On espère que ce talk vous a plu ! Pour continuer à maîtriser vos finances, nous offrons une réduction de 20% sur notre abonnement Finary Plus avec le code FINARYTALKREPLAY. En moyenne, les utilisateurs de Finary Plus ont économisé 44 077 € sur leurs frais d'investissement grâce à notre Scanner de Frais. Vérifiez vos frais dès maintenant sur Finary : cutt.ly/N8NdyeL
48:32 : "la clé c'est le LMNP" du coup maintenant qu'il y a un projet de loi visant à supprimer le LMNP est-ce toujours intéressant d'investir en immobilier ?
Faut voir tous les posts linkedin...ou il supplie Barnier à pas toucher à la niche fiscale, bon l'autre jour il a fait un poste ou il demande à Macron de nommer Sarah Knafo comme premier ministre, bizarre car elle n'y connait rien en économie !
Très bon intervenant qui m’a embarqué dans ses histoires, il m’a presque convaincu quand il dit qu’il ne faut pas regarder le cash flow mais simplement combien on sort d’argent et combien on a à la fin avec son exemple d’achat à 200k€. C’est pas complètement faux, il sort 50K€ en 20 ans pour avoir après le crédit un bien à 200k, puisque les autres coûts sont financés par son locataire. Oui mais les données sont à mon avis loin de la réalité. Comment on a un loyer à 900€ NET pour un appart à 200k€ ? 900€ correspond plutôt à un loyer brut, auquel il fait déduire les impôts et ajouté le cout des charges, l’impôt foncier et les travaux évalués à 6000€ en 20 ans c’est sous estimé. Si tu te tapes un ravalement en 20 ans tu payeras plus que 6000€. Donc on a plus que 100€ à sortir par mois. Meme si son message reste le même, j’aurai bien aimé avoir son vrai TRI pour comparer.
Ce gars est très fort, pédagogue, il vulgarise et donne de bons conseils. J’ai fait pareil avec 3 studios en LMNP mais j’ai été stoppé dans mon ascension par ces nouvelles règles imposées par le HCSF aux banques. Malheureusement, certains conseils ne sont plus vrais. Le cash-flow notamment devient selon moi un critère essentiel, il faudrait qu’il soit très largement positif pour que la banque nous suive sur l’investissement suivant. Sinon le calcul du taux d’endettement, qui ne se fait plus par différentiel, devient bloquant. Et difficile de compter sur les 20% de dérogations quand t’as un taux d’endettement > 50%. L’effet boule de neige n’est aujourd’hui plus possible malheureusement…
Alex est très dynamique, et à raison d'utiliser le levier pour maximiser son TRI, mais la stratégie à tempérer car commission de 7.5% très chère, en plus des coms d'agence, pour de la location meublée qui est une niche qui va être massacrée fiscalement en 2023 et 2024, comme la location nue, avec tous les risques du locatif pour le propriétaire. De plus les conditions de marchés sont durablement difficiles avec la hausse des taux de crédit. L'immo ancien est la vache à lait de l'Etat: 8% de frais de notaires à l'achat, 45% d'impots sur les revenus fonciers (30% de TMI+17.2%), 30% à 40% sur les plus value, les taxes foncieres qui ont fait +100% en 2023 et qui vont continuer d'augmenter, l'obligation DPE de travaux énérgetiques, et les locataires qui peuvent squatter ou détruire le bien avant de se voir expulser seulement après 20k€ de frais judiciaires et 3 ans de procédure. Il faut être optimiste, très sélectif et un peux chanceux. Mais on peut aussi faire sans agence ou Beanstock, cela revient bcp moins cher ...
J'ai toujours pas compris, après des dizaines d'heures de vidéo, comment on peut emprunter autant avec cette règle des 33%. Meme en SCI j'ai vu que le taux d'endettement des associés de la SCI était pris en compte. Et vu que le calcul différentiel n'est normalement plus pris en compte par les banques je ne vois pas comment on peut enchaîner les emprunts
Certes mais si compte toucher 1000 de loyer alors que j'étais déjà à 33% d'endettement je ne pourrai pas prendre un credit plus élevé que 33% de mes futurs loyers. Autant dire impossible
Les banques partent du principe qu'il y aura de la vacance et ne prennent en compte que 70% du loyer annuel donc oui javouezvoiraussi du mal à comprendre cette capacité d'emprunt... si ce n'est démarcher plusieurs banques et ne pas dévoiler qu'on a d'autres emprunts en cours? 🤔
@@karinebreizh8677 ça me parait compliqué car les remboursements apparaissent forcément sur des relevés bancaires d'un compte qui est normalement le meme que celui sur lequel on touche les loyers, donc tout se voit.
Encore un excellent Talk ! Alex est très bon (Mounir toujours bien sur) mais ça confirme que l'immo physique n'est pas fait pour moi. Merci à vous deux pour ce moment.
Vidéo super intéressante, personnellement je n'ai aucune connaissance en immobilier mais il est vrai que tout le monde me parle de SCI LMNP et c'est tentant la LMNP surtout quand on voit au niveau fiscalité mais justement on est dans un contexte actuel où l'État cherche à récupérer ce qu'ils peuvent et donc est-ce qu'on n'est pas à l'abri d'une nouvelle loi qui va justement commencer à chasser ces fameuses LMNP.
Cest une erreur qu'il dit quand il dit preferer rester locataire à paris plutot que proprio. En 1998 quand j'ai acheté on m'a dit la meme chose, Paris c'etait cher et pas rentable, bilan mon appart qui valait 110 000 francs en 1998 vaut 156 000 euros (et je l'ai vendu) et la taxe fonciere a paris n'est pas elevé. A la capital ce que vous pensez cher, vaudra bien plus dans qqes années. ;)
C'était faux en 1998, la personne qui vous a dit ça est un guignol. Il y a eu un krach immobilier à Paris dans les années 90, -40% jusqu'en 1997. Vous avez acheté au plus bas, ce n'est absolument pas reproductible.
Après plusieurs mois d'introspection, je me rends compte que je ne suis pas à ma place et que mes longues années d'études ne m'ont pas vraiment appris de hard skills. Je sais que la demande est forte dans le secteur du photovoltaïque et de la rénovation énergétique et avant de me reconvertir, y'en a t'il parmi vous qui ont de l'expérience, ou qui sont dans la même situation que moi ? 😁 Au plaisir d'en discuter avec vous
Peut-être pas précisément le photovoltaïque, je pense que là on est dans une période de creux. Par contre la rénovation énergétique dans le bâtiment est l'une des plus grosse problématique qu'on va rencontrer de ce demi siècle. Pour tout un tas de raison. Ce milieu est vaste, donc ta forcément chaussure a ton pied. C'est plus sur tes soft skills vs ceux qu'il faut pr réussir sans trop de dégâts quil faut que tu compares
Alors, ya un truc que jzi du mal comprendre... Comment avec 15 biens,même de 11m2, on atteint rout juste 23000€ de revenus par an??? Moi j'ai 3 biens "nus" et je suis déjà au dessus .. 23 000€/15/12= loyer à 127€? Quelqu'un pourrait-il m'expliquer ou j'ai buggué svp?
Salut, je n'ai pas de grande connaissance dans le domaine mais je crois comprendre que c'est 23 000 € de revenus donc profit. Il utilise les amortissement des intérêts bancaires et des travaux pour être en dessous du seuil. Si quelqu'un peut confirmer ma théorie, ce serait top.
Les 23 k euros c'est uniquement en location meublée, on ne prend pas en compte location nue, location en sci et les 23k cumule une seconde condition c'est que le revenu locatif dépasse les revenus d'autres activités
@@AbdoulayeSarr-k9qnon le 23k ce sont les revenus locatifs perçus bruts. Donc pas du tout le bénéfice restant. Du coup je me suis posé la même question pendant le talk, avec autant de bien et un revenu salarié à 2400 net, tout n'est donc pas en lmnp
On espère que ce talk vous a plu ! Pour continuer à maîtriser vos finances, nous offrons une réduction de 20% sur notre abonnement Finary Plus avec le code FINARYTALKREPLAY.
En moyenne, les utilisateurs de Finary Plus ont économisé 44 077 € sur leurs frais d'investissement grâce à notre Scanner de Frais.
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48:32 : "la clé c'est le LMNP" du coup maintenant qu'il y a un projet de loi visant à supprimer le LMNP est-ce toujours intéressant d'investir en immobilier ?
Faut voir tous les posts linkedin...ou il supplie Barnier à pas toucher à la niche fiscale, bon l'autre jour il a fait un poste ou il demande à Macron de nommer Sarah Knafo comme premier ministre, bizarre car elle n'y connait rien en économie !
Très bon intervenant qui m’a embarqué dans ses histoires, il m’a presque convaincu quand il dit qu’il ne faut pas regarder le cash flow mais simplement combien on sort d’argent et combien on a à la fin avec son exemple d’achat à 200k€. C’est pas complètement faux, il sort 50K€ en 20 ans pour avoir après le crédit un bien à 200k, puisque les autres coûts sont financés par son locataire. Oui mais les données sont à mon avis loin de la réalité. Comment on a un loyer à 900€ NET pour un appart à 200k€ ? 900€ correspond plutôt à un loyer brut, auquel il fait déduire les impôts et ajouté le cout des charges, l’impôt foncier et les travaux évalués à 6000€ en 20 ans c’est sous estimé. Si tu te tapes un ravalement en 20 ans tu payeras plus que 6000€. Donc on a plus que 100€ à sortir par mois. Meme si son message reste le même, j’aurai bien aimé avoir son vrai TRI pour comparer.
Merci pour cette excellente vidéo 📹 l'intervenant est vraiment super on sent une bonne vibe en lui. 🙏👍
Ce gars est très fort, pédagogue, il vulgarise et donne de bons conseils. J’ai fait pareil avec 3 studios en LMNP mais j’ai été stoppé dans mon ascension par ces nouvelles règles imposées par le HCSF aux banques.
Malheureusement, certains conseils ne sont plus vrais. Le cash-flow notamment devient selon moi un critère essentiel, il faudrait qu’il soit très largement positif pour que la banque nous suive sur l’investissement suivant. Sinon le calcul du taux d’endettement, qui ne se fait plus par différentiel, devient bloquant. Et difficile de compter sur les 20% de dérogations quand t’as un taux d’endettement > 50%. L’effet boule de neige n’est aujourd’hui plus possible malheureusement…
Alex est très dynamique, et à raison d'utiliser le levier pour maximiser son TRI, mais la stratégie à tempérer car commission de 7.5% très chère, en plus des coms d'agence, pour de la location meublée qui est une niche qui va être massacrée fiscalement en 2023 et 2024, comme la location nue, avec tous les risques du locatif pour le propriétaire. De plus les conditions de marchés sont durablement difficiles avec la hausse des taux de crédit. L'immo ancien est la vache à lait de l'Etat: 8% de frais de notaires à l'achat, 45% d'impots sur les revenus fonciers (30% de TMI+17.2%), 30% à 40% sur les plus value, les taxes foncieres qui ont fait +100% en 2023 et qui vont continuer d'augmenter, l'obligation DPE de travaux énérgetiques, et les locataires qui peuvent squatter ou détruire le bien avant de se voir expulser seulement après 20k€ de frais judiciaires et 3 ans de procédure. Il faut être optimiste, très sélectif et un peux chanceux. Mais on peut aussi faire sans agence ou Beanstock, cela revient bcp moins cher ...
interessant, d'accord sur l'endettement pour s'enrichir mais il faut également du cashflow
Super talk, merci 😁
J'ai toujours pas compris, après des dizaines d'heures de vidéo, comment on peut emprunter autant avec cette règle des 33%. Meme en SCI j'ai vu que le taux d'endettement des associés de la SCI était pris en compte. Et vu que le calcul différentiel n'est normalement plus pris en compte par les banques je ne vois pas comment on peut enchaîner les emprunts
Je pense que les revenus locatifs sont pris en compte par les banques pour accorder le crédit
Certes mais si compte toucher 1000 de loyer alors que j'étais déjà à 33% d'endettement je ne pourrai pas prendre un credit plus élevé que 33% de mes futurs loyers. Autant dire impossible
Les banques partent du principe qu'il y aura de la vacance et ne prennent en compte que 70% du loyer annuel donc oui javouezvoiraussi du mal à comprendre cette capacité d'emprunt... si ce n'est démarcher plusieurs banques et ne pas dévoiler qu'on a d'autres emprunts en cours? 🤔
@@karinebreizh8677 ça me parait compliqué car les remboursements apparaissent forcément sur des relevés bancaires d'un compte qui est normalement le meme que celui sur lequel on touche les loyers, donc tout se voit.
Encore un excellent Talk ! Alex est très bon (Mounir toujours bien sur) mais ça confirme que l'immo physique n'est pas fait pour moi. Merci à vous deux pour ce moment.
Merci Laurent !
Pourquoi ?
Vidéo super intéressante, personnellement je n'ai aucune connaissance en immobilier mais il est vrai que tout le monde me parle de SCI LMNP et c'est tentant la LMNP surtout quand on voit au niveau fiscalité mais justement on est dans un contexte actuel où l'État cherche à récupérer ce qu'ils peuvent et donc est-ce qu'on n'est pas à l'abri d'une nouvelle loi qui va justement commencer à chasser ces fameuses LMNP.
Bonsoir, si qqun te parle de LMNP et de SCI en même il te transmet probablement une information incomplète.
@@le_cavaliere plusieurs personnes me parlent de ces domaines je me suis mal exprimé
Cela fait 10 ans qu'on parle de la fin des LMNP ;)
Cest une erreur qu'il dit quand il dit preferer rester locataire à paris plutot que proprio.
En 1998 quand j'ai acheté on m'a dit la meme chose, Paris c'etait cher et pas rentable, bilan mon appart qui valait 110 000 francs en 1998 vaut 156 000 euros (et je l'ai vendu) et la taxe fonciere a paris n'est pas elevé.
A la capital ce que vous pensez cher, vaudra bien plus dans qqes années. ;)
C'était faux en 1998, la personne qui vous a dit ça est un guignol. Il y a eu un krach immobilier à Paris dans les années 90, -40% jusqu'en 1997. Vous avez acheté au plus bas, ce n'est absolument pas reproductible.
Excellent la stratégie nom propre. Par contre le LMNP est voué à disparaître.
La stratégie LMP est viable et bonne d'après moi sur le long terme.
Après plusieurs mois d'introspection, je me rends compte que je ne suis pas à ma place et que mes longues années d'études ne m'ont pas vraiment appris de hard skills.
Je sais que la demande est forte dans le secteur du photovoltaïque et de la rénovation énergétique et avant de me reconvertir, y'en a t'il parmi vous qui ont de l'expérience, ou qui sont dans la même situation que moi ? 😁
Au plaisir d'en discuter avec vous
Peut-être pas précisément le photovoltaïque, je pense que là on est dans une période de creux. Par contre la rénovation énergétique dans le bâtiment est l'une des plus grosse problématique qu'on va rencontrer de ce demi siècle. Pour tout un tas de raison. Ce milieu est vaste, donc ta forcément chaussure a ton pied. C'est plus sur tes soft skills vs ceux qu'il faut pr réussir sans trop de dégâts quil faut que tu compares
Alors, ya un truc que jzi du mal comprendre...
Comment avec 15 biens,même de 11m2, on atteint rout juste 23000€ de revenus par an???
Moi j'ai 3 biens "nus" et je suis déjà au dessus ..
23 000€/15/12= loyer à 127€?
Quelqu'un pourrait-il m'expliquer ou j'ai buggué svp?
bonjour, j'ai du mal à comprendre il possède 15 biens mais il n'a pas encore passer le plafond de 23.000 euros locatif ?
Salut, je n'ai pas de grande connaissance dans le domaine mais je crois comprendre que c'est 23 000 € de revenus donc profit. Il utilise les amortissement des intérêts bancaires et des travaux pour être en dessous du seuil. Si quelqu'un peut confirmer ma théorie, ce serait top.
Les 23 k euros c'est uniquement en location meublée, on ne prend pas en compte location nue, location en sci et les 23k cumule une seconde condition c'est que le revenu locatif dépasse les revenus d'autres activités
@@AbdoulayeSarr-k9qnon le 23k ce sont les revenus locatifs perçus bruts. Donc pas du tout le bénéfice restant.
Du coup je me suis posé la même question pendant le talk, avec autant de bien et un revenu salarié à 2400 net, tout n'est donc pas en lmnp
Tu peux dépasser si ça ne dépasse pas 50% de tes revenus. Donc si tu gagnes bien ta vie à cité pas de soucis
L'usurier se frotte les mains
les cafards qui louent à tout va
Réchauffement climatique, bombe nucléaire,... Il faut éteindre la télé, vous vous faites du mal.
Quel "problème du réchauffement climatique" ?!
J'aimerais beaucoup t'inviter à un dîner avec de très bons amis, t'es libre samedi prochain ?
@@bradbitt8007 Je suis pas vegan, trouve toi un autre ami.
Diagnostic DPE