안녕하세요 변호사님, 임대차계약서 내 고객주차는 3시간 무료임.(임대인의 주차관리규약에 따라 변동가능함) 으로 기재되었습니다. 최근 변동하여 월 약 300에 이르는 주차비를 청구예정입니다. 해당조항이 이런식으로 사용가능한지 무효한사항에 포함될지 궁금합니다. 따로 상담도 좋습니다. 곧 시행이라 급히 여쭈어봅니다. 감사합니다.
나대지에 세차장 임대를 하려 합니다. 설치는 임차인이 하구 계약기간 끝나면 원상복구로 할려는데요 문제는 건축물에 대한 지상권을 임차인이 주장하지 못하게 하려면 어떤 특약을 넣어야 할까요? 건축물등기는 임대인이 저로 해준더 하는데 이러면 원상복구 문제가 발상 하지 않을까요?
주택상가 1층을 임대해서 제빵업을 하려는데 상가안쪽 이어지는 부분으로 주방 화장실 등 사용용도로 가설건축물이 오래전에 설치되어 있는데 계약을 하려해도 인테리어 이후 나중에 안쪽 가설건축물 때문에 허가 안날수도 있다하는데 걱정됩니다. 가설건축물 제외한 나머지 원래 상가건물부분으로 계약을 하면 될까요. 답변 부탁드립니다.
@@sjkim9812 상가임대차는 결국 임차인이 월세를 잘 내는지가 중요하기 때문에 투자자가 따로 있는지 여부는 크게 중요하지는 않습니다. 투자자가 따로 있어도 월세를 잘 낼수도 있는 것이죠. 정 월세체납이 불안하시다면 월세 대비 보증금 비율을 높여서 월세체납이 발생하더라도 손해가 발생하지 않도록 계약을 하시면 될듯 합니다.
권리금의 경우 임대인을 상대로는 청구할 수가 없는 것이며, 다음 임차인을 상대로 받을 수 있는 것입니다. 권리금을 받을 수 있는 권리는 법으로 보장되어 있는 것이기 때문에 특약사항이 있더라도 영향을 받지는 않습니다. 계약서를 따로 쓰지 않더라도 다음 임차인한테서 권리금을 받는 것에는 문제가 없을 것으로 보입니다.
임대차 보호라는 질문을 갱신청구권을 사용할 수 있는지로 보고 답변드립니다. 갱신청구권의 사용가능기간은 가족간 사업자변경에 관계없이 임대차계약의 임차인이 새로 변경되었는지 여부에 따라 달라집니다. 즉, 가족간 사업자변경을 하는 과정에서 임대차계약서상 임차인 명의도 바꿨고 그러한 변경이 신규계약이라고 임대인, 임차인 사이에 동의가 있었다면 갱신청구권은 2027년까지 행사할 수 있을 것으로 보입니다.
이미 진행된 임대차계약을 해지하기 위해서는 양자간 합의가 필요합니다. 질문내용을 보니 임대인이 해지에 합의하지는 않는 상황으로 보입니다. 이러한 경우에는 임대인을 설득하는 작업이 필요해 보이며 다음 임차인이 들어올때 까지의 월세를 부담해주거나 복비를 부담해주는 조건을 제시해보는 것이 필요해 보입니다.
공과금 특약을 넣는다고 하더라도 임차인이 특약을 위반하는 경우도 있을 것이기 때문에 특약사항이 임차인의 행동을 크게 강제할 가능성은 낮아보입니다. 다만 특약사항 자체가 임차인에게 심리적인 압박을 줄수도 있는 만큼 관리비 미납시 1) 연체이자를 붙이고 2) 연체이자를 포함한 금액을 보증금에서 차감한다는 내용의 특약사항은 도움이 될 것으로 보입니다.
Q1)만약 새 임차인이 현 임차인에게 "고객명단을 달라.이것을 특약란에 쓰고 권리금에 포함하자."고 제안을 한다면 현 임차인은 어떻게 해야 하나요? 고객명단이 개인정본데 함부로 넘겨도 되나요? Q2)만약 현 임차인이 특약사항을 안 지키면 민형사상에 처벌을 받나요? Q3)현 임차인이 명도 후 같은 업종으로 개업을 하려면 명도한 상가에서 어느정도 떨어져야 하나요?
@@bewater5178 1) 고객 수를 기준으로 권리금을 책정하는 계약으로 보입니다. 이러한 경우 고객명단을 줄수는 있으나 개인정보보호법 위반 소지가 있습니다. 때문에 잔금 후 영업권이 새 임차인에게 넘어갈 경우 고객명단을 제공한다는 쪽으로 진행을 해야 안전할 것 같습니다. 2. 임차인이 계약사항을 위반할 경우 민사상 손해배상책임은 질 수 있으나 별도의 법규정이 없는 한 형사처벌 대상이 되지는 않습니다. 3. 경업금지의 경우 권리금계약에서 구체적으로 정하는 것이 좋습니다. 경업금지의무 위반의 기준이 되는 거리는 업종마다 다르기 때문에 더 구체적인 상담이 필요하시다면 방문상담 부탁드립니다.
월세 20% 인상 및 매년 5% 인상은 모두 상가임대차법에서 정한 규정에 위배되는 내용으로 임대인, 임차인간의 합의가 있어야만 유효한 규정이 될 것입니다. 따라서 임차인이 위 내용에 거절의 의사표시를 한다면 임대인이 위 내용을 일방적으로 밀어붙일수는 없을 것입니다. 다만 임차인의 거절시 임대인이 기존에 있던 일들(월세체납 등)을 이유로 계약갱신을 거절할 가능성이 있으니 자세한 사항은 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다.
안녕하세요 영상 잘 봤습니다 상가임대 전입니다 임대차보호법이 안되는 금액으로 상가가 나왔고 그것을 계약하려 하는데요 특약사항에 "임대료 인상(보호법이 적용이 되지않을 시 임대료 인상폭을 주인마음대로 할수있다는걸 확인했습니다.)"부분에 관해서 작성할 수 있을까요? 특약은 말 그대로 표준계약서 말고도 다른 것들을 임대인 임차인이 합의 하에 아무 조항을 넣을 수 있는건지 궁금합니다!
![ร้อยพ่อพันแม่ - WanMai [Official MV]](http://i.ytimg.com/vi/XY2pNYASEbg/mqdefault.jpg)
너무 잘알려주시네요. 특약사항 엄청중요하네요 !!! 고맙습니다
너무 좋은 정보 감사합니다^^
시원하게 특약 설명해주셔서 감사합니다
안녕하세요 변호사님,
임대차계약서 내 고객주차는 3시간 무료임.(임대인의 주차관리규약에 따라 변동가능함) 으로 기재되었습니다. 최근 변동하여 월 약 300에 이르는 주차비를 청구예정입니다. 해당조항이 이런식으로 사용가능한지 무효한사항에 포함될지 궁금합니다. 따로 상담도 좋습니다. 곧 시행이라 급히 여쭈어봅니다. 감사합니다.
대학교 전공 선택 잘 하는 방법 ㅡ이 제목으로 유튜브 동영상 하나 만들어 주세요 ㅎ
나대지에 세차장 임대를 하려 합니다. 설치는 임차인이 하구 계약기간 끝나면 원상복구로 할려는데요 문제는 건축물에 대한 지상권을 임차인이 주장하지 못하게 하려면 어떤 특약을 넣어야 할까요? 건축물등기는 임대인이 저로 해준더 하는데 이러면 원상복구 문제가 발상 하지 않을까요?
안녕하세요
특약 임대인이 벽허무는 비용및 지불해주기롬함
10년전 최초 구두로 3개월집세 면제 해준다 했다
두칸을 한칸 월세받기위해
그런데 10년 3개월이 지난후
벽 원상복귀.요구하며
분쟁이 생겼다
임차인이 뒤통수 맞았다
안녕하세요 영상 잘봤습니다.
질문이 있습니다. 제가 창고임대소득이 있는데 똑같은 100이라도 월세100보다 월세90관리비10으로 하는게 세금처리에 더 유리한가요?
안녕하세요. 영상봐주셔서 감사합니다 :) 세금 관련된 사항은 세무사에게 문의하는것이 더 정확할 것 같습니다!
상가임대차보호법에 있어 월세 1000만원이 넘어가면 임대차 보헙법에 해당이 안되나요?!
주택상가 1층을 임대해서 제빵업을 하려는데 상가안쪽 이어지는 부분으로 주방 화장실 등 사용용도로 가설건축물이 오래전에 설치되어 있는데 계약을 하려해도 인테리어 이후 나중에 안쪽 가설건축물 때문에 허가 안날수도 있다하는데 걱정됩니다. 가설건축물 제외한 나머지 원래 상가건물부분으로 계약을 하면 될까요. 답변 부탁드립니다.
추후 용도변경관련 인허가 안돼
인테리어 다시할수도있네요.
해당시설을. 구청.시청~~건축과나 위생과에 물어보고 진행하심이
안녕하세요?임대를 하려고 하는데요 임차 하려는 분이 전통차와음식을 판다고 해서 왔는데요. 다른분이 인테리어 업자와 왔어요.투자자는 따로 있다고 하는데요.여러곳에 이런식으로 운영하고 있다고 하는데요.이런 경우를 처음봐서 여쭤보아요.
구체적으로 궁금한 사항을 더 적어주시면 좋을 것 같습니다.
@@cshlawyer 계약을 해도 안전한지 궁금해서 여쭤보았어요.운영하는분은 월급받는 직원으로 보면 될까요?
@@sjkim9812 상가임대차는 결국 임차인이 월세를 잘 내는지가 중요하기 때문에 투자자가 따로 있는지 여부는 크게 중요하지는 않습니다. 투자자가 따로 있어도 월세를 잘 낼수도 있는 것이죠.
정 월세체납이 불안하시다면 월세 대비 보증금 비율을 높여서 월세체납이 발생하더라도 손해가 발생하지 않도록 계약을 하시면 될듯 합니다.
@@cshlawyer 아!그렇군요 정말 감사합니다.^^
안녕하세요. 궁금 사항이 있어서요. 건물주 하고 마찰이 생겨 계약을 안 해 줄까봐 특약사항 권리금 불인정을 항목을 그냥 나둬도 될까요? 임차인에게 불리한 사항은 효력이 없다 하셔서 그냥 둘까 하는데요..?
권리금의 경우 임대인을 상대로는 청구할 수가 없는 것이며, 다음 임차인을 상대로 받을 수 있는 것입니다. 권리금을 받을 수 있는 권리는 법으로 보장되어 있는 것이기 때문에 특약사항이 있더라도 영향을 받지는 않습니다.
계약서를 따로 쓰지 않더라도 다음 임차인한테서 권리금을 받는 것에는 문제가 없을 것으로 보입니다.
건물주가 그 조항 쓰는 이유는 임차인들끼리 알아서 권리금 문제 해결하고 건물주한테 권리금 내놓으라고 할까봐 그러는거에요
30에서 60 만원으로 올려줘야 하는상황입니다
상가 임차인입니다 2010년 상가를 임대받고 2017년 가족간 사업자 변경을하였습니다 현시점 임대차 보호를 받을수있나요 ?
임대차 보호라는 질문을 갱신청구권을 사용할 수 있는지로 보고 답변드립니다.
갱신청구권의 사용가능기간은 가족간 사업자변경에 관계없이 임대차계약의 임차인이 새로 변경되었는지 여부에 따라 달라집니다. 즉, 가족간 사업자변경을 하는 과정에서 임대차계약서상 임차인 명의도 바꿨고 그러한 변경이 신규계약이라고 임대인, 임차인 사이에 동의가 있었다면 갱신청구권은 2027년까지 행사할 수 있을 것으로 보입니다.
😊
영세 상가에 계약금1000만원에월 8ㅇ십에 계약을했지만 5개월도 안되여서 바로앞에똑갚는종목을 파는요즘장사가않되여서 7개월되여는대 더이상장사가안되여서 계약을해지하고 싶은대 주인이 계약금을 내주지않으ㄹ것같아서 울며견디고있는대 2년계약 해지할수있나요
이미 진행된 임대차계약을 해지하기 위해서는 양자간 합의가 필요합니다. 질문내용을 보니 임대인이 해지에 합의하지는 않는 상황으로 보입니다.
이러한 경우에는 임대인을 설득하는 작업이 필요해 보이며 다음 임차인이 들어올때 까지의 월세를 부담해주거나 복비를 부담해주는 조건을 제시해보는 것이 필요해 보입니다.
상가나 공동주택을 보면 내부로 들어 갈 수 있는 공용현관이 있고 각각의 상가나 집으로 들어가는 문이 있는데 공용현관과 개인의 문이 노후가 돼서 고장이 나거나 파손이 된다면 임대인과 임차인 중 누가 수리를 해야 하나요?
개인 문의 경우 해당 호실을 점유하는 주체인 임차인이 수리비용을 부담해야 할 것으로 보입니다. 다만 노후에 의한 파손인 경우 임대인이 부담해야 할 것으로 보입니다.
공용현관의 경우 파손의 정도를 고려해야겠으나 일단 임대인이 수리비용을 부담해야 할 것 같습니다.
@@cshlawyer 답변 고맙습니다.
건물주가 2년후 재건축한다고해서 계약서에 도장을 찍어줬는데 법적으로 이길수없다고해서 다 포기하고 나가려하는데 아무리 생각해도 억울하네요
2년후 재건축을 하는데 미리 알지 못 하셨나요?
안녕하세요
2020년12월31일계약. 만기가22년12월30일만기인데요
특약사항에월세를 옆집과 같이 한다고 적고 계약햏는데요 월세를2배를 올려줘야하는 건가요
자세한 계약사항을 보는 것이 더 좋을 것 같습니다. 말씀해주신 내용으로 우선 보더라도 인상의 경우 5%이상 제한이 있기 때문에 올려주지 않아도 된다고 보여집니다.
좋은 정보 감사합니다. 혹시 상가임대차 보호법으로 10년의 기간동안에 2년마다 갱신시, 공과금 문제로 특약을 따로 넣을수도 있나요? 공과금을 제대로 안내는 임차인 때문에 골치가 아프네요.
공과금 특약을 넣는다고 하더라도 임차인이 특약을 위반하는 경우도 있을 것이기 때문에 특약사항이 임차인의 행동을 크게 강제할 가능성은 낮아보입니다.
다만 특약사항 자체가 임차인에게 심리적인 압박을 줄수도 있는 만큼 관리비 미납시 1) 연체이자를 붙이고 2) 연체이자를 포함한 금액을 보증금에서 차감한다는 내용의 특약사항은 도움이 될 것으로 보입니다.
Q1)만약 새 임차인이 현 임차인에게 "고객명단을 달라.이것을 특약란에 쓰고 권리금에 포함하자."고 제안을 한다면 현 임차인은 어떻게 해야 하나요? 고객명단이 개인정본데 함부로 넘겨도 되나요? Q2)만약 현 임차인이 특약사항을 안 지키면 민형사상에 처벌을 받나요? Q3)현 임차인이 명도 후 같은 업종으로 개업을 하려면 명도한 상가에서 어느정도 떨어져야 하나요?
@@bewater5178 1) 고객 수를 기준으로 권리금을 책정하는 계약으로 보입니다. 이러한 경우 고객명단을 줄수는 있으나 개인정보보호법 위반 소지가 있습니다. 때문에 잔금 후 영업권이 새 임차인에게 넘어갈 경우 고객명단을 제공한다는 쪽으로 진행을 해야 안전할 것 같습니다.
2. 임차인이 계약사항을 위반할 경우 민사상 손해배상책임은 질 수 있으나 별도의 법규정이 없는 한 형사처벌 대상이 되지는 않습니다.
3. 경업금지의 경우 권리금계약에서 구체적으로 정하는 것이 좋습니다. 경업금지의무 위반의 기준이 되는 거리는 업종마다 다르기 때문에 더 구체적인 상담이 필요하시다면 방문상담 부탁드립니다.
@@cshlawyer 답변 고맙습니다.
반갑습니다. 잘 보았고 도움이 많이 되었습니다.
올해7월말 5년임대만료입니다. 재계약시 주인이 현월세를 지금보다20%를 올려주고 향후 5년 동안 매년 5%씩을 올리는 특약사항을 기재하자고 합니다. 어떻게 대응해야 할까요?
월세 20% 인상 및 매년 5% 인상은 모두 상가임대차법에서 정한 규정에 위배되는 내용으로 임대인, 임차인간의 합의가 있어야만 유효한 규정이 될 것입니다.
따라서 임차인이 위 내용에 거절의 의사표시를 한다면 임대인이 위 내용을 일방적으로 밀어붙일수는 없을 것입니다.
다만 임차인의 거절시 임대인이 기존에 있던 일들(월세체납 등)을 이유로 계약갱신을 거절할 가능성이 있으니 자세한 사항은 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다.
대단히 감사합니다.
안녕하세요 영상 잘 봤습니다
상가임대 전입니다
임대차보호법이 안되는 금액으로 상가가 나왔고 그것을 계약하려 하는데요
특약사항에 "임대료 인상(보호법이 적용이 되지않을 시 임대료 인상폭을 주인마음대로 할수있다는걸 확인했습니다.)"부분에 관해서 작성할 수 있을까요?
특약은 말 그대로 표준계약서 말고도 다른 것들을 임대인 임차인이 합의 하에 아무 조항을 넣을 수 있는건지 궁금합니다!
상가임대차보호법 제11조 및 대통령령에 의하여 인상률이 5%로 제한되는 규정은 상가임대차보호법 제2조의 범위를 벗어나는 임대차계약에도 적용됩니다.
때문에 특약사항을 기재한다고 하더라도 법을 위반하여 임차인에게 불리한 내용이기 때문에 무효가 될 것으로 보입니다.