胡‧說樓市|薈鳴舊契樓有咩要注意? 2024年頭炮新盤拆解!|Yahoo Hong Kong
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- เผยแพร่เมื่อ 2 ต.ค. 2024
- 2024年搶閘推售的第一個新盤,是由宏安地產發展的黃大仙「薈鳴」,一共提供230個單位,分層面積介乎200至375呎,看面積分布,你大概也猜到樓盤以小型單位為主。當樓市還未有起色,就馬上搶閘推盤,市場會否接受? 今集會帶大家參觀示範單位,同時到現場視察實際環境!
發展商開出首張50個單位的價單,扣除最高折扣後,即供平均呎價15,326元,區內對上一個新盤已數到遠展的「鑽嶺」。目前「鑽嶺」二手平均呎價約15,000至16,000元,樓花項目「薈鳴」貼二手價開出,是否夠吸引呢?
「薈嗚」一層十個單位,一半單位均如兩房戶型般向南,餘下一半單位則向北,望向毗鄰的舊樓及洋樓,部份可望到獅子山方向,但除景觀之外,不得不提就是它的奇則。2樓及28樓都是特色單位,其中2樓平台大過單位的誇張程度,一個207呎的單位卻附設一個1,251呎的平台,足足是單位的六倍。
項目由宏安地產發展,這個過去主打發展納米樓的發展商,我們過往的驗樓成績之中也不過不失,唯一失分是2020年的油塘「曦臺」,當時驗樓得分只有72分,其餘幾個薈字的項目,包括馬鞍山「薈晴」、「薈朗」、大圍「薈蕎」及青衣「薈藍」,得分介乎81至95分之間。看到這裡,能否接受這個樓盤呢? 如果可以接受,則跟我前往現場看看。樓盤位處黃大仙「鳴鳳街」,但若不熟悉黃大仙的你,應該未必知道實際位置吧。
「薈鳴」斜對面就是「雙鳳街街市」,由黃大仙港鐵站出發,經過旁邊的小巴站,一路沿斜路而走上,需時大約5分鐘,現場所見,「薈鳴」樓下的商舖以車房及舊式商店為主,都是舊區重建常見的面貌,所以不要預計有大型商場,但簡單的生活配套卻不缺。例如行前一點,就有一些餐廳、附近也有超市。
至於公共交通工具,除了港鐵之外,行至「龍翔道」會有較多選擇,距離樓盤都約5分鐘步距,但說到「薈鳴」,實情還有三點值得留意。
第一,區內重建項目接踵而來,在「薈鳴」毗鄰的「鳴鳳街18-24號」,早前已經被其他財團收購,現時地盤已經平整,這個項目早前獲批建一幢18層高的商住物業,總樓面約28,900呎,而宏安地產在不遠處的「飛鳳街31-45號」也有另一個項目,亦已獲批建一幢19層高的住宅,提供250個單位。政府亦計劃重建竹園聯合村,興建三幢公營房屋,提供1,500個單位。除了要關注類近供應,市場能否消化外,也要留意日後地盤施工時對住宅的影響,及日後完工對景觀的影響。
第二,屬於舊樓併購重建項目的「薈鳴」,宏安地產在2018年展開收購,當中便涉及「鳴鳳街26-48號」三幢舊樓業權。當時宏安地產收購超過80%業權後再申請強拍,並於2021年8月以8.05億元統一業權。不過由於項目涉及三個地段,要獲地政總署批准作相連合併發展,否則每個地段只能作個別發展,而樓書顯示相關申請仍待署方批准之中。
第三,正正因為樓盤屬於複雜的舊契樓,故自然涉及較高昂的查契費用。同時也因為項目不受預售樓花同意書方案規管,雖然政府放寬新按保至樓花項目,但「薈鳴」是否受惠,還要視乎按證公司及銀行是否接受,這些都成為樓盤除了市況外,在2024年能否跑出的因素。
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雪櫃焗爐係門口咩玩法
唯一注意係唔好買,小心樓下aa捉9你
咁奇怪,地政未批發展,就已經偷步動工賣樓?
地政是否現在只專心攪黃店而忘記本份?
仲day正?合家富貴咗多年啦。
搞顏色檢控 唔係新聞嚟
呢類size既樓,死梗架喎
又一垃圾設計!
宏安(街市出身)開則好小氣,出埋啲陰招,咁既呎價,比同區貴3成幾
好彩阿威今次冇着老西
如果唔係我哋就聽唔到你對呢個樓盤作出中肯嘅分析
點解而家啲則,下下都間到古靈精怪,公屋果隻四四方方咪幾好
不建議買新界屋**(如果有小朋友)... (選擇聽/不聽)
😅近市區/校網/交通/醫院...好重要考慮因素
😅建議..唔夠位,租迷你倉。
個焗爐咁高想點😂,垃圾則連鞋都無位放,又唔算好近黃大仙站,仲有隱藏地契問題,1萬蚊呎都嫌貴
6千一呎再叫我
你影嘅濃記車仔麵同三井麵包舖我都勁鍾意
三井麪飽……竹園兒童院條街果間方飽咬口好啲(純個人意見)。
買呢啲單位?……眼盲兼白知!
比較起來,好過鑽嶺既,不過呢啲細盤無乜住戶設施,叫做住得舒服啲,啱一至二人住戶。
兩房單位泥講個廳係好細
oven and fridge right by the front door? WTF??? HARD PASS!! LOL
介紹講述 非常 非常詳盡,感謝綱主
發神經 15000/尺? 8000/尺都唔值!
4000 我都唔買 400考慮下
到真係400……大把考慮。
@@陸皓東-i9k 400都唔平,諗下一間一千呎既屋都要成四十萬唔計利息,平均工資計算要打工兩年先買到,同歐美國家差唔多。
@@yartarse2973 壹般香港公寓式樓都冇壹千呎,杏花邨低於壹千。太古城個別……上去西半山文景道、跑馬地藍塘道、堅道以上、洋房就有(火炭山上、九肚山、大埔康樂園),40萬……裝修綠置居公屋都好勉強。有空閒除咗揾多啲銀傍身……留意下常識。
行去MTR有唔少係斜路黎,5MINS 後生就得
行落地鐵站係落斜還好,收工攰到pk仲要行斜路回家,諗起都真係……何必呢😐
搵鬼買😂
向北樓365日都冇太陽
垃圾盤,咪當我老襯。
兩個字 “垃圾”😂
仲玩納米樓 唔知死
support!
Mr. Wu, beware of your personal safety, at this point of time, being honest is danger in HK. Support u & take care.
What if they don't get the approval at the end? Does that mean they have to split the 1 property into three properties to sell it? Or does that mean the buyer can void the transaction?!!?
有時覺得有啲對白係攞嚟講,你話雪櫃同微波爐開咗門會影響開大門,難道如果嗰隻係鞋櫃門,就阻唔到大門咩?
有時話啲櫃太高,攞嘢唔方便,要擔櫈,但係有時又話儲物量好大,我好亂
咁易亂嘅😂
精神錯亂卦?
@@陸皓東-i9k 愚民唔識思考同分析,淨係識接收,咪覺得冇問題囉
一路睇淡樓市一路介紹啲人入市,你會不會覺得好矛盾?
介紹完就要入市?自己唔識分析?一陣講跌市或者揭發不當消售又話人地唱衰樓市,真係難服侍,講樓channel 唔講下新樓唔通教人煮餸?😂
傻人發現案
有叫人入市咩?我只見到客觀陳述!😮
@@fontaineip4571 我知道佢無叫人入市,大家都知道佢係睇淡樓市,不過佢又介紹緊個樓盤,既然係睇淡但又介紹,我覺得係有啲矛盾啫!
@@solskfai360同意,嘴巴人地嘅……銀纸自己嘅。
笑了, 開啲咁既價, 仲 4 張價單, 等乞米啦
做片人是打手
350 for 2 rooms haha wtf
真係搵鬼買
好垃圾馬桶! 揭唔到蓋!