오늘 이 시간에는 어렵고 복잡한 재건축 사업성을 확인할 수 있는 기준들을 한번 정리해보았습니다. 요즘 점점 더 재건축을 진행하기 어려워지면서 옥석 가리기가 필요해지고 있습니다. 그럼에도 불구하고 너무 막연한 기대감으로 언급되는 정보들이 많은데요. 현실적으로 어떻게 판단해야 하는지를 설명했습니다. 본 영상의 사항은 재건축에 포커스를 맞춰놓긴 했지만, 사실 재개발 사업성 체크도 해당 영상을 잘 보면 중요한 힌트들은 많이 찾을 수 있을 것입니다. 그간 너무 어렵고 복잡한 이야기는 피해 갔는데, 이제는 이정도는 말해드려도 될 시점이 온 것 같아서 한번 풀어보았습니다. 내가 매수한, 매수하려는 단지의 사업성을 냉정하지만 보다 객관적으로 분석하는데, 본 영상이 도움 되셨으면 좋겠습니다. ※ 재개발/재건축 투자의 기준(조선일보 부동산트렌드쇼2024) th-cam.com/video/FRwMYPjlHNs/w-d-xo.htmlsi=9zd8QH-YzHt8Xvj3 ※ 10년 뒤에 살아남는 부동산을 찾아라(집코노미콘서트2023) th-cam.com/video/QyhD1K5kH9M/w-d-xo.htmlsi=n6kewuerH2HGG2wo ※ 김제경 소장 상담 문의 : 010-6523-4474 ※ 투미 유료 회원 서비스 : bit.ly/3IFcf1G
뭔가 접근법이 이상하게 들어가시긴 했는데... 용적률은 일단 건축 연면적을 보셔야하는데, 종전 용적률이 300%에서 450%된다고 150%가 늘어나는 게 아니라는 것은 영상에서도 설명했습니다. 기부채납에 따른 토지가 줄어드는 것을 고려하면 실질 연면적은 그렇게 증가하지 않는다는 것이고요. 일반분양이 3~4000천세대씩 나오는지는 제가 모르겠지만... 그게 맞다면 분당이야 진짜 15억에 분양해도 사람들이 줄을 서서 받아갈 거니까 분양수입이 조단위로 나오는 것은 맞겠지요. 제 강의를 듣고 직접 그렇게 돌리라는 차원이라기 보다는 조합에서 말하는 키워드들에서 무엇을 속이는지 잡아내라는 이야기입니다. 그래도 정비업체나 엔지니어링업체랑 이야기해본 단지라면 어느정도 가설계는 떴을 건데, 현행 법령에서 기부채납 얼마나 했고, 그렇게 했을 때 몇세대가 일반분양으로 증가하는지, 그 일반분양 세대수에서 분양수입을 곱하고 총 공사비와 비교해보라는 의미인 것입니다. 보통은 그냥 사업성이 나온다면 그렇구나 하니까 기준을 알려드리는 것이지 이 영상만으로 직접 몇 세대가 나오는지 알 수 있는 것은 아닙니다.
기본적으로는 좋은 게 맞습니다. 다만 1종 일반주거지역이라서 아파트 지으려면 3종으로 올리는데, 기부채납을 얼마나 해야할지는 다른 이야기... 그리고 일반적인 구도심과 다르게 분당은 계획도시라서 용도를 분리해둔 것이 사실상 처음부터 그렇게 설정된 것인데 지자체에서 다른 분당의 재건축 보다 얼마나 시급성을 인지할지도 쟁점이긴 합니다. 이번에 선도지구 신청한 것으로 알고 있는데, 선도지구로 선정된다면 기본적으로 아파트로 밀어준다는 것이니까 대박이 나겠지만, 떨어진다면 어떤 포인트로 밀렸냐에 따라 향후 방향성이 달라지겠지요.
![투미부동산[투미TV]](http://yt3.ggpht.com/dQ2vqN4I5Cb8tCYOfr1lV99gHL_V0L_8lcufSpBImKqUmsytUSKmbXNT8_L2MhhDyLvdiOC6GA0=s48-c-k-c0x00ffffff-no-rj)
![탄핵정국 2025년, 재개발, 재건축 투자 전략 [매일경제 매부리TV쇼]](http://i.ytimg.com/vi/_Vn2mTZOxU4/mqdefault.jpg)
![탄핵정국 2025년, 재개발, 재건축 투자 전략 [매일경제 매부리TV쇼]](/img/tr.png)
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오늘 이 시간에는 어렵고 복잡한 재건축 사업성을 확인할 수 있는 기준들을 한번 정리해보았습니다.
요즘 점점 더 재건축을 진행하기 어려워지면서 옥석 가리기가 필요해지고 있습니다. 그럼에도 불구하고 너무 막연한 기대감으로 언급되는 정보들이 많은데요. 현실적으로 어떻게 판단해야 하는지를 설명했습니다.
본 영상의 사항은 재건축에 포커스를 맞춰놓긴 했지만, 사실 재개발 사업성 체크도 해당 영상을 잘 보면 중요한 힌트들은 많이 찾을 수 있을 것입니다.
그간 너무 어렵고 복잡한 이야기는 피해 갔는데, 이제는 이정도는 말해드려도 될 시점이 온 것 같아서 한번 풀어보았습니다.
내가 매수한, 매수하려는 단지의 사업성을 냉정하지만 보다 객관적으로 분석하는데, 본 영상이 도움 되셨으면 좋겠습니다.
※ 재개발/재건축 투자의 기준(조선일보 부동산트렌드쇼2024)
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※ 10년 뒤에 살아남는 부동산을 찾아라(집코노미콘서트2023)
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엊그저께 저녁에 잠실새내역에서 통화하면서 걷고 계시는 소장님을 보았습니다.
앗 ㅋㅋㅋ
잠실에서 저녁 약속이 있어서 가고 있었는데, 보셨군요. ㅎㅎ
신천
명강의 잘 들었습니다
공개 감사합니다
네 언론사 강연 준비하면서 항상 양질의 내용을 공유해드리려고 노력하고 있습니다.
귀한 영상 감사드립니다
도움 되셨으면 좋겠습니다. ^^
시원합니다.우리단지 선정 중인데 간단 계산법 알겠습니다.감사합니다.
네네 ^^
역시김소장님 너무감사드립니다 상담꼭받아보고싶어요
도움 되셨으면 좋겠습니다.
혹여나 1:1상담이나 제가 운영하는 부동산 멤버쉽 카톡방에 관심 있다면 아래 연락처로 ^^
※ 김제경 소장 상담 문의 : 010-6523-4474
※ 투미 유료 회원 서비스 : bit.ly/3IFcf1G
좋은 강연 감사합니다!
도움 되셨으면 좋겠습니다. ^^
도움되는 정보 항상 감사합니다.
네 ^^
강의보다 더 고퀄의 방송이네요. 굿굿
감사합니다. ^^
믿고보는 김제경소장
믿고 봐주셔서 감사합니다!
I live in 일산.조용히 내려 놓아야 할듯 합니다.
일산도 사업성 나오는 곳도 있습니다. ㅠㅠ
질문 하시지 말고 알고 있는한도 에서 계산 해보세요.
사실 이 영상에서 답을 알려준 ㅎㅎ
대지권 15기준
평형비율은 기준은 얼마가 적정한가요?
사실 부동산이고 재건축이고 어딜사야 개발되니 너무 어려운데 진짜 어디가 오르고 필요 앖고 실거주목적이면 어떻게 해야하나요😢
그냥 신축아파트 구매하시는 게 속 편합니다.
아래 영상 참고해주세요~
th-cam.com/video/nnaeOXOVBSI/w-d-xo.htmlsi=DuHrDjIGMa5sUlgY
잘 들었습니다 확실히 이해가 되네요 감사합니다. 그럼 분당 역세권들은 대부분 환급도 받을 수도 잇거나 분담금이 없겠네요.
예를들어 야탑역세권 대단지 2100세대 210% 용적률 아파트단지가 3종에서 종상향해서 준주거로 될경우에는
용적률 500~750%, 건폐율 60%로 20층 최고층수로 기존 60개동에서 2.5배 추가된 150개 동들을 신축 하게되면,
야탑역세권대단지 30평 분양가 10억으로 로또분양?으로 잡는다면, 실제 시세는 20억으로 예측하고, 대략 3~4000세대를 일반분양 하게된다면, 30평대로 , 3~4조 수익이 나오네요, 그리고 50평 건설비, 5억, 세대당으로 잡고, 5~7000세대를 계산한다면, 2.5~3.5조가 총 건설비로 지출되겠네요. 야탑역 장미마을 현대아파트는 16평이 300세대로 구성되있고 나머지 대다수는 30평이 1500세대정도입니다. 총 2100세대중에....... 미래가 밝네요. 장미현대 아파트단지는 , 재건축 분담금이 거의 없거나, 아니면 환급금을 받거나 아니면 공짜로 평수를 더 크게 뿔릴수 있겠네요. 31평 아파트가 45평으로요
혹은 1기신도시 특별법으로 기존 3종일반이 315%대 용적률인데, 법특별로 1,5배 적용되면 대략 472.5% 용적률, 3종일반이 됩니다. 그러면, 214% 기존 용적률에서 472% 빼면, 265%정도 추가 용적률을 사용할 수 있으면서도 임대아파트나 기부채납이 필요없게 되겠네요. 그러면 일반분양 2580세대를 30평대로 모두 하게된다면, 13억 일반분양시, 총 수익금은 3조3천5백억이고, 건설비 60평 기준으로 할 경우에, 4725세대를 재건축한다면, 총 건설비가 2조8천3백억정도 되네요..... 나머지 5천억 수익금은 환급이나 아파트 평수 더 키워주는데 사용될수도 있고요,.
제 계산이 맞을까요 소장님 ㅎㅎ
고견 감사합니다.
뭔가 접근법이 이상하게 들어가시긴 했는데...
용적률은 일단 건축 연면적을 보셔야하는데, 종전 용적률이 300%에서 450%된다고 150%가 늘어나는 게 아니라는 것은 영상에서도 설명했습니다.
기부채납에 따른 토지가 줄어드는 것을 고려하면 실질 연면적은 그렇게 증가하지 않는다는 것이고요.
일반분양이 3~4000천세대씩 나오는지는 제가 모르겠지만...
그게 맞다면 분당이야 진짜 15억에 분양해도 사람들이 줄을 서서 받아갈 거니까 분양수입이 조단위로 나오는 것은 맞겠지요.
제 강의를 듣고 직접 그렇게 돌리라는 차원이라기 보다는 조합에서 말하는 키워드들에서 무엇을 속이는지 잡아내라는 이야기입니다.
그래도 정비업체나 엔지니어링업체랑 이야기해본 단지라면 어느정도 가설계는 떴을 건데, 현행 법령에서 기부채납 얼마나 했고, 그렇게 했을 때 몇세대가 일반분양으로 증가하는지, 그 일반분양 세대수에서 분양수입을 곱하고 총 공사비와 비교해보라는 의미인 것입니다.
보통은 그냥 사업성이 나온다면 그렇구나 하니까 기준을 알려드리는 것이지 이 영상만으로 직접 몇 세대가 나오는지 알 수 있는 것은 아닙니다.
@@TUMI7777 넵 감사합니다
@@TireSpare 네 ^^
@@TireSpare 잠실 송파 땅값에 용적률150퍼 이상 최소30평대 이상 이어야 환급 받는거란다 ㅋㅋ 부린아
분당 미금역 인근 재건축 빌라단지.
지분 20평대. 용적율 98%(분당 빌라 재건축 용적율 250%) 인데 10억 이하이면 사업성 대박 아닌가요?
기본적으로는 좋은 게 맞습니다.
다만 1종 일반주거지역이라서 아파트 지으려면 3종으로 올리는데, 기부채납을 얼마나 해야할지는 다른 이야기...
그리고 일반적인 구도심과 다르게 분당은 계획도시라서 용도를 분리해둔 것이 사실상 처음부터 그렇게 설정된 것인데 지자체에서 다른 분당의 재건축 보다 얼마나 시급성을 인지할지도 쟁점이긴 합니다.
이번에 선도지구 신청한 것으로 알고 있는데, 선도지구로 선정된다면 기본적으로 아파트로 밀어준다는 것이니까 대박이 나겠지만, 떨어진다면 어떤 포인트로 밀렸냐에 따라 향후 방향성이 달라지겠지요.
@@TUMI7777 분당 빌라는 모두 2종으로 2023년초에 종환원 되었어요.
네, 선도지구 결정 이후 기다리고 있어요. 선도지구 떨어져 가격 2억하락하면 사려구요^^
@@lattekim6368 네 그러면 사업성이 훨씬 더 개선되겠네요. 선도지구까지 지정되면 대박 날 것 같네요. ㅎㅎ
@@TUMI7777지금은 10억이하가 아니고, 10억이 넘더라구요.
선도지구 치열한 경쟁이니 떨어지면 9억될거고 차기 선도지구 노려보고 들어가려구요😅
@@lattekim6368 아이러니하게도 탈락해야 기회가 오는 건가요? ㅠㅠ