30% Mietrendite Þber Sondervermietung in SÞddeutschland [Interview mit Sebastian GleiÃner, Teil 2]
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- Vom Informatiker zum Immobilieninvestor - hohe Rendten auch in angespannten Lagen
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Heute geht's weiter mit Sebastians sensationeller Erfolgsgeschichte - Mietendite Þber 30%, das scheint doch glatt unmÃķglich!
Sebastian erzÃĪhlt wie er dank Sondervermietung im Schnitt 30% Rendite und bei mÃķblierter Langzeitvermietung ca. 10% Mietrendite raus hat und das obwohl er in sehr angespannten MÃĪrkten investiert.
NatÞrlich muss man, bevor man dieses Konzept umsetzt, sich Þber die rechtlichen Rahmenbedingungen erkundigen. Sind in der jeweiligen Stadt Þberhaupt Sondervermietungsmodelle erlaubt oder gilt nicht vielleicht sogar das Zweckentfremdungsverbot?
NatÞrlich kommen auch die Zahlen und Fakten wieder einmal nicht zu kurz: Sebastian gibt uns einen kleinen Einblick in die MÃķblierung und deren Kosten und vorallem wie er die Organisation der Kurz- und Langzeitvermietung bewÃĪltigt.
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![1 Jahr. 36 Wohnungen. 3000 ⎠Cashflow (2/4) [Interview mit Sebastian, Teil 2]](http://i.ytimg.com/vi/bjH3-qsPvS0/mqdefault.jpg)
![1 Jahr. 36 Wohnungen. 3000 ⎠Cashflow (2/4) [Interview mit Sebastian, Teil 2]](/img/tr.png)
![12% Mietrendite durch mÃķblierte Vermietung [Folge 9: Budenzauber mit Basti Staffel 2]](/img/n.gif)
Interessantes Interview, aber einige Aspekte vermisse ich komplett:
- Risiken und deren Management: hÃķhere Rendite bedeutet auch mehr Risiko; das Risiko hier ist Auslastung bzw. Leerstand. Mit der Klientel von quasi PensionsgÃĪsten bzw. Kurzzeitmietern bin ich ja viel saisonabhÃĪngiger bzw. unmittelbarer abhÃĪngig von der wirtschaftlichen Situation in der Region (z.B. ob Firmen eben kurzfristig Wohnraum fÞr Mitarbeiter benÃķtigen) als in der Langzeitvermietung.WÃĪre interessant mit Herrn Gleissner noch ein follow-up zur aktuellen Corona-Situation und deren Auswirkungen auf das GeschÃĪftsmodell zu machen.
Die Konkurrenzsituation bzgl. Sondervermietung wird auch Null beleuchtet. Gibt es da grÃķÃere Player am Markt die ihn vielleicht mal plattmachen kÃķnnen, oder nur die vielen Kleinvermieter die Þber airbnb eine schnelle Mark machen wollen ?
- Sondervermietung weniger aus der Rendite, sondern aus der day-to-day job Sicht: z.B. sich jeden Tag per whatsapp den Zustand der Apartments anschauen, finde ich jetzt vom Kompetenzprofil her nicht so spannend. Das muà ja auch in eine Gesamtbewertung des GeschÃĪftsmodells an der Grenze zwischen Immobilien- und Hotelbusiness mit einflieÃen.
Wie wir alle wissen liegt der Gewinn im Einkauf und hier sind die Aussagen im Video natÞrlich recht nebulÃķs: er hat das Objekt also quasi einem Kumpel fÞr ein Drittel unter Marktpreis abgeschwatzt, der's eh los werden wollte und sowieso im Geld schwimmt ?
Interessant wÃĪre zu hÃķren wie das GeschÃĪft in der Pandemie funktioniert mit dem eingebrochenen Tourismus und kaum vorhandenen GeschÃĪftsreisen. WÃĪre Klasse hier nochmal was zu hÃķren.
Ansonsten sehr tolles Video, sehr interessanter Investor.
Woher er welche KÞche genau nimmt,wÃĪre noch mal sehr interessant
Mal ne Frage an Sebastian - welches Zutrittssystem (Nuki?) und welches Buchungssystem nutzt Ihr denn?
Hi Sebastian. Danke fÞr das super-informative Interview! Warum kauft ihr die genannten 1-Zimmer-Apartments privat, mit dem Plan sie dann nach 10 Jahren an eine VV-GmbH zu verkaufen? (Anstelle von die Wohnungen gleich in eine GmbH zu kaufen)
Hallo @immocation tolles Video da bekommen man lust gleich loszulegen, weiter so! :) :)
der grÃķÃte Knackpunkt liegt jedoch wie ich finde in der Bauordnung, der BundeslÃĪnder. Denn diese gilt Þberall, im Gegensatz zum Zweckentfremdungsverbot, welches nur in GroÃstÃĪdten zum tragen kommt.
Beispiel Bayern:
Eine gewerbliche Nutzung von Wohnraum bedarf nach Bayerischer Bauordnung (BayBO) einer Baugenehmigung. Dies gilt also auch fÞr das Beispiel FÞrth. Und die wirklich spannende Frage ist doch: Was muss alles erfÞllt sein, um diese Baugenehmigung zu erhalten? Nur dann kann man Realisierung und Kosten des Projektes richtig einschÃĪtzen.
Liebes Immocation-Team, gebt doch hier bitte Hinweise wie man sich hierzu richtig Informationen einholen kann, oder macht ein eigenes Video dazu, gerne auch bundeslandspezifisch als Beispiel :)
Hi. Der Inhalt mit dem Firmenkonstrukt ab Minute 3:20 ist mega interessant fÞr Privatinvestoren, das findet man in keinem Buch! Aber das wirft natÞrlich Fragen auf: Zusammengefasst: 1. Es wird eine Holding gegrÞndet (eine GmbH) um Gelder zu transferieren. 2. Es wird eine zweite GmbH, vermÃķgensverwaltend, gegrÞndet. Durch diese spart man Steuern, da man nicht die Mieteinnahmen mit seinem eigenem individuellen Steuersatz (z.B. Þber 40%) versteuert, sondern nur mit der KÃķrperschaftssteuer (15%) und 3. wird eine dritte GmbH gegrÞndet, die quasi Mieter der Immobilie ist und ihre Einnahmen Þber die Untervermietung der eigentlichen Mieter generiert?!
Meine Fragen: GehÃķrt die Immobilie der zweiten GmbH, also ist das auch im Grundbuch so eingetragen?
Muss die dritte GmbH, welche die Wohnungen mietet und Mieteinnahmen von den eigentlichen Mietern erhÃĪlt, nicht auch 15% KÃķrperschaftssteuer entrichten?
GehÃķren die 2. und 3. GmbH der Holding oder besitzt die Holding Anteile an den beiden GmbHs?
Muss man fÞr alle 3 GmbHs ein Stammkapital von 12.500,- Euro eingezahlt haben?
Und wie bewertet die Bank diese Konstruktion, wenn man weitere Immobilien finanzieren mÃķchte?
Liebes Immocation-Team, macht doch am Besten ein eigenes Video Þber dieses Thema und zeigt doch bitte auf, unter welchem Mantel Ihr eure Immobilien habt.
Machen wir gerne, bald kommt noch mehr zu diesem Thema. Schonmal in KÞrze: Wir selbst haben eine Holding, VV GmbH und auch eine GbR. Gruà Marco
Ich freu mich schon darauf. Danke!
An der Stelle wÃĪre auch spannend zu wissen, warum die VV nicht gleichzeitig die Holding sein kann âðždann brÃĪuchte man nur 2 gmbhs. Ich vermute es geht um die VerÃĪuÃerbarkeit, aber es wird hier nicht explizit gesagt.
@@JanHendrikMerlinJacob Doch, das wird gesagt. NÃĪmlich damit die Gewinne besser verschoben werden kÃķnnen an 3., 4. und 5. GmbH's. Er betreibt ja auch Immobilienhandel und braucht dort dann Eigenkapital. Sagt er bei 5:25
Genau, die Immobilie gehÃķrt der zweiten GmbH.
Klar, auch die dritte GmbH muss 15% KÃķrperschaftsteuer bezahlen. Die zweite GmbH jedoch keine Gewerbesteuer.
Ja, alle GmbH's mÞssen mindestens 12.500 Euro Stammkapital haben.
Der Bank ist es egal, SOFERN der Gesellschafter auch privat haftet.
22:02 GÃĪnsehautmoment :O
Wie hat er die Genehmigung bekommen die Wohnungen als Kurzzeitvermietung anbieten zu kÃķnnen? Normalerweise ist sowas in reinen Wohngebieten nicht erlaubt. Wurde eine NutzungsÃĪnderung beim Bauamt beantragt?
Das frage ich mich auch. Eine Antwort wÃĪre schÃķn.
Bei uns braucht man keinen Antrag zu stellen, er wÞrde ohnehin abgelehnt. Selbst Teilungen von 4zkb in 2 2zkb fÞhren hier zu heftigen Investitionen fÞr Brandschutz und energetische Sanierung.
Minute 7:38 sagt er, dass er 1000 Euro / mÂē gezahlt hat.
Minute 12:20 sagt er, dass er viel investiert hat. Knapp 1000 Euro / mÂē dÞrften das gewesen sein.
Minute 21:05 sagt er, dass er zu 27 Euro vermietet.
Minute 21:24 sagt er, dass er 30% Rendite hat.
Wo liegt der Fehler?
das habe ich mich auch gefragt ;) das wÃĪren "nur" 16,2 % ..
Faktor 2,5
Ich sehe keinen Fehler:
27âŽ/Monat * 12 Monate = 324âŽ
324âŽ/1000⎠= 32,4%
@@youcal08 Und die 1000 Euro Renovierungskosten? Die sollte man, wenn sie so zeitnah zur Anschaffung liegen, in die anfangsrendite mit einbeziehen!
Sorry,...inhaltlich leider falsch. Auch unter 6 Monaten ist es NICHT gewerblich. Es sei denn ich biete FrÞhstÞck, regelmÃĪÃige Reinigung, eine Rezeption an. Lediglich die Umsatzsteuer kommt ab 17.500⎠dazu.
Katha Rina das kommt auf das Finanzamt an. Ich habe die Auskunft von unserem Finanzamt erhalten, das es ab dem ersten Tag Ust pflichtig ist. Und Gewerbesteuer.
@@lieberfreialsgleich naja gibt die rechtliche Grundlage und das ist ab 17.500⎠Umsatzsteuer. Das ist keine Auslegungssache!
Welche Bank macht denn Finanzierungen fÞr eine Immobilien GmbH? Ich hatte die letzten Tage mit mehreren Kreditvermittlern Kontakt, die groÃen, bekannten. Keiner von ihnen mÃķchte Immobilien fÞr eine GmbH finanzieren. Meine Hausbank muss ich gerade wechseln, die mÃķchten nur noch Industriekunden. Mit der neuen Online Bank, habe ich noch keine Erfahrungen.
Der Bank ist es egal, SOFERN der Gesellschafter auch privat haftet.
Auf wieviel verniettage kommt ihr
Geiler Typ!
wo kann man diese KÞchen bestellen? ist jetzt Ernstgemeinde die Frage 800⎠mit GerÃĪten in 2,70 LÃĪnge das wÞrde mich interessieren, Hut ab wenn eine gute Antwort kommt mit Link.
ikea
Wo gibt es das Material zur Langzeitvermietung ?
Was ist das fuer eine Platte in der Kueche? Eine normale Spanplatte? Oder sind das diese HPL Kompaktplatten?
Eine Spanplatte wuerd ich ehrlich gesagt nicht dauerhaft Dampf aussetzen - die bekommt dann so eine wellige oberflaeche ... die HPL Kompaktplatten kenn ich nicht - ich weisz nur dass die - zumindest im Materialpreis teurer sind als die meisten Fliesen.
ah 10 Euro - also doch spanplatten
FÞrth ist Top Wohn selber in FÞrth und investiere dort
Ich kann das nur bestÃĪtigen, ich mache gerade Wohnung Nummer 4 und 5 fertig fÞr Airbnb.
Ist die Vermietung mit umsatzsteuer?
Umsatzsteuerliche Vermietung ist nur mÃķglich wenn in den MietrÃĪumen Umsatzsteuerpflichtige UmsÃĪtze getÃĪtigt werden, also Vermietung an normale Mieter und Freiberufler ist ohne Umsatzsteuer :D
@@TheMrMeta also nicht wie bei ferienwohnung. Die sind nÃĪmlich mit umsatzsteuer
NatÞrlich muss die Kurzzeitvermietung mit mwst sein. Wenn er das nicht macht kackt ihm das Finanzamt bei der nÃĪchsten PrÞfung so richtig ans bein.
Martin G
quatsch
kÞrzer 6 Monate mit USt
@@TheMrMeta Das ist bei BÞroflÃĪchen so - nicht aber bei Kurzzeitvermietung. Da ist es egal, ob der Mieter umsatzsteuerpflichtig ist, oder nicht.
nur weil er unter 6 monaten vermietet, ist er noch nicht gewerblich. sollte er eigtl. wissen... als mentor ðĪð
auch dass die WEG die kurzzeitvermietung verbieten kann, ist nicht richtig. sorry... ich finde euren kanal sonst wirklich nicht Þbel, aber solche halbseidenen typen einfach mal falschinformationen erzÃĪhlen zu lassen, ist schon daneben. ðŽ