"ÉVITER L'IMPÔT EN LOCATION MEUBLÉE EST UNE ILLUSION" LES FAUSSES CROYANCES 7.
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- เผยแพร่เมื่อ 17 พ.ย. 2022
- ⚠️ Fausses Croyances 7 ⚠️
❗️Les formateurs immobilier vous mentent
💣Le « Zéro Impôt » est une ILLUSION 💣
❗️Trop nombreux sont les coachs immobiliers qui vous affirment qu’en location meublée, avec le Régime Réel, on ne paie jamais d’impôt même avec une stratégie à haut rendement.
❗️Trop nombreux sont les coachs immobiliers qui vous affirment qu’en fin de consommation de déficits, pour éviter l’arrivée de l’impôt, il suffit simplement de réaliser des travaux importants ou de racheter un bine à rénover pour éliminer l’arrivée de l’impôt.
👉 Cette vidéo de 32 mn fait la démonstration structurée et chiffrée qu'il s'agit d’énièmes fausses croyances destinées à vous tromper afin de vous vendre des stratégies miracles censées vous rendre rentier sans impôts.
👉Cette vidéo analyse différents études de cas, en s’appuyant sur une Application Professionnelle (Appli 3D Invest) de Calcul d’impôt et de Cash Flow Net qui étudie ces différents éléments dans le temps.
💵 Les chiffres ne mentent jamais....
💬 Dites moi en commentaires ce que vous pensez du contenu de cette démonstration et indiquez moi si vous contestez celle-ci et si oui pourquoi.
🔈 Programme :
00:46 Consensus des Coachs Immobiliers
01:30 Ma vision de l’investissement Immobilier
02:09 Outil utilisé
02:27 Rappel sur le LMNP/LMP
03:03 Le Régime Réel Simplifié
03:19 Charges Déductibles
03:53 Amortissements
05:20 Rapport Rendement/Fiscalité
06:20 Origine de l’Etude de Cas
07:50 Étude de Cas 1 (Rendement 13,4%)
10:22 Fonctionnement de l’outil de calcul utilisé
12:04 Méthode des Composants
12:25 Suite de l’Étude de Cas 1
13:24 Étude avec TMI 30
13:46 Étude SCI IS
14:24 Conclusion Cas 1
14:45 Étude de Cas 2 (Rendement 20,5%)
16:00 Location Courte Durée & SSI
17:00 Suite de l’Étude de Cas 2
18:57 Conclusion Cas 2
19:16 Cas des Vrais Rentiers à Cash Flow
20:03 Problématique des Formateurs Immobiliers
20:21 Les Solutions des Formateurs Immobiliers
20:35 Étude de leurs solutions
20:40 Solutions des Gros Travaux de Rénovation?
21:37 Étude chiffrée Cas 1
22:58 Étude chiffrée Cas 2
23:51 Rachat d’un Bien à Rénover ?
25:27 Conclusion sur ces Solutions
26:59 L’Arbitrage
28:52 L’OBO
29:34 Synthèse
30:00 Détracteurs : Débattons
30:59 Nos Ebooks & PDF
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#illusion
#immobilier
![CAMPปลิ้น | EP.77[1/2] ก็ไม่ได้ชอบเอาชนะ แต่เรื่องอะไรต้องแพ้!!](http://i.ytimg.com/vi/JraaBYOd7I0/mqdefault.jpg)
![[TH] VCT Pacific Stage 2 - Week 3 Day 3 // DFM vs PRX | DRX vs TLN](http://i.ytimg.com/vi/il3Twexat3A/mqdefault.jpg)
Pour tester l’application de Mr Laurent De Moras
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Un grand MERCI pour ton travail et tes recherches. Ta chaine TH-cam porte bien son nom! Etant contrôleur des finances publiques, j'admire ton langage de vérité. Tes formations peuvent permettre aux novices d'avancer avec une certaine sérénité et en connaissance de cause. Bravo +++
Merci infiniment pour votre retour. Ravi de savoir que tu apprécies mon contenu 🙏
Je suis toujours épaté par ton élocution. Tellement fluide! Bravo, superbe vidéo !Et merci!
C’est adorable car j’aime pas trop m’entendre sur les vidéos 🙏🙏
Il n y a pas de règles immuables en matière d investissement immo…
Beaucoup de facteurs conjoncturels et fiscaux viennent bousculer la donne continuellement..
Donc l important c est s informer régulièrement judicieusement.. et cette chaîne.. c est le top de l information 👍👍..
Et selon votre situation personnelle … votre « méthode » ne sera pas la même durant toute votre vie..elle va évoluer..de manière positive..😉
On investit pas de la même manière à 25 ans… à 30 ans.. à 40 ans.. à 50 ans..
Pour exemple.. moi au début.. j ai investi ds ma résidence principale…2 fois…sur 12 ans..
La raison.. au début peu d épargne.. achat.. travaux (exécuté par moi).. revente… aucune taxation sur la plus value..(résidence principale)
La 3 eme maison.. c est celle que j ai gardée..mais les 2 premières m ont permis d effectuer de belles plus values .. et de me créer de l épargne..
Bref.. commencez par votre résidence principale est une bonne expérience pour débuter…
Et même si vous pensez avoir les connaissances.. n arrêtez jamais de vous « mettre a jour » grâce à cette chaîne TH-cam..👌
Témoignage très juste et très Pertinent 🙏
Une régalade ! Merci Martin 👍🏼
Merci Arthur pour ta rapidité à suivre mon contenu 🙏
Excellent, comme d'habitude. Merci pour ce travail plus qu'utile.
Merci pour ton retour 🙏🙏
Que dire... Excellent comme d'hab ;) bonne soirée à toi l'ami
Merci beaucoup pour ton attention et ton intérêt 🙏
Encore une nouvelle vidéo excellente et enrichissante. Merci du tips pour Laurent de Moras 😉
Ravi que cette vidéo te plaise Jérémy 👍👌
A bientot 🙏
Merci Salva, tes vidéos restent une référence pour accompagner mon discours auprès de mes clients. Je te souhaite de belles réussites pour cette nouvelle année... Pleine de promesses... Merci Président ! :D
Toutefois j'emets des réserves sur la notion de travaux deductibles et amortissables. C parfois plus subtile que tu sembles l'indiquer, tous les travaux ne sont pas automatiquement amortissables, certains non négligeables sont tout de même deductibles en mon sens... Refaire les peintures c déductible, refaire le carrelage est amortissable, par exemple. On doit se poser la question des travaux qui entretiennent la durée de vie de l'actif immobilisé, et les travaux qui sont susceptibles d'augmenter la durée de vie...
Salut Sam Merci pour ton message!
Oui pour les travaux, je suis conscient des nuances sur ce qui prolonge la durée de vie ou qui l’’entretient, j’ai pas souhaité perdre les “auditeurs” et de manière générale les premiers travaux de peinture réalisés pour une rénovation ont tendance à prolonger la vie plutôt qu’à entretenir l’existant à l’achat. C’est habituellement ce que fais le comptable mais il faut évidemment s’en assurer au préalable bien que cela ne change pas réellement les conclusions de la vidéo👌
Ravi en tout cas d’avoir le soutien d’un professionnel.
Bien à toi
Merci beaucoup, vraiment j'apprécie !
Merci pour votre retour Léo 👍
Bonjour,
Toujours aussi agréable à écouté et ton élocution est excellente ! Superbe travail ! Bravo.
Une vidéo sur la transmission de patrimoine pour l'optimiser le tout (parent / enfant) ?
Merci pour ton travail au quotidien et de démasqué tous ces coachs IMMO... 💪💪💪
Salut Julien,
Merci pour ton retour🙏
Oui formation complète prévue bientôt avec un professionnel. Début 2023 👍
Toujours au top tes vidéos VDV 😎
Merci beaucoup ☺️
Franchement, j'espère que tu vas réussir à ouvrir les yeux aux futurs clients de ces vendeurs de rêve.
Merci. On fait au mieux. Espérons qu’ils prennent du recul et conscience de notre vision..
Super vidéo Comme toujours, très intéressant 👍
Merci beaucoup 🙏🙏🙏
Masterclass, démonstration totale :-)
Merci 🙏
Toujours excellent tes vidéos 👍
Merci beaucoup Arnaud 👍
Ahlala, c'est là qu'on se dit qu'il y a pas mal de...menteurs.
Le plus fou était "Je suis devenu rentier avec un seul bien". Sachant que pour être rentier avec un seul bien, faut avoir un beau pactole que peu de personne possède au départ !
Longue vie à la vérité
👍👍🙏🙏🙏
Au Top. Merci
🙏🙏
Merci de rétablir ma vérité ! Je m'en suis rendu compte rapidement avec ma colocation dont j'ai acheté peu cher et avec un bon rendement. La 3ème année j'ai payé des impôts ! Donc oui dès qu'il y a du rendement, on paie forcément des impôts, mais c'est pas un mal non plus, faut juste le prévoir dans ses prévisions !
Tout à fait 👍👍
malgré les impôts tu avais toujours du cashflow ? Je pense que c'est ça qu'il faut regarder aussi
Comme je l’ai démontré dans la vidéo précédente, le cash flow n’est pas vraiment l’indicateur à regarder mais en effet il y a du cash flow, pas suffisamment pour être « rentier », c’est ce que je souhaite démontrer contrairement aux promesses.
Et sur le second cas à 20,5% de rendement je vous assure que ce type de rendement est difficile à trouver. Si c’est le cas c’est probablement en LCD donc avec un traitement social supérieur que mes chiffres.
@@MisterDeamon oui malgré les impôts j'ai quand même du cash-flow car TMI à 11%
Excellente vidéo à contre courant
J'adore
Merci😊😊
Merci. Dans le courant de la vérité ;)
@@VDVSALVA selon moi qui ai pris un début une formation payante
1. Tu offres davantage de contenu
2. C'est plus pertinent
3. C'est chiffré et expliqué, pas promis
Mais ça reste intéressant pour moi d'avoir pris une payante a 1995 ''derniere démarque prix d'ami '', car la comparaison est plus que parlante
Donc merci ! Et pour la commu, courage pour continuer ce travail
Ravi d’avoir un retour sur ce travail.
L’essentiel reste pour ceux qui me suivent ou en suivent d’autres d’investir de manière pertinente en immobilier..
Video toujours tres juste. Petite précision, si on parle de "rentier" cela sous entend qu'il n'y a pas de travail, et que donc l'ensemble des taches (compta, gestion locatives, travaux entretien,...) est délégué. Donc bien vérifier que le calcul de CF inclut bien toutes ces charges.
Salut Mathieu, oui pour moi d’ailleurs un rentier touche des rentes ( pas de crédit) et non un flux de Trésorerie. La plupart des rentiers du web ont en effet une autre activité. Bien souvent la vente de formations..
Je suis d'accord avec 99% des informations contenues dans votre vidéo et le message que vous tentez de faire passer est essentiel !
J'ai néanmoins un bémol à apporter concernant la dernière partie et ce fameux cas spécial de l'achat d'un bien peu cher avec beaucoup de travaux. Vous dites que ce que l'on gagne d'un côté avec l'amortissement des travaux, on le perd de l'autre côté avec la diminution de l'amortissement du bien acheté peu cher. C'est effectivement juste mais cela manque de précisions pour être tout à fait exact. Vous n'êtes pas sans savoir que l'amortissement du bien (effectué par composants) revient globalement à une moyenne de 30 ans alors que l'amortissement des travaux se compte sur 10 ans en moyenne (comme mentionné dans la vidéo par ailleurs). Cela peut tout de même changer la donne dans certains cas (tout comme l'amortissement du mobilier peut aussi venir gommer une faible partie des revenus).
Ma remarque ne constitue ici qu'un détail.
Encore bravo pour vos explications claires avec des chiffres à l'appui.
Merci Zakani pour votre message et votre remarque.
En effet les travaux sont amortis sur 10 ans en général. Pour un cas particulier où ils seraient supérieur au prix d’achat, c’est a dire possiblement pour une grosse Reno ils pourraient être aussi amortis par composant. Si ce n’est pas le cas en effet une durée d’amortissement de 10 ans pourrait être possible mais obligerait à revendre au bout de 10 ans puisque l’imposition exploserait si toutefois elle était absente. Cela reste un cas marginal mais votre remarque est pertinente.
@@VDVSALVA Merci pour votre retour.
Vous avez tout à fait raison et je sais bien, pour vous écouter depuis quelques années sur différents médias, que vous êtes transparent et honnête contrairement à d'autres. C'est tout à votre honneur.
super job merci a toi
Merci beaucoup
Merci, très bien
Merci :)
Excellente vidéo comme d’habitude, étant fiscaliste je ne peux que valider l’intégralité du contenu.
🙏🙏
Merci pour cette vidéo.
Néanmoins, on peut quand même en vivre assez confortablement, en arbitrant oui et en faisant des travaux et des charges.
Pour exemple, j’en vis depuis 2019.
1500€ actuellement de crédit en tout.
j’en suis à l’ouverture proche de ma 7 eme loc saiso. Pas d’impôt depuis 2019 RIEN, (2021 > 3500€ résultat net comptable, revenus locs brut 81k) la quasi totalité du CF est injecté dans les nouvelles locs saiso (environ une tous les 6 mois) là justement hier premier contact avec l’Ursaaf je l’attendais la bascule LMP 🥵 5000€ a payer avant le 15/12/22.
Arbitrage donc, je vends ma première loc saiso. 290€ de crédit, 1500€ net de CF.
Achat 30k, FN agence 8k, tvx 50k. Apport 25k. (Environ 85k de projet total) vendu 200k compromis en cours…
Hâte de découvrir tes autres vidéos
Merci
Salut,
Merci pour ton commentaire. Malgré l’imposition il est évident qu’il reste pertinent d’investir en immobilier.
J’ignore comment vous parvenez à gommer 81k de revenus…je voudrais bien vos chiffres détaillés bien par bien car mathématiquement pour une LCD aussi rentable les déficits sont consommés en 2/3 ans, surtout avec un prix aussi faible, et des travaux qui s’amortissent.
Les cotisations sociales ca pique oui , si vous payez 5k c’est que vous avez + de 15k minium de base taxable donc des impôts, mais même sans basculer LMP vous en êtes redevables dés que vos recettes LCD > 23k.
Sache aussi que si toutefois tu as encore des déficits, en basculant LMP tu les perds ils restent dans ta LMNP, anticipez bien cela dans la projection de votre imposition. L’arbitrage est un outil puissant, n’oubliez pas toutefois que du coup vous perdez du cash flow en vendant, à prévoir dans votre treso si tu vis de tes loyers…
De même en arbitrant avec un statut LMP ==> PV des professionnels ça pique car moins de 5 ans de LMP…
La fiscalité s’analyse sur le moyen/ long terme comme les résultats.
Bonne chance à toi et hésite pas à me donner vos chiffres👌
Pour l'instant, mon truc pour eviter l'impot est la plus value sur résidence principale, j'ai abandonné le locatif (pour l'instant). Personnellement je construis constamment ma résidence principale (je suis artisan tous corps d'état), je déménage tous les 2 ans fiscalement. Je paye rien de rien. Seul gros souci, pas de revenus au sens fiscale donc pas de crédit possible. Le rendement est démoniaque, mais faut pas être fainéant, l'argent facile n'existe pas.
Salut, ça reste en effet un levier d’enrichissement.
Attention toutefois au risque de déqualification, notamment si ce sont tes seuls revenus. Tu devras te professionnaliser à un moment 👍
Bravo
L illusion des travaux pour ne pas avoir d impôt est une connerie comptable monumentale…
Entre autre..
Les travaux ne sont pas des « charges »… point barre!!
Les « sous » des travaux on les dépense des l acquisition… mais ils ne sont amortissables que sur plusieurs années..(voir votre comptable qui vous expliquera ça)
Très bonne vidéo… tout est exact.. et bien expliqué…
Beau boulot..
Ça apporte de vrais connaissances pour les investisseurs immo..
👍👍👍
Merci beaucoup Arnaud pour l’intérêt que tu portes à mon travail 🙏
@@VDVSALVA salut Martin
De rien.. c est normal que j encense ton travail
C est du gros boulot que tu fais
Très très utile.
Depuis que je suis arrivé au Canada.. je cherchais un site internet d infos immo…
Comme tout le monde je suis tombé sur des sites de formateurs immo… j ai très vite compris l arnaque et la débilité du narratif de ces pseudos formateurs..
Tes vidéos étant très bien expliquées…donc je m informe auprès de toi…
Tu mérites d avoir de nombreux abonnes…
👍😉
Excellente vidéo. Si je peux me permettre, petit commentaire du CGP que je suis. Pour que les amortissements éludent l'impôt (et la CSG) il faut jouer sur les paramètres. Or l’administration fiscale est maintenant plus stricte : 1/ le foncier doit représenter au moins 25% et non pas 15%. A Paris, la valeur du foncier est plus proche des 40%...2/ Ensuite la durée d’amortissement : compter minimum 30 ans et non plus 25, voire 20 ans...Enfin les frais de notaire sont sur la durée de vie du bien...ou bien passés en charge (ce qui est plus intéressant en fait). 3/ Les fraiss de notaire s’amortissent sur la durée de l'immeuble. Il vaut donc mieux de la passer en charge.
Bonjour, je suis en accord avec tout.
Ces leviers permettaient de diminuer davantage la base taxable sans annuler l’impôt si le rendement était très élevé.
Merci pour ton commentaire 👍
Slt tout le monde et merci vdv pour cette vidéo.
Mon avis est assez partagé même si tes chiffres le prouve.
Nous exploitons un bien en lcd à haut rendement (environ 50%) .je sais ça fait vendeur de rêve mais c'est la vérité. Ma femme a même quitté son emploi et remplacé son salaire grâce à cette investissement. En semi délégation il lui reste environ 1500€ ce qui a remplacé son salaire. 1000€ si il était en délégation total. Urssaf payé. Même si je ne vend pas de formation je n'es aucun souci à prouver mes chiffres à qui le souhaite. Tout n'est pas tout noir ou tout blanc. Je me dis que si j'arrive à appliquer la même stratégie sur d'autres bien avec 4 biens je suis rentier à cash-flow . Donc oui c'est possible 👍
Salut Brice, je ne conteste pas la possibilité de générer du cash flow en LCD.
Je conteste le fait de générer du CF sur des stratégies à haut rendement en évitant l’impôt.
Reproduire 4x le même schéma seul en partant de zéro n’est pas évident en matière de financement. Il est difficile de ne pas être bloqué, c’est en cela que les stratégies sont limitées.
Bravo déjà pour ton parcours 👌👍
Vdv, Par rapport au tableau des composantes, j'ai lu que les comptables avaient une latitude sur le choix des durées d'amortissement de chaque composante. Je ne sais pas s'il y a des "fourchettes officielles".
Du coup, d'un comptable à l'autre, on aurait une arrivée de l'impôt au bout de quelques années plus ou moins différée... Cela te parles ?
Les comptables ont en effet une petite latitude sur la manière dont ils vont amortir, linéaire ou par composante ( ce qui est normalement la norme). Bien qu’ils auraient un intérêt à amortir en linéaire sur une durée plus courte pour limiter davantage l’impôt, peu s y risquent car risque de redressement. Généralement les différentes durées retenues n’ont pas de gros impacts sur l’arrivée de l’impôt. On arrivera surtout pas à gagner des années d’impôts.
Toujours investir en fonction de vos revenus et votre capacité d épargne.. essentiel pour être en sécurité ds vos investissements…
Salut Vdv peux-tu me dire ce que tu penses de la formation d'easy mobilier ?
Gratuit et très bien 👍
Merci pour tes vidéos , la réalité vs la fiction !
Peut tu te pencher sur les formations immo qui bizarrement ne sont plus éligibles au CPF?
Salut, oui la caisse des dépôts a resserré les conditions. Ils l’achètent généralement à des organismes qui le fournissent contre argent.
@@VDVSALVA désolé mais je n'ai pas compris. Qui achète quoi à qui? 😅
Les coachs achètent l’agrément qualiopi et obtiennent le CPF grâce à des organismes 👌
@@VDVSALVA très bien merci. Ceci explique cela.
Du coup, si on garde un bien pendant 20 ans (revente à la fin du prêt pris sur cette durée par exemple), ce qui est déjà pas mal, on voit que sur le prix d'achat, on a 15% (terrain) + 85% x 40% (part gros œuvre) x 0,5 (20 ans sur 40), soit 32 % au total du prix d'achat qui n'entrent pas dans le calcul de l'amortissement, et qui ne pourront donc pas servir à "gommer" les revenus.
Le gros œuvre s’amortit, toutes les composantes d’un bien sont amortis sauf le terrain, selon une durée de vie.
Bonjour et merci pour cette analyse !
Question : pourquoi est-il intéressant de louer en nu qd les travaux dépassent largement le coût d'acquisition du bien ?
Bonjour Alain,
Pour plusieurs raisons. Déjà en location nue, le régime réel permet de faire du déficit foncier imputable sur ses revenus personnels et les travaux en nu ne s’amortissent pas ils passent en charge pour créer un vrai déficit.
Ensuite il existe des dispositifs type ANah qui permettent de se faire financer des travaux et de générer des abbatements fiscaux importants, toujours en location nue..
Merci pour cette vidéo, je suis d'accord avec ce qui est expliqué. Par contre, il est possible de ne pas payer d'impôt sur le revenu pendant de longues années (>10 ans) dans le cas où on n'achète que des biens avec de gros travaux en LMNP au réel ou SCI IS puis, pour ceux en LMNP, recréer de l'amortissement avec un OBO si l'on souhaite conserver les biens.
Salut possible que pour un rendement < 10% autrement c’est mathématique ==> impôts✅
@@VDVSALVA ça fonctionne oui 👍
Bonjour VDV,
lorsqu'on fait des gros travaux de rénovation globale, est ce que l'amortissement du coût se fait par composantes comme pour le prix d'achat, ou alors c'est sur une durée fixe (dans ton exemple, c'était une durée fixe de 10 ans) ? Merci
J’ai pris 10 ans, c’est une moyenne plutôt courte, ça peut être plus long c’est selon le comptable. Généralement ces travaux prolongent la durée de vie des éléments existants amortis.
A quand le sujet sur Rémi Roche Formation qui prétend être rentier avec 4 LCD, son chomage et la vente de formation ? :D
Sui complètement d'accord et en attente de la vidéo😁
La taxe d'habitation que le fisc veut nous imposer est-elle déductible au même titre que la TF ?
@@fusiliercommando1 oui et justement il ne parle jamais de fiscalité, de cfe, de taxe foncière etc. Les chiffres sont très important en immobilier.
@@675light6 il n'existe plus de taxe habitation Hors résidence secondaire donc non. Car tu ne déduis rien pour une résidence secondaire ou principale
Salut Mathieu, il faudrait simplement passer ses chiffres dans l’application mais il est certain qu’il paie ou qu’il paiera des impôts. Je vais le contacter pour avoir ses chiffres…
jamais compris l'interet de faire des travaux enorme tous ça pour pas payé 1000 balle d'impot, a chaque fois que je vois un coach dire " oui regardé vous refaite la salle de bain pour 25000e et hop gain d'impot de 2000e sur 5 ans" wouw merci depensé 25k pour en economisé 2k , quelle affaire
Je partage ton raisonnement..
Bonsoir, je voudrais savoir si on vous soutiens en prenant le - Pack Complet VDV Ebook & PDF, est -ce que le livre LIVRE MARCHAND DE BIENS : GUIDE D'UNE PROFESSION DISCRÈTE est compris dans le lot? Oui bien c'est deux achats distinct.
Merci d'avance
Rebonsoir , j'en profite car j'ai une deuxième question est-ce qu'on peut se procurer le LIVRE MARCHAND DE BIENS : GUIDE D'UNE PROFESSION DISCRÈTE directement dans un magasin type fnac ou autre (j'habite en idf) afin d'éviter les frais de livraison ( qui sont 1/3 du prix alors que vous touchez rien dessus).
Merci encore pour tout ton travail.
Bonjour,
Merci pour votre message et votre intérêt pour le livre.
Le pack VDV lié à la platforme de dons ne contient pas le livre Marchand de biens, car je ne détiens pas l’intégralité des droits dessus. Livre co-ecrit.
Il reste disponible en version pdf sur la boutique, en version physique également sur la boutique et sur Amazon, avec en effet des frais de ports inférieurs au coût que l’envoi en colissimo suivi (600g) occasionne mais qui sont assez élevés du fait du poids du livre. Si vous passez dans le sud n hésitez pas à nous solliciter pour une remise en main propre autrement la version digitale existe.
Bien à vous
@@VDVSALVA Merci pour votre retour rapide. J'ai commandé le livre, hâte de le recevoir et de le lire. Bonne journée à vous.
Encore une excellente vidéo !
Tu dis qu'acheter un bien à un faible prix et réaliser de très gros travaux de rénovation peut-être intéressant pour diminuer l'impôt en location nue. Mais à la revente on va se faire rattraper par l'impôt sur les plus values non ? À moins qu'on puisse déduire 2 fois les travaux ?
Salut, oui on pourra pas les re déduire à ma revente en location nue 👌
Bonjour,
Merci pour tes vidéos. Elles sont très intéressantes et me font rires aussi.
Je suis quasiment dans le même cas que ton exemple.
En Lcd sur un bien qui dégage entre 1500€ et 2000€ de cash flow.
C’est ma première année du coup je ne sais pas encore ce que ça va donner niveau impôts. Cela me fait peur après ta vidéo.
J’ai deux questions sur les 23k a ne passer pour rester en LMNP.
C’est 23k de cash flow après avoir déduit toutes les charges ou c’est 23k de loyers perçu peut importe les charges.
Et si notre salaire est supérieur à nos revenus locatifs on reste en LMNP?
Merci d’avance pour tes réponses.
Salut, il est possible que tu évites les impôts une année ou 2 si les frais de notaire passent en charge. Sinon impôt c’est certain.
Pour passage en LMP ce n’est que si t’es revenus locatifs ( pas le cash flow les recettes) dépassent tes revenus d’activité ( salaire etc ).
Je précise que Les cotisations sociales, sont elles dues, que tu sois LMNP ou LMP des que ton chiffre d’affaire en LCD dépasse 23k,
Je l’évoque dans la formation fiscalite vol 2.
Bien à toi
Merci Martin pour cette démonstration qui encourage à travailler un indispensable sens critique. J'ai testé l'appli et bien regardé ta vidéo et ma conclusion est que je ne comprends absolument pas comment l'appli affiche minute 12 et minute 17 la partie "imposition mensuelle". J'ai fait les calculs et je n'obtiens pas la même chose, par exemple pour l'exemple 1 je compte mensuellement + 2828 € loyers - 118 € vacance - 590 € d'amortissement - 430 € intérêts et assurance emprunts - 436 € TF/Copro/PNO - 133 € Compta/CGA/CFE - 94 € travaux, ce qui donne une assiette fiscale de 1027 €. Avec une TMI à 11% et 17,2 % de prélèvements ça fait un montant mensuel d'impôts à 290 €, soit pas trop loin de ce qui est annoncé dans l'appli, mais pour l'exemple 2 ça fait une différence plus grande encore. Ce qui ne change rien à l'enseignement à tirer de cette vidéo : on paye effectivement des impôts dès la première année dans ces exemples
Salut, merci pour ton message. Je vérifierai sous 24h.
L’exemple 2 c’est TMI 30…
@@VDVSALVA Merci ❤, j'aimerais comprendre comment calcule réellement l'appli avant de m'y fier, ou si ça se trouve c'est moi qui n'ai pas compris quelque chose dans le calcul de la tréso, auquel cas c'est urgent d'y remédier ;)). En y repensant je viens de réaliser que pour l'exemple 1 la TMI ne peut être de 11% car, même en absence d'autres revenus, les loyers perçus dépassent 26 071 €. C'est donc un argument en plus pour ne pas sous-estimer l'impact des impôts sur les investissements, mais du coup mon calcul qui donne un impôt à 290 € mensuel dans le commentaire précédent est totalement faux ;)
Salut, pour la TMI c’est le bénéfice qui est pris en compte et non le Chiffre d’affaire ;)
Pour les calculs, lappli peut majorer le prix d’achat avec frais de notaire et frais d’agence donc ça augmente les amortissements ce qui peut générer des écarts avec tes calculs. Tout dépend comment tu la calibre, mais elle est très fiable 👌
Impossible d’activer les notif chez Demoras... strange.
Salut tu parles de sa chaîne TH-cam ?
@@VDVSALVA Salut, oui. Je le suivais déjà.. je ne m'en souvenait plus. Et là impossible de mettre les notifs :3
Pb résolu en me désabonnant et réabonnant... O_o
merci pour tes videos! Arnaqué par Loic Cardin, je comprends maintenant l'erreur du zéro impôt. C'est scandaleux de vendre autant de promesses. Juste un question: quand fiscalement on ne sait pas du tout où on met les pieds, parce qu'on a une situation un peu atypique, on peut chercher quel genre de service? Un avocat? Un expert comptable? Une erreur peut couter cher 😅
Salut pierre désolé pour ton expérience avec Loïc tu n’es évidemment pas le seul à voir le nombre de personnes mécontente qui me contactent. J’espère toutefois que ça n’entachera pas ton parcours d’investisseur 👍
Tu peux contacter un CGPI ou fiscaliste si besoin de contacts écris moi en MP ou mail .
Bien à toi
Quand tu parles de "professionnel" pour le rachat en SCI, tu parles d'un expert comptable ou d'un avocat fiscaliste spécialisé en immo?
Oui par exemple. Ou un CGPI. Quelqu un qui saura analyser et étudier la réelle pertinence d’un tel montage.
Salut VDV tu pourrais faire une formation beds 24 stp? Ceux qui les vendent sur internet demandent une fortune! Je suis prêt à te l acheter.
Salut, y’a de bons Tuto gratuit sur le net de mémoire…
@@VDVSALVA j'ai pas trouvé, ils renvoient tous vers beds 24 click par click qui vend 1000 euros la formation (5x 200 euros)...
Tu filmes tout d’une traite ? Pas de coupure ?
Salut,
Il m’arrive de faire des coupures 👌
Dans les exemples je ne vois pas les amortissements dans les charges ? Il est dans qu'elle catégorie et pour quel montant ? (250k€*85% =212k€ quel l'on divise par 30 ans environ =7k €) ce qui permet de ne pas payer d'impôt
7000€ déduis d'une base imposable de 30.000€ je ne vois pas comment supprimer totalement ton Impôt juste avec l'amortissement 😁😁
Devenir rentier t’a répondu l’application a pris en compte l’amortissement de 85% du prix du bien en ventilant les composants. Mais le montant amorti est trop faible pour compenser les 30k de recettes locatives 👌
Dans quelle catégorie de charge l'avez vous intégré car par exemple à 17:10 je ne vois pas de catégorie sur l'amortissement. Ça n'enlève pas intégralement l'impôt mais le diminue énormément.
C’est intégré directement par l’algorithme ça n’est pas écrit, seules les charges réelles et non comptables sont inscrites.
Mais vous pouvez calculer la somme moyenne d’amortissement et vous tomberez sur la même base taxable 👌
salut, j'ai mon toit à refaire (28000€ de travaux) sur ma maison que je loue en LMNP, actuellement, je suis au micro foncier (bic), me conseilles-tu de passer au réel ? je suis sur le point de faire classer ma maison également. merci d'avance pour ta réponse
Salut, oui il faut comparer mais généralement le réel est plus intéressant notamment avec travaux 👍
Tu parles de micro bic et non de micro foncier ;)
Je n’arrive pas à essayer l’application
Bonjour il y a un lien épinglé 👌
A défaut d'avoir un cashflow inférieur à 1500€ comme promis et de ne pouvoir quitter son emploi, je pense que cette technique a quand même pour mérite de s'enrichir grandement pouvoir réinvestir rapidement dans un autre projet similaire, non ? (à condition évidement de garder son emploi et de ne pas augmenter ses dépenses quotidiennes)
Oui tout à fait. Le cash flow est à utiliser pour réinvestir, comme épargne pour entretenir son bien, mais pas pour remplacer son salaire.
J’insiste, il est tout à fait pertinent d’investir en immobilier mais en faire un moyen de quitter son job en 6 mois est absolument erroné.
Et de trouver un bon rendement
Une toute petite précision que vous ne mentionnez pas mais qui compte quand même c est que dans le cas d un petit achat avec bcp de travaux cela veux dire de gros travaux de transformation ou rénovation des murs, ce qui n est pas déductible en déficit foncier si je ne dit pas de bêtise. Si je dit une bêtise dites le moi 😀 Seuls les travaux d amélioration, embellissements, remise aux normes sont déductibles ce qui viens encore plus fausser les chiffres des vendeurs de rêve.
Bonjour, tout à fait en location nue c’est exact.
Mais les travaux se déduisent et ne s amortissent pas.
J’en parle dans ma dernière vidéo d’ailleurs du déficit foncier;) pas forcément en bien.
Le 1500e / mois de rentes passives.... Le coach avec avec lequel vous vous seriez entretenu...son nom de famille rime avec Bingo ? 😄😄
Oui 👌👌
La série des fausses croyances c est pour les gens qui croient plus au père noël
C’est surtout pour rééduquer les influencés des marketeurs 👌
Slt essaye de contacter Rémi Roche pour nous monter qu il a tort stp merc
Oui 👍
où est ce que on peut télécharger l l'appli 3DInvest
Sur la chaîne de Laurent de Mauras
Salut j’ai mis le lien en description de la vidéo ;)
Lien pour tester l’application en commentaire « épinglé »
@@VDVSALVA salut et merci pour cette vidéo. J'ai téléchargé l'application. La note sur 10 est donnée sans qu'on puisse connaître les critères. Or, en jouant sur la durée d'emprunt, la note baisse si on ramène un emprunt de 25 à 15 ans. Or tu as démontré qu'un emprunt court n'était pas nécessairement une mauvaise stratégie. As-tu connaissance des critères ou dd la formule permettant d'établir la note ?
Bien à toi
Oui, en fait la Version gratuite « starter » permet de connaître une note qui te donne une indication sur la notion d autofinancement. Si tu es à 5 tu es juste à l’autofinancement et au delà tu as du CF.
J’ajoute que de mémoire la version gratuite prend en compte des résultats pour une TMI 11 et des revenus fonciers.
Pour avoir les informations visibles sur la vidéo c’est la version complète et la tu as tout. J’ai épinglé un lien pour essayer la version payante 72h.
Bonne soirée
Salut, j'ai 11 logements, 306k de crédit sans apport dont 170k de travaux. En face j'ai 6 250€ de loyers mensuel contre 1 870€ de crédit mensuel !. Loyers nu, LLD et LCD.
Et non malgré des chiffres a faire rêvé plus d'un je ne suis pas rentier.. les impôts viennent me racketter. Je suis fière de payer des impôts pour plusieurs raisons, mais la ils me vols.. Si j'en payait raisonnablement je pourrai arrêter de travailler donc rentier !
Pour mettre les pieds sur terre aux gens qui croient au gourou des formateurs: j'ai acheter un appartement 4500€. (oui j'ai bien dit 4 500€). 60k de travaux. Je le loue environ 2 100€ par mois en lcd. Mon cash flow net net après toutes les charges déduites il me reste environ 500€ par mois en fesant moi même le ménage donc très loin des faux chiffres des pseudo formateurs...
Salut antoine, Merci pour ton témoignage. Et bravo pour ton parcours également car tu t es très bien débrouillé 👍
Ton retour est celui d’un investisseur terrain qui est confronté à la réalité et pas aux chiffres express des coachs..
@@VDVSALVA oh oui je suis bien sur le terrain. Je ne fait pas de formation mais honnêtement je me sentirai bien plus légitime que la plus part des formateurs, je travail dans le bâtiment donc j'arrive a faire chiffrer au mieux les travaux, j'ai optimiser au mieux ma fiscalité car j'ai regarder des tonnes d'informations pour avoir de belles connaissances sur ce sujet.. avec mes connaissances et mon recul je me demande comment certaines personnes ose faire des formations..
300 000🤣! Serge c'est toi ?
😝😄😄
C’est à se demander si le gars a déjà eut un appartement en location…
Salut, tu évoques le formateur immobilier? Celui qui a crée l’application ? Ou moi ?
Surtout un bien pourri pas cher + travauxbien acheté plus cher déjà rénové. A QQ détails près l'amortissement sera identique. Sauf pour ceux qui sont en déficit foncier...
Exactement
Je ne veux pas défendre ces coachs mais en LCD il est possible de se mettre en meublé de tourisme ce qui permet un abattement de 70% et de payer moins d'impôts
Salut,
Oui tout à fait. Mais reste 30% de bénéfice imposable. On est tres loin du zero impot👍
En voila un qui devrait passer plus de temps en formation😋😋
th-cam.com/users/shortsJF56B72E5T0?feature=share
Oui pour le coup il se trompe , comme tous, c’est évidement plus vendeur…
Bonjour, vous avez oublié de déduire les achats de produits d’entretiens et surtout les ménages dans vos charges en LCD. Ainsi le revenu taxable tend vers 0
Salut Benoit,
Les ménages sont facturés aux voyageurs. Les produits d’entretien sont minimes, vraiment minimes par rapport aux recettes;)
Et si on le déduit on les paie aussi ( sortie de trésorerie) donc en gain net pas d’impact.
On annule pas 50k de recettes annuelles avec l’achat de produits d’entretien.
Bien à toi
décidément sebastien M déteste ta chaîne !
Pourquoi ?
À t il fait une rechute ?
VDV,
Je ne paie pas d'impôts sur la location de mon meublé car je me mets déficit, et je déclare effectivement en LMNP au Réel simplifié... Avec un comptable biensûr...
Tu es gagnant car tu ajoutes de la valeur à ton bien, tu augmentes (considérablement) la valeur du bien et celle du loyer. Il est vrai que ça donne une impression de fuite en avant, après c'est l'esprit du capitalisme. On fait tourner de plus en plus d'argent...
Après je ne comprends pas comment les gens raisonnent : il y a cette obsession de devenir rentier en France, les gens n'ont pas de dignité ou quoi? ..
L'argent gratuit n'existe pas. Une approche plus correcte consiste à travailler dur mais savoir dans quelle direction vont tes flux financiers : vers de l'investissement
et des biens qui ne perdront pas de valeur dans le temps, et idéalement, même si tu n'est pas convaincu de ce point, génèrent du cash-flow.
A un moment donné la boule de neige prend de la vélocité - et si tu n'y crois pas il faut voter PS...
Rien contre le cash flow, j’indique simplement que la recherche excessive du cash flow peut conduire à un enrichissement global plus faible que si on s’oriente vers la recherche de rentabilité. Perso ce que je recherche: des biens à cash flow léger et avec forte valorisation mais je ne l’impose à personne.
Rien contre l’enrichissement, d’ailleurs sinon je ne militerai pas pour investir en immobilier et je ne passerai pas des heures à produire des vidéos de formations et surtout je n’investirais pas.
Il est tout à fait possible de ne pas payer d’impôts pendant des années en utilisant le régime réel, mais comme indiqué dans la vidéo ça n’est possible que pour des rendements inférieurs à 10%, donc qui ne génèrent pas assez de CF pour en vivre sauf si apport énorme investi 👌
La pauvre balle perdue que le PS vient de prendre alors qu’ils n’ont jamais touché au LMNP 😂😂