Distanza minima tra costruzioni e pareti finestrate 10 metri
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- เผยแพร่เมื่อ 5 ส.ค. 2024
- Nelle nuove edificazioni devono essere rispettate le distanze minimi tra costruzioni per evitare intercapedini dannose per la salubrità umana tra proprietari di fondi finitimi.
Ne parlo nel blog ► goo.gl/9naaZh
La distanza minima tra costruzioni è stata introdotta con l'art. 873 del Codice Civile, mentre il D.M. 1444/68 ha introdotto l'ulteriore rispetto della distanza minima di 10 metri tra fabbricati nell'approvazione e revisione degli strumenti urbanistici e regolamenti locali.
L'unica ipotesi di deroga ammessa può applicarsi solo ad una pluralità di fabbricati oggetto di una specifica previsione attuativa come piani particolareggiati o di lottizzazione convenzionata.
Alcuni esempi applicativi:
► il rispetto delle distanze stabilite dal DM 1444/68 sussiste indipendentemente dalla eventuale differenza di quote su cui si collochino le aperture fra le due pareti frontistanti.
► ai fini dell’operatività della previsione, è addirittura sufficiente che sia finestrata anche una sola delle due pareti interessate.
► la norma in questione, in ragione della sua ratio di tutela della salubrità, è applicabile non solo alle nuove costruzioni, ma anche alle sopraelevazioni di edifici esistenti.
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Interessante anche questo nuovo argomento.Argomenti importanti non solo per le persone del settore ma anche per le persone piu' semplici che possono avere degli elementi di base nelle loro storie.Ancora grazie Carlo.Saluti luigi
Buongiorno Architetto, un quesito al quale non trovo risposta, edificio con prospetto irregolare ovvero prima parte costituita da una porzione finestrata di 5 metri, arretramento di 1,5 metri ed altra parete con lunghezza di 3,5 m non finestrata.
Secondo lei la distanza di 10 metri per eventuale nuova edificazione è da riferire alla sola porzione da 5 m finestrata escludendo la parte cieca trattandosi di diverso prospetto oppure si prende come riferimento l'intero segmento?
Grazie mille.
Ha poi risolto il dubbio?
Grazie Carlo, ottimo video. Anche l'apertura di un nuovo balcone in condominio comporta il rispetto delle distanze tra pareti finestrate? E quali edifici si dovrebbero considerare per la misurazione? (Anche edifici non residenziali intendo, come autorimesse poste in altre proprietà). Grazie per l'ottimo lavoro
Ecco un articolo utile al caso:
www.studiotecnicopagliai.it/balconi-computabili-nella-distanza-tra-fabbricati/
Un chiarimento. Se ho un terreno in zona B1 con dimensioni di 14 mt di prospetto e 20 mt di profondità. Bisogna distanziarsi di 10 metri dalla parte posteriore del terreno? Ossia la parte che corrisponde con un’altro edificio?
Comunque da quando è uscito il RET (Regolamento Edilizio Tipo) valido in tutta Italia, la distanza tra gli edifici viene calcolata in modo "radiale". Fate attenzione!!! E' cambiato tutto. Le sentenze di Cassazione che trovate su internet che attestano la validità del metodo "lineare" si riferisce a casi precedenti al 2018, cioè di quando era ancora in vigore il metodo "lineare" e il RET non era retroattivo. Ma dal 2018 entra in vigore il RET e la distanza tra edifici si calcola in modo "radiale". Informatevi onde evitare di sbagliare. Ciao
Raffaele Ruggieri diciamo pure che il RET si attua nel momento in cui verrà recepito dalle Regioni prima, e Comuni poi.
Domanda, a seguito delle modifiche introdotte dal semplificazioni del concetto di ristrutturazione edilizia, si possono mantenere le distanze precedenti (4 metri) in caso di ricostruzione con modifica della sagoma (altezza) e mantenendo lo stesso sedime sedime? Grazie
A quanto pare sembra di sì, ma non avendo ben chiaro il suo caso lo prenda con le riserve. Magari ci farò un video sopra
Le famose serre solari poste in terrazzo hanno ugualmente la distanza minima di 10 metri ? Chiedo perché pare che non facciano volume abitabile ma solo volume tecnico . Grazie Carlo
Buonasera Carlo, video esplicativo davvero eccellente. Quando si parla sopraelevazione e di rispetto della distanza si dovrebbe procedere verificando per livello di piano (es. terra con terra e primo piano con primo piano), oppure anche se uno dei due edifici rimane al piano terra la sopraelevazione dovrà essere arretrata rispettando la distanza proiettando verticalmente le pareti? Ti ringrazio
È corretta la seconda impostazione
@@carlopagliaiGrazie, perciò con ad esempio con 8 metri di distanza tra edifici finestrati, il primo a sopraelevare deve arretrare di 2 metri (ovviamente anche rispettando la distanza dal confine minima); e il secondo, deve anch'esso arretrare di 2 metri dalla distanza misurata al piano terreno portando perciò le pareti del primo piano a 12 metri, ho compreso bene? Grazie
Diciamo che suggerisco anche di leggere le novità introdotte nell’articolo 2-bis comma 1-ter del DPR 380/01
Una veranda su pergolo di un edificio distante 5 metri da una altro edificio puo essere chiusa con muro ?
Ciao, il tuo video è stato estremamente chiarificatore.
Mi rimane il seguente dubbio: l’art. 140, comma 4, della L.R. Toscana 65/2014 prevede che “i comuni possono prevedere nei loro strumenti urbanistici, anche attuativi, la facoltà di realizzare ampliamenti degli edifici o degli stabilimenti produttivi esistenti, in deroga alle distanze previste dal d.m. 1444/1968”.
Nella fattispecie, il R.U. Di Viareggio (entrato in vigore pochi giorni fa) prevede espressamente tali deroghe nei casi di ampliamento/soprelevazione anche in zona B, facendo riferimento al comma 4 del sopracitato art. 140.
Grazie mille, un saluto
federico morescalchi praticamente in ossequio al decreto Sblocca Cantieri...
Grazie mille per la risposta. Se ho correttamente interpretato, questo significa che grazie alla legge 55/2019 effettivamente è possibile una sopraelevazione anche in zona B in deroga alle distanze dei 10 m previste dal dm 1444/68?
Mi risulta ancora poco chiaro quale sia stata l’operatività dell’art. 140 comma 4 della 65/2014 prima dell’emanazione della sblocca cantieri
Grazie ancora
federico morescalchi no, con legge 55/2019 non é stato affermata la possibilità di sopraelevazione in deroga
Ottimo video . In caso di costruzione scala esterna quali sono le distanze ?
EUGENIO DE ZULIANI la scala esterna è equivalente ad una costruzione
Buonasera Architetto. Avrei un quesito da porle. Ho costruito un immobile alla distanza di circa 4 metri da filo una "strada interpoderale pedonale pubblica", il corpo di fabbrica artigianale (in zona PIP con P.E.) è alto 8 metri con finestre lucifere e portone da mt. 4 (penso di avere commesso un grave errore), la cosa ancora più grave, penso, è che il Genio Civile mi ha rilasciato l'Attestato di Conformità ed il Comune l'agibilità per decorso dei termini di legge (anno 2015). Se vado ad autodenunciare l'abuso il Comune mi chiederà la demolizione parziale?. Rimango grato per la preziosa Sua risposta.
Dovrei analizzare meglio la situazione perché non ho compreso bene quanto prospettato
Buongiorno tra due fabbricati della stessa proprietà, che sono ad una distanza inferiore di 10mt esiste ti da sempre posso aprire una plrta,
Casa su garage, la porta è sul garsge. Grazie
Livio Bordina non riesco a capire a causa della grammatica poco chiara, mi spiace.
Nel vostro caso consiglio comunque di rivolgersi ad un Tecnico
Buongiorno Carlo Pagliai, le volevo chiedere un parere:
Edificio A (del 1980) a meno di 10m dall'Edificio B (ante 1967).
Edificio A con parete con 1 portone, una finestra bagno al piano 1 ed una finestra al piano 2
Edificio B, antecedente, non ha nessuna finestra, solo una finestra richiusa (senza nessuna pratica edilizia) antecedentemente alla costruzione dell'edificio A.
L'edificio A che rischi corre? è una situazione che è possibile sistemare?
Grazie
Mah, ci sarebbe da chiedere perché sia stato costruito così
@@carlopagliai il perchè reale non lo so. Cambierebbe qualcosa?
Comunque da quello che ho capito la concessione edilizia dovrebbe essere legittima, è la realizzazione che è stata fatta a distanza inferiore.
Il proprietario dell'edificio costruito in secondo tempo ha usufruito del condono del 1985 (è corretto che quel condono sanasse anche il non rispetto del DM1444?)
Inoltre per quanto riguarda il rapporto con il vicino ho letto sentenze sull'usucapione della servitù di distanza dopo 20 anni è possibile in questo caso?
@@dipancrazio82 credo che questo articolo possa rispondere meglio di un commento
www.studiotecnicopagliai.it/distanze-tra-costruzioni-privati-non-possono-usucapire-quelle-inderogabili/
L'apertura di una portafinestra e relativo terrazzino a pozzo, ricavato in un tetto spiovente che tipo di difformità urbanistica crea ? Come è sanabile ? Faccio presente che di fatto non si è creata nessuna modifica delle distanze con la vicina proprietà, ne aumento volumetrico e che tale abuso è stato effettuato presumibilmente tra il 2005 al 2010, senza contemporaneità di altri lavori eseguiti con regolare P.di C. Grazie per la sua risposta.
è sempre una modifica di sagoma e di vedute, da non trascurare.
A suo avviso, la distanza tra due edifici che si fronteggiano, che deve essere pari all'altezza massima del fabbricato più alto, può essere calcolata piano per piano, arretrando gli edifici man mano che si sale con l'altezza ("scalettandoli"), o anche il piano terra deve essere arretrato alla stessa distanza prevista per l'ultimo piano ? Grazie per gli eventuali contributi
Antonio De Luca interessante domanda. Mi verrebbe da risponderti si ma ho qualche riserva in proposito. Magari sarà un esempio che potrò trattare nei prossimi video.
Secondo la sua esperienza, ci stiamo adoperando per un aumento volumentrico che porterà le "pareti finestrate" a meno di 10 metri ( circa 9,5). Un atto notarile con il vicino, può andare in deroga ai 10 metri? Siamo in campagna, quindi nessun vincolo ulteriore.
OIDDI C'è dico di no, in quando norma perentoria prevista dal DM 1444/68
Installazione di infrastruttura per rete mobile di telecomunicazione e limiti di distanze dal confine
Trga Trento 16 aprile 2018, n. 87
.... gli impianti di telecomunicazione rivestono carattere di pubblica utilità e sono assimilati alle opere di urbanizzazione primaria, potendo trovare collocazione su proprietà pubbliche e private secondo la legislazione nazionale (cfr. artt. 90 e 86 d.lgs. n. 259/2003) di matrice comunitaria, e costituiscono in ogni caso, secondo la disciplina urbanistica provinciale di Trento, opere di infrastrutturazione del territorio (art. 11 del regolamento approvato con d.P.P. 19.5.2017 n. 8-61/Leg.; in precedenza art. 36 del regolamento approvato con d.P.P. 13.7.2010 n. 18-50/leg.).
A fronte del surriferito quadro normativo devono ritenersi illegittime quelle disposizioni regolamentari che, senza giustificazione, pretendono fissare per detti impianti limiti di distanze dal confine tali da poter rappresentare un indebito impedimento alla realizzazione della completa rete di telecomunicazioni, come più volte è stato affermato dalla giurisprudenza (cfr. Cons. di Stato, sez. VI, 6.9.2010 n. 6473; idem n. 5044/2008 e n. 3536/2007; Tar Piemonte n. 493/2007).
www.omniavis.it/web/forum/index.php?topic=44693.0
Il nostro bravo ing. Carlo, citando l'art. 9 del D.M. 1444/1968, si riferisce alla "distanza tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti" mentre, la sentenza del Tribunale Regionale di Trento richiamata, si riferisce alla: "distanza dal confine di proprietà".
Ha ragione. Solo che è scritto nella legge che se i comuni non si adeguano entro 180 giorni dalla pubblicazione della L.R. di recepimento, le norme del RET hanno applicazione diretta prevalendo sulle norme dei vecchi regolamenti che sono incompatibili (tra cui le distanze dei 10m tra fabbricati). Questo è il caso della Regione Puglia.
E quindi, poichè non tutti i comuni saranno celeri ad adeguarsi...sicuramente scatteranno d'ufficio.
Buongiorno. Edificio con due abitazioni per piano realizzato con nulla osta ottobre 1967, abitabilità 1968 e 1970. E' stato realizzata (40-45 anni fa circa) nel sottoscala che collega p.t. a p.1 una centrale termica, non finestrata, dimensioni ml.1,10x3.80 che non era contemplata nel progetto vecchia licenza. Nello stesso periodo ('68-70) costruito altro edificio a circa 6 metri di distanza (pertanto sottoscala a meno di 5 metri da questo..). Oggi sanabile questo sottoscala/centrale termica o da demolire?
la vedo dura la possibilità di regolarizzarlo ad oggi con sanatoria
@@carlopagliai Come temevo. Molto gentile. Una curiosità: perchè si dedica (e ne è molto competente) su di una una materia così ostica e pesante?
cleber semplicemente perché faccio formazione e consulenze
Bel video ma vorrei porre il mio caso, ho un balcone verandato, il balcone è interno non sporge dalla facciata del palazzo ma la facciata del palazzo è a 3,5 metri dalla linea di confine (progetto del palazzo 1967 con variante nel 68) posso sanare la mia veranda? GRAZIE
Dubito, è aumento di volume e deve sottostare alle regole vigenti anche oggi
Ottima, chiara e esauriente esposizione Carlo , una domanda su un nodo che a oggi non ho trovato ancora spiegato . La SITUAZIONE È’ LA SEGUENTE: , zona storica protratta grado sistemico 2 , ho due ballatoi ,Aggettanti per un metro, contrapposti tra pareri fronteggianti finestrate { uno edificio é di nuova costruzione) ma non alla stessa altezza , ossia uno si trova al primo piano è L altro al 3.so piano . Come comportarci per computare le distanze legali tra i due fabbricati?
Bel casino. Le metto un mio articolo che dovrebbe rispondere:
www.studiotecnicopagliai.it/le-distanze-legali-tipo-orizzontale-non-si-misurano-verticale/
Carlo Pagliai GRAZIE , ma chiaro la misura orizzontale ma intendevo che i ballatoi non sono sullo stesso fabbricato ma i fronteggiano anche se non direttamente , sono costruiti uno per ciascun fabbricato .I miei complimenti, oggi giorni in tutto questo “marciume edilizio “ una luce di verità fa sempre piacere .
@@frankpetrus3309 grazie
buongiorno, una domanda, se ho da realizzare un volume inferiore al 20% della volumetria complessiva in una resede di una villetta unifamiliare, la distanza di 10 m tra pareti finestrate deve essere tenuta anche dall'edificio di riferimento di cui il volume diverrà pertinenza o solo dagli edifici limitrofi di altra proprietà?
Ringrazio
non capisco bene il tipo di domanda, e non capisco cosa c'entrano le pertinenze. Forse è il caso che facciamo una regolare consulenza, visto il caso particolare che intende esporre...
forse mi spiego male io ma è abbastanza semplice, forse rimane più difficile farlo capire scrivendo.
Provo a dirlo in altre parole:
- la villetta unifamiliare di mia proprietà fa parte di una zona residenziale costituita da villette poste all'interno di giardini esclusivi confinanti tra loro.
- voglio costruire un locale accessorio nel mio giardino, staccato dall'edificio con volume inferiore al 20% della volumetria complessiva, rispettando le dovute distanze dai confini, non ci sono problemi per questo.
-gli strumenti urbanistici ed edilizi vigenti nel mio comune consentono tale intervento
domanda:
il nuovo manufatto deve tenersi a 10 metri della pareti finestrate dei soli fabbricati limitrofi di altra proprietà oppure anche dalla mia villetta?
Cioè facendo tale calcolo devo tenere conto solo dei fabbricati limitrofi o il manufatto deve stare a 10 metri anche dalla mia villetta?
Grazie
Zirno Severlonti la norma non parla di edifici di proprietà altrui, vale per tutti.
@@carlopagliai quindi ne deduco che mi dovrei tenere a 10 metri anche dalla mia villetta !
Zirno Severlonti mi sembra chiaro
Una domanda. Ma in un comune non ancora dotato all'epoca (ipotesi anni '70) di PRGC o Piano di Fabbricazione i fabbricati dovevano comunque rispettare la distanza dei 10m tra loro?
L'articolo 1 del DM 1444/68 ha la migliore risposta:
www.studiotecnicopagliai.it/decreto-interministeriale-2-aprile-1968-n-1444/
@@carlopagliai Appunto, io ritengo di no ma in un Comune, dove ho una vecchia pratica da verificare, l'Ufficio Tecnico ritiene invece che i 10 m siano da rispettare anche se il comune stesso non era dotato di alcuno strumento urbanistico, tanto che l'intervento venne chiaramente realizzato con i parametri planovolumetrici indicati nell'art. 17 della L. 765/67
Fulvio DANIELE occhio che c’erano anche i regolamenti edilizi da verificare
Stiamo proprio ancora verificando quest'aspetto (verifichiamo se esisteva un regolamento edilizio ma cercare nelle vecchie delibere comunali non è facile). Lei è sempre molto chiaro e disponibile @@carlopagliai . Molte grazie!
Salve! quesito: due edifici da edificarsi uno di fronte all'altro, con distanza di 10 metri, se ponessi però una scala esterna a servizio di uno dei fabbricati, ad una distanza di 7 metri dall'edificio di fronte? non sarebbe rispettato il D. M. 02/04/1968, n. 1444 ?
Marcello Cinus ritengo di no perché costituisce costruzione anche la scala
@@carlopagliai il caso è questo drive.google.com/file/d/1qAMCrGYdrUHYWUeZEm2_z3zIUZ36aXSm/view?usp=sharing
grazie della risposta, ho visto che anche l'orientamento giurisprudenziale è quello
Marcello Cinus ok
In caso in cui invece sul lotto A sia presente un fabbricato reallizzato al solo piano terra (realizzato negli anni '80 e in seguito oggetto di concessione edilizia a condono) in aderenza al confine con il lotto B (libero).
Nel mentre nasce, per conto dell' amministrazione comunale, un Piano di Risanamento Urbanistico che non tiene conto di queste preesistenze.
Domanda: Oggi, sul lotto B, posso realizzare un edificio in aderenza al fabbricato A, che preveda piano terra e piano primo, senza chiedere il consenso del confinante A?
Spero di essermi spiegato bene.. Grazie in anticipo per ogni eventuale risposta...
La risposta è contenuta nel PRG generale del tuo comune, nonché da codesto Piano di Risanamento (immagino sia una forma particolare di piano attuativo o particolareggiato)
@@carlopagliai Le norme di attuazione del P.R.U. (piano attuativo di iniziativa pubblica) fanno riferimento anche all'aderenza, mentre le tipologie edilizie no. Su questo tema sono riuscito comunque a trovare una quadra con l'UTC, ma la cosa strana e che a me non torna, è che mi chiedano l'autorizzazione terzi confinanti per la realizzazione in aderenza al confine del solo piano primo (per il piano terra no!), in quanto l'edificio confinante è edificato al solo piano terra e, sempre secondo il parere dell'UTC, il piano primo deve distare a 5 mt dal confine (e quindi dal fabbricato esistente in aderenza) se con pareti cieche, oppure a 10mt se con pareti finestrate!
Leggendo quanto disposto invece dall'art. 877 C.C. in confronto con le varie sentenze di Consiglio di Stato e Corte di Cassazione (una fra tante la n. 7183/2012 Corte di Cassazione) dove fra le altre cose si dice che "è considerata sempre legittima la sopraelevazione in aderenza", a mio avviso l'interpretazione dell'UTC è errata in quanto in questo caso, considerato che il PRU in sede di pianificazione non ha tenuto conto delle preesistenze, vadano applicate le norme del C.C. e non le N.T.A. del Piano. Diversamente il mio lotto risulterebbe inedificabile in quanto riporta una larghezza di appena 20mt e ritengo che i miei diritti vengano lesi dalle scelte fatte a suo tempo dal confinante e dalle attuali interpretazioni dell'UTC! So bene che questo pare essere più un'aspetto civilistico che urbanistico, ma mi sarebbe piaciuto avere un parere da chi ha una ben più ampia esperienza rispetto alla mia!
Grazie ancora!
@@studiotecnicogeom.gianmari6019 buon lavoro Mario!
In conclusione, quando è valida quella dei 3 metri e quando quella dei 10 metri?
quella di tre metri sempre ovunque, quella di 10 m in tutte le zone del territorio ad eccezione dei centri storici, nei quali non può essere ridotta oltre quella previgente.
Nei e centri storici ,A, si mantengono le distanze preesistenti (Anche inferiori
E ai 10m tra pareti finestrate) ma solo a condizione che la ristrutturazione,se ammessa, é fedele all esistente edificio storico demolito ossia pari volume,sagoma,altezza,sedime. Grazie a Carlo per le ottime esposizioni ho imparato questo ;) .
...alla fine della storia uno non puo' ampliare se non ha 10mt!
in estrema sintesi, concordo