Покупать квартиру или арендовать? Что выгоднее: Купить в ИПОТЕКУ или арендовать квартиру?
ฝัง
- เผยแพร่เมื่อ 9 ก.พ. 2025
- ►►Канал с регулярными инвестиционными предложениями - "Инвест - возможности" - t.me/invest_vo...
►► БЕСПЛАТНЫЙ обучающий робот Николая по инвестированию в Телеграмм - t.me/NikInvestBot
►► Подписывайтесь на наш Telegram канал t.me/mrochkovskiy
►► Инвест-клуб "FINANCE1" - finance1.club - присоединяйтесь!
В этом видео хочу ответить на очень популярный в наше время вопрос: Что выгоднее? Купить квартиру в ипотеку или жить в съемной арендованной? Ниже по ссылке простой и наглядный расчет и ответ на данный вопрос :
►► Таблица с расчетами - docs.google.co...
Поделитесь этим видео со своими знакомыми:
• Покупать квартиру или ...
Еще видео по инвестированию от Николая Мрочковского можно посмотреть в плейлисте:
• Управление доходной не...
Что выгоднее? Купить квартиру в ипотеку или жить в съемной арендованной? Ниже по ссылке простой и наглядный расчет и ответ на данный вопрос :
►► Таблица с расчетами - docs.google.com/spreadsheets/d/1BIVJ02-C7sU47Hn4r7OFjgdYOeSmrLlzBISFIRCpYmk/edit?usp=sharing
--
Николай, вы не учли сумму процентов, заплаченную в первые 5 лет, когда тело кредита составляет наименьшее значение, а проценты до 4/5 частей от ежемесячного платежа по ипотеке, что навскидку от 25000 составит 20000 только проценты, соответственно за 5 лет платежей процентов мы заплатим около 1 миллиона рублей, что следует учесть в вашей таблице расчетов...
Выгоднее всего работать по схеме купил на котловане и продал перед сдачей, там оборот быстрее и небольшая сумма уходит за 1-1.5 года платежей до готовности дома...
Николай здравствуйте а инвесторам нужно ИП открывать или ничего не нужно. Упрощенку?
Николай, объясните на этом примере какой заработок? По моему никакой прибыли, ее съедят платежи по ипотеке за 5 лет или я не прав?
Да все правильно, вы эти 25 в никуда отдаете, а по схеме ипотеки часть платите себе... Плати и ничего не поимей за пять лет, или лям забери и никто не выгонит тебя.
Если квартира подорожала на 646 519 рублей за 5 лет, как может прибыль быть больше миллиона? Забыли про пв? Плюс учёт страховки за 5 лет и расходы на саму сделку
Если ты ипотеку просто не потянешь, то выбор очевиден. Я копил, но копил не сидя на привычной работой, где после вычета налогов оставалось мало, а сменив работу, продав ненужные вещи и в целом экономив. Хватило на однушку. На авито выбирал. Вторичка. Главное, не сидеть на месте в ожидании, что когда-нибудь что-то случится.
Я взяла в ипотеку однушку в Новой Москве за 5 млн в 18 году. Сейчас квартира стоит почти 9, но въехав в свою кв, поняла, сколько блин в неё ещё нужно вложить - одна кухня сожрала почти 500 тысяч (мебель, техника), и тут я такая оппаааа… мне ещё не очень повезло - я всю технику покупала после 24 февраля. Слава богу квартира с ремонтом от застройщика, так что в жилой комнате у меня пока стоит только диван, потому что на все другое денег нет, а я молодая девушка - лучше выберу слетать на отдых, чем покупать себе новый шкаф)) но в итоге я все равно считаю это хорошей инвестицией, как бы то ни было, я бы вряд ли смогла накопить сама, а квартира уже почти в 2 раза подорожала.
Продайте квартиру и купите за эту сумму поближе
Кого то 1 ребёнок напрягает-другие 4 радуются) Какие молодцы!)
Владимир с детьми приходят и ресурсы и энергия на них )
У меня шестеро!!!
@@NikolayMrochkovskiy Хочу 5 детей, но боязно что не потяну!
@@bloggerof хочу 10
@@СерикРуспеков денег на контрацептивы нет?Наверное друг за другом вещи донашивают и едят с одной тарелки ?
Я против любого кредита в том числе ипотечного. На квартиру накопила в два этапа - студия в рассрочку от застройщика на полгода , потом через три года накопила + ту продала - там метро открыли стоимость студии выросла. Все это время снимала в Москве и сдавала свою . Доход с дела был хороший и процентов 60 кроме лета стабильно откладывала . Итого лет за 5 примерно в целом есть своя трешка без ипотек и пап 😅 возможно, мне повезло с заработком и здоровьем , работать без выходных не на весело, но это лучше 25 лет ипотеки. в России ввязываться в долгосрочный кредит не стоит
Смотрю этот ролик в ноябре 2022. Прошло всего-то 3 года, но насколько изменилось все вокруг. Особенно цены на жилье. В сегодняшних реалиях разговор про однушку в Подмосковье с ремонтом и мебелью за 3 миллиона кажется какой-то сказкой. Интересно, что же будет дальше. Давно смотрю Николая, полтора года назад смотрела его ролики, где говорилось, что цены на жилье не могут расти бесконечно, что "пузырь" когда-нибудь лопнет... Но нет, весь мир сошел с ума. 💯🙂
Благодарю, за видео! Сейчас живу в арендованной квартире, но понимаю, что на свое уже эмоционально готов. Так, как много переезжали и хотим не зависеть от хозяев, детей пока нет. Очень полезный взгляд на покупку квартиры.
Я вновь для себя открыл суперрр канал, спасибо за гипер полезный контент!!!!! УСПЕХОВ ВАМ!!!!!
Благодарю!
Подписана на разные каналы инвесторов, трейдеров. Но, Вашему мнению и опыту доверяю почему то больше, интуиция.
Согласна с Вами полностью, что своя хата лучше. Хоть полно видосов и разборов в сети, что аренда выгодней. Не знаю правда, сомнительно это все, что аренда выгодней.
И то, что попросить вас могут в любой момент. И то, что на риелторах доп теряешь за их услуги. И то, что аренду могут повысить, когда захотят. И ты вынужден или соглашаться или сваливать и снова платить риелтору, тратить время на поиски нового жилья, платить за перевозку каких то вещей, докупать новые, если вдруг что то старое в новой квартире или просто не хватает. Много очень таких "мелочей" которые на тебя все равно давят при шатании со съемной на съемную квартиру, даже если живешь один. А если с семьей, так это отдельный гемор.
8 лет так снимала, но просто не было возможности взять иппотеку. Не было на первый взнос совсем ничего, не было постоянной работы, доход был крошечный. Снимать приходилось самое дешевое, часто и без нужной бытовой техники, без какого то супер ремонта. Все это конечно угнетало, хотелось уюта и комфорта.
Так если посчитать за 8 лет, почти стоимость квартиры целой вышла на всех этих съемах и риелторах.
Да и на депрессивное состояние это тоже очень влияет. Когда денег не хватает и только на еду... то работая на работе, очень переживаешь, чтобы хватило на съемное жилье хоть какое то уже. Живя в своей, когда все равно за душой теплей и денег столько каждый мес выкидывать не надо.
Спасибо Николай за разбор по квартирам!
Благодарю! И полностью поддерживаю! Купили квартиру когда уже с двумя детьми нас попросили срочно с арендой съехать, вложили в нее все мат капы, 453+137 т.р., купили удачно, выгодно сторговали стоимость, выбирали сначала школу для старшей дочери- а потом согласно адресов которые относятся к этой школе- выбирали квартиру. Теперь нам все говорят как вам с квартирой повезло - и школа во дворе и садик (для младшей), 😁 , только везение тут ни при чем))) когда серьезно к делу подходишь. Снизили процент в банке по заявлению, стало ещё выгоднее, снимать у нас сейчас мин 17, платеж 15. Всем удачи!!!
Да, а сейчас нас стало больше, вырасли из двушку, возьмём трешку, а двушку на студии поделим, будем сдавать - будет наша любимая квартирка нам приплачивать)))
Какой регион??
@@Прянмчный Екатеринбург
А как снизили процент в банке, напишите в общих чертах
@@virtualplus7635 по заявлению через менеджера
Очень люблю все ваши видео ролики 🙏🙏🙏🙏🙏🙏 спасибо большое за информацию
Лайк, не глядя не удаляйте ваши видео не всегда можно посмотреть вовремя.
Хороший канал! Жил в новых в московском районе квартирах в СПб.(аренда) В итоге переехал в пятиэтажку, поменял инженерию, сделал ремонт. Жить намного спокойнее. Везде зелень, парковка есть, соседи адекватные,газ. Нет долбёжки перфоратором как в новой по 2 года. Есть и минусы типа слабый рост относительно нового. Но все плюсы перекрывают минусы. Считаю СПб самым не ликвидным городом для вложения в ипотеку. Это моё мнение.
Почему не ликвидным?
Потому что город переоценён. Квартиры будут только падать. Средние зарплаты невысокие, а расходы как в германии( кроме комуналки)@@lruvim_2092
Я так мыслю, что в горизонте 5-ти лет или немногим более, в удачный период для покупки при покупке и в удачный период для продажи при продаже квартиры - схема более чем состоятельная и выбор однозначен - покупать! Однако, чтобы эти удачные моменты найти (так называемые точки входа и выхода) - необходимо рынок недвижимости рассматриваемого региона изучать пристально и достаточно долго, либо пользоваться услугами профессионала, которого найти, бывает, не так и просто. Если же прикидывать на весь срок ипотеки - встаёт вопрос - через 15-25 лет необходимо будет переделать ремонт и поменять мебель, так как она просто придёт в негодность, а иногда и 2 раза за это период (ну если 25 лет взять), соответственно в арендном жилье этой проблемы не стоит, а стоимость ремонта и мебели для себя, может доходить до приличных размеров... Одно в этом видео неоспоримо - перед принятием решения необходимо всё тщательно изучить и ПРОСЧИТАТЬ, вот и весь тезис)
Огромная благодарность за видео, Николай! Интересно узнать ваше мнение насчет ипотеки в Турции.
Жильё только в Свободных странах, Турция тоже отлично, но не в рашке, потом её всё равно скомуниздят !
Стоит покупать ! А лучше несколько объектов. За пять лет можно достойно подняться . Спасибо за советы ,давно смотрю Ваши ролики и не жалею .
Благодарю!
Да кто ж даст столько кредитов на другие квартиры?
@@Novaks11 по многим банкам условия лояльные. Берите 2 ипотеки. Одна на стройку втроая на вторичку. Копите подушку. Никто не говорил что это просто
@@ивсеже-э3м как минимум надо в этом разобраться.
@@ивсеже-э3м как у вас легко получается) копить подушку и на две ипотеки денег иметь))
Николай! Очень наглядно аргументировали ипотеку и аренду. Я тоже согласен с Вами, что лучше брать в ипотеку, так как цены растут, а платежи снижает основной долг. При продаже можно неплохо быть в плюсе. Спасибо. Вы профессионал своего дела👍
А где наглядность?
Николай, спасибо за видео! Случайно попала на ваш канал)) Очень полезная информация!
Спб. Пока с женой снимаем хорошую квартиру в хорошем районе, где все удобно. Да можно взять свою за такую же цену ежемес платежа и да все так с выгодой роста цены, но вот будет она сильно поменьше и сильно не в хорошем месте и совсем не с таким ремонтом
Сейчас пытаемся повысить доход активно, и вот тогда уже имеет смысл брать квартиру.
Совершенно согласен про Спб. Мск другая песня. Там аренда космическая. И там выгоднее ипотеку, если жить там собираетесь и з.п Московская.
Добрый день! Ещё есть дополнительные интересные факторы, о которых тоже хотелось бы услышать мнение. Например, если первоначальный взнос существенно больше (не выгоднее ли инвестировать эти деньги, либо как минимум перевести в валюту), как влияет инфляция, изменение рынка аренды (сейчас, например, у большинства цены на аренду временно снижены) и т.д. В целом, конечно же каждый случай весьма индивидуален и рассчитывать необходимо именно его с учётом возможных факторов.
В расчетах не фигурируют уплаченные банку проценты! При таком раскладе за первые пять лет банку больше миллиона процентами отдашь. Всю выгоду от продажи перекроет.
И инфляция не учтена
полностью согласен, плюс платежи за страховки и прочее не включены, суммарные доход от продажи не перекрывает уплаченные за 5 лет средства
Первые года ипотеки вы платите только проценты!!!! Из тела кредита не закрывается ни копейки. За досрочное погашение ещё и штрафные платежи будут!
@@gotham_citizen нет штрафов за досрочное погашение. И тело кредита тоже платится каждый месяц, просто в первые годы большая часть платежа - это %.
@@granturismo11 а после 5и лет жилья в арендованной квартире что-то перекроет уплаченные средства за аренду кв?
отличное видео, не просто демагогия как у других авторов по этой теме, а с конкретными цифрами!
А где деньги которые 5 лет вносил по 24500 и ещё минус, о каком доходе в млн говоришь, и ещё куча расходов.
Однозначно аренда с финансовой точки зрения. Расчёты в таблицах не верны.
Квартира с арендой в 25к в Подмосковье ближнем будет около 3.8-4.8кк стоить. А не 3.
Во-вторых из-за того, что аренда дешевле, то можно инвестировать разницу, а так же первоначальный взнос и вместо уплаты процентов по ипотеке получать прибыль.
В-третьих не учитывается, что при аренде большую часть жкх платит собственник. В том числе амортизацию мебели, квартиры, дома, налоги.
В-четвёртых недвижимость перекуплена и лопанье пузыря недвижимости дело времени. Лучше инвестировать или просто копить, а потом во время кризиса выкупить по ценам в 1.5-3 раза дешевле.
Я того же придерживаюсь , но снижения цены в 2-3 раза,это должна война начаться в Москве. Когда был обвал рубля , квартиры упали лишь на 10-20 процентов
Рынок изменился, огромному количеству мигрантов нужны квадратные метры...поэтому падение цены под вопросом, нужно брать во внимание не только финансовую нестабильность, но и рост населения, преимущественно за счёт выходцев из средней Азии...
@@FROSTA1R я про валютную стоимость. Кто же считает доходность инвестиций в рублях, если он за всю свою историю свыше 100 лет падает к доллару. Да были некоторые периоды укрепления, но это временные. В рублях то в 2 раза может не упадёт , а вот в валюте легко. Нефть по 30, санкции. +сейчас как писал цены завышены по целому ряду причин.
кстати даже в рублях в 14 году было падение около 30%.
Приятель переехал в Москву, смотрел цены. Однушка Хрущ была около 9-10 лямов. А сейчас 6-6.5. В итоге арендуя за 40к в мес за 5 лет потратил меньше, чем разница от падения цены квартиры и это только в рублях. И не говоря о том что свободные деньги он вкладывал и ещё доход получил.
@@binary4371 15 лет назад недвига росла, но за последние 10 лет не выросла. И имеет тенденции к дальнейшему снижению. Аренда дешевле ипотеки. Таким образом есть свободные деньги которые можно приумножить пока ипотечник будет в долгах сидеть.
Выше кстати уже писал. Аренду 5 лет одну и туже платит мой знакомый, а вот стоимость снимаемой квартиры уже упала на 20-30% и это только в рублях, не говоря про доллар, там ещё больше убыток у владельца недвиги. А если бы была в ипотеке, то ещё больше..
Это точно..сейчас 25 кв стоит не менее 3 мил.
Я уже взял вторую ипотеку. Первую выплатил быстро, но там и сумма была небольшая. С учетом роста цен и того сколько я переплатил, остался еще в плюсе. Вторую так же взял в ипотеку, но сумма уже больше. Но при досрочных платежах (особенно крупных), уменьшаю не сам платеж, а время(в сбере это можно). И теперь у меня 1,2 млн на 6 лет. Переплата за это время 300тыс. Планирую и дальше делать досрочки, что позволит уменьшить переплату. Страшно брать первую ипотеку, мы её брали когда у нас доход был небольшой, вторая уже легче идет ))). Прошло время и доходы выросли, и платить 20к не так напряжно(на данный момент времени). Будет тяжело, можно всегда увеличить время ипотеки и платить меньше сумму. Я понимаю, что все что я вложил в квартиру при продаже я не получу этих денег. Но квартира моя, ремонт сделать под себя, дом хороший - 10 лет.
Благодарю вас,очень дельный совет 👍
Покупал за наличку не в ипотеку в 2012 году. За 6 млн.р (~200 тыс$). Теперь эта квартира стоит максимум 8-9 млн.р (~ 135 тыс$). В долларах потерял сильно 60-70 тыс$ потеря. Т.к рубль обесценился в 2014г. Сдаю её в аренду. Что в 2012 году за 40 тыс рублей. (~1300$), что сейчас за 40 тыс (~630$). т.е сделка была невыгодной. Может в будущем ситуация будет лучше, но пока я ничего с этой покупки не выиграл, а только потерял. (в 2012 году было выгоднее сдавать в два раза).
alexmavs разве нет возможности вложить деньги в рублях не переводят их в доллары?
@@ae-qy4jf , однако рубль укрепляется сейчас к доллару, и может опять вернутся за один доллар 63-65 рублей. Ипотека на новостройки под 6,5% годовых. Всё это поднимет цены на квартиры. И за аренду за 20 лет всегда отдашь всю цену квартиры. В регионах аренда 10000 руб, за 20 лет это 2 миллиона 400 тыс руб.
@@ae-qy4jf Ну так если ты платишь за ипотеку столько же, сколько приносит аренда, то квартира работает в 0, Но после погашения ипотеки, у тебя есть квартира, с которой ты можешь делать все, что захочешь - сдавать, продать, сжечь... отсюда же и может быть доход. Разве нет ?
@@ae-qy4jf Согласен на все 100, прочитал кучу комментов, большинство топит за ипотеку. Я просто в шоке.
Считать доходность в рублях не имеет смысла. Рубль очень быстро теряет покупательную способность по сравнению с валютами развитых стран. Также согласен, что платеж по ипотеке будет скорее всего значительно выше платежа по аренде. Таким образом, разницу между этими платежами можно инвестировать в акции, ETF по мне идеальное решение, недвижимость в долларах растет гораздо меньше, чем акции компаний, поэтому через 20 лет вашего капитала в акциях хватит на 2 такие квартиры, а после выплаты ипотеки у вас на руках только одна, та за которую платили ипотеку. Стоимость второй квартиры у банка, которую вы выплатили в виде процентов по ипотеке.
Благодарю за ваше видео, очень информативно
Ответ на вопрос с 16:40
Ответ за 10сек
А воды 16мин))
Спасибо что сэкономил мне 16 минут жизни.
@@ЕвгенийС-з4ъ Если бы видео было на 2 минуты, написали бы что информации мало. Насколько ж тупые хейтеры порой.
Спасибо!
Спасибо
Покупать!
За 3-и года, пока небыло своей квартиры, переезжал 6 раз, это было жесть, со всеми срочными переездами, куча переплат реелторам и прочие расходы по переезду, ощущал себя цыганом))) сейчас переезжаю по привычке, но уже в свои квартиры, на улучшение жилья и локации. И тем более, сейчас 2е детей. Страшно представить, как бы я с ними переезжал раньше по съемным.... Обе свои квартиры выбрал очень удачно, за 4 года прирост был более 20% и это реально. Главное при выборе заглядывать вперед , и трезво оценивать дом, район и город.
@@ЮлияБестужеваПроработу когда деньги лежат на депозите-жить тоже в банке будете?
@@ЮлияБестужеваПроработу депозит в банке выше)
Класс
Никто не берёт в расчёт эмоциональный фактор, ситуации когда отнёс первоначальный взнос в банк и дивиденды с них получает банк а не Ты.
Человек который арендует жильё и имеет в запасе сумму первоначального взноса, инвестирует её и копит ещё ощущает себя капиталистом, и сильно не парится если вдруг с доходом временные трудности.
Человек который все сбережения отнёс в банк, чтобы тот получал с них %-ты. Навязал ипотечнику конские условия на 20 лет с 2-х кратной переплатой. И что происходит сплошь и рядом, как только уменьшается доход, бегают как ужаленные и других мыслей как заплатить очередной платёж у человека нет !
Начинают ужиматься, во многом себе отказывать, эмоциональное состояние отвратительное из месяца в месяц. И если не дай бог наступает точка невозврата, то банк вас вышвыривает с "Вашей" квартиры, которая оказывается и не ваша ! Пересчитывают ваши платежи, и оказывается что за 5-7 лет вы ничего почти не погасили !
Таких случаев куча, и не надо говорить что их еденицы.
В итоге один себя ощущает развивающимся капиталистом, другой долгосрочным должником, вот вам и эмоциональная часть.
Я за ипотеку только в случаях как у Николая, для инвестиций и для людей которые эту квартиру могут купить и за наличные. Для всех остальных аренда + накопления со сложным %том.
Роман Ханов согласен полностью ипотека ,кредиты это как груз на плечах
Я сам арендовал долгое время и инвестировал. Сейчас переехал к родителям и продолжаю инвестировать уже большую сумму, т.к. арендной платы как таковой более нету. Планирую в скором времени начать инвестировать в доходные квартиры и возьму не 1, а 2 или 3, задействовав естественно ипотечный кредит
за 20 лет аренды ты отдашь: 25000*12*20=6 млн руб
в любом случае эта сумма больше, чем сумма переплаты по процентам банку + на выходе получаем свою собственность
Аналогично когда ты не можешь заплатить за квартиру и тебя могут выселить тоже не приятно мягко говоря и какая тогда разница?
Роман Ханов Полнейщая профанация!! Сколько ты накопишь по процентам со своих 300.000 за 5 лет?? 30 тыс в год?! 150-180 тыс за 5 лет?! И куда с ними?
А платить за аренду квартиры не надо что ли вдруг с доходом «временные трудности»?! Дядя тебе отсрочку даст или временно приютит? Не выгонит на улицу?? Не будешь париться?? Как ужаленный бегать не будешь чтоб заплатить за аренду?! Ужиматься и отказывать себе не будешь?! Логика рассуждений НУЛЕВАЯ!!
И далее: вот как раз если НАЛИК есть по стоимости квартиры - его то как раз и нужно вкладывать в различные инструменты, а не покупать хату за нал или в ипотеку! Проценты по ипотеке ~8-10%, а сейчас и 6,5 уже а доходность с кеша своего можно себе обеспечить инвестициями под 20% годовых!! И это лишь инвестиции со стратегией с Умеренными рисками!!
Задрали млять умники устраивать свои профанации!! Почему так происходит? А потому, что думаете, что все вам должны! Банк значит сцыте, а физика-арендодателя - нет. А чем он отличается вам от банка?! Он такой же ваш КРЕДИТОР!!
Спасибо за видео и Ваше мнение
Подскажите, откуда доход 1.107.445?
Математика: платёж по ипотеке за 5 лет 1.470.000 + 300.000 первоначалка + закрываемый остаток при продаже через 5 лет 2.539.000 (+не берём в учёт страхования каждый год) = расход за 5 лет 4.309.000
Доход (цена квартиры при продаже) = 3.647.000
Прибыль = доход 3,647,000 - расход 4,309,000 = -662,000 руб (без учёта расходов на страховку ~200к и ремонт/Мебель ~500-1м). Т.е при продаже ипотечной квартиры через 5 лет мы получим расходы сопоставимые с арендой на протяжении 5 лет?
Другой сценарий, ипотечная квартира сдаётся в аренду скажем за сумму ипотечного платежа и продаётся через 5 лет с указанным приростом, в таком случае может «случиться» доход, либо выйдет в 0.
Хоть кто то посчитал сам
Николай предполагает 3 вариант с ипотекой : деление на студии сразу ипотечной квартиры и сдача квартиры не будет под 0, а +30,% годовых как минимум с гашением ипотеки ,кроме всего ,если продать квартиру на разнице ценности квартиры посреди ипотеки ,то при продаже квартирыи закрытии ипотеки вы зарабатываете разницу ,так как цена квартиры выросла ,с условием ,что при покупке вы выбрали правильную локацию и новую квартиру в новостройке ,а не на вторичке
Тоже начал считать и понял, что у него написан бред в расчетах.
предположим с ремонтом и мебелью вы переборщили, про страховку не знаю, но все же - выгода минимальна, геммора несопоставимо больше
Спасибо, Николай. Полезная информация.
И ещё один существенный плюс при покупке - регистрация по месту жительства в купленной квартире. Это упрощает все социальные аспекты. Ну да и налоговый вычет на каждого супруга в пределах 2 млн. Кстати да, на сегодня процентная ставка по ипотеке снизилась и расчёт становится более привлекательным.
Для мужчин из РФ призывного возраста это теперь и минус)) Так как многие молодые парни сейчас из регионов в больших городах работают, и дядя военком далеко, он ищет парня в урюпинске. Я наблюдал кучу таких примеров.. А вот если ты косишь и ты призывного возраста, учитывая что его уже продлили до 30 лет, то это скорее невыгодно, т.к. искать тебя будут по месту прописки, и найдут.
Надо учесть жкх, капиталку и страховку. У меня получилось условно 17% годовых.
10% ипотека, 0,8% страховка и 6,2% - жкх. Причем это я ещё немного - пару %% - умудряюсь экономить на ней.
Одному мне выгоднее аренда.
Но есть мать. Если уж жить дальше, то раздельно. Тогда расходы сильно вырастут.
Плюс дети после развода подрастут и могут захотеть переехать ко мне.
А менять квартиру смысл большой - она с 2005го растет в цене на 1,5-2% в год в этом Кукуево Мос области.
Куда смотреть, какие варианты обдумать имеет смысл?
Обсалутно согласен и хотелось бы добавить, если зайти в долевую то можно еще и не плохую скидку получить, а следовательно и кредитовать надо меньше и мес. платёж будет меньше, но надо быть 100% уверенным в застрое чтобы ее не заморозили 😀😀😀
По поводу примера из видео. За 25 сдастся либо студия в Москве, либо 2ка в Московской области, стоящие 4.3-4.5 млн., а не 3 млн. Ипотека+коммуналка за неё будет не 25, а 40. Итого 25 против 40 тыр в месяц.
Большие же квартиры с хорошим ремонтом в Москве сдаются за 3-4 процента годовых от стоимости. Причём износ ремонта на хозяине квартиры. Если же брать квартиру в собственность, то хороший ремонт на 20-30 тыр в месяц изнашивается.
Итог: снимать квартиру за 13 млн в Москве можно за 47 тыр. А если на 13 млн купить квартиры и побить их на 5-7 студий, то можно получать 120-160 тыр в месяц.
"За 25 сдастся либо студия в Москве, либо 2ка в Московской области"
За 27 сдаем студии в Подмосковье, в Москве (зависит очень уже от места) - от 40 обычно
@@NikolayMrochkovskiy интересно даже стало : в каком районе Москвы такие дорогие студии в аренду? Средняя цена как раз 27-30 (в Подмосковье не интересовалась)
Спасибо, очень интересное видео!
Ого очень полезная информация
Спасибо, Николай. Неплохое рассуждение! Всё по сути.. и интересно..
я за "покупать", благодарю за подробный обзор!
Николай, Вы , толковый человек, разбираетесь во многих нюансах, помогите разобраться с моей ситуацией. Я имею недвижимость на украине, в пригороде Киева. Дом покупали при долларе -8 грн.Квартира была муниципальная- приватизировали.Сегодня - доллар 25 грн. И , по какому-то волшебству упали цены на недвижимость. Дом я могу продать лишь за треть потраченной сумы при покупке.И квартира тоже. Цены ничтожные. А ,живу то я в европе. И деньги , тоже планирую потратить в европе. Из двух недвижимостей на родине- куда я потрачу эти деньги? Непонятно.
Доллар стал дороже- и недвижимость должна стать дороже.Продаётся то, - в долларах!
Не выгодно брать ипотеку.
1.Находишь квартиру с такими же квадратами. И аренда будет выгоднее( выгоду ты откладываешь, например вкладываешь в акции. Например, самую примитивную, на подобии apple.
Будем брать выгоду в 12000 руб(с учетом ком/услуг.
Если брать 20 лет... ЭТО БУДЕТ СУМАШЕДШАЯ СУММА(НА ВКЛАДЕ)
А ипотека в рублях и подорожает, но в долларах подешевеет.
Плюсы аренды: 1)можешь переехать в любой момент
2)готовый ремонт
Минусы аренды:
1)не можешь делать свой ремонт
2)Чувство, что это не твоя квартира
Плюсы ипотеки
1)она когда-то станет твоей
2)МОЖЕШЬ делать ремонт по-своему
Минусы ипотеки
1)чтобы продать, думаю будешь в небольшом минусе. (НЕ КАЖДЫЙ СМОЖЕТ НАЙТИ КВАРТИРУ, КОТОРАЯ ПОДРАСТЕТ В ЦЕНЕ)
2)нужно тратиться на ремонт
Я считаю, что лучше иметь акции, которые стабильно растут на 10% каждый год, плюс ещё ежеквартально выплачивают, стабильно растущие, дивиденды
Сколотишь состояние в 20млн и будет стабильный доход(зависящий от кризиса)
Но постойте) Сейчас кризис! А значит, время покупок)))
К концу года будет самое дно рынка, вот тогда - то и стоит покупать)
Забыл уточнить, на первом этапе конечно выгоднее реинвестировать дивиденды в акции и иметь акции не только одной компании. В общем, много нюансов
Поддерживаю 👍
Дна не было и нет до сих пор
По моему все очевидно: если ты на пмж в городе, то надо чтото покупать; а еще лайфхак - можно брать большую квартиру, если привлчеь созаемщиков/поручителей и разбить ее на студии, в одной самому жить, остальные сдавать; тогда ипотека будет компенсироваться или даже в плюс выходите будете. Я так планирую сделать...
mishaikon да, рабочая схема
Если способен генерировать 24-30% прироста ежегодно, то после 5 лет однозначно недорогая аренда, иначе ипотека, но на короткий срок до 10 лет.
(при условиях: текущий рост цен недвижимости 8-9%, ставки ипотеки 3-5%, инфляция 6-7%, удорожание ренты несущественное - до 20% за 5-10лет)
Здравствуйте, для примера, у нас 5 детей))) трое маленьких слвсем, работает один папа, т.к. я в декрете. Это не помешало нам взять жилье в ипотеку, проплатить и взять торую, которую сдаем и она себя окупает( кстати прирост к цене квартиры вырос в 2 раза чем мы брали!!!!) Так что, сейчас конечно пошел трудный период, но бояться не надо. Полностью согласна с Ниаолаем.
Я долго считал, стремясь ответить на вопрос о выгодности вложения в недвижимость. Брал период последних 10 лет, и расчеты делал в долларах (соотношение цены доллара и рубля 10 лет назад и в 2021 году. Брал несколько квартир в регионе, с учетом падения рубля по отношению к доллару в 2,5 раза за это время выходит, что в долларовом эквиваленте однозначно проигрыш в цене. В рублях, конечно, цены поднялись, но кого этим обманешь? Если бы я просто менял рубли на доллары все эти годы, то сейчас был бы в существенном плюсе. И по хорошему, уезжать надо было из этой страны давно, и драгоценное время не тратить.
Спасибо!
+5% прирост в год, а инфляцию забыли ? И переплата по кредиту через 25 лет примерно 4 641 476 ₽
Согласен, не просчитана переплата по ипотеке, следовательно, о заработке таким способом нет смысла говорить )
А снимать квартиру 25 лет, переплата 7,5 миллиона и дальше продолжаешь снимать)
Ремонт не учтен и до времени сдачи новостройки и на время ремонта тоже за аренду платить
@@PerseyGod844 есть шанс инвестировать, первый взнос и разницу между ипотекой и арендой, примерно 5000 руб
я тоже не понял, почему автор не учел некоторые расходы). У меня так же получился минус, как при аренде, так и при ипотеке. А если рассматривать "гениальное" утверждение о том, что "после уплаты ипотеки у тебя остается целая квартира, которую ты можешь продать", то становиться вообще смешно, ибо : платежи по % будут равны 2,5 стоимости квартиры + сама стоимость кв, итого в 3,5 раза переплатили, а цена на саму кв за 25 лет поднимется лишь на 125% + 100% самой кв = 225% стоимости которую получим с продажи против 350%, которые остались у банка (которые мы заплатили), то есть мы в минусе на 125% стоимости квартиры. Где тут выгода - хз, конечно).
Касательно аренды - я хз, откуда автор нашел 25к в месяц за квартиру стоимостью 3.000.000р. Мы в мск у метро Беляево снимали за 20-25к (с коммуналкой) 2х комнатную, которую затем продали то ли за 7, то ли за 8 млн. И это еще Москва! В регионах стоимость аренды относительно стоимости жилья еще меньше! Возьмем Калининград... аренда 3х комнатной кв стоит 15-20к и до 30 в случае "евроремонта", а стоит такая кв 5,5 млн в среднем (причем фонд не новый , в самом городе вообще сложно найти новый фонд). И что, очень выгодно получается? Когда арендная ставка еще меньше, а сама стоимость выше (относительно 1комнатной).
Возьмем мой город Х , мой район Х и мою квартиру в доме Х. В соседнем, точно таком же доме сдают подобную квартиру за 12-15к, (до 20 в случае евроремонта), а продают за 2,5 млн. Так где тут выгода от ипотеки?))).
Единственная выгода - нет переживаний по поводу выселения, зато есть куча других страхов и проблем, таких как затопление соседями, или повышенная коммуналка (ибо в съемной зачастую платишь лишь за свет и воду, а в своей к этому добавляется и домофон, и капитальный ремонт, и уборка, и мусор и содержание жилья).
Если человек работящий, "уверенный" в завтрашнем дне, и не мыслящих в сторону своего бизнеса/инвестирования, то пусть покупает, а если такие мысли и планы есть, лучше сперва их реализовать. Будут свободные деньги - инвестируйте в недвижимость сколько вам влезет, а под такие бешеные проценты брать ипотеку - опасно и не очень разумно.
кто не дает возможности закрыть ипотеку раньше и не переплачивать ахулиард? нашему народа хочет и рыбку съесть, и сковородку не помыть_такие смешные
2х комнатная в Беляво за 24к? Даже на окраине Москвы где 20 минут до метро за такие бабки не снимешь. Это ты либо у знакомых снимал либо пиздешь
Покупать, но не однушку, а двушку, поделить ее на 2 студии, в одной жить , а вторую сдать возможно даже посуточно и таким образом закрыть и кредит и весь жилищный вопрос.
Но можно и арендовать, например трёх, четырех комнатную, в одной комнате жить, а три сдавать помесячно, и таким образом закрыть свою аренду и что-то заработать.
В обоих случаях знаю реальные примеры живых людей сделавших из аренду и из покупки относительно пассивный доход.
Vitalink так можно и до абсурда дойти , это же каким жлобством нужно обладать чтоб так делать ?!
@@dukalis3339485
Если хочешь узнать ответ на свой вопрос, посмотри и сравни и посчитай через пару дней сколько будет лайков под твоим и под моим коментом. И учти что меня будут лайкать такие же жлобы как и я, а тебя такие же моралисты как и ты. Время покажет.
да , очень рабочая схема!
выложу чуть позже видео одного из учеников , кто ее недавно реализовал с разбором
Делать инвестиции (в данном случае в недвижимость) в стране, где экономика с каждым годом ухудшается, доходы граждан уменьшаются, а жизнь дорожает... О каком ежегодном 5-процентном приросте цены недвижимости вы говорите? Не вводите людей в заблуждение! Цена на недвижимость растет при здоровой экономике) Если рубль с каждым годом дешевеет, то большее их (рублевых бумажек) количество не говорит о росте цены недвижимости) Люди, опомнитесь!
Могу говорить про Санкт-Петербург - здесь цены растут стабильно и неизменно. В нынешней обстановке - каждые 2 недели (новостройки)
очень информативно
Все так, за исключением одного - те квартиры, что стоят 3млн рублей с ремонтом, не сдаются по 25000.
Как итог - арендовать за те же деньги, что и платеж по ипотеке можно жилье лучшего класса/оснащения/размера/инфрастуктуры и тд.
Если готов ухудшить качество жизни, но зато свое - да, тогда работает такая математика.
Я не прав?
Да. Квартира за 3 миллиона рублей сдаётся за 15000 руб в месяц примерно. 6% годовых по аренде прибыль примерно. То есть квартира стоимостью 6 миллионов рублей, с аренды прибыль 6%, или 360 тыс руб в год, делим на 12 месяцев, получим 30000 руб аренда в месяц
@@ae-qy4jf Ну при 50% взносе по ипотеке, а если квартира стоит 3 миллиона рублей, кредит на 1,5 миллиона рублей за 25 лет, под 10% годовых, в месяц платить 13630 рублей. А аренда такой квартиры 15000 рублей плюс коммуналка 4000-5000 рублей. Так, что ипотека выгодна, но при взносе 50% от цены.
Если вам 25 лет и нет жены и детей то можно на съёмной квартире жить и дарить чужой тёте каждый месяц 25 000....а потом уже в 80 лет будете думать на пенсии что делать и где брать деньги на съёмное жилье, лекарства,еду, одежду...ведь Путин будет платить 15 000 на старости зачем вам сегодня шевелить извилинами и переживать
@@StayinIsraelforever Так речь о том, что снимаешь жилье за счёт дохода от другого ЖИЛЬЯ. Только живешь лучше. Если лучше жить не хочется, то живи так же, платить меньше за аренду, а значит еще денег останется. Плюс, до 80 лет доходных квартир можно сделать с десяток минимум. А вот влезть в кабалу на 20-30 лет и пол жизни отдать за свое жилье... ну так себе
@@fufty-fufty у меня есть свои две однушки от родителей достались и сейчас третью буду в ипотеку покупать и сразу же после ремонта сдам...ваши советы оставьте пожалуйста при себе
Какие-то странные цифры. Я сейчас снимаю за 35к квартиру, стоимость которой ~6 200 000 рублей по словам арендодателя. И это при том что коммуналку платит он, если ее вычесть получается 30к/мес. Причем снял я ее без каких-то проблем, буквально на первый же день поисков, предполагаю что это вполне себе рыночная цена. Но на всякий случай добавлю еще 5к/мес, вдруг мне все-таки повезло. Если бы я взял ипотеку на 5 600 000 рублей (при начальном взносе в ~600 000), платеж в месяц по калькулятору ВТБ составил бы 50к в месяц, плюс 5к на коммуналку. Итого выходит 55к/мес против 35к/мес, не считая первоначальный платеж. Так что на деле все упирается в то, готов ли я платить на 35% большую цену за "свое".
ЕСЛИ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС 10%, то конечно ипотека не выгодно. А вот если у Вас есть 3 миллиона 200 тыс руб, а в ипотеку сумму берёте 3 миллиона руб, ипотека на 20 лет под 10% годовых, то в месяц по ипотеке платить 29000 рублей, а коммуналка в месяц не 5000 руб, а 4000 руб максимум за однушку в месяц
@@Бабушкабожийодуванчик-д3ч гениально, осталось найти на улице лишние, никому не нужные 3.2 ляма рублей. Вообще пустяк, не правда ли?
@@Ren-ji9pm , НУ НАЙТИ 3.2 МИЛЛИОНА это уже другие проблемы. Если нет 50% первоначальный взнос по ипотеке, то в ипотеку нечего суваться. Если в долларах, в золоте ОМС откладывать, то можно накопить эти 50%. Ну конечно лучше жить с супругой, её зарплату откладывать, а на свою жить. Мы брали ипотеку в 2006 году , в Красноярске, тогда однокомнатная стоила 800 тысяч рублей. 50% взнос мы с мужем получили от продажи квартиры родителей. Моя свекровь продала трёхкомнатную, купила себе однокомнатную, а остальные деньги отдала моему мужу и его сестре. Эта квартира однокомнатная сейчас стоит 2 миллиона рублей, а в 2006 году стоила нам 800 тысяч рублей. Так, что ипотека очень хороший вариант купить квартиру, но без 50% взнос я не рекомендую в неё входить. Ну и в Красноярске квартиры стоят в 3 раза дешевле, чем в Москве. Зарплата моего мужа 50 тыс руб, работает в Управлении дорог края, это краевой бюджет. Вот и мотай на ус, где купить квартиру быстрее. У нас сейчас своя четырёхкомнатная. Да , не Москва, но зато своя четырёхкомнатная. У меня на канале есть РУМ ТУР по нашей квартире
@@Ren-ji9pm , я смотрю канал ВАША ЛЮБАША, её муж купил в 2017 году возле метро КОТЕЛЬНИКИ ( МОСКВА-Любирцы) студию 27 м кв ( дом 25 этажей, ЖК "Оранж парк") за 3 миллиона, 100 тыс руб руб без отделки. На отделку и мебель 600 тыс руб у них вышло. А ты сейчас посмотри сколько стоит теперь такая студия, 5 миллионов минимум. Прошло 3 года. Разве ипотека не выгодна? Вопрос только в том, что не все ипотеку могут взять, так как нет первоначального взноса 40-50%, и зарплата маленькая.
@@Ren-ji9pm Да и по 30 тысяч рублей за аренду отдашь за 20 лет 7 миллионов 200 тыс руб. А если есть даже первоначальный взнос 1,5 миллиона рублей, кредит на 4 миллиона 700 тыс рублей на 20 лет под 10% годовых, то переплата по ипотеке 6 миллионов 185 тыс руб, меньше чем переплата за аренду за 20 лет. И возврат налога 650 тыс рублей получишь. Так, что при ипотеке переплата по факту менее 6 миллионов с учётом возврата налога , а по аренде за 20 лет 7 миллинов с лишним. Ну что? Выгоднее аренда или ипотека?
Да и кто тебе сказал, что аренда все 20 лет будет 30 тыс руб? Аренда тоже растёт, как и цена квартиры. В долларах, акции США, ещё можно опередить рост цен, но там свои проблемы, можно и в минус уйти. Копи в долларах, 400$ в месяц, за 10 лет это 48 тыс $, сегодня это пол квартиры в Москве. Но в 2008 году квартира в долларах стоила 210 тыс $, может в долларах опять обесценится, но не факт. В 2000 году в Москве можно было купить квартиру за 12000-15000$, а сейчас даже в долларах в 6 раз дороже, чем 20 лет назад
Я снимаю за 23 тыс. квартиру, которая в ипотеку на 20 лет стоит 37 тыс/мес. Стоимость аренды растет всего на 2% в год (проверял по истории за 15 лет).
При этом мне не нужно платить за ремонт (раз в несколько лет ведь нужно освежать квартиру, это уже затраты несколько сотен тысяч), за сломанную технику/мебель - за все платит хозяин. Нужно менять смеситель? Затраты хозяина. Квартиру затопили соседи сверху? Это тоже затраты хозяина. Заселились рядом неприятные соседи? Уже через месяц могу переехать в любую другую квартиру.
В общем, ни по напрягам, ни по цифрам я не вижу никакого преимущества в покупке квартиры. И, кстати, свободные деньги, которые не забетонированы в собственном жилье, можно свободно инвестировать.
Если и покупать недвижимость, то я думаю либо о коммерции в проходном месте, либо о строительстве дома (с целью распилить на студии и сдавать), но пока не нашел подходящих вариантов.
это все верно, пока ты без детей и легок на подъем )
Nikolay Mrochkovskiy ребёнок есть. В принципе и с двумя-тремя детьми не вижу проблем. При любых проблемах могу сразу переехать в квартиру в том же доме или доме напротив.
Где ты будешь свою старость встречать!!!
@@nyTuHecTDeTeu новая школа, новая поликлиника, плюс детей на кружки водить. Все сложно. С детьми только свое жилье
Юры Дваранчук почему новая школа, если в том же доме снимаю?
Самый не оптимистичный вариант, через 5 лет цена квартиры осталось прежней: 3 000 00р.(цена квартиры)-2 539 074р.(остаток по кредиту)-300 000р.(первоначальный взнос)= 160 926р(чистый доход). Получается на 160т.р. гарантированно выгоднее брать ипотеку.
Мебель, ремонт. Да и цены выше! Если на котловане брать, то плюсуем аренду, где будем жить пока не построят и сдадут!!!
Мы тоже были счастливы пока имели свой дом. А теперь в свете последних событий когда скитаешься по чужим углам то думаешь хорошо это иметь свое или лучше не иметь чтоб не о чем было сожалеть. Вот и все ваши доводы
У меня друг купил квартиру за 350 тыс. 3 часа на ласточке от москвы. Накопил сам. Свою сдает в подмосковье. А там живет
Можно и накопить.
Как это? Ипотечный кредит взяли 2 млн 700 т. Через 5 лет, по 24 500 в мес., это 24 500 х 60 месяцев = 1 470 000. А если остаток по кредиту 2 539 000, то получается сумма долга уменьшилась всего лишь на 161 000р.
Николай, а почему вы не учитываете инфляцию за эти 5 лет? В РФ за 2018 год инфляция 4,2%, возьмем 4, за 5 лет это 20%. Разница между доходом от продажи и первым взносом 800т, отнимаем 20%, остается 640т, с которых, как вы сказали, часть нужно будет отдать риелтору. Не знаю сколько они берут, но, к примеру, 40т, остается 600т. Это в идеальных условиях, если за эти 5 лет не случится кризит или данная недвижимость не подешевеет ещё из-за каких-то факторов.
Жить в съемном- это жить по чужим правилам..упаси боже. Дважды через большой промежуток времени сталкивалась со свинством квартиросдатчиков. Никому не пожелаю.
Есть ещё 3й вариант : купить квартиру, которую можно разделить на студии, её сдавать в посутку а самому снимать; причом такая посутка окупит аренду вашей арендуемой квартиры!
Посуточно это целый бизнес и заселять и выселять нужно и убираться в квартире.
@@nadyashaymardanova6000 этим занимается упр. компания, учите мат. часть ;-)
Николай, вы понятно объяснили по табличке выгоду ипотеки перед арендой (на примере Москвы). Давайте возьмем такую модель: я снимаю 1 к.кв. в Москве за 30 тыс руб. В месяц зарабатываю 50 тыс руб. У меня есть 500 тыс руб для первоначального взноса на ипотеку. Как я понял вы рекомендуете брать перспективные новостройки. Если я куплю новостройку, то не смогу жить в квартире 2 года и все это время мне нужно платить по 25 тыс руб в мес банку. Через полтора года я получу ключи от квартиры и еще полгода буду делать ремонт - опять брать кредит, ведь на обустройство 35 м2 нужно минимум 500 тыс руб. У меня в голове вилка: жить в квартире или продать ее и заработать. Вся проблема в том, что я не укладываюсь в бюджет по простой арифметике - живу в минус 2 года, это тяжело. Что вы предложите в такой ситуации?
берите новостройку с ключами
@@NikolayMrochkovskiy до 3 млн новостройка с ключами будет не ближнее Подмосковье. Это дмитров, Сергиев-посад удалённость примерно. До москвы трудно конечно добираться.
Иван Балашов, Красногорск - возле станции Павшино - за 2,8 млн недавно продавал небольшую студию 19м2
@@NikolayMrochkovskiy с точки зрения последующей продажи такой вариант не подходит?
@@NikolayMrochkovskiy продавали сами или через риелтора? Какую он комиссию берет?
Добрый вечер, Николай если не сложно приведите по-своему пожалуйста раз 15 почитал никак не дошёл да меня, с помощью норм капитализации измеряют экономическую эффективность недвижимость без учета средств, направляемых на погашение кредита. её показатель можно вычислить, если чистую операционную прибыль разделить на стоимость недвижимости.
Cпасибо за видео! Ролики на эту тему всегда дают пищу для размышлений...))) У меня получились противоположные выводы нежели у автора. На мой взгляд, в расчетах автор не учел коммунальные платежи и эффект от инвестирования п.н взноса. Мои расчеты: ИПОТЕКА_расходы - п.н взнос 300тр.+ ипотечные платежи за 5 лет 1470т.р +коммуналка, налоги, мелкий ремонт 300т.р (в среднем 5т.р*60 мес) =2 070 000. Прибыль от продажи квартиры =1 107 445. ФинРез= 1 107 445 минус 2 070 000 = - 962 555р. АРЕНДА _расходы за 5 лет 1 500 000. Открываем ИИС и вносим 300т.р (п.н взнос) + пополняем ежемесячно на 4,5 т.р (это разница между арендой 25 000 и совокупным платежом при ипотеке 29 500 (ипотечный платеж 24, 5 т.р.+ 5т.р коммуналка и прочее). Созданный капитал за 5 лет при 10% годовых = 845 000. ФинРез = 845 000 минус 1 500 000 = - 655 000. Итог: аренда выгоднее ипотеке на 307 555 или почти в 1,5 раза. Может я что-то не учел, буду признателен Николаю и другим подписчикам за комментарии к моим расчетам.
я тоже не понял, почему автор не учел некоторые расходы). У меня так же получился минус, как при аренде, так и при ипотеке. А если рассматривать "гениальное" утверждение о том, что "после уплаты ипотеки у тебя остается целая квартира, которую ты можешь продать", то становиться вообще смешно, ибо : платежи по % будут равны 2,5 стоимости квартиры + сама стоимость кв, итого в 3,5 раза переплатили, а цена на саму кв за 25 лет поднимется лишь на 125% + 100% самой кв = 225% стоимости которую получим с продажи против 350%, которые остались у банка (которые мы заплатили), то есть мы в минусе на 125% стоимости квартиры. Где тут выгода - хз, конечно).
Касательно аренды - я хз, откуда автор нашел 25к в месяц за квартиру стоимостью 3.000.000р. Мы в мск у метро Беляево снимали за 20-25к (с коммуналкой) 2х комнатную, которую затем продали то ли за 7, то ли за 8 млн. И это еще Москва! В регионах стоимость аренды относительно стоимости жилья еще меньше! Возьмем Калининград... аренда 3х комнатной кв стоит 15-20к и до 30 в случае "евроремонта", а стоит такая кв 5,5 млн в среднем (причем фонд не новый , в самом городе вообще сложно найти новый фонд). И что, очень выгодно получается? Когда арендная ставка еще меньше, а сама стоимость выше (относительно 1комнатной).
Возьмем мой город Х , мой район Х и мою квартиру в доме Х. В соседнем, точно таком же доме сдают подобную квартиру за 12-15к, (до 20 в случае евроремонта), а продают за 2,5 млн. Так где тут выгода от ипотеки?))).
Единственная выгода - нет переживаний по поводу выселения, зато есть куча других страхов и проблем, таких как затопление соседями, или повышенная коммуналка (ибо в съемной зачастую платишь лишь за свет и воду, а в своей к этому добавляется и домофон, и капитальный ремонт, и уборка, и мусор и содержание жилья).
Если человек работящий, "уверенный" в завтрашнем дне, и не мыслящих в сторону своего бизнеса/инвестирования, то пусть покупает, а если такие мысли и планы есть, лучше сперва их реализовать. Будут свободные деньги - инвестируйте в недвижимость сколько вам влезет, а под такие бешеные проценты брать ипотеку - опасно и не очень разумно.
@@АртемийТемник Согласен, это никак не схема приумножения капитала. Если бы Николай сдавал эту квартиру за 29 500р/мес. чтобы ипотеку и коммуналку гасили арендаторы. а после продал выше цены покупки тогда прибыль в этом проекте бы появилась (1 107 00 - 300 000 пн взнос - 60 000 ( примерно страховка) - 70 000 ( примерно риелтор) = 677 000 , что примерно 21% годовых. Но все красиво на бумаге, да забыли про овраги...)))
Николай, вопрос раскрыт не до конца. В первую очередь, нужно понимать, что при покупке жилья в ипотеку нужно вложиться в какой-либо ремонт, технику и мебель)
Плюс, если брать квартиру за 3000000 с первоначальным взносом 20% , то это 600000 р!
если есть такие деньги на первоначальном этапе, то их можно положить в банк генерить свой%, а ещё лучше в ОФЗ 😁
И процент с этих денег можно платить за часть аренды 🤨
И в большинстве городов России у нас жилье дешевеет со временем. Новостроек всё больше. Если брать ипотеку на вторичке лет на 15, то вряд ли она подорожает через 15 лет... Как минимум, дом постареет на 15 лет 😁
+ учитываем то, что в своей квартире за эти 15 лет, наверняка нужно сменить ремонт, технику и мебель ни один раз 😛
В чем же тут выгода?
А с детьми тоже неплохо снимать можно.
Какой вывод : ипотека имеет место быть, но только тогда, когда у тебя уже достаточно денег и твой ежемесячный доход больше в несколько раз платежа по ипотеке. И у тебя уже есть своё жильё)
Правильно говорят, что ипотеки и кредиты выгодны только для богатых. Тех, кто может эти деньги провернуть с бОльшим процентом за это время.
Пс: Я арендую за 10к двухкомнатную квартиру , которая стоит около 2,5 млн. С хорошей мебелью, техникой и ремонтом😄
Артур Соколов согласен на 100%
ну наверное вы из Кировской области)
я сдаю свою студию с чистовой отделкой в новостройке, с новой мебелью и техникой за 12к
@@bzcity8608 город?
У меня Курск
@@tarapuga Ижевск
а если всё равно намерен взять квартиру в ипотеку, то лучше брать сейчас? Или снимать и вкладывать в инвест и через несколько лет брать ипотеку?
Когда снимаешь кв , берешь в строящемся доме , где два года жить ? Это вдвойне надо платить. Какие есть варианты ?
У нас тоже стал такой вопрос, и думаем остановится на вторичке, заехал живи.
Конечно процентная ставка другая, но лучше чем в течение нескольких лет в ожидании платить 2 платежа.
Можно взять новую уже с отделкой, мы так и сделали
Некоторые переезжают вообще в голые стены и сразу живя делают ремонт
Николай вот вы говорите у недвижимости рост в рублях, но ведь ценность этих рублей ежегодно падает! Получается то на то и выходит. То есть на недвижимости по сути просто не теряешь эти рубли
Да, но когда ты в ипотеке инфляция тебе на руку. Потому что ежемесячные платежи обесцениваются
@@andreybulygin2625 это если у тебя доходы (например зарплата) в валюте и она при этом не уменьшается. А если доходы в рублях, из которых ты должен выплачивать ипотеку, то тебе все больше и больше надо пахать)
Получается ты не выигрываешь но и не проигрываешь так как зп и взнос по ипотеке в одной валюте
Да все это возня. Пока вы вошкаетесь вы при деле и вам не до социальных возмущений. Власти на руку. Тихо и спокойно
Мои мысли разделены на два фактора: экономический, психологический.
Экономический: рано или поздно все равно придется ее покупать и никуда от этого не деться, потом она будет стоить дороже и аренда дороже будет соответственно. Конечно лучше решить этот вопрос быстрее.
Психологический: когда вы взяли ипотеку, то никому при возможности не стоит говорить об этом, тем более работодателю. Так как это сразу невозможность отказать, соглашение на все условия работы, постоянные закрутки гаек. У меня друг с этим столкнулся.
Добрый день!
Что выгодней: сдавать купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, тем самым получая пассивный доход, при этом жить в арендной квартире и платить аренду, либо купить и самостоятельно в нее переехать. Если расматривать с точки зрения денежных потоков, то в первом случае при потери основного дохода, у нас останется пассивный, во втором случае останется лишь платеж по ипотеке
Здравствуйте, вы вот говорите что квартира делиться на 3 студии грубо, а перегородки из гипсокартона делаете? И как быть с санузлом, нельзя ж в комнатах проводить
А мы в Куркино кота кастрировали
Люблю кастрировать котов именно в том районе 🐱 🐅
Все правильно. Арендуя более 10-15 лет, прихожу к выводу, что деньги выброшены на ветер.
Почему вы не учли, что первые много лет в платежах за ипотеку мы платим НЕ тело долга, а проценты. И если смотреть, то через год платежей (25.000 месяц) выяснится, что за квартиру мы выплачивали 5 тыс в месяц, а 20 тыс были проценты
А почему в таблице вы не учитываете сумму, которую за эти 5 лет придётся потратить на ипотеку? 24500*12*5=1470000. Дохода через 5 лет не будет никакого от продажи. Будет небольшой убыток. Прирост цены 5% в год, ипотека 10% в год.
В Москве в среднем цены выросли на 1-1,5 миллиона на квартиры с 2018 года. Какие 5% в год? У нас в Красноярске двушка в 2010 году стоила 2 миллиона руб, а сегодня 3 миллиона стоит. Прошло 9 лет. По. Ипотеке за 9 лет, под 10% годовых переплата 1040000 руб с 2 миллионов. А за аренду за 9 лет отдашь 1,5 миллиона
@@hymhym8235 Учитывайте, что п.н. взнос инвестируется и за 9 лет уже почувствуется эффект сложных процентов.
@@alex_invest6535 ну и много Вы получили со своих инвестиций? Цены на квартиры выросли в два раза
Работаю неофициально, приехал с другого города в столицу, с радостью бы взял ипотеку но мне даже микроволновку в кредит не дают
вот и плакала вся задумка
А ничего, что за 5 лет ты выплачиваешь по ипотеке примерно 1,5 миллиона + 300 тыс взнос. Итого тратишь за 5 лет 1,8 ляма, а получаешь с продажи 1,1 ляма. Что то не очень выгодная инвестиция)))
тоесть вам выгодней платить за аренду и выкидывать эти 1,5 рубля на ветер?
Здравствуйте, Николай. Подскажите пожалуйста, вкладываете ли Вы в залоговую недвижимость банков? Как Вы относитесь к покупке таких активов ?
Только инфляцию вбейте 8% ...а если продуктовую брать все 20 %... рубль это полностью сырьевая валюта ...зависит от цены на нефть ...только продаётся она за доллары ...а людей рассчитывают в рублях...зарплаты которых не поднимались уже 7 лет
я бы на вашем месте сделал сравнительную таблицу, чтобы людям проще понять было: сколько затрачено было бы на арендованную квартиру и сколько на ипотечную(без учета страховки,коммуналки и пр.) , т.е. в конце должно быть что то вроде 1500000р против 662555р
Как у Вас получилось 662 555р на ипотечную квартиру поделитесь расчетами, пжст ? и почему не нужно учитывать страховку, коммуналку и прочие расходы, если эти расходы потом уже не вернуть ?
Месяц назад рассчитывал, если память не изменяет через ипотечный калькулятор , суть не в точности, а в смысле)Да возьмите хотя бы примерный расчет Николая: от дохода от продажи 933801 отнимите первый взнос 300000 - получите доход 633801р плюс 30000р от ежемясячного ипотечного платежа за 5 лет - итого 663801). Ну и отнимите от этого дохода коммуналку ~300000р и страховку ~160000р за 5 лет, то возможно вы сэкономите ~203000р)Вывод такой: чем больше срок ипотечного кредита тем меньше денег вы сэкономите, о прибыли и речи нет)
@@user-zi1sg5fv1l Расчеты Николая не совсем корректны..) при заданных условиях аренда получается нескотлько выгоднее ипотеки. Расчеты от людей есть в комментариях под видео.
Интересна сама идея) Я например съехал с арендованной квартиры, когда выгоднее стало платить ипотеку со всеми платежами, экономия в среднем получилась около 5000р ежемесячно, мелочь но приятная)
Но ведь ещё расходы будут на ремонт, мебель, общедомовой ремонт раз в квартал + платить ипотеку нужно 300 тысяч в год из которых в тело уйдет тысяч 60 только, в итоге даже при продаже получается минус., учитывая сколько вложил.
так купи готовую
@@ВиолеттаПетухова-т5я так не об этом речь! Конечно проще и лучше купить без ипотеки)
Николай согласен с вами только касаемо эмоциональной части.1. Не согласен с ростом цены недвижимости, надо брать не 20 лет, а возьмем последние 10 лет, в среднем рост +1%.2 Далее расчеты, например не депрессивный город Екатеринбург, среднестатическая квартира за 3000000 руб. Аренда 15000 руб. + ку. Если взять ипотеку на 25 лет получается платеж 25175 руб (9%) +ку. Получается из логики выгодно снимать квартиру за 15000 руб и 10175 инвестировать каждый месяц.В среднем аренда квартиры в два раза ниже платежа по ипотеке (если эту квартиру кипить в ипотеку на 20-25 лет).Я говорю о среднестатических квартирах.
Александр Куксгаузен мне слово «среднестатистический» очень не нравится )
Я не хочу быть «среднестатистическим» , это тоскливое место )
А почему ,вы сами не снимаете дом 🏠А стоитеесь и живёте в своём 🏠?
Добрый вечер хотел с вами связаться , проговорить по сотрудничеству в Германии по недвижимости.
Здравствуйте,ипотеку предоставляют не всем.И это самое первое преткновение на пути к приобретению в собственность нового жилья.К примеру,у людей нет совсем никакого жилья,а в связи с этим нет и прописки.- 1. У людей нет возможности трудоустроиться официально,так как без прописки отказывают в трудоустройстве.-2. Поэтому,таким людям лучше снимать квартиру и снимать именно в новостройке,так как стоимость аренды в старой хрущевке или сталинке такая-же,как и за новостройку.Так лучше жить в новой,чистой квартире,даже пустой,чем в старой и грязной,пусть даже и полностью меблированной. При нынешнем положении на рынке труда,когда сегодня у человека есть работа,а завтра предприятие сократили или закрыли, лучше квартиру снимать.Где гарантия того,что с таким положением дел,у людей будут деньги,чтобы покупать квартиры в дальнейшем ?
Николай, а что вы скажете насчет аппартаментов? Многих пугает налог, который рассчитывается из кадастровой стоимости. А как на самом деле? Поделитесь пожалуйста этой информацией!
Больше даже пугает не налог, он 0.5% от кадастра, если по документам "гостиничного типа", а кадастровая стоимость апартаментов сильно ниже жилой. Пугает несколько других вещей: 1. Вы не можете сдавать апартаменты в аренду как физическое лицо, это незаконное предпринимательство, то есть вам нужно регистрировать как минимум ИП и на УСН платить 6% с выручки + 28 000 если не ошибаюсь в пенсионный фонд ежегодно 2. Если вы сдавали хотя бы 1 раз официально или нелегально и были пойманы - означает то, что апартаменты использовались для извлечения прибыли и при продаже их вне зависимости от срока владения вы уплатите 13% налог, если покупали на физ лицо, а ещё бывает и НДС 20% выставляют - посмотрите судебную практику.
@@balexy 1. Вы можете сдавать как физлицо и платить 13% - тут нет проблем
2. Взносы в ПФР вычитаются из основного налога, то есть это не доп нагрузка
3. Проще всего, конечно, сделать ИП
@@NikolayMrochkovskiy Спасибо! Николай у вас есть отдельный курс или вебинар про аппартаменты? много вопросов, готова заплатить за инфо
Elmira Selezneva отдельно нет, есть модули по апартаментам в рамках курсов
можно пройти дистанционную онлайн программу «Инвестиции с нуля» - n.mrochkovskiy.ru/ifs
Курс проходит в формате онлайн. После оплаты вам открывается доступ к пошаговому тренингу в личном кабинете . Там вы изучаете видеозаписи , выполняете пошаговые задания и движетесь вперед в реализации ваших Инвест задач.
Вместе с этим вас добавим в закрытый чат наших активных инвесторов - где вы будете совместно с ними обсуждать текущие вопросы. Совместная реализация проектов, вопросы управления и т.д. ТАм уже многие со своими проектами - авто, недвижимость.
Со мной общение также в группе через чат.
И персональная защита проекта мне, перед началом реализации, когда будете готовы - обычно по телефону - готовите презентацию - связываемся - разбираем детально.
3. Либо Живой тренинг в Москве «Секреты инвестирования» - n.mrochkovskiy.ru/invest-live (крайне рекомендую , очень полезное мероприятие с рядом экспертов помимо меня)
@@NikolayMrochkovskiy Сейчас все взносы в год по ИП больше 60000 в год. Не знаю работает ли эта схема с самозанятыми!?
Николай, ранее Вы озвучивали, что ориентируетесь на доходность от 30% годовых. Сравните арендные платежи со средней доходностью инвест портфеля на ту же сумму. Думаю что раза в 2...3. Перевесили эмоции, как и при покупке мерса?)
не очень понял, что с чем вы предлагаете сравнить
По мерседесу - жизнь же не из одних активов состоит, естественно есть и траты и пассивы
главное чтобы активы покрывали эти пассивы, а не наоборот
Здравствуйте, Николай! Хотелось бы разобраться в расчетах. За пять лет 60месяцев по 24500 выплата составит 1470.000 рублей. Квартира поднялась в цене, а долг почти такой же, т.е. 60месяцев выплатили почти проценты, потратили 1.470.000. При продаже заработали 1.100.000 на росте за пять лет, минус расходы за 60мес... В итоге в -370.000? А ещё 300.000 на старте потратили. -670.000?
Александр Цховребов ежемесячные платежи идут отдельной строкой - они одинаковы при ипотеке и аренде - поэтому сравнивая два варианта их не надо вычитать
@@NikolayMrochkovskiy спасибо! Ясно. Продолжаю смотреть ваши видеосоветы и набираться знаний
В этом кейсе нет прибыли) Суммарные расходы по "ипотечному" варианту более 2 000к, прибыль от продажи 1 100к., т.е. ей мы только в 2 раза уменьшаем расходы. Кейс Николая - это не как приумножить капитал, а что выгоднее купить в ипотеку, пожить и продать через 5 лет или просто снимать. Ответ - по суммарным расходам однозначно выгоднее аренда, по капиталу через 5 лет скорее ипотека.
24500₽*60 месяцев=1470000+300000 первый взнос=1770000 плюс налог, страховка, ремонт... Пожалуй не соглашусь с Вами.
А аренда за 5 лет (учитывая что стоимость аренды остаётся постоянной) 25000*60=1.5млн
Заплатите эту сумму кому-то, а через 5 лет ни этих денег, ни квартиры с частично погашенной ипотекой
Если учесть ежемесячные платежи + первый взнос получается -1 770 000 +1 107 445= -662555 за 5 лет.
При аренде получается за 5 лет -1 500 000 в итоге за 5 лет ипотека выгоднее на 837 445.
Посчитай покупку и амортизацию мебели, ремонта, техники. Плюсуй инфляцию 5% в год (рост цен на аренду 2% в год в среднем). Плюсани ещё общедомовые расходы, которые , я как арендатор платить не собираюсь ;)
Николай! Вы не хотите сделать работу над ошибками в ваших расчетах? При вложенных 300тр прибыль больше 1 ляма? А ежемесячные платежи это не вложения? Прирост стоимости квартиры за 5 лет, это 5 раз по 5%. Также в расчетах не учтены платежи, которые есть при покупке и нет при продаже: покупка мебели и техники, коммунальные платежи, страховка для ипотеки, налоги, услуги риэлтора. Плюс при аренде ваш первоначальный взнос 300тр будет приносить доход. Когда вы это пересчитайте, платежи за свою квартиру будут прилично больше платежей за аренду.
За 5 лет я заплачу по ипотеке:
60 мес * 24 500= 1 470 000 руб. + 300 000 руб (первоначальный взнос) =1 770 000 руб. (Внесённые собственные средства за 5 лет)
3 646 519 руб. (Продажа квартиры)
2 539 074 руб. (после продажи вношу остаток по ипотеке)
1 107 445 руб. (У меня остаётся после погашения ипотеки)
Но по факту за 5 лет я внёс 1 770 000 руб.
Получается я остаюсь в минус 662 555 руб.
Так где же здесь выгода?!
Поправьте если не прав.
Правильно, минус 662000 при ипотеке. А при аренде за пять лет будет минус 1.5 млн.
Ипотека это мотивация, которая заставит тебя развиваться!
это верно подметили!
+++
2022 год,как сейчас брать когда цены выросли в моменте?
Я не поняла расчёты. Где сумма затрат на платежи по ипотеке? Её не нужно вычитать?
вот именно за пять лет он заплатит больше чем заработает на продаже, в итоге через пять лет он останется без квартиры и тупо уйдёт в минус
Она и в первом и втором варианте равная 1500000₽ по этому не учитывается
@@Ganibal777 вообще то тут имеется ввиду, что квартира будет сдаваться 5 лет в аренду, а после продается
@@dimaspar8140 вообще то ролик называется арендовать или купить для жилья
А почему вы ни слова не сказали о DCF? И в ваших расчётах никак не применяется? Ведь через 5 лет 1 миллион то уже будет совсем не миллион. Сам взял ипотеку, сначала как все очень сильно опасался этого дела, на первый взгляд в финале бешеная переплата в виде процентов банку, но когда посчитал с учётом DCF реальная переплата стоимости денег в районе 15-18% за 25 лет. Очень интересно услышать Ваше мнение по этому поводу.
Насколько реально реализовать доходную недвижимость в ипотеку и на её доход взять вторую квартиру в ещё одну ипотеку, чтобы жить там самому? Иными словами, насколько реально, чтобы доход от одного объекта перекрывал обе ипотеки?
Заранее спасибо!
Хм.. Инфа вроде полезная, только смущает тот факт, что видео несколько устарело.. И к тому же, Николай Мрочковский запустил еще марафон в телеграме, там в посте ссылка за ссылкой, по ней перешел и теперь я тут.. Еще есть смысл ориентироваться на это видео??
Конечно покупать!!!