"LE CASH FLOW IMMOBILIER EST UNE ILLUSION": LES FAUSSES CROYANCES 6
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- เผยแพร่เมื่อ 30 มิ.ย. 2024
- ⚠️ Fausses Croyances 6 ⚠️
💣Le "CASH FLOW" est une ILLUSION 💣
❗️Nombreux sont les investisseurs immobiliers, influencés il vaut bien l'avouer par de nombreux Vendeurs de Formation Immobiliers, qui ne jurent que par le "CASH FLOW", faisant de cet élément l'indicateur ultime de performance d'un investissement immobilier, allant même jusqu'à prétendre qu'un investissement immobilier qui ne génère pas ou peu de Cash Flow n'est pas rentable...🤦♂️
👉 Cette vidéo de 35mn fait la démonstration structurée et chiffrée qu'il s'agit d'une énième fausse croyance qui ne repose sur aucun principe comptable viable.
👉D'autres indicateurs, souvent confondus ( alors que différents), comme le Rendement et la Rentabilité sont étudiés et comparés au Cash Flow pour comprendre et arriver à la conclusion incontestable que le Cash Flow n'est absolument pas un indicateur de performance ou d'enrichissement global fiable.
💵 Les chiffres ne mentent jamais....
💬 Dites moi en commentaires ce que vous pensez du contenu de cette démonstration et indiquez moi ce que vous utilisez comme indicateur pour valider la performance d'un projet ou d'une opération immobilière.
🔈 Programme :
00:00 Introduction
01:41 Contexte & Obsession
02:46 Consensus du monde du Coaching Immobilier
03:28 Rappel sur l'histoire du Cash Flow chez les Investisseurs
04:44 Vivre de son Cash Flow ?
05:55 Définition du Cash Flow
06:34 Cash Flow Brut
06:44 Cash Flow Net
07:07 Cash Flow Net d'Impôts
07:27 Point de Vigilance
07:58 Les différentes Variables du Cash Flow
08:05 La notion de Recette
08:24 La notion de Charge
08:51 Cas du Cash Flow Net d'Impôts
10:16 Démonstration
14:18 A Quel Indicateur se fier ?
14:51 Rendement & Rentabilité
14:55 Quelles différences ?
15:51 Inepties diverses
16:19 Formule de Calcul (Rendement/Rentabilité)
17:46 Comment utiliser le Rendement
18:59 Point de Vigilance sur le Rendement
19:55 Le Rendement rémunère le Risque
20:08 Comment utiliser la Rentabilité
20:27 Plus Value Potentielle
20:42 Plus Value Latente
20:50 Plus Value Réalisée
22:13 Vision Globale de l'investissement
23:46 Rentabilité VS Cash Flow
28:39 Analyse des résultats
33:01 TRI & VAN
33:57 Soutenir la Chaîne VDV
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#cashflow
#illusion
#immobilier
![แม่กลองสองใจ - ซีแกรม โตเกียว มิวสิค [ OFFICIAL MUSIC VIDEO ]](http://i.ytimg.com/vi/GSQfVjcr_f4/mqdefault.jpg)
Encore du super boulot !!
Merci beaucoup de tout mettre à disposition 🤩
Merci Mathieu. Avec plaisir
Il devrait y avoir des certifications pour tout ces coachs, pas seulement en immobilier, mais en nutrition, sport etc... C'est incroyable les bêtises qu'ils peuvent véhiculer. Ce ne sont pas des coachs spécialisés mais des vendeurs de formations bidons. Je me suis fighté avec un certain Olivier. il y a quelques années, c'est incroyable que l'on laisse ce genre d'individus prospérer sur le net.
Je suis tout à fait d’accord.
Bonjour Maître, il est important de laisser chacun d'eux s'exprimer car les projets d'un investisseur ne sont pas les même que ceux de son voisin. Ainsi plusieurs types de coach sont pertinents.
Quant aux calculs de VDV, il y a beaucoup à dire.
Calcul 1 il occulte avoir payé 9000e de cash flow négatif à l'issue des 15 ans
Ceci pendant que celui-ci qui encaisse son cash flow de 150e finit avec 18900e de plus sur la même période après soustraction des impôt avec TMI de 30% .
Avec la même TMI sur 20 ans celui qui a payé en 15 ans sera aussi perdant.
La prise de valeur du studio étant indépendante du cash-flow, n'a que peu d'intérêt dans la mesure où elle ne fait que permettre le rachat d'un bien équivalent dans au même
Iieu et à la même date à compter que le marché ait montré.
Calcul 2 l'apport est sorti du calcul. lol
Esuite, son layus sur la rentabilité après revente eronné comme expliqué ci-dessus. L'enrichissement à 5 ans ce sont surtout le notaire, l'état et le banquier qui profitent à chaque vente.
TRI et VAN intégrant le prix de revente je reste sur le même constat que ces calculs comptables sont LE miroir aux alouettes de VDV.
Si on y ajoute une possibilité de connivence avec certains coach comme Amal Castel et au final certaines banques étrangères aux pratiques différentesdes banques françaises, il y a de quoi se poser des questions sur la potentielle certification de ce monsieur dans le cas où votre souhait d'encadrement serait exhaussé.
Très respectueusement.
Bonjour,
Meme après plusieurs relecture, j’avoue ne pas du tout comprendre votre message. Êtes vous certain d’avoir commenté la bonne vidéo ?
Je crois qu’il ya beaucoup (si ce n’est tout) d’éléments imprécis.
Pour rappel, les 2 exemples si c’est ce dont vous parlez comparent 2 investissements, l’un orienté “cash flow” le T3, l’autre orienté “rentabilité”, le studio. (Si vous parlez du premier exemple de la vidéo, il vise à démontrer que utiliser le CF comme indicateur de performance pour s’engager ou non sur un investissement est erroné car le CF dépend de la durée d’emprunt et de l’apport. Si vous contestez les conclusions de la comparaison entre duree courte et longue, je vous invite à consulter la vidéo spécifique fausse croyance 1, tout y est expliqué et détaillé, et si vous contestez des choses à lire les commentaires ( j’y ai probablement répondu) ou à m’écrire sur la vidéo en question).
Revenons à l’exemple principal de la vidéo, Les 2 investissements s’effectuent sur la meme durée 25 ANS, meme condition d’apport ( C’est une constante entre les 2 invests), meme frais de notaire, même mensualité de crédit….🤷♂️ c’est simplement le type d’investissement qui est différent.
Les différences de Cash Flow sont prise en compte dans le calcul de d'enrichissement global donc je comprends pas votre intervention en faite.
Ensuite sur la prise de valeur, vous imaginez bien que sur 15 ans elle est en théorie supérieure à celle sur 5 ans, que les prix globaux aient augmenté à cette période pour le rachat d’un bien oui et ?? C’est l’immobilier. Et ? vous oubliez l’enrichissement par amortissement du capital, qui un des leviers puissant de l’immobilier. Encore une fois je ne vois absolument pas où vous souhaitez en venir avec vos calculs, impôts etc car il est évident que celui qui investi dans le T3 et qui touché plus de revenus locatifs en paiera plus puisque le montant des amortissements sera identique pour les 2 invests mais les recettes à gommer différentes.
Les calculs de rentabilité ? Vous contestez la formule ?
Une connivence avec des coachs et des banques étrangères 🤨😅 🧐🤣
Demandez au coach cité si on a déjà ne serait ce qu échanger ? Je suis pas certain que vous soyez bien accueilli à l’évocation de mon nom…et revenez rapidement infirmer vos allégations.
Quant à une éventuelle certification, sachez monsieur que je ne vends pas de conseil en investissement, mes formations bien que gratuites sont toutefois vérifiées par des professionnels. Certains participent meme directement à certaines de mes vidéos.
Cordialement
@@VDVSALVA
Pas d'erreur de vidéo. La stratégie d'analyse partielle que vous y pratiquez est effectivement juste sur le point sur lequel vous mettez le focus. Sauf qu'en complétant vos calculs en tenant compte de l'impôt et des frais de mutation le résultat ne bénéficie plus à la même stratégie. Hé oui, j'indique bien sur quelle base d'IR l'impôt est calculé dans ma réponse.
Quant à votre idée de me proposer de demander à votre potentielle complice de valider une éventuelle entente, je demande combien de neurones elle a nécessité dans votre cerveau.
Être validé par des professionnels qui bénéficient plus de la stratégie que vous proposez que de celle que vous combattez n'a pas plus de poids.
Et je vous ai déjà laissé mes réponses avec calculs dans votre précédente vidéo.
Bref, je m'attendais à une amélioration dans cette dernière vidéo et je ne vous cache pas ma déception notamment vis-à-vis du titre pompeux dont vous vous affublez M. vendeur de VERITE
Justement, si l’on tient compte de l’impôt comme je vous l’ai indiqué, celui qui opte pour le bien orienté “rentabilité” en paie moins que celui qui est orienté cash flow (T3). Il a moins de recettes locatives à gommer 🤷♂️ ==> Il récolte 7200€ de recettes locatives iso 9300€. Les frais de notaire sont les mêmes, la dotation aux amortissements aussi, les intérêts d’emprunt à déduire sont identiques car même durée. Peut être que la taxe foncière sera supérieure mais elle est dépensée donc en réalité ça affectera à la baisse son CF net, de même les frais d’entretien d’un T3 de 55m2 sont bien plus coûteux qu’un studio ==> baisse du CF net pour le bien orienté CF.
Je suis impatient de connaître votre démonstration prouvant que l invest orienté “rentabilité” coûte plus d’impôt que l’autre.
Puisque vous parlez d’exploitation de neurone, pour rappel lorsqu’on porte des accusations gratuites, soit on le prouve soit ça s’appelle de la calomnie voire même de la diffamation et si on se rend compte qu’on s’est trompé on le reconnaît, c’est pas grave ça arrive, mais on le reconnaît.
C’est comme si moi je sous entend que vous blanchissez de l’argent sans apporter de preuve simplement pour vous discréditer. Je ne sais pas d’où vous est venu cette idée lumineuse. C’est comme indiquer une association entre marine le pen et jean luc melechon😅
Que le titre soit pompeux ou pas j’attend que vous me démontriez que le cash flow est un indicateur de performance > Rentabilité/TRI/VAN parce que le sujet c’est ça, et si vous y parvenez vous pourrez remettre en cause mon postulat.
Merci Salva pour cette nouvelle vidéo pédagogique.
Personnellement si je parle de CF, je parle toujours CF net net (dans lequel j'intègre aussi un budget d'entretien et une vacance locative), car ce que beaucoup ne comprennent pas c'est que les impôts ne se calculent pas sur le CF, mais sur les revenus fonciers décalqués de certaines charges (concrètement on peut avoir un CF positif et un CF net net négatif).
De plus comme tu l'as dit il faut intégrer le remboursement du Capital, qui représente un enrichissement plus important que le CF.
Enfin, tu le mentionnes à la fin, il y a des indicateurs plus précis comme le TRI. Il serait utile d'approfondir ce point, je n'ai pas trouvé de vidéo sur le sujet (comment calculer un TRI dans lequel le CF net net est positif et pour lequel tu as un financement total de la banque...)
Merci Mathieu pour ton retour.
Tu as tout à fait raison concernant le Net Net c’était d’ailleurs l’objet de ma formation fiscalité d’il y a 2 ans ou j’avais utilisé des chiffres pour démontrer l’impact de la fiscalité.
Concernant le TRI/ Van le site horiz.io est pas mal il y a meme un simulateur 👌
Super vidéo comme d’hab. Merci Martin !
Avec plaisir :-)
Merci pour ton com !!
Bonjour Martin,
Encore un grand merci pour la qualité de tes vidéos qui sont toujours claire et compréhensible
Merci philippe pour ton com et ton intérêt pour mon travail 🙏
très bien ! enfin une vidéo représente la réalité du terrain !
Merci 🙏
Merci pour cette vidéo Martin ! Je calculerai la rentabilité au moment de la vente d'un de mes biens. Ta chaîne est d'une grande aide. Cela évite en plus à certains de payer une formation à 7777,77 € 😉
Merci Patrick pour ton message 👍
Ravi que ce contenu te plaise.
À Bîentot
Vraiment un super boulot 👏 je suis investisseur depuis plusieurs années et j’ai découvert vôtre chaîne qui est une vrai pépite. J’ai du coup commandé votre livre hâte de le recevoir. Un grand merci pour le savoir que vous transmettez !
Ravi que des investisseurs aguerris apprecient mon travail.
Et merci pour votre intérêt pour le livre.
Excellente lecture par avance🙏
Bonjour Salva, j'apprécie beaucoup de visionner de temps à autres tes vidéos, ça me permet de me replonger dans les bases, voire parfois les approfondir. Là en l'occurrence je regardais comment la notion de rentabilité était abordée dans la plupart des vidéos et sites spécialisés... Alors je partage ton agacement à constater que quasiment personne même chez les "pros" ne fait et ne semble percevoir la distinction entre rendement et rentabilité ! Toutefois, je constate également qu'entre ceux qui font la différence, la calcul diffère notablement. J'en viens à ma réserve sur ton calcul simplissime de la rentabilité, où tu rajoutes la plus-value à juste titre, mais en mon sens la rentabilité doit intégrer la notion de durée d'investissement ; dans certains cas le bien a besoin d'une certaine durée d'exploitation pour devenir rentable. Peut être ai-je tord, mais pour moi la rentabilité s'apparente au TRI, étant donné qu'on y intègre le flux de revente (en tout cas moi je l'intègre). Auprès de mes clients, pour juger de l'intérêt d'un investissement, je le compare à de l'épargne financière, en se projetant sur l'épargne périodique générée par l'investissement locatif (avec l'effet de levier du crédit). Ca m'intéresse d'avoir ton observation sur ce point là :)
Salut, merci pour ton message et de manière générale pour ton intérêt.
Les notions de rentabilité et de TRI sont extrêmement proche, et oui le TRI ou la VAN sont à utiliser pour comparer 2 types d’investissement.
Mon calcul est simple, c’est volontaire pour ne pas perdre les spectateurs avec un calcul de TRI, mais juste et la valorisation d’un actif en Immo prend en compte indirectement la notion de temps puisque une PV n’est pas la même 2,3,5 ou 10 ans après l’achat.
Sur le fond tu as naturellement raison d’utiliser le TRI 👌qui va plus loin que la rentabilité pure.
Très technique et très bien expliqué.
C'est une approche de l'immobilier qui est souvent négligée par beaucoup.
Merci pour ton intérêt et ton message 👍
Encore une super vidéo Martin !
L’utilisation de la terminologie en immobilier c’est pas évident pour tout le monde.
Seul point à rajouter c’est la LTV et le refinancement qui permettent à eux deux un enrichissement énorme et surtout une transition entre biens « populaires » et biens « patrimoniaux ».
Deux immeubles à 500K (chacun) en zone pop’ achetés en 18 mois avec des durées de crédit de 25 ans, permettent au premier immeuble d’être remboursé sous 10-15 ans.
Possibilité de refinancement et hypothèque comme garantie.
Possibilité de diversifier son patrimoine sur un plan géographique et social.
Très bonne vidéo, merci pour tout le travail!
Salut Arthur, merci comme bien souvent pour l'intérêt et l'attention que tu attribues à mon travail et la qualité de tes interventions. Effectivement j'aurai pu aborder ces éléments ou aller plus loin sur le TRI/ VAN, j'ai, tu l as compris voulu rester sur des termes simples mais ce pourrait être l'idée d'une autre vidéo plutôt axée "stratégie". A bientôt
Merci VDV encore de la qualité et un bel exemple loin des clichés. Après aux yeux de la banque (pas tjs calée sur le sujet) un peu de cash flow c’est aussi gagner leur confiance pour une nouvelle opération! Mais l’important c’est pas le cash flow belle démonstration !
Salut Julien, merci pour votre commentaire.
Je n'indique pas qu'il faille investir en CF négatif bien que ce puisse parfois être rentable en terme de"rentabilité".( exemple durée courte pour un bien patrimonial).
L'exemple du studio par exemple qui génère un CF brut de 175€ me parait être un bon investissement ( meilleur que l'autre exemple du T3 à CF de 350€ ) puisqu'il génère un CF pour un bien patrimonial qui se valorise.
Car à contrario si à l'arbitrage vous revendez à perte un bien, la banque perdra aussi confiance en votre faculté à effectuer des opérations rentables au global.
A bientôt
Excellent comme d’habitude.
Merci beaucoup 🙏
Et bien je peux dire que pour une fois j'ai de la chance ! j'ai failli donner 4K à YL la semaine dernière pour qu'il m'apporte la lumière mais je suis content de voir que je retrouve des infos complètes et gratuitement en plus !!
Merci pour ton contenu, cette chaîne devrait être reconnue d'utilité publique, ton travail est incroyable tant par la qualité que par la somme des thématiques abordées !!
Continue comme ça et merci pour tout !!!
Bonjour Aoum, merci beaucoup pour ton message, qui valide ma démarche. Ravi que mon contenu puisse t’aider. Je te souhaite de bons investissements👍
T’es con toi 😂
Je suis investisseur immobilier et j'ai acheté mon premier imleuble de rapport il y à quelque mois. En plein dans les travaux en ce moment !
Excellent travail l'ami, toujours un plaisir de voir dans l'actualité youtube une nouvelle vidéo de ta part.
Je suis abonné et je te lache un like en remerciement et en récompense à ton travail j'attend la prochaine !
Bye gros 🙂
C'est adorable merci pour ton soutien :)
Comme d’habitude 🔥
Merci beaucoup
J'apprécie ton approche dans l'immobilier même si on est pas forcément d'accord sur tout, tes vidéos sont de qualité.
On est d'accord sur le fait qu'un bien n'est pas rentable que lorsqu'il y a du cashflow.
Tu l'as très bien démontré dans cette video.
Cependant, ça reste un indicateur clé surtout quand on souhaite acquérir plusieurs biens locatifs.
La banque calcule aussi le cashflow brut qui est pris en considération pour enchaîner.
En prenant mon cas, j'aurais très difficilement pu atteindre ce que j'ai accompli en ayant que des biens à visée " patrimoniale ".
(J'ai vu que tu en parlais à la 31e minutes)
De plus, pour certains, le fait d'avoir des revenus complémentaires, surtout en cette période d'inflation, est un critère très important voire indispensable.
Du coup la stratégie qui vise uniquement le cashflow peut se défendre.
Cela dit , personnellement, je conseille à toutes les personnes que j'accompagne de regarder tout les indicateurs (cashflow, secteur, plus value latente...).
En enlevant les exploitations type LCD, colocation.. (que je pratique) le vrais cash se fait très souvent à la sortie.
Je précise que mon secteur, c'est l'Ile de France où il est plus simple d'avoir tout les indicateurs au vert.
Merci pour ton sérieux, c'est très rare 😉
@tidjef
Salut,
Merci pour ton intervention.
L’idéal et je pense que l’on se rejoint c’est de calibrer son investissement pour avoir un peu de CF, et une belle rentabilité à la sortie.
Concernant l’enchaînement, je suis mitigé, oui ça rentre en compte dans le taux d’endettement, toutefois les banques prennent aussi en compte le CRD, et la valeur patrimoniale pour s’assurer que le risque reste acceptable et mesurer la vraie dette latente.
Avoir du CF permet d’enchaîner plus au début mais depuis la fin du mode de Calcul différentiel on vient à être bloqué rapidement. C’est là où l’arbitrage revêt une importance fondamentale, et l’arbitrage d’un bien rentable qui s’est valorisé et dont le capital a été amorti davantage qu’un bien a durée de crédit très longue permettra d’enchaîner encore plus vite in fine.
Je crois qu il faut simplement se demander si on préfère toucher 10 aujourd’hui ou y renoncer pour toucher 30 demain ( je schématise).
Chacun utilisera son indicateur, selon ses objectifs personnels, besoin de compléments de revenu etc..) il est simplement à mon sens essentiel de comprendre que si on gagne aujourd’hui il y’a un risque plus élevé et surtout on gagnera moins après…sprinteur ou marathonien ..lequel est le plus endurant ;)
@@VDVSALVA Sincèrement je pense que l'un n'empêche pas l'autre surtout dans certains secteurs "atypiques" comme l'Ile de France.
Du bon cashflow et de la PV latente dès la fin des travaux sur 85% de mon parc immo.
Il faut dire effectivement que je suis de " l'époque" du calcul différentiel qui clairement avantageait les profils comme le mien.
Merci de préciser l'étendue des indicateurs et la différende entre eux. A partir den là, tout dépend de l'objectif premier de l'investisseur pour réaliser son objectif global en fin de parcours (patrimoniale, rapport, retraite complémentaire, transmission, etc....)
Bonjour,
Oui tout dépend de ses objectifs.
Si on veut de la treso tout de suite c’est possible ( mais on renonce à plus plus tard), si on souhaite avancer plus fort mais moins vite on adopte une autre stratégie👍
L’immobilier à ce charme de pouvoir répondre aux différents objectifs de chacun…
Merci Martin pour cette vidéo plus technique et d’un grand intérêt. Je vais de ce pas faire les calculs !
Avec plaisir ;) merci pour votre commentaire 👍
Super vidéo merci 🙌
Merci pour ton com Logan ;) avec plaisir
Bon boulot ! 😀
Alexandre - Professionnel de l'immobilier en gestion de patrimoine
Merci 🙏
Très belle démonstration. Pour ma part, même si le cash flow n'est le seul indicateur pertinent il reste un indicateur de résultat. monter une entreprise sur une base de cash flow négatif avec pour seul espoir se refaire à la revente = start up... Avoir une entreprise qui dégage chaque année un résultat positif et une variation de trésorerie positive est pour moi (c'est mon avis) bien plus secure.
donc un projet immo avec un cash flow positif (sans que cela ne devienne une obsession qui pousse à des modes d'exploitation toujours plus chronophage) est plus viable à mon sens, car sans effort d'épargne. de nos jours pouvoir garder son emploi est dur et être au chomage avec des biens en effort d'épargne devient vite invivable et on se retrouve à vendre (au pire moment bien sûr) pour rester à flot (sans jeu de mot). Pour qui a une situation ultra sure ou possédant du capital, le cash flow est moins important, et permet de viser une rentabilité par la revente avec plus value.
Salut,
Merci pour ton commentaires
En cas de perte d’emploi, tu as une assurance perte d’emploi qui paiera ton crédit ;)
Pour le reste, mon sentiment c’est que ça dépend des objectifs de chacun, la vidéo souhaité simplement démontrer que le cash flow n’est pas forcément l’indicateur d’enrichissement global le plus pertinent.
À bientôt
Merci. J’apprécie d’avoir une vision différente. Je trouvais également que cette histoire de cash flow positif fermait la porte à des investissements immobiliers à forte rentabilité.
Merci pour ton commentaire, oui l’objectif c’est de proposer une autre vision que le consensus actuel 👍
Très enrichissant 👍
Merci beaucoup
Mince je suis un âne a leurs yeux je fais que 50€ de cash flow par bien et il me sert à prévoir des imprévus (panne ...)
Pourtant dans 10 ans je serais rentier quand même (prêt sur 12 ans )
Plus sérieusement les jeunes qui lisent ce message renseigner vous ici ou Medhi cherrak ( c'est ancienne vidéos ) ...
Mais faites gaffes sérieux et acheter des livres pas des formations
Et surtout encore un énorme merci
A toi VDV de sauvé l économie de personnes qui te regarde
Merci beaucoup et bravo pour ton parcours 👍👍👍
Merci beaucoup pour ton travail et oser de dire la vérité toi Mehdi et Manu êtes le trio légendaire de l’immo 🏴☠️✊🏽💪🏽
Merci beaucoup 🙏
Super boulot VDV!
Une remarque sur la formule de la "rentabilité" :
-La rentabilité est un paramètre évalué sur une période de temps donné, à savoir un an puisque qu'on prend le loyer annuel.
Ajouter la PV au loyer annuel est mathématiquement faux puisque la PV n'est pas engrangée sur un an comme le sont les loyers. On ajoute des choux et des carottes. Ton calcul permet de se faire une idée rapide de la performance réelle de notre investissement et est accessible au plus grand nombre. Et à mon sens, il vaut mieux raisonner avec la VAN/TRI ou évaluer la trésorerie nette-nette engrangée après vente (en prenant en compte également l'amortissement du capital) pour connaitre factuellement la performance de l'investissement et l'enrichissement réalisé.
(Vous devriez faire des vidéos ensemble avec Mehdi).
A+
Salut Dylan,
Merci pour ton intervention, tu as compris mon soucis de vulgarisation, j’avais peur de perdre tout le monde en parlant TRI et VAN, j’ai donc utilisé la Renta ( qui est indirectement liée à la Renta) , qui ne se calcule qu’en sortie, qu’à la revente. La formule vient des réglés de calcul comptable.
TRent = T rend + T(+\-value). J’utilise volontairememt ce calcul pour comparer 2 invests au rendement et au CF différents.
Il est toutefois vrai et bien plus adapté à l’immobilier d utiliser le Tri / Van pour observer tous les paramètres et mesurer la préformance d’un investissement.
J’achète des fois des biens à cash flow négatif de 70,00€ ( location nue déjà loué)
La plupart des débutants oublient que le remboursement du capital est un enrichissement passif
Salut et merci pour ton com.
Tu as entièrement raison et c'est ce qui fait que les durées courtes enrichissent aussi malgré un CF moindre ;)
Merci 🎉🎉🎉
Avec plaisir
Vidéo très pertinente !
Comme quoi, les chiffres peuvent tout et rien dire..
Merci. Oui. Exactement. Il n’y a pas qu un chemin en immobilier👍
On revient toujours sur le mirage de l'argent facile.
" le génie c'est 1% d inspiration et 99% de travail " T.EDISON.
Jaime beaucoup cette citation 👍
Salut!
Merci pour ces vidéos qui ont le mérite de donner à réfléchir avec une vision d'ensemble sur l' investissement immobilier.
Je respecte énormément ton travail et je loue tes bonnes intentions sur le "youtube game".
Tu l'évoques à la fin de la vidéo, mais dans une stratégie où nous voudrions enchaîner les opérations et donc préserver notre capacité d'emprunt, un remboursement sur 15 ans n'est pas optimal, bien qu'avec une meilleure rentabilité.
Cette renta ne compensera jamais le coût d'opportunité de ne pas pouvoir financer un investissement supplémentaire à cause du taux d'endettement trop élevé.
Je te l'accorde, la valeur vénale à de l'importance mais pas autant que le taux d'endettement aux yeux du banquier.
Je parle bien sur pour un investisseur débutant qui aurait besoin de formation immobilière et non de quelqu'un de chevronné, qui trouvera une solution.
Salut,
Merci pour ton commentaire.
Alors la rentabilité ne dépend pas de la durée d’emprunt. Ensuite j’ai pris l’exemple de 2 invests avec la même durée (25 ans) l’un vocation cash flow l’autre a vocation rentabilité type patrimonial pour démontrer que l’enrichissement global est plus important en prenant en compte la rentabilité Plutôt que le cash flow.
Pour l’énchainement tu l’as dit, la valeur vénale compte, une banque regarde l exposition à la dette, les revenus locatifs sont eux aussi pris en compte d’où l’importance pourquoi pas de calibrer sa durée d’emprunt pour générer du cash flow à condition que le bien reste un bien Rentable. Une banque ne prend pas en compte le Cash flow comme notion, y’a pas de cases cash flow, elle calcule un taux d’endettement.
Pour la durée d emprunt il y’a une autre video spécifiquement dédié à cela avec plein de chiffres etc et qui répond à beaucoup de question. Dans les com aussi. Ce qu’il faut comprendre surtout c’est que tu enchaînes moins vite au départ mais plus fort à l arbitrage ou à la fin du crédit. Le coût d’opportunité est une notion importante, mais tu auras pour la durée longue un cout d’opportunité quand la durée courte aura libéré totalement sa capacité d’emprunt par rapport à la durée longue a qui il restera 10 ans de crédit et qui sera probablement bloqué.
Il n’y a pas qu un chemin, il n’y a pas de vérités absolues, j’essaie simplement de montrer les autres voix qui souvent, si adaptées sont plus riches.
A bientot.
Superbe sujet ! Il est temps d’envisager la vérité surtout à ce moment critique !
Merci 🙏🙏
Salut merci pour ton travail et le contenu que tu offre à travers ta chaîne, dans une vidéo tu sous-entendait qu'il n'était pas opportun de souligner les points négatifs d'un bien pour mieux le négocier. J'aimerais savoir si tu avais une vidéo qui apporté parler de se points précis qu'es la négociation. Merci
Salut Lorenzo, je l’évalue en profondeur dans un chapitre de mon livre Marchand de biens, mais tu as une excellente formation gratuite sur TH-cam chaîne de laurent de Moras 👍
sur le fond tu as raison, mais l'importance du cash flow concerne surtout les personnes ayant un petit salaire ou ne disposant pas d'un "bénéfice" mensuel important.
ex: si tu n'arrives à mettre de côté que 100e par mois, tu t'en fiches de la plus value à la sortie (dans 10 ans), car un cash flow négatif, t'auras fait coulé avant 10 ans.
par contre une personne pouvant se permettre de se passer de 100€ par mois, sans que cela impacte son niveau de vie, a tout intéret à se baser sur la rentabilité... mais il faut aussi compter les impots pour savoir si sa plus value est si intéressante. car avec 36.2% d'impot sur la plue value, ça fait quand même une belle perte.
de plus, même si c'était pour illustrer ton propos, je rappelle qu'il vaut mieux conserver un investissement en locatif avec cash flow positif (quitte à payer plus d'impot dessus) que de le vendre avec une moins value, qui impactera sa rentabilité globale. sauf si la ville ne fera que se détériorer dans le futur. mais globalement, l'immobilier monte de partout.
Bonjour Julien,
Justement j'estime que c'est une erreur d'investir si on est pas capable de pouvoir épargner ne serait-ce que pour les imprévus ( impayé, vacance locative, frais non prévus), et le cash flow, à mon sens est vouée à créer de la trésorerie pour payer les imprévus ou les frais d'entretien; si on investit et qu'on est juste sur un bien à faible CF autant ne pas utiliser l'entièreté de sa capacité d'emprunt car effectivement l'immobilier réserve son lot de surprises.
L 'impôt sur la PV est voué à diminuer lorsqu'un bien est détenu longtemps, et à partir de 5 ans il y a des abattements pour durée de detention. Il y a aussi la possibilité d'être exonéré de taxe si on réengage le fruit de la vente dans une RP ( à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa RP les 4 années précédentes).
L' arbitrage est un outil très puissant dans le parcours d'un investisseur, ( il y a d'ailleurs une formation à ce sujet sur la chaine) et l'idée c'est justement de savoir quand l'opérer.
Parfois, même avec une moins value, il est préférable de vendre pour se positionner sur un autre bien et récupérer le capital amorti, c'est notamment le cas lorsqu'on est proche de gros travaux de copropriété ou d'arrivée d'impôts dû à la consommation des déficits, tout doit être parfaitement calculé et calibré...
@@VDVSALVA tu fais bien de rappeler l'exonération pour achat de RP... Même si je ne peux en profiter. Oui, investir sans avoir de trésorerie il faut aimer le risque.
Slt merci pour cette vidéo intéressante et vous même avez investi pour faire du cash flow ou faite vous juste de l achat revente comme marchand de biens
Bonjour et merci.
J’effectue des investissements locatifs en nom propre et en SCI.
Location meublée et LCD.
A coté je suis associé dans une société MDB.
J'aime bien vos vidéos. Un peu à contre courant même si je ne suis pas d'accord avec tout. 😊
Petite précision. Dans votre calcul du cash flow, le terme de charge pour parler du remboursement est en tant qu'expert comptable de formation très difficile à entendre 😄. On privilégiera le terme de décaissement.
Concernant les plus-values. La période récente a démontré une hausse des prix dans les villes moyennes par rapport aux zones tendues (+30% à Limoges en 3 ans vs 3% à Paris). Bien malin celui qui pouvait prévoir une plus value à l'avance. Donc j'entends vos exemples mais c'est un peu comme avoir le journal du lendemain 😎.
Comme je le dis toujours. L'important c'est de faire une bonne affaire en achetant sous le prix du marché indépendamment de la rentabilité. Mais qui soit en corrélation avec ses moyens.
Enfin un point dont il faut tenir compte, beaucoup de débutants n'ont tout simplement pas de cash ou très peu. Donc le choix du cash flow est une nécessité pour eux et non un choix. 😊
Bonjour et merci pour votre intervention. Toujours un plaisir d’échanger et de débattre.
Concernant le terme de « charge » , il s’agit d’une vidéo que je souhaite pédagogue, ou je vulgarise parfois certaines notions. Je ne reste toutefois pas choqué par cette notion de « charge » pour caractériser une mensualité, d’ailleurs lorsque vous effectuez une demande de crédit immobilier en ligne les crédits existants sont souvent regroupés dans la case « charge », de même que les loyers. C’est un element de langage utilisé peut être à défaut mais compréhensible par tous.
Concernant l’évolution des prix, tout dépend de la période prise en compte, si on prend une période de 10 ans entre 2010 et 2020, l’immo à Limoges n’a pris que 2,29%, saint Étienne à perdu 24.78%, Toulon -6% (source immobilier.notaire), les augmentations récentes sont conjoncturelles et non structurelles ( du moins on a pas assez de recul pour s’en assurer) et sont la conséquence directe du COVID.
Personne ne peut prédire une évolution dans telle ou telle zone, d’autant que l’immobilier est trop hétérogène (parfois au sein d’une meme ville) pour en déduire une quelconque tendance globale, en revanche l’emplacement, les zones attractives semblent depuis toujours présenter plus de sécurité pour les investisseurs.
J’estime qu’un investisseur, à faible moyen, ne doit pas investir dans une zone à risque, car il aura probablement moins de faculté à se remettre de vacances locatives, d’impayés, ou de gros travaux qu’un investisseur aguerri. Lorsqu on a peu de moyen, c’est mon avis en tout cas il est préférable d’investir dans une zone attractive, dans un bien qui se valorise, qui peut pourquoi pas être aussi exploité aussi en LCD. Le rendement évolue avec le risque et un debutant à mon sens doit éviter d’investir dans une zone à risque.
Si le cash flow est une « nécessité » c’est pour moi problematique, il doit représenter un moyen de constituer une épargne de précaution, de l’apport mais en aucun cas une nécessité.
Au sujet des « moyens » justement les exemples pris concernent un investissement de 100k qui correspond à un investissement pour débutant, avec 2 options d’investissement, l’un visant l’immédiateté, le résultat tout de suite, l’autre un enrichissement global plus important mais plus tardif.
Au plaisir
il y a un problème de calcul dans l'analyse des exemples. il est dit que si le T3 est revendu au même prix l'enrichissement brut global sera identique. mais si la revente se fait au même prix, que le prix d'acquisition ça signifie que la PV sera de 0 et que le gain ne correspondra qu'au cash flow soit 21000€ pour le T3 et 10500€ pour le studio. ce qui revient à démontrer l'inverse de la vidéo. pour une vente au même prix, la meilleure rentabilité du bien sera celle qui génère le meilleur cash flow.
Bonjour, que le T3 soit revendu 90k ou 100k l enrichissement global n’est pas supérieur à celle du studio qui est revendu 110k et non 90 ou 100k..
L’idée c’est de démontrer qu’il vaut acheter un studio en zone patrimoniale qui se valorise plutôt qu en zone poly qui se dévalue.
Et malgré tout, avec l'immo (et l'effet de levier), même avec un mauvais rendement, une mauvaise rentabilité et un cash-flow négatif tu peux être gagnant à la fin!
C'est magique!
Absolument 👍✅✅
Euh... Je peux te dire que les erreurs coûtent très chères. Certains détruisent de la valeur. Quand tu achètes, chez le notaire, l'effet relatif te donne le prix d'achat du vendeur. Je peux te dire que certains y laissent des plumes, et des gros paquets.
Donc non on ne gagne pas à tous les coups en immo.
Tu as raison, j’ai lu « mauvais rendement et CF négatif » dans le post precedent, mais je n’ai pas fait attention au terme mauvaise rentabilité. La Renta est fondamentale.
Il est évident que si tu achètes 100 et revend 80 ( j’exagère volontairement) en ayant eu un effort d’épargne, des soucis et du temps l’opération est mauvaise.
@@VDVSALVA Parfois l'effet boule de neige empire les choses. Exemple : Bien acheté trop cher à l'achat, puis difficultés à payer le crédit. Début des ennuis, saisies. Et si c'était une SCI qui a acheté : attention ça peut être vertigineux. SCI = Société = passer par un mandataire judiciaire pour gérer tout ces problèmes de créances. Les frais juridiques explosent (les incidents de paiement pour les particuliers sont déjà élevés mais pour une société c'est encore pire). Là on peut additionner les pertes.
Là vous ajoutez des facteurs extérieurs.
Mais un bien acheté 100k, revendu 80k avec un effort de 100€/mois pendant 15ans. Si la location a été normal, pas de dégâts, pas de problème sur l'appart, pas de faillite perso... A la fin tu as quand même un bien a 80k avec juste un petit effort d'épargne.
Alors c'est sûr que tu vas pas devenir rentier ou multiplier les opérations; mais ça rajoute toujours du beurre dans les épinards à la fin et ton bien est financé en majorité par le locataire.
Je commentais dans ce sens là.
Apres il y a pas LA solution. Avec ou sans CF. C'est un peu comme les programmes pour maigrir. Certains coach disent de courir, d'autres de faire de la muscu, d'autres de manger des legumes... Et dans chaque, d'autres disent encore de courir en fractionné, d'autres lentement, d'autres en montée... Bref, pour chaque chose il y a une multitude de solution et il n'y a pas de solution miracle. Certains sont plus reconnu, mais chacun doit etre adapté à soi. Pour l'immo, c'est la même chose: rentabilité, rendement, cash flow, LMNP, SCI, colocation. Chaque coach te vend sa méthode. Mais comme pour maigrir, pas de miracle. C'est pas avec 30min de sport-elec par jour que tu vas revenir une statue grecque!
Bonjour,
J'aime bien regarder vos vidéos, ça change des autres. Et je pense que la rentabilité est intéressante plus que le rendement même si pour moi ils sont étroitement lié quand même.
Juste il me semble que les chiffres sont exagéré ou mal utilisé. Donné une rentabilité avec 10k sur 5 ans et considéré rendement sur un an. Il faut comparer une même période du coup la rentabilité devrais être de 10 k/5 + rendement annuel dans votre exemple. Bonne journée et chouette vidéo
Salut Arnaud, merci pour ton com.
En fait pour le Calcul de la renta je ne fais qu’appliquer la méthode comptable.
La rentabilité ne se calcule qu en sortie, et c’est normal car la PV réalisée n’est connue qu en sortie.
Ceci dit rien n’empêche de l’annualiser pour avoir une moyenne mais les résultats seront les mêmes entre les 2 exemples.
À bientôt
Vidéos toujours pertinentes, merci pour ce travail rigoureux. Je souhaiterais approfondir sur le TRI et le VAN, avez-vous des sites/livres/vidéos qui en parlent efficacement ? J'ai par contre un doute sur le calcul de la rentabilité, tel que donné il compare des gains sur des durées différentes (un an pour les loyers, durée totale de détention pour la plus-value). Ne serait-ce pas plus parlant de faire (somme des loyers sur la durée totale de détention +/- plus value)/prix d'achat, qui donnerait une rentabilité non pas annuelle mais sur la durée totale de détention, ou bien (loyer*12 +/- plus-value par an)/prix d'achat qui donnerait une rentabilité annuelle ?
Salut, merci pour ton commentaire, pour avoir plus d'infos sur le TRI et la VAN tu disposes de plusieurs sources sur le net dont le site de Horiz.io horiz.io/ressources/excel-calcul-tri-van
Concernant les calculs, tu peux les effectuer différemment si tu le souhaites l'essentiel c'est d'appliquer les mêmes formules aux éléments comparés. Mais les résultats finaux ne changeront pas;)
@@VDVSALVA merci !!
Encore une vidéo très enrichissante. Merci pour le contenu qui nous permet d’avoir une vision plus étoffée.
2 remarques :
Quid des marchés « populaires » porteurs à moins de 2000 euros qui peuvent à la fois cumuler un cash-flow positif et une plus value à la revente ?
Le rendement est immédiat et pas hypothétique comme peut l’être une plus value espérée. Dans ce sens, le cash-flow positif est, selon moi, plus rassurant car plus factuel. Je ne spécule par sur la valeur future d’un bien qui peut être influencée par bon nombre de paramètres. Qu’en pensez-vous ?
Merci encore pour le contenu 🙏
En fait dans les zones très populaires ou rurales les cash flow sont aussi hypothétiques, car plus de risque de vacances locatives et les impayés ne sont pas moins rares dans ces zones ni les dégradations.
Les PV y sont encore plus hypothétiques qu en zone tendues.
L’idéal bien sûr c’est d’acheter sous le prix du marché pour imaginer une PV.
Je précise aussi que les travaux d’entretien y sont plus élevés car un T4 de 120m2 coûte plus cher à entretenir qu un studio en zone tendue du même prix.
Les 2 investissements répondent à des objectifs différents.
superbe vidéo, mais juste petite précision supplémentaire sans vouloir être trop pointilleux, frais de notaire faut pas oublier sur les 100K, dans certains cas l'immo est carrément pas rentable.. ;)
Salut Michael, tu as tout a fait raison d’ailleurs je l’indique dans la vidéo ( par écrit sur un slide ;)).
En fait comme l’objectif premier c’est de comparer 2 indicateurs et 2 investissements qui comprennent les mêmes montant de frais de notaire, ça en fait une constante donc pour simplifier je ne les cite pas mais ils peuvent tout à fait faire parti des 100k du coup à l’arbitrage on rentre même pas dans ses frais dans certains cas👍
Exemple concret : J'ai acheté un bien sur 10 ans, j'ai 200€ de Cashflow NEGATIF, mais j'économise plus de 300 € de loyer (locaux professionnels)
J'ai volontairement acheté un bien trop grand que je n'utilise pas totalement.
Est-ce un mauvais investissement ou alors juste je paie vite et j'anticipe sur l'avenir ?
Bonjour, il faut voir dans 10 ans la valeur du bien si revente, ou ce que cela rapportera en rente nette, en sachant qu un bien payé permet d effectuer des prêts hypothècaires en nantissant un bien, la vente à réméré également..
Les durées courtes d’emprunt permettent généralement un enrichissement plus important mais simplement differé.
Salut ! Vidéo très intéressante ! Sur quoi est basé la valeur vénale du bien ?
Je pense qu'il aurait été intéressant de comparer également ces deux exemples avec une revente 15 ans plus tard par exemple. Sur une plus courte durée, le bien qui génère une plus value est forcément plus intéressant mais si on allonge la durée, le bien à cash flow devient au fil des années plus intéressant.
A partir de combien de rentabilité considère tu qu'un bien est rentable ?
Salut merci pour ton message.
La valeur vénale c’est la valeur qui pourrait être obtenu à l’instant T. Elle s’obtient soit avec une expertise soit tout simplement en regardant le montant des ventes de biens semblables dans le secteur…
Si on effectue une comparaison avec revente après 15 ans, la valeur du T3 stagneras toujours et le studio continuera à se valoriser. Le T3 aura des travaux importants (+ que le studio), (je pourrais aussi aborder le thème des nouveaux DPE), qui même si déduits sont toutefois décaissés, des impôts supérieurs car revenus locatifs > et en fin d’amortissement ça pique. On tombera globalement sur des résultats semblables.
@@VDVSALVA En effet vu comme ça... En plus les travaux sont plus intéressants à réaliser dans des biens patrimoniaux, en particulier lorsqu'on les fait sois même car le coût des travaux au M2 reste similaire car ils ne dépendent que du coût des matériaux.
@@VDVSALVA J'imagine que pour la valeur vénale du bien la banque souhaite obtenir une attestation d'un agent immo par exemple ?
@@bluebull3704 Oui, une rénovation a globalement le même coût ( le prix Des fournitures peut évoluer dans les grandes villes) c’est ce qui est intéressant.
@@bluebull3704 pour la valeur vénale ou valeur locative ils peuvent et c’est généralement le cas demander des attestations 👌
Ce qui est bien dans beaucoup de cas c’est que même àvec une perte de valeur du bien tu es toujours gagnant vu que c’est la banque qui finance et le locataire qui paye même si un bien dévalue de 100000 à 50000 tu as gagné 50000 !
Bonjour, n’oublions pas les taxes, les impôts, l’entretien etc mais dans l’idée oui, financer un bien à crédit avec des mensualités payées par un locataire constitue un des intérêts majeurs de l’investissement immobilier.
Attention, ton calcul de base sur de la spéculation sur le maintien ou l'évolution à la hausse du prix de l'immobilier. L'encadrement des loyers concernant les 2 cas.
Oui, depuis toujours l'immobilier évolue, il est donc fondamental de prendre en compte la valorisation du capital que l'on investit et pas seulement ce qu'il rapporte. En zone tendue, la tendance globale c'est une augmentation. L'encadrement des loyers ne concernent pas toutes les zones que ce soit l'encadrement des loyers à la relégation ou le plafonnement des loyers, cependant même encadrés les loyers suivent l'indice IRL dont évoluent.
Je pense que les formateurs se basent surtout sur une hypothèse de cash-flow positif avec une durée de 20 ans sans apport sur base des taux actuels.
C’est évidemment paradoxal car d’un trimestre à l’autre les taux changent.
Tout à fait et sur des biens, si exploite en location classique pas toujours dans des zones recherchées.
Ce qui signifie que même si tu fais du locatif il faut avoir une approche MDB axée estimation de revente avec travaux c'est bien ca ? et en effet plus ta surface est importante plus tes travaux vont couter et moins tu auras de plus value à l'inverse de la petite surface ai je bien compris ?
Je crois qu’il est fondamental de considérer un investissement dans son intégralité, et la revente constitue un levier d’enrichissement puissant. On est trop focalisé sur le cash flow alors que c’est simplement un résultat mesurable immédiatement, mais l’immobilier est un Marathon et non un sprint.
Pour la surface, il est possible de Valoriser tout type de bien quelque soit sa taille, l’emplacement est évidement important 👍
Bonjour question peut être bête (si tant est qu’il existe des questions bête) mais bien qu’emprunter sur 25 ans coûte plus chère que sur 15 ans, est-ce que avoir du cash-flow n’augmente pas par ailleurs la capacité d’emprunt bancaire ?
Merci d’avance pour les réponses
Bonjour,
Si on réfléchit sous le prisme de l’immédiateté, oui car nos charges sont plus faibles avec une mensualité plus faible, en revanche si on réfléchit sous le prisme de la globalité et du long terme, non seulement notre CRD baisse moins vite, notre endettement global également mais surtout à l’arbitrage on recule car on récupére beaucoup moins qu’une durée courte même même en prenant en compte l’écart de cash flow. Le choix de la durée d’emprunt est donc un choix qui doit se réfléchir en prenant en compte l’intégralité de ses objectifs.
Bon, pour le coup j’aime bien le ton impertinent, mais là ça va quand même loin !
La métrique de performance clé des grandes foncières cotées c’est le FFO/AFFO … soit l’équivalent d’un cash flow ! Alors oui, un investisseur particulier n’est pas une foncière, et le financement en prêt amortissable biaise largement le calcul. Mais quand même, c’est une métrique clé pour évaluer la soutenabilité d’un investissement… c’est pas la seule, OK, mais elle est clé, surtout dans un business qui repose sur le levier.
Quand à la rentabilité, sans boule de cristal c’est pas évident de savoir dans quelles conditions on sortira dans 10 ou 20 ans.
Bonjour Pierre,
Merci pour votre intervention. L'immobilier classique et les foncières cotées demeurent toutefois des investissements diamétralement opposés.
En effet l'objectif de ces foncières cotées est de reverser de forts dividendes à leurs actionnaires, il y a donc naturellement une recherche de rendement, et les investissements réalisés le sont d'ailleurs généralement sur de 'l immobilier commercial, bureaux, qui présentent en moyenne des taux de rendements supérieurs à l'immobilier résidentiel mais des valorisations généralement plus faibles. En effet en immobilier commercial, on revend surtout un rendement, les PV restent moins importantes qu'en immobilier résidentiel donc l'enrichissement s'effectue surtout pendant la période d'exploitation et donc naturellement les indices pris en compte sont liés au Cash Flow.
Pour autant, le taux de capitalisation reste un élément pris en compte par ces foncières car consciente aussi de l'étape revente ou cession d'actif.
J'ajoute aussi que si les rentabilités sont supérieurs en immobilier classique c'est peut être aussi parce que les FC donnent trop d'importance au rendement et au cash flow et non à la revente même si encore une fois les objectifs et les produits sont bien différents.
En ce qui concerne la sortie, on a aucune certitude non plus pour les FC qui peuvent s'avérer volatiles, reconnaissons qu'en immobilier patrimonial le risque reste limité. Aucun investissement ne présente de garantie de toute façon...
@@VDVSALVA Merci pour la réponse. Oui et non pour les foncières cotées : les plus grosses foncières aux USA ont un profil croissance avec une distribution faible (
Salut !
Pour résumer, il faut acheter à CF et en dessous du prix du marché. Plus facile à dire qu'à faire dans certaines zones 😅😅
Pour résumer, l’enrichissement en immo ce n’est pas que de l’enrichissement par cash flow mais par valorisation de l’actif et remboursement du capital.
En zone tendue, on paie + cher, notre rendement est moindre, sauf si on peut exploiter un bien en courte durée, mais la valorisation du bien va permettre un enrichissement. C’est de l’investissement patrimonial dont peu de coachs parlent…
Si limmo baisse il ne baissera pas plus en zone tendue qu’ailleurs.
Hello, la rentabilité ne se calcule pas à l'année comme le rendement ? En effet, à 28:30 tu dis que le rendement est à 7.2% (600 x 12 /100k) et la rentabilité à 17.2% car l'appartement est revendu 110k.
Pour moi il faudrait diviser par le nombre d'année et ne pas ajouter 10%, donc plutôt sur 5 ans : 2% de plue value par année. Ce qui fait que ta rentabilité annuelle est de 9.2% (et non 17,2%).
Si tu calcules ta rentabilité totale sur les 5 ans (et pas par an) pour pouvoir ajouter tes 10%, il faudrait prendre 5x7.2 + 10%.
Dans tous le cas, merci pour ces vidéos c'est bien d'avoir ce genre d'avis pour "mesurer" les dire des vendeurs de formation. Perso je suis dans un marché tendu donc difficile de trouver du rendement mais la rentabilité est au rendez vous :)
@elpic81 justement 7,2% correspond au rendement et 17,2% correspond à la rentabilité
La rentabilité se calcule sur l'ensemble de la vie du projet
Si tu veux avoir une rentabilité annualisée il faut passer par le calcul du TRI qui est un peu plus complexe (il faut prendre en compte tous les flux de trésorerie (apport, charges, impots...)
@@Ant129l d'accord mais si tu regardes l'ensemble du projet ce sera 7.2% de rendement par an plus les 10% soit 5 x7.2 + 10 = 46% de rentabilité. Dans mon premier message j'avais fait une petite erreur mais je l'ai corrigé
@@elpic81 Peut être 😅
J'avoue que je calcule plutôt un Tri et une van plutôt qu'une renta, je trouve que c'est ce qu'il y a de plus propre dans un business plan...
Salut, tu ne peux pas ajouter les rendements. Si ton bien a un rendement de 7.2% l'année n, et qu'il a le même rendement en n+1 son rendement reste bien de 7.2%.
@@maximebrst576 oui pour le rendement j'ai aucun doute, c'est plus sur la rentabilité, de dire que c'est 17.2%. Sur le fait qu'on ajoute le rendement de 7.2% qui lui est a l'année avec une pluevalue qui elle est sur 5 ans, je ne trouve pas ça cohérent.
Impossible de connaître la plus value latente d'ici 24mois 5 ans ou 10ans
C'est comme la bourses
Et avec les taux d'intérêts qui Montent il devrait y avoir une correction de 10% partout en France
Bonjour,
Impossible de savoir qu un locataire vous paiera. Il y a toujours des incertitudes en investissement mais il existe des tendances, et celles ci sont plus fortes en zone à forte rentabilité qu a fort rendement. Si les investisseurs immo vous avaient écouté il y a 5 ou 10 ans et n’avaient pas investi dans ces zones ils n’auraient aucun parcours immobilier à ce jour.
Apparement vous êtes pourtant visionnaire en indiquant de manière certaine que l’immobilier va corriger de 10% en France.
Une correction est rarement identique partout, pourquoi ? Tout simplement parce que justement l’immobilier est hétérogène et que si les prix chutent, il y a de fortes chances que les prix résistent davantage en zone à forte rentabilité qu’à faible rentabilité, autrement même en cas de baisse de l’immobilier ces conclusions seront les mêmes.
Énorme la réf à Benoît Paire 🤣
;))))) j’étais inspiré;)
Il est bon ce benoit !!!!
@@VDVSALVA Un poète !!!!
Un romantique !!
Les coachs ne parlent jamais des impôts qui sont environ de 50% pour un bien non meublé et de 30 pour-cent pour un meuble. En conséquence quand on loue 1000 euros son appartement on en doit 500 à l'état, si il est meublé environ 330 euros. Bref il va en falloir des biens afin de générer de véritables revenus passifs.
Bonjour, la plupart des coachs vous rétorqueront qu'en meublé au réel il n'y a pas d'impôts, ce qui peut s'avérer partiellement vrai pour une exploitation en meublé classique mais pas en colocation ou courte durée car le revenus seront trop importants pour être gommés. je l'ai démontré chiffres à l'appui dans mes formations fiscalité. Quant au fameux " si vous payez des impôts faites des travaux", figurez vous que c'est justement l'objet de ma prochaine vidéo...;))
Concernant l'enchainement, ils ont visiblement des méthodes miracles pour passer outre le HCSF et le taux d'usure....et vous vendre la possibilité d'enchainer de manière infini les investissements..
Ça ne serait pas la voix de François Damien qu’on entend ? 🧐😂
François Damiens, Jacques Villeret, Jean Dujardin, Balladur, Benoit Paire...
@@VDVSALVA En tous cas, je viens de découvrir ta chaîne en cherchant des informations sur le bail commercial : ta formation sur ce sujet correspond exactement à ce que je cherchais, elle est au top ! Je crois que je vais regarder toutes les autres vidéos, notamment ces "fausses croyances".
Avec plaisir. Dans les playlist il y a plus de 27 h de formations ✅
Bien à toi
Vous avez une vision de l'immobilier digne des boomers qui ont acheté dans les années 70 dans des zones peu tendues à l'époque où l'inflation était très haute et les taux réels négatifs. Aujourd’hui l'immobilier est entrain de corriger, qu'allez-vous dire à ceux qui comptaient sur leur plus value ? Favoriser la plus value au cashflow c'est favoriser le risque et la spéculation. Les loyers sont beaucoup plus inertes que les prix.
Bonjour,
J’indique simplement que contrairement à ce que tous les Coachs enseignent, on ne mesure pas la performance d’un investissement sous le seul prisme du rendement ou du cash flow.
L’enrichissement a l’arbitrage est fondamental.
Vous oubliez un element essentiel, dans votre raisonnement, si l’immobilier corrige, il aura tendance à résister justement davantage dans les zones tendues, donc si vous perdez 10% à la revente au bout de 10 ans dans une zone tendue, imaginez votre perte dans une zone moins attractive..
Il y a beaucoup plus de risque à investir dans un IDR dans la creuse pour toucher un hypothétique cash flow que dans une zone attractive qui permet du reste d’appliquer des stratégies type LCD ou coloc si jamais l on souhaite booster son rendement.
Le rendement rémunère le risque (pas la rentabilité)
J’ajoute que les stratégies à cash flow (hors lcd et coloc) n’ont vu le jour que pour des raisons conjoncturelles : la baisse des taux d’intérêt.
Et la remontée des taux = mensualités plus importantes donc stratégie qui pourrait être obsolète…
@@VDVSALVA Vous n'avez pas jouer au monopoly plus jeune ? Je fais de l'investissement locatif dans une SCI à l'IS qui amortit les biens, je me fous du prix d'achat je veux générer du cashflow pour augmenter la capacité d'autofinancement de ma SCI et par là démultiplier les effets de leviers. Je joue au monopoly et entre le moment où vous attendez votre PV au bout de 5 ans ou 10, j'ai racheté la moitié de votre rue. Le cash c'est le carburant pour faire scaler la SCI. Dans une vision investissement pur nous n'avez pas d'autres choix que de viser des biens à rendement. Et si vous voulez exit vous n'avez qu'à vendre vos parts de SCI. Je crois qu'on parle pas du tout des mêmes stratégies d'investissements, votre approche pourrait fonctionner pour un boomer qui a du cash à brûler et peu d'ambitions dans l'immobilier.
@@VDVSALVA La remontée des taux à court terme freine effectivement les investissements locatifs à rendement mais c'est une excellente configuration à moyen terme. Certes vous allez payer plus d'intérêts mais le capital emprunté sera plus bas car les prix vont s'ajuster en conséquence de la remontée des taux (c'est déjà le cas). Lorsque les taux redescendront, vous n'aurez qu'à racheter votre dette pour booster le cashflow.
J’investis moi même en SCI (IS) (et j’ai produis une formation de 2h30 à ce sujet sur la chaîne) mais c’est totalement un autre sujet que le sujet de la vidéo. Ça reste particulier et destiné surtout à une construction/ gestion/ transmission d’un patrimoine immobilier, mais à mon sens pas à une idée de cash flow, puisque dans une société opaque comme une SCI IS il n’y a aucun intérêt à percevoir ses bénéfices (30%). On le réinvestit. Pour autant je ne suis pas d’accord avec le fait qu on se fout du prix d’achat, c’est totalement faux puisque justement il impacte votre rendement, et votre cash flow brut et donc votre capacité a réinvestir. La revente des parts de SCI (IS) plutôt que la revente d’un bien en SCI (IS) pour éviter l’imposition lourde, suppose déjà d’avoir une SCI par bien ==> couts de création et de gestion supérieurs, mais surtout il est très difficile de revendre des parts de SCI. Aucun intérêt pour l’acquéreur qui reprend les amortissements ou ils en étaient…c’est la grande différence entre la théorie et la pratique.
Je vous invite également à être prudent dans vos jugements sur mon éventuel parcours ou ambitions dans l’immobilier. Regardez mes autres vidéos ou formations et vous comprendrez que j’évoque différentes stratégies immobilières, il n y a pas qu’un chemin, et surtout pas comme vous le prétendez une voix royale unique.
Tu pense quoi de pierre Olivier ?
De ces formations ?
Je suppose que tu parles de pierre Ollier, est très très léger l. Rien de plus que sur cette chaîne..
@@VDVSALVA merci de m'avoir répondu j'avais des doutes sur ce gars.
D'ou l'intérêt de rester en LMNP pour ne pas se faire masacrer sur les PV car on est sur des PV de particulier
Salut en LMP, on peut être exonéré de PV LT et partiellement de PV CT sous conditions après 5ans de LMP 😉
Vous me faites bien rire. Je fais de la LCD automatisée à 90% et mon cashflow est l'équivalent de la moitié d'un salaire. Bientôt mon deuxième bien sera terminé et je dépasserai l'équivalent d'un salaire. Donc non ce n'est pas une illusion.
PS : je ne vends pas de formations.
PS 2 : je viens de me désabonner.
PS 3 : allez vivre en Corée du Nord si vous ne supportez pas la contradiction.
PS 4 : je pratique aussi la location Courte duree avec des chiffres de cash Flow tres performants. (Vraiment). Vous n’avez visiblement pas compris la vidéo, pourtant je précise que je parle d exploitation classique. Quoiqu il en soit si votre investissement est performant en LCD c’est qu il est situé dans une zone attractive, probablement patrimoniale ce qui devrait valider mon positionnement.
Interrogez vous simplement et demandez vous si ce même bien reste “rentable” en location pérenne, si oui c’est un investissement performant ( en rentabilité et non en cash flow) en revanche si il ne l’est que en LCD c’est border car vous n’avez aucune sécurité quant à l’évolution des règles encadrant votre activité.
PS 5 toujours en rupture de stock 🥳
@@VDVSALVA PS 6 : J'aurais tout de même un cashflow positif (bien sûr moindre) en location classique.
PS 7 : j'avais oublié de mettre le dislike à cette vidéo de bien piètre qualité.
PS 8: votre réponse valide ma vidéo. Si votre bien est situé dans une zone patrimoniale et dégage du CF ( comme dans mon exemple) cela signifie probablement que sa rentabilité est bonne et que si vous aviez attribué le même montant d’achat à un autre bien plus “populaire”, votre CF aurait été supérieur que votre CF (hors LCD) de votre bien actuel et pourtant avec une rentabilité moindre. C’est agréable d’avoir un hâter qui sans le vouloir valide mon travail de piètre qualité
PS 9 😘
Il faut comparer ce qui est comparable. Ce qui est valable avec lcd n est pas valable pour de la location nue. Encore heureux que tu gagne plus avec de la lcd, tu prend plus de risque, il y a plus de contrainte, plus de détérioration, une gestion à avoir etc....
@@VDVSALVA Le bisou fais-le à ton petit copain.
Je pense que tu n'as pas compris la réel stratégie de business immo que les formateurs enseignes...Le cash flow , permet d'augmenter ses revenues , et donc d'emprunter plus en utilisant l'effet de levier de la banque... C'est une stratégie long terme , ce que tu montres dans ta vidéo et une stratégie d achat revente . Tu mélanges tout...
La grosse erreur de ces coachs et des investisseurs comme toi c’est que vous semblez traiter un investissement immobilier sous le seul prisme de l’immédiateté et du résultat du jour. Je vais te démontrer ton erreur notamment avec des chiffres en fin de message. Déjà Tout investisseur locatif doit anticiper l’arrivée de la fiscalité ( les impôts arrivent vite surtout pour les forts rendements, je t’invite à regarder ma toute dernière vidéo réalisée avec un logiciel pro) et par conséquent doit envisager l’arbitrage et la revente de son actif à un moment pour aller plus loin. D’ailleurs l’arbitrage constitue un levier fondamental d’enrichissement puisqu on va récupérer le capital amorti et la PV. Ces éléments dépassent le cash flow perçu. Ce n’est absolument pas une stratégie d’achat revente ( celle ci étant de toute façon à exercer dans une structure commerciale, la pratiquant je sais justement bien faire la différence) d’ailleurs on pourrait comparer l’enrichissement avec revente au bout de 10 ou 15 ans, les résultats seraient les mêmes.
Par rapport au fait d’utiliser le cash flow pour lever de l’argent. Arrêtons les fantasmes, déjà un banquier te demande de remplir une fiche patrimoniale avec valeur vénale des biens ( d’où l’importance de ne pas que investir en zone populaire), les loyers perçus, le CRD, etc mais à aucun moment ils demandent de remplir une case « cash flow » 🤷♂️
Pour calculer l’endettement, le delta (revenus charges) est pris en compte, mais soyons sérieux, un banquier sait très bien qu’un cash flow est voué à baisser (c’est un flux de trésorerie soumis à la variation des vac locatives, à la fiscalité etc) mais admettons qu’à l’instant T votre capacité d’emprunt soit plus élevée, aucun problème. Pensez vous qu’avoir 150€ de cash flow supplémentaire va vous permettre de changer radicalement votre parcours d’investisseur ? 35% de 150€ c’est à peine plus de 50€ par mois de capacité d’emprunt supplémentaire, c’est à dire que vous allez lever sur 20 ans, 12600€ de + que l’autre investisseur qui a l’arbitrage récupérera bien plus…12600€ sur 20 ans..vous achetez pas quoi en plus ? Une place de stationnement ? Ou alors si on considère que les 2 investisseurs enchaînent vous avez 12600€ à investir en plus…Tout ca pour investir dans une zone qui se valorise moins avec plus de risques..
Toujours convaincu ?
@@VDVSALVA Je ne sais pas si tu as deja investi ou non mais la réalité est complétement différente de tes ecrits , ce qui semble troublant...Je travail avec le CF depuis 12 ans et je n'ai jamais entendu pareil discours de la part d'un banquier...( ps : j'ai 1,2M de patrimoine en Belgique...)
Dommage… trop d’erreurs!!!
On tient compte de tout niveau cash-flow mais on tient compte de rien. La plue-value n’est pas taxée dans le cas du T3 à Toulon?? Bref, trop brouillon, dommage…
Bonjour,
Je serai curieux de connaitre mes erreurs, donc n’hésite pas à m’en faire part.
Je n’ai pas réellement compris ce qui manque de clarté pour toi, ça semble avoir été plutôt compris par tous.
La plus value pour le T3 de Toulon ne serait pas taxée si moins value, car par définition on taxe la « plus value ».
Ceci dit même si on considère que le bien à Toulon ait été acquis 80k + travaux + notaire (total 100k), le notaire prend pour le calcul de l’impôt de la PV les frais d’acquisition et de notaire pour majorer le prix d’acquisition.
En ce qui concerne le studio, qui serait vendu + cher, il y’aura en effet une taxation de la PV qui serait réduite après 5 ans, voire exonérée si LMP, voir exonérée si réengagée pour acheter une RP pour celui qui n’a pas été proprio de sa RP les 4 ans précédents.
Même avec une PV taxée, l’enrichissement global sera > au T3.
@@VDVSALVA tu ne parles pas de la taxation de la plus value dans ton scénario. 5 ans c’est 0% de rabattement et 6% à partir de la 6eme année. Pour moi c’est un détail ce rabattement. Les scénarios du « si si » si j’achète une RP whatever bin c’est pas le même scénario. Tu as une contrainte majeure dans ce cas.
Tu critiques les scénarios cash-flows comme si c’était soit l’un soit l’autre. Pour moi avoir du cash-flow positif t’assure une certaine sécurité et te permet de réinvestir de manière pérenne. La pseudo règle des 500€/100k est ridicule je te l’accorde mais c’est pas une règle qui est appliquée en générale et qui est tellement dépendante de la ville où tu investies et des risques qui sont liés à ce marché. Bref je trouve que c’est purement « à charge » façon putaclic. C’est dommage j’aurais aimé une analyse plus poussée et plus « juste » dans le sens équitable pour remettre en question ma réflexion.
C’est tres simple, même avec le pire scénario, et une PV taxée plein pot pour le studio, l’enrichissement global est favorable pour ce studio. 10k de PV taxée à 36,2% c’est 3620€. Je te laisse réaliser les calculs ça ne change pas la conclusion sur l’enrichissement global. Si tu considères que j’élude cette PV, il est curieux que tu ne notes pas que j’élude aussi les frais d’entretien et l’imposition des revenus locatifs plus importants pour le propriétaire du T3, car avec un rendement à presque 2 chiffres l’impôt arrive vite.
J ai choisi volontairement de ne pas citer des éléments pour ne pas réaliser un vidéo encore plus longue car ils ne changeraient pas les conclusions. De même si on arbitre plus tard, les résultats en prenant en compte ces éléments ne différeraient pas.
Cette vidéo n’est pas à charge contre le cash flow, pour rappel le studio dans l’exemple dégagé du CF brut de 175€/mois.
Simplement j invite à réfléchir à l’indicateur utilisé car je vois trop d investisseur acheter des IDR a 300km de chez eux pour obtenir un résultat palpable immédiatement en oubliant les risques de ces investissements et surtout en pensant à tort selon moi que c’est un levier d’enrichissement majeur.
Déjà dans le langage des influenceurs d'aujourd'hui le terme a subi un glissement de sens : aux Etats-Unis "cash-flow" veut dire tout simplement flux financier (pas nécessairement positif). L'originalité consiste à raisonner en termes de direction et de maîtrise de ce flux, vers du réinvestissement précisément, et surtout pas vers de la consommation.
Donc l'idée Française du petit rentier à deux balles prouve bien qu'entre la France et les Etats-Unis il y a un cratère.
Parmi les gens de la génération de Kiyosaki aux Etats-Unis le Cash-flow positif était possible au vu des avantages fiscaux et des taux d'intérêt extrêmement bas aux US pour la génération des Baby-boomers... Après est-ce que c'est possible en France aujourd'hui, la question est légitime, j'ai pas de réponse.
Bonjour, en effet la notion de cash flow est arrivé en France pour l’immobilier dès la baisse des taux et l’arrivée des formations miracles immobilières.
En effet, le CF parait dénaturé par rapport à sa définition initiale.
Il est possible en France d’en dégager, soit via des stratégies spécifiques ( courte durée / colocation) soit dans des zones à fort rendement ( IDR, appartements, maison divisée) souvent populaires avec les risques qui vont avec. L’idée c’est de démontrer qu’un CF positif important dépend tout d’abord de la durée d’emprunt et du montant de l’apport et que cet indicateur n’est pas pertinent pour détecter l’enrichissement global d’un investissement 👌
Salut. Merci pour ta vidéo. Très instructif. As tu un Twitter? Je vais partager ta vidéo et j’aimerai te tagger. Merci à toi.
Salut et merci beaucoup👍🙏
Oui je dois avoir un compte à vendeur de vérité ou vdv normalement
On est tout à fait d'accord ! Le cash-flow n'est pas un indicateur de performance mais un indicateur de trésorerie.
Notre fondateur à d'ailleurs fait une conférence en septembre sur le sujet "Ne regardez plus le cash-flow : Les secrets de la finance de l'immobilier" si vous êtes intéressés : th-cam.com/video/K6HVyxweFtQ/w-d-xo.html&ab_channel=LyBox
Ravi de constater que nous sommes alignés sur ce sujet 👍👍👍
Bonjour,
Le contenu est intéressant , de qualité et il y a plein de vérité.
Cependant, sur la forme, je pense que tu gagnerai plus à mettre moins d'engagement dans ton Branding personnel qui consiste à être le super héros, le redresseur de tort de "coach immobilier".
On a souvent l'impression qu'ils sont tous et sans exception à éradiquer. Je pense que certain sont bon et que cela ternis ton travail voir créer de la confusion.
Chacun donne une vérité mais toujours partielle même toi.
Pour moi, le plus dur est d'avoir du sur mesure par opération en fonction de la stratégie et l'objectif recherché.
Par ailleurs, c'est quoi un coach en immobilier?
Est-ce un métier d'assistance auprès d'un vendeur pour de la vente de particulier à particulier?
fr.wikipedia.org/wiki/Coaching_immobilier
Je pense que tu parles de "coach en investissement immobilier" pour être plus exacte.
Donc pour moi, un coach immobilier et un conseiller en patrimoine indépendant qui est rémunérer aux résultats par le coaché. (un gestionnaire ou conseiller en patrimoine de banque ou autres est un vendeur de produit interne ou un courtier).
La question est: mes intérêts sont-ils le centre de ces préoccupations ou est-ce les intérêts de la banques?
C'est un métier réglementé qui demande des bases théoriques solides.
Je pense que la conjonction d'intérêt apporte plus de résultats, est plus "vendeur" que l'opposition à autrui. Pourquoi tant de haine?
Surtout que sur le fond tu délivre de la valeur. Nul besoin, pour toi, d'une différenciation basé sur une confrontation.
Le débat avec Maître Mûqueux et Lionel Guérin est très intéressant techniquement mais rempli d'arrogance et d'insulte. Je trouve ça dommage.
Je te remercie encore mais pourrais-tu mettre un peu de sucre dans tes jugements?
Tu n'as pas besoin de descendre au niveau de tes agresseurs sauf à leur donner de l'importance.
Philosophiquement, une vérité cela ne se vend pas, on la recherche(tous j'espère).
Un ami
Bonjour Ludovic,
Merci pour ton retour. J'en prends sincèrement note. Je ne suis pas anti-coach ( en investissement, ou devrais je dire vendeur de formations), même si c'est peut être l'image qui m'est prêtée, j'apporte d'ailleurs mon soutien à certains, dés lors qu'il y expertise et cohérence des prix et des promesses. La certification est un plus. Il n'y a pas de diplôme d'investisseur, et certains investisseurs, non certifiées, pourraient d'ailleurs être de meilleurs coachs que certains professionnels, il convient selon moi de toutefois bien rester en dehors du conseil en investissement lorsqu'on effectue du coaching ou qu'on est consulté. La profession de coach n'est pas réglementée, elle est tellement rémunératrice qu'on y retrouve aujourd'hui une majorité de dérives, de pratiques illégales, de prix exorbitants ( justifiés par des promesses irréalistes) et bien souvent des fausses croyances pas toujours porteuses pour les formés. J'essaie, tu l'as compris, à ma petite échelle, d'apporter une autre vision. il n'y a pas qu'un chemin, il n'y a pas qu'une vérité comme tu l'indiques car l'immobilier est trop hétérogène.
Si parfois, je semble "m'emporter" c'est probablement parce que je mesure l'impact de ce phénomène, je mesure l'influence qu'ont ces gourous sur certains, même dans mon quotidien en échangeant avec des banquiers, des agents immobiliers, des notaires. Je prends également conscience lorsque je lis des mails de personnes flouées ou de parents inquiets m'expliquant que leur enfant arrête le lycée pour devenir rentier immo comme leur coach, qu'il est nécessaire de proposer autre chose. Je ne suis pas parfait et je peux paraitre maladroit dans mes transmissions trop passionnées. J'en suis parfaitement conscient.
Je ne sais pas si l'impact de ce phénomène ( formations immobilières) soit réellement positif bien qu'il ait permis de vulgariser et de rendre accessible l'immobilier à beaucoup.
Pour la petite histoire le" nom " vendeur de vérité" m'a été attribué par mes premiers abonnés ( j'avais un autre nom initialement) en opposition aux vendeurs de rêve, je n'ai jamais eu la prétention de l'avoir ou de la vendre;)
Au plaisir d'échanger.