから。
だから、主さんが言いたい事は理解出来る。
一番の危険は地震時でしょう。
もし、一般家屋でなく大規模な公共建築物なら地質、排水設備計画、擁壁など土工部分は土木で設計して施工します。
@@YM-tn7wt さん
今までの疑問が解決しました。
疑問を解決出来きそうです。
土木分野について勉強してみます。
ありがとうございました。
この人最高。
うわー（溜息）これは勉強になった。細部までいろいろと、、さすがプロですね。
解説が費用も含めて具体的で素人にもわかりやすいです。話し方もソフトでお人柄が伝わります。
チャンネル登録させて頂きました。
これから昭和時代に大量に建てられた物件の擁壁が色々と問題になってくるのでしょうね。
擁壁の耐用年数の目安は30～50年と言われているようですから、そろそろ手を入れないといけな
い物件は多いと思いますが、擁壁を修復している物件は殆ど見かけないですから。
コスト的に考えると、痛んだ擁壁を自分で修復できる人は少ないでしょうし。
そう考えると仰る通り古い擁壁の物件は手を出さない方が無難な気がします。
311で急峻な団地の擁壁があちこち壊れて大変だったそうです。
お隣は大丈夫なのに盛り土の物件だけが崩れたのも問題になりましたね。
それぞれ住宅事情はあるのでしょうが、ちょっと怖いですよね。
今も擁壁を造り続けています。新しく住宅地の接地ぎりぎりに4～5m掘削、地下に分譲部分の増加させている。擁壁の上の住宅になってしまう家もある。擁壁の寿命、安全性を考えると新たな広範囲掘削による近隣への迷惑を考慮すると中止すべきではないかと思う。償いの出来ない事が起きる前に。今でもかなり苦しんでいる人がいると思います。
日本の城って水抜き穴無いけどどうやって土の流出を維持してるんだろう？何れにしても合理的かつ聞き易いお話で敬服致します。
この人話し方も聞きやすいしテレビに呼ばれて解説してても分かりやすそう
内容も参考になった
ブレースを入れる理由は三角形を作るため
三角形は最強！って中学生の時に技術の時間で習ったのがいまだに生きてるなぁ
擁壁の話、面白かった！そしてうちの家、擁壁の上に建ってる😃…🌠
たしかに質問と回答がわかりいやすいです
擁壁(ようへき)に有る水抜き穴は盛土の水抜き穴から大量の水が出て来る時は擁壁が崩壊寸前で有る事が多いと聞いて西成区の住宅崩壊事故のメカニズムが判り有難う御座います。
すすく
@@akba1946 様、「すすく」って何ですか❓️
すすきが生えていた崖っぷちに人家を建ててたくらいの意味❓️
後のニュースで倒壊した家から猫が救出されたらしく猫は丈夫だと思いました。
人間だったら即死でしょうか❓️
勉強になりました。
分かりやすくて為になりました！
勉強になります。
圧倒的に信頼できるおじいちゃんチューバーのひとり
西側に学校が有りそこに有る斜面揺壁そばに建っているマンションの内壁はカビだらけに成ってました。
冬場冷えるんでしょうね。出来上がっちゃったマンションの結露は壁紙どうこうの話じゃないですね。
法律の問題だけでは無い事が有ります。
擁壁まで敷地内ですから、壊れたら自己負担。分譲地の保証は一年。物件選びは慎重に！
場所が良くわからないけど、まぁ千葉ニュータウン辺りかなぁ。築30年で計６部屋いい処１部屋家賃55000円から60000円、全室埋まって年間400万円程、税金払って手元にまぁ300万円無いよな。 6000万円で割ったら20年で回収 それ以外に給湯器、水回り、もろもろ手入れしたら割に合わない ババ 物件！！
知識って大事だなぁ
擁壁は怖い。
坂の多い地域は擁壁があちこちに見られるが、そんな中、上部が相当傾いている石積みの垂直な擁壁の上に家が建っている物件がある。
少なくとも40年前から存在するものだ。
その時から既に上部が道路側にせり出していて、当時ハナタレ小僧だった私にすらコレはヤバいぞと思え、なるべく傍を通らないようにしていた。
約40年を経た現在、その傾きはよりひどくなり、誰の目にも明らかにヤバい状態になっている。擁壁がそれ以上せり出さないように補強はしているようだ。家まで傾いているかは分からないが、所有者の心労は相当なものだろう。
資格と経験で人間は決まるのであまり若いのは経験が少ないので要注意。この方全部本当の事です。参考にして下さい建築士をもっと利用して下さい。
勉強になりました
郊外と都内で良く配達してるけど、都内に行けば行くほど築20から40くらいの中ぐらいのアパートとかは全然整備されてない。外壁がたった当時から塗られてないところとか外壁がサビサビのところとか
参考になりました。
建築物は水への対処の仕方がとても大切なんですね！
現場で設計士や建築士がいるとなんとなーくうっとおしいけど
TH-camだと素直に話が聞けてありがたいね。
見かけるアレは何なのか…気になってた部分だったんで面白かったな。
説明者の方の話が素晴らしいですね。何かを専門家に相談した時にこういうぐあいだと助かるなあ。
コンクリート擁壁は劣化する
子供の頃はこの間知石ブロックの隙間に足掛けて登ったよね！
きちんとした擁壁だったとしてもその擁壁の上にさらにブロック積んで
GL上げて土留めにしているケースもあるので擁壁周りは本当気をつけたほうが良いです。
水平ブレースは地震時に荷重を伝達するためですね
外廊下に耐震要素を設置しない場合は、その部分の荷重を本体に伝達します
お話しを聞いていて何事もそうだけど 基礎 基盤が一番 大事だと分かります。後 適切なメンテナンス。全て手抜きをすればやがて しっぺ返しがくる。学ぶ事が一杯だった。
安息角は30度なので建て物は離して建てましょう！
型枠を組んでの擁壁。
工場生産の擁壁。
擁壁ブロックの擁壁。
組む際は必要なベースを重機で土を掘って再度埋め戻す。
経年劣化がネックだと感じます。
建築Gメンの会って名前だけで凄い
前に建売住宅の背面が高台で擁壁があるのだが、不動産屋に聞くと、そこは買主の敷地に入るので所有管理の対象になると聞いて！庭の前が擁壁は見栄えが良くなく、大雨等で水抜き穴から多量の雨水が流れ出るのは頂けない😢しかも擁壁に亀裂、損壊等できたら自分で修復しないといけないときたら最悪なので、購入する判断にはなりませんでしたね😅まぁ、擁壁は要注意です！よく確認することをお勧めします😊
壁当てしてたら、水抜き穴に軟球が入っちゃうことあったよね
取ろうとして手突っ込んだら余計に奥に入って
二度と取れなくなったよね
おススメに出てきました。
中古物件探しており、参考になりました！
色々と勉強になります、有難い。でも傾斜地の物件は初めから対象外だけど！住んでた家が傾斜地に立ってたから、使い勝手の悪さや良く無いところは多少分かるから、傾斜地に立つ物件は買おうとは思わない。
崖とはかぎらんのよ。
盛り土ブロック擁壁もある。
その場合30cm毎に転圧する。
大きいブロック擁壁だと鉄筋をところどころ使います
裏込め石は使わないことが多い
現場ではフィルターつかうから。
これは間違いない
この動画だけじゃないのだけと、せっかく詳細な説明をしてるのだから、説明時にその部分、箇所をもっと映してくれると良いと思いました。
とてもわかりやすいです^ ^