Suite à plusieurs demandes, voici le lien pour télécharger le simulateur : benoitbarbut.com/ Si vous souhaitez soutenir la chaîne, inscrivez vous afin de recevoir les mises à jour des simulateurs (il y en aura d'autres...) N'hésitez pas à proposer des suggestions d'amélioration. il est totalement OUVERT A TOUTES ET TOUS. J'ai ajouté la possibilité de modifier LE PRIX, LES AMORTISSEMENTS, LE MONTANT DE LA PLUS-VALUE. Faites des TESTS, vous allez voir il y a des analyses très intéressantes à faire selon les situations :) Je vous remercie grandement.
Bonjour Benoît, Je suis Sébastien, CC BI à l’agence de Bayonne. Bravo à toi pour cette vidéo très bien expliquée et très intéressante. Je te souhaite une bonne réussite sur ta chaîne 😊👍
Bonjour Benoit, investiseur en LMNP avec quelques biens en possession, ce sujet m'inquiète grandement (je tablais sur des projections de vente à 10 ans de détention). Un grand merci pour la mise à disposition de ton fichier Excel, j'étais en train de monter le miens de mon côté, donc tu m'as fait gagner du temps ! Merci à toi, vidéo très interessante et non "pute à clique" comme on en trouve de trop ! je m'abonne
@robval5346 Merci beaucoup pour ton feedback et ton abonnement, c'est encourageant de voir que la vidéo ai pu t'intéresser et également le fichier Excel. Je prépare d'autres vidéos (certaine avec des simulateurs, tournées vers l'immobilier, et d'autres plus tournées vers le commerce). En effet le sujet est préoccupant, car on parle quand même d'une rétroactivité fiscale (s'ils prennent en compte les amortissements déjà déduits, ce qui serait certainement le cas avec cette réforme). Changer les règles en cours de jeu n'est pas du tout fairplay, je garde espoir que des exceptions soient mises en place à la fin des débats, on croise les doigts... !
Bonjour, merci pour votre video. Est ce que vous savez si en cas de donnation de l'appartement ammorti a ses enfants , on payera moins d'impots , car il aura perdu de la valeur du fait des amortissements? Merci
Bonjour, excellente question, merci de l'avoir posé. Pour l'instant elle n'a pas été traitée, il faut attendre le décret final. je reviendrai vers vous quand nous en saurons plus.
Merci pour ces explications claires, factuelles et avec un cas super concret. Est-ce que l'on sait si c'est rétroactif? autrement dit un bien qui était en LMNP au réel depuis 2019 prend-t 'il subitement une grand augmentation de sa plus-value latente taxable?
Merci beaucoup pour votre retour 😊 Visiblement oui... attention soyons prudent il s'agit d'un projet de loi qui sera débattu, mais il semble que les amortissements à réintégrer soient ceux qui ont déjà été déduits fiscalement. Exemple, si vous avez généré 20 000€ d'amortissements en 5 ans, dont 10 000€ reportés et 10 000€ qui vous ont permis de faire tomber votre résultat fiscal à 0, alors seront réintégrés les 10 000€ utilisés pour le calcul de la PV. Le problème de la rétroactivité sur ce point est que potentiellement, la décision du choix du régime par un investisseur aurait été différent s'il avait connu "la règle du jeu" au départ... A suivre mais je ferai bien sûr une nouvelle vidéo concrète une fois que nous en saurons plus.
Hello, très bonne question merci. L'amortissement rentre dans le calcul de la plus value, donc si votre question est "Si j'achète 100 et que je revends 90, est-ce que je paie quand même une taxe sur la plus-value ?". Et bien si la valeur comptable (donc déduis des amortissements) au moment de votre revente est de 70 (par exemple), alors même si vous vendez 90, sous votre prix d'achat, Bercy considèrera que vous avez réalisé 20 de plus value taxable. C'est pour cela que j'explique le système de l'amortissement d'un outil industriel dans la vidéo. Le fonctionnement est identique.
Merci pour votre commentaire. Ah oui 'est une bonne idée, je vais tenter de trouver un moyen de le mettre à disposition et j'épinglerai en commentaire ou l'ajouterai à la description.
Bonjour, Pour celui qui achete un bien immobilier à 100 000 euros, le fait pendant 3 ans en LMNP à 750 euros HC, puis le revends au meme prix, 100 000 euros (pour s'en servir comme apport pour racheter une société ou tout mettre en bourse). Sera-t-il taxé sachant qu'il n'a fait aucune plus-value ?
Bonjour, la question mérite de rentrer dans le détail de tous les frais déductibles, mais pour faire simple sur le raisonnement, acheter 100k€ et revendre 100k€ ne veut pas dire (au yeux du fisc) que vous ne réalisez pas de plus-value. Car votre valeur d'achat peut ne pas être 100k€ mais plutôt la valeur du bien une fois les amortissements déduits (ceux sur 3 ans). Le prix d'achat considéré sera donc inférieur à 100k€ (par exemple 90k€ si vous avez amorti 10k€ en 3 ans.) C'est une sur simplification, il y a des subtilités mais le raisonnement est bien celui-ci.
@@BenoitBarbut La plus value taxable sera donc de 10 000 euros ? Mais 750 euros HC de loyers perçus pendant 3 ans, cela fait 27 000 euros. Ce qui est bien plus que 10 000 euros d'amortissement. Merci de bien vouloir m'aider
Franchement top ces explications avec tableaux et graphiques à l'appui. J'ai regardé bon nombre de vidéos sur le sujet et la tienne est extrêmement claire et précise. Après, elle ne traite que la réintégration des amortissements dans la plus-value à la sortie, hors il y aura potentiellement d'autres règles fiscales affectées au cours des prochains mois et prochaines années. Pour un futur primo-accédant qui est en train de définir sa stratégie, c'est encore plus complexe de se jeter dans le grand bain de l'immo. Que me conseillerais-tu par rapport à ce premier investissement immo, d'attendre d'y voir plus clair (sachant que ça peut très bien changer à nouveau d'ici 5 ans par exemple) ? Merci en tout cas !
Hello Julien. Merci beaucoup, ça fait du bien de voir un primo accédant qui s'intéresse à un sujet pas simple... et que tu ais compris mes propos, ça m'encourage ! Tu as parfaitement raison, de nouvelles règles de fiscalité arriveront prochainement et toucheront au rendement locatif en lui-même et non à la plus-value. Sans connaitre tes projets et ta situation, le meilleur conseil que je puisse te donner, c'est d'être capable de visualiser clairement différents scénarios (que se passe t-il si tel abattement est raboté, ou tel impôt augmente, ou quel cash je récupèrerai si le marché fait - x% etc...) et ainsi tu sauras quel rendement tu t'imposes au moment d'acheter afin que, quoi qu'il arrive, ton investissement reste un pari gagné. Pour minimiser un risque il faut maximiser ses connaissances et ainsi éviter les angles morts. ce n'est pas l'attente qui t'apportera des réponses, car tout est menacé de changer sans arrêt.
Bonjour Benoit, et merci pour ton tableau, j’ai investi en LMNP voici 10 ans en vue de ma retraite dans un grand logement pour y recevoir des étudiants (5 chambres) Le but a toujours été de garder le plus longtemps possible et de viser les 30 ans de détention et les 0€ de taxations, en faisant la projection je prends par exemple 20000€ de taxes en + si je revends aujourd’hui mais le PB n’est pas la et ma reflexion est plus generale La question à se poser tous c’est de savoir comment investir dans l’immobilier quand les règles fiscales changent en cours de route, car rien ne dit que d’ici 5 ans ils ne reviennent pas à la charge pour raboter l'amortissement annuel, ou les abattements pour durée de détention ?!
Bonjour, merci pour ton commentaire :) Et tu as raison, d'ici 2027 et les prochaines présentielles, les règles changeront encore certainement. Je sais que c'est frustrant, la fiscalité française est mouvante, mais cela n'empêche pas de préparer sa retraite comme tu le fais. Il faut réaliser un achat qui fonctionnera peu importe les changements de fiscalité. Aussi, la rétroactivité fiscale a des limites. Le conseil et d'état et conseil constitutionnel peuvent clairement mettre un véto si la rétroactivité est trop lourde pour le particulier. Pour le moment restons confiant, et je suis certain qu'il y aura toujours des solutions.
Hello, si je comprends bien du coup le statut va évoluer uniquement lors de la vente, pendant que le bien est en location, cela ne devrait pas évoluer ?
Hello, merci pour votre commentaire. Exactement, rien ne change dans le résultat courant de votre investissement (dépenses/recettes). Concernant cette réforme (il peut y en avoir d'autres) c'est une augmentation de la taxe "à la sortie" , donc lors de la cession à titre onéreux (Une vente). Je précise car, visiblement, cette réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value n'interviendrait pas si le bien est cédé à titre gratuit (donation, succession) mais attendons le texte définitif sur ce sujet...
@@leparadisdecantor En théorie c'est extrêmement facile. En pratique c'est plus compliqué. Pour le faire il faut être très flexible au niveau de votre vie. Votre logement locatif doit correspondre à vos besoins, ce qui est rarement le cas... Exemple si c'est un T2 alors que vous vivez actuellement en T4 en famille, très compliqué. Sinon, aucun problème.
Un investisseur immo se fait déplumer comme un poulet, pas trop fort pour qu'il ne crie pas trop mais est bien tondu à la fin. Calculer vos TRI globaux après impôts après revente et arbitrez pour acheter des ETF dans un PEA. Le SP50 a pris 30% en 12 mois ...
@@olto6870 hello, merci pour ce commentaire 🙂 Je vais trouver un moyen pour que tout le monde puisse l'utiliser et j'ai des idées d'amélioration à apporter en plus. Je ne savais pas que cela pouvait intéresser, tant mieux ! Si vous avez des demandes n'hésitez pas. Merci
Bonjour, comme expliqué dans la vidéo, le texte est paru, il va être débattu bien sûr, mais l'économie visé par le gouvernement est de 200 millions d'euros. Donc peu de chance qu'il revienne en arrière, surtout que ce n'est pas un sujet politiquement "électrique". La gauche et la droite ne se battent pas sur ce thème.
![#203 - Réforme du LMNP : quelles conséquences ? (Mathieu Chauveau) [CAPS]](http://i.ytimg.com/vi/fv69G-njY-U/mqdefault.jpg)
Suite à plusieurs demandes, voici le lien pour télécharger le simulateur : benoitbarbut.com/
Si vous souhaitez soutenir la chaîne, inscrivez vous afin de recevoir les mises à jour des simulateurs (il y en aura d'autres...)
N'hésitez pas à proposer des suggestions d'amélioration.
il est totalement OUVERT A TOUTES ET TOUS. J'ai ajouté la possibilité de modifier LE PRIX, LES AMORTISSEMENTS, LE MONTANT DE LA PLUS-VALUE.
Faites des TESTS, vous allez voir il y a des analyses très intéressantes à faire selon les situations :)
Je vous remercie grandement.
Merci, votre chaîne mérite une bien meilleure visibilité, je ne comprends pas TH-cam
Bonne continuation
Merci beaucoup pour votre message d'encouragement ! Je vais continuer en ce sens 🙂
Bonjour Benoît,
Je suis Sébastien, CC BI à l’agence de Bayonne.
Bravo à toi pour cette vidéo très bien expliquée et très intéressante.
Je te souhaite une bonne réussite sur ta chaîne 😊👍
Hello Sébastien, ça fait plaisir de voir ton commentaire ! :) merci beaucoup pour ton avis !
Bonjour Benoit, investiseur en LMNP avec quelques biens en possession, ce sujet m'inquiète grandement (je tablais sur des projections de vente à 10 ans de détention). Un grand merci pour la mise à disposition de ton fichier Excel, j'étais en train de monter le miens de mon côté, donc tu m'as fait gagner du temps ! Merci à toi, vidéo très interessante et non "pute à clique" comme on en trouve de trop ! je m'abonne
@robval5346 Merci beaucoup pour ton feedback et ton abonnement, c'est encourageant de voir que la vidéo ai pu t'intéresser et également le fichier Excel. Je prépare d'autres vidéos (certaine avec des simulateurs, tournées vers l'immobilier, et d'autres plus tournées vers le commerce). En effet le sujet est préoccupant, car on parle quand même d'une rétroactivité fiscale (s'ils prennent en compte les amortissements déjà déduits, ce qui serait certainement le cas avec cette réforme). Changer les règles en cours de jeu n'est pas du tout fairplay, je garde espoir que des exceptions soient mises en place à la fin des débats, on croise les doigts... !
Bonjour, merci pour votre video. Est ce que vous savez si en cas de donnation de l'appartement ammorti a ses enfants , on payera moins d'impots , car il aura perdu de la valeur du fait des amortissements? Merci
Bonjour, excellente question, merci de l'avoir posé. Pour l'instant elle n'a pas été traitée, il faut attendre le décret final. je reviendrai vers vous quand nous en saurons plus.
Merci pour ces explications claires, factuelles et avec un cas super concret. Est-ce que l'on sait si c'est rétroactif? autrement dit un bien qui était en LMNP au réel depuis 2019 prend-t 'il subitement une grand augmentation de sa plus-value latente taxable?
Merci beaucoup pour votre retour 😊 Visiblement oui... attention soyons prudent il s'agit d'un projet de loi qui sera débattu, mais il semble que les amortissements à réintégrer soient ceux qui ont déjà été déduits fiscalement. Exemple, si vous avez généré 20 000€ d'amortissements en 5 ans, dont 10 000€ reportés et 10 000€ qui vous ont permis de faire tomber votre résultat fiscal à 0, alors seront réintégrés les 10 000€ utilisés pour le calcul de la PV. Le problème de la rétroactivité sur ce point est que potentiellement, la décision du choix du régime par un investisseur aurait été différent s'il avait connu "la règle du jeu" au départ... A suivre mais je ferai bien sûr une nouvelle vidéo concrète une fois que nous en saurons plus.
et s'il n'y a pas de polus-value réalisées on sera taxé sur l'amortissement ?
Hello, très bonne question merci. L'amortissement rentre dans le calcul de la plus value, donc si votre question est "Si j'achète 100 et que je revends 90, est-ce que je paie quand même une taxe sur la plus-value ?". Et bien si la valeur comptable (donc déduis des amortissements) au moment de votre revente est de 70 (par exemple), alors même si vous vendez 90, sous votre prix d'achat, Bercy considèrera que vous avez réalisé 20 de plus value taxable. C'est pour cela que j'explique le système de l'amortissement d'un outil industriel dans la vidéo. Le fonctionnement est identique.
Oui, sinon cela créerait un effet de seuil. Il serait plus intéressant de revendre 99 que 100!! 😂
Super tableau, au fait, possible de le mettre en ligne ?
Merci pour votre commentaire. Ah oui 'est une bonne idée, je vais tenter de trouver un moyen de le mettre à disposition et j'épinglerai en commentaire ou l'ajouterai à la description.
Voilà j'ai enfin réussi à faire une page internet... le lien épinglé en commentaire, n'hésitez pas à tester le simulateur, vous pouvez tout modifier.
Bonjour,
Pour celui qui achete un bien immobilier à 100 000 euros, le fait pendant 3 ans en LMNP à 750 euros HC, puis le revends au meme prix, 100 000 euros (pour s'en servir comme apport pour racheter une société ou tout mettre en bourse).
Sera-t-il taxé sachant qu'il n'a fait aucune plus-value ?
Bonjour, la question mérite de rentrer dans le détail de tous les frais déductibles, mais pour faire simple sur le raisonnement, acheter 100k€ et revendre 100k€ ne veut pas dire (au yeux du fisc) que vous ne réalisez pas de plus-value. Car votre valeur d'achat peut ne pas être 100k€ mais plutôt la valeur du bien une fois les amortissements déduits (ceux sur 3 ans).
Le prix d'achat considéré sera donc inférieur à 100k€ (par exemple 90k€ si vous avez amorti 10k€ en 3 ans.)
C'est une sur simplification, il y a des subtilités mais le raisonnement est bien celui-ci.
@@BenoitBarbut La plus value taxable sera donc de 10 000 euros ?
Mais 750 euros HC de loyers perçus pendant 3 ans, cela fait 27 000 euros. Ce qui est bien plus que 10 000 euros d'amortissement.
Merci de bien vouloir m'aider
Franchement top ces explications avec tableaux et graphiques à l'appui. J'ai regardé bon nombre de vidéos sur le sujet et la tienne est extrêmement claire et précise.
Après, elle ne traite que la réintégration des amortissements dans la plus-value à la sortie, hors il y aura potentiellement d'autres règles fiscales affectées au cours des prochains mois et prochaines années. Pour un futur primo-accédant qui est en train de définir sa stratégie, c'est encore plus complexe de se jeter dans le grand bain de l'immo. Que me conseillerais-tu par rapport à ce premier investissement immo, d'attendre d'y voir plus clair (sachant que ça peut très bien changer à nouveau d'ici 5 ans par exemple) ? Merci en tout cas !
Hello Julien. Merci beaucoup, ça fait du bien de voir un primo accédant qui s'intéresse à un sujet pas simple... et que tu ais compris mes propos, ça m'encourage ! Tu as parfaitement raison, de nouvelles règles de fiscalité arriveront prochainement et toucheront au rendement locatif en lui-même et non à la plus-value. Sans connaitre tes projets et ta situation, le meilleur conseil que je puisse te donner, c'est d'être capable de visualiser clairement différents scénarios (que se passe t-il si tel abattement est raboté, ou tel impôt augmente, ou quel cash je récupèrerai si le marché fait - x% etc...) et ainsi tu sauras quel rendement tu t'imposes au moment d'acheter afin que, quoi qu'il arrive, ton investissement reste un pari gagné. Pour minimiser un risque il faut maximiser ses connaissances et ainsi éviter les angles morts. ce n'est pas l'attente qui t'apportera des réponses, car tout est menacé de changer sans arrêt.
Bonjour Benoit, et merci pour ton tableau, j’ai investi en LMNP voici 10 ans en vue de ma retraite dans un grand logement pour y recevoir des étudiants (5 chambres)
Le but a toujours été de garder le plus longtemps possible et de viser les 30 ans de détention et les 0€ de taxations, en faisant la projection je prends par exemple 20000€ de taxes en + si je revends aujourd’hui mais le PB n’est pas la et ma reflexion est plus generale
La question à se poser tous c’est de savoir comment investir dans l’immobilier quand les règles fiscales changent en cours de route, car rien ne dit que d’ici 5 ans ils ne reviennent pas à la charge pour raboter l'amortissement annuel, ou les abattements pour durée de détention ?!
Bonjour, merci pour ton commentaire :) Et tu as raison, d'ici 2027 et les prochaines présentielles, les règles changeront encore certainement. Je sais que c'est frustrant, la fiscalité française est mouvante, mais cela n'empêche pas de préparer sa retraite comme tu le fais. Il faut réaliser un achat qui fonctionnera peu importe les changements de fiscalité. Aussi, la rétroactivité fiscale a des limites. Le conseil et d'état et conseil constitutionnel peuvent clairement mettre un véto si la rétroactivité est trop lourde pour le particulier. Pour le moment restons confiant, et je suis certain qu'il y aura toujours des solutions.
Hello, si je comprends bien du coup le statut va évoluer uniquement lors de la vente, pendant que le bien est en location, cela ne devrait pas évoluer ?
Hello, merci pour votre commentaire. Exactement, rien ne change dans le résultat courant de votre investissement (dépenses/recettes). Concernant cette réforme (il peut y en avoir d'autres) c'est une augmentation de la taxe "à la sortie" , donc lors de la cession à titre onéreux (Une vente). Je précise car, visiblement, cette réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value n'interviendrait pas si le bien est cédé à titre gratuit (donation, succession) mais attendons le texte définitif sur ce sujet...
@@BenoitBarbut Bonjour. Et qu'en est il si on décide de vivre 1 ou 2 ans dans le logement avant de le vendre ?
@@leparadisdecantor Hop vous repassez en résidence principale donc exonération totale de la taxe sur la plus-value. 😊
@@BenoitBarbut C'est super mais ça me paraît trop " facile ", non ?
@@leparadisdecantor En théorie c'est extrêmement facile. En pratique c'est plus compliqué. Pour le faire il faut être très flexible au niveau de votre vie. Votre logement locatif doit correspondre à vos besoins, ce qui est rarement le cas... Exemple si c'est un T2 alors que vous vivez actuellement en T4 en famille, très compliqué. Sinon, aucun problème.
Un investisseur immo se fait déplumer comme un poulet, pas trop fort pour qu'il ne crie pas trop mais est bien tondu à la fin. Calculer vos TRI globaux après impôts après revente et arbitrez pour acheter des ETF dans un PEA. Le SP50 a pris 30% en 12 mois ...
Merci pour ce commentaire. C'est vrai en effet, tout l'art de l'investissement réside dans le calcul du TRI final et l'arbitrage de ses placements.
Revendre ses biens et tout mettre en bourse, c'est ce à quoi je pense aussi
salut, ca aurait été bien de joindre à la video ton fichier excel !
@@olto6870 hello, merci pour ce commentaire 🙂 Je vais trouver un moyen pour que tout le monde puisse l'utiliser et j'ai des idées d'amélioration à apporter en plus. Je ne savais pas que cela pouvait intéresser, tant mieux ! Si vous avez des demandes n'hésitez pas. Merci
Voilà j'ai enfin réussi à faire une page internet... le lien épinglé en commentaire, n'hésitez pas à tester le simulateur, vous pouvez tout modifier.
Bonjour, est-il possible de m'envoyer le fichier Excel qui est top ! merci :)
Voilà j'ai enfin réussi à faire une page internet... le lien épinglé en commentaire, n'hésitez pas à tester le simulateur, vous pouvez tout modifier.
Man c’est pas vote non ?
Bonjour, comme expliqué dans la vidéo, le texte est paru, il va être débattu bien sûr, mais l'économie visé par le gouvernement est de 200 millions d'euros. Donc peu de chance qu'il revienne en arrière, surtout que ce n'est pas un sujet politiquement "électrique". La gauche et la droite ne se battent pas sur ce thème.
micro bic